Immobilien Kalkulations Excel

Immobilien Kalkulations Excel




Für meine Immobilien-Kalkulation benutze ich ein selbstgebautes Excel. Dieses Excel ist recht einfach und übersichtlich gestrickt.

 

Es zeigt mir nach der Eingabe der wichtigsten Daten wie Kaufpreis, Kaltmiete, Kredit, usw. , ob sich die Immobilie als Kapital-Anlage rechnet oder ob ich lieber die Finger davon lassen sollte.

 

Dieses Tool habt ihr in den Screenshots zu meinen Immobilien gesehen und oft wurde ich gefragt, wo man dieses Excel downloaden konnte. Bisher war es nur auf meinem Rechner und zur Selbstnutzung. Trotzdem möchte ich es euch zur Verfügung stellen. Einfach runter laden und ausprobieren.

 

Es gibt zwei Versionen. Die erste Version ist für eine Wohnung, die zweite Version für ein Mehrfamilienhaus.

Download des Excels: Immobilien Kalkulations Excel für eine Wohnung

Download des Excels: Immobilien Kalkulations Excel für ein Mehrfamilienhaus

 


Excel für Immobilien – Screenshots

Ausgefüllt sieht es dann etwa wie auf folgendem Bild aus.
Immobilien Kalkulations Excel

 

 

Immobilien Kalkulations Excel

Falls ihr Fragen zum Excel habt, einfach in die Kommentare posten. Ich werde die Fragen beantworten und hier in eine Art FAQ integrieren.





Fragen zum Kalkulations Excel

Frage 1: Was muss ich bei Eigentumsanteil eintragen und wofür ist der wichtig?

Wenn du ein Mehrfamilienhaus hast, dann kommt hier die qm² des Grundstückes rein. Wenn du eine Wohnung hast, kommt hier der Eigentumsanteil multipliziert mit der Größe des Grundstückes rein. Beides kannst aus aus dem Grundbuchauszug entnehmen.

 

Dieser Punkt ist für die steuerliche Berechnung wichtig (Abschreibung). Du darfst nur den Gebäudewert abschreiben, daher muss der Grundstückswert ermittelt und dann vom Kaufpreis abgezogen werden.


 Frage 2: Wo finde ich den Bodenrichtwert für meine Immobilie?

Das ist für jedes Bundesland, jede Stadt und sogar jede Strasse unterschiedlich. Ich selber kaufe in Sachsen und schaue immer auf folgender Seite nach. Für eurer Bundesland gibt es die Daten eventuell woanders.

 

Dazu einfach “Bodenrichtwert” und euer Bundesland googlen. Beispielsweise “Bodenrichtwert Sachsen”.


Frage 3: Was muss ich bei Eigentumsanteil eingeben?

Diesen Wert findet ihr im Grundbuchauszug. Dort steht beispielsweise 100/1000. Das heißt, dass ihr 10% besitzt. Also tragt ihr ins Excel “=100/1000”  oder 0,1 ein.

Wenn dort beispielsweise 52,2/10000 steht, dann tragt ihr 0.0052 ein.


Frage 4: Was muss ich bei Hausgeld eingeben?

Das Hausgeld ist der Teil, den du an die WEG Verwaltung zahlen musst. Damit werden die Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Hausmeister und Kosten wie Reparaturen, Verwaltung und so weiter bezahlt.

 

Die Höhe des Hausgeldes entnimmst du dem Wirtschaftsplan. Den Schickt dir der Makler bzw. die Hausverwaltung zu.


Frage 5: Was muss ich bei IHR?

Die IHR ist eine Rücklage für kommende Reparaturen und Instandhaltungen. Ich habe sie auf 50 Cent pro qm² pro Monat gestellt. Im Excel berechnet sich der Wert selber aus der qm²-Angabe im Excel.



20 Kommentare

  1. Großartiges Tool, vielen Dank!
    Zwei Punkte fallen mir auf:
    – Das Feld “Gebäudeanteil” hat derzeit keine Funktion? Wo wird darauf Bezug genommen?
    – Bei der Berechnung der Eigenkapitalrendite wirken sich die Zahlungen zur Instandhaltungsrücklage nicht aus. Soll das so sein? Mindern sie nicht eigentlich, so wie auch Kosten für Instandhaltung des Sondereigentums, die Rendite?

    1. Ja, dieses Feld hat keine Funktion. Mann kann es nutzen , wenn man den Grundbuchauszug nicht hat und trotzdem die Steuer besser berechnen will (Gebäude Anteil für Abschreibung).

      IHR sollte mit in die Berechnung rein, da hast du Recht. Werde ich die nächsten Tage anpassen

  2. Hallo Alexander,

    ich beschäftige mich seit einigen Monaten sehr intensiv mit dem Thema Immobilien als Kapitalanlage, sauge aktuell jegliches Wissen in dem Bereich auf und bin auf dem Weg, die erste Immobilie bald an der Angel zu haben.
    Bei den ganzen Infos bleibt man natürlich bei dem einen oder anderen Blog kurz hängen, aber ich muss einfach sagen, deiner hier ist wirklich einer der Besten – sehr informativ und extrem transparent!
    Herzliche Glückwunsch zu dem, was du dir bis hier her aufgebaut hast und danke, dass du uns teilhaben lässt!
    Vor allem das Thema Gutachter hat mich aufhorchen lassen, da ich schon seit Jahren in einer XING-Gruppe von Herr Fieber bin und so jetzt wieder den Draht nach Jena gefunden habe 😉

    Meine Schwester hat auch eine Immobilie in Leipzig und wir wollen gemeinsam etwas intensiver in Sachsen und Thüringen einsteigen, evtl. läuft man sich da ja mal über den Weg 😉
    Zu deinem Excel-Tool: ich habe gerade im Augenblick versucht, es herunterzuladen – es kommt leider immer eine Fehlermeldung.

    Herzliche Grüße
    Christian

    1. Hallo Christian, ich habe gerade den Download vom Handy und vom Rechner probiert. Funktionierte beides. Ist eine XLSX Datei. Probiere es mal von einem anderen Rechner.

      Viele Grüsse,
      Alex

  3. Hallo Alexander,

    ich habe gerade den Excel Rechner “Wohnung” runtergeladen. Wenn ich richtig sehe, wird der Bodenwert aus Bodenrichtwert und Eigentumsanteil berechnet. Ich denke das ist so nicht richtig? Bei mir kommt beispielsweise dann
    280€*0,1=28€ raus, was ja nicht stimmen kann.
    Ich bin zwar der größte Neuling auf diesem Gebiet aber 28€ sieht irgendwie wenig aus.

    Beste Grüße
    Viktor

    1. Hallo Viktor.

      Ich glaube, du hast die Grundstücksgröße vergessen.

      Der Bodenwert berechnet sich aus dem Bodenrichtwert mal deinem Eigentumsanteil mal der Grundstücksgröße.
      Wenn das Grundstück beispielsweise 500 qm² groß ist, dein Eigentumsanteil 100/1000 und der Bodenrichtwert 280, dann ist der Bodenwert 500*100/1000*280 = 14.000

      Viele Grüsse,
      Alexander

  4. Hallo Herr Raue,

    ich bin im moment an meinem ersten Mfh dran.
    Ich nutze zur Berechnung der Rendite dein tool.
    Da es mein erstes Mfh ist frage ich mich warum niergends ein Feld für das Hausgeld vorgesehn ist?
    Wo trage ich das ein auf deinen Beispielscreens ist nur bei Sonstiges ein Betrag von 200 Euro zu sehen.
    Mfg

    Gordon Häupler

    1. Hallo Gordon,

      bei einem MFH hast du kein Hausgeld wie bei einer Eigentumswohnung. Du hast die Verwaltergebühr, die IHR Rücklage und ein bisschen sonstiges. Für all das gibt es Felder zum Ausfüllen im Excel.

      Da du diese Frage stellst, zeigt mir, dass du dich noch wenig mit der Materie auseinander gesetzt hast. Das ist nicht schlimm, jeder beginnt. Allerdings solltest du dann vielleicht überlegen, mit einer Eigentumswohnung zu beginnen als mit einem Haus. Dazu habe ich einen kompletten Artikel geschrieben.

      https://vermietertagebuch.com/2018/01/23/6-gute-gruende-als-anfaenger-eine-vermietete-wohnung-zu-kaufen/

      Viele Grüsse,
      Alex

  5. Hallo Alexander,

    zunächst einmal ein wirklich klasse Blog – für mich der informativste den ich bisher zum Thema Immos gefunden habe!

    Ich nehme an, dass du dieses Excel-Tool nicht für eine einmalige Cash-Flow Bestimmung zu Beginn des Investments herziehst, sondern dass darauf auch deine monatliche Cash-Flow Berechnung basiert.
    Ausgehend davon, dass du wahrscheinlich Annuitätendarlehen abgeschlossen hast, wird der Tilgungsanteil ja von Monat zu Monat höher und der Zinsanteil geringer. Dadurch einhergehend ändert sich dann doch jährlich die Steuerlast und im Endeffekt auch der jährliche Cash-Flow.
    Wie berücksichtigst du dies?
    Oder habe ich einen Denkfehler?

    Viele Grüße
    Manu

    1. Hallo Manu,

      du hast recht. Die Verteilung innerhalb der Annuität ändert sich. Aber das ist so gering, das macht den Kohl nicht fett. Gern kann man das Excel jedes Jahr neu ausfüllen. Es soll aber hauptsächlich für die Kaufentscheidung und die erste Kalkulation dienen. Später erhöhst du ja auch die Miete und dann ändern sich deine Werte.

      Im Netz gibt es aber auch komplexere Excel Rechner, die dir die genaue monatliche Annuitätsverteilung berechnen.

      Viele Grüsse,
      Alexander

  6. Hallo,
    eine Frage zur Berechnung des “Ergebnis nach Bewirtschaftung”. Warum wird die Tilgung nicht wie Zinsen und Hausgeld von den Mieteinnahmen abgezogen?

    1. Hallo Chris;

      im Punkt “Ergebnis nach Bewirtschaftung” wir nur die Bewirtschaftung abgezogen, also alle Kosten. Tilgung sind keine Kosten, sonder Vermögensaufbau und reine Umverteilung.

      Trotzdem fehlt sie dir im Cashflow, also wird die Tilgung im Punkt “Ergebnis nach Steuern” abgezogen.

      Viele Grüsse,
      Alexander

      1. Alexander,
        Danke für die Erläuterung. Macht Sinn. Aber ich verstehe noch nicht, warum Du für das Ergebnis vor Steuern die Abschreibung (aber nicht die Tilgung) berücksichtigst, für das Ergebnis nach Steuern dann die Tilgung (aber nicht die Abschreibung).

        Welche Kennzahl ist denn nach Deinen Erfahrungen entscheidend für eine erfolgreiche Darlehensfinanzierung? Lohnt sich eine Anfrage, wenn z.B. das prognostizierte Ergebnis nach Steuern zwar positiv ist, aber der Cashflow unter Berücksichtigung der Rücklage negativ?

  7. Alexander,
    Da hast Du schon recht. Ich arbeite mich gerade erst in die Thematik ein. Trotzdem sollte die Differenz zwischen “Ergebnis vor Steuern” und “Ergebnis nach Steuern” immer die Summe der Steuerlast sein! Das ist bei Deiner Kalkulation aber nicht der Fall.

    1. …und das liegt daran, dass dein “Ergebnis vor Steuern” ein Bilanzergebnis ist (inkl. immaterieller Abschreibung), während dein “Ergebnis nach Steuern” eine Cashflow Größe ist (keine Abschreibung, dafür Tilgung). Ich frage mich einfach, ob dies mit Absicht so dargestellt ist, ob ob hier fälschlicherweise zwei verschiedene Größen miteinander verglichen werden. Es würde meines Erachtens Sinn machen, Cashflow (vor und nach Steuern) von Ergebnis (vor und nach Steuern) zu trennen.

  8. Hallo,

    danke für die zur Verfügungstellung des tools. Wenn ich das richtig sehe, werden die Sanierungskosten mit in die Darlehenssumme gerechnet, also unterstellt, dass die Bank dies mitfinanziert. Wie müsste man bei der Berechnung verfahren, wenn dieser Betrag nicht finanziert würde, also letztendlich EK darstellt? Einfach mit ins EK packen? Wäre dann nicht mehr so schön übersichtlich?
    danke, Tom

    1. Hallo Tom,

      wenn die Bank den Sanierungsbeitrag nicht finanziert, dann musst du den Betrag bei Eigenkapital höher machen, richtig.
      Allerdings wollen das viele Banken machen, weil das den Wert der Immobilie erhöht und sie dann höhere Zinsen bekommen.

      Viele Grüsse,
      Alex

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