Immobilien Kalkulations Excel

Immobilien Kalkulations Excel

Für meine Immobilien-Kalkulation benutze ich ein selbstgebautes Excel. Dieses Excel ist recht einfach und übersichtlich gestrickt.

 

Es zeigt mir nach der Eingabe der wichtigsten Daten wie Kaufpreis, Kaltmiete, Kredit, usw. , ob sich die Immobilie als Kapital-Anlage rechnet oder ob ich lieber die Finger davon lassen sollte.

Kalkulation der Immobilie

Dieses Tool habt ihr in den Screenshots zu meinen Immobilien gesehen und oft wurde ich gefragt, wo man dieses Excel downloaden konnte. Bisher war es nur auf meinem Rechner und zur Selbstnutzung. Trotzdem möchte ich es euch zur Verfügung stellen. Einfach runter laden und ausprobieren.

 

Es gibt zwei Versionen. Die erste Version ist für eine Wohnung, die zweite Version für ein Mehrfamilienhaus. Das Excel Kalkulations Tool  und weitere Tipps via Newsletter kannst du mit folgendem Formular anfordern. Einfach deinen Namen und deine E-Mail eintragen, deine Email bestätigen und dann wirst du auf die Download-Seite für das Excel Kalkulations Tool weiter geleitet. Sollte die Mail nicht nach 5 Minuten in deinem Postfach sein, schau bitte in deinem SPAM Ordner nach.

Download-Formular für das Excel Kalkulations Tool



 

 

Möchtest du nur das Excel Kalkulations Tool ohne Newsletter haben, dann schreib mir im Kontakt-Formular eine E-Mail. Diese E-Mails werde ich nach meinem Urlaub bearbeiten und dir dann das Excel Kalkulations Tool zuschicken.


Excel für Immobilien – Screenshots

Ausgefüllt sieht es dann etwa wie auf folgendem Bild aus.
Immobilien Kalkulations Excel

 

 

Immobilien Kalkulations Excel

Falls ihr Fragen zum Excel habt, einfach in die Kommentare posten. Ich werde die Fragen beantworten und hier in eine Art FAQ integrieren.





Fragen zum Kalkulations Excel

Frage 1: Was muss ich bei Eigentumsanteil eintragen und wofür ist der wichtig?

Wenn du ein Mehrfamilienhaus hast, dann kommt hier die qm² des Grundstückes rein. Wenn du eine Wohnung hast, kommt hier der Eigentumsanteil multipliziert mit der Größe des Grundstückes rein. Beides kannst aus aus dem Grundbuchauszug entnehmen.

 

Dieser Punkt ist für die steuerliche Berechnung wichtig (Abschreibung). Du darfst nur den Gebäudewert abschreiben, daher muss der Grundstückswert ermittelt und dann vom Kaufpreis abgezogen werden.


 Frage 2: Wo finde ich den Bodenrichtwert für meine Immobilie?

Das ist für jedes Bundesland, jede Stadt und sogar jede Strasse unterschiedlich. Ich selber kaufe in Sachsen und schaue immer auf folgender Seite nach. Für eurer Bundesland gibt es die Daten eventuell woanders.

 

Dazu einfach „Bodenrichtwert“ und euer Bundesland googlen. Beispielsweise „Bodenrichtwert Sachsen“.


Frage 3: Was muss ich bei Eigentumsanteil eingeben?

Diesen Wert findet ihr im Grundbuchauszug. Dort steht beispielsweise 100/1000. Das heißt, dass ihr 10% besitzt. Also tragt ihr ins Excel „=100/1000“  oder 0,1 ein.

Wenn dort beispielsweise 52,2/10000 steht, dann tragt ihr 0.0052 ein.


Frage 4: Was muss ich bei Hausgeld eingeben?

Das Hausgeld ist der Teil, den du an die WEG Verwaltung zahlen musst. Damit werden die Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Hausmeister und Kosten wie Reparaturen, Verwaltung und so weiter bezahlt.

 

Die Höhe des Hausgeldes entnimmst du dem Wirtschaftsplan. Den Schickt dir der Makler bzw. die Hausverwaltung zu.


Frage 5: Was muss ich bei IHR?

Die IHR ist eine Rücklage für kommende Reparaturen und Instandhaltungen. Ich habe sie auf 50 Cent pro qm² pro Monat gestellt. Im Excel berechnet sich der Wert selber aus der qm²-Angabe im Excel.



Please follow and like us:

34 Kommentare

  1. Großartiges Tool, vielen Dank!
    Zwei Punkte fallen mir auf:
    – Das Feld „Gebäudeanteil“ hat derzeit keine Funktion? Wo wird darauf Bezug genommen?
    – Bei der Berechnung der Eigenkapitalrendite wirken sich die Zahlungen zur Instandhaltungsrücklage nicht aus. Soll das so sein? Mindern sie nicht eigentlich, so wie auch Kosten für Instandhaltung des Sondereigentums, die Rendite?

    1. Ja, dieses Feld hat keine Funktion. Mann kann es nutzen , wenn man den Grundbuchauszug nicht hat und trotzdem die Steuer besser berechnen will (Gebäude Anteil für Abschreibung).

      IHR sollte mit in die Berechnung rein, da hast du Recht. Werde ich die nächsten Tage anpassen

  2. Hallo Alexander,

    ich beschäftige mich seit einigen Monaten sehr intensiv mit dem Thema Immobilien als Kapitalanlage, sauge aktuell jegliches Wissen in dem Bereich auf und bin auf dem Weg, die erste Immobilie bald an der Angel zu haben.
    Bei den ganzen Infos bleibt man natürlich bei dem einen oder anderen Blog kurz hängen, aber ich muss einfach sagen, deiner hier ist wirklich einer der Besten – sehr informativ und extrem transparent!
    Herzliche Glückwunsch zu dem, was du dir bis hier her aufgebaut hast und danke, dass du uns teilhaben lässt!
    Vor allem das Thema Gutachter hat mich aufhorchen lassen, da ich schon seit Jahren in einer XING-Gruppe von Herr Fieber bin und so jetzt wieder den Draht nach Jena gefunden habe 😉

    Meine Schwester hat auch eine Immobilie in Leipzig und wir wollen gemeinsam etwas intensiver in Sachsen und Thüringen einsteigen, evtl. läuft man sich da ja mal über den Weg 😉
    Zu deinem Excel-Tool: ich habe gerade im Augenblick versucht, es herunterzuladen – es kommt leider immer eine Fehlermeldung.

    Herzliche Grüße
    Christian

    1. Hallo Christian, ich habe gerade den Download vom Handy und vom Rechner probiert. Funktionierte beides. Ist eine XLSX Datei. Probiere es mal von einem anderen Rechner.

      Viele Grüsse,
      Alex

  3. Hallo Alexander,

    ich habe gerade den Excel Rechner „Wohnung“ runtergeladen. Wenn ich richtig sehe, wird der Bodenwert aus Bodenrichtwert und Eigentumsanteil berechnet. Ich denke das ist so nicht richtig? Bei mir kommt beispielsweise dann
    280€*0,1=28€ raus, was ja nicht stimmen kann.
    Ich bin zwar der größte Neuling auf diesem Gebiet aber 28€ sieht irgendwie wenig aus.

    Beste Grüße
    Viktor

    1. Hallo Viktor.

      Ich glaube, du hast die Grundstücksgröße vergessen.

      Der Bodenwert berechnet sich aus dem Bodenrichtwert mal deinem Eigentumsanteil mal der Grundstücksgröße.
      Wenn das Grundstück beispielsweise 500 qm² groß ist, dein Eigentumsanteil 100/1000 und der Bodenrichtwert 280, dann ist der Bodenwert 500*100/1000*280 = 14.000

      Viele Grüsse,
      Alexander

      1. Finde ebenfalls in deinem ETW Kalkulationstool kein Feld für die Grundstücksgröße, lediglich für die Wohnfläche.

        Bei mir errechnet die Tabelle ebenfalls nur Eigentumsanteil mal Bodenrichtwert.

        25% Eigentumsanteil mal 290€ = 72,50€

        Also entweder bin ich Banane im Kopf, oder die Excel gehört angepasst.

        Danke dir schonmal für die Erklärung 😉

  4. Hallo Herr Raue,

    ich bin im moment an meinem ersten Mfh dran.
    Ich nutze zur Berechnung der Rendite dein tool.
    Da es mein erstes Mfh ist frage ich mich warum niergends ein Feld für das Hausgeld vorgesehn ist?
    Wo trage ich das ein auf deinen Beispielscreens ist nur bei Sonstiges ein Betrag von 200 Euro zu sehen.
    Mfg

    Gordon Häupler

    1. Hallo Gordon,

      bei einem MFH hast du kein Hausgeld wie bei einer Eigentumswohnung. Du hast die Verwaltergebühr, die IHR Rücklage und ein bisschen sonstiges. Für all das gibt es Felder zum Ausfüllen im Excel.

      Da du diese Frage stellst, zeigt mir, dass du dich noch wenig mit der Materie auseinander gesetzt hast. Das ist nicht schlimm, jeder beginnt. Allerdings solltest du dann vielleicht überlegen, mit einer Eigentumswohnung zu beginnen als mit einem Haus. Dazu habe ich einen kompletten Artikel geschrieben.

      https://vermietertagebuch.com/2018/01/23/6-gute-gruende-als-anfaenger-eine-vermietete-wohnung-zu-kaufen/

      Viele Grüsse,
      Alex

  5. Hallo Alexander,

    zunächst einmal ein wirklich klasse Blog – für mich der informativste den ich bisher zum Thema Immos gefunden habe!

    Ich nehme an, dass du dieses Excel-Tool nicht für eine einmalige Cash-Flow Bestimmung zu Beginn des Investments herziehst, sondern dass darauf auch deine monatliche Cash-Flow Berechnung basiert.
    Ausgehend davon, dass du wahrscheinlich Annuitätendarlehen abgeschlossen hast, wird der Tilgungsanteil ja von Monat zu Monat höher und der Zinsanteil geringer. Dadurch einhergehend ändert sich dann doch jährlich die Steuerlast und im Endeffekt auch der jährliche Cash-Flow.
    Wie berücksichtigst du dies?
    Oder habe ich einen Denkfehler?

    Viele Grüße
    Manu

    1. Hallo Manu,

      du hast recht. Die Verteilung innerhalb der Annuität ändert sich. Aber das ist so gering, das macht den Kohl nicht fett. Gern kann man das Excel jedes Jahr neu ausfüllen. Es soll aber hauptsächlich für die Kaufentscheidung und die erste Kalkulation dienen. Später erhöhst du ja auch die Miete und dann ändern sich deine Werte.

      Im Netz gibt es aber auch komplexere Excel Rechner, die dir die genaue monatliche Annuitätsverteilung berechnen.

      Viele Grüsse,
      Alexander

  6. Hallo,
    eine Frage zur Berechnung des „Ergebnis nach Bewirtschaftung“. Warum wird die Tilgung nicht wie Zinsen und Hausgeld von den Mieteinnahmen abgezogen?

    1. Hallo Chris;

      im Punkt „Ergebnis nach Bewirtschaftung“ wir nur die Bewirtschaftung abgezogen, also alle Kosten. Tilgung sind keine Kosten, sonder Vermögensaufbau und reine Umverteilung.

      Trotzdem fehlt sie dir im Cashflow, also wird die Tilgung im Punkt „Ergebnis nach Steuern“ abgezogen.

      Viele Grüsse,
      Alexander

      1. Alexander,
        Danke für die Erläuterung. Macht Sinn. Aber ich verstehe noch nicht, warum Du für das Ergebnis vor Steuern die Abschreibung (aber nicht die Tilgung) berücksichtigst, für das Ergebnis nach Steuern dann die Tilgung (aber nicht die Abschreibung).

        Welche Kennzahl ist denn nach Deinen Erfahrungen entscheidend für eine erfolgreiche Darlehensfinanzierung? Lohnt sich eine Anfrage, wenn z.B. das prognostizierte Ergebnis nach Steuern zwar positiv ist, aber der Cashflow unter Berücksichtigung der Rücklage negativ?

  7. Alexander,
    Da hast Du schon recht. Ich arbeite mich gerade erst in die Thematik ein. Trotzdem sollte die Differenz zwischen „Ergebnis vor Steuern“ und „Ergebnis nach Steuern“ immer die Summe der Steuerlast sein! Das ist bei Deiner Kalkulation aber nicht der Fall.

    1. …und das liegt daran, dass dein „Ergebnis vor Steuern“ ein Bilanzergebnis ist (inkl. immaterieller Abschreibung), während dein „Ergebnis nach Steuern“ eine Cashflow Größe ist (keine Abschreibung, dafür Tilgung). Ich frage mich einfach, ob dies mit Absicht so dargestellt ist, ob ob hier fälschlicherweise zwei verschiedene Größen miteinander verglichen werden. Es würde meines Erachtens Sinn machen, Cashflow (vor und nach Steuern) von Ergebnis (vor und nach Steuern) zu trennen.

  8. Hallo,

    danke für die zur Verfügungstellung des tools. Wenn ich das richtig sehe, werden die Sanierungskosten mit in die Darlehenssumme gerechnet, also unterstellt, dass die Bank dies mitfinanziert. Wie müsste man bei der Berechnung verfahren, wenn dieser Betrag nicht finanziert würde, also letztendlich EK darstellt? Einfach mit ins EK packen? Wäre dann nicht mehr so schön übersichtlich?
    danke, Tom

    1. Hallo Tom,

      wenn die Bank den Sanierungsbeitrag nicht finanziert, dann musst du den Betrag bei Eigenkapital höher machen, richtig.
      Allerdings wollen das viele Banken machen, weil das den Wert der Immobilie erhöht und sie dann höhere Zinsen bekommen.

      Viele Grüsse,
      Alex

      1. danke für die Antwort,

        gerne würde ich auch wissen, warum beim „Ergebnis nach Steuern“ die Tilgung berücksichtigt wird aber die Abschreibung nicht. Ich meine sie Abschreibung müsste rein aber nicht die Tilgung, da diese für die Berechnung der Steuer nicht relevant ist. Ebenso darf doch diese auch nicht das Ergebnis mindern, da es sich um einen Aktivtausch handelt, der nicht die GuV betrifft,
        danke

        1. Hallo Tom,

          das „Ergebnis nach Steuern“ ist der reine Cashflow. Also die Einnahmen abzüglich aller Kosten (inklusive Steuern). Die Tilgung sind auch erstmal Kosten, welche den Cashflow minimieren. Sicherlich sind sie Vermögensaufbau, aber trotzdem reduzieren sie den monatlichen frei verfügbaren Cashflow. Die Abschreibung ist nur ein kalkulatorischer Wert, welche ich für die Berechnung der Steuer brauche. Daher ist die Abschreibung ist Posten „Ergebnis vor Steuern“ enthalten, um die Steuer ausrechnen zu können. Tilgung ist nicht steuerwirksam, daher ist sie nicht in dem Ergebnis „Ergebnis vor Steuern“ enthalten. Dieses Ergebnis vor Steuern ist also nur eine Zwischenrechnung, um die Steuern auszurechnen.

          Viele Grüsse,
          Alexander

  9. Servus Alex,

    Ich habe zur Excel auch noch ein paar Fragen.

    Würdest du beim Kauf eines EFH das MFH Tool verwenden und einfach nur eine Partei eintragen? Bin gerade einige interessante EFH durchschauen.

    Wieso ist beim ETW Tool keine Nettorendite enthalten?

    Was ist beim Punkt Kennzahlen mit Kaltmiete*75%=annuität gemeint und wie berechnet sich das?

    Danke für deine Zeit!

    1. Servus Pascal,

      mit dem Punkt Kaltmiete*75%=anuität kannst du dir deine Stressanuität ausrechnen. Also welchen Zins + Tilgung du die für diese Immobilie maximal leisten kannst. Das ist bei steigenden Zinsen uns Anschlussfinanzierungen wichtig. So checken die Banken deine Immobilie. Wobei die Banken eine Aunuität von 8% nehmen.
      Netto-Rendite kannst du dir leicht per Formel selber einbauen, habe ich in der alten Version noch nicht drin gehabt.
      Für das EFH kannst du das MFH Tool nehmen.

      Viele Grüße,
      Alex

    1. Hallo Philipp,

      in das Feld Steuersatz trägst du deinen persönlichen Steuersatz ein. Dafür kannst du dir den Steuersatz aus deiner letzten Steuererklärung zur Hilfe nehmen, oder du berechnest deinen Steuersatz anhand deines aktuellen Einkommens.
      Auf deinem Lohnzettel steht geschrieben, vielen Brutto du bekommst und wie viel Steuern davon abgehen. Daraus errechnest du deinen Steuersatz.

      Viele Grüße,
      Alexander

  10. Hallo zusammen,

    ich habe endlich die Möglichkeit meine erste Immobilie zu kaufen. Ich bin bei der Berechnung der Steuer und habe eine einfache Frage an euch, da ein Problem bei dem Finanzierungsgespräch aufgetaucht ist. Ich bin der Meinung, dass es in meinem Fall besser wäre, selbst die Wohnung zu kaufen anstatt zusammen mit miener Frau. Der Grund ist, dass ich die Steuerklasse 3 habe. Deswegen wäre mien Steuersatz niedrig. Wenn ich die Wohnung zusammen mit meiner Frau kaufen würde, wäre die Steuersatz viel höcher und ich würde entsprechend mehr Steuer zahlen. Ist meine Denkweise korrekt ?

    1. Kommt drauf an, wie ihr die Steuererklärung macht. Wenn ihr verheiratet und zusammen veranlagt seid, dann wird eh der durchschnitt gebildet. Wenn ihr beide separat veranlagt seid, dann geht es getrennt. Aber so gut kenne ich mich da nicht aus. Frag lieber einen Steuerberater 😉

  11. Hallo,
    was muss bei dem Feld Gebäudeanteil (Parameter bei Wohnungs-Tool) eingetragen werden und worauf hat dieses Feld Einfluss!
    Vielen Dank im Voraus…
    Markus

  12. Hallo Leute,

    bevor ihr eine Immobilien kauft, solltet ihr viel Zeit investieren und genau wissen, was man Abschreiben (z.B. Zins, …) kann, und welche Cash-Flow die Immobilie bring. Dafür muss man auch die Tilgung von gesamten Cash-flow abziehen. (am besten beide im Excel haben).

    Ich empfehle auch alle Jahre (also nicht nur das erstes Jahr, wann Immo gekauft ist) kalkulieren. Ich bin kein Immo-Expert, aber bevor ich meine erste Immo gekauft habe, habe ich eine große Excel-Tabelle gemacht. Hat viel Zeit gekostet – und ich verbessere die Tabelle mehrmals pro Jahr. Jetzt weiß ich, wie viel ich Cash-flow in 1. Jahr habe , und wie viel in zweite, dritte, usw. Es passiert mir oft, dass Cashflow Paar Jahre positiv ist und dann negativ. Deswegen muss ich entweder Miete erhöhen, Kaufpreis geringen, Zins/Tilgung geringen, oder nicht kaufen.

    Die Idee mit Zinsbindung für kurze Zeit mit 100% LTV und dann nach sollzinsbindung wieder es kalkulieren lassen, damit LTV (z.B. 80%) gefählt mir sehr. Solche Erfahrung habe ich noch nicht, wie es im Praxis nach dem Zinsbindung funktioniert. Im Deutschland habe ich noch nichts gekauft.

Kommentar hinterlassen

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.