Immobilien Verwaltung

Verwaltung aus der Ferne




Ab und an fragen mich Leser meines Blogs, in Foren oder auch Bekannte, wie ich so weit entfernt von meinen Immobilien wohnen kann.

 

Wie ich das aus der Ferne managen kann. Schweiz -> Leipzig sind rund 650 km, da fährt man nicht mal eben vorbei. Dann höre ich gängige Fragen wie:

 

„ Was machst du, wenn der Mieter Probleme mit der Heizung hat?“
„Wie machst du das, wenn du einen neuen Mieter brauchst?“
„Wie schaust du dir die Wohnungen an bevor du sie kaufst?“

 

Inhaltsverzeichnis
1) Verwaltung outsourcen
2) Neuvermietung
3) Reparaturen und Handwerker
4) Sondereigentumsverwaltung (SEV)
5) Verwaltung eines Mehrfamilienhauses
6) Besichtigung durch einen Gutachter
7) Vorteile der Fremdverwaltung
8) Nachteile der Fremdverwaltung
9) Fazit

Oder auch solche „Horror-Stories“ wie von Andreas als Kommentar unter meinen vorletzten Beitrag:

 

„Zu denken gibt mir der Bericht eines Arbeitskollegen, der nun die Immobilien seiner Mutter verwaltet, da sie selbst nicht mehr in der Lage dazu ist. Die letzten 10 Jahre ist an den Häusern nichts mehr gemacht worden. Geld ist auch keines dafür notwendige Renovierungen und es wurde Jahrelang keine Nebenkostenabrechnung gemacht. Der Vater war mental einfach nicht mehr in der Lage dazu. Jetzt, nachdem er gestorben ist, ist seine Mutter total überfordert.“


Verwaltung outsourcen

Dazu kann ich nur sagen, dass dies eines meiner geringsten Probleme ist. Als guter Investor will man sein Geld für sich arbeiten lassen und nicht selber Zeit gegen Geld tauschen. Daher würde es für mich nie in Frage kommen, meine Immobilien selber zu verwalten, Nebenkostenabrechnungen zu erstellen, Laminat zu verlegen oder Besichtigungen durchzuführen. Das alles wird gnadenlos outgesourced.

 

Für die Verwaltung von einzelnen Wohnungen gibt es zwei verschiedene Verwaltungen: die obligatorische Wohnungs-Eigentümer-Gemeinschaft-Verwaltung (WEG-Verwaltung) und die Sonder-Eigentums-Verwaltung (SEV). Je nach Vertrag übernehmen diese Verwaltungen alles was es braucht.

 

Für Besichtigungen von neuen Wohnungen/Häusern schicke ich meinen Gutachter zur Wohnung. Der hat erstens mehr Ahnung von Baumaterie und Handwerk, und zweitens wird alles immer schon protokolliert mit Fotos, Eckdaten, anstehenden Reparaturen und Kostenschätzung.

Lies: Gutachter deutschlandweit


Neuvermietung




Selbst für das Finden neuer Mieter gibt es Makler, die sich um alles kümmern. Alles in allem geht das Outsourcing wesentlich günstiger und effektiver, als wenn man es selber macht. Diese „Service-Partner“ machen das als ihren Beruf, haben viel Erfahrung und wollen gerne öfter beauftragt werden. Also liefern sie gute Arbeit ab.

 

Beispielsweise ist die durchschnittliche Kaltmiete ungefähr 300€. Für die Neuvermietung verlangt der Makler zwischen 450€ – 600€. Bei jeder Neuvermietung bedarf es Vorbereitung (Exposés), Internet-Einträge, Besichtigungen, Abnahmen, Protokolle. Da geht mindestens 10 Stunden Arbeit drauf.  Das ist schon gering geschätzt, da man in diesem Miet-Segment nicht gleich den ersten Interessenten nimmt und somit mehrere Besichtigungen durchführen muss.

 

Wenn ich also 10h Arbeit aufbringen muss (Anreise/Abreise nicht eingerechnet), dann muss ich das immer mit meinen Opportunitätskosten vergleichen. Mit meinem normalen Job verdiene ich weit mehr als Geld in 10h, als das ich Geld sparen könnte, wenn ich die lokalen Verwaltungsarbeiten für die Wohnung selber machen würde.


Reparaturen und Handwerker

Wenn die Heizung, das Klo oder die Klingel kaputt geht, kann ich das sowieso nicht reparieren. Dann muss ich auch nicht vorbeischauen, um das zu merken. Dann rufe ich gleich einen Handwerker, der sich darum kümmert. Dem Handwerker habe ich immer die Telefonnummer des Mieters gegeben, sodass sich die beiden das Problem anschauen und einen Termin für die Reparatur ausmachen konnten.

 

Von mir brauchte der Handwerker nur die Rechnungsadresse, sodass ich ihm bequem das Geld überweisen kann. Aufwand für mich ist in der Regel 5 min – ein Telefonat und eine E-Mail. Oft bekomme ich Handwerker von der Verwaltung empfohlen oder google 10 Minuten selbst.

Immobilien Verwaltung


Sondereigentumsverwaltung (SEV)

Wer gar keinen Aufwand haben und nur den Mieteingang checken will, der kann die SEV beauftragen. Die kosten monatlich rund 20€ – 25€ pro Wohnung und kümmern sich um alles. Neuvermietung, Kommunikation mit dem Mieter, Beauftragung der Handwerker, usw.

 

Bisher nutze ich das selber nicht, da ich mit meinen Mietern kaum was zu tun habe. Alle sind  sehr glücklich und es geht kaum was kaputt. Wenn mir aber irgendwann ein Mieter zu sehr auf die Nerven geht oder ich mich selbst komplett rausziehen will, dann könnte ich eine SEV nachträglich beauftragen. Allerdings muss man wissen, dass die SEV nicht mit demselben Herzblut dabei ist wie man selber. Es läuft also langsamer und weniger effizient.

Lies: Verwaltung von Mietzahlungen


Verwaltung eines Mehrfamilienhauses

Wenn man ein Mehrfamilienhaus hat, ist man völlig frei in der Entscheidung über die Organisation. Wenn man aber weit weg wohnt wie ich, dann würde ich trotzdem eine Verwaltung einschalten. Die kümmert sich um die Kontrollen, Mieteranfragen, Abrechnungen, usw. Kostet ebenfalls 20€ – 25€ pro Wohnung und wird von mir immer in meine Kalkulationen eingerechnet.

 

Die kümmert sich dann auch um den Hausmeister-Service. Manche Verwaltungen haben eigene Hausmeister, andere beauftragen Hausmeister-Firmen. Bei wichtigen Fragen wie großen Reparaturen hält die Verwaltung natürlich Rücksprache mit dem Eigentümer. Man kann sowieso vieles in den Vertrag mit der Hausverwaltung reinschreiben und festlegen, was sie (alleine) machen sollen und was nicht.

Lies: Mein erstes Mehrfamilienhaus


Besichtigung der Investments durch einen Gutachter

Wenn man eine Wohnung kaufen möchte, sollte diese vorher angeschaut werden. Der Makler kann schließlich viel ins Exposé schreiben. Aber niemand sagt, dass man die Wohnung selbst besichtigen muss.

 

Gerade von der baulichen Substanz habe ich als Informatiker keine Ahnung. Man kann die Wohnung sehr gut durch einen unabhängigen Gutachter besichtigen lassen. Dafür habe ich einen eigenen Artikel geschrieben.

Lies: Gutachter deutschlandweit


Vorteile der Fremdverwaltung




Der große Vorteil vom Durchführen der Dienstleistungen durch „Fremde“ ist das Zeitargument. Wenn ich für diese Tätigkeit nach Leipzig reisen müsste, würde das locker 1000€ kosten. (1 Tag Urlaub einreichen, Fahrtkosten, Hotel, usw.).

 

Dann lasse ich das lieber eine Person vor Ort machen, die wesentlich günstiger ist. Die Kosten für diese Dienstleistungen sind sowieso in meine Kalkulation eingerechnet – sei es in der IHR-Rücklage, den Verwaltungskosten oder der Mietausfall-Pauschale.

 

Ein zweiter Vorteil – wenn auch nicht bei allen Dienstleistungen – ist die Professionalität. Der Makler hat viel mehr Erfahrung mit der Vermarktung einer Wohnung als ich. Er hat die Tools, kennt den Markt und die Prozesse für das Finden neuer Mieter.

 

Mir ist es persönlich nicht wichtig, den Mieter kennen zu lernen. Der Makler macht alle wichtigen Vorab-Checks (Schufa, Lohnausweis, Vormieter-Bestätigung, Bürgschaft, usw.) und stellt mir die geeigneten Kandidaten vor. Ich sage dann nur noch ja oder nein.

 

Das Gleiche bei der Verwaltung. Die kümmern sich um Abrechnungen oder um die Kommunikation mit den Dienstleistern (Stadtwerke, Müll, Hausmeister, usw.). Das sollte auch gut laufen und das können die viel besser als ich.

 

Der dritte Vorteil, welchen aber viele unterschätzen: Dadurch, dass ich ortsungebunden bin, kann ich mir Wohnungen dort kaufen, wo sie sie am rentabelsten sind. Viele Käufer/Investoren suchen nur in ihrer Heimat oder an ihrem Wohnort. Dort finden sie aber oft nix und geben schnell auf. Sie denken, sie müssen nahe an ihren Wohnungen wohnen, um alles unter Kontrolle zu haben.

Lies: 6 Gründe als Anfänger eine vermietete Wohnung zu kaufen

 

Das kann für einige funktionieren, für mich wäre das nichts. Somit war ich nicht auf Mietwohnungen in der Schweiz angewiesen, sondern konnte dort Objekte suchen, wo es gute Renditen hab. Infos zum Standort findet man im Internet kinderleicht.

Lies: Immobilien Investment Stammtisch Zürich

 

Vierter Vorteil, welchen ich aber noch nicht selbst erlebt habe: Wenn der Dienstleister Scheiße baut – z.B. Fristen verpasst – kann man ihn auf Schadensersatz verklagen. Das ist ab und zu ein Thema bei zu spät erstellten Nebenkostenabrechnungen.

Lies: Vermieterrechtsschutz

 

Summa summarum spart mir alles viel Zeit und ich kann die wichtigsten Sachen per E-Mail oder Telefon machen. Ich muss nie vor Ort sein. Somit kann ich mich von unliebsamen Arbeiten befreien und kann ortsunabhängig arbeiten/leben. Schließlich soll das Ganze auch funktionieren, wenn ich mal ein Jahr am Stück in Südamerika auf Reisen bin.

Immobilien Verwaltung


Nachteile der Fremdverwaltung

Als Nachteile kann man zwei Sachen sehen. Auf der einen Seite kostet es Geld. Wenn man nix anderes zu tun hat (keine Opportunitäts-Kosten), dann kann man sich auch selbst um die Verwaltung kümmern und sich das Geld sparen. Das wird aber in den wenigsten Situationen der Fall sein.

 

Der größere Nachteil ist sicherlich der Verlust von etwas Kontrolle. Wenn ich die Dienstleistungen aus meiner Hand gebe, dann bin ich auf den guten Service des Dienstleisters angewiesen. Für den ist das nämlich nur „normale“ Arbeit und die macht er weniger motiviert als mal selber. Um andere Sachen kümmert man sich immer mit weniger Herzblut als um die eigenen.

 

Das sehe ich sehr oft bei SEV. Ich habe beispielsweise ein 3er-Wohnungspaket übernommen, bei dem zwei Wohnungen leer standen. Diese Wohnungen wurden vom Verkäufer über eine SEV verwaltet. Die SEV hätte sich um die Neuvermietung kümmern sollen. Die hatten aber andere Prioritäten und somit standen sie leer.

 

Oft sind die SEV und Makler  einer Person. Sie müssen Arbeit machen, für die sie eh schon pauschal bezahlt werden, daher ist die Motivation gering. Wenn ich aber extra einen Makler beauftrage, dann ist der viel motivierter, weil ich dann als Kunde wahrgenommen werde.


Fazit

Ich glaube, die meisten Investoren nutzen die Fremd-Verwaltung, da sie sich dann mit der gewonnenen Zeit um wichtigere Sachen kümmern können, zum Beispiel das Hoch-Skalieren des eigenen Business, der Akquise neuer Wohnungen oder einfach nur dem Genießen ihres schönen Lebens.

 

Im privaten Umfeld hat man öfter die Selbstverwaltungen, weil man entweder nur eine Wohnung hat, bei einem MFH im selben Haus wohnt oder Rentner und Kontroll-Freak ist.

 

Wenn ich alt bin und gesundheitliche Probleme habe, dann werde ich einen Teufel tun, um meine Immobilien selber zu verwalten und mich vielleicht mit Mietern zu plagen. Dann wird alles komplett abgegeben, jemand bezahlt und alle sind zufrieden. Und wenn sich das für 5 Immobilien nicht rechnet, dann muss man eben 10 Immobilien kaufen. Schließlich sollte man anstatt nach Ausreden immer nach Lösungen suchen.

Lies: Privatier mit 38 – Nie wieder arbeiten müssen

5 Kommentare

  1. Sehr informativer Blogbeitrag! Finde deinen Schreibstil unfassbar angenehm und deine konkreten Zahlen motivieren mich sehr, da man besser nachvollziehen kann wie das theoretische Know-How in der Praxis umgesetzt wird. Dafür ein großes Dankeschön! 🙂
    Eine Frage habe ich noch zu den Renovierungen. Wie handhabst du es wenn große Renovierungen anfallen, die länger dauern (z.B. eine Sanierung des Bades). Erledigst du das dann auch indem du die Handwerker bestellst und dann darauf vertraust dass diese eine gute Arbeit machen oder hast du noch jemanden der anschließend über das Ergebnis der Renovierung drüberschaut?

    Viele Grüße und weiter so,
    Sebastian

    1. Hallo Sebastian, es freut mich, wenn dir mein Schreibstil gefällt und du vieles mitnehmen kannst.
      Für Renovierungen beauftrage ich immer Handwerker per Mail bzw. rufe bereits bekannte Handwerker an. Ich muss darauf vertrauen, dass alles in Ordnung ist. Wenn die Wohnung leer steht, lasse ich mir Feedback vom Makler geben, welcher die Wohnung neu vermarktet. Wenn die Wohnung vermietet ist, lasse ich mir Feedback vom Mieter geben. Bisher fahre ich damit recht gut.

      Viele Grüsse,
      Alex

  2. Hi Alex,

    das ist eine super Zusammenfassung aller Möglichkeiten über die ich mir schon oft Gedanken machen musste. Das hilft mir sehr weiter!
    Was machst du jedoch, wenn du keine SEV Verwaltung bei deinen WEG Wohnungen hast und ein Mieter auszieht? Da müsste man sich ja um die Ab- sowie Übernahme der Wohnung kümmern, Schlüssel übergeben und an einen Makler überreichen. Ggf. sind ebenfalls Reparaturen vom Mieter mit erneuter Abnahme zu erledigen. Hast du hierzu einen Tipp? Dazu könnte auch noch eine Renovierung durch einen von dir beauftragten Handwerker vor Neuvermietung kommen. Hier muss man ja ebenfalls prüfen und Schlüssel übergeben.

    Ich freue mich auf dein Feedback!

    Beste Grüße,
    Markus

    1. Hallo Markus,

      ich überlasse die Neuvermietung und Übergabe immer einen externen Makler. Der macht alles für mich und kostet 1,5 Monatskaltmieten. Er sagt mir auch, ob Reparaturen in der Wohnung nötig sind. Dafür beauftrage ich dann Handwerker. Der Makler gibt mir Feedback, da er ja die Wohnung ebenfalls mit wenig Aufwand neu vermieten will. Win-Win sozusagen.

      Viele Grüsse,
      Alex

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