Meine Einnahmen und Entwicklung im November 2020

Der November war ein sehr interessanter Monat für meine Immobilien. Es wurden ein paar Renovierungen von einzelnen Wohnungen abgeschlossen und die Planung für meine beiden Sanierungen laufen weiter.

Diesen Monat gab es einen Überschuss aus allen Objekten und die Neuvermietungen zeigen erste Erfolge. Trotzdem wird es noch ein langer Weg sein und jedes Mal gilt es neue Probleme zu lösen.

Inhalt

1) Cashflow der Immobilien inklusive Leerstand und Renovierung

2) WEG Verwaltung wird sehr dreist

3) Neuvermietung Monteurswohnung in MFH3

4) Kuriositäten bei Grundschuldbestellung CHW10

5) Nässeschaden MFH1

6) Sanierungsplanung bei meinem MFH6

7) Chemnitz wird 2025 Kulturhauptstadt Europas

Cashflow der Immobilien inklusive Leerstand und Renovierung

Nach zwei negativen Monaten im September und im Oktober, gab es endlich wieder einen Überschuss zu vermelden. Insgesamt sind im Oktober 2.945€ übriggeblieben, wenn man die Annuität, Hausgelder und Reparaturen abzieht. Anbei eine Übersicht aller einzelnen Immobilien in meinem Portfolio, wo der Eigentumsübergang schon stattgefunden hat.

Auffällig an dieser Liste sind vier Posten, die ich näher erläutern möchte.

• ETW11 -> Hausgeldnachzahlung & die Nachzahlung des Mieters steht noch aus
• ETW12 -> Hier gab es Nebenkostennachzahlungen der Mieter von 673€
• MFH3 -> Hier wurden 2 Mieteingänge falsch überwiesen, dadurch fehlen Einnahmen
• MFH4 -> Tilgung beginnt erst im Januar 2021. 3.680€ zusätzliche Ausgaben für verschiedene Renovierungen und die Küche.

Summa summarum ein ordentlicher Monat, wobei noch einiges an Leerstand zu beheben ist. Im Dezember wird nicht mehr viel passieren, da sowohl die Renovierungen als auch die Neuvermietungen träge sind.

Ende Dezember und Anfang Januar werde ich mir ein Plan für 2021 zurechtlegen, wo ich alle Baustellen genau definieren und eine Vorgehensweise inklusive Prioritäten festlegen werde.

Mein fünftes Mehrfamilienhaus habe ich auf Grund der komplexen Sanierung noch nicht in dieser Übersicht drinnen. Ich muss mir im Dezember Gedanken machen, wie ich es in der Cashflowrechnung einbeziehe, sodass ich Investition und Bestand klar voneinander trennen kann.

WEG Verwaltung wird sehr dreist

Vor kurzem bekam ich die Einladung für die Eigentümerversammlung zu meiner ETW10. Das sind zwei Häuserblöcke in Schkeuditz, wo ich 5 Wohnungen habe. Wir hatten dort in der Vergangenheit einen schlechten Verwalter, wo es sehr viele Probleme gab.

Daher wurde der Verwalter Ende 2019 abgelöst und ab 2020 gab es einen neuen Verwalter mit einem Jahresvertrag. Auf der diesjährigen WEG Versammlung sollte der Verwaltervertag für 2 Jahre verlängert werden. Das ist so üblich.

Aber unüblich ist es, wenn der Verwalter nach nur einem Jahr die Preise um 15% erhöht! Auf Nachfrage sagte er, dass er mit dem Haus sehr viel zu tun hat. Viel mehr als ursprünglich eingeschätzt. Er müsse viel von der Vorverwaltung geradebiegen und daher muss er die Preise erhöhen.

Ich dachte, sowas nennt man unternehmerisches Risiko? Das heisst dann wohl, dass ich wieder die Mieten erhöhen muss.

Neuvermietung Monteurswohnung in MFH3

Mein drittes Mehrfamilienhaus (MFH3) hat 7 Wohneinheiten, wovon zwei Wohnungen damals als Monteurswohnungen vermietet waren. Die Monteure bleiben auf Grund von Corona aus und ich möchte mich sowieso nicht um Kurzzeitvermietung kümmern.

Also haben wir uns entschlossen, die Monteurswohnungen als langfristige Wohnungen zu vermieten Der erste Mieter ist gefunden und zieht im Januar ein. Somit stehen noch eine Wohnung im Erdgeschoss und eine im zweiten Obergeschoss zur Neuvermietung. Beide wurden in den letzten Monaten renoviert und ich hoffe auf eine schnelle Neuvermietung.

Lies: Analyse meines dritten Mehrfamilienhauses

Kuriositäten bei Grundschuldbestellung CHW10

Meine zehnte Wohnung in Chemnitz (CHW10) hatte ich damals bar gekauft, da der Kaufpreis mit 31.500€ sehr gering für eine Finanzierung war und ich schlechte Konditionen von der Bank bekomme hätte.

Nun habe ich den Sanierungsaufwand analysiert und mir von 3 Firmen Angebote geben lassen. Mit dieser Sanierung kann ich die Immobilie bei der Bank für Kaufpreis und Sanierung nachbeleihen und habe ordentliche Konditionen bekommen.

Also musste ich noch ein weites Mal zum Notar für die Grundschuldbestellung, da ich damals nur für den Kauf beim Notar war. Der Notar brauchte aber eine Ausfertigung des Kaufvertrages, da es ein anderer Notar für die Grundschuldbestellung war.

Ich hatte aber nur eine Abschrift des Kaufvertrages, also musste ich die Ausfertigung nochmal anfordern. Leider ging das beim ersten Notar etwas unter, sodass ich beim zweiten Notar zur Grundschuldbestellung ohne Ausfertigung des Kaufvertrages dasaß. Mein Notar meinte, dass er somit keine Grundschuldbestellung vornehmen kann.

Zum Glück hat mein zweiter Notar dann bei der Prüfung des Grundbuches und des Grundbuchamtes gesehen, dass der erste Notar schon den Antrag auf Eigentumsumschreibung eingereicht hatte. Das reichte dann aus, dass wir doch keine Ausfertigung mehr brauchten und alles ging seinen Gang.

Pfff…da soll noch einer durchsehen. Vor allem, da der Abschrift des Kaufvertrages und die Ausfertigung komplett genauso aussehen und vorne nur ein anderes Wort draufsteht.

Nässeschaden MFH1

In meinem ersten Mehrfamilienhaus (MFH1) gab es einen Mieterwechsel. Zumindest sollte es einen geben, der aber nicht möglich war. Auf Grund eines Nässeschadens konnten die Mieter nicht einziehen und es gibt einen ganzen Rattenschwanz an Problemen. Die ganze Story gibt es in folgendem Video:

Anschauen: Mieter geht pleite und ich muss blechen

Sanierungsplanung bei meinem MFH6

Neben der Sanierung meines fünften Mehrfamilienhauses plane ich gerade die Sanierung meines sechsten Mehrfamilienhauses in Hohenstein. Dazu habe ich bisher kein Video gemacht, da ich erst alle Planungen fertig haben möchte, bevor ich damit an die Öffentlichkeit gehe.

Der Eigentumsübergang hat stattgefunden und es müssen 3 von 4 Wohnungen renoviert werden, da sie sehr stark abgewohnt sind. Außerdem muss das Treppenahaus aufgehübscht werden.

Aktuell hole ich mir konkrete Angebote von Handwerkerfirmen ein, die im Januar mit der Sanierung beginnen sollen. Momentan findet die Entkernung statt, welche sowieso gemacht werden muss.

Dafür kann ich auf Handwerker eines Kumpels zurückgreifen, der gerade keine volle Auslastung für seine Handwerker hat und mir sehr günstig Entkernungsarbeiten anbieten kann.

Ich hoffe bis Weihnachten noch ein komplettes Angebot zu bekommen, da sowohl der Elektriker für die Wohnungsbereiche und der Zimmermann für 2 Wanddurchbrüche zur Prüfung kommen muss.

Der Kaufpreis für das Haus wurde bereits bezahlt und das Geld für die Sanierung wurde ebenfalls von der Bank auf mein Konto überwiesen. Es kann also losgehen. Wenn alles zügig geht, sind wir im Februar mit der Renovierung fertig und können wir im März neu vermieten. Durch den hochwertig renovierten Wohnraum sollte das schnell gehen.

Chemnitz wird 2025 Kulturhauptstadt Europas

Chemnitz wurde zur Kulturhauptstadt Europas für 2025 gewählt und ich glaube, damit wird es einen kleinen Push geben. Sicherlich wird es nicht das neue Leipzig, aber die Stadt wird mehr in den Fokus von nationalen und internationalen Investoren rücken.

Damit werden Preise und hoffentlich auch die Mieten steigen. Das wäre natürlich super für meinen Bestand von 20 Einheiten in Chemnitz.

Allerdings hat niemand eine Glaskugel und daher erspare ich mir weitere Spekulationen. Nachfolgend gebe ich euch einen Link für weitere Informationen zur Kulturhauptstadt.

Lies: https://de.wikipedia.org/wiki/Kulturhauptstadt_Europas