von Mieteinnahmen leben

Kann ich von meinen Mieteinnahmen leben? (inkl. Steuererklärung 2017)




Vor zwei Wochen habe ich die Steuererklärung 2017 für meine Immobilien fertig gemacht. Darin kann ich genau sehen, was ich mit meinen Immobilien verdient habe, welche Ausgaben ich hatte und wie viel Gewinn am Ende übrigleibt.

 

Sicherlich sind viele Ausgaben auf Investitionen zurückzuführen und daher keine laufenden Kosten, aber trotzdem bekommt man ein gutes Gefühl, was die Immobilien an Cash abwerfen. Vor allem wenn man sich die Bruttoeinnahmen und die Nettoeinnahmen anschaut.

 

Wenn man sich parallel dazu die Frage nach der finanziellen Freiheit stellt und über passives Einkommen nachdenkt, dann kommt man zwangsläufig zu folgender Frage: Ab wann kann ich von den Mieteinnahmen leben?

 

Um die offensichtlichste Frage und Antwort gleich vorwegzunehmen: Im Moment kann ich von den Mieteinnahmen meiner 19 Wohnungen und meines einen Mehrfamilienhauses noch nicht leben. Das liegt an meinen hohen privaten Ausgaben und an der hohen Kreditbelastung der Immobilien.

 

Trotzdem möchte ich mir durchrechnen, unter welchen Szenarien das Leben von den Mieteinnahmen möglich wäre und welche Schritte dazu notwendig sind. Also eine kleine Prognose für die Zukunft.

Inhaltsverzeichnis
Meine Mieteinnahmen gemäß Steuererklärung 2017
Von meinen aktuellen Mieteinnahmen leben?
Ausblick in die Zukunft mit meinem Mieteinnahmen


Von Mieteinnahmen leben als Podcast zum Anhören (15:35 min)


Meine Mieteinnahmen gemäß Steuererklärung 2017

Anbei meine Mieteinnahmen für das Jahr 2017 gemäß der Steuererklärung. Dabei ist zu beachten, dass diese Steuererklärung erst geprüft und genehmigt werden muss. Allerdings habe ich aus meinen Erfahrungen 2016 viel gelernt und bin sehr zuversichtlich für die Richtigkeit in 2017.

 

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Zahlen meiner Steuererklärung 2017

Für meine ETW1 – ETW5 habe ich das erste vollständige Wirtschaftsjahr und daher sind alle dort aufgezählten Kosten reine Bewirtschaftungskosten. Für die ETW6 – MFH1 habe ich darüber hinaus noch Investitionskosten, da ich diese Immobilien erst im Jahr 2017 gekauft habe. Ein Teil dieser Kosten ist einmalig und muss bei der Prognose für kommende Jahre rausgerechnet werden.

Diese Unschärfe wird es jedes Jahr geben, in dem ich mich auf Wachstumskurs befinde und weitere Investitionen tätige.

 

Meine 6 Turbos für Immobilien Investments
Meine 6 Turbos für Immobilien Investments

Außerdem sind die Zahlen aus der Tabelle die rein steuerliche Betrachtung. Die Tilgung ist ein realer Kostenfaktor, fließt aber in die Berechnung von oben nicht mit ein. Überschlagsmäßig kann man die Tilgung aber mit der Abschreibung gleichsetzen, da diese nur ein kalkulatorischer Wert ist.
Die genaue Summe der kompletten Tilgung im Jahr 2017 betrug 10.995,28 €.

Aus der Tabelle ist zu entnehmen, dass meine Immobilien in Summe einen Gewinn von 11.368,87€ gemacht haben (ohne Tilgung). Dazu kommen weitere Investitionskosten in Höhe von 5.800,75€, welche keiner Immobilie direkt zugeordnet werden können, aber ich trotzdem in Abzug bringen kann. Zum Beispiel Gutachter für nicht gekaufte Objekte, Porto, Telefon und so weiter.

 

Also ergibt sich ein Gewinn von 5.568,12€ für das Steuerjahr 2017. Diesen Gewinn kann ich mit meinem Verlust aus 2016 in Höhe von 9.742€ gegenrechnen, sodass ich dieses Jahr wieder bei einem zu versteuernden Einkommen von 0€ liege und einen weiteren Verlust von 4.173,88€ in das Jahr 2018 fortschreiben kann.

 

Des Weiteren ist anzumerken, dass nicht meine kompletten Investitionskosten für 2017 aufgeführt sind. Einige Kosten wie Makler, Grunderwerbssteuer, Fahrtkosten und Teile des Notars kann ich nicht direkt komplett als Kosten absetzen, sondern muss sie über 40 Jahre mit 2,5% beziehungsweise über 50 Jahre mit 2% abschreiben.

 

Insgesamt hatte ich einmalige Kaufnebenkosten in Höhe von 20.994,50€ zu bezahlen.
Aus steuerlicher Sicht kann ich sagen, dass ich 15.804,38€ Cash gemacht habe (11.368,87€ Gewinn – 5.800,75€ Allgemeinkosten + 10.236,26€ Abschreibung), da ich keine Steuer zahlen muss und die Abschreibung nur ein kalkulatorischer Wert ist (also in der Rechnung wieder addiert wird). Zuzüglich des Vermögensaufbaus von 10.995,28€ wäre das ein Jahresgewinn von 26.799,66€. Im Monat wären das 2.233,30€.

 

Das entspricht in Deutschland einem Arbeitnehmer-Brutto-Gehalt von rund 3.700€ und wäre rund 23% über dem Durchschnitt aller Arbeitnehmer in Deutschland. Das deutsche Durchschnittsgehalt für Vollzeitbeschäftigte lag 2017 laut Focus bei knapp über 3000 Euro. Inklusive Azubis und Teilzeitbeschäftigte sinkt es auf 2500 Euro.

 

Lies: Focus Durchschnittsgehalt

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Urlaub in Kolumbien

 

Jetzt könnte ich sagen: „Super! Ich verdiene mit meinen Immobilien bereits jetzt mehr als der Durchschnitt der Arbeitnehmer in Deutschland und kann mich bescheidend lebend zur Ruhe setzen.“ Allerdings sprechen drei Punkte gegen diese These:

  • In dem oben ausgerechneten Monats-Cash ist die Tilgung mit inbegriffen. Sie erhöht zwar monatlich mein Vermögen, aber steht mir nicht für andere Ausgaben zur Verfügung
  • In 2017 musste ich keine Steuer zahlen. Wenn der Cash so bleibt und ich nicht weiter investiere, dann habe ich in den Folgejahren weniger Ausgaben zum Gegenrechnen. Also müsste ich von meinem Cashflow noch Steuern zahlen. Bei 27.000€ Cash müsste man rund 5.000€ Steuern zahlen.
  • Mit 2.233€ kann eventuell der Durchschnittsdeutsche leben, ich allerdings nicht. Ich habe einen gewissen Lebensstandard und den möchte ich halten. Und der liegt irgendwo zwischen 2.500€ – 3.000€, stark abhängig von Wohnsituation, Auto und Reisen.
  • In 2017 fielen einige kleine Reparaturen an. Es gab aber keine größeren Reparaturen oder Modernisierungen. Sollten diese kommen, fressen diese ein großes Loch ins Budget. Dafür müssen weitere Rücklagen gebildet werden.
  • In 2017 hatte ich sehr wenig bis keinen Mietausfall. In Zukunft muss man dafür sicherlich einen Puffer einplanen. Profis sprechen von 10% – 20% der Kaltmiete.



 

Abschließend kann man sagen, dass das Jahr 2017 ein sehr erfolgreiches, aber kein repräsentatives Jahr war. Dies gilt übrigens für jedes Jahr, indem man sich auf Wachstumskurs befindet und weiter investiert. Demzufolge muss man auf Grund der aktuellen Zahlen auf Rechenmodelle und Kalkulationen für die Zukunft zurückgreifen. Das machen wir im nächsten Kapitel.

 

Einzig den Nettovermögenszuwachs kann man für 2017 berechnen. Meinem Jahresgewinn von 26.799,66€ stehen zusätzlich die Kaufnebenkosten meiner Immobilien von 20.994,50€ gegenüber. Demnach habe ich mein Vermögen um 5.805,16€ gesteigert. Hört sich nicht besonders viel an, ist aber bei einer Reinvestitionsquote von über 80% kein Wunder.


Von meinen aktuellen Mieteinnahmen leben?

Wie im ersten Kapitel beschrieben, ergaben meine Zahlen aus der Steuererklärung 2017 eine grobe Richtung für die Beantwortung der Frage, ob ich von Mieteinnahmen leben kann. In dieser Betrachtung waren aber alle Investitionskosten inkludiert und deshalb war die Aussage wenig zielführend. Außerdem wurden einige meiner Immobilien nur teilweise betrachtet, da sie unterjährig gekauft wurden.

 

In der nächsten Betrachtung kommen die aktuellen Zahlen aller meiner Immobilien auf den Tisch. Diesmal auf ein ganzes Jahr hochgerechnet und ohne weitere Investitionskosten mittels Neukauf von Objekten.
In meiner Immobilienübersicht habe ich alle Zahlen und Fakten meiner Objekte hinterlegt.

 

Lies: Mein Immobilienportfolio

 

Momentan erwirtschaften meine Immobilien eine Warmmiete von 9.827€. Von dieser Warmmiete geht der Kredit (3.853€) und das Hausgeld (3.565€) ab. Es bleiben also 2.409€ übrig.

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Cashflow meiner Immobilien

Wenn man alle Rücklagen und Risikopuffer weglässt, ergibt das ein zu versteuerndes Einkommen von 2.865€ monatlich und somit 34.380€ jährlich (Warmmiete – Zinsen – Hausgeld – Abschreibung). Das ergibt laut Steuertabelle 7.697€ Steuern, also 642€ monatlich.

 

Demzufolge hätte ich einen monatlichen Überschuss von 1.767€ (9.827€ – 3.853€ – 3565€ – 642€).
Als Single mit einer kleinen Wohnung und ohne Auto lässt sich damit in einer deutschen Stadt gut leben. Das entspricht ungefähr 2.700€ Brutto eines Arbeitnehmers in Deutschland, wobei die Krankenkasse noch dazu kommt.

 

Allerdings ist dies ebenfalls eine einfache Milchmädchenrechnung, da weder Reparaturen noch Mietausfall berücksichtigt werden. Sehr konservative Investoren rechnen für beides jeweils 20% der Kaltmiete. In meinem Fall wären das 1.486€ Rücklage für Instandhaltung und 1.486€ für Mietausfall. Jeweils beides würde einzeln den Cashflow nahezu gegen null drücken. Beides zusammen würde meinen Cashflow negativ werden lassen.

 

Von etwas optimistischeren Investoren hört man eine Mietausfallquote von 10% und die Berechnung der Instandhaltungsrücklage gemäß der Peterssche Formel.

 

Peterssche Formel: Herstellungskosten pro qm² x 1,5 / 80 = jährliche Instandhaltungskosten pro qm²
Die Herstellungskosten meiner Immobilien liegen gesamthaft bei 1.118.444€, was bei dem Anwenden der Peterssche Formel eine Rücklage von 16,83€ pro qm² wären. Das entspricht einer jährlichen Rücklage von 20.970,82€ und monatlich 1.747,57€.

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Rücklagen meiner Immobilien laut Peterssche Formel

Laut dieser Formel müsste ich also 20.971€ pro Jahr an Rücklagen bilden. Momentan bilde ich über die Hausgeldzahlung bereits Instandhaltungsrücklagen für die Eigentumswohnungen in Höhe von 4.199€. Diese kann ich von den 20.971€ abziehen, da ich sie bereits über das Hausgeld zahle. Demnach muss ich nur noch 16.766€ jährlich und 1.397€ monatlich zurücklegen.

 

Diese Summe ist, wie gesagt, nur die Instandhaltungsrücklage. Sollten wirklich Leerstand oder Reparaturen anfallen, dann werden diese aus der Rücklage bezahlt. Das hat wiederum den Vorteil, dass ich mehr Kosten habe und weniger Steuer zahlen muss. Im Extremfall würden die monatlichen Steuern von 642€ auf 0€ sinken, da der Jahresgewinn auf 5.820€ und somit unter die Steuerfreigrenze fällt.

 

Wenn ich alles zusammenzähle, dann komme ich auf folgende Rechnung:

  • Warmmiete 9.827€
  • Kreditrate 3.853€
  • Hausgeld 3.565€
  • Instandhaltungsrücklage 1.397€
  • Mietausfall 983€ (10% der Warmmiete)
  • Steuern zwischen 642€ und 0€

Der Gewinn pro Monat bewegt sich dann zwischen 29€ und 1.767€, je nach Mietausfall und anfallenden Reparaturen. Wie man sehen kann, ist die Schwankungsbreite enorm und man brauch definitiv mehr Puffer, um beruhigt von den Mieteinnahmen leben zu können.

 

Als nächsten betrachten wir die Rechnung, wenn das Portfolio bereits abbezahlt wäre und kein Kredit mehr drauf liegen würde. Dann steht die folgende Rechnung im Raum:

  • Warmmiete 9.827€
  • Hausgeld 3.565€
  • Instandhaltungsrücklage 1.397€
  • Mietausfall 983€ (10% der Warmmiete)
  • Steuern zwischen 1.334€ – 373€

 

Wenn alles glatt läuft und ich weder Mietausfall noch Reparaturen habe, dann komme ich auf einen Cashflow von 4.928€. Wenn ich dagegen den maximalen Mietausfall und die maximalen Reparaturen habe, dann komme ich auf 3.509€. Die Spanne ist also wieder sehr weit und die Wahrheit liegt irgendwo dazwischen.


Ausblick in die Zukunft mit meinem Mieteinnahmen

Mit einem Einkommen von 3.509€ – 4.928€ netto kann man sehr gut leben und die Füsse hochlegen. Naja, fast. Die Reparaturen wollen schließlich überwacht und organisiert werden. Demzufolge wäre nur noch die Kleinigkeit des Abtragens eines Kredites in Höhe von 1.069.456€ zu erledigen. 😉

 

Laut meiner Haushaltsrechnung benötige ich momentan monatlich 3.556€ zum Leben, wobei diese Preise auf mein Leben in der Schweiz gemünzt sind. In Deutschland lande ich eher bei 2.800€, solange ich noch mein Auto abzahlen muss.

 

Als weiteren Punkt muss man bedenken, dass ich nicht nur von den Mieteinnahmen leben will, sondern zusätzlich weiterwachsen und investieren will. Sei es in weitere Immobilien, P2P-Kredite oder meinen Blog. Ich rechne mit 2.000€ monatlich für weitere Investitionen.

 

Wenn ich 2.800€ zum Leben brauche und im Optimalfall 4.928€ an Einkommen hätte, wäre meine Rechnung bereits komplett und ich müsste nur noch den Kredit abzahlen. Im schlechtesten Fall habe ich nur 3.509€ Einkommen und es fehlen noch 1.300€ für mein Investitionsbudget.

 

Auch wenn ich mit P2P-Einnahmen und Blogeinnahmen von jeweils 500€ rechne, brauche ich noch weiteren Cashflow aus Immobilien, um meine mittelfristige Planung erfüllen zu können. Alternativ kann ich auch meine Kosten senken und somit mein Budget für meine Lebenshaltungskosten senken. Allein das abgezahlte Auto würde mein Budget um 750€ entlasten.

 

Egal wie man es dreht und wendet, ich muss meine Entwicklung weiter vorantreiben. Wenn ich beispielsweise mein ganzes Jahresbudget von 54.000€ in das Abbezahlen der Immobilien stecken würde (30.000€ aus Arbeitseinkommen, 6.000€ aus dem Blog, 6.000€ aus P2P-Krediten, 12.000€ aus Immobilien), dann würde es fast 20 Jahre dauern, um meine Schulden abzuzahlen.

 

20 Jahre sind eine lange Zeit und so lange will ich nicht warten. Also bleibt nur die Strategie des weiteren Wachstums übrig, wie ich sie in meinem Artikel zum Privatier bereits beschrieben habe.

Lies: Privatier mit 38 – nie wieder arbeiten müssen


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12 Kommentare

    1. Nein, in dem Hausgeld ist nur die IHR für das Gemeinschaftseigentum.
      Für das Sondereigentum lege ich extra 50 Cent pro qm² und pro Monat zurück.

  1. Frage: Seit wann ist AfA eine Einnahme? Das es kalkulatorisch, also ein rein steuerlicher Aufwand ist, ok. Aber mit Abschreibung kann man nicht wie mit einer Einnahme(!) hantieren, da man für diese nichts kaufen kann. Die Hinzurechnung oben macht die Rechnung schöner aber nicht objektiv richtiger. Schließlich werden die Immobilien älter und renovierungs/instandhaltsunbedürftiger. Das drückt die AfA aus. Oder sehe ich etwas nicht?

    Gegenbeispiel: Du kaufst eine Maschine Nutzungsdauer 10 Jahre, keine Einnahmen, rechnest Du Dir dann auch 1/10 des Kaufpreises als Einnahme hinzu p.a.?

    Der betroffene Abschnitt:

    „Insgesamt hatte ich einmalige Kaufnebenkosten in Höhe von 20.994,50€ zu bezahlen.
    Aus steuerlicher Sicht kann ich sagen, dass ich 15.804,38€ Cash gemacht habe (11.368,87€ Gewinn – 5.800,75€ Allgemeinkosten + 10.236,26€ Abschreibung), da ich keine Steuer zahlen muss und die Abschreibung nur ein kalkulatorischer Wert ist (also in der Rechnung wieder addiert wird). Zuzüglich des Vermögensaufbaus von 10.995,28€ wäre das ein Jahresgewinn von 26.799,66€. Im Monat wären das 2.233,30€.“

    1. Ich dem von dir zitierten Satz war der steuerliche Gewinn 11.368,87€. Dort war aus steuerlicher Betrachtung die Abschreibung in Höhe von 10.236,26€ inbegriffen.
      Da diese Abschreibung aber nur kalkulatorisch und nicht Cashflow wirksam ist, muss ich sie beim Endergebnis wieder drauf rechnen. Alternativ mache ich eine komplett neue Rechnung und lasse die Abschreibung bei der Cashflowberechnung draußen (nur als Nebenrechnung für die Steuer). Da ich aber nicht alles nochmal neu rechnen wollte, habe ich die Steuerberechnung genommen und die AFA einfach wieder drauf gerechnet.

  2. Hi Alexander, ich lese deinen Blog echt gerne und auch dieser Artikel war wieder sehr interessant. Ich bin gerade erst am Startpunkt mit meiner ersten Immobilie, möchte mich aber in eine ähnliche Richtung wie du entwickeln. Dein Vorgehen gefällt mir.
    Das Problem mit dem abbezahlen der Kredite um irgendwann wirklich finanziell frei zu sein steht natürlich im Raum. Meine Idee bisher war, das man bei einem entsprechenden Immobilienbestand nach mehrere Jahren die Möglichkeit hat, ein paar Immobilien mt der höchsten Wertsteigerung zu verkaufen um damit auch Kredite der anderen Wohnung abzulösen. Voraussetzung ist natürlich das man ein paar Perlen hat die man günstig bekommen und gut aufgewertet hat. Das ist zumindest mein Gedanke um die Kreditlast dann irgendwann zu senken. Und das sogar relativ schnell.
    Grüße
    Pascal

    1. Hallo Pascal,

      das ist eine gute Vorgehensweise. Dann muss man nur 10 Jahre warten, bis die Haltefrist vorbei ist. Ansonsten zahlt man dicke Steuer. Trotzdem kann das ein guter Plan sein und ich werde drüber nachdenken.
      Allerdings müsste ich dafür noch 8 Jahre warten. Solange wollte ich eigentlich nicht warten. Dann lieber nach 5 Jahren Umschulden, Refinanzieren und auf bessere Konditionen hoffen.

  3. Der Beitrag verdeutlicht sehr schön, welchen Einfluss die getroffenen Annahmen auf die zu erwartende Rendite haben. Gibt es einen Grund, warum deine Instandhaltungsrücklage für dein Sondereigentum „nur“ 0.5€ pro Quadratmeter und Monat beträgt? Ich habe schon Empfehlungen von einem oder anterhalb Euro gelesen.

    Wie schätzt du die wirtschaftliche Restnutzungsdauer deiner Immobilien ein? Deine Berechnungen belegen, dass du durch die Mieteinnahmen Kredit und Instandhaltung bezahlen kannst. Nun ist die Instandhaltung ja nur die Aufrechterhaltung des Ist-Zustands – siehe Mietrecht – und keine Modernisierung. Das Gebäude wird älter und entspricht irgendwann nicht mehr den modernen Standards und hat eine Restnutzungsdauer von null. Dieser Tatsache tragen deine Berechnungen bisher nicht Rechnung.

    1. Hallo Peter,

      bisher fahre ich mit den 50 Cent pro qm² pro Monat ganz gut. Sollte ich damit in Probleme kommen, werde ich den Betrag erhöhen. Über Modernisierungen habe ich mir noch nicht so viele Gedanken gemacht. Bis auf einmal Bodentausch und einmal komplett Malern hatte ich noch nichts grösseres. Eventuell werde ich dann mit meiner Bank über einen Modernisierungskredit sprechen. Puffer für diesen Kredit haben alle meine Objekte genug.

      Viele Grüsse,
      Alexander Raue

      1. Vielen Dank für deine Antwort. Wenn ich ehrlich bin, ist es genau diese Ungewissheit über die Höhe von Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungs- und Moderniesierungskosten, sowie Wertverlust, welche mich (bisher) von einem direkten Immobilieninvestment abhalten. Bei Aktien oder Anleihen kann ich diese Risiken besser einschätzen oder einfacher diversifizieren.

        Ich werde einfach das Gefühl nicht los, dass nach Abzug von Bewirtschaftungskosten, Kapitaldienst, Instandhaltung & Modernisierung, Grunderwebststeuer, usw., am Ende für all den Aufwand nicht viel übrig bleibt. Dein Artikel zeigt ja sehr schön, wie bereits kleine Änderungen der Annahmen die komplette Rendite auffressen.

        Es kann gut sein, dass ich die Werttreiber eines solchen Investments nicht korrekt einschätze, aber letztendlich wird die Rendite ja vom Kaufpreis bestimmt. Sind hier wirklich noch echte Schnäppchen zu machen oder wissen andere Marktteilnehmer mehr als ich? Wie effizient sind Immobilienmärkte?

  4. Hast Du Dich mal steuerlich beraten lassen? Wenn ich es richtig sehe aus Deinen Angaben bist Du in Deutschland mit Deinen Mieteinkünften beschränkt steuerpflichtig. Die Aussage: „da der Jahresgewinn auf 5.820€ und somit unter die Steuerfreigrenze fällt“ ist m.E. unzutreffend, da § 50 Abs. 1 S. 2 EStG genau dies verhindert, da der Grundfreibetrag einkommenserhöhend zugrechnet wird und Du damit ab dem 1. Euro (nach Verlustabzügen) steuerpflichtig bist…

    1. Ja, ich bin mit der beschränkten Steuerpflicht bewusst. Meine Aussage mit der Steuerfreigrenze gilt für den Fall, wenn ich nicht mehr in der Wachstumsphase bin und wieder in Deutschland lebe 😉
      Trotzdem danke für das aufmerksame Lesen und die Anmerkung 🙂

  5. Herr Raue,
    mit grossem Interesse verfolge ich ihre Blog-Beiträge schon seit geraumer Zeit. Vielen Dank für erst mal für Ihre tollen Beiträge. Mir drängt sich immer wieder eine Frage auf: Die Rechnungen bzgl. des Cashflows ihrer Immobilen sind doch sehr mit Vorsicht zu geniessen. Die Zahlen ihrer Steuererklärung machen doch recht deutlich, dass Sie jetzt über 1 Million Schulden haben, aber de facto aufgrund Ihrer Investitionskosten noch gar keinen Gewinn im Immobilienbereich gemacht haben. Der Wert einer Immobilie schwankt – die Wertentwicklung kann nicht vorausgesagt werden, ebenso wenig die Kosten für Mietausfall und Reparaturen, wie Sie schon feststellen mussten. Die Rendite, die sie am Ende (langfristig) erwirtschaften ist unkalkulierbar und kann durchaus aufgrund ihrer 100%-Finanzierung desaströs negativ sein. Der Mieter wird immer nur einen Teil ihres Kredits abbezahlen. Wenn denn eine Bank mitmachen würden, wäre es nicht sinnvoller z.B. mit Crowdinvesting 5-7% jährliche Rendite einzufahren? Dann wäre das Ziel eines passiven Einkommens mit wesentlich weniger Aufwand & Risiko schon erreicht.

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