In diesem Beitrag geht es um die Entwicklung meines Immobilienportfolios im Dezember 2022. Ich schreibe über den Cashflow meiner Immobilien und den Fortschritt bei der Sanierung meiner beiden Mehrfamilienhäuser. Außerdem schreibe ich über die Korrektur meiner Cashflowberichte aus der Vergangenheit.
Inhalt
1) Cashflow der Immobilien im Dezember 2022
2) Korrektur meiner Cashflowzahlen 2022
3) Aktueller Stand der Sanierung im MFH5
Cashflow der Immobilien im Dezember 2022
Ich hatte Gesamteinnahmen durch Warmmiete von 27.379€, wovon 11.701€ für den Kredit und 11.776€ für die Bewirtschaftungskosten abgingen. Dazu kamen noch 2.626€ an Sonderausgaben. Das ergibt einen positiven Cashflow von 1.275€.
Die Sonderkosten in Höhe von 2.626€ waren hauptsächlich Provisionen für 2 Neuvermietungen (gesamt 1.517€) und Gutschriften für Betriebskostenabrechnungen aus dem Vorjahr.
Die Sanierung der Fallstränge in dem Haus in Leipzig Stötteritz – wo ich 5 Wohnungen habe – gehen weiter und kosteten mich wieder rund 4.000€. Das nervt langsam. Außerdem hatte ich Sanitärarbeiten und Fensterreparaturen. Dadurch hatte ich Ausgaben für Instandhaltung von 5.401€, welche ich aus der Instandhaltungsrücklage entnommen habe.
Gleichzeitig ging der komplette Cashflow des Monats in Höhe von 1.275€ wieder in die Instandhaltungsrücklage. Dadurch sinkt der Monatsüberschuss auf null. Außerdem sinkt meine Instandhaltungsrücklage um 4.126 € und endet mit 86.608€ für dieses Jahr 2023.
Wenn ich die Tilgung von 7.319 € dem Monatsüberschuss hinzurechne, dann entspricht das einem positiven Vermögenszuwachs von 7.319€ im Dezember 2022. Damit bleibe ich knapp unter den angepeilten 100.000€ Vermögenszuwachs durch Immobilien dieses Jahr.
Summa summarum kann man festhalten, dass ich durch Cashflow und Tilgung einen Vermögenszuwachs von 96.367€ dieses Jahr hatte. Gleichzeitig ist aber meine Rücklage von 97.779€ auf 86.608€ gesunken. Die IHR hat also 11.171€ weniger und das ist ebenfalls eine Form von Vermögen.
Ich werde in einem kommenden Beitrag ein ausführliches Feedback zum gesamten Jahr 2022 machen, aber man kann jetzt schon sagen, dass mein Vermögen durch Immobilien um 85.196€ gewachsen ist (38.018€ Cashflow + 83.321€ Tilgung – 36.143€ Reparaturen). Der Cashflow wurde fast komplett von den Reparaturen aufgefressen, aber die Tilgung sorgt für solide Nettovermögenszunahme.
Natürlich muss man auch die Wertzuwächse bzw. Wertverluste und die neuen Kredite betrachten, aber dafür habe ich noch nicht alle Bescheinigungen von den Banken zusammen. Diese Auswertung werde ich ebenfalls in einem separaten Blogbeitrag machen.
Korrektur meiner Cashflowzahlen 2022
In den Kommentaren unter meinen letzten Beiträgen wurde angemerkt, dass meine Zahlen nicht stimmen und Fehler drin sind. Das stimmt und ich habe die Zahlen korrigiert, soweit es mir möglich war.
Allerdings habe ich festgestellt, dass sich durch das Outsourcing an meine Verwaltung viele Fehler eingeschlichen haben. Teilweise wurde von meinen Hausverwaltungen Zinszahlungen in die Kategorie Tilgung gebucht und umgekehrt. An anderen Stellen wurden Rechnungen für Reparaturen von den Hausverwaltungen vom Cashflow Konto bezahlt, anstatt von meinem Instandhaltungskonto. Das sorgt dafür, dass einige Zahlen nicht stimmten oder in falschen Zellen in meinem Reporting Excel erschienen.
Für diese Fehler und diese Verwirrung möchte ich mich entschuldigen. Ich hoffte diese Aufgaben an meine Verwaltungen abgeben zu können und verließ mich auf 100%ige Richtigkeit. Ich hatte keine Zeit, jede einzelne Buchung für jeden Monat selbst nochmal zu prüfen. Das wollte ich auch nicht, weil genau dafür bezahle ich ja meine Verwaltung.
Letzte Woche habe ich mir 2 komplette Tage Zeit genommen und die Zahlen für das ganze Jahr manuell geprüft. Dort sind mir einige Fehler aufgefallen, welche ich korrigiert habe. Diese korrigierten Zahlen habe ich in die Übersicht des kumulierten Cashflows hier im Dezemberbericht einfliessen lassen. In den alten Cashflowberichten werde ich das nicht mehr korrigieren, das wäre zu viel Arbeit.
Außerdem habe ich die Tabelle des kumulierten Cashflows korrigiert und farblich angepasst. Ich habe den Grundsatz, dass sich meine Immobilien von allein tragen müssen. Also fülle ich die Instandhaltungsrücklage immer mit dem positiven Cashflow auf. Allerdings maximal mit 3.457€, also 1€ pro m² Wohnfläche. Dadurch sinkt der Monatsüberschuss häufig auf 0 (gelb markiert), wenn mein gesamter Cashflow in die Auffüllung der Rücklage geht.
Wie gesagt: Es sind Fehler passiert und ich versuche sie nach besten Gewissen zu korrigieren. Weder meine Verwaltung noch ich machen diese Fehler absichtlich. Wer mir das unterstellt, der irrt sich gewaltig.
Aktueller Stand der Sanierung im MFH5
In meinem fünften Mehrfamilienhaus gehen die Sanierungen weiter und aktuell wird viel im Innenausbau gemacht. Wände und Decken werden gespachtelt, grundiert und geweißt.
Außerdem wurde die Wohnungseingangstüren eingebaut, inklusive der aufgearbeiteten Denkmalschutztüren. 8.000€ für 2 Türen, das ist echt abartig.
Der Statiker gab sein finales Ok für das Haus, es ist alles in Ordnung. Die Stahlträger halten das Haus stabil und die Balkone sind ebenfalls gut. Damit kann ich an dieses Thema endlich einen Haken machen.
Eine zusätzliche Sache im Dezember waren neue Regenwasserfallrohre. Eins fehlte komplett und das andere ging nicht bis zum Boden.
Als letztes wurden alle Böden so vorbereitet, dass als nächstes die Bodenarbeiten beginnen könnten. Das wird allerdings erst am Ende gemacht, um das Vinyl nicht zu zerstören. Allerdings können im Bad die Fliesenarbeiten beginnen. Mittlerweile hängen auch alle Heizkörper.
Im Dezember haben wir ebenfalls eine zweite Befahrung der Grundleitungen gemacht und herausgefunden, dass einige Rohre undicht sind oder im nirgendwo enden. Dadurch gab es Feuchtigkeit im Keller. Daher holen wir jetzt Angebote für die Erneuerung der Grundleitung ein. Der Wasseranschluss wurde von den Stadtwerken bereits erneuert.
Ansonsten ging im Dezember nicht mehr ganz so viel voran, da mit Weihnachten und Neujahr fast 2 Wochen vom Monat fehlten. Dazu kommt eine Woche Pause im Januar, aber danach geht es wieder Vollgas weiter!
Henning meint
Hallo Alex,
wie hast Du die IHR mit 1€ pro qm und Monat ermittelt? Ich befülle meine IHR mit 1,2% des jeweiligen Kaufpreises pro Jahr bei ETWs und 1,5% bei MFHs. Z.B. bei einer Whg. für 160k€ und 60qm sind das 1920€ IHR p.a. —> 2,67€ pro qm und Monat. Sind die Instandhaltungskosten in Sachsen so arg günstiger als in BaWü?
Viele Grüße Henning
vermietertagebuch meint
Hallo Henning,
die 1€ sind ein Wert, die ich damals beim Start in 2016 festgelegt habe. Bisher ging das immer ganz gut auf. Eventuell muss ich durch die Inflation den Wert auf 1,5€ anpassen. Zu diesem bisherigen 1€ kommt aber bei den Wohnungen noch die Instandhaltung zu, die ich zwangsweise über das Hausgeld abführen muss.
D meint
Du bist mit 0,5€ pro qm gestartet, das hast du irgendwann zwischen 19/20 dann auf 1€ erhöht.
vermietertagebuch meint
Ja, das stimmt. Ich muss mal schauen, ob ich demnächst auf 1,5€ erhöhe. Dazu will ich die aktuellen Zahlen von den letzten 2 Jahren noch besser auswerten.
Thomas meint
Hallo Hennig,
du hast vollkommen Recht. Das ist m.M.n. eines der ganz wesentlichen Probleme, die der Bestand von Alex aufweist. Die zu geringe IHR!
Würde er z.B. die IHR p.a. —> 2,67€ pro qm und Monat wie du ansetzen, liegt die IHR bei ihm bei ca. 9.000.-€ p.M. für den gesamten Bestand, was den CF weiter reduziert. Hinzu kommt noch, dass er die IHR auf 100.000,-€ deckelt. (also nach erreichen der 100.000,- keine weitere IHR bildet)
Herzliche Grüße
Thomas
Micha meint
Leute, seid mir nicht bös, aber wer ernsthaft 2,67 €/m² im Monat als Rücklage ansetzt, hat ganz offensichtlich eine Schrottimmobilie am Start. Das geht doch völlig an der Lebenswirklichkeit vorbei. Die Mieten sind im Schnitt bei netto 9 €/m². Im Bestand von Alex meist deutlich drunter. Was soll das?
vermietertagebuch meint
In ganz 2022 hatte ich 36.143€ Entnahme aus der Rücklage für Instandhaltung. Bei 3.457m² Wohnfläche sind das 10,46€ pro m² pro Jahr, also 0,87€ pro m² pro Monat. Also fahre ich mit meinem 1€/m²/Monat ganz gut. Eventuell erhöhe ich aber trotzdem auf 1,5€. Mal schauen.
Andre meint
Hi,
aber das sind nur DEINE Rücklagen. Dazu kommen doch sicher noch Rücklage, die Du via Hausgeld in den diversen WEG bezahlst? Und entnimmst?
vermietertagebuch meint
Das stimmt. Das Zwangs-Hausgeld kommt noch dazu.
Thomas meint
Hallo Alex,
schön zu lesen, dass du bei deinem Bestand mit weniger als 1,-€ IHR hinkommst, während Henning z.B.: 2,67€ veranschlagt, weil es wohl notwendig zu sein scheint….
Wie du weiter unten schreibst, hast du ja auch nur wenige Objekte vor, zu veräußern (max 3 Stück).
Demzufolge willst du die aller meisten Einheiten noch viele Jahre halten.
Frage: Machst du dir keine Sorgen, dass dich über die Jahre nicht noch mehr heftige Renovierungen/ Reparaturen treffen werden? Dazu kommt auf Sicht von ein paar Jahren, sicher auch energetische Arbeiten durchführen zu müssen. – Dafür mit nur einem schmalen Euro pro qm zu planen, finde ich sehr mutig.
Ich hoffe, Du hältst uns hier weiter auf dem laufenden.
Herzliche Grüße
Goldhamster meint
Hallo,
ich verstehe die Debatte um mehr oder weniger Instandhaltungsrücklagen nicht ganz. Am Ende ist es nur ein virtueller Betrag, der zwischen virtuellen Konten hin- und hergeschoben wird.
In den letzten Jahren hatte der Alex kaum einen Monat, wo über 10.000Euro aus dieser Rücklage entnommen wurde. Wozu also 100.000 zurückstellen?
Er wird wohl in den nächsten Jahren auch mehr die Taktik von den Leuten übernehmen, von denen er die Einheiten gekauft hat.
Wenig investieren und sobald z. B. ein Mehrfamilienhaus voll vermietet ist sofort auf den Markt werfen.
Oder wenn das nicht geht, deutlich unter dem Marktpreisen agieren um die Kapazitäten / Zeit / Geld für weitere lohnenswertere Investitionen bereit zu haben.
Ein vorrausschauender Investor trennt sich von entsprechenenden Liegenschaften bei erster Gelegenheit. Erfahren genug ist Alex ja – er wird das eingenommene Geld sofort in ein lohnenswerteres Projekt stecken. Da kannst du drauf wetten!
Goldi
Thomas meint
Hallo Goldi,
nur zum Verständnis: Es geht mir nicht darum zu monieren, wie die IHR zu handhaben bzw zu buchen ist.
Vielmehr möchte ich eine Diskussion anregen in wie fern Alex’ Konzept solide genug ist, Vermögensaufbau über einen langen Zeitraum zu erreichen (Sein erklärtes Ziel ist, von den Einnahmen seines Immo- Investments auch leben zu können, nämlich ca. 5.000€ p.M.
zu erwirtschaftenden).
Dazu zählt doch wohl auch, entsprechende Rücklagen für ( sicher) kommende Aufwendungen zu haben!
Zur Erinnerung: Alex hat sich zu einem sensationellen Investment ( 3-4 Millionen ) hinreißen lassen, in einer Zeit die anders war als aktuell ( fallende Zinsen, riesengroßes Kaufinteresse von so ziemlich jeder Hausfrau usw)
Ich bin gespannt, wie sein Investment sich nun weiter entwickeln wird ( stark gestiegene Zinsen, fallende Preise bei Bestandsimmobilien….)
Selbst das Abverkaufen ohne große Verluste muss bei der aktuell deutlich schlechteren Ausgangslage erstmal geschafft sein.
Ich drücke ihm die Daumen. 😉
Andre meint
Hi Alex,
Danke für das Update! Interessant zu sehen!
Weiter viel Erfolg!
vermietertagebuch meint
Sehr gerne!
Goldi meint
Hallo Alex,
erstmal ein frohes neues – und für dich in baupraktischer Hinsicht besseres – neues Jahr!
Die Argumentation von Stefan zu den Tabellen ist für mich nicht bedeutend.
Warum? Du rechnest hier viele Kosten der MFH 5+6 mit ein, die für mich eher in die Kategorie Anschaffungs-/Herstellkosten fallen würde.
Das würde ich so nicht machen. Von daher ist das Hin- und Herschieben von Zahlen sowieso für mich vom Grundsatz her nicht richtig.
Dein Haus Nr. 5 kann dir noch viele Schwierigkeiten bereiten.
Ich bin selber vor 25Jahren zu verschiedenen vermieteten über 100Jahre alten Objekten gekommen. Schuldenfrei. Da waren Objekte bei, bei denen die meisten! Jahre die komplette Mieteinnahme in die Instandhaltung ging.
Wie man soetwas bewirtschaften will, wenn da noch Kredite zu tilgen sind, erschießt mich hier nicht.
Ansonsten: Du subventionierst ja schon seit Jahren aus deinen anderen Einnahmequellen. Das ist im Prinzip eine gute Anlage! Pass blos auf, dass du die schlechten Objekte bald los wirst.
Gruß Goldi
vermietertagebuch meint
Hallo Goldi,
du hast recht, viele Kosten von MFH5&MFH6 sind eigentlich Herstellungskosten und gehören eigentlich nicht in den Cashflow. Ich packe es trotzdem da rein, da es sonst viel zu viel Kleinarbeit wäre alles 100% korrekt auseinander zu rechnen. Das macht meinen Cashflow künstlich schlechter, aber damit kann ich leben.
Ja, es gibt Objekte, die mir in Zukunft noch einiges an Arbeit machen werden. Ich hoffe sehr, das hält sich in Grenzen. Sobald die 10 Jahresfristen auslaufen, werde ich sicherlich auch über den Verkauf des ein oder anderen Objektes nachdenken.
VG Alex
Thomas meint
Hallo Alex,
ich würde mich an deiner Stelle von den Verlustbringern bzw. sehr schlechten Einheiten sofort trennen. Ich vermute stark, dass du bei diesen Einheiten kaum Wertgewinn erzielt hast bzw. erzielen wirst.
Somit die Spekulationsfrist von 10 Jahren für dich irrelevant ist.
Herzliche Grüße
Thomas
vermietertagebuch meint
Ja, der Gedanke kam mir auch. Aber dann würde ich die 3-Objektegrenze reißen und das will ich ungerne machen!
Thomas meint
…. das passiert dann nach 10 Jahren aber auch !?
vermietertagebuch meint
Ja, das sehe ich eigentlich genauso. Aber ich habe Angst, dass sich die Finanzämter doch noch irgendein Hintertürchen offen gelassen haben und man dann groß in der Patsche sitzt. Hast du gute Quellen zu dieser Rechtssprechung?
vermietertagebuch meint
Wer sagt denn, dass ich alle 74 Objekte verkaufen will? Es würde mich reichen, wenn ich die 2-3 schlecht laufenden Immos verkaufe.
Peter meint
Welche Objekte möchtest du denn evtl. verkaufen? An was machst du das fest?
vermietertagebuch meint
Am liebsten möchte man sich natürlich von Problemimmobilien trennen. Aber diese sind ehr in Chemnitz zu finden und für diese muss ich noch länger warten.
Christian meint
Nach 10 Jahren infiziert er sich aber nicht mehr als Gewerblich und kann auch mehrere Objekte Steuerfrei verkaufen.
Einmal als Gewerblich eingestuft bleibst du das für immer.
Gruß Chris
Samuel Kary meint
Spannend, danke.
vermietertagebuch meint
Sehr gerne!
vermietertagebuch meint
Hallo Stefan,
die habe mir im Rahmen der Aufarbeitung der letzten Monate nochmal ausführlich Gedanken gemacht und mich für die aktuelle Darstellung entschieden. Diese Berechnung sorgt dafür, dass die anfallenden Reparaturen gleichmässig auf das ganze Jahr aufgeteilt werden und besser kalkulierbar werden. Ansonsten hat man massive Schwankungen sowohl nach oben als auch nach unten. Genau deswegen hatte ich damals auch ein separates IHR Konto eingerichtet, um davon die Reparaturen zu bezahlen und es „regelmässig“ vom Cashflowkonto wieder zu befüllen. Das Absinken der IHR wird dann in der Zelle des Überschusses nicht angezeigt, aber direkt daneben steht der aktuelle Wert der Rücklage. Ausserdem poste ich auch immer eine zusätzliche Grafik für Zunahme und Entnahme aus der IHR.
Viele Grüsse, Alexander
René Schweizer meint
Hast du eigentlich die Wertkorrekturen 2022 auf deinem Portfolio berücksichtigt, respektive bereits gerechnet? Sind ja mindestens 5%, wenn nicht eher sogar noch mehr oder wie siehst du dies?
vermietertagebuch meint
Dazu werde ich ein eigens Video machen. Die Frage ist nur, welche Quellen man nimmt. Wenn ich Homeday Preisatlas oder Immoscout24 Atlas nehme, dann sind die Preise sogar noch höher als Ende 2021. Ich werde wohl verschiedene Rechnungen gegenüberstellen müssen.
Andre meint
nimm europace
https://report.europace.de/epx-hedonic/
vermietertagebuch meint
Danke für den Links. Ist aber sehr generell und deutschlandweit.
Mark meint
Hab aktuell nen 8% er im Einkauf in ner B Lage. Also Korrekturen sind massiv. In D LAGE
Stefan meint
Danke für Deinen aufschlussreichen Blog und die Beantwortung der Fragen – alles sehr hilfreich. Bitte mach weiter so und für 2023 toi toi toi.
Gruß Stefan
Frederik meint
25 cent pro quadratmeter überschuss. bei einer afa von 2% ist die virtuelle Abschreibung größer als der überschuss