Rezenseion - 33 Geheimnisse der Immobilien Finanzierung

Rezension – 33 Geheimnisse der Immobilien Finanzierung

Dieses Wochenende hatte ich etwas Zeit zum Lesen und habe das Buch “33 Geheimnisse der Immobilien Finanzierung” von Norman Argubi verschlungen. Da ich selbst schon 14 Immobilien Finanzierungen abgeschlossen habe und weitere dazu kommen, ist das Thema super interessant für mich.

 

Allerdings ist es schwer für einen Autor ein Buch zu schreiben und alle Zielgruppen zu erreichen. Für einen Anfänger gibt es andere Finanzierungsgeheimnisse als für einen Fortgeschrittenen. Daher war ich sehr neugierig, ob das Buch neue Informationen für mich bereit hält und ich in Zukunft meine Finanzierungen noch cleverer stricken kann.

 

Von den 33 Kapiteln werde ich zu jenen Kapitel etwas schreiben, die ich für besonders wichtig empfinde und wo ich etwas lernen konnte.

33 Geheimnisse der Immobilien Finanzierung – als Podcast zum hören (09:22 min)



Inhaltsverzeichnis
Kapitel 3 – Regionale Sparkassen und Volksbanken
Kapitel 5 – Die Tilgung
Kapitel 12 – Festzinsdarlehen
Kapitel 14 – Miete oder Eigenheim
Kapitel 15 – Gewerbefinanzierungen
Kapitel 17 – Erklärung Wohnkreditrichtlinie
Kapitel 18 – Laufzeitenmix
Kapitel 20 – Finanzierung eines Mehrfamilienhauses
Kapitel 28 – Sondertilgung
Fazit zum Buch


Kapitel 3 – Regionale Sparkassen und Volksbanken

Früher hatte ich den falschen Glauben, dass Sparkassen und Volksbanken doch alle das gleiche sind. Also egal, ob ich zur Sparkasse Braunschweig oder Sparkasse Hannover gehe. Weit gefehlt! Jede Sparkasse und jede Volksbank sind eigenständige Unternehmen mit eigenen Regeln und Vorschriften. Daraus ergeben sich unterschiedliche Finanzierungsvorschriften und Konditionen.

 

Wenn dir die eine Volksbank keine Finanzierung gibt, dann heißt das nicht automatisch, dass du bei der Volksbank im Nachbardorf ebenfalls keine Finanzierung bekommst. Norman schreibt in seinem Buch, dass alle regionalen Banken ihre eigenen Kriterien und Konditionen haben. Teilweise sind sie unterschiedlich groß, habe unterschiedliche Bilanzen und unterschiedliches Geschäft.

 

Trotzdem gehen sie viel individueller auf die Kunden ein, als die großen Geschäftsbanken. Es lohnt sich also, mit verschiedenen regionalen Banken Kontakt aufzunehmen.


Kapitel 5 – Die Tilgung

Norman führt in diesem Kapitel die Theorie und praktische Rechnungen zu verschiedenen Tilgungssätzen auf. Für mich war es eine sehr interessante Erkenntnis, dass man bei sinkenden Zinssätzen und gleichbleibenden Tilgungssätzen, länger für das Abbezahlen einer Immobilie braucht.

 

Wenn man beispielsweise 2% Tilgung und 2% Zins hat, dann kann man versuchen die Zinsen auf 1,7% zu verhandeln. Wenn das klappt, sollte man aber die Tilgung um den gesparten Zinssatz auf 2,3% erhöhen. Nur wenn die Annuität gleich bleibt, verlängert sich nicht die Darlehenszeit.


Kapitel 12 – Festzinsdarlehen

Rezension - 33 Geheimnisse der Immobilien Finanzierung 2In diesem Kapitel beschreibt Norman die Vorteile eines Festzinsdarlehens gegenüber des Annuitätendarlehens. An sich eine sehr interessante Sache, wenn man in Deutschland Steuern zahlt. Die Theorie und einige Praxisbeispiele werden gut beschrieben.

 

Für mich kommt das Festzinsdarlehen aber nicht in Frage, da ich in Deutschland keine Steuer zahle und mir somit Steuerersparnisse nichts bringen. In der Schweiz bin ich bei 13% Steuern anstatt 42% Steuern in Deutschland.

 

Der einzige Vorteil ergibt sich aus den Opportunitätskosten, welche man durch einen guten Tilgungsträger effizient nutzen kann. Wenn ich anstatt 2% Tilgung meine Tilgungsrate lieber in ein Investment mit 3% oder mehr anlegen kann, dann hat dies auf lange Sicht große finanzielle Vorteile.

 

Im Prinzip das, was ich mit meiner P2P Strategie bereits mache. Geld für geringe Zinsen einkaufen und für teurere Zinsen anlegen.

Lies: Mein P2P Zwischenfazit – Erfahrungen nach 9 Monaten


Kapitel 14 – Miete oder Eigenheim




Eine oft gestellte Frage ist die Frage nach dem Eigenheim statt der Mietwohnung und es gibt verschiedene Ansichten. Norman beschreibt in seinem Buch eine weitere Sichtweise.

 

Generell wird bei dieser Überlegung die Kreditrate der Mietrate ins Verhältnis gesetzt und verglichen, was höher ist. Norman schreibt, dass dies falsch ist und man nur die Zinsen der Kreditrate mit der Miethöhe vergleichen darf.

 

Somit kommt er zu ganz anderen Berechnungen und Ergebnissen, wann sich das Eigenheim und wann sich die Mietwohnung lohnt. Auf jeden Falls eine interessante Ansicht.


Kapitel 15 – Gewerbefinanzierungen

In diesem Kapitel werden die Finanzierungen von Wohnraum mit den Finanzierungen von Gewerbe verglichen. Norman beschreibt, warum es bei Gewerbe viel schwieriger ist, eine gescheite Finanzierung hinzubekommen. Dabei unterscheidet er zwischen reinen Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäuser mit Gewerbeanteil. Zweiteres ist wesentlich leichter zu finanzieren und höher zu beleihen.

 

Für mich hat das Kapitel wiedermal gezeigt, dass ich vorerst bei Wohnimmobilien bleibe. Allein wegen der Diversifikation von mehreren Mietern anstatt von nur einem Gewerbemieter.


Kapitel 17 – Erklärung Wohnkreditrichtlinie

Die Wohnkreditrichtlinie hat für mehrere Anpassungen bei der Finanzierungsprüfung gesorgt. Norman betont, warum ein nachhaltiges Einkommen immer wichtiger wird und es für selbstständige und Privatiers immer schwieriger wird.

 

Das ist gerade für mich in interessantes Kapitel, da ich mittelfristig meinen Job kündigen und Privatier werden möchte. Wenn das aber bedeutet, dass ich dann nie wieder Finanzierungen bekomme, dann muss ich meine Strategie nochmal überdenken. Ich habe schon mehrfach von Pseudo-Anstellungen gehört. Ausschließlich dafür, dass die Banken ihren Haken bei „angestellt und nachhaltiges Einkommen“ machen können.


Kapitel 18 – Laufzeitenmix

Auf dieses Kapitel hatte ich mich am meisten gefreut. Ich dachte, es wird über die Laufzeiten von verschiedenen Immobilien gesprochen und welche Strategie am besten ist. Stattdessen wird über den Laufzeitenmix bei einer einzelnen Immobilie gesprochen.

 

Dieses Thema war ebenfalls sehr interessant, da Norman zu extremer Vorsicht rät, da die verschiedenen Laufzeiten die eigene Flexibilität extrem einschränken.


Kapitel 20 – Finanzierung eines Mehrfamilienhauses

In diesem Kapitel spricht Norman über die Unterschiede bei der Finanzierung eines ganzen Hauses im Vergleich zu einer Wohnung. Er erklärt, das es noch wichtiger ist eine gute Bonität und eventuell einen Trackrecord vorweisen zu können. Mehrfamilienhäuser sind für die Bank riskanter und daher nichts für Anfänger. Norman rät zu Beginn mit einer Eigentumswohnung anzufangen und sich zum Mehrfamilienhaus zu steigern.

 

Ganz meine eigene Meinung. Ich hatte ebenfalls einen ganzen Artikel geschrieben, warum man als Anfänger mit einer vermieteten Wohnung beginnen soll.

Lies: Vermietete Wohnung zum Einstieg


Kapitel 28 – Sondertilgung

In diesem Kapitel räumt Norman mit dem Mythos der Sondertilung auf. Er selbst sieht zwar Vor- und Nachteile, würde aber nie pauschalisieren. Vor allem erklärt er ausführlich, warum eine Sondertilgung kein Vermögensaufbau ist. Es ist lediglich das Umschichten von linker Tasche in rechter Tasche.

 

In manchen Situationen kann eine Sondertilgung gut sein, in anderen weniger. Vor allem wen man sein Geld in anderen Assets besser anlegen kann und höhere Zinsen bekommt. Erneut das Thema der Opportunitätskosten.


Fazit zum Buch




In dem Buch werden einige wichtige Basics erklärt, welche für jeden Investor wichtig sind. Das Annuitätendarlehen, die Selbstauskunft, Kaufnebenkosten und Grundbuch. Darüber hinaus gibt’s Profitipps zu Festzinsdarlehen mit Tilgungsträger, Nachrangdarlehen und KfW Darlehen.

 

Das Buch ist sehr verständlich geschrieben und kann innerhalb eines Abends durchgelesen werden. Einzig das Kapitel zum Wohnriester war sehr speziell und für mich nicht zugänglich geschrieben. Dazu fehlten mir eine gute Einleitung und ein paar allgemeine Worte. Das Buch kostet auf Amazon 15€ und sind ein gutes Investment.

Link: Zum Buch auf Amazon

 

Ich hoffe, es gibt ein Folgebuch, wo Norman etwas mehr auf den fortgeschrittenen Investor eingeht. Also Strategien für eine schnelle Wachstumsphase (z.B. Nachbeleihung), die Konsolidierungsphase (Umschichtung innerhalb des Portfolios) und eventuell (Teil-) Exitstrategien.

 

Passend zum Buch gibt es eine sehr aktive Facebook-Gruppe, wo Norman Argubi und Alexander Luhn Fragen zu Finanzierungen beantworten und Tipps geben. Des Weiteren werden in vielen Youtube Videos Basics und Finanzierungsstrategien diskutiert.

Facebookgruppe: Immobilien Investment

Youtube Channel: Alexander Luhn

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6 Kommentare

  1. Warum zahlst Du in D keine Steuern? Die Mieteinnahmen müssten doch dort versteuert werden. Daher würde ein endfälliges Darlehen durchaus etwas bringen?

    1. In Deutschland habe ich nur Mieteinnahmen. Und für diese Mieteinnahmen kann ich sehr viele Ausgaben geltend machen. Somit komme ich rechnerisch immer auf ein Minus und zahle daher keine Steuern.

  2. Hi Alex,

    ich habe das Buch von Norman Argubi ebenfalls gelesen. Der Kauf hat sich für mich jedenfalls gelohnt. In Kapitel 18 spricht Norman die Risiken von kurzen Zinsbindungen bei Darlehensverträgen an, welche s.E. auf der eingetragenen Grundschuld im Grundbuch beruhen. Bei der Anschlussfinanzierung sitze man bei der eigenen Bank am kürzeren Hebel, da eine Konditionsverhandlung mit anderen Banken schwierig sei, weil sich keine Bank nachrangig ins Grundbuch eintragen will.
    Wie hat sich dieses Kapitel auf deine Vorgehensweise und Strategie ausgewirkt?
    Du verfolgst ja die Strategie der kurzen Zinsbindung aufgrund der beschriebenen Flexibilität sowie dem Turboeffekt für weitere Finanzierungen.
    Siehst du ähnliche Risiken wie Norman?

    Danke für dein Feedback und viele Grüße
    Egor

    1. Hi Egor,

      Ich finde dieses Kapitel auch sehr wichtig und man sollte sich Gedanken um die Anschlussfinanzierung machen. Selbst wenn es bequem ist, einfach bei der gleicehn Bank zu verlängern. Ich werde mir die Angebote verschiedener Banken einholen, wenn die Verlängerung ansteht. Die erste Wohnung ist in 3 Jahren so weit.

      Eventuell werden ich auch etwas umschichten, refinanzieren oder anders strategisch vorgehen. Das werde ich aber frühzeitig planen und sicherlich einige Blogeinträge dazu bringen.

      Viele Grüsse,
      Alexander

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