Cashflowbericht September 2020

Der September ist vorbei und es gab innerhalb meiner Immobilien positive und auch negative Punkte. Leider gab es viele außerplanmäßige Kosten und somit einen negativen gesamt Cashflow von -1.481€. Die genaue Auflistung aller Kosten und neue Ergebnisse zu meinem illegalen Mieter gibt es in diesem Artikel.

Mein online Business entwickelt sich weiter prächtig, aber ich werde es nicht weiter auf meinem Vermieterblog thematisieren. Es hat langsam überhand genommen und vom eigentlichen Thema abgelenkt. Schließlich geht es hier um Immobilien und dahin will ich thematisch wieder zurück.

Inhalt

1) Cashflow der Immobilien inklusive Leerstand und Renovierung

2) Viele Reparaturen

3) Aktuell hoher Leerstand

4) Mein illegaler Mieter darf bleiben

5) Neuer Mieter in meiner verkauften Wohnung ETW11

6) Mieterhöhungen im zweiten Versuch

7) Auszahlung Sanierungsdarlehen MFH5

8) Eine Wohnung bar gekauft

9) Pause mit Immobilien – keine neuen Käufe dieses Jahr

Cashflow der Immobilien inklusive Leerstand und Renovierung

Der Cashflow meiner Immobilien war im September zum ersten Mal negativ in diesem Jahr. Das lag vor allem an sehr hohen Reparatur- und Renovierungskosten.

Nach Abzug von Kredit und Hausgeldern standen Einnahmen von 8.966€ den Sonderausgaben von 10.447€ gegenüber. Dabei ist zu erwähnen, dass die höheren Einnahmen vor allem durch mein neues MFH4 zu Stande kommen. Es ist schon ein geiles Gefühl, wenn 5.000€ nur durch eine Immobilie reinkommen.

Viele Reparaturen zerstören den Cashflow

Wie man in der Cashflowübersicht sehen kann, war mein Immobilien Cashflow im September negativ. Das lag zum großen Teil an den vielen Renovierungen. Es kamen im September viele Sachen zusammen. Insgesamt sind 10.447€ zusammengekommen, anbei die genaue Auflistung.

974 € für Malerarbeiten. In meiner Wohnung CHW3 musste ich komplett die Wohnung neu streichen und Fenster + Türen von Farbresten befreien. Die Mieterin sollte beim Auszug streichen, da sie alles schwarz und rot gestrichen hatte. Dabei hat sie so beschissen gestrichen, dass sie mehr kaputt als heile gemacht hat. Ich versuche immer noch ihre Kontaktdaten heraus zu finden um sie zu verklagen. Sie hat auch 4 Monate Mietschulden. Aktuell versuche ich den Weg über ihre Eltern.

4.310€ Restarbeiten in meinem Mehrfamilienhaus MFH1 und Elektroheizung. In meinem Mehrfamilienhaus 1 konnte ich endlich die Dachgeschosswohnung von meinem damaligen Problemmieter abschliessen. Es wurde die alten (illegale) Heizung zurück gebaut, eine neue Elektroheizung verbaut und restliche Renovierungsarbeiten vorgenommen.

2.034 € Renovierung ETW4. Nach einer langen Mietzeit ist in meiner Leipziger Wohnung ETW4 der Mieter ausgezogen. Die Wohnung brauchte neues Laminat und ein paar Schönheitskorrekturen. Ging alles sauber an einem Tag durch und die Wohnung hatte keinen Leerstand.

3.128 € Renovierung CHW5. Nach Auszug der Mieter musste ich viele Reinigungsarbeiten und Malerarbeiten vornehmen. Ausserdem musste das Laminat getauscht werden. Die damaligen Mieter hatten die Wohnung laut Protokoll in einem unrenovierten Zustand hinterlassen und demnach werde ich dort kaum Geld wiederbekommen.

Aktuell hoher Leerstand

Aktuell habe ich 59 Wohnungen in meinem Eigentum. 15 weitere sind gekauft und warten auf den Eigentumsübergang (CHW10, MFH5 und MFH6). Von den 59 Wohnungen habe ich aktuell einen grösseren Leerstand, welcher sich negativ auf meinen Cashflow auswirkt. Folgende Liste beschreibt den Leerstand

• 49 Wohnungen sind langfristig vermietet
• 4 Wohnungen sind bewohnt und gekündigt. Die Neuvermietung läuft.
• 6 Wohnungen stehen leer und sind in der Neuvermietung

Somit habe ich aktuell einen Leerstand von 10% und damit fehlende Einnahmen von rund 2.600€. Das tut auf der einen Seite weh, gehört aber zum normalen Business dazu. Früher war ich immer erschrocken, wenn jemand gekündigt hat, jetzt gehört es zum normalen Vermieterbusiness dazu.

Die Hälfte des Leerstandes ist auf eine Region zurückzuführen, wo generell ein hoher Leerstand herrscht und ich aktiv daran arbeiten muss, um eine bessere Qualität als die Konkurrenz zu bieten.

Die andere Hälfte des Leerstandes ist auf Renovierungen zurückzuführen, die ich vor einer Neuvermietung durchführen muss. Da bin ich aktuell dran bzw. das wurde teilweise schon abgeschlossen und die Neuvermietung läuft.

Im Oktober findet der Eigentumsübergang von meinem Mehrfamilienhaus 5 in Chemnitz statt. Dann kommen nochmal 10 leere Wohnungen dazu und damit verdoppelt sich mein Leerstand auf dem Papier. Das ist aber ok, in diesem Haus ist gerade die Kernsanierung und erst nach der Sanierung werden dort Mieter einziehen können.

Anschauen: Mein neues Mehrfamilienhaus MFH5 – Dafür hängt mich mein Mentor

Allerdings gibt es auch gute Nachrichten an der Leerstands-Front. Der Eigentumsübergang von meinem vierten Mehrfamilienhaus fand ebenfalls zum Ende September statt und dort ist die Neuvermietung abgeschlossen. Beim Kauf waren noch 2 Mietverträge in der Schwebe und diese sind nun rechtsgültig unterschrieben. Somit übernehme ich dieses Haus vollvermietet.

Mein illegaler Mieter darf bleiben

Im September hatte ich ein Video veröffentlicht, wo ich über einen illegalen Mieter in meiner Wohnung CHW6 in Chemnitz berichtet hatte. Er wohnte ohne meine Erlaubnis in der Wohnung und zahlte keine Miete. Die ganze Story gibt in dem folgenden Video.

Anschauen:  Illegaler Mieter in meiner Wohnung

Mittlerweile konnte ich einige Sachen klären und mehr Licht ins Dunkel bringen. Ich habe mehrmals versucht mit Mieter und Jobcenter zu reden. Das war sehr schwierig, da der Mieter kaum antwortete und das Jobcenter keine Auskünfte geben darf.

Ich hatte zwischendurch herausgefunden, dass dem Jobcenter kein Mietvertrag vorliegt und sie deswegen kein Geld überweisen. Die Kaution hatten sie direkt an den Mieter überwiesen und er hatte sie nicht an mich weitergeleitet. Auf Nachfrage antwortete der Mieter folgendes:

Die Kaution kann ich ihnen nur in Raten in höhe von monatlich 150€ überweisen. Da ich meine Gürteltasche komplett mit Inhalt des Geldes verloren habe. Selbst meine Ausweis Papiere sind abhandengekommen.

Wer es glaubt, wird selig…

Insgesamt ist es trotzdem sehr seltsam von beiden Seiten. Wie kann das Jobcenter die Kaution überweisen, wenn sie keinen Mietvertrag vorliegen hat? Außerdem habe ich herausgefunden, dass meine vom Mieter unterschrieben Abtretungserklärung nur für die Miete gilt und nicht für die Kaution. Das mache ich nächstes Mal besser.

Schlussendlich habe ich dem Mieter zum Ende September fristlos gekündigt und er hatte das akzeptiert. Am 25.9.2020 kam dann plötzlich doch die Miete vom Jobcenter für die letzten 3 Monate nachträglich. Somit waren alle Mietschulden ausgeglichen und der Mieter fragte, ob er jetzt in der Wohnung bleiben kann.

Ich hatte ihm angeboten, dass er in der Wohnung bleiben kann, wenn folgende 5 Kriterien erfüllt sind.

«1) Sie gehen morgen 11Uhr ins Büro von Frau XXX und bezahlen die erste Rate der 150€ Kaution.

2) Sie unterschreiben mir ein Dokument, worin sie jeden Monat weitere 150€ Rate für die Restkaution bezahlen.

3) Sie unterschreiben mir ein Dokument, mit dem ich Informationen über sie beim Jobcenter einholen darf. Aktuell geht das wegen Datenschutz nicht.

4) Sie unterschreiben mir ein Dokument, worin geklärt ist, dass das Jobcenter die monatliche Miete immer zu mir direkt überweist.

5) Sie machen am Donnerstag die offizielle Wohnungsübergabe (von Frau XXX zu ihnen) mit meiner Maklerin. Also Zustand der Wohnung abnehmen samt Zählerstände für ein Protokoll»

Der Mieter willigte ein und erledigte alles. Das war für mich nicht die beste Lösung, sondern ehr Schadensbegrenzung. Blöder Weise kam bis zum 1.10.2020 keine Miete für Oktober und ich wurde wieder stutzig.

Ich rief mit meiner Informationsvollmacht beim Jobcenter an und fand den Grund raus. Sie hatten die Zahlung eingestellt, weil dort noch die fristlose Kündigung des Mieters vorlag. Also musste ich diese fristlose Kündigung per E-Mail zurückziehen und hoffe, die Miete kommt demnächst vollständig und pünktlich.

Jetzt muss ich nur noch die Mietschulden der Vormieterin eintreiben. Das sind eine Monatsmiete von rund 480€ und eine offene Betriebskostenabrechnung von 2019 für rund 730€. Das Geld kann ich wohl abschreiben, da diese Mieterin nicht mehr auffindbar ist.

Neuer Mieter in meiner verkauften Wohnung ETW11

Vor einer Weile hatte ich ein Video darüber gemacht, dass ich meine beste Wohnung in Leipzig verkaufe. Die Immobilie stand lange online und wurde Mitte Juli verkauft. Sobald der Eigentumsübergang rum ist, mache ich ein ausführliches Video zum Verkauf und der Berechnung meines Gewinns. Das wird richtig geil, freut euch drauf!

Anschauen: Ich verkaufe meine beste Wohnung

Zusätzlich zum Verkauf hatten auch die Mieter gekündigt und ich musste mit den Käufern klären, wie wir mit der Neuvermietung und den Kosten für eventuellen Leerstand umgehen. Im Kaufvertrag habe ich die Kosten 50/50 aufteilen lassen.

Die Käuferin hat sich direkt um einen Nachmieter gekümmert. Es ist alles ohne mein Wissen und hinter meinem Rücken passiert. Inklusive Mietvertrag und Wohnungsübergabe. Das ist zwar nicht schön, aber damit kann ich leben. Somit bekomme ich Miete für die Zeit bis zum Eigentumsübergang. Ich muss nur noch den Mietvertrag, das Übergabeprotokoll und die Bonitätsprüfung der Mieterin bekommen. Schließlich gehört die Wohnung aktuell noch mir.

Wenn du auch Wohnungen kaufen / verkaufen willst und dabei Hilfe brauchst, dann ist mein Mentoringprogramm das Richtige für dich. Weitere Informationen gibt es unter dem folgenden Link.

Lies: Vermietertagebuch Mentoring

Mieterhöhungen im zweiten Versuch

Im Mai 2017 habe ich versucht in meiner Wohnung ETW6 in Leipzig die Miete zu erhöhen. Ich hatte keine Begründung genannt und die Mieterhöhung wurde vom Anwalt des Mieters abgelehnt. Ich hatte also nur 1,40€ Porto und 5 Minuten Zeit verloren.

Drei Jahre später im August 2020 habe ich exakt das gleiche Schreiben nochmal losgeschickt. Gleicher Text, neues Datum. Diesmal wurde die 25€ Mieterhöhung akzeptiert. Ab Dezember zahlt die Mieterin 7,68€/m² anstatt 7,19€/m². Das ist eine Erhöhung von rund 7% nach 9 Jahren (Mietbeginn) und damit völlig in Ordnung.

Eine frühere Erhöhung ging nicht, da die Mieterin bereits 2011 zum Einzug eine sehr hohe Miete zahlte und die Vergleichsmieten viel niedrigerer waren.

Auszahlung Sanierungsdarlehen MFH5

Die Sanierung meines Mehrfamilienhauses MFH5 in Chemnitz geht voran und die ersten Abschlagsrechnungen sind eingetrudelt. Mittlerweile sind rund 25.000€ zusammengekommen und ich habe sie erstmal mit Eigenkapital bezahlt.

Anschauen: Sanierungskosten explodieren in meinem Mehrfamilienhaus

Daher habe ich die erste Teil-Auszahlung von meiner Bank in Anspruch genommen und mir 30.000€ auszahlen lassen. Dafür muss ich der Bank nur die Rechnungen einreichen und darüber den Fortschritt nachweisen.

Direkt am nächsten Tag war das Geld auf meinem Konto und ich kann damit die nächsten Rechnungen bezahlen. Das alles läuft sehr flüssig und ohne Probleme.

Dafür muss ich allerdings schon Zins + Tilgung für diese ausgezahlte Summe bezahlen, ohne einen Gegenwert in Form von Miete zu haben. Das Haus steht schließlich leer und wird komplett saniert. Somit fallen diese Kredit-Kosten in den Bereich Investitionskosten und es wird ein wenig dauern, bis ich alles wieder rein habe.

Eine Wohnung bar gekauft

Im Juli hatte ich nach langem hin und her eine weitere Wohnung in Chemnitz gekauft. Sie war nicht der Ober-Burner, aber Offmarket ohne Makler und der Quadratmeterpreis lag bei 568€/m².

Anschauen: Neue Offmarket Immobilie – So habe ich sie bekommen

Der Kaufpreis der Wohnung war mit 31.850€ so gering, dass es bei einer einzelnen Finanzierung einen hohen Zinsaufschlag gibt. Daher spielte ich mit dem Gedanken die Wohnung zusammen mit meinem letzten Mehrfamilienhaus zu finanzieren.

Zusammen mit dem Haus hätte ich einen Zins von 1,07% und Tilgung von 2,5% bekommen. Das wäre eine Annuität von 1.137,05€ und monatlich 94,75€ gewesen.

Bei einer Finanzierung allein wäre es ein Zins von 1,6% und Tilgung von 2,5% gewesen. Das wäre eine Annuität von 1.305,85€ und monatlich 108,82€ gewesen.

Somit wollte ich die Wohnung zusammen mit dem letzten Mehrfamilienhaus finanzieren, aber es gab Probleme mit der Verkäuferin und den Terminen. Schlussendlich hat das nicht geklappt.

Daher habe ich mich dafür entschieden, die Wohnung erstmal Bar mit Eigenkapital zu bezahlen. Sobald ich wieder eine kleine Wohnung mit Mindermengenaufschlag bekomme, werde ich sie zusammen mit dieser Chemnitzer Wohnung (nach)- finanzieren und damit bessere Zinskonditionen bekommen. Somit habe ich eine unbelastete Immobilie im Portfolio mit freien Grundschulden für die Zukunft.

Pause mit Immobilien – keine neuen Käufe dieses Jahr

Aktuell habe ich mit dem Eigentumsübergang meiner letzten 3 Mehrfamilienhäusern und den ausgiebigen Sanierungen in MFH5 und MFH6 viel zu tun. Sowohl zeitlich als auch finanziell.

Daher werde ich dieses Jahr keine neuen Immobilien mehr kaufen und mich auf die zuletzt gekauften Immobilien konzentrieren. Ich habe gemerkt, dass durch die Sanierungen und die Kaufnebenkosten zwischendurch das Geld etwas knapp wurde und das war kein gutes Gefühl. Geldsorgen sind echt scheiße!

Außerdem hatte ich damals unter anderem meinen Angestelltenjob gekündigt, weil ich mehr Zeit für mich und Familie wollte. Aktuell habe ich aber 40h pro Woche nur für das Thema Immobilien & eigenes Business. Das ist zu viel und da muss ich zurückschrauben.

Ich glaube, ich werde den Rest des Jahres etwas ruhiger angehen lassen und das genießen, was ich dieses Jahr erreicht habe. Ich habe 90% meiner Ziele erreicht und jetzt wird es Zeit zu konsolidieren und neue Energie für das nächste Jahr zu tanken. Ich habe alle mein Suchaufträge für Immobilien deaktiviert.