In meinem Mehrfamilienhaus MFH5 hat sich seit dem letzten Mal einiges getan und daher gibt es ein kleines Update.
Die 3 grossen Wohnungen auf der linken Seite sind komplett fertig und ich habe von einer professionellen Firma neue Grundrisse anfertigen lassen.
Hier der Grundriss der EG Wohnung (87m²)
Hier der Grundriss der Wohnung im 1.OG und 2.OG (106m²)
Es gab noch einige Kleinigkeiten zu erledigen, wie Gäste-WC tauschen, Abstellkammern verschliessen und Kellertüren tauschen.
Aktuell wird der Hof fertig gestellt, da hier die alten Abwassergruben geschlossen werden mussten und ein gepflasterter Weg zum Parkplatz und erstellt wurde. Als letztes wird noch der Müllplatz erstellt und ein Zaun zum Nachbargarten. Danach ist draussen alles fertig.
Aktuell warte ich auf die Auszahlung der 100.000€ BAFA Förderung, um danach die 3 kleinen Wohnungen auf der rechten Seite fertig zu stellen. Ich möchte nämlich kein weiteres Eigenkapital in das Haus stecken. Aber BAFA kann laut meinem Energieberater locker 3-4 Monate dauern.
Kommen wir zum erfreulichen Teil, der Vermietung. In der Region werden Wohnungen für durchschnittlich 5€ pro m² vermietet. Also kalkulierte ich konservativ mit 6€ pro m² , da ich sanierte Wohnungen mit Balkon und Parkplatz anbiete.
Die Wohnung im Erdgeschoss konnten wir sogar für 6,5€ pro m² vermieten, was 556€ kalt + 243€ Nebenkosten = 809€ warm bedeutet. Die Mieter ziehen wegen langer Kündigungsfrist zum 1.12.2023 ein.
Die Wohnung im 2.OG konnten wir sogar für 7€ pro m² vermieten, was 742€ kalt + 296€ Nebenkosten = 1.038€ warm bedeutet. Die Mieter ziehen im nächsten Monat zum 1.11.2023 ein.
Für die Wohnung im 1.OG gibt es Mietinteressenten, wo gerade der Mietvertrag erstellt und versendet wird. Sobald er unterschrieben ist, kann ich ein Update schicken.
Ausserdem konnten bereits 6 der 10 Parkplätze vermietet werden, was insgesamt 190€ Kaltmiete pro Monat bedeutet.
Demnach bekomme ich am Dezember mindestens eine Kaltmiete von 1.488€ und 593€ Nebenkosten. Damit decke ich fast alle anfallenden Nebenkosten für das Haus ab und ein Großteil des Kredites. Aktuell liegt die monatliche Kreditrate bei 2.350 €
Sobald die Wohnung im 1.OG unterschrieben ist, bekomme ich dort ebenfalls ausreichend Miete und danach decke ich fast die gesamte Kreditrate. So oder so wird der Cashflow ab Dezember um rund 2.000€ höher, da endlich ein Großteil der laufenden Kosten für das MFH5 vom Haus selber getragen wird.
Damit ist das Haus noch nicht Cashflow positiv und auch noch nicht Cashflowneutral. Aber 2.000€ mehr Cashflow pro Monat im Gesamtportfolio fühlen sich gut an. Endlich ist ein Licht am Ende des Tunnels sichtbar!
Die 3 kleinen Wohnungen werden wie gesagt mit den 100.000€ der BAFA Förderung ausgebaut und dort. Wenn die fertig sind, dann werfen die bei rund 150m² Gesamtwohnfläche (3x 50m²) nochmal 975€ Kaltmiete + 140€ Parkplätze + 420€ Nebenkosten ab. Dann ist das Haus Cashflow positiv und trägt sich komplett alleine. Wir haben für die kleinen Wohnungen bereits Mietinteressenten.
Dann kann ich mir im letzten Schritt Gedanken um den Ausbau des Dachgeschosses machen. Aber erstmal ein Schritt nach dem nächsten. Mich freut es erstmal, dass die ersten Wohnungen fertig sind und die ersten Mieter demnächst einziehen. Und das Gute: Nach einer sehr langen Durststrecke kann es nur noch besser werden.
Vomdealerzumvermieter meint
Gute Entwicklung, bin mit meinem MFH ähnlich weit. 👌
Frank.E. meint
Wann kommt der lange versprochene Überblick:
– Was hat die Sanierung des MFH5 insgesamt gekostet?
– Wie wurde das nachfinanziert?
– Wie sieht jetzt die Nachkalkulation für dieses Haus aus?
vermietertagebuch meint
Gestern gab es ein weiteres Update, aber es ist noch lange nicht alles fertig.
Frank.E. meint
Wann kommt der lange versprochene Überblick:
– Was hat die Sanierung des MFH5 insgesamt gekostet?
– Wie wurde das nachfinanziert?
– Wie sieht jetzt die Nachkalkulation für dieses Haus aus?
Philipp meint
Schön, mal wieder von Dir zu lesen!
vermietertagebuch meint
Freut mich, wenn es euch gefällt!
Nick meint
Schön, wieder von dir zu lesen. Glückwunsch zum Meilenstein, ich hoffe, dass die Bafa schnell fließt.
vermietertagebuch meint
Ja, das hoffe ich auch 😀
Mi meint
Danke für Deine Infos! Freu mich, dass man so einen Bericht überhaupt i, Internet findet! Weiterhin gutes Gelingen!
vermietertagebuch meint
Danke dir!
Jörn meint
Ich frage mich, wie sich Baumaßnahmen berhaupt lohnen können, wenn man für 7 EUR den qm vermietet. BAFA Kredit hin oder her, günstiger Kaufpreis auch. Wenn ich den Bierdeckel aufmache, dann kommt raus: das kann sich das nicht lohnen.
vermietertagebuch meint
Kommt ganz auf den Umfang drauf an. Aber speziell für mein Mehrfamilienhaus lohnt es sich nicht mehr. Das Ganze ist ein Fehlgriff und es geht um Schadensbegrenzung. Wenn alles fertig ist, dann mache ich die komplette Rechnung auf.
Phil meint
Hey Alex,
toll, dass du dir hier nach wie vor die Mühe machst ein Update zu posten. Einen wirklichen Mehrwert hast du von dem Blog hier ja nicht mehr, weshalb ich auch damit rechne, dass die ganze Sache hier früher oder später einschlafen wird. Dein Eingeständnis zum Fehlgriff und der Schadensbegrenzung finde ich gut, denn dadurch bekommt man nicht das Gefühl der Schönmalerei.
Zum Thema Lohnen von Baumaßnahmen: bei den aktuellen Preisen und der Zinsentwicklung lohnt es sich natürlich mit 7€ nicht, da sind eher Preise von 10-11€ pro qm notwendig. Solche Preise lassen sich auch in Chemnitz mit einer entsprechend gut ausgestatteten Wohnung und guter Lage realisieren, letzteres liegt jedoch (leider) bei diesem Projekt nicht vor.
V.Demmer meint
Hi Alex,
wie steht es um deinen übrigen Cashflow? Und wie steht es um deine Anschlussfinanzierungen?
Danke für ein update!
VG
Markus meint
Sehr schön, neue Updates. Hoffen wir auf gute Mieter.
Ich dünne meinen Bestand gerade aus. Leider zu einer ungünstigen Zeit. Kreditkosten für Käufer hoch, Haus älter und braucht sicher bald energetische Sanierung. Vor 2 Jahren hätte ich ca. 150k EUR mehr bekommen. Aber egal, bleibt trotzdem was über 🙂
vermietertagebuch meint
Ja, so geht es aktuell vielen. Den perfekten Zeitpunkt erwischt man nie.
Andre meint
wow! weiter gutes gelingen!
is ja heavy alles; wie lange das dauert und wie wenig bzw schwierig es ist dass überhaupt was rein- und rumkommt
Frank.E. meint
Lese ich den Plan der WE2 so richtig: Es gibt darin kein Bad, nur ein Gäste-WC? Im Plan steht Gäste-WC, Küche und Raum 1 – 5.
vermietertagebuch meint
Raum 5 ist ein komplettes Bad mit Dusche, Badewanne, usw. Danke für den Hinweis.
Rob meint
Hallo Alex,
schön das es hier und bei deinem MFH anscheind doch noch weiter geht.
Wie machst du es mit der Zeit bis zum Einzug?
Wenn die Mieter noch Kündigungsfristen einhalten müssen, dann verzichte ich auch meist auf die Kaltmiete (komplett oder teilweise), da die Mieter bei einer Doppelbelastung oft vom Umzug zurück schrecken. Und eh ich noch weitere Wochen weiter suche ….
Ich biete aber oft an schon früher in die Wohnung zu können, so ist auch die Planung für den Umzug einfacher, da nicht alles auf einen festen Termin hinaus läuft. So kann der eine oder andere noch etwas Malern oder schon Regale ect. anbringen.
Dafür beginnt dann der Zeitraum für die Nebenkosten, ab dem Übergabedatum.
NK lasse ich mir dann schon voraus zahlen und ich bleibe nicht auf den NK für den Zeitraum sitzen.
Wasser/Abwasser und Strom ist ja nicht das Problem, das wird ja nicht verbraucht.
Aber den Rest trägt man ja immer Zeitanteilig mit (GrSt, Vers., 30% Heizung) beim Leerstand.
Gruß Rob
vermietertagebuch meint
Ja, das mache ich manchmal auch. Aber hier hatten wir einfach einen festen Termin und die Wohnungen standen bis dahin leer. Das bisschen hat den Kohl jetzt nicht mehr fett gemacht.
Goldi meint
Hallo,
ich habe mal zwei Punkte anzumerken.
Hier der erste:
Welcher Delitant hat denn da die Zeichnungen für die Wohnungen erstellt?
Zitat Vermietertagebuch: „…und ich habe von einer professionellen Firma neue Grundrisse anfertigen lassen.“
Das sind keine professionellen Zeichnungen. Die Zeichnungen sollten enthalten:
-Innenmaße der Zimmer in Länge und Breite
-Angabe Himmelsrichtung
-Größe der Fenster und der Türen. Brüstungshöhen bei Fenstern
-Heizkörper
-Sanitär- und Kücheneinbauten
Kleine Kritik von mir:
Du hast den Hang, immer wieder auf Billiganbieter zurückzugreifen. Aber nur bei deinen Immobilien.
Ich möchte fast wetten, dass du früher bei deinem Porsche immer nur das teure gewählt hast.
Merkst du den Fehler? (so als Tipp)
Goldi
vermietertagebuch meint
Das sehe ich anders. Diese ganzen von dir angegebenen Dinge brauche ich nicht und sie würden nur die Grundriss unnötig verkomplizieren. Wir mich sind alle Dinge drin, die ich brauche und das ganze wurde professionell mit eine 3D-Scanner gemessen.
Phil meint
Hier stellt sich einfach die Frage, ob die hier dargestellten Grundrisse als Grundlage für die Vermietung oder für die Sanierung dienen sollen? Als Zeichnungen für den Bau sind sie natürlich etwas dürftig und ich würde dir Recht geben Goldi, aber gerade im Online-Expose reicht ein einfacher Grundriss.
Ich selbst erstelle für die Online-Exposes aus den offiziellen Zeichnungen immer einen vereinfachten Grundriss. Nach einer Zusage können diese Zeichnungen den neuen Mietern immer noch für die Detailplanung für die Einrichtung nachgereicht werden.
Goldi meint
Und hier der zweite Punkt:
Vermietertagebuch schrieb:
„Aktuell warte ich auf die Auszahlung der 100.000€ BAFA Förderung, um danach die 3 kleinen Wohnungen auf der rechten Seite fertig zu stellen. Ich möchte nämlich kein weiteres Eigenkapital in das Haus stecken. “
Was ist das denn für eine Logik?
Du trägst somit länger die Nebenkosten für den Leerstand weil du lieber dein Geld auf dem Konto liegen lässt?
Das erschließt sich mir nicht.
Goldi
vermietertagebuch meint
Meine Logik kannst du (noch) nicht verstehen, weil dir eine wichtige Information fehlt. Dazu kommt demnächst nochmal ein ausführlicher Beitrag, dann wirst du meine Entscheidungen verstehen.
Liebe Grüsse, Alex
Phil meint
Grundsätzlich gilt es als Investor immer abzuwägen, wie mit Rentabilität und Liquidität umgegangen werden muss und ich kann die Logik von Alex auch ohne die fehlende „wichtige Information“ nachvollziehen. Es geht nicht immer nur darum die Rentabilität zu maximieren sondern auch ausreichend Liquidität zur Verfügung zu haben, zb. für Unvorhergesehenes oder auch neue Projekte.
vermietertagebuch meint
Ja, das stimmt mit der Flexibilität. Aber das ist hier nicht der Grund, der dahinter steckt. Aber dazu wie gesagt demnächst mehr.
Goldi meint
Hallo Phil,
das Haus ist wohl mit Abstand der größte einzelne Vermögenswert von Alex.
Und…. statt da wirklich mal ersthafte Fachleute ranzulassen… naja, siehste ja selber.
Goldi
Lucky meint
Hallo Alex,
ich bin ein großer Fan von dir. Und habe bisher kein Video nicht gesehen auf deinem YT.
Ein Freund meinte zu mir, dass du dir ein Eigenheim gekauft hast.
Gerne würde ich darüber mehr erfahren.
Viele Grüße an deine Familie
Lucky
vermietertagebuch meint
Nein, ich habe mir kein Eigenheim gekauft. Aber auch dazu kommt demnächst ein Video.
Goldi meint
Hallo Lucky,
du bist ein großer Fan von ihm?
Au, Backe!
Glaubst du die ganzen Ankündigungen denn?
Schau doch mal nach, was er schon alles für Termine zum Bezug dieses Hauses angekündigt hat.
Sowas zu schätzen ist auch schwer. Aber, das ist eben die fehlende Professionalität eines vollkommen Branchenfremden. Plus 3x rosa Sonnenbrille mit Verstärker.
Nix für Ungut — aber wir werden hier „Hater“, „Neider“ genannt, nur weil wir diese ganzen Ankündigugen hier angezweifelt haben.
Goldi
Christian meint
Lieber Alex,
das ist leider kein professioneller Grundriss. Ich freue mich aber, dass etwas Licht am Ende des Tunnels ist und dass du gut vorankommst. Weiter so. Es zählt schlussendlich immer das „Sitzfleisch“ bei Immobilien. So baut man LANGFRISTIG Vermögen auf.
Goldi meint
Hallo Alex,
die Grundrisszeichnungen sehen so aus…
als ob die ein Absolvent der Immocation-Masterclas gezeichnet hat 😉