Für meine Immobilien-Kalkulation benutze ich ein selbstgebautes Excel. Dieses Excel ist recht einfach und übersichtlich gestrickt.
Es zeigt mir nach der Eingabe der wichtigsten Daten wie Kaufpreis, Kaltmiete, Kredit, usw. , ob sich die Immobilie als Kapital-Anlage rechnet oder ob ich lieber die Finger davon lassen sollte.
Dieses Tool habt ihr in den Screenshots zu meinen Immobilien gesehen und oft wurde ich gefragt, wo man dieses Excel downloaden konnte. Bisher war es nur auf meinem Rechner und zur Selbstnutzung. Trotzdem möchte ich es euch zur Verfügung stellen. Einfach runter laden und ausprobieren.
Download-Formular für das Excel Kalkulations Tool
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Erklärung: Diese Vorgehensweise dient nur deiner eigenen Sicherheit, denn so gehe ich sicher, dass niemand Fremdes hier deine E-Mailadresse unerlaubt benutzt.
Excel für Immobilien – Screenshots
Ausgefüllt sieht es dann etwa wie auf folgendem Bild aus
Kostenloser Download: Immobilien Standort Tool
Hier bekommst du kostenlos eine Liste der rendite-stärksten Standorte in ganz Deutschland! Diese Liste enthält die 700 größten Städte in Deutschland und du kannst sie nach Rendite und Bundesland filtern und sortieren.
Fragen zum Kalkulations Excel
Frage 1: Was muss ich bei Eigentumsanteil eintragen und wofür ist der wichtig?
Wenn du ein Mehrfamilienhaus hast, dann kommt hier die qm² des Grundstückes rein. Wenn du eine Wohnung hast, kommt hier der Eigentumsanteil multipliziert mit der Größe des Grundstückes rein. Beides kannst aus aus dem Grundbuchauszug entnehmen.
Dieser Punkt ist für die steuerliche Berechnung wichtig (Abschreibung). Du darfst nur den Gebäudewert abschreiben, daher muss der Grundstückswert ermittelt und dann vom Kaufpreis abgezogen werden.
Frage 2: Wo finde ich den Bodenrichtwert für meine Immobilie?
Das ist für jedes Bundesland, jede Stadt und sogar jede Strasse unterschiedlich. Ich selber kaufe in Sachsen und dort sind es 3,5%. Für eurer Bundesland gibt es die Daten eventuell woanders.
Dazu einfach „Bodenrichtwert“ und euer Bundesland googlen. Beispielsweise „Bodenrichtwert Sachsen“.
Frage 3: Was muss ich bei Eigentumsanteil eingeben?
Diesen Wert findet ihr im Grundbuchauszug. Dort steht beispielsweise 100/1000. Das heißt, dass ihr 10% besitzt. Diesen Wert müsst ihr noch mit den m² des Gesamtgrundstückes multiplizieren. Beispielsweise 560 m². Also tragt ihr ins Excel „=100/1000*560“ oder 56 ein.
Wenn dort beispielsweise 52,2/10000 Eigentumsanteil und 5.680 m² Grundstücksteht, dann tragt ihr 29,6496 ein.
Frage 4: Was muss ich bei Hausgeld eingeben?
Das Hausgeld ist der Teil, den du an die WEG Verwaltung zahlen musst. Damit werden die Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Hausmeister und Kosten wie Reparaturen, Verwaltung und so weiter bezahlt.
Die Höhe des Hausgeldes entnimmst du dem Wirtschaftsplan. Den Schickt dir der Makler bzw. die Hausverwaltung zu.
Frage 5: Was muss ich bei IHR?
Die IHR ist eine Rücklage für kommende Reparaturen und Instandhaltungen. Ich habe sie auf 50 Cent pro qm² pro Monat gestellt. Im Excel berechnet sich der Wert selber aus der qm²-Angabe im Excel.
Klaus meint
Großartiges Tool, vielen Dank!
Zwei Punkte fallen mir auf:
– Das Feld „Gebäudeanteil“ hat derzeit keine Funktion? Wo wird darauf Bezug genommen?
– Bei der Berechnung der Eigenkapitalrendite wirken sich die Zahlungen zur Instandhaltungsrücklage nicht aus. Soll das so sein? Mindern sie nicht eigentlich, so wie auch Kosten für Instandhaltung des Sondereigentums, die Rendite?
Alexander Raue meint
Ja, dieses Feld hat keine Funktion. Mann kann es nutzen , wenn man den Grundbuchauszug nicht hat und trotzdem die Steuer besser berechnen will (Gebäude Anteil für Abschreibung).
IHR sollte mit in die Berechnung rein, da hast du Recht. Werde ich die nächsten Tage anpassen
Martin meint
Das mit der IHR als Abschreibung verstehe ich noch nicht ganz. Das ist doch nur eine Rücklage und keine Ausgabe, die man steuerlich abschreiben kann. „Wird die Eigentumswohnung vermietet, können die Beiträge in die Instandhaltungsrücklage von der Steuer abgesetzt werden. Aber nur unter einer Bedingung: Erst wenn Geld für Erhaltungsmaßnahmen wie zum Beispiel eine Reparatur ausgegeben wird, zählen die Beiträge zu den Werbungskosten.“
vermietertagebuch meint
Man zahlt in die Rücklage ein und kann es nicht absetzen. Irgendwann wird die Rücklage von der Verwaltung für Sanierungen benutzt, dann kann man sie absetzen.
Denn meint
Kann man nicht die Zinsen auch absetzen?
vermietertagebuch meint
Ja, Zinsen für Immobilien kannst du von der Steuer absetzen
Christian meint
Hallo Alexander,
ich beschäftige mich seit einigen Monaten sehr intensiv mit dem Thema Immobilien als Kapitalanlage, sauge aktuell jegliches Wissen in dem Bereich auf und bin auf dem Weg, die erste Immobilie bald an der Angel zu haben.
Bei den ganzen Infos bleibt man natürlich bei dem einen oder anderen Blog kurz hängen, aber ich muss einfach sagen, deiner hier ist wirklich einer der Besten – sehr informativ und extrem transparent!
Herzliche Glückwunsch zu dem, was du dir bis hier her aufgebaut hast und danke, dass du uns teilhaben lässt!
Vor allem das Thema Gutachter hat mich aufhorchen lassen, da ich schon seit Jahren in einer XING-Gruppe von Herr Fieber bin und so jetzt wieder den Draht nach Jena gefunden habe 😉
Meine Schwester hat auch eine Immobilie in Leipzig und wir wollen gemeinsam etwas intensiver in Sachsen und Thüringen einsteigen, evtl. läuft man sich da ja mal über den Weg 😉
Zu deinem Excel-Tool: ich habe gerade im Augenblick versucht, es herunterzuladen – es kommt leider immer eine Fehlermeldung.
Herzliche Grüße
Christian
Alexander Raue meint
Hallo Christian, ich habe gerade den Download vom Handy und vom Rechner probiert. Funktionierte beides. Ist eine XLSX Datei. Probiere es mal von einem anderen Rechner.
Viele Grüsse,
Alex
Christian meint
ich habe es gerade noch einmal probiert, jetzt hat es direkt geklappt. Danke dir!
Viktor meint
Hallo Alexander,
ich habe gerade den Excel Rechner „Wohnung“ runtergeladen. Wenn ich richtig sehe, wird der Bodenwert aus Bodenrichtwert und Eigentumsanteil berechnet. Ich denke das ist so nicht richtig? Bei mir kommt beispielsweise dann
280€*0,1=28€ raus, was ja nicht stimmen kann.
Ich bin zwar der größte Neuling auf diesem Gebiet aber 28€ sieht irgendwie wenig aus.
Beste Grüße
Viktor
Alexander Raue meint
Hallo Viktor.
Ich glaube, du hast die Grundstücksgröße vergessen.
Der Bodenwert berechnet sich aus dem Bodenrichtwert mal deinem Eigentumsanteil mal der Grundstücksgröße.
Wenn das Grundstück beispielsweise 500 qm² groß ist, dein Eigentumsanteil 100/1000 und der Bodenrichtwert 280, dann ist der Bodenwert 500*100/1000*280 = 14.000
Viele Grüsse,
Alexander
Pascal belschner meint
Finde ebenfalls in deinem ETW Kalkulationstool kein Feld für die Grundstücksgröße, lediglich für die Wohnfläche.
Bei mir errechnet die Tabelle ebenfalls nur Eigentumsanteil mal Bodenrichtwert.
25% Eigentumsanteil mal 290€ = 72,50€
Also entweder bin ich Banane im Kopf, oder die Excel gehört angepasst.
Danke dir schonmal für die Erklärung 😉
Marcel meint
Wo trage ich den die Grundstücksgröße ein`? Bzw wie soll die Dateil das dann berechnen wenn ich das nicht angeben kann?
vermietertagebuch meint
Hi Marcel, die Grundstücksgröße gibst du bei „Grundstück in m²“ an. Wenn du den Wert nicht kennst, gib dort einen fiktiven Wert an. Respektive rechnest du einfach mit 20% des Kaufpreises als Boden und 80% als Gebäudewert.
Konsti meint
Hi. Danke für die ausführliche Berechnungen und tolle Tipps – dein Blog motiviert richtig.
Leider finde ich der Tabelle den Punkt Grundstück in qm nicht. Zur Berechnung nutze ich die Tabelle für ETW.
vermietertagebuch meint
Hi Konsti,
leider verstehe ich deine Anmerkung nicht richtig. Was findest du wo nicht?
VG Alex
Mike meint
Hallo, Besten Dank für das Tool. Mir geht es ähnlich wie den anderen Kommentierenden. „Grundstück in m2“ ist nicht in der Excel vorhanden. Gibt es eventuell eine neue Version der ETW Kalkulation?
vermietertagebuch meint
Das Grundstück in m² wird zusammen mit dem Eigentumsanteil in Zelle C7 eingetragen.
Viktor meint
Hat sich erledigt. Bitte löschen!
Alexander Raue meint
Hallo Gordon,
bei einem MFH hast du kein Hausgeld wie bei einer Eigentumswohnung. Du hast die Verwaltergebühr, die IHR Rücklage und ein bisschen sonstiges. Für all das gibt es Felder zum Ausfüllen im Excel.
Da du diese Frage stellst, zeigt mir, dass du dich noch wenig mit der Materie auseinander gesetzt hast. Das ist nicht schlimm, jeder beginnt. Allerdings solltest du dann vielleicht überlegen, mit einer Eigentumswohnung zu beginnen als mit einem Haus. Dazu habe ich einen kompletten Artikel geschrieben.
https://vermietertagebuch.com/2018/01/23/6-gute-gruende-als-anfaenger-eine-vermietete-wohnung-zu-kaufen/
Viele Grüsse,
Alex
Manu meint
Hallo Alexander,
zunächst einmal ein wirklich klasse Blog – für mich der informativste den ich bisher zum Thema Immos gefunden habe!
Ich nehme an, dass du dieses Excel-Tool nicht für eine einmalige Cash-Flow Bestimmung zu Beginn des Investments herziehst, sondern dass darauf auch deine monatliche Cash-Flow Berechnung basiert.
Ausgehend davon, dass du wahrscheinlich Annuitätendarlehen abgeschlossen hast, wird der Tilgungsanteil ja von Monat zu Monat höher und der Zinsanteil geringer. Dadurch einhergehend ändert sich dann doch jährlich die Steuerlast und im Endeffekt auch der jährliche Cash-Flow.
Wie berücksichtigst du dies?
Oder habe ich einen Denkfehler?
Viele Grüße
Manu
Alexander Raue meint
Hallo Manu,
du hast recht. Die Verteilung innerhalb der Annuität ändert sich. Aber das ist so gering, das macht den Kohl nicht fett. Gern kann man das Excel jedes Jahr neu ausfüllen. Es soll aber hauptsächlich für die Kaufentscheidung und die erste Kalkulation dienen. Später erhöhst du ja auch die Miete und dann ändern sich deine Werte.
Im Netz gibt es aber auch komplexere Excel Rechner, die dir die genaue monatliche Annuitätsverteilung berechnen.
Viele Grüsse,
Alexander
Chris meint
Hallo,
eine Frage zur Berechnung des „Ergebnis nach Bewirtschaftung“. Warum wird die Tilgung nicht wie Zinsen und Hausgeld von den Mieteinnahmen abgezogen?
Alexander Raue meint
Hallo Chris;
im Punkt „Ergebnis nach Bewirtschaftung“ wir nur die Bewirtschaftung abgezogen, also alle Kosten. Tilgung sind keine Kosten, sonder Vermögensaufbau und reine Umverteilung.
Trotzdem fehlt sie dir im Cashflow, also wird die Tilgung im Punkt „Ergebnis nach Steuern“ abgezogen.
Viele Grüsse,
Alexander
Chris meint
Alexander,
Danke für die Erläuterung. Macht Sinn. Aber ich verstehe noch nicht, warum Du für das Ergebnis vor Steuern die Abschreibung (aber nicht die Tilgung) berücksichtigst, für das Ergebnis nach Steuern dann die Tilgung (aber nicht die Abschreibung).
Welche Kennzahl ist denn nach Deinen Erfahrungen entscheidend für eine erfolgreiche Darlehensfinanzierung? Lohnt sich eine Anfrage, wenn z.B. das prognostizierte Ergebnis nach Steuern zwar positiv ist, aber der Cashflow unter Berücksichtigung der Rücklage negativ?
Alexander Raue meint
Hallo Chris,
auf gar keinen Fall mit negativen Cashflow kaufen! Du zahlst drauf und das wirft dich in deiner Bonität zurück.
Du hast viele allgemeine Basisfragen. Bitte erstmal ein allgemeines Immobilienbuch lesen
https://vermietertagebuch.com/empfehlungen-fuer-vermieter/
Chris meint
Alexander,
Da hast Du schon recht. Ich arbeite mich gerade erst in die Thematik ein. Trotzdem sollte die Differenz zwischen „Ergebnis vor Steuern“ und „Ergebnis nach Steuern“ immer die Summe der Steuerlast sein! Das ist bei Deiner Kalkulation aber nicht der Fall.
Chris meint
…und das liegt daran, dass dein „Ergebnis vor Steuern“ ein Bilanzergebnis ist (inkl. immaterieller Abschreibung), während dein „Ergebnis nach Steuern“ eine Cashflow Größe ist (keine Abschreibung, dafür Tilgung). Ich frage mich einfach, ob dies mit Absicht so dargestellt ist, ob ob hier fälschlicherweise zwei verschiedene Größen miteinander verglichen werden. Es würde meines Erachtens Sinn machen, Cashflow (vor und nach Steuern) von Ergebnis (vor und nach Steuern) zu trennen.
Tom Kersting meint
Hallo,
danke für die zur Verfügungstellung des tools. Wenn ich das richtig sehe, werden die Sanierungskosten mit in die Darlehenssumme gerechnet, also unterstellt, dass die Bank dies mitfinanziert. Wie müsste man bei der Berechnung verfahren, wenn dieser Betrag nicht finanziert würde, also letztendlich EK darstellt? Einfach mit ins EK packen? Wäre dann nicht mehr so schön übersichtlich?
danke, Tom
vermietertagebuch meint
Hallo Tom,
wenn die Bank den Sanierungsbeitrag nicht finanziert, dann musst du den Betrag bei Eigenkapital höher machen, richtig.
Allerdings wollen das viele Banken machen, weil das den Wert der Immobilie erhöht und sie dann höhere Zinsen bekommen.
Viele Grüsse,
Alex
Tom Kersting meint
danke für die Antwort,
gerne würde ich auch wissen, warum beim „Ergebnis nach Steuern“ die Tilgung berücksichtigt wird aber die Abschreibung nicht. Ich meine sie Abschreibung müsste rein aber nicht die Tilgung, da diese für die Berechnung der Steuer nicht relevant ist. Ebenso darf doch diese auch nicht das Ergebnis mindern, da es sich um einen Aktivtausch handelt, der nicht die GuV betrifft,
danke
vermietertagebuch meint
Hallo Tom,
das „Ergebnis nach Steuern“ ist der reine Cashflow. Also die Einnahmen abzüglich aller Kosten (inklusive Steuern). Die Tilgung sind auch erstmal Kosten, welche den Cashflow minimieren. Sicherlich sind sie Vermögensaufbau, aber trotzdem reduzieren sie den monatlichen frei verfügbaren Cashflow. Die Abschreibung ist nur ein kalkulatorischer Wert, welche ich für die Berechnung der Steuer brauche. Daher ist die Abschreibung ist Posten „Ergebnis vor Steuern“ enthalten, um die Steuer ausrechnen zu können. Tilgung ist nicht steuerwirksam, daher ist sie nicht in dem Ergebnis „Ergebnis vor Steuern“ enthalten. Dieses Ergebnis vor Steuern ist also nur eine Zwischenrechnung, um die Steuern auszurechnen.
Viele Grüsse,
Alexander
Pascal Belschner meint
Servus Alex,
Ich habe zur Excel auch noch ein paar Fragen.
Würdest du beim Kauf eines EFH das MFH Tool verwenden und einfach nur eine Partei eintragen? Bin gerade einige interessante EFH durchschauen.
Wieso ist beim ETW Tool keine Nettorendite enthalten?
Was ist beim Punkt Kennzahlen mit Kaltmiete*75%=annuität gemeint und wie berechnet sich das?
Danke für deine Zeit!
vermietertagebuch meint
Servus Pascal,
mit dem Punkt Kaltmiete*75%=anuität kannst du dir deine Stressanuität ausrechnen. Also welchen Zins + Tilgung du die für diese Immobilie maximal leisten kannst. Das ist bei steigenden Zinsen uns Anschlussfinanzierungen wichtig. So checken die Banken deine Immobilie. Wobei die Banken eine Aunuität von 8% nehmen.
Netto-Rendite kannst du dir leicht per Formel selber einbauen, habe ich in der alten Version noch nicht drin gehabt.
Für das EFH kannst du das MFH Tool nehmen.
Viele Grüße,
Alex
Judit meint
Hallo Alexander,
Herzlichen Dank für deine Arbeit !
mich hat es auch irgendwie irritiert, dass die Netto-Rendite in dieser Tabelle nicht berücksichtigt sind : bei mir ist die Rendite das Kriterium Nr 1 für meine Immobilieninvestitionen in der Schweiz, wo die Ausgangslage natürlich anders ist, als in Deutschland (u.a. 20% Eigenkapital & Amortisation über 35% nicht obligatorisch). Meine Entscheidung basiert sich auf die Berechnung der Eigenkapital-Rendite nach Steuern, um die Performance der Investition mit anderen Produkten zu vergleichen (Aktien, ETF’s)
LG
Tom Kersting meint
Hallo,
könntest Du meine Frage vom 26.04. auch bitte noch kurz beantworten.
besten Dank
Tom
vermietertagebuch meint
Hatte deinen Kommentar übersehen, habe eben geantwortet 😉
Philipp meint
Hallo Alex,
könntest du mir das Feld Steuersatz einmal genauer erläutern? Wie genau muss ich es ausfüllen?
Gruß
Philipp
vermietertagebuch meint
Hallo Philipp,
in das Feld Steuersatz trägst du deinen persönlichen Steuersatz ein. Dafür kannst du dir den Steuersatz aus deiner letzten Steuererklärung zur Hilfe nehmen, oder du berechnest deinen Steuersatz anhand deines aktuellen Einkommens.
Auf deinem Lohnzettel steht geschrieben, vielen Brutto du bekommst und wie viel Steuern davon abgehen. Daraus errechnest du deinen Steuersatz.
Viele Grüße,
Alexander
Piotr meint
Hallo zusammen,
ich habe endlich die Möglichkeit meine erste Immobilie zu kaufen. Ich bin bei der Berechnung der Steuer und habe eine einfache Frage an euch, da ein Problem bei dem Finanzierungsgespräch aufgetaucht ist. Ich bin der Meinung, dass es in meinem Fall besser wäre, selbst die Wohnung zu kaufen anstatt zusammen mit miener Frau. Der Grund ist, dass ich die Steuerklasse 3 habe. Deswegen wäre mien Steuersatz niedrig. Wenn ich die Wohnung zusammen mit meiner Frau kaufen würde, wäre die Steuersatz viel höcher und ich würde entsprechend mehr Steuer zahlen. Ist meine Denkweise korrekt ?
vermietertagebuch meint
Kommt drauf an, wie ihr die Steuererklärung macht. Wenn ihr verheiratet und zusammen veranlagt seid, dann wird eh der durchschnitt gebildet. Wenn ihr beide separat veranlagt seid, dann geht es getrennt. Aber so gut kenne ich mich da nicht aus. Frag lieber einen Steuerberater 😉
Markus meint
Hallo,
was muss bei dem Feld Gebäudeanteil (Parameter bei Wohnungs-Tool) eingetragen werden und worauf hat dieses Feld Einfluss!
Vielen Dank im Voraus…
Markus
vermietertagebuch meint
Hallo Markus,
das ist ein altes Feld und wird nicht mehr benutzt. Du kannst es ignorieren 😉
Beste Grüße,
Alexander
Jokyn meint
Hallo Leute,
bevor ihr eine Immobilien kauft, solltet ihr viel Zeit investieren und genau wissen, was man Abschreiben (z.B. Zins, …) kann, und welche Cash-Flow die Immobilie bring. Dafür muss man auch die Tilgung von gesamten Cash-flow abziehen. (am besten beide im Excel haben).
Ich empfehle auch alle Jahre (also nicht nur das erstes Jahr, wann Immo gekauft ist) kalkulieren. Ich bin kein Immo-Expert, aber bevor ich meine erste Immo gekauft habe, habe ich eine große Excel-Tabelle gemacht. Hat viel Zeit gekostet – und ich verbessere die Tabelle mehrmals pro Jahr. Jetzt weiß ich, wie viel ich Cash-flow in 1. Jahr habe , und wie viel in zweite, dritte, usw. Es passiert mir oft, dass Cashflow Paar Jahre positiv ist und dann negativ. Deswegen muss ich entweder Miete erhöhen, Kaufpreis geringen, Zins/Tilgung geringen, oder nicht kaufen.
Die Idee mit Zinsbindung für kurze Zeit mit 100% LTV und dann nach sollzinsbindung wieder es kalkulieren lassen, damit LTV (z.B. 80%) gefählt mir sehr. Solche Erfahrung habe ich noch nicht, wie es im Praxis nach dem Zinsbindung funktioniert. Im Deutschland habe ich noch nichts gekauft.
Sebastian meint
Hallo Alexander,
eine Frage zu deinem MFH Excel. Auf welcher Grundlage zieht es die Instandhaltungsrücklagen (bei mir z.B. pauschal Petersche Formel weil MFHs liegen hier unter 1000€/qm) vom zu besteuernden Einkommen ab? Kann diesen Aufwand nicht erst vom besteuernden Betrag abziehen, wenn er anfällt und müsste die IHR dann nicht wie im WEG-Rechner als Abzug nach der Steuer erfolgen?
Kurzes Feedback wäre cool, ggf. habe ich auch einen Gedankenfehler.
Danke.
vermietertagebuch meint
Hallo Sebastian,
du hast recht, das Geld für die Rücklagen kann in der Praxis erst dann abziehen, wenn es anfällt. Das Excel ist aber ein Kalkulationstool und rechnen mit theoretischen Werten von 0,5€ pro m² pro Monat.
Mit dem Abzug der IHR von dem Hausgeld handhabt es jedes Finanzamt anders. Einige akzeptieren das ganze Hausgeld, andere die IHR nur bei realen Ausgaben. Muss also jeder für sich mit dem Finanzamt prüfen 😉
Viele Grüße,
Alexander
Alex meint
Hallo Alex,
ich habe jetzt bestimmt 3x meine Emailadresse eingegeben um deine Excel Tool downloaden zu können. Und genauso oft auch eine Email bekommen und diese dann auch per Link bestätigt.
Nichts^^
Würdest du mir bitte die beiden Tools per Email zukommen lassen!?
Vorab Vielen Dank und Grüße
Alex
vermietertagebuch meint
Hoi Alex, schreib mir dafür bitte eine mail an walga@gmx.de
VG Alex
Bernhard meint
Lieber Alexander,
wo trage ich die IHR ein, die ich der Hausverwaltung gebe? Ich habe sie jetzt erst mal bei „Rücklage pro qm“ zusätzlich zu der eigenen IHR angegeben, also z. B. „=6+8,11“ für 6 Euro private IHR und 8,11 Euro, die ich pro qm monatlich der Hausverwaltung überweisen würde. Ist das so korrekt oder wie gehst du vor?
Viele Grüße,
Bernhard
vermietertagebuch meint
Hallo Bernhard, die IHR des Hausgeldes gibst du bei den nicht umlagefähigen Kosten mit ein.
Beste Grüße,
Alexander
Kathrin meint
Vielen Dank für die tolle Tabelle!
Eine Rückfrage zur richtigen Nutzung: Der Bodenrichtwert ist der Richtert je qm * Fläche des Areals. Und daraus berechnet sich anhand des Eingentumsanteils der Wert des Grundstücks. Dieser wird vom Kaufpreis abgezogen, der Restbetrag dient als Grundlage zur Abschreibung. Soweit korrekt?
Wozu dienst das Feld C17? Müsste sich hier nicht automatisch aus C9 und F3 der Anteil des Gebäudes berechnen?
Beste Grüße,
Kathrin
vermietertagebuch meint
Hallo Kathrin,
das Feld C17 ist ein Überbleibsel alter Tage. Das Feld kannst du ignorieren. Es funktioniert so wie du sagst.
Beste Grüße,
Alex
Jonny meint
Hallo Alexander,
ich habe mehrfach Versuch dein Exel Tool zuladen. Leider hat es bis jetzt trotz bestätigter E-Mail nicht funktioniert.
Könntest du mir die Tools per Mail zukommen lassen?
Vielen Dank im Voraus.
MfG Jonny
vermietertagebuch meint
Na klar, kein Problem. Habs dir per Mail geschickt.
Sven meint
Hallo Alex,
Ich vergleiche gerade verschiedene Excel-Tools.
Ich habe eine Frage zu den Steuern.
Ist es richtig, dass man nur Steuern auf die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten zahlt?
Beste Grüße
Sven
vermietertagebuch meint
Richtig, die umlagefähigen Kosten des Hausgeldes und die Nebenkostenvorauszahlung des Mieters musst du heraus rechnen. Genauso sie IHR. Es sei denn, dein Finanzamt sieht das nicht so eng und du kannst die Warmmiete abzüglich Hausgeld abrechnen. Das macht für alle weniger Arbeit als das ewige hin und her rechnen.
Jo meint
Hi,
für mich als kompletter Unwissender stellt sich natürlicherweise folgende Frage:
Wieso reden viele im Moment darüber in Chemnitz zu investieren ?
Klar bietet ein Quadratmeterkaufpreis von ca. 900-1100 Euro bei einem Mietpreis von 4-5 Euro / qm ein vernünftigeres Verhältnis wie etwa in den völlig hochgepushten Brennpunkten/Städten…
Dennoch: dem relativ breiten Angebot an Wohnungen zum Kauf ( ca. 400-500 ) steht das 10 ( in Worten ZEHN ) fache an angebotenen Mietwohnungen gegenüber…
Was also „hilft“ mir die günstig erworbene Wohnung wenn ich mit 9 anderen Immobesitzern in Konkurrenz um einen Mieter stehe…und dann auch noch um einen möglichst zuverlässigen !?
Ist die Prognose tatsächlich so dermaßen optimistisch, dass sich die ganze Situation in ein paar Jahren so dermaßen aufschwingt und verdichtet, dass man dann als Vermieter seine helle Freude hat…
bin gespannt auf die Argumente
Gruss
Jo
Mathias meint
Direkt mal herunterladen und ausprobieren 😉
Danke für deine vielen Tipps und Videos
vermietertagebuch meint
Sehr gerne!
Karl-Heinz meint
Hallo, wo finde ich denn das Excel Tool?
„Das Excel Kalkulations Tool und weitere Tipps via Newsletter kannst du mit folgendem Formular anfordern. Einfach deinen Namen und deine E-Mail eintragen, deine Email bestätigen und dann wirst du auf die Download-Seite für das Excel Kalkulations Tool weiter geleitet.“
Können Sie mir das Tool für MFWH bitte kostenfrei zusenden?
vermietertagebuch meint
Hat der Download nicht funktioniert? Ok, hab es dir per Mail geschickt
Sven meint
Hallo,
mir ist ein Fehler bei der Berechnung der Kaufnebenkosten aufgefallen.
Die Formel in Feld C25 lautet:
=(C20+C21+C22)*F3+C23+C24
Korrekt wäre:
=(C20+C21+C22+C23)*F3+C24
Davon abgesehen vielen Dank für die Mühe. Ein sehr hilfreiches Tool um zügig und schon recht genau potentiell interessante Objekte auf dem Papier zu bewerten.
Schönen Gruß
Sven
Serdar meint
Hallo Alexander,
ich wohne wie du auch in Zürich und habe auch vor ein paar Immobilen in Deutschland zu erwerben. Weißt wie es sich aus steuerlicher Sicht verhält ? Muss ich Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung in Deutschland versteuern ? Fließt dadurch mein Gehalt aus der Schweiz auch in die Steuerbemessungsgrundlage ?
Gruß aus Zürich
vermietertagebuch meint
Schau dir mal folgendes Video dazu an:
https://www.youtube.com/watch?v=EQXCeG5BP3w
Nosrat meint
Hallo Alexander,
zunächst einmal vielen Dank für die wirklich gute Excel-Tabelle.
Auf folgender Seite hast du einmal ein Beispielbild deiner Berechnung hochgeladen:
https://vermietertagebuch.com/wp-content/uploads/2018/04/Kalkulation.jpg
Irgendwie komme ich nicht wie du auf die
Abschreibung(Zeile F/13) = 497 €
und auf die Steuern /Zeile F/14) = 191 €.
Könntest du mal die Rechnung (in Zahlen) aufschreiben ?
Vielen Dank vorab.
Jörg meint
Die Formel für die Abschreibung in Zelle F21 heißt =(F6-C9)*C14. In F6 sind (über einige Ecken)auch die Maklergebühren enthalten. Kann ich die wirklich als Grundlage für die Berechnung der AfA heranziehen?
Danke für eine Antwort.
vermietertagebuch meint
Ja, da es Herstellungs- und Anschaffungskosten sind. Nur Dinge für die Finanzierung (z.B. Grundschuldeintragung) können im selben Jahr abgesetzt werden.
Wolfi meint
Hi Alexander,
ich möchte dich fragen, wieso du bei der Berechnung der Steuergrundlage, die Zinsen und die „nicht umlagefähigen Kosten“ von der Kaltmiete abziehst ?
Muß man denn nicht die ganze Netto Kaltmiete als sogenanntes „Einkommen“ versteuern?
Danke und weiter so
Wolfi
Tatjana meint
Hallo Alexander,
im Tool habe ich das Problem mit dem negativen Cashflow. So fand ich dein Video vom 14.10.19 „Warum war meine erste Wohnung cashflow negativ?“ und habe das Beispiel aus dem Video nachgestellt und dabei jede Zahl 1:1 übertragen.
Das Ergebnis war jedoch anders als im Video. Fehler ?
Der Unterschied liegt im Feld „Steuern“. Im Video fällt Steuer = 46 € positiv aus und nachgestellt ist die Steuer = – 412 negativ.
Somit stimmt der Rest dann auch nicht mehr.
Könntest Du bitte als Hersteller einen Blick darauf werfen und bitte kommentieren? Danke !
Grüße
Tatjana
vermietertagebuch meint
Das Tool wurde seit dem angepasst und im Videos damals war es eine andere Version.
Peter meint
Link funktioniert nicht!!Peter
vermietertagebuch meint
Welcher Link? Ich hab den Download-Link getestet und er funktioniert.
Ingrid meint
Vielen Dank für die Zusendung der beiden Tools für MFH und ETW.
Ich glaube, es wäre gut, wenn die Zellen, in denen Formeln hinterlegt sind, schreibgeschützt wären, ggf. mit der Möglichkeit, dass man selbst den Schreibschutz aufheben kann. Ist man nämlich mal beim Eintragen in der Zeile verrutscht, ist die Formel weg.
Wer sich jetzt nicht an die Formel erinnert oder sie selbst wieder zusammenstellen kann, hätte dann ein Problem weniger.
vermietertagebuch meint
Wenn die Formeln weg sind, dann kann man sich das Excel Tool einfach wieder neu runter laden 🙂
Dennis meint
Bekomme leider keine Mail zum Download?
vermietertagebuch meint
Das is seltsam. Ich habe sie dir eben manuell per Email geschickt. Liebe Grüsse, Alex
Daniel meint
leider habe ich auch nicht dein Exceltool erhalten
vermietertagebuch meint
Habe sie dir gerade per Mail geschickt
Andreas meint
Hallo Alexander,
vielen Dank für das kostenlose Excel Kalkulations Tool.
Ich habe zwei Fragen zum Tool für ETW.
1. Bodenwert
In einer älteren Version des Tools wurden zur Ermittlung des Bodenwertes „Eigentumsanteil“ und „Bodenrichtwert“ abgefragt. Da habe ich keinen brauchbaren Wert erhalten. Muss ich da noch weitere Werte berücksichtigen?
In der aktuellen Version des Tools wird zur Ermittlung des Bodenwertes nur noch „Anteil Boden am Kaufpreis“ abgefragt. Was genau ist das für ein Wert?
Soll da der Mieteigentumsanteil in Prozent eingetragen werden (Beipiel: 1.296/10.000 = 12,9%)?
Braucht man den „Bodenrichtwert“ nicht mehr?
2. Ergebnis nach Steuern
In F20 (Ergebnis nach Steuern) wird F14 (Steuern) abgezogen.
Das funktioniert aber doch nur, wenn in F19 (Hilfsberechnung für Steuern), F14 (Steuern) und F20 (Ergebnis nach Steuern) positive Werte stehen. Ansonsten führt das doch zu einer doppelten Negation, oder?
Beispiel:
Bei mir steht in F19 (Hilfsberechnung für Steuern) ein negativer Wert steht.
Deshalb steht bei mir in F14 (Steuern) natürlich auch ein negativer Wert.
In F20 (Ergebnis nach Steuern) steht auch ein negative Wert.
Wenn jetzt der negative Wert aus F14 (Steuern) vom negativen Wert in F20 (Ergebnis nach Steuern) abgezogen wird, wird er durch die doppelte Negation letztendlich hinzugerechnet.
Meine Lösung:
Ich habe die Formel in F14 (Steuern) geändert in: =IF(F19>0;F19*C15;0)
Somit wird hier nur noch ein Wert angezeigt, wenn F19 (Hilfsberechnung für Steuern) positiv ist.
Bitte korrigier mich, falls ich hier falsch liege.
Danke für Deine Unterstützung.
Viele Grüße
Andreas
vermietertagebuch meint
Als Bodenwert kannst du überschlagsmässig 90% vom Kaufpreis nehmen. Später mit dem Grundbuchauszug kannst du genauere Werte ausrechnen.
2) Nein, die Formeln stimmen. Wenn der Cashflow negativ ist, dann sind manchmal die Steuern auch negativ, was eine Steuererstattung bedeutet. Das ist dann gut für den Cashflow.
Selbstverständlich kannst du das Excel immer für dich anpassen, wenn die eine andere Sichtweise besser gefällt.
Andreas meint
Vielen Dank für Deine schnelle Antwort, Alexander!
zu 1)
Im Tool sind in B8 (Anteil Boden am Kaufpreis) zunächst 10% eingetragen.
Das heißt doch 10% Boden & 90% Gebäude, oder?
In Deiner Antwort schreibst Du, man kann zunächst überschlagsmäßig 90% Bodenwert nehmen. Ist das nicht genau das Gegenteil oder verstehe ich das falsch?
Ich habe im Tool jetzt erstmal Deine 10% stehen gelassen und gehe davon aus, dass das 90% Gebäude bedeutet.
zu 2)
Habe ich verstanden.
Vielen Dank!