Am letzten Wochenende habe ich meine Schweizer Steuererklärung für 2019 abgegeben und damit liegen mir alle Einnahmen und Ausgaben für das letzte Jahr vor. Man könnte leicht die Übersicht verlieren, da ich neben dem Angestelltenjob noch Nebeneinkünfte aus dem Onlinebusiness und meinen Immobilien haben.
Wenn ich alles zusammenrechne, dann bleiben von diesem 315.013€ Brutto nur 99.831€ netto übrig. Krass. Wieso ist das so? Ist die Schweiz doch kein Steuerparadies?
In diesem Artikel lege ich die Brutto/Netto Berechnungen für alle meine Einkünfte offen und beschreibe, warum ich 2020 rund 175.000€ netto verdienen werde.
Viel Spaß beim Lesen dieses Artikels.
Inhalt
1) Arbeitslohn aus meinem Job als SAP Entwickler
2) Umsatz beim Vermietertagebuch mit Blog und YouTube
3) Mieteinnahmen aus meinem Portfolio
4) Zusammenfassung und Ausblick für 2020
Arbeitslohn aus meinem Job als SAP Entwickler
Seit meinem Studiumabschlusses der Wirtschaftsinformatik im April 2011 bin ich durchgängig angestellt gewesen. Zuerst als Berater bei MHP, danach als interner Entwickler bei Coca Cola, Bühler und Allianz. Das sind mittlerweile rund 9 Jahre.
Anschauen: Mein beruflicher Werdegang und Gehalt – SAP BW Berater Erfahrungsbericht
Die letzten Jahre war es so, dass mein Lohn als SAP Entwickler jedes Jahr etwas höher wurde. Entweder durch Gehaltserhöhungen oder durch den Wechsel des Arbeitgebers.
Seit Oktober 2019 habe ich meine Arbeitszeit auf 80% reduziert und damit auch meinen Arbeitslohn. Folgende Liste zeigt meine Jahreslöhne der letzten Jahre. Dabei rechne ich 1€ = 1,1 CHF.
- 2011: 22.948€
- 2012: (nicht mehr auffindbar)
- 2013: 52.245€
- 2014: 63.514€
- 2015: 93.415€ (Wechsel in die Schweiz)
- 2016: 109.888€
- 2017: 119.328€
- 2018: 113.954€
- 2019: 114.355€
Somit habe ich 2019 insgesamt 114’355 € verdient. Dazu kommen noch 12.100€ Bonus, welche immer im Folgejahr ausgezahlt werden. Demnach im März 2020. Steuerlich zählt dieser Bonus ins neue Jahr, daher lasse ich ihn hier außen vor. Dafür ist der Bonus aus 2018 hier mit drin.
Weihnachtgeld gibt es nicht und den 13. Lohn habe ich mir immer anteilig auf alle anderen 12 Monate aufteilen lassen. Von den 114’355 € Lohn für das Jahr 2019 gehen folgende Beträge bei mir ab:
- 7.119€ – AHV – Arbeitslosenversicherung
- 6.517€ – Pensionskasse (Rentenversicherung)
- 13.720€ – 12% Steuern (Schätzung für 2019)
- 2.422€ – Krankenkasse
Somit muss ich von den 114.335€ Bruttolohn rund 26% abziehen und es bleiben 84.577€ Nettolohn. Das entspricht rund 7.048€ netto monatlich. Das ist eine stolze Summe.
Im Vergleich dazu die Rechnung in Deutschland. Mit 114.355€ Jahresbrutto in Deutschland würden nur 6.177€ netto monatlich übrig bleiben. Also 13% weniger.
Das liegt daran, dass ich in Deutschland doppelt so viel Steuern zahlen würde wie in der Schweiz (23% anstatt 12% Durchschnittssteuersatz). Ob das gerecht ist und der deutsche Staat mit diesen Mehreinnahmen gut umgeht, das ist eine andere Frage.
Umsatz beim Vermietertagebuch mit Blog und YouTube
In einer ausführlichen Zusammenfassung letzten Monat hatte ich bereits geschrieben, wie viel Geld ich mit meinem online Business verdient hatte.
Insgesamt hatte ich mit Blog und YouTube Einnahmen von 38.583 CHF und Ausgaben von 7.510 CHF. Das ergibt eine Differenz von 31.073 CHF, was ungefähr 28.248€ sind. Eine genaue Aufschlüsselung der Einnahmen und Ausgaben gibt es unter folgendem Link.
Lies: 38.583 CHF Einnahmen mit Blog & YouTube 2019
Obwohl ich in der Schweiz bis 100.000CHF Kleinunternehmer bin, musste ich fleißig Mehrwertsteuer bezahlen, da ich meine Produkte über Digistore24 verkaufe. Die machen in der Abwicklung sehr viel für mich (Logistik, Rechnungen, Lieferung, Hosting, usw.), aber dafür kostet es inklusive Steuer 20% des Umsatzes. Eventuell fällt mir oder dir eine bessere Plattform für digitale Produkte ein. Falls ja, schreib es bitte in die Kommentare.
In der Schweiz habe ich eine Einzelfirma angemeldet, was so ähnlich wie ein Gewerbe in Deutschland funktioniert. Daher muss ich die Gewinne in der Schweiz versteuern und rechne sie mit meiner Einkommenssteuererklärung ab. Ich rechne wie bei meinem Lohn mit 12%. Diesen Steuersatz hatte ich schon aufgerundet. Somit ergibt sich folgende Rechnung:
- 38.583 CHF Umsatz
- 7.510 CHF Ausgaben
- 3.729 CHF Steuern
Das ergibt einen Nettogewinn von 27.344 CHF, was ungefähr 24.858€ entspricht. Das ist ein toller Lohn, wenn man bedenkt, dass ich das online Business nur „nebenbei“ gemacht habe. Somit liege ich rund 25% unter dem Durchschnitts-Nettolohn in Deutschland (33.433€ jährlich).
Sicherlich ist der Durchschnittslohn in Deutschland für mich kein Anspruch, aber zeigt mir sehr deutlich, dass ich mit den Einnahmen aus meinem online Business schon jetzt in Deutschland leben könnte. Witziger weise entspricht das fast meinem Lohn in meinem ersten Arbeitsjahr in Deutschland.
Mieteinnahmen aus meinem Immobilienportfolio
Meine Steuererklärung in Deutschland für meine 44 Immobilien hatte ich bereits Ende Januar 2020 fertig gestellt. Ich erledige das gerne sehr fix und berechne alles im Excel.
Dieses Excel kann ich 1-1 an meine Sachbearbeiterin im Finanzamt schicken und es wird als Steuererklärung akzeptiert. Sehr cool. Diese Exceltabelle biete ich übrigens als Teil meiner Vermietertools zum Download an.
Download: Vermietertools inklusive Steuer-Excel
Vor einer Weile hatte ich bereits ein Video gemacht, dass meine Immobilien steuerlich in 2019 ein dickes Minus einfahren. Das lag an Leerstand, Sanierungen und vielen Renovierungen.
Anschauen: 30.000€ Verlust mit Immobilien in 2019
In dem Video hatte ich einen Verlust von rund 30.000€ ausgerechnet. Insgesamt hat sich der steuerliche Verlust sogar auf -44.536€ erhöht. Autsch. Wenn man die kalkulatorische Abschreibung in Höhe von -31.148€ und den Steuervortrag aus 2018 mit € -3.784€ abzieht, komme ich immer noch auf einen Verlust von -9.604€.
Fiktiv gerechnet musste ich in 2019 jeden Monat 800€ für meine Immobilien drauf zahlen. Die genauen Zahlen kannst du folgender Tabelle entnehmen.
Diese Zahl macht deutlich, dass Immobilien nicht immer ein Zuckerschlecken sind und es auch mal abwärts gehen kann. Das kann man dann nur mit einer guten Bonität oder hohen Rücklagen abfangen. Daher geht mein ganzer Cashflow momentan in die Rücklagen.
Fairerweise muss man auch dazu sagen, dass ich 2019 sehr viel konsolidiert habe. Ich habe einige Problemimmobilien übernommen, musste drei Wohnungen komplett sanieren und 2 Gasetagenheizungen austauschen. Das alles kostet viel Geld. Dadurch konnte ich aber große Teile meines Portfolios auf Vordermann bringen und sie sollten 2020 viel besser laufen. Einzig mein erstes Mehrfamilienhaus MFH1 ist noch eine mittelgroße Baustelle mit Heizungsproblem und Leerstand.
Zusammenfassung und Ausblick für 2020
Kommen wir zur Zusammenfassung und rechnen alle drei Teilbereiche gegenseitig auf. Zur einfachen Rechnung benutze ich wieder Euro, wobei 1€ = 1,1 CHF sind.
Die gesamten Bruttoeinnahmen für 2019 beträgt 315.013€ und splitten sich wie folgt auf:
- 114.355€ Brutto Arbeitslohn
- 35.075€ Vermietertagebuch Umsatz
- 165.583€ Immobilien Warmmiete
Der gesamte Nettolohn für 2019 beträgt 99.831€ und splittet sich wie folgt auf:
- 84.577€ Arbeitslohn
- 24.858€ Vermietertagebuch
- -9.604€ Immobilien
Somit kann man sagen, dass aus meinen 315.013€ Bruttoeinnahmen nur noch 99.831€ übrig bleiben, was ungefähr ein Drittel ist. Sicherlich ist das immer noch sehr viel Geld, aber die Abgänge sind schon sehr hoch. Natürlich liegt das hauptsächlich an den Immobilien.
Lies: Kann ich von meinen Mieteinnahmen leben?
Heißt das, dass 2019 ein schlechtes Jahr war? Definitiv nein! In 2019 konnte ich sehr viel konsolidieren und habe alle meine Lebensbereiche auf ein sehr gutes Niveau gehoben.
Ich habe meinen Hauptjob auf 80% reduziert, meinen Online-Umsatz verdreifacht und die Reichweite erhöht, 8 neue Immobilien gekauft und den monatlichen Immobilien-Cashflow von rund 3.200€ auf rund 4.100€ erhöht.
Vor allem der Gesamt-Cashflow Ende 2019 und Anfang 2020 sieht sehr gut aus. Ich kam mit den Nebeneinnahmen oft an oder sogar über die 5.000€ Grenze. Dazu kommt der Nettolohn von rund 6.000€ und die Tilgung der Immobilienkredite von 3.600€. Das entspricht monatlich fast 15.000€ und könnte sich für das ganze Jahr 2020 auf 175.000€ summieren. Also fast eine Verdoppelung vom Jahr 2019!
Natürlich werde ich 2020 nicht bei 175.000€ landen, da ich für jeden Mehrverdienst im online Business den Hauptjob reduzieren werde. Das Mittelfristige Ziel ist den Hauptjob eins zu eins durch den Nebenjob zu ersetzen und damit die Lebensqualität zu erhöhen. Schauen wir mal, wie das 2020 funktioniert!
Lies: Meine hohen Ziele für 2020
Hast du Fragen zu meinen Zahlen von 2019? Schreib sie gern in die Kommentare und ich werde darauf antworten!
M. Dick meint
Hallo Alex, ich verfolge deinen Blog seit Beginn. Großen Respekt und Anerkennung dafür. Nun meine Frage: Wo hast du die Kautionen für die 44 Wohnungen in deiner VA ausgewiesen und wie hoch beziffern sich diese? In meiner VA habe ich sie als Vermögensgegenstand auf der Aktivseite und in der selben Höhe quasi als Eventualverbindlichkeit auf der Passivseite erfasst (Bilanzverlängerung) Gruss LDI
vermietertagebuch meint
Hallo Monique, ich habe die Kautionen in meiner Bilanz unter Bargeld und auf einem Bankkonto. Parallel führe ich eine Excel, worauf ich die Kautionen separat ausweisen kann. Die fremde Kaution zählt natürlich nicht ins Vermögen, die eigene schon.
Monique meint
Hi Alex, leider hast du die Frage nicht wirklich beantwortet. Heißt das, du hast die Kautionen (vermietete Wohnungen) als Aktiva (Bargeld) ausgewiesen aber keinen Ausgleichsposten auf der Passivseite gebildet. Wieviel von dem Bargeld entfällt auf die Mietkautionen? LG Monique
vermietertagebuch meint
Ich habe bisher keine Bilanz, sondern nur eine BWA. Daher habe ich keine Aktiva/Passiva rechnung. Einige meiner Mieter haben nie Kaution bezahlt (Schuld Vorvermieter), die anderen habe ich auf dem Konto. Ungefähr 7.700€ Kaution meiner Mieter liegt auf meinem Konto. Das sind ungefähr 15%. Der Rest liegt in anderen Formen wie beispielsweise Sparbüchern und Mietkautionen vor.
AlexK meint
Hallo Alex,
du weißt aber schon, dass du die Kaution deiner Mieter von deinem eigenen Vermögen getrennt halten mußt, oder?
siehe §551 Abs, 3 Satz 3 BGB
LG Alex
Janina meint
Hallo Alex,
danke für einen wieder mal sehr interessanten Beitrag mit ungeschönten Zahlen. Ich finde deinen Weg mehr als spannend und inspirierend. Eine Frage zur Vermietung des Porsches: Sind diese Einnahmen auch bei den Zahlen oben enthalten? Wenn ja, wo?
Alles Gute weiterhin und viele Grüße in die Schweiz
Janina
vermietertagebuch meint
Hallo Janina,
die Einnahmen aus der Porschevermietung sind da nicht drin.
Viele Grüsse,
Alex
Markus meint
Hallo Alex,
ich plane mich zeitnah selbstständig zu machen.
Gerade habe ich zwei Immobilien gekauft (bin in Festanstellung, habe 100% finanziert). Die Darlehensauszahlung / Eigentumsübergang folgt in den nä. Monaten.
Frage 1: Kann ich jetzt schon in die Selbstständigkeit oder sollte ich noch bis zur Darlehensauszahlung warten?
Ich erinnere mich, dass du mal meintest du kannst (noch) nicht in die Selbstständigkeit wechseln, weil die Banken dann Probleme machen würden.
Frage 2: Woher soll die Bank überhaupt von einer Kündigung der Festanstellung & Start in die Selbstständigkeit wissen, wenn keine Anschlussfinanzierung ansteht?
Sobald der Darlehensvertrag unterschrieben ist, ist man doch eigentlich für die Laufzeit des Kreditzinses erstmal „frei“ beruflich zu machen was man will, oder nicht? Die Bank kriegt es ja nicht mit.
Ich danke dir für deinen Input!
vermietertagebuch meint
Hallo Markus,
meine Aussagen gelten für Kredite mit Zinsbindungen. Wenn du keine Zinsbindung hast – z.B. Volltilgerdarlehen – dann ist es in der Regel kein Problem.
Auch sollte es nach der Unterschrift und vor Auszahlung kein Problem sein. Sowas ähnliches habe ich auch bald.
Deine Bank bekommt die Kündigung mit, wenn du beispielsweise umziehst und eine neue Adresse hast.
Wenn du bei einer Bank in der Geschäftsabteilung bist, dann fordern sie jedes Jahr einen nachweis deiner Einkünfte. Das habe ich bei einer Bank, die wollen das jedes Jahr am anfang wissen.
Beste grüsse,
Alexander
Chris meint
Hallo Alexander,
ob die Bank von einem jährlich Einnahmen- und Ausgabenrechnung fordern kann, ist im § 18 (Kreditunterlagen) KWG geregelt. Dort ist eine Kredithöhe von mindestens 750.000,- Euro (bei der betreffenden Bank) genannt, ab der dann Unterlagen vorzulegen sind. Die CoBa z.B. fordert das nach meiner Erfahrung auch dann, obwohl „3. der Kreditnehmer die von ihm geschuldeten Zins und Tilgungsleistungen störungsfrei erbringt.“ erfüllt ist.
Gruß
Chris
vermietertagebuch meint
Richtig, meine zweite VR Bank hat ebenfalls 750.000€ als Grenze. Meine erste VR Bank fragt bereits jährlich meine Bonität ab.
OG meint
Hi Markus,
wenn du dein Gehaltskonto natürlich bei der finanzierenden Bank hast, kann es durchaus sein, dass dein Kapitaldienst mal neu berechnet wird.
Da ich Banker bin kann ich sagen, dass der Kapitaldienst nur neu berechnet wird wenn ein neuer Kredit beantragt bzw. die Bonität sich dermaßen aufgrund von Verzügen etc. verschlechtert so dass du in der Risikorunde der Bank auftauchst.
Der Kapitaldienst wird nur bei : extremer Verschlechterung, Erhöhung Obligo, Verlängerung der Laufzeit berechnet.
VG
vermietertagebuch meint
Danke für die Erläuterung aus Sicht der Bank 🙂
Stefan meint
Hallo Alexander,
wieder einmal ein super Beitrag und ich finde es klasse wie du alles offen darlegst und wir mit teilhaben können. Ich drücke dir die Daumen das du deine Ziele und Wünsche erreichen kannst.
Gruß von Stefan und https://familie-freude.de
vermietertagebuch meint
Vielen Dank Stefan!
Markus meint
Danke dir für deine Antwort.
Also ich habe eine Zinsbindung von 15 Jahren gewählt. Daher habe ich jetzt – wenn ich hier richtig liege – erstmal die nä. 15 Jahre keine Nachweispflicht ggü. der Bank und kann mich ab sofort problemlos selbstständig machen.
In der Geschäftsabtl. der Bank bin ich nicht, sondern normaler Neukunde. Es sind meine ersten 2 Immobilien.
Also, verstehe ich dich richtig, das du hier ebenfalls kein Problem siehst, oder?
Danke für deinen Input 🙂
vermietertagebuch meint
Ich denke, das sollte ok sein.
Mat meint
Hi Markus, check mal Deinen Kreditvertrag. Die Bank sollte bei einer Veränderung Deiner Einkommensverhältnisse durchaus die Stellung von Zusatzsicherheiten verlangen können.
Miriam meint
Hallo Alex
Wie schaffst du es, dass du deine Steuererklärung in DE bereits Ende Januar abgeben kannst. Wartest du nicht die NK Abrechnungen der Hausverwaltungen ab? Diese kommen bei mir teilweise erst im Juli…
Ansonsten ein spannender Beitrag wie immer, danke dafür!
vermietertagebuch meint
Ich rechne mit dem Hausgeld des letzten Jahres und verrechne die Nachzahlungen/Gutschriften erst im Folgejahr. Das passt für meine Sachbearbeiterin vom FA. Das macht aber nicht jedes FA mit.
AlexK meint
Im Hausgeld sind doch aber die Rücklagen (IHR) mit drin. Rücklagen sind keine steuerlichen Ausgaben, sondern eine gemeinschaftliche Ansparung für Instandhaltungen. Erst wenn hiervon was ausgegeben wird ist es steuerminderd anzugeben.
Es ist gefährlich, gerade für soviele Wohnungen, die anzusparende IHR als Ausgabe bei der Steuer anzugeben, denn wenn da jemand nachbohrt oder ein Neider hier ….. (Thema Steuerhinterziehung)
OG meint
Hi Alex,
ich spiele mit den Gedanken mir einen 718 S zu finanzieren.
Wie sieht die Bank deine Porsche Finanzierung ?
Normalerweise ist es ….. egal solange der Kapitaldienst gegeben ist.
(mind. 1000,00 €)
VG
vermietertagebuch meint
Ich hatte damals 2 Banken angefragt und war kein Problem. Die Finanzierung liegt bei 750€ pro Monat mit 3,3% Zins. Sind Banken, bei denen ich auch Immobilien habe. Für die Bank war es ok, da sie mir vertraut und für diesen Kredit mehr Zinsen bekommt, als bei den Immos.
OG meint
Hey, danke für deine Antwort.
Ich denke, das A und O ist wie immer der Kapitaldienst.
Die meisten Investoren sagen dir sicherlich, dass du lieber einen Polo bzw. Fahrrad fahren sollst aber ich bin der Meinung das es etwas wertvolleres gibt als Geld und das ist Zeit. Warum auf etwas warten wenn man es sich heute schon ermöglichen kann. Wenn einer 2000 im Monat sparen kann was ist dabei wenn er 500 für eine Autofinanzierung raushaut.
Daher weiterhin gute Fahrt !
Christian meint
Es ist sehr spannend, der offenen Schilderung deiner Geschäftsaktivitäten zu folgen.
Bei den Immobilieninvestments bin ich allerdings nicht sicher, ob ich so mutig wäre. Ich habe selbst welche, die auch erstmal enorm profitabel sind. Aber da bin ich zu viel niedrigeren Kaufpreisen, im Verhältnis zu den Mieteinnahmen und dem Immobilienalter, eingestiegen. Und nach meinen Berechnungen muss ich meine Wohnungen spätestens 30 Jahre vor dem Ende der wirtschaftlichen Nutzungsdauer (bei meinen Wohnungen 70 Jahre) verkaufen. Sonst überwiegt der Restwertverlust die Mieteinnahmen. Den Restwert kann man als voraussichtlichem Verkehrswert oder aggregierten, diskontierten, risikoadjustierten Cashflows aus Mieten über die Restlebensdauer rechnen, im statistischen Mittel dürfte es auf das gleiche herauskommen.
Alte Häuser erfordern nicht nur mehr Reparaturen, sondern lassen sich auch i.d.R. schlechter vermieten – mehr Leerstand, höhere Vermarktungskosten, geringere Mieten.
Außer man saniert sie grundhaft, das verlängert dann auch die wirtschaftliche Nutzungsdauer. Kostet aber sehr viel Geld. Ziemlich sicher pro qm mehr du für deine relativ günstigen Wohnungen im Einkauf bezahlst. Wir reden von Fassade, Dach, Heizung, Elektrik usw. Womöglich sogar Statik. Nicht nur von einer Pinselstrichsanierung. Spätestens nach 70 Jahren wird das garantiert alles fällig.
Hast du dir darüber Gedanken gemacht? Das erscheint mir dringend empfehlenswert, bevor du dich möglicherweise in eine böse Falle manövrierst. Im langfristigen Durchschnitt werden Immos nicht die Wertsteigerungen der letzten Jahre erfahren. Ich denke man kann im Schnitt mit Inflation (2 %) + 50% des Wirtschaftswachstums (2 %), also 3 % pro Jahr, rechnen. Das ist super, solange die teure Grundsanierung noch in ferner Zukunft liegt. Aber ziemlich problematisch wenn die in wenigen Jahren ansteht und man keine richtig dicke Rücklage gebildet hat.
Deine Gedanken zur wirtschaftlichen Nutzungsdauer und Grundsanierung würden mich sehr interessieren. Natürlich möchte ich auch meine Überlegungen kritisch hinterfragen.
Andreas Richter meint
Hallo Alex,
herzlichen Glückwunsch erstmal zu Deinem Immobilien-Portfolio und dem erfolgreichen Blog.
Ich habe in Leipzig auch zwei Wohnungen gekauft und wir suchen für das Objekt eine neue gute Hausverwaltung. Hast Du da einen Tipp? Bei so vielen Wohneinheiten hier ist da ja vielleicht doch mal eine gute Hausverwaltung über den Weg gelaufen. 😉
Vielen Dank vorab für Deine Rückmeldung und weiterhin viel Erfolg!
beste Grüße
Andreas
vermietertagebuch meint
Ich habe in Leipzig nur Wohnungen und keine Häuser. Daher habe ich dort nur die WEG Verwaltungen.