Finanzielle Freiheit durch Immobilien

Finanzielle Freiheit durch Immobilien in 5 Jahren erreichen?




Sehr oft ließt man von finanzieller Freiheit durch Immobilien oder vom schnellen Geld durch Immobilien. Selbst ich startete im Dezember 2015 mit diesem Gedanken und ließ mich dadurch stark motivieren.

 

Wenn man dieses Thema unter «buy-and-hold»-Aspekten betrachtet, macht sich schnell Ernüchterung breit. Wenn man sich mit diesem Thema beschäftigt und erste Erfahrungen mit Immobilien gemacht hat, dann merkt man, dass es doch länger dauert, als man sich wünscht. Vor allem, wenn man nicht bis zu Rente Vermögensaufbau betreiben will.

 

Gestern habe ich dazu ein weiteres interessantes Video von den Immocation Jungs gesehen, welches es ziemlich gut auf den Punkt bringt.

Inhalt
1) Idee 1 – Zukünftiges Geld in Immobilien durch Sondertilgen anlegen
2) Idee 2 – Weitere Immobilien kaufen, flippen und Gewinn zum Sondertilgen nutzen
3) Idee 3 – Weitere Kapitalanlagen kaufen und mehr Cashflow aufbauen
4) Idee 4 – Ein Teil der Immobilien nach 10 Jahren verkaufen und Gewinn zum Sondertilgen nutzen
5) Idee 5 – Zusätzliches Business für weiteres passives Einkommen aufbauen
6) Fazit – Finanziell unabhängig als Privatier – welche Idee favorisiere ich?

 

In einem meiner letzten Beiträge hatte ich ausführlich geschrieben, ob ich von meinen Immobilieneinnahmen leben kann, schließlich sind 27 Wohneinheiten eine ganze Menge. Leider musste ich das beim Durchkalkulieren stark verneinen.

 

Lies: Kann ich von meinen Immobilien leben?

 

Hauptsächlich lag es daran, dass die Immobilien hoch beliehen sind und die Kreditrate einen großen Teil der Einnahmen auffrisst. Dazu kommt, dass ab und zu Leerstand herrscht, die Mieter nicht zahlen oder Reparaturen anstehen. Dann sinkt der Cashflow ins Bodenlose.

 

Lies: Minus 75% Cashflow aus Immobilien. Muss ich draufzahlen?

 

Wenn ich mir das Jahr 2018 anschaue, dann bringen mir die Immobilien irgendwas zwischen 1.790€ und im schlechtesten Monat machte ich gar kein Geld. Ich musste durch Reparaturen sogar die Instandhaltungsrücklage plündern. Ok, dafür ist sie auch da, also halb so schlimm. Im Durchschnitt blieben 455€ pro Monat übrig.

Immobilien Cashflow Durchschnitt 2018
Immobilien Cashflow Durchschnitt 2018

Wohlgemerkt, bei 25 Wohneinheiten. Die zwei neuen Wohnungen kommen erst demnächst dazu. Mein ursprüngliches Ziel waren 50 Wohnungen, also das doppelte. Wenn ich den Durchschnitt des Cashflows ebenfalls verdopple, dann komme ich auf rund 900€.

 

Lies: 50 Wohnungen in 10 Jahren

 

Von 900€ kann man in Deutschland zwar überleben, aber nicht richtig gut leben. Vor allem, wenn man einen hohen Lebensstandard hat wie ich oder in Zukunft Familie haben will.



Nun kann man zwei Sachen machen. Entweder man rechnet sich die Zahlen schön und hofft auf weniger Mietausfall/Reparaturen oder man überlegt sich eine Strategie, wie man aus den Immobilienportfolio mehr rausholt.

 

Ersteres kommt nicht in Frage, da es Mietausfall und Reparaturen immer geben wird. Daher stellt sich mir die Frage nach der Konsolidierung meines Portfolios. Zudem stellt sich die Frage, wie ich mit den zukünftigen 50 Wohnungen die finanzielle Freiheit erreiche. Und das nicht erst zur Rente.

 

Schließlich bekomme ich jetzt für meine 25 Wohneinheiten 9.847 € Warmmiete monatlich überwiesen. Wenn ich davon das Hausgeld in Höhe von 3.514 € und die eigene Instandhaltungsrücklage von 623 € abziehe, bleiben 5.710 € übrig. Davon gingen noch 945 € Steuern ab, also bleiben 4.765 €. Eigentlich genug für ein komfortables Leben in Deutschland.

 

Diesen Cashflow hochgerechnet auf 50 Wohnungen würden nach Steuer 8.839 € ergeben. Allerdings erst, wenn alle Wohnungen abgezahlt sind. Also in rund 30 Jahren. 30 Jahre möchte ich aber nicht warten, also brauche ich einen neuen Plan. Einen Plan, welchen ich ausführen kann, wenn ich die 50 Wohnungen zusammen habe. Dabei gibt es verschiedene Ideen, welche in ich in diesem Beitrag skizzieren will. Die Hauptidee ist dabei immer dieselbe: Möglichst schnell finanziell frei werden.


Idee 1 – Zukünftiges Geld in Immobilien durch Sondertilgen anlegen




Für das Jahr 2018 habe ich bisher einen durchschnittlichen monatlichen Cashflow von 1.438 € aus Immobilien, Blog und P2P. Dazu kommt mein Arbeitseinkommen, wovon ich monatlich rund 2.000€ zurücklegen kann. Macht mit einem Jahresbonus von rund 10.000€ eine Gesamtsumme von 50.000€, welche ich pro Jahr in Immobilien stecken kann.

 

Dazu kommt die Tilgung des Immobilienportfolios von rund 2% im Jahr. Bei einem angestrebten Portfolio von 2.000.000 € wären das rund 40.000€ pro Jahr. Zusammen mit der Sondertilgung durch das Einkommen würde sich meine Schuldenlast jedes Jahr um 90.000€ reduzieren.

 

Anstatt 30 Jahre für das Abzahlen der Immobilien zu benötigen, könnte ich es um 10 Jahre auf 20 Jahre reduzieren. Ich wäre im Alter von 52 Jahren schuldenfrei und könnte dann mit den oben beschriebenen monatlichen 8.839 € gut leben.

 

Dazu kommt, dass ich nach 3,5 Jahren arbeiten in der Schweiz rund 40.000 CHF in die Pensionskasse eingezahlt habe. Also rund 10.000€ pro Jahr Arbeit. Dieses Geld könnte man sich beim Verlassen der Schweiz und dem Nichtaufnehmen einer neuen Angestelltentätigkeit auszahlen lassen. Somit wären das nach 20 Jahren Arbeit rund 200.000€ und ein guter Puffer für Probleme. Klar, das muss man noch versteuern, aber in der Schweiz sind die Steuern viel geringer.


Idee 2 – Weitere Immobilien kaufen, flippen und Gewinn zum Sondertilgen nutzen

Diese Idee schwirrt nach einigen Käufen in letzter Zeit in meinem Kopf herum. Meine Immobilien in Leipzig kaufe ich sehr günstig für durchschnittlich 1.000€ pro m² ein. Am Markt sind momentan Preise von 1.500 € – 1.700 € üblich. Im Zentrum sogar noch mehr. Gerade letzte Woche habe ich wieder einen Deal festgemacht, wo ich für 868 € pro m² eine Wohnung in Leipzig geschossen habe.

 

Anstatt diese Wohnungen für 1.000 m² in meinen Bestand zu halten, könnte ich sie gleich an den nächsten für 1.500 € pro m² weiterverkaufen. Abzüglich Steuern und Kaufnebenkosten bleibt sicher die Hälfte – also 250 € pro m² als Gewinn übrig. Bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 50 m² wären das 12.500€ Gewinn. Das muss ich viermal pro Jahr machen, dann kann ich eine andere Wohnung aus meinem Portfolio abbezahlen.

 

Diese Idee lässt sich noch etwas erweitern, wenn man die Komponente der Sanierung mit reinpackt. Also statt Flip zu Fix & Flip übergeht. Man kauft die sanierungsbedürftigen Immobilien günstig ein, lässt sie sanieren und verkauft sie teurer weiter. In diesem Bereich habe ich aber noch keine Erfahrung und das muss ich erstmal mit meiner Bank abklären.

 

Für dieses Prinzip brauche ich auf jeden Fall eine eigene GmbH, um meinen privaten Bestand nicht mit «gewerblichen Grundstückshandel» zu infizieren.


Idee 3 – Weitere Kapitalanlagen kaufen und mehr Cashflow aufbauen

Immobilien Coaching

Die Buy-and-hold-Strategie funktioniert wunderbar und alle Immobilien werfen Cash ab. Was spricht dagegen, dieses Spiel weiter zu treiben und weitere Immobilien zu kaufen? Rein gar nichts.

 

Man könnte die jährlich verfügbaren 50.000 € nehmen und weitere Immobilien kaufen. Dabei könnte man weitere Immobilien pro Jahr im Wert von 500.000 € kaufen, wenn man 100%-Finanzierungen bekommt und nur die Kaufnebenkosten zahlt.

 

Wenn ich die Zahlen meines aktuellen Portfolios nehme, dann bleibt ungefähr ein Promille des Kaufpreises als monatlicher Cashflow hängen. Das ergibt jedes Jahr zusätzlichen Cashflow von 500 €. Wenn man das 10 Jahre lang macht, dann hat man einen Cashflow von 5.000€.

 

Dies sind natürlich nur theoretische Zahlen. Schwankungen durch Mieterausfall und steigende Zinsen kompensiert man durch Mieterhöhungen und Wertsteigerungen. Der Puffer für Sanierungen war schon eingerechnet. Über den Daumen gepeilt sollte es passen.

 

Mit fortschreitender Erfahrungen im Immobilien-Investment und immer besserer Vernetzung werden die Deals besser und man bekommt höhere Renditen. Das beeinflusst den Cashflow ebenfalls und somit ließen sich die Zahlen nach oben korrigieren.





Idee 4 – Ein Teil der Immobilien nach 10 Jahren verkaufen und Gewinn zum Sondertilgen nutzen

Diese Idee ist ähnlich zur zweiten Idee. Allerdings hat sie den zusätzlichen Vorteil, dass ich keine neuen Immobilien kaufen muss, sondern Teile der alten Immobilien abstoßen kann.

Außerdem dürften die Immobilien nach 10 Jahren einiges an zusätzlichen Wert gewonnen haben, was einen Verkauf noch lukrativer macht.

 

Beispielsweise habe ich meine erste Immobilie für 47.000 € gekauft und bereits zwei Jahre später wurden mir 60.000€ dafür geboten. Nach 10 Jahren müsste man keine Steuer auf den Gewinn bezahlen und außerdem wäre keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

 

Mit dem Gewinn könnte man andere Immobilien abzahlen, den Kredit ablösen und den Cashflow erhöhen. Allerdings verliert man dadurch den Cashflow der zu verkaufenden Immobilie, daher muss man gut kalkulieren. Wenn ich eine Immobilie mit monatlichen Cashflow von 100 € verkaufen kann und dafür einen Kredit ablöse, der meinen Cashflow mit monatlich 200 € belastet, dann wäre das ein guter Deal.
Eventuell kann man sich dann von Immobilien trennen, die häufiger Probleme machen. So bekommt man Cash und hat weniger Stress.


Idee 5 – Zusätzliches Business für weiteres passives Einkommen aufbauen

Durch meinen Blog habe ich gesehen, dass sich innerhalb eines Jahres ein zusätzliches Einkommen von 1.000€ aufbauen lässt. Dieses Einkommen bedarf kaum finanzieller Investitionen, allerdings viel Arbeit.
Digitale Produkte wie ein Blog haben den Vorteil, dass sie sich einfach skalieren und vergrößern lassen.

 

Theoretisch könnte man jedes Jahr 1.000€ mehr damit verdienen. Also nach 5 Jahren 5.000€ pro Monat. Sicherlich muss man seine eigene Arbeitszeit reinstecken, aber der Return ist unglaublich hoch. Ich kenne keinen normalen Angestelltenjob, wo man jedes Jahr 1.000€ mehr verdient. Wenn man eine Gehaltserhöhung von 100 € oder 200 € bekommt, darf man sich schon glücklich schätzen.

 

Lies: Mit dem Blog Geld verdienen

 

Dabei sind den Ideen und den Businessmodellen im Internet kaum Grenzen gesetzt. Man kann eigene Produkte anbieten, Bücher schreiben, andere Produkte bewerben, Dropshipping machen, Youtube, usw. Die Möglichkeiten und die Themen sind unendlich.

 

Der Clou: Gerade bei Immobilien hat man viele Feedback-Schleifen und muss lange auf andere Leute warten. Diese Zeit kann man nutzen, um an seinem eigenen Business zu arbeiten. Somit könnte man das Investmentmodell von oben und ein Businessmodell im Internet gleichzeitig fahren.

 

Natürlich kostet das viel Energie und Nerven, aber es lohnt sich. Vor allem wenn man weiß, dass man es nur eine begrenzte Zeit macht. Danach kann man das Pensum bei Bedarf wieder auf ein normales Level fahren oder sich Pausen gönnen. Als Unternehmer mit passiven Einkommen ist man viel flexibler bezüglich Auszeit und work-life-balance. Eventuell empfindet man sein Business nicht mal als Arbeit, weil es soviel Spaß macht und man tolle Entwicklungsmöglichkeiten hat.


Fazit – Finanziell unabhängig als Privatier – welche Idee favorisiere ich?

So wie es momentan aussieht, favorisiere ich eine Kombination aus der Idee 2, 3 & 5. Momentan bin ich in der Wachstumsphase und kaufe kräftig Immobilien dazu. Ich kann mit gut vorstellen, dass es weiterhin sehr viel Spaß macht und ich nach 50 Wohnungen einfach weitermache. Wenn das Geld vorhanden ist und sich gute Deals auftuen, warum nicht?

 

Eventuell werde ich etwas konsolidieren, refinanzieren und umfinanzieren, um eine bessere Struktur reinzubekommen und eine bessere, strategische Ausrichtung mit den Krediten zu bekommen. Eine Neubewertung und Nachbeleihung steht ebenfalls immer im Raum.

 

Auf der anderen Seite werde ich weiter an meinem Blog und meinem Business arbeiten. Das Schreiben macht mir nach wie vor sehr viel Spaß und mir geht nie der Stoff aus. Jede Woche erlebe ich etwas Neues mit meinen Immobilien und das möchte ich für euch auf dem Blog festhalten.

 

Neben meinen treuen Stammlesern komme ständig neue Leser durch die Google-Suche hinzu und dadurch steigt der Traffic und somit auch der Werbeumsatz mit dem Blog. Eventuell ergeben sich auch weitere Möglichkeiten oder neue Partnerschaften. Ein paar interessante Sachen konnten dieses Jahr schon umgesetzt werden und weitere sind in der Planung.

 

Als drittes liebäugle ich sehr stark mit der Gründung einer GmbH für den gewerblichen Grundstückshandel. Sehr werthaltige und unter Marktwert gekaufte Immobilien lassen sich superschnell zu Geld machen und etwas extra Cash verdienen.

 

Außerdem habe ich großes Interesse, die Sanierungskomponente von Immobilien kennen zu lernen. Eventuell mache ich mich schon dieses Jahr bei meiner Bank schlau, was alles möglich ist und wie wir das zusammen stemmen können.

 

Dabei ist wichtig, dass man eine gute Bank hat, die vor Sanierungsprojekten nicht zurückschreckt und dich als Investor gut unterstützt. Da braucht es nämlich variable Finanzierungen und tilgungsfreie Zeit, bis man das Objekt saniert hat und teurer auf den Markt schmeißen kann.

 

Lies: Wie finde ich die richtige Hausbank?

 

Eventuell werde ich in ein paar Jahren in der Karibik wohnen, dann brauche ich sowieso weniger Geld für das tägliche Leben. Dann könnte man anstatt mit den angestrebten 5.000€ sogar mit 3.000€ leben und somit sein Ziel früher erreichen.

 

Ich denke, in den nächsten Jahren meiner Wachstumsphase wird sich noch sehr viel bewegen und ergeben. Meine Strategie wird daran angepasst und immer optimiert. Beispielsweise habe ich meine letzten zwei Wohnungen und die nächste Wohnung ohne Eigenkapital gekauft. Der Verkäufer zahlte die Kaufnebenkosten und die Bank gab mir 100%. Mit diesem Prinzip kann man noch schneller wachsen und das Geld anderweitig effektiv für sich arbeiten lassen.

 

Ich schaue sehr positiv in die Zukunft und gehe weiter meinen Weg. Bisher habe ich eine Menge mit den Immobilien erreicht und ich komme meinem Ziel der finanziellen Freiheit jeden Tag näher.

 

Als Erkenntnis kannst du mitnehmen, dass man durch das einfache Buy-and-hold- Modell nicht schnell viel Cashflow aufbauen kann. Zumindest, wenn man nicht viel Eigenkapital mitbringt. Es bedarf immer noch einer weiteren Strategie, um aus dem Portfolio den benötigten Cashflow zu ziehen.

 

Wie sieht es bei dir aus? Welches Ziel hast du und wie sieht dein Fahrplan aus? Schreib es gern in die Kommentare! Eventuell hast du sogar weitere Ideen, welche ich oben vergessen habe. Ich freue mich, davon zu erfahren!

 

Lies: Warum finanzielle Freiheit

Please follow and like us:

58 Kommentare

    1. Hallo Sebastian. Du hast Gymn und stundenlang PS4 zocken in deiner Liste vergessen 😉
      Bisher lässt sich alles gut miteinander vereinbaren. Immos & Blog läuft parallel, P2P gibts eh kaum was zu tun. Job ist tagsüber und Familie ist momentan auf standby (geht im Oktober weiter, da meine Freundin gerade in Costa Rica ist).
      Manchmal muss man starkt priorisieren und das rumgammeln weg lassen.

        1. Worauf wartest du dann? Das ich dann ein How-To schreibe, wie mann Immobilien, Business, Arbeit und Familie gemeinsam unter einen Hut bekommt? 😀

      1. Moin,
        Ich finde das klasse wie offen du mit deinem ganzen Projekt bist. Es macht wirklich Spaß dich auf deinem Weg zu begleiten , zu lesen was es Neues von dir gibt.
        Tip. Wenn ich eine Wohnung unter dem Wert kaufe, und ich möchte die verkaufen um den Gewinn zu generieren bzw. Zu bekommen. Kann Mann die Spekulationsfrist umgehen. Ich beleih die Wohnung bis kurz zum vorm Markt wert . Und verkaufe anschmeißend dann die Wohnung. Die vorfälligleikt ist sehr gering auf Grund der niedrigen Zinsen und außerdem wir die vorfälligkeit mit den Ausgaben verrechnet und es ist ein nicht schlechter neben erfekt. Also man könnte es mit dem flip kombinieren um steuern zu sparen. Alles einmal durch rechnen um es passt 🙂

        1. Hallo Reyatkemal,

          ich verstehe deine Strategie nicht. Kannst du das nochmal ausführlicher beschreiben und eventuell ein Beispiel machen?

          Merci.

      2. Hahahaha oh man Alex, witzig – bin da sehr sehr ähnlich gestrickt 😀 Morgens gym, dann arbeit / immos und abends ps4 oder an Projekten weiterarbeiten … Lass mal wieder connecten … Sind bei fb befreundet …

  1. Hallo,
    was ich nicht ganz verstehe ist, wieso du in deiner „Wachstumsphase“ nicht den Gürtel enger schnallst. Sprich weg mit dem Porsche und das Geld für deine Ziele nutzen. Genauso deinen Lebensstandart für eine gewisse Zeit runterschrauben, um mehr Ressourcen frei zu machen.
    750€(Auto)+500€(Lebensstandartsenkung)+12= 15.000€ mehr im Jahr.
    Liebe Grüße
    nectar

    1. Ich kaufe nur in Leipzig und dessen Umgebung. Die meisten Immobilien habe ich nach langem Suchen auf Immoscout gefunden. Danach wächst das Netzwerk und man bekommt die ein oder andere Immobilie off market. Man muss halt konsequent jeden Tag etwas zeit reinstecken und viel Mist aussortieren…dann bleibt was hängen.

  2. Hallo Alexander,

    Gut, dass du langsam merkst, dass die 5 Jahre nicht realistisch sind. Aber Dein Weg ist gut, ich bin mit Deiner Idee 4 gut gefahren in den letzten Jahren und Du wirst es auch schaffen, wenn auch in 10-15 Jahren.

    Sorgen bereitet mir deine Kombination aus hohem Leverage und kurzer Festschreibung, über die Risiken solltest Du noch mal genau nachdenken.

    Beste Grüße,
    Oliver aus Berlin

      1. Hallo Alex,

        ja habe ich gelesen und ich befürchte, Du siehst den Elefant im Porzellanladen nicht. Ja, du bekommst aufgrund der Neubewertung deiner Immos in 5 Jahren einen besseren Beleihungsauslauf, dh die Konditionen um vielleicht 0,2 oder 0,3 %?

        Sollte die Straffung der Geldpolitik aber wie geplant stattfinden, könnte das Zinsniveau schnell 1- 1,5 % höher liegen! Selbstverständlich wissen wir es nicht, aber das Risiko für Dich ist groß.

        Beste Grüße,
        Oliver

  3. Hi,
    genau, durch einen guten, günstigen Gebrauchtwagen und eine Senkung des Lebensstandard ist viel mehr Potenzial nach oben drin.
    Und ich würde die Mietsteigerungen nicht vergessen, denn in der Region Leipzig kann man recht gut durchschnittlich 4% Miete p.a. steigern. Durch die höheren Einnahmen kannst du entweder mehr Immobilien dazukaufen oder schneller tilgen. Deine kurzfristige Zinsbindung hilft dir ja sowieso beim Sondertilgen.
    Um das mal auf dein Beispiel auszuweiten: Wenn du deine Mieteinnahmen um 4% erhöhen könntest für alle Objekte, dann hast du 10.240 statt 9.847€ an Mieteinnahmen (+4%). Wenn man jetzt sagt, dass das Hausgeld und deine IHR mit der Inflation gesteigert werden (+2%), dann hast du am Ende Bruttoeinnahmen 6.021 statt 5.710 (+5.4%). Bzw. wenn du das jetzt noch Tilgung und Zins davon abzinst, die ja überhaupt nicht mit der Inflation wachsen und einfach nur statische Zahlen sind, dann hast du wahrscheinlich mit einer 4%-Mietsteigerung dein Netto um fast 10% gesteigert.

    1. Hi Benni,

      danke für das schöne Rechenbeispiel. Meine Mieten erhöhe ich fleißig und immer wenn es geht. Bin teilweise schon stark über dem Mietspiegel.
      Zum günstigeren Lebensstandard und Gebrauchtwagen werde ich eventuell nochmal was schreiben. Hat einiges mit Grenznutzen zu tun. Ich könnte mit dieser Strategie 1.000€ sparen und mehr investieren. Der daraus resultierende Nutzen wäre aber viel kleiner, als beim dem bewussten Konsumieren. Daher ist dieses Thema für mich nicht so klar, wie für jemand außenstehenden. Eventuell grübel ich darüber nochmal tiefer nach.

      Danke und Beste Grüße,
      Alex

      1. Hi Alex,

        danke für deine Antwort 🙂 Ich selbst bin 23, Student und sehr begeistert von deinem Blog. Er gibt mir viel Motivation und zeigt mir, dass es gar nicht so kompliziert ist ein guter Vermieter zu werden. Deshalb wollte ich mich mit meiner Mutter jetzt zusammentun und ihre Rente und meine Frührente etwas vorwärts bringen und wir wollten bald auch die erste ETW kaufen. Ich selbst bin aber auch sehr begeisterter Aktienfan und finde ich mich da aktuell besser zurecht, gerade für Aktien muss man aber Eigenkapital aufbauen, deshalb spare ich recht viel, um so mehr zu investieren/zur Seite zu legen und habe meinen Konsum beschränkt, sodass ich viel bewusster konsumiere und mehr genieße.
        Aber jeder muss das für sich wissen, es gibt auch einige technische Gimmicks, die mir das Geld z.B. total wert sind 🙂

        Ich werde jedenfalls deinen Blog weiterverfolgen, weil er sehr wertvolle und realitätsnahe Aspekte aufzeichnet.

        Viele Grüße

        Benni

        1. Hi Benni,

          es freut mich, dass ich dich inspirieren kann. Du hast recht, mit Aktien dauert es ewig, da du selber Geld reinstecken musst. Bei Immobilien kannst du sehr stark hebeln und dadurch geht der Vermögensaufbau viel schneller. Momentan steigt mein Vermögen automatisch jedes Jahr um 28.956 € durch die Tilgung. Dazu kann ich noch weiter sparen, investieren oder konsumieren.

          VG Alex

    1. Indem ich mit dem Verkäufer direkt verhandle, ohne Makler. Dann biete ich ihm statt der Kaufpreissenkung die Übernahme der Kosten an. Meistens läuft das netto für den Verkäufer aufs Gleiche hinaus und daher kommt das oft zu Stande.

        1. Natürlich geht das, habe ich schon mehrmals gemacht. Du kennst vielleicht das Sprichwort:“ Alle sagen, das geht nicht. Dann kam einer, der wusste es nicht und hat es einfach gemacht“

  4. 2,3,5 wäre auch meine Idee. Jedoch mehr den Fokus auf 2 und 3. Habe ja selber ein paar Immos, liege gerade bei 12K nettokalt und 8,5K kosten für Zins/Tilgung. Bei den ETW ist die IHR da mit drin, für die MFH ziehe ich nochmal je 500K raus und pack die in ETF.
    Bleiben 2,5 die ich parke, anstehende Reparturen ausserhalb der IHR begleiche oder sammle als EK fürs nächste Objekt.

    Kurze Frage zu Deinen 100% Finanzirung – Notar etc auf Veräufer ist klar, lässt Du den Verkäufer auch die Grundsteuer bezahlen?

    1. Hi Mat,

      ja, ich lasse alles von ihm bezahlen. Auch die Grunderwerbssteuer.

      4 Rückfragen:
      1) Was meinst du damit, dass die IHR in der ETW mit drin ist? Die IHR des Hausgeldes ist ja nur für das Gemeinschaftseigentum. Wenn was in der Wohnung kaputt geht, musst du es trotzdem selber zahlen. Machst dafür keine extra Rücklage?
      2)500k rausziehen -> Also 500k nachbeleihen und ab in Aktien ETFs?
      3) 12k – 8,5k sind 3,5k übrig. Du schreib st 2,5k. Rechenfehler?
      4) Momentan reinvestierst du alles wieder oder zwackst noch was ab? Wo ist dein Ziel?

      Eventuell können wir mal telefonieren und uns direkt austauschen. Schreib mir mal auf whatsapp unter 015122090852

      VG Alex

      1. Hi Alex, zu
        1) das erledige ich aus den 2.5K aus 3).
        der Rechenfehler war bei 2) Nicht 500K sondern entweder 500 oder 0.5K 😉 Damit hat sich dann auch 3) erledigt.

        Da ich die Objekte alle schon eine Zeit habe (siehe weiter unten)bzw. das letzte MFH quasi nackt gekauft und komplett kernsaniert habe kann da nicht viel passieren. Deswegen nehme ich für die MFH die 500E/Monat raus und lege die in ETF an, gebraucht habe ich die bisher nicht. Momentan reinvestiere ich in Neu-Objekte oder bringe die anderen bei Auszug in Ordnung. Im letzten Jahr habe ich in einem Haus zwei Wohnungen komplett saniert (Auszug nach ca 30 Jahren, die andere nach 20), bei einem anderen MFH bin ich gerade dabei das DG auszubauen, hat jetzt ca 60K gekostet, bringt nachher aber 900-1000E/Monat.
        Danach stehen zwei Projekte an, ein neues MFH über bestehende Kontakte sowie ein Neubauprojekt im Gewerbebereich.
        4) ist jetzt etwas angeteasert, im Prinzip will ich innerhalb der nächsten 5-10 Jahre noch für ca 1-1.5 Mio investieren. Bei einigen Objekten laufen in der Zwischenzeit die 10 Jahresfristen ab, aus Rücksicht auf die 3 in 5 Grenze werde ich dann wohl nach und nach einiges abstossen um die Erlöse dann börslich zu verwenden. Immos sind super zum Aufbau, stressfreier kann man meiner Meinung nach mit dem Cash aus dem Erlös leben

        Ich meld mich mal

  5. Moin,
    so merkt man dann auch, dass das ganze dann doch nicht so einfach und schnell geht…..aber es geht zumindest.
    Ich starte mit dem “Immobilienbusiness“ noch nicht, weil ich nicht weiß wie es bei mir in Zukunft aussieht. Meine Ausbildung habe ich durch (bin 21) und plane demnächst evtl. Maschinenbau zu studieren. Auch wenn nicht, habe ich meinen Wunscharbeitgeber noch nicht gefunden 😀 Somit würde ich noch etwas damit warten, bis ich etwas geordnetere Verhältnisse habe.

    zZ verdiene ich ca 2,8k€ Brutto mit einer Sparrate von ca 75%…..zumindest solange bis ich weiß wie es weiter geht. Durch sparen und normales ausgeben habe ich ein kleines Häufcchen von ca 20k€ angehäuft. Bin also Herr über meine Finanzen 😀
    Aktuell bin ich aber schon bei diversen P2P-Plattformen dabei, alerdings auch nur mit Kleckerbeträgen. Alle zusammen ca 1000€+.

    Was würdest du mir in meiner aktuellen Situation raten mit meinem Geld anzustellen, um vielleicht ein bisschen Einkommen nebenbei zu ergattern oder für spätere Zeiten vorzusorgen?

    Besten Dank & Schöne Grüße

    1. Hi Patrick,

      es spricht nichts dagegen, schon früh mit den Immobilien anzufangen. Haben die beste EK-Rendite. Dazu würde ich dir raten. Solltest halt dem dem Studium bissle weiter arbeiten, um einen Puffer zu haben, falls mal was mit der Immobilie ist.

      VG Alex

      1. Ja mit Immobilien würde ich dann erst so in 5 Jahren anfangen (können). Dann ist meine gesamte Lage ein bisschen sicherer und überschaubarer.

        Würdest du mir denn Nähe legen vielleicht einen kleinen Betrag in Aktien zu stecken oder so lassen wie es ist und abwarten?

        Gruß

        1. Aktien sollte man schon so mit Anlagehorizont 10+ Jahre machen.
          Du kannst natürlich jetzt reinstecken und hoffen, dass es in 5 Jahren mehr wert ist, die Chancen stehen so rund bei 75%. Aber musst eben mit dem Risiko leben, dass es weniger wert wird. An sich empfiehlt es sich immer so früh wie möglich anzufangen. Du kannst ja z.B. mit einem Familienmitglied/Freund zusammen erstmal komplett ohne Fremdkapital oder mit mittlerer Dosis (eben das was die Bank noch anständig finanziert) ein Objekt kaufen, die Anfängerfehler kannst du so früh genug machen, um dann in 5 Jahren mit Erfahrung zu starten.
          Warten und Geld auf einem Haufen sammeln ist nicht dumm, aber im Endeffekt führt es nur dazu, dass man am Ende Angst vor Verlusten hat, was ein extremes Hindernis beim Geldverdienen ist.

          VG

          Benni

          1. Danke für deine Antwort Benni.
            Also wenn ich mich schon am Aktienmarkt beteilige dann definitiv mit dem Horizont 10+ Jahre. Würde da dann auch eher zu Buy&Hold tendieren, also „Einkommen“ nebenbei durch Dividenden. Problem dabei ist natüelich, fass ich am anfang vllt noch nicht allzu viel reinatecken stecken möchte und da die Gebühren dann anteilig sehr hoch sind.

            Mein Wunsch ist es einfach, dass ich mit meinem Geld etwas anstelle und nicht auf dem Konto versauern lassen will. Das muss auch nicht die großen Renditen abwerfen, dafür lieber sicherer. Hauptsache da tut sich etwas 😀

          2. Hey Patrick,
            das klingt sehr solide. Ich selbst bin bald 24 und habe ein Aktienportfolio im untersten sechsstelligen Bereich. Mir ist Buy&Hold auch sehr wichtig und vor allem Dividenden, von denen bekomme ich aktuell rund 1800€ brutto pro Jahr, dafür mit extremem Wachstum von 10%+ p.a.
            Ich will auch mit Immobilien meine ersten Erfahrungen machen, deshalb versuche ich jetzt im Studium eine gute Immobilie zu finden und zu vermieten, um die Erfahrung aufzubauen, um dann im Job das in größerem Stil weiterzumachen. Dafür habe ich mir eine sehr gut bezahlte Werkstudentenstelle gesichert und schaue, ob ich eventuell noch ein kleines Nebenbusiness aufbauen kann.

            Ich würde dir definitiv empfehlen dich zu Aktien zu informieren (zum Beispiel bei Aktien mit Kopf auf Youtube), mit deinen 20k kannst du schon sehr günstig ein Portfolio aufbauen von z.B. 10-15 Positionen oder eben mit 1-2 ETFs. Bei der Onvista kostet ein Trade nur 5€+Börsenspesen (zwischen 1,50€ und 4€ i.d.R.)+zusätzliche Spesen (Clearstream ~1,50€). Oder bei der Comdirect mit einer Neukundenaktion, da bezahlt die Neukundenprämie dir direkt alle Trades und eventuell bleibt sogar etwas über, hier solltest du noch einen Sparplan starten (1,5% Gebühren unabhängig von Zahlungshöhe) und dann ist das Depot auch kostenlos.
            Oder du schaust dir wirklich Immobilien an. Da kann ich dir leider noch nix von meinen Erfahrungen erzählen und du hast dann natürlich einen Klumpen und musst viel EK reinstecken.

  6. Hallo,

    ich bin beeindruckt und Respekt wie du alles unter einen Hut bekommst.
    Ich habe mit 25 angefangen und bin jetzt mit 48!! in der Endphase.
    Mein Plan war mit 50 frei zu sein aber im Gegensatz zu dir ist mein Lebensstandard eher bescheiden, da ich keinerlei Wert auf Autos oder anderen Statussymbolen lege (Essen und Urlaub mal ausgenommen), das hat zur folge das ich mit weit weniger Geld auskomme und auch mit „nur“ 9 Immobilien in einer mittelgroßen Stadt ganz gut über die Runden komme.
    Ich Arbeite zwar noch, müsste aber nicht mehr und das ist für mich die schönste Freiheit.
    Deine Seite gefällt mir sehr gut und ich lese sie regelmäßig, weiter so.

    Gruß Chris

    1. Hoi Chris,

      es freut mich, dass dir als alter Immobilien-Hase mein Blog gefällt. Als du angefangen hast, war es sicherlich schwieriger, da die Informationslage viel schlechter war und Immoscout noch nicht geboren. Wie bist du damals auf das Thema gekommen und hast dir das Wissen angeeignet?

      VG Alex

      1. Hallo Alex,

        mein Onkel hatte damals eine Vertriebsfirma für Immos und ich hatte 100.000 DM angespart und wollte mir ein Auto!! für 56.000 Mark kaufen als mein Onkel mich fragte ob ich mit dem Geld nicht was sinnvolleres anfangen wolle.
        So kaufte ich meine ersten 2 Wohnungen, später dann so alle 2-3 Jahre eine neue dazu und später auch noch 2 Häuser.
        Damals habe ich noch alles aus Büchern gelernt, heute ist es viel leichter geworden im Internet nach Wohnungen und Informationen zu suchen.

        Gruß Chris

  7. Tilgst Du immer nur annuitätisch? Berater haben mir auch schon öfter endfällige Darlehen empfohlen, der Vorteil: die Zinsen bleiben über die Laufzeit konstant hoch, also können höhere Ausgaben (Zinslast) in der Steuer geltend gemacht werden, ergo: mehr Ausgaben, weniger Steuern. Macht das aus Deiner Sicht Sinn?

    1. Hi Josef,

      das ist eine kleine Milchmädchenrechnung. Ich bevorzuge weniger Kosten verursachen (Zinsen), als mehr Kosten verursachen und diese steuerlich abzusetzen.
      Bisher nur Annuitätendarlehen und den ein oder anderen Bausparer um ein höheres Darlehen zu bekommen.

      VG Alex

  8. Hi Alex!

    Riesen Respekt und ein großes Dankeschön dass du dein Wissen hier teilst.
    Habe ein online Business und mich immer mit Investitionen beschäftigt, dann auch mit Immobilien. Durch deinen Blog habe ich viel wissen erhalten und einiges umgesetzt. Bin 26 und ziehe gerade die 3 ETW an Land 😀
    Weiter so!

    Gruß
    Nikita

    1. Hoi Nikita,

      vielen Dank für dein Feedback. Früh starten ist sehr gut und man kann unglaublich viel bewegen.

      Viel Erfolg mit deinen weiteren Dazukäufen 🙂

      Viele Grüße,
      Alex

  9. Schau Dir den Vortrag mal an: https://www.youtube.com/watch?v=joJffgKN0jM. Das ist zumindest ein ziemlich realistisches Szenario irgendwo zwischen 2020 und 2025, das ich im Hinterkopf behalten würde.

    Ansonsten habe ich so den Eindruck, als ob gerade etwas Ernüchterung eintritt.

    Ich würde mal schauen, ob ich die Probleme „Reparaturkosten“ + „Leerstand“ + „Ausfallrisiko“ nicht gehandelt bekomme. Du hast ja momentan noch viele Mieter, die Du übernommen hast. Einen Drogenabhängigen kann man ausfiltern. Und Leute die Probleme gemacht haben, machen sie immer wieder. Das kann man auch bis zu einem gewissen Punkt ausfiltern. Dann hast Du ja auch Immobilien in schlechteren Lagen, die auch noch sehr günstig sind. Evtl. zieht man sich da auch eher ein Klientel an, dass etwas „problematischer“ ist.

    Dann agierst Du auch noch nach Problem -> Firma löst es. Da wirst Du sicher mit der Zeit auch bessere Ansätze finden. Ich habe z.B. seit Jahren einen Handwerker für 15,00 EUR die Stunde, der extrem viel kann und ein Gewerbe hat. Der kommt immer mit dem passenden Kumpel (und ich vermute mal, er meldet den nicht an). Aber er stellt eine Rechnung und gut ist. Macht er nebenbei. Nach Feierabend. Am Wochenende.

    Die Vermieterin meines Vaters hat über 200 Wohnungen. Die sammelt und 2-3x im Jahr kommt ein Handwerkertrupp aus Polen und lebt dann in einer Wohnung, die gerade leer steht.

    Meiner Erfahrung nach macht es Sinn, in solchen Phasen einfach mal eine Pause zu machen und nachzudenken. Die neuen Erkenntnisse zu verarbeiten. Die Workflows zu optimieren. Dabei immer im Hinterkopf behalten: Meine Probleme haben sicher auch andere. Da kann man ein Business draus bauen.

    1. Hoi Mario,

      danke für dein Feedback!

      Über ein Crash mache ich mir momentan kein Gedanken, da es nicht absehbar ist, wann und wie stark es kommt. Ich werde schauen, was ich eventuell zur Vorbereitung machen kann. Aber meine Prio ist das momentan nicht.

      Das mit dem Pauschalhandwerker ist eine gute Idee. Habe eventuell sogar jemanden gefunden. Teste ihn gerade. Macht das Leben viel, viel leichter. Hast recht 😉

      VG Alex

    2. Die Idee mit dem Trupp oder einem fest angestellten (Multi-Use) Handwerker hatte ich auch schon. Allerdings bin ich dafür noch zu klein. So ab ca 75 WE müsste sich das lohnen, je nachdem was der gute Mann so kann….Und natürlich was für Objekte man noch an Land ziehen will….

      1. Von fest anstellen würde ich absehen. Was passiert, wenn der krank wird? Dann zahlst du weiter und hast keine Leistung. Ich glaube, ein einzelner Angestellter in solch Position ist ein zu hohes Risiko…

        1. Das ist aber eine Mischung aus „raten“ und „glauben“.

          Ich würde dafür übrigens auch keinen einstellen, da muss man sich nämlich um Auslastung kümmern. Zumindest nicht für die Aufgabe und nicht im Rahmen eines Businesses, das noch auf andere Sachen ausgerichtet ist (z.B. den Service für andere Kunden anbieten).

          Da musst Du aber aufpassen, dass Du da nicht in das Mindset eines Angestellten fällst. Arbitrage über Arbeitskraft zu ziehen ist noch viel cooler, als Arbitrage über Kredit zu ziehen. Und klar musst Du Lohn fortzahlen. Wählst Du halt 80% bei Umlage U1 und ist jemand permanent krank, dann ist es auch der falsche AN.

        2. Naja, wenn ich einen hätte der für 15E auf Rechnung arbeitet, kein Thema 🙂

          Das Krankheitsrisiko hat man natürlich immer, ist aber über die U1 absicherbar. natürlich dann blöd wenn zu dem Moment gerade viel ansteht…

          Bei normalem bestand ist es auch nicht zwingend notwendig, wenn Sanierungen dabei sind kann das schon einiges aus machen. Bei allen Gewerken gibt es genügend Arbeit die auch von fachfremden erledigt werden kann (Schlitzen, Stemmen, Kabel ziehen, etc). Da kann schnell fünfstellig werden…

  10. Hi Alex,

    zunächst einmal auch von meiner Seite besten Dank, dass Du hier Deine Gedanken teilst und damit eine solch spannende Diskussion startest. Ich glaube eine interessante Frage ist auch immer, wo man selbst seinen (zeitlichen) Fokus hat und welchen Hebel ebendieser Fokus auf das selbst definierte Ziel hat. Ich selbst habe neben einem Full-Time-Job (in der Schweiz) ein Tech-Startup gegründet und mich – rückblickend – deutlich zu spät dafür entschieden mich voll auf das Startup zu konzentrieren. Denn nun können wir einen erfahrenen Geschäftsführer einstellen und das Unternehmen funktioniert (operativ) mehr und mehr ohne unser Dazutun.

    Ich steige gerade neu in das Thema Immobilien ein und finde insb. den von Dir skizzierten „unternehmerischen“ bzw. gewerblichen Ansatz sehr spannend. Ich habe bisher z.B. mit kleineren Gesellschaftskonstruktionen im CH-D-Verhältnis sehr gute Erfahrungen gemacht und könnte mir gut vorstellen, dass sich hier auch im Immobilienbereich mittelfristig nette Steuervorteile ergeben die ein beschleunigtes Abtilgen begünstigen.

    Hast Du Dir bei Deiner Strategie schonmal Gedanken darüber gemacht in einem speziellen Bereich bzw. einer Nische (z.B. Aufteilung von Einheiten, Zwangsversteigerung o.Ä.) zusätztlich eine Expertise aufzubauen und somit noch bessere Renditen zu erzielen?

    Ich freue mich auf Deine/Eure Gedanken!
    Beste Grüße
    Torben

    1. Hallo Torben,

      danke für deine Ideen und schon mal viel Erfolg mit deinen Projekten.

      Momentan beschäftige ich mich ausschließlich mit normalen Wohnimmobilien und buy & hold. Für mehr reicht momentan nicht die Zeit. Sobald ich wieder mehr Luft habe, kommen sicherlich neue Immobilien-Konzepte und Spezialisierung dazu. Sobald es losgeht, werde ich darüber ausführlich auf diesem Blog schreiben 🙂

      VG Alexander

  11. Variante 6a:
    Cashflow erhöhen durch Änderung der Vermietungsstrategie. 2 Beispiele:
    Variante 1 Airbnb:
    Mit Airbnb sind langfristig höhere Margen drin, die Putzfrau, Schlüsselübergabe kann alles outgesourced werden.

    Variante 6b:
    Google mal nach Sex Leipzig, ist eine hoch profitable Vermietungsgeselschaft die nix anderes macht als Wohnungen an SDLs zu vermieten. Natürlich muss man in diesen bereich (besonders nach dem Neuen ProsschuGe) ein paar mehr Regulierungen (Sperrbezirke, Gewerbeanmeldung) beachten. Outgesorced werden kann hier auch das meiste. Die Abschreibungen müssen auch ein wenig höher Kalkuliert werden, und wie immer am Anfang wird es langsam starten.
    Mein Gedanke ist immer, wieso eine Wohnung regulär vermieten wo man pro Monat ca. 200€ raus bekommt, während man hier locker ca. 400€ pro Woche heraus bekommen kann.

    Meine Ziele:
    Ich habe meine Finanziellen Ziele ausgesetzt, werde trotzdem jeden Monat 250€ Investieren. Bin ja erst 22, Student.
    Ich habe bemerkt, dass ich ein Nice Guy bin und möchte diese Verhaltensform schnellst möglich ablegen. Deshalb habe ich eine 90 Tages Challenge gestartet. Jeden Tag mindestens eine neue Person kennen lernen.

    Gruß,
    Pascal

  12. 6a geht nicht überall. In berlin kein Problem, München und Hamburg könnte auch klappen. Versuch das mal in Dorsten oder Castrop Rauxel. Davon ab wird das immer weiter reglementiert und verboten. Meine mich zu erinnern dass es in München letztens eine Entscheidung gab wo der Vermieter fünstellige Strafen bezahlen musste…

    6b könnte in ETW/WEG durchaus zu Problemen führen. Davon ab muss jeder selber wissen ob er sich mit der Klientel einlassen möchte

    1. 6a. Mat, du hast recht, sehr gute Ergänzung.
      6b
      Nach der Regelung seit dem letzten Jahr muss man das Gewerbe Baurecht beachten. Das stelle ich mir in kleinen Wohnung schwierig vor. Stimmt das mit der WEG habe ich auch nicht bedacht. Selbiges spiel wie bei Airbnb findet hier in vielen Städten auch statt.
      Klientel. Da denke ich immer daran wie die Öffentlichkeit über Aktienbesitzer debattiert 😀

      Gruß,
      Pascal

  13. Mein Ziel ist mit ca 10 Immobilien Freistaat finanziell frei zu sein. Habe ähnliche Erfahrungen wie Du: meine ersten 20 zu Immobilien werfen nicht so viel Cashflow ab, eher Tilgung. Momentan kaufe ich bessere Objekte und erreiche ca 1100-1800CHF Cashflow. Braucht also keine 50 Objekte 😉

      1. UK. Und Rendite sollte zumindest bei über 17-18% liegen. Nettorendite dann bei über 11-12%. Das gelingt durch massive Renovierung und WG Vermietung von hochwertigen Ensuite Einheiten.

  14. Du hast sicher recht, dass es als Immobilien-Anleger recht lange dauert. Und Sondertilgungen können sicher auch nicht die Lösung sein 😂
    Aber das m Podcast geben Sie einige Antworten. Als Immobilieninvestor geht das viel schneller. Aufwand muss dagegen nicht viel grösser sein. Habe gleiche Erfahrungen gemacht wie Du, nur viel langsamer angefangen. Die ersten 20 Einheiten sind einfach eine nette Altersvorsorge. Mittlerweile ist weder Zeit- noch EK Aufwand viel höher, aber Rendite liege ich bei teils deutlich über 1000CHF. Da kannst Du Dir auch in CH mit 10 Objekten gut über die Runden kommen. Und das ist möglich in 3-5 Jahren! 😉

  15. Hi Peter! Besten Dank für Deinen Beitrag. Ich würde sehr gern mal etwas mehr über Deine Strategie erfahren bzw. wie Du gestartet bist. Lebst Du (auch) in der Schweiz?

    Wenn Du magst können wir uns ja mal austauschen. Schreib mir gern eine kurze Mail an tantr2801@gmail.com – würde mich freuen!

    Beste Grüsse, Torben

  16. Hi Alex,

    super interessanter Artikel. Mit dem Beigeschmack, dass es doch nicht so schnell wird mit der finanziellen Freiheit.

    Aber was soll’s. Es ist halt nicht alles Gold was glänzt. Trotzdem hast du durch deine Immobilien jeden Monat mehr als 400€ das ist doch schon mal was.

    Eine Frage: Bildest du für die Mietausfälle keine Rücklage? Und kannst du nicht so grob überschlagen wie viel Reparaturen im Durchschnitt innerhalb des Jahres anfallen und dann pauschal dafür auch ansparen?

    Wären so zwei Ideen von mir.

    Wie hast du dich eigentlich für Leipzig entschieden?

    Viele Grüße

    Björn

    1. Hoi Björn,

      momentan bilde ich nur für Instandhaltung Rücklagen. Die Kosten für Mietausfall begleiche ich aus der Portokasse. Wenn das Portfolio etwas größer ist, werde ich eventuell dafür einen eigenen Pott aufmachen. Zu den Reparaturen werden ich mal einen eigenen Beitrag schreiben, da ich dafür viel Rechnen und nachschauen muss. Dann werde ich mal die m² meines Bestandes mit den Kosten für Reparaturen ins Verhältnis setzen.
      Für die IHR lege ich momentan 50 Cent pro m² pro Monat zurück. Bisher reichte das recht gut.
      Auf Leipzig bin ich durch Zufall gekommen, weils eins meiner ersten gesehenen Exposes für eine Wohnung in Leipzig war. Da habe ich zugeschlagen und bin dann an Leipzig hängen geblieben.

      Viele Grüße,
      Alex

Kommentar hinterlassen

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.