vermögenszuwachs

Plus 75% Vermögen in einer Nacht?

In einem meiner früheren Beiträge zu Finanzierungen habe ich geschrieben, dass ich auf kurze Zinsbindungen setze, da ich dann meine Immobilien möglichst schnell refinanzieren kann.

 

Lies: Wie ich finanziere

Lies: Warum ich nur 5 Jahre Zinsbindung wähle

 

Das ist deswegen gut, weil ich die Immobilien unter Wert einkaufe und durch Mieterhöhungen die Immobilien aufwerte. Beim ersten Darlehensvertrag ist die Bank noch an den Kaufpreis gebunden (Niederstwertprinzip), nach einem Jahr nicht mehr.

 

Lies: Niederstwertprinzip




Beispiel

Wenn ich also eine Immobilie für 80.000€ kaufe und zu 100% finanziere, dann bekomme ich 80.000€ von der Bank. Ich bekomme also die Konditionen für die 100%-Finanzierung.

 

Wenn die Immobile aber eigentlich 100.000€ wert ist (ich sie also 20% unter Wert gekauft habe), dann möchte ich möglichst schnell nach einem Jahr einen neuen Darlehensvertrag. Nach einem Jahr ist die Bank nicht mehr an den Kaufpreis gebunden und kann den tatsächlichen Wert (also die 100.000€) ansetzen.

 

Und dann bräuchte ich nur ein 80.000€-Darlehen (ursprünglicher Kaufpreis), obwohl die Immobilie 100.000€ wert ist. Also eine 80%-Beleihung. Und jedem dürfte klar sein, dass es für eine 80% Finanzierung bessere Konditionen gibt als für eine 100%-Finanzierung.


Aufwertungsstrategie

Wertzuwachs ueber Nacht




Daher sind die folgenden Phasen enorm wichtig für eine Aufwertungsstrategie und interessant für ein schnelles Wachstum. Diese Strategie ist zwar kein Grundpfeiler meiner Immobilienstrategie, aber ein schöner Bonus:

 

• Phase 1: Immobilie unter Wert einkaufen
• Phase 2: Immobilie aufwerten (Sanierung und/oder Mieterhöhung)
• Phase 3: Neubewertung der Immobilie
• Phase 4: Neuer Kredit (bei variabler Zinsbindung) oder Nachbeleihung

Daher könnte ich nun schauen, wie sich die Immobilienwerte in meinem Portfolio entwickelt haben. Dabei vergleiche ich drei Werte. Den gezahlten Kaufpreis, den aktuellen Wert vor der Aufwertung und den aktuellen Wert nach der Aufwertung. Dabei bezieht sich der aktuelle Wert auf den Immobilien-Kompass von Capital.

Lies: Capital Immobilien Compas

 

Die Renditen vom Capital-Immobilien-Kompass werden in Faktoren umgerechnet und mit der Jahres-Kaltmiete multipliziert. Daraus ergibt sich der neue Wert, welcher teilweise extrem hoch ist und nicht die speziellen Eigenheiten der Immobilie widerspiegelt. Als im Schnitt ist das Ganze recht interessant.

 

Wertzuwachs ueber Nacht

Gemäß dieser Berechnung ist mein Nettovermögen von -37.840€ auf 574.864€ gewachsen. Ohne eigenes Zutun und nur durch den günstigen Einkauf und Wertsteigerung. Um sagenhafte 75% quasi über Nacht.

 

Wenn man dann noch meine Aufwertungsmaßnahmen hinzunimmt, ist das Nettovermögen auf 625.840€ gestiegen. Also nochmal um rund 10%. Das hört sich schon gewaltig an.

 

Oder es würde heißen, dass ich 43% unter Wert eingekauft habe. Ich weiß, dass ich unter Wert einkaufe, aber 43% erscheint mir doch ziemlich viel. Aber selbst wenn ich großzügig 20% von dem Wert bei Capital-Immobilien-Kompass abziehen würde, dann käme ich immer noch auf 329.604€ Nettovermögen gegenüber -37.840€ Nettovermögen (Kaufpreis).


Was bedeutet der Vermögenszuwachs für mich?




Erstmal nichts, weil ich davon weder mehr Cashflow  noch was anderes bekomme.

 

Allerdings sieht 329.604€ Nettovermögen in meiner Haushaltsrechnung wesentlich besser aus als -37.840€ Nettovermögen.

 

Und das wird mir helfen, wenn ich neue Immobilien kaufen will. Die Bank hat zwar ebenfalls ihre eigene Berechnung zur Werthaltigkeit einer Immobilie, aber trotzdem wird sie auch sehen, dass ich sehr günstig eingekauft und aufgewertet habe.

 

Die Bank wird sehen, dass der Wert meiner Immobilien wesentlich höher ist als der Kaufpreis und ich ein gutes Portfolio habe. Daher denke ich, dass ich weiter Immobilien kaufen kann, ohne dass meine Bank Bauchschmerzen haben wird. Außerdem habe ich genug Puffer, sollte die Zinswende eintreten und die Immobilienwerte generell sinken (Stichwort Risiko).

 

Lies: Mein Risikomanagement bei Immobilien

 

Und sicherlich könnte ich einen zertifizierten Gutachter für die Neubewertung meiner Immobilien beauftragen. Dann hätte ich einen konkreten und realistischen Wert für meine Bücher. Vielleicht werde ich das mal machen, aber das wird nicht ganz günstig.

 

Lies: Gutachter deutschlandweit

 

Wie denkt ihr über die Neubewertung durch Internet-Werte oder Gutachter? Welche Werte zieht ihr für eure Bewertung zu Rate? Ich bin gespannt über eure Kommentare und Anmerkungen.

Lies: Ich bin Millionär. Hell Yeah, baby!

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9 Kommentare

  1. ich halte das für eine absolute Milchmädchen Rechnung. Die errechneten Verkehrswerte sind rein theoretisch und vermutlich nicht am Markt erzielbar. Z.B ETW 1:
    Diese ist mit 38,8 qm sehr klein und soll 89.000 Wert sein? Größerer Wohnungen werden in Wahren (hier z.b 57qm) zu 55.000 angeboten:

    https://www.immobilienscout24.de/expose/101128200?referrer=RESULT_LIST_LISTING&navigationServiceUrl=%2FSuche%2Fcontroller%2FexposeNavigation%2Fnavigate.go%3FsearchUrl%3D%2FSuche%2FS-T%2FWohnung-Kauf%2FSachsen%2FLeipzig%2FWahren%26exposeId%3D101128200&navigationHasPrev=true&navigationHasNext=true&navigationBarType=RESULT_LIST&searchId=4572f019-24f7-3e2b-9792-02abb99b20e2#/

    Sieht auf dem Papier gut aus hat mit der Realität aber nichts zu tun.

    1. Hallo Peter, danke für dein Feedback. Welche Methode benutzt du, um die Marktwerte deiner Wohnungen zu taxieren? Ich bin über jeden Input dankbar,

      Viele Grüsse,
      Alex

    1. Umso dunkler die Farbe, desto höher der Quadratmeterpreis. Wenn du die Karte etwas hin- und her schiebst bzw. rein- und rausscrollst, dann siehst du eventuell die Legende.

  2. Hi,
    danke für den interessanten Beitrag.
    Ein Freund möchte für das vererbte Grundstück seiner Großeltern eine Liegenschaftsbewertung durchführen lassen. Könnte er dies, falls er nichts bezahlen möchte, auch selbst durchführen?

    1. Uff…das ist eine Frage, die ich dir leider nicht beantworten kann. Da müsstest du woanders lesen oder einen Gutachter Fragen.

  3. Wow, danke für die ausgiebige Erklärungen der Immobilienhandels. Diese Beschreibung ist sehr interessant und macht mich neugierig um in den Immobilienhandel zu investieren. Werthaltigkeit klingt sehr komplex, scheint es allerdings nicht zu sein.

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