Der Immobilienkauf – Welche Unterlagen braucht die Bank?

Diese Zeilen schreibe ich aus Montezuma, Costa Rica. Es ist ein kleiner Test für das Leben als digitaler Nomade irgendwann in der fernen Zukunft. Viel Spaß beim Lesen!

Beim Kauf einer Eigentumswohnung gibt es sehr viele Dinge zu beachten und zu prüfen. Mit der Zeit bekommt man dafür eine Routine und kann einige Sachen schnell bewerten. Andere Sachen dagegen sind immer extrem sorgfältig zu prüfen und müssen bis ins kleinste Detail verstanden werden.

Aber welche Dokumente braucht man als Käufer einer Wohnung? Welche Dokumente braucht die Bank für die Objektprüfung? Gibt es eine Art Checkliste?

Beim Kauf einer rentablen Immobilie muss man oft sehr schnell sein – sowohl mit den Entscheidungen, den Besichtigungen als auch mit den Unterlagen. Wenn man alles einzeln anfordert und prüft, dann ist die Konkurrenz schon zwei Schritte voraus. Daher ist es wichtig, eine komplette Liste der benötigten Unterlagen für den Kauf der Wohnung parat zu haben, um die Dokumente beim Verkäufer und Makler anfordern zu können.

Nicht jedes Dokument ist gleich wichtig oder hat die gleiche Priorität. Einen Energieausweis des Gebäudes braucht man erst später, den Mietvertrag allerdings sofort.

In diesem Blogbeitrag werde ich auf alle wichtigen Dokumente für den Wohnungskauf eingehen und die einzelnen Dokumente eine Priorität zuweisen. Die Objektunterlagen für ein Mehrfamilienhaus sind etwas anders und werden in einem anderen Artikel beschrieben.

Inhalt
1) Die wichtigsten Dokumente für den Wohnungskauf – Alles für die Kalkulation
2) Die zweitwichtigsten Dokumente – Alles für die Vollständigkeit und die Bank
3) Die drittwichtigsten Dokumente für die Eigentumswohnung- Nice to have
4) Vorgehensweise bei der Anforderung von Dokumenten beim Makler

Die wichtigsten Dokumente für den Wohnungskauf – Alles für die Kalkulation

Wie oben geschrieben, ist Schnelligkeit eine wichtige Tugend beim Immobilienkauf. Viel mehr noch, sie ist überlebenswichtig. Sehr oft wurden mir Mehrfamilienhäuser vor der Nase weggekauft, weil ich beziehungsweise meine Dienstleister zu langsam waren.

Um diese Schnelligkeit leben zu können, müssen die eigenen Prozesse im Immobilienerwerb sehr effektiv und schnell gestaltet werden. Es müssen schnell Entscheidungen getroffen werden. Für diese Entscheidungen braucht man eine gute Datenlage und etwas Erfahrung. Die Erfahrung kommt mit der Zeit, aber alles andere kann man gut vorbereiten.

Als erster, wichtiger Schritt stehen die Rentabilitätsrechnung und die Überschlagskalkulation der Immobilie. Anhand zwei einfacher Zahlen kannst du prüfen, welche Rendite oder welchen Faktor die Immobilie hat. Diese Rendite zeigt dir auf, ob die Immobilie interessant oder Schrott ist. Wie in meinem Beitrag zur Renditeberechnung geschrieben, ist das absolute Minimum 6% Rendite, darunter zahlt man drauf. Ich selber hab alle Wohnungen unter 7 % Rendite aussortiert.

Lies: Rendite berechnen

Die Rendite lässt sich sehr oft aus dem Exposé ableiten. Dort findest du den Kaufpreis und die Jahreskaltmiete. Ab und zu schreiben die Makler nur die Warmmiete oder gar keine Miete ins Exposé. Dann musst du nachfragen oder direkt den Mietvertrag anfordern. Den Mietvertrag brauchst du sowieso sehr schnell, also kannst du diesen gleich mit anfordern und auf Korrektheit prüfen.

Wenn die Rendite in deinem gewünschten Rahmen liegt, solltest du als nächstes den Cashflow der Immobilie berechnen. Wenn du den Cashflow der Wohnung sehr schnell berechnen kannst, dann kannst du zügig dem Makler dein Interesse bekunden und den Kaufprozess vorantreiben. Für die Kalkulation kannst du mein kostenloses Excel Tool benutzen.

Download: Immobilien Kalkulation Excel

Um die Kalkulation komplett ausfüllen zu können, benötigst du vier Dokumente: das Exposé, den Mietvertrag, den Wirtschaftsplan und den Grundbuchauszug.

• Aus dem Exposé bekommst du die Daten zum Kaufpreis, das Baujahr, die Wohnfläche und die Maklerprovision.
• In dem Mietvertrag kannst du die Warmmiete, Kaltmiete und das Einzugsdatum erkennen.
• In dem Wirtschaftsplan werden dir die nicht umlagefähigen Kosten und die Instandhaltungsrücklage dargelegt.
• Im Grundbuchauszug erhältst du den Mieteigentumsanteil und die Grundstücksgröße.

Diese vier Dokumente und deren Informationen reichen dir für die erste Cashflowberechnung aus. Alles Weitere ist erstmal nebensächlich.

Die ganzen Informationen trägst du in das Excel Tool ein und berechnest den Cashflow. Wenn dich der Cashflow zufriedenstellt, dann kannst du mit diesen Dokumenten und deiner Kalkulation deine Bank anschreiben.

Die zweitwichtigsten Dokumente – Alles für die Vollständigkeit und die Bank

Der erfahrene Banker weiß, dass Zeit gleich Geld ist und anhand der oben genannten Unterlagen kann er ebenfalls seine ersten Berechnungen machen. Dies dauert erfahrungsgemäß ein paar Tage. In diesen Tagen kannst du den Makler mit den nächsten Dokumenten beauftragen und die Besichtigung vornehmen.

Lies: Zeit ist Geld. Wie du deine Zeit wertvoller machst.

Das sind die Dokumente, welche dir einen weiteren Einblick in die Immobilie gewähren und abseits von den kalkulatorischen Zahlen Auskunft geben. Einige Dokumente wie Bauskizzen, Teilungserklärung und Energieausweis sind etwas technischer und kryptischer geschrieben, aber je öfter du diese Dokumente siehst, desto besser wirst du sie verstehen.

Zusätzlich haben die Banker eine eigene Abteilung zur Immobilienprüfung und spätestens dort wird man diese Dokumente gründlich durchforsten. Ich selbst muss gestehen, dass einige Dokumente nur für die Bank sind und mich nicht wirklich interessieren (z.B. Energieausweis). Trotzdem muss man sie der Vollständigkeit anfordern und der Bank zur Verfügung stellen.

Lies: Wie finde ich die richtige Hausbank?

Wichtige Dokumente dagegen sind die Protokolle der Eigentümerversammlung. Ich selbst schaue mir immer das letzte Protokoll an. Viele Investoren schauen sich sogar die letzten drei Protokolle an. In den Eigentümerversammlungen wird alles besprochen, was die Immobilie betrifft.

Es werden die Finanzzahlen, gewesene und kommende Instandhaltungen, Probleme mit anderen Eigentümern und neue gesetzliche Auflagen für Wohnungen besprochen. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen fassen alles zusammen und geben dir einen guten Überblick über das Gemeinschaftseigentum.

Wenn es mit dem Haus in der Vergangenheit Probleme gab, wirst du es hier lesen. Wenn demnächst teure Sanierungen und Sonderumlagen anstehen, wirst du im Protokoll darüber informiert. Die Protokolle können sowohl positive als auch negative Informationen bereithalten.

Wenn du beispielsweise liest, dass es jedes Jahr Rohrbrüche oder Probleme mit dem Fahrstuhl gibt, dann könnte das ein Grund sein, diese Wohnung nicht zu kaufen. Wenn du dagegen siehst, dass ab nächsten Jahr das Hausgeld für die Instandhaltung gesenkt wird, dann dürfte dich das erfreuen, da es deinen Cashflow erhöht.

Wichtig dabei: Lass dir wirklich das komplette Protokoll der Eigentümerversammlung geben. Manche Makler schicken nämlich nur die Dokumente zur Einladung zur Eigentümerversammlung oder eine Beschlussliste per Mail.

Folgende Dokumente sind Priorität zwei, gehören aber auf jeden Fall dazu

• Letzte Protokolle der Eigentümerversammlung
• Letzte Hausgeldabrechnung
• Teilungserklärung samt Abgeschlossenheitsbescheinigung mit allen Anhängen
• Flurkarte / Lageplan
• Energieausweis
• Verwaltervertrag
• Gebäudeversicherung
• Grundriss
• Flächenberechnung
• Kaufvertragsentwurf (wird später beim Notar angefordert)

In der Regel wissen die Makler, dass du diese Dokumente für deine Bank benötigst. Daher werden sie diese Dokumente bereits parat haben oder für dich auftreiben. Sollten sie das nicht können oder Ausreden haben, dann solltest du aufhorchen.

Manchmal sind die Makler faul, manchmal sind die Verkäufer bzw. Hausverwaltungen wenig kooperativ oder langsam. Im Endeffekt geht es aber um eine Menge Geld, also sollten die Dokumente für jeden Interessenten verfügbar sein.

Die drittwichtigsten Dokumente für die Eigentumswohnung- Nice to have

Am Ende gibt es noch Dokumente, die man für den Kauf nicht braucht, aber in der späteren Bewirtschaftung der Immobilie sehr nützlich sind. Sei es bei der Kommunikation mit dem Mieter, dem Finanzamt oder der Verwaltung.

• Letzter Grundsteuerbescheid
• Mieterakte
• Gemeinschaftsordnung
• Telefonnummern und E-Mailadressen von Verwaltung, Mietern, Makler, Hausmeister

Vorgehensweise bei der Anforderung von Dokumenten beim Makler

Sowohl die Makler als auch der Investor sollten immer darauf bedacht sein, effizient zu arbeiten. Es bringt nichts, wenn du gleich in der ersten E-Mail alle Dokumente beim Makler anforderst und dann im Exposé siehst, dass die Immobilie scheiße ist.

Daher solltest du immer in den drei genannten Schritten vorgehen und danach die Dokumente prüfen. Erst nach der Prüfung und einem guten Gefühl kannst du in die zweite Phase gehen und die nächsten Dokumente anfordern.

Folgende Mail schreibe ich dem Makler, wenn ich eine interessante Wohnung auf Immoscout24 finde:

„Sehr geehrter Herr XXX,
ich interessiere mich für Ihre Eigentumswohnung.
Ich möchte prüfen, ob die Wohnung in mein Portfolio passt. Bitte senden Sie mir das Exposé als pdf, den aktuellen Wirtschaftsplan und den Grundbuchauszug an walga@gmx.de.
Außerdem habe ich folgende Fragen:
1) Wieso will der Eigentümer verkaufen?
2) Welche Reparatur- & Sanierungsarbeiten stehen kurz- und welche mittelfristig an?
Danke und beste Grüße,
Alexander Raue“

Gern kannst du dieses Muster übernehmen. Bisher bekam ich darauf immer positive Antworten von den Maklern und die gewünschten Dokumente. Sicherlich geht das unterschiedlich schnell und ist immer abhängig vom Makler und dem Vermarktungsstand der Immobilie.

Mit den oben genannten Dokumenten hast du alle, welche du für den erfolgreichen Kauf einer Immobilie brauchst. Daran kannst du erkennen, ob die Immobilie kalkulatorisch, baulich und von den restlichen Faktoren zu dir passt.

Sollte dir ein Makler sagen, dass eines oder mehrere der oben genannten Dokumente nicht üblich sind, dann lass dir keinen Bären aufbinden und bestehe darauf.

Viel Erfolg beim Immobilienkauf!

Habe ich ein Dokument in meiner Checkliste vergessen? Dann schreib es bitte in die Kommentare und ich werde es nachträglich ergänzen.