Des Öfteren werde ich in meinen Blogbeiträgen und Videos auf meine Bonität angesprochen. Vor allem, weil sie der Grund für mein schnelles Wachstum, meine Risikofreudigkeit und die guten Konditionen der Banken sei.
Darum will ich in diesem Beitrag meine Bonität analysieren und allgemein schreiben, für welche Bereiche der Immobilien Investments eine gute Bonität wichtig ist und wie du diese verbessern kannst.
Wie immer werde ich meine Zahlen transparent offen legen, sowohl Einkünfte als auch die Ausgaben und das Vermögen.
Viel Spaß beim Lesen dieses Beitrages.
Inhalt
1) Warum ist den Banken eine gute Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers wichtig
2) Was zählt zu einer guten Bonität dazu
3) Wie setzt sich meine Bonität zusammen – Einnahmen und Ausgaben
4) Mein Monatlicher Cashflow – Einnahmen und Ausgaben
5) Meine Vermögensbilanz – Vermögen und Verbindlichkeiten
6) Fazit zu meiner Kreditwürdigkeit
Warum ist den Banken eine gute Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers wichtig
Die Bank wird dir für ein Immobilien Investment nur einen Kredit geben, wenn zwei wichtige Kriterien für sie erfüllt sind: Die Bank muss mit dir Geld verdienen können und sie muss das Vertrauen in deine Kreditwürdigkeit haben.
Den ersten Punkt kann man sehr leicht durchschauen. Wenn du einen hohen Kredit für eine teure Immobilie aufnimmst und/oder hohe Zinskonditionen hast, dann verdient die Bank Geld mit dir.
Ich wurde beim Erstkontakt mit einer Bank mal gefragt, was meine Pläne für die Zukunft sind. Ich hatte damals 25 Immobilien und sagte, dass ich mein Portfolio verdoppeln will. Das war ein gutes Zeichen für die Bank, da ich sicher auch 25 Immobilienkredite brauche. Die Bank konnte sehen, dass sie mit mir Geld verdienen konnte und wir begannen die Zusammenarbeit.
Der zweite Punkt ist das Vertrauens und hier ist es schon etwas kniffliger. Du musst Vertrauen zur Bank aufbauen. Aus meiner Sicht macht man das über vier Punkte:
- Eine gute Bonität haben
- Eine gute Immobilie vorstellen
- Bereits lange mit der Bank zusammen arbeiten (Hausbank)
- Bereits ein Immobilienportfolio und somit Erfahrungen haben
Je mehr dieser vier Punkte man abdecken kann, desto mehr Vertrauen hat die Bank in eine Zusammenarbeit mit dir und desto besser werden die Konditionen. Für den Anfang reichen aber erstmal zwei Punkte, um bei der Bank einen Fuß in die Tür zu bekommen.
In diesem Artikel soll es um die Bonität gehen, also um die Kreditwürdigkeit. Es geht um die Fähigkeit einen Kredit zurückzahlen zu können und zu wollen.
Lies: Bonität auf Wikipedia
Nach dieser Definition ist es völlig klar, dass einer Bank die Bonität sehr wichtig ist. Ihr Geschäftsmodell ist das Verleihen von Geld gegen Zinsen. Würden die Kreditnehmer ihre Kredite nicht zurück zahlen, wären die Banken schnell pleite.
Natürlich klingt das etwas zynisch, wenn man sich die EU und die künstliche Beatmung einiger Länder via Kredite anschaut. Allerdings sind wir mit unseren Immobilien ehr in der BWL als in der VWL unterwegs.
Wenn du also für die Bank eine gute Bonität hast, dann wird sie dir ehr einen Kredit geben. Du würdest ja auch niemanden einen Kredit geben, von dem du weißt, dass er dir den Kredit wahrscheinlich nicht zurück zahlt.
Wenn du also von der Bank keinen Kredit oder nur sehr beschissene Konditionen bekommst, dann kann das entweder an einem Ausschlusskriterium liegen (Steuerausländer, Regionalprinzip, Gewerbe, usw.) oder an deiner schlechten Bonität.
Und in der Regel schätzen Kreditnehmer ihre Bonität immer besser ein, als die Banken. Außerdem rechnen die Banken noch mit Stressannuitäten, welche deine Bonität nochmal künstlich schlechter bewertet und der Risikominimierung der Bank dient.
Was zählt zu einer guten Bonität dazu
Die Bonität ist ein Zusammenspiel von verschieden persönlichen Faktoren und die Ratingsysteme der Bank können nicht mal die eigenen Banker durchschauen. Oft werden viele Daten in die Computer der Banker eingetragen und am Ende kommt ein Score und ein Zins heraus.
Trotzdem gibt es einige Faktoren, die anerkannt und von den meisten Banken offen kommuniziert werden:
- Dein Cashflow
- Deine Vermögensbilanz
- Deine Lebensstabilität
- Deine Finanz- und Immobilienerfahrung
Diese vier Faktoren schaut sich die Bank bei dir an und bewertet sie von sehr gut bis sehr schlecht. Am Ende werden diese vier Faktoren und weitere (mir unbekannte) Faktoren zusammengefasst, gewichtet und daraus deine Bonität berechnet.
Bei deinem (monatlichen) Cashflow zählen alle Einnahmen und Ausgaben zusammen, egal aus welchen Quellen sie kommen oder wofür du das Geld ausgibst. Natürlich gibt es einige Fixbeträge und viele variable Beträge.
Die Bank rechnet für viele Sachen mit Pauschalen, wie zum Beispiel die Lebenshaltungskosten. Zusätzlich muss man noch wissen, dass die Bank nur nachhaltige Einkommensströme bemisst. Einmalzahlungen, Boni oder unregelmässige Businessmodelle bewertet die Bank ganz anders.
Bei der Vermögensbilanz zählen alle Vermögenswerte und alle Verbindlichkeiten zusammen. Die meisten Menschen haben oft mehr Verbindlichkeiten (Konsumkredite) als Vermögen und sowas sieht die Bank nie gerne.
Trotzdem ist eine negative Vermögensbilanz nicht sofort ein Ausschlusskriterium für Immobilien Investments, obwohl uns das einige Finanzprofis gerne erzählen. Als ich meine ersten Immobilien gekauft hatte, hatte ich auch mehr Schulden als Vermögen (Kredit für mein Auto).
Nichts desto trotz kann man sagen: Je positiver die Vermögensbilanz, desto besser.
Mit dem Punkt Lebensstabilität sind verschiedene Sachen gemeint, die ebenfalls oft in der Schufa vorkommen, aber auch viele andere Dinge. An erster Stelle steht für die Bank der Beruf. Wenn du Angestellter – am besten Beamter – bist, dann hast du für die Bank die beste Stabilität. Selbstständige, Unternehmer und Privatiers sind für die Banken oft viel schwieriger einschätzbar und damit risikoreicher.
Außerdem schaut die Bank auf die Stabilität in deinem Umfeld. Ziehst du oft um? Hast du eventuell Probleme mit deinen Bankkonten? Hast du Probleme mit anderen Krediten (Schufa)?
Als vierten Punkt schaut sich die Bank deine Erfahrungen mit Finanzen und Immobilien an. Wenn du schon einiges Geld gespart oder ein großes Aktiendepot hast, dann sieht die Bank, dass du mit Geld umgehen kannst. Wenn du bereits ein paar Immobilien gekauft hast, dann attestierte dir die Bank Erfahrungen mit Immobilien und vertraut dir mehr.
Je mehr finanzielles Wissen und Erfahrung du hast, desto ehr weiß die Bank, dass du auch mit dem Geld der Bank umgehen kannst und es vertrauensvoll behandelst (und zurück zahlst).
Ich hatte beispielsweise eine Bank, die mit mir als Immobilien Anfänger nicht zusammenarbeiten wollte. Als ich aber meine ersten 15 Immobilien gekauft hatte, habe ich erneut bei dieser Bank angefragt und danach ohne Probleme Kredite mit super Konditionen bekommen (1,1% Zins für 100% Beleihung).
Lies: Die Immobilienfinanzierung- wie finde ich einen Kredit und die richtige Bank?
Wie setzt sich meine Bonität zusammen – Einnahmen und Ausgaben
Jetzt kommen wir zum spannenden Punkt, meiner eigenen Bonität. Die letzten zwei Punkte können wir ziemlich schnell abhaken, also nehme ich sie vorweg.
Ich bin Angestellter in der SAP Abteilung der Allianz Schweiz und habe eine sehr stabile Lebenssituation. Ich bin im meinem Leben zwar oft umgezogen, hatte aber noch nie Probleme mit Bankkonten, Krediten oder gar Insolvenzen. Der Banker sagte mir mal am Telefon, dass ich mit meinem Beruf und meiner Erfahrung immer schnell einen gut bezahlten Job finden werde.
Außerdem habe ich bereits 43 Immobilien gekauft und somit eine Menge Erfahrungen was Immobilien Investments angeht. Sollte ich weitere Kredite für Immobilien brauchen, hilft mir mein bisheriges Portfolio sicherlich weiter. Allerdings kaufe ich vorerst keine weiteren Immobilien, sondern kümmere mich um die Konsolidierung meines Bestandes und dort brauche ich bald Anschlussfinanzierungen.
Anschauen: Ich kaufe meine letzte Wohnung
Mein Monatlicher Cashflow – Einnahmen und Ausgaben
Kommen wir als nächstes zu meinem Monatlichen Cashflow. In meinem Monatsberichten liste ich immer genau auf, was ich verdiene. Allerdings kommen dort noch mein Lohn und andere Einkommensarten hinzu.
Alles fasse ich monatlich in meinen Excellisten und Selbstauskünften zusammen. Damit habe ich jeden Monat die beste Übersicht und kann es gleichzeitig für meine Steuererklärung nutzen.
Lies: Downloadpaket für Vermieter – Excellisten und Musteranschreiben
Mein Einkommen splittet sich momentan in Angestelltengehalt, Immobilien, Blog, Autovermietung (Sharoo) und Airbnb auf. Die einzelnen Werte für die letzten 12 Monate kannst du aus folgender Tabelle entnehmen.
Leider ist mein Excel Pivot nicht klug und vermischt die Monate der Jahre 2018 und 2019. Am Angang der Tabelle steht der Januar 2019 und ab der Mitte folgt Juli 2018, weil Juli der siebte Monat im Jahr ist. Nichts desto trotz sind es die letzten 12 Monate.
Im Durchschnitt hatte ich ein Einkommen von 15.244 CHF, wobei noch rund 350 CHF an Steuern für das online Business und P2P abgezogen werden müssen. Der Rest ist bereits netto. Für Airbnb und Sharoo (Porsche Vermietung) muss ich keine Steuern zahlen, da ich keine Gewinnerzielungsabsicht habe und die Kosten weit über den Einnahmen liegen. Bei Airbnb gebe ich außerdem nur die Hälfte unserer Einkünfte an, da ich sie mir mit meiner Frau teile. Folgende Werte sind es im Detail:
- Lohn CHF 8.385,83
- Immobilien Cashflow CHF 3.357,33
- Blog CHF 2.550,13
- P2P CHF 368,29
- Airbnb CHF 485,10
- Sharoo CHF 506,43
Somit hatte ich in den letzten 12 Monaten ein Durchschnittseinkommen von rund 15.000 CHF pro Monat. Einige Einkommen habe ich in Euro, andere in Schweizer Franken. Daher habe ich alles zum Kurs von 1€ = 1,15 CHF in Schweizer Franken umgerechnet.
Diesen Einnahmen stehen folgende Ausgaben gegenüber. Diese Ausgaben habe ich aus meinem Online Banking der letzten 12 Monate gezogen.
Somit hatte ich durchschnittlich monatliche Ausgaben von 12.170 CHF. Dabei gibt es größere Posten wie Miete, Lebensmittel, Auto, Immobilien und Urlaub, aber auch viele kleine Posten. Ich führe kein Haushaltsbuch und habe alles aus meinem Kontoauszug entnommen. Daher sind einige Posten nicht zu 100% korrekt aufgeschlüsselt, da ich Essen auch manchmal mit Bargeld bezahle.
Bei den Immobilien fasse ich nur noch die unregelmäßigen Ausgaben für Reparaturen, Leerstand und Neuvermietung zusammen. Konstante Ausgaben wie Hausgeld und Kredit habe ich bereits oben bei den Einnahmen abgezogen.
Sicherlich ist die Darstellung im Detail nicht ganz korrekt, aber so muss ich nicht alles neu berechnen und man kann die Zahlen in meinen Monatsberichten wieder finden. Das Nettoergebnis am Ende ist das Gleiche.
Somit kann man sagen, dass im Durchschnitt jeden Monat rund 3.073 CHF übrig bleiben (15.244 CHF – 12.170 CHF), wobei der ganzen Gewinn in der Vergangenheit in den Kauf neuer Immobilien (Kaufnebenkosten) oder die Sanierung meines Portfolios ging.
Im Laufe der letzten 12 Monate haben sich einige Einkünfte erhöht und liegen jetzt über dem Durchschnitt der letzten 12 Monate. Einige Ausgaben haben sich verringert, werden in der Zukunft weg fallen (P2P Kredit, Deutschkurs, einige Gebühren für Immobilien, Blog) oder waren Einmalausgaben.
Daher habe ich eine Simulation gemacht, wie die zukünftigen Monate aussehen werden. Die Einnahmen werden sich um rund 2.000 CHF auf 17.253 CHF erhöhen und die Ausgaben um rund 2.500 CHF auf 9.798 CHF verringern. Damit steht mir demnächst ein Überschuss von rund 7.500 CHF zur Verfügung.
Die Bank rechnet allerdings mit anderen Ausgaben und Pauschalen für Lebenshaltungskosten. Das Maximum, was ich hörte, waren 30% des Nettoeinkommens für Lebenshaltungskosten. Da kommen noch Kredite und Miete mit drauf. Das wären dann folgende Ausgaben von rund 6.700 CHF:
- 2.516 CHF Lebenshaltungskosten
- 2.700 CHF Miete
- 863 CHF Autokredit
- 350 CHF Krankenkasse
- 280 CHF Modernisierungskredit
Allerdings muss man auch sagen, dass die Bank nicht alle Einkommen für die Berechnung der Bonität ansetzt. Mit einigen Einkommen kann sie nichts anfangen (P2P) und andere sind für die Bank nicht nachhaltig (Airbnb, Sharoo).
Somit wird die Bank mit einem Einkommen von 15.372 CHF rechnen (8.111 CHF Lohn, 4.761 CHF Immobilien, 2.500 CHF Blog) und dem die Ausgaben von 6.700 CHF gegenüberstellen. Die üblichen Abschläge auf die Kaltmiete der Immobilien sind schon im Cashflow der Immobilien eingerechnet, da ich dort das Hausgeld statt der pauschalen Abschläge von 15% – 25% nehme. Es bliebe ungefähr ein Überschuss von 8.500 CHF.
Allerdings wäre das nur die Berechnung der Bank mit meiner aktuellen Bonität und nicht der Stressannuität. Die Stressannuität der Bank ist nochmal viel höher und lässt meine Bonität viel schlechter aussehen. Dazu habe ich einen ganzen Artikel geschrieben.
Lies: Stressannuität – Ich bin ein Sklave der Bank
Somit habe ich bei meiner eigenen Haushaltsrechnung und der Berechnung der Bank irgendwas zwischen 7.500 CHF und 8.500 CHF pro Monat übrig. Das ist ein sehr ordentlicher Überschuss und damit hat man eine gute Change für neue Kredite bei der Bank.
All das sind viele Rechenspielchen und ich bin mir bewusst, dass es etwas ungenau ist. Die einzige verlässliche Zahl ist der Betrag auf meinem Bankkonto am Ende des Monats. Diesen Betrag messe ich jeden Monat und damit kann ich sagen, wie viel plus ich pro Monat mache.
Im letzten Monat wurden die Einnahmen nochmal erhöht und die Kosten reduziert. Außerdem sind die Ausgaben für Urlaube abgebucht und somit dürfte mein Konto in Zukunft wieder wachsen. Ich bin gespannt auf den nächsten Monatsabschlussbericht.
Meine Vermögensbilanz – Vermögen und Verbindlichkeiten
Meine Vermögensbilanz kann ich ziemlich schnell und aktuell zusammenfassen, da ich jeden Monat Buch führe. Mit Stand Juni 2019 habe ich Vermögenwerte in Höhe von 1.823.398 € und Verbindlichkeiten in Höhe von 1.723.763 €. Das ergibt ein Nettovermögen von 99.635 €, also fast 100.000€. All das splittet sich wie folgt auf:
Vermögenwerte in Höhe von 1.823.398 €
- Bargeld 18.805 €
- Immobilien 1.758.901 €
- P2P Kredite 30.890 €
- Bausparverträge 7.303 €
- Kaution (Mietwohnung Zürich) 7.500 €
Verbindlichkeiten in Höhe von 1.723.763 €
- Auto Kredit 51.383 €
- Immobilienkredite 1.648.100 €
- Modernisierungsdarlehen 24.281 €
Dabei kann man sagen, dass der Großteil meines Vermögens in den Immobilien liegt und durch die Tilgung automatisiert jeden Monat mein Vermögen um 3.547€ anwachsen lässt.
Die Entwicklung des Vermögens in den letzten 12 Monaten kannst du folgender Grafik entnehmen.
Dabei kann man große Schwankungen sehen. Das liegt häufig am Zukauf von Immobilien oder der Benutzung von Bargeld für Sanierungen/Kaufnebenkosten. Gerade der Juni sieht mit einem Minus von 16.658€ im Nettovermögen sehr rot aus. Das hängt aber damit zusammen, dass ich vergessen hatte meinen Mondernisierungskredit von 25.000€ in meiner Bilanz aufzuführen. Das wurde im Juni 2019 nachgeholt und daher gab es im Juni ein Minus.
Nichts desto trotz ist ein Nettovermögen von rund 100.000€ nicht schlecht. Vor allem wenn man bedenkt, dass ich Mitte 2015 bei minus 90.000€ Nettovermögen stand. Ich hatte kein Vermögen, sondern nur Konsumschulden (Auto). Also habe ich in 3 Jahren fast 200.000 € Vermögen aufgebaut
Lies: Plus 75% Vermögen über Nacht?
Somit habe ich ungefähr doppelt soviel Nettovermögen wie der Durchschnittsdeutsche (52.390 €) und ungefähr 60% soviel wie der Durchschnittsschweizer (173.990 €). Ich denke, diese Aufteilung ist für die Banken recht in Ordnung als Vermögensbilanz.
Einzig die (noch) hohe Schuldenquote von rund 95% ist bei einigen Banken nicht so gern gesehen. Die muss ich demnächst reduzieren und meine Ideen dazu habe ich in folgendem Artikel ausführlich beschrieben:
Lies: 8 Auswege aus der Bankenabhängigkeit
Fazit zu meiner Kreditwürdigkeit
Wenn mir einige Leser schreiben, dass ich nur auf Grund meiner guten Bonität so schnell wachsen konnte, dann muss ich ihnen recht geben. Ich habe in 3 Jahren 43 Wohneinheiten gekauft und alle zu 100% oder 110% beliehen.
Manche Leute bekommen nicht mal für eine einzelne Wohnung eine 100% Finanzierung. Es gab viele Banken, die mich auf Grund des Steuerausländer-Nachteils abgelehnt haben und die restlichen 5% der Banken nahmen mich mit Kusshand. Den Steuerausländer-Nachteil konnte ich durch meine gute Bonität und natürlich durch rentable Objekte wett machen.
Anschauen: Finanzierung als Steuerausländer für Immobilien im Ausland bekommen
Außerdem habe ich gemerkt, das einige Banken im Laufe der Zeit viel lieber mit mir zusammenarbeiteten als früher und mir jetzt bessere Konditionen gaben. Das liegt an meiner täglich wachsenden Erfahrung als Investor und Vermieter.
Wenn man schnell viele Immobilien kaufen will, braucht man viel Eigenkapital oder hohe Finanzierungen. Gerade bei Zweiterem geht die Bank stark ins Risiko, da sie den Blankoanteil mitfinanziert.
Daher will die Bank zumindest die Sicherheit, dass der Kunde eine gute Kreditwürdigkeit hat und eventuelle Probleme wie Leerstand und Reparaturen aus seinem Cashflow oder seinem Vermögen bezahlen kann.
Außerdem macht die Bank für alle Immobilien hohe Abschläge und rechnet mit Stressannuitäten. Die Differenz daraus muss der Kreditnehmer aus seinem eigenen Cashflow bezahlen können. Wenn die eigene Bonität und der Cashflow schlecht sind, wird die Bank weniger finanzieren, da der Risikopuffer zu klein ist.
Demzufolge kann ich nur jedem raten, verbessere deine Bonität! Es müssen ja nicht gleich 8.000 netto Arbeitslohn wie bei mir sein, aber 2.000€ ist die unterste Einstiegsgrenze. Damit kommt man nicht schnell voran, aber man kann zumindest mit der ersten Immobilie starten und Erfahrungen sammeln.
Lies: Immobilieninvestments mit wenig Einkommen und schlechter Bonität?
Wie sah deine Bonität aus, als du deine erste Immobilie gekauft hast und wie lief es mit den Banken? Alles reibungslos oder nur schleppend mit Problemen? Schreib es mir in die Kommentare!
Martin Ramseier meint
Danke für den Beitrag – deine Annahme mit keinen Steuern für Airbnb Einnahmen in der Schweiz ist jedoch falsch. Du kannst nicht Einnahmen minus Gesamt-Wohnungsmiete rechnen sondern, Nettoeinnahmen – proportionale Wohnungsmiete für das eine Zimmer – Abzug fürs Mobiliar. Dann hast du sicher einen Überschuss, welchen du versteuern musst:
http://www.taxinfo.sv.fin.be.ch/taxinfo/pages/viewpage.action?pageId=1515192368
vermietertagebuch meint
Danke für die Infos Martin, das war mir nicht bewusst! Dann werde ich das mal ausrechnen. Es wäre ja Zimmer + Bad + anteilig Wohnzimmer/Küche/Flur/Terasse.
Dennis meint
Hi Alex!
Hat die Bank dir selbst bestätigt, dass sie dein durchschnittliches Blog-Einkommen der letzten 12 Monate als Einnahmen anerkennt?
Kann ich mir ehrlich gesagt nicht vorstellen. Das würde bedeuten, dass sie es gleich bewertet wie deine Festanstellung.
Also in deine eigene Planung kannst du es natürlich mit reinnehmen, aber ob die Bank es in voller Höhe auf deine Bonität draufschlägt..?
vermietertagebuch meint
Bisher hat das die Bank nicht gemacht, habe es aber auch noch nicht gezielt angesprochen. Ich erwähnte ja bereits, dass die Bank die online Einnahmen eventuell nicht als nachhaltig ansieht. Ich werde das mit der Bank besprechen, wenn ich mein Sabatical Jahr mit der Bank bespreche.
Philipp Scharpf meint
Man muss nur ein paar wenige Grundregeln beachten wie – günstig einkaufen + ausreichend hohe Renditen erzielen, dann kann man mit ganz normalen Einkommen z.B. 2.500 € – 3.500 € netto (es geht los bei 1.700 € netto, da natürlich erschwert), Wohnsitz und Arbeitgeber in Deutschland schon hochskalieren. Man braucht nur die richtigen Bankkontakte dazu. Die Zinsen werden etwas höher sein als bei Alexander Raue, aber 110% Finanzierungen und Eigenkapitalbeschaffung mit Blankodarlehen leichter, da Wohnsitz in Deutschland. Damit kann eigentlich fast jeder, wenn er vernünftige Deals macht in 3 Jahren 5 Mio € Bestand hochskalieren. Es ist ein Fehler zu denken man müsste Besserverdiener sein, damit man ein Portfolio in der Geschwindigkeit hochziehen kann. Man braucht nur die richtigen Bankkontakte, die es auch bei schwacherer Bonität mitmachen. Wir haben schon im 1. Deal einen jungen Mann mit 1.900 € Netto direkt 3 MFH im Paket mit 15 Wohnungen für 600.000 € finanziert ohne einen Cent Eigenkapital oder Zusatzsicherheiten – geht alles!
vermietertagebuch meint
Danke für diese Einschätzung Philipp! Die Frage ist nur, wie abhängig man sich dann von den Banken macht (Thema Stressannuität) 😉
Philipp Scharpf meint
Gibt Banken die keine Stressannuität rechnen oder es wird mit Bausparen auf 0 gedrückt, das ist dann halt die Krücke, die man schlucken muss. Einer hat sogar 12 Mio € nur mit 110% bei einer unserer Banken in 2 Jahren hochskaliert.
Christian meint
Oje, hoffentlich gibt es von solchen Maklern und Banken nicht zu viele….habt ihr aus den USA übergesetzt?
Thomas meint
Hallo,
Du rechnest bei deinem Vermögen den Autokredit zu den Verbindlichkeiten, aber das Auto als Wert selben nicht zu deinen Vermögenswerten. Warum?
vermietertagebuch meint
Weil das die Bank genauso macht. Für die Bank ist das Auto ein Konsumgut. Daher rechne ich lieber konservativ als zu optimistisch.
Sebastian meint
Hi Alex,
spannender Artikel!
Eine Frage zur zweiten Grafik – du hast Gesamtausgaben für das Jahr von CHF 87.210 angegeben, aber der Monatsdurchschnitt sind CHF 12.170? Entweder ich hab einen Denkfehler oder irgendwas ist in der Rechnung falsch…CHF 87.210 geteilt durch 12 sind ja CHF 7.268, also knapp 5k weniger als bei deinem Durchschnittswert?
vermietertagebuch meint
Hallo Sebastian, du hast vollkommen recht. Er hatte alle Werte in der Summenzeile unten falsch addiert. Er hatte die Immobilien und Blogausgaben vergessen. Nur beim Durchschnitt war es richtig. Ich habe es eben korregiert, jetzt sollte es stimmen. Danke für den Hinweis!
Pascal - InvestmentMosaik meint
Hi Alex,
interessanter Beitrag. Als ich Anfang über Investments nachzudenken habe ich auch ein erheblich negatives Nettovermögen gehabt. Ich habe mir dann eine Wohnung gekauft, um zu sehen ob mir das Vermieter Dasein gefällt. Nachdem ich das mit einem klaren Ja beantworten konnte habe ich erstmal alles in den Abbau des negativen Nettovermögens gesteckt. Seit kurzem bin ich soweit das ich meine freien Mittel, anstatt zur Tilgung von Schulden, endlich für weitere Investitionen nutzen kann. Die nächsten Monate werden interessant.
Grüße
Pascal
PS: Ich glaube in dem Bild „Ausgaben der letzten 12 Monate“ stimmt dein Gesamtergebnis unten nicht ganz. Mit monatlichen Ausgaben von um die 8.000 CHF lässt sich nur schwer ein gesamt Jahres Durchschnitt von 12.170 CHF erzielen. Die einzelnen Monate und die Gesamtjahres Summe scheinen nicht zu passen. Vielleicht schaust du dir das nochmal an… 🙂
vermietertagebuch meint
Hallo Pascal, den Fehler habe ich eben behoben, danke für den Hinweis!
Ich freue mich, dass du dich ebenfalls für die Immobilien begeistern konntest. Jetzt gehts erst richtig los, wo die Schulden weg sind. Ich wünsche dir viel Erfolg mit den Investments!
Matias meint
Hallo Alex,
lese seit längerem deinen Blog und stelle mir gerade die Frage, wie du deine Immobilien bewertest.
Ich selbst schreibe meine Mietwohnungen in meiner Vermögensbilanz gewöhnlich mit 2% des Anschaffungswerte abzgl. Bodenwert ab.
Machst du das auch?
vermietertagebuch meint
Das heisst, derWert deiner Immobilien fällt laut deiner Vermögensübersicht? Generell gehen doch alle davon aus, dass der Wert steigt?
Ich selbe bewerte meine Immobilien nach Kaufpreis zuzüglich Aufwertungen (Sanierungen + Mieterhöhungen).
Matias meint
Ja, der Wert sinkt langfristig in meiner Bilanz. Dadurch bilden sich allerdings stille Reserven. Das ist mir durchaus bekannt und auch bewusst gewählt. Ist wie bei Bilanzierung nach HGB und IFRS.
Mit dem Aufschlag von Sanierungskosten auf den Kaufpreis habe ich gewisse Probleme. Angenommen, du verlegst in 2020 in einer Wohnung neuen Boden und machst die Wände neu und durch einen schlechten Mieter ist die gleiche Aktion in 2024 erneut fällig, würde doch der Wert nach oben verzerrt, obwohl eigentlich gar keine Wertsteigerung stattgefunden hat.
Kannst du evtl. mal beispielhaft eine Bewertung einer deiner Wohnungen darstellen, wo Mieterhöhungen und Sanierungen stattgefunden haben?
vermietertagebuch meint
Ich meinte damit ehr solche Sachen, wo ich Aussenrollladen angebracht und eine barriere-freie Dusche eingebaut habe. Aber ja, dazu werde ich mal einen Beitrag schreiben.
Alex meint
Hallo,
die Bewertung deiner Immobilien sehe ich eher skeptisch, denn eine Immobilie ist immer nur soviel Wert wie ein Käufer bereit ist zu bezahlen. Weiterhin gibt es Bundesländer, Städte und Gemeinden in denen seit Jahren die Kaufpreise fallen, weil dort niemand mehr wohnen möchte oder es schlichtweg keine Arbeit gibt.
Ein reeller Marktpreis bzw. Verkehrwert kann letzendlich nur von einem gerichtlich bestellten Gutachter ermittelt werden und selbst dieser ist nur eine Momentaufnahme, denn es ist nicht vorhersehbar ob dieser Preis dann auch gezahlt wird.
Es wäre prima, wenn du mal eine aussagekräftige Auflistung wie deine Wertsteigerungen zustande kommen und auf welcher Grundlage hier posten würdest.
Gruß Alex
vermietertagebuch meint
Hallo Alex, danke für dein Feedback. Ein Blogbeitrag zu dem Theme Wertsteigerungen in meinem Portfolio ist in der Mache. Ich muss dich also noch etwas vertrösten 😉