Endlich ist es so weit! Mein letzter Immobilienkauf ist 9 Monate her. Zwischendurch hatte ich eine Pause zur Konsolidierung gemacht und danach einfach keine passenden Immobilien für mein Portfolio gefunden.
Letzte Woche habe ich mein neues Mehrfamilienhaus mit 7 Wohneinheiten beurkundet. Das Haus hat eine Bruttorendite von 14,1% (Faktor 7), liegt aber am A**** der Welt. Daher war eine sehr intensive Betrachtung des Rendite-Risiko-Verhältnisses nötig.
In diesem Beitrag werde ich beschreiben, wie ich das Haus gefunden habe, wie die detaillierte Kalkulation aussieht, wie die Besichtigung und die Finanzierung liefen und welche ausgiebigen Gedanken ich mir zum Risiko gemacht habe. Außerdem gab es einen sehr erfreulichen Bonus während der Kaufpreisverhandlungen.
Viel Spaß beim Lesen!
Inhalt
2) So sind die Eckdaten und die Kalkulation
3) Besichtigung und Finanzierung
4) Erfreuliche Ereignisse bei den Verhandlungen
So habe ich es gefunden
Wenn du meinen Blog schon etwas länger folgst, dann weißt du, dass ich 95% meiner Immobilien online finde. Mein Netzwerk ist noch nicht groß genug, um jede Woche mit Off-Markets Deals überschüttet zu werden.
Für die Onlinesuche benutze ich das Tool ImmoMetrica, da man dort direkt nach Quadratmeterpreis oder Rendite filtern kann. Daraus leitet man Suchagenten ab und lässt sich Beispielweise nur die 10% Immobilien seiner Stadt zuschicken. Mehr Infos zu dem Tool gibt es unter folgendem Review:
Lies: Mein Review zum Tool ImmoMetrica
Dieses Tool hat am 13.12.2019 eine neue Immobilie entdeckt, die in meinen erweiterten Suchradius passt. Ein Mehrfamilienhaus in Sachsen mit mindestens 10% Rendite. Mein Suchradius ist etwas größer, sodass ich mehr Objekte finde. Natürlich muss ich dann mehr aussortieren, dafür eröffnen sich aber öfter gute Chancen.
Dieses 7er Mehrfamilienhaus liegt in Geringswalde. Jetzt werden die Unwissenden erstmal Google, wo dieses Kaff liegt und die Wissenden eventuell die Hände über dem Kopf zusammenschlagen. Geringswalde hat rund 4.800 Einwohner und liegt genau im Dreieck zwischen den drei großen Städten in Sachsen (Leipzig, Dresden, Chemnitz). Ob das gut oder schlecht ist, besprechen wir im letzten Kapitel dieses Beitrages.
Dieses Haus liegt in der Pampa, was für viele Investoren ein No-Go ist. Damit verletzt es auch eins meiner 4 Grundkriterien für meine Immobiliensuche (hier die Lage) und ich muss das Objekt daher genau analysieren. Wenn eins meiner vier Grundkriterien verletzt ist, dass ist das noch nicht schlimm. Erst ab zwei wird es für mich zum No-Go.
Anschauen: Die 4 wichtigsten Grundkriterien für den Immobilienkauf
Das Mehrfamilienhaus liegt also am A**** der Welt und somit geht ein hohes Wiedervermietbarkeitsrisiko einher. Daher habe ich das Objekt anfangs nur nebenbei geprüft, da ich nebenbei noch andere, viel interessantere Immobilien in der Prüfung hatte.
Ich schickte meine Standartanfrage für Mehrfamilienhäuser an den Makler und forderte weitere Unterlagen für die Kalkulation an. Dieses Anschreiben stelle ich übrigens in meinen VermieterTools zur Verfügung.
VermieterTools: Musteranschreiben, Vorlagen und Excels für Vermieter
Die ersten Dokumente kamen eine Woche später am 19.12. Daran konnte ich schon sehen, dass ich anscheinend der Erste war, die Nachfrage nicht so hoch ist und die Unterlagen erst aufbereitet werden mussten. Gut für mich, da wenig Nachfrage wenig Konkurrenz bedeutet.
So sind die Eckdaten und die Kalkulation
Vorweg muss ich sagen, dass sich die Kalkulation im Laufe des Kaufprozesses noch etwas geändert hat, da noch ein paar Sachen passiert sind. Anbei das Exposé mit den ersten Grundzahlen.
Im Exposé wird von 19.200€ Soll-Miete und 175.000€ Kaufpreis gesprochen. Das wären erstmal knapp 11% und hört sich ganz gut an. Allerdings weiß ich, dass die Makler die Sollmiete immer sehr hoch ansetzen, um die Immobilie aufzuhübschen. Daher lasse ich mir als erstes die Mieterliste schicken und berechne mir die Soll-Miete selber anhand des Mietspiegels. Als Mietspiegel wird 4,5€/m² angegeben, also rechne ich mit 239€ Kaltmiete für die beiden leeren Wohnungen
Als Ergebnis kommt eine Bruttorendite von 10,1%, eine Nettorendite von 2,8%, Eigenkapitalrendite von 55,7% und ein monatlicher Cashflow von 448€ raus. Das sah für mich auf den ersten Blick ganz vernünftig aus, da ich auch meine wichtige Promillegrenze erreiche. Das heißt, der monatliche Cashflow ist höher als 1 Promille vom Kaufpreis.
Download: Mein kostenloses Immobilien Kalkulations Tool
Außerdem habe ich geschaut, wann die letzten Mieter eingezogen sind, um ein wenig die Wiedervermietbarkeit abzuschätzen. Wenn man nur Mieter drin hat, die bereits 30 Jahre dort wohnen, zeigt das eine gute Konstanz, aber man weiß nicht, ob heute auch noch neue Mieter einziehen würden. Allerdings waren die letzten Mieter 2018 und 2019 eingezogen, also war das ok.
Was mir allerdings zu bedenken gab, war die Tatsache, dass die Mietpreise weiter runter gingen und nicht an die 4,5€ vom Mietspiegel ran kamen. Außerdem konnte ich in Immometrica sehen, dass die Neuvermietungzeit 109 Tage entspricht. Wenn also jemand auszieht, dann braucht man 3 Monate für einen neuen Mieter. Zuzüglich Kündigungsfrist.
Nach dieser ersten Kalkulation war ich zwiegespalten für das Objekt. Die Rendite war gut, aber das Wiedervermietbarkeitsrisiko für die Lage war ebenfalls hoch. Daher entschied ich mich das Objekt weiter zu verfolgen, aber keine hohe Priorität zuzuweisen. Ich beauftragte meinen Gutachter für die Besichtigung und schickte meiner Bank die Unterlagen mit Bitte um Prüfung der Finanzierbarkeit.
Lies: Gutachter deutschlandweit buchen
Besichtigung und Finanzierung
Durch die Weihnachtsfeiertage und Silvester ist das Mehrfamilienhaus in Vergessenheit geraten. Erst 4 Wochen später am 14.1. erreichte mich die Mail vom Gutachter, dass die Besichtigung stattgefunden habe und ich die Unterlagen am nächsten Tag erhalten. Ich dachte nur:» Huch, da war ja was».
Am nächsten Tag schaute ich mir die Unterlagen vom Gutachter an und bekam ein gutes Bild vom Haus. Zusätzlich telefonierte ich mit dem Gutachter und er bestätigte mir, dass das Haus gepflegt und in einem guten Zustand sei. Es sei alles immer vorbildlich instandgehalten wurden, es gibt keinen Reparaturstau und es muss nichts gemacht werden. Lediglich das Dach muss mittelfristig neu gemacht werden, da es schon etwas älter ist.
Die beiden leeren Wohnungen sahen auch in Ordnung aus und standen zur Vermietung. Oft ist es so, dass leere Wohnungen deswegen leer stehen, weil sie noch renoviert werden müssen. Das muss man dann beim Kaufpreis einpreisen und kann eventuell bei der Bank mitfinanziert werden.
Meine Bank brauchte mit der Angebotserstellung für die Finanzierung ebenfalls etwas länger, da sie noch die Auswirkungen von Eintragungen im Grundbuch prüfen musste. Dem Nachbar stand ein Einfahrtsmitbenutzungsrecht zu und die beiden Verkäufer (jeder ½ Anteil) hatten ein gegenseitiges Vorkaufsrecht.
Am 5.2. antwortete mir meine Bank erneut mit folgender Antwort: «Ich konnte mit unserer Gutachterin Rücksprache halten, eine Beleihung trotz des Vorkaufsrechts ist möglich, jedoch mit einem Abschlag im Beleihungswert verbunden. Hier wäre maximal die Finanzierung des Kaufpreises möglich.»
Anschauen: Reich mit Immobilien nur durch 100% Finanzierung?
Das war für mich in Ordnung, da ich keine anstehenden Sanierungsarbeiten hatte, die ich mitfinanziere. Ich hatte kurz überlegt das Dach sofort zu machen und gleich mitfinanzieren zu lassen. So muss das ein Weilchen warten oder ich finanziere das später über einen Modernisierungskredit.
Die Finanzierung war für ein Objekt in dieser Lage gut, da ich einen Zins von 1,32% und Tilgung nur 2% bekam. Ich hatte ehr mit 2,5% oder 3% Tilgung gerechnet. Die Gesamtlaufzeit des Kredites wurde auf 38 Jahre ausgelegt, was wieder mal zeigt, dass die Aussage «Finanzierung nur bis zur Rente» ein Gerücht ist. Bei 38 Jahren Laufzeit wäre ich 74 Jahre alt…
Anschauen: Immobilienfinanzierung nur bis zur Rente?
Als der Notartermin immer näher rückte, wurde ich doch etwas unruhiger. Die Bank hatte sich eine Weile nicht gemeldet und die Kreditverträge lagen mir immernoch nicht vor. Die Bank war telefonisch nicht zu erreichen. Ich hatte Angst, dass sich evententuell der Corona Virus in der Bank ausgebreitet hatte und mein Antrag einfach liegen blieb.
Drei Tage vor Notartermin konnte ich meine Sachbearbeiterin endlich erreichen und sie sagte mir, dass es ein kleines Problem mit der Finanzierung gibt. Durch die neue Finanzierung rutsche ich bei dieser Bank über die 750.000€ Grenze an Gesamt-Darlehen bei der Bank und damit in die Geschäftskundenabteilung. Dadurch werde ich zum Risikokunden und muss doppelt geprüft werden. Dadurch zieht sich die Prüfung länger hin.
Toll. Sowas hört man gerne, wenn in 3 Tagen der Notartermin ist. Leider kam die Grippewelle und die Ferienzeit genau zu dieser Zeit, wodurch sich die Prüfung hinzog. Ich machte nochmal etwas Druck und die Bank wollte sich dann schneller entscheiden.
Erfreuliche Ereignisse bei den Verhandlungen
Nachdem ich das Angebot von der Bank vorliegen hatte, wollte ich mit dem Verkäufer über das weitere Vorgehen sprechen. Für mich war das Haus interessant und der Verkäufer meinte, dass er zusätzlich noch gute Nachrichten hatte.
Während des Telefonats stellte sich raus, dass eine Mieterin vom 2.OG auf Grund von Schwangerschaft in das EG zieht und die dann beiden leeren Wohnungen im 2.OG erfolgreich an Monteure vermietet werden konnten. Dabei wurde ein normaler, unbefristeter Vertrag mit der Hausverwaltung abgeschlossen und die Hausverwaltung kümmert sich um die Vermietung an die Monteure.
Der Mietvertrag hat zwar nur eine Kündigungsfrist von einem Monat, aber die Miete beträgt pauschal 500€ Kalt zuzüglich 150€ Nebenkostenpauschale. Somit bekomme ich für die beiden Wohnungen 9.50€/m² anstatt den üblichen 4,50€/m², also das doppelte. Und ich habe nichts mit gewerblicher Vermietung am Hut, da die Verwaltung zwischen vermietet. Sehr geil!
Dafür wurden die beiden Wohnungen von den Verkäufern für rund 10.000€ möbliert, was sie kostenlos an mich weitergeben und im Kaufpreis enthalten ist. Außerdem konnte ich noch verhandeln, dass die Verkäufer die Maklerprovision übernehmen. Somit konnte ich die Kaufnebenkosten von 20.238€ auf 9.825€ reduzieren. Damit ergibt sich folgende, neue Kalkulation:
Die neuen Zahlen sehen echt bombastisch aus:
- Cashflow von 448€ auf 774€ (+72%)
- Bruttorendite von 10,1% auf 14,1% (+39%)
- Nettorendite von 2,8% auf 5% (+75%)
- Eigenkapitalrendite von 55,7% auf 178,6% (+220%)
Die neue Kalkulation sieht sehr gut aus und die guten Zahlen helfen dabei, das hohe Risiko auszugleichen.
Abwägung Risiko & Rendite
Auf der einen Seite habe ich mit dem Haus einen guten Cashflow, das Haus ist voll vermietet und es gibt keinen Reparaturstau. Auf der anderen Seite ist die Lage sehr weit draußen und mit Monteursvermietung habe ich kaum Erfahrungen. Ich stufe bewusst das Risiko als hoch ein und gehe es nur deswegen ein, weil ich eine hohe Rendite habe und damit viele Probleme auffangen kann. Außerdem kostet mich das Haus nur 9.825€ an Eigenkapital, was ebenfalls für diesen Cashflow sehr überschaubar ist.
Trotzdem ist dieses Investment sehr risikoreich und ich werde Vorkehrungen treffen, die das Risiko minimieren. Als erstes ist das Risiko der Wiedervermietbarkeit zu nennen. Was passiert, wenn ein Mieter auszieht. Wie finde ich schnell einen Mieter. Schließlich dauert die Neuvermietung lauf Immoscout 3 Monate.
Aktuell stehen 12 leere Wohnungen bei Immoscout zur Vermietung. Die letzte mir vorliegende Statistik von 2011 zeigt 2.523 Wohnungen in Geringswalde. Das entspricht eine Leerstandsquote von 0.47%. Diese Zahlt scheint mir sehr gering, eventuell mache ich bei der Berechnung etwas falsch. Wenn jemand einen Fehler sieht, schreibts bitte in die Kommentare.
Für die Bevölkerungsstatistik finde man kaum was zu Geringswalde, also nehme ich die von der nächst grösseren Stadt Rochlitz (10km westlich). Laut Statistik der Rochlitz ist der natürliche Saldo negativ. Die Bevölkerung geht um 15% bis zum Jahr 2030 zurück. Der Wanderungssaldo ist aber leicht positiv.
Das heißt, der Wohnungsbedarf wird in Zukunft weiter zurück gehen, aber trotzdem wird es immer Leute geben, die eine neue Wohnung brauchen. Allerdings haben diese Interessenten die freie Auswahl, da das Angebot die Nachfrage übersteigt. Somit steigt wie beschrieben das Wiedervermietbarkeitsrisiko.
Allerdings kann ich das positiv beeinflussen, indem ich die Wohnung mit der besten Ausstattung vor Ort anbiete. Wenn man ein hohes Angebot und wenig Nachfrage hat, dann können sich die Mietinteressenten die Wohnung aussuchen. Dann nehmen sie entweder die billigste Wohnung, die mit der besten Lage oder die mit der besten Ausstattung.
Anschauen: Was mache ich bei Leerstand?
Durch den hohen monatlichen Überschuss kann ich dafür sorgen, dass ich eine Wohnung nach der anderen sehr gut ausstatten kann. Gerade ein hochwertiges Badezimmer, schickes Laminat und eventuell eine Einbauküche macht einiges her. Alternativ habe ich auch Spielraum mit der Höhe der Miete. Wenn ich auf Anhieb keinen Mieter finde, kann ich die Kaltmiete senken und mein Angebot attraktiver machen. Das geht natürlich nur, wenn man Spielraum im Cashflow hat und die Kalkulation nicht auf Kante genäht ist. Ich denke also, dieses Risiko ist in den Griff zu bekommen.
Das zweite Risiko ist das Dach. Laut Sachverständigen wird das Dach erst mittelfristig fällig, also bleibt genug Zeit zum Ansparen einer Rücklage. Ein Dach kann locker 15.000€ – 20.000€ kosten. Je nach Qualität und Kapazitäten der Dachdecker. Außerdem muss man immer ein Gerüst einplanen und eventuell treten bei der Dachdeckung bisher ungesehene Probleme auf.
Für die Abschätzung solcher Probleme habe ich noch keine Referenzerfahrung, da ich noch nie ein Dach neu eindecken musste. Im äußersten Notfall werden von heute auf morgen 20.000€ für ein neues Dach fällig und dafür braucht man Rücklagen. Diese Rücklagen habe ich und daher sehe ich mich hier abgesichert. Ein neues Dach für 20.000€ macht die Kalkulation der Immobilie nicht kaputt, es lässt nur die Rendite sinken. Demnach ist dieses Risiko für mich auch in Ordnung.
Das dritte Risiko ist, dass die Monteure keine Arbeit mehr haben, die Wohnungen kündigen und ich nur noch zum normalen Preis vermieten kann. Dann sinken der Cashflow und die Rendite (siehe Kalkulation 1). Allerdings ist die Rendite dann immer noch in Ordnung. Eventuell geht der ganze Cashflow dann ins Haus anstatt in meine Tasche, aber damit kann ich leben.
Natürlich könnte man jetzt sagen, dass alles auf einmal passieren wird. Allerdings wäre das schon sehr pessimistisch und mit solcher Einstellung dürfte man gar nicht in Immobilien investieren. Somit ist für mich das Chancen/Risiko-Verhältnis insgesamt positiv und ich freue mich auf das neue Haus.
Der Notartermin war am 5.3.2020 und die Nachgenehmigung durch den Verkäufer findet gerade statt. Nebenbei bemerkt bekomme ich durch dieses Mehrfamilienhaus 7 neue Wohnungen und bin dann bei 51 Wohneinheiten. Damit habe ich mein langfristig gesetztes Ziel erfüllt. Sogar deutlich schneller als ursprünglich geplant (4 Jahre anstatt 10 Jahre).
Lies: 50 Wohnungen in 10 Jahren.
Was hältst du von meinem neuen Immobilien Investment? Würdest du es auch kaufen oder würdest du das auf gar keinen Fall kaufen? Schreib es mir in die Kommentare. Ich bin gespannt!
Hans-Jürgen Seeger meint
Hallo Herr Raue,
vielen Dank für die ganzen Ausführungen.
Habe einiges dabei gelernt, obwohl ich schon viele Jahre in der Branche arbeite.
vermietertagebuch meint
Das freut mich sehr, dass ich auch „alten Hasen im Business“ noch etwas beibringen kann 🙂
Heiko meint
Hallo
ich habe mehrere MFHs in der Pampa zum Teil seit über 20 Jahren und damit bisher sehr gute Erfahrungen gemacht.
Die Rendite liegt bei mir bei 12% bis 20%.
Sehr wichtig ist meiner Erfahrung nach das man sich einen positiven Ruf als Vermieter erarbeitet.
In Dörfern/Kleinstädten kennt jeder jeden so das es sehr wichtig ist das die vorhandenen Mieter sich positiv über den Vermieter äußern (Reparaturen werden schnell u. problemlos erledigt, Haus wird instandgehalten, Grundstück wirkt gepflegt usw.). Dann ist
a) die Fluktuation sehr gering
b) ich bekomme Anfragen aus anderen Objekten die nicht richtig gepflegt werden ob nicht in meinen Objekten Wohnungen frei werden, da man dort gerne einziehen möchte.
Ich teile meistens den langjährigen Bestandsmieter mit wenn eine Wohnung frei wird (meist ist das sowieso schon bekannt) dann werden mir oft schon Interessenten genannt, die mich dann anrufen und für die Wohnung interessieren.
vermietertagebuch meint
Hallo Heiko, vielen Dank für diese wertvollen Informationen. Ich werde für das Haus eine Hausverwaltung einstellen und sie gemäß deinen Erfahrungen instruieren.
Ronny Böhnisch meint
Du fährst wirklich einen sehr heißen Reifen bei deinen Investments.
Der Standort ist für mich ein No-Go, selbst wenn da 20% Brutto am Objekt stehen würden. Ich kann mir nicht vorstellen dass du damit langfristig glücklich werden wirst. Sorry, für die ehrliche Einschätzung.
vermietertagebuch meint
Hallo Ronny, ich kann dich gut verstehen. Jeder Investor hat andere Kriterien an die Lage und den Standort. Schreibst du noch, was du als Hauptproblem siehst?
Ronny Böhnisch meint
Ich persönlich investiere nur in Städten mit ab ca. 20.000 Einwohnern. Diese Städte verfügen zumeist über Industrieansiedlungen, also Arbeitsplätze vor Ort. Hier in Sachsen kommt meiner Meinung nach noch die massive Überalterung dieser Klein- und Kleinststädte dazu. Die Mieten in Dresden, Leipzig und Chemnitz sind noch nicht so hoch als das junge Leute gezwungen wären sich aus finanziellen Erwägungen heraus Wohnraum in der Peripherie der großen Städte zu suchen.
Mir fehlt daher leider die Fantasie wie man dem aussterben der kleinen Orte Einhalt gebieten kann.
Es ist sicher Geschmackssache und wie andere Kommentare zeigen, gibt es auch Investoren die zufrieden mit Investitionen in der Pampa sind. Ich kaufe aber eindeutig lieber den 10-12 Prozenter in einer 20-25.000 Einwohner-Stadt als den 15-20 Prozenter in einem 5.000 Seelen Ort.
Chris meint
Sehr riskant, dafür die hohe Rendite. Hatte etwas ähnliches gekauft und im Laufe der Zeit sind u.a. die Mieter weggestorben und da keine Nachfrage bestand, hat sich der anfangs gute cf tiefrot gefärbt. Hatte allerdings auch den Tilgungsturbo gewählt, um in 15 Jahren durch zu sein, um so mein Risiko rasch wieder rauszunehmen. KP wie du zu 100% finanziert. Durch PV konnte ich etwas den roten cf kompensieren.
Übrigens lustig, ich habe genau wie du 51 EH.
Gut, daß du nicht gleich das Dach machst, denn sonst läufst du Gefahr zusammen mit anderen Aufwendungen die 15%-Grenze vom Gebäudewert innerhalb der ersten 3 Jahre nach Anschaffung zu überschreiten und kannst diese gesamten Aufwendungen dann nur über die Standard-AfA 2% abschreiben (Anschaffungsnahe HK). Wartest du die drei Jahre ab, dann frei wählbar über 2-5 Jahre linear abschreiben.
Wünsche dir mehr Glück, als ich mit meinen Pampa-MFH hatte.
Gebäudewert würde ich hier mit mehr als 80% von (KP+KNK) abschätzen, da der BRW dort recht gering sein wird, das Grundstück klein ist, und für den Gebäudeteil mit den THK x WF gerechnet wird. (typisierte Herstellungskosten)
Prüfe auch die noch folgende Berechnung zur Aufteilung des Kaufpreises durch das FA genau, weil hier die AfA für mindestens deine Objekthaltedauer festgezurrt wird.
vermietertagebuch meint
Danke für deine Einschätzung! Ich hoffe auch, dass es bei mir besser als mit deinem MFH läuft. Die die AfA Berechnung habe ich das Excel vom FA, welches auf den Cent genau rechnet. Da kann ich nix falsch machen 😉
Das Dach sollte erst in 10 Jahren kommen, aber so habe ich es auf dem Schirm.
Sternchen meint
Alexander, das hast du richtig gemacht mit dem Kauf! Das Dach wird erfahrungsgemäß erst in etwa 10 Jahren fällig. Es sieht zwar nicht schön aus, aber es wird dicht bleiben. Also erst mal die Mieteinnahmen auf die „Seite“ legen. Beim eigenen Haus mußt nicht, wie bei einer Eigentumswohnug das verlangte Hausgeld bezahlen. Rücklagen muß man trotzdem machen. Allerdings kann man bei notwendigen unerwarteten Arbeiten selber günstige Angebote einholen. Ich habe „Hilfswillige“ meist Handwerker die bereits für mich gearbeitet haben und vor Ort die sofort die von mir gewünschten Arbeiten ausführen, oder mir Anschriften von günstigen und zuverlässigen Handwerksbetrieben mitteilen. Die Rendite von Häusern ist bei weitem höher als bei Eigentumswohnungen. Die Ansprüche / Wünsche von Mietinteressenten sind oft etwas höher, wenn man diese erkennt, kann man bereits vor einem Kauf einer Immobilie abwägen ob diese Mietobjekte vor oder nach einer Renovierung / Sanierung für Miter interessant sind und sich somit besser und schneller vermieten lassen. Ob Wohnung oder EFH / MFH man muß sich den Wünschen / Vorstellungen von Mietern hereinversetzen, dann klappt das auch mit solventen Mietern.
vermietertagebuch meint
Danke für diese wertvollen Tipps! Ich werde mich ausgiebig mit der Hausverwaltung bei den Mietern erkundigen, um glückliche Mieter und einen guten Ruf im Ort zu bekommen.
rob meint
Hi Alex,
ein interessanter Kauf, die Lage ist wirklich nicht optimal, ca 1h von Dresden, Leipzig und Chemnitz entfernt, da kann man nicht vom Speckgürtel sprechen.
Dafür eine entsprechend höhere Rendite.
Wie die anderen bereits angemerkt haben kann das Problematisch werden, muss aber nicht, deine Wohnungen müssen nur besser sein als der Rest auf dem Markt
(schöne Bäder, Böden, Küchen).
Mit zwei und drei Raum Wohnungen sind das auch gute Größen für Single und Senioren.
Ein guter Ruf hilft hier wirklich viel weiter, ich habe erst seit kurzem ein MFH auch in einem kleinen Ort (ca. 2.300 Einwohner) welcher aber direkt an einer Autobahnanbindung liegt und dadurch aktuell sehr gefragt ist/kaum Leerstand hat. Ich habe aktuell den zweiten Mieterwechsel welcher voraussichtlich Problemlos über die Bühne geht. Über den Buschfunk hab ich bereits Anfragen für den dritten Wechsel bekommen, obwohl der Mieter noch nicht gekündigt hat.
Ich will damit sagen, bei MFH kann man sich sehr Stark um seine Mieter kümmern und auf die Bedürfnisse eingehen und dann wird man auch belohnt.
(Garten, Abstellraum/Keller, Müll(raum), Treppe, das kann man hier alles alleine bestimmen)
Mit dem Dach wirklich frühestens erst nach den 3 Jahren, über die AfA gezogen (2,5%) macht das keinen Spass. Es ist ja nicht nur das Dach, alle Instandhaltungen der ersten 3 Jahre müssen aktiviert werden.
Mit den Handwerkern hast du einen schönen Bonus, auf den würde ich mich aber nichtmal Mittelfristig verlassen.
Schade das du nicht selber Verwalten kannst wegen der Entfernung, die Kosten tun einen am meisten weh finde ich.
Es ist Empfehelswert den Kaufpreis im Notarvertrag bereits aufzuteilen.
Die Finanzverwaltung ist an diese Aufteilung gebunden soweit sie ungefähr der Realität entspricht. (1 EUR G&B und der Rest ist Gebäude wird als steuerlicher Missbrauch gewertet).
Rechne vorab einfach mit dem Tool und Verteile dann einfach ein Wenig zu deinem Gunsten, bei eine Abweichung von ein Paar Prozent dürfte das Finanzamt nicht anders Aufteilen dürfen, das Tool ist ja nur ein vereinfachtes Berechnungsschema, das spiegelt nie die Realtität in allen Fällen wieder.
Ich wünsch dir viel Erfolg!
vermietertagebuch meint
Danke für die tolle Zusammenfassung und die vielen Tipps! Ich werde das so umsetzen und mich um das Wohl meiner Mieter kümmern 🙂
David meint
Hi Alex,
wie kommt es dass du für dieses Objekt jetzt eine Finanzierung über 10J machst und nicht mehr über 5J wie du es bisher immer gemacht hast?
Hat das auch mit deinem Strategiewechsel zu tun oder erwartest du steigende Zinsen?
LG
David
vermietertagebuch meint
Sehr gut beobachtet. Ich mache jetzt keine 5 Jahre mehr, da die Zinsen fast genauso hoch sind und ich meine Nachbeleihung mehr benötige. Im Gegenteil, ich will meine Stressannuität verbessern und das hilft nur durch eine geringere Restschuld beim Auslaufen der Zinsbindung. Das hatte ich auch schonmal im folgenden Video genauer erklärt:
https://www.youtube.com/watch?v=LPtMG-iG_nc
Beste Grüsse,
Alex
Stefan meint
Hi Alexander,
ich wünsche dir viel Erfolg mit deinem neuen MFH… schön zu lesen wie du nun dein Ziel von 50 Wohnungen weit vor dem gesetzten Ziel von 10 Jahren erreicht hast.
Glückwunsch
Gruß Stefan aus Ahrensfelde
Alex Weber meint
Ich hoffe, dass die aktuelle Krise doch eher harmlos ist. Du könntest z. B. deutlich mehr Mietausfälle haben. Dann kommen die Banken und überprüfen den Beleihungswert. Plötzlich spricht man dann von Zusatzsicherheiten, die Du nicht hast. Dann kann das Ganze plötzlich zusammen brechen. Alles Gute Dir!
vermietertagebuch meint
Das Glaube ich nicht. Die Banken haben in dieser unsicheren zeit sehr viele Probleme. Unter anderem mit ausfallenden Unternehmenskrediten. Daher werden sie alles versuchen, das System zu stabilisieren. Daher werden sie die Leute – die brav ihre Annuität bezahlen – nicht unnötig behellen. Du weisst ja, man schlachtet nicht die Gas, welche die goldenen Eier legt. Anders wird es natürlich, wenn deine Kreditrate ausfällt.
Roland Gorny meint
Interessanter Artikel! Spannend und detailreich beschrieben: so macht es Spaß das Projekt nachzuvollziehen. Finde es echt spannend, dass in dem Gebiet mit ein wenig Arbeit und Grips anscheinend noch Schnäppchen zu holen sind. Mein Arbeitskollege, der ebenfalls Vermieter ist, investiert um und in Schwarzenberg und spricht von Renditen, von denen wir im Köln / Bonner Raum nur Träumen können. Seine Strategie ist, dass er seine Wohnungen schöner gestaltet als auf dem Markt üblich, dh. extrem schicke Bäder, helle Ausstattung, schöne Böden etc. und somit selbst bei einem Rückgang der Einwohnerzahlen einen hohen Mietstand hat. Denke, dass hier noch stärker die Lage der Immobilie wichtig ist, als in Gegenden, wo man sich eher noch eine B- oder C- Mikrolage leisten kann ohne groß Risiko einkalkulieren zu müssen.
Drücke weiterhin die Daumen: Weiter so!
vermietertagebuch meint
Ja, dein Kollege hat das Prinzip sehr gut verstanden. Einfach besser sein als die Konkurrenz und dann hat man auch keinen Leerstand 🙂
Danke für dein Lob zu meinem Beitrag
Philip Spies meint
Hallo Alex,
ich verfolge deinen Blog schon seit Mitte 2018 und habe selbst ein paar ETW (auch schon vorher) gekauft. Ich stehe vor der ersten ernsthaften Investition in ein MFH. Ich habe die vergangenen Einträge etwas durchforstet und nochmal die Suchfunktion genutzt, konnte aber keine Einträge dazu finden, was für Unterlagen Du für ein MFH abweichend von den Unterlagen für eine ETW anforderst bzw. brauchst?
Kannst Du dazu kurz Feedback geben und wie es sich mit den Hausmeistertätigkeiten (im Winter Schnee wegkehren, Mülltonnen rausbringen, etc) verhält, wenn keiner der Mieter den HM spielt? Betreibst Du da auch Outsourcing?
Danke!
VG
Phil
vermietertagebuch meint
Hallo Phil,
die Übersicht der benötigten Dokumente für ETW oder MFH habe ich in meinen Vermieter-Tools.
https://vermietertagebuch.com/dokumente-und-excel-arbeitshilfen-fuer-vermieter/
Für meine Mehrfamilienhäuser benutze ich einen Hausmeister. Dessen Kosten sind größtenteils auf die Mieter umlegbar und beinhalten auch Schnell und Mülltonnen.
In der Regel haben mir meine installierten Hausverwaltungen einen Hausmeister empfohlen.
Beste Grüsse,
Alex
Philip Spies meint
Danke für die schnelle Antwort und die Infos 🙂
Kevin meint
Bezüglich Leerstandsquote brauchst du Infos zu den Eigentumsverhältnissen. In kleineren Orten dominieren selbstgenutzte Objekte. Auf den Dörfern hast du vielleicht nur 10 oder 25% Mietwohnungen.
Dann kommt hinzu, dass auf dem Land nicht jede Wohnung inseriert wird. Teilweise stehen auch mal Wohnungen Jahrelang leer weil das gerade niemanden stört.
Die besten Infos bzgl Leerstand kannst du bei den Profis vor Ort abfragen. Rede mal mit paar Maklern oder Verwaltern aus dem nächst größeren Ort.
Lars meint
Hallo Team von vermietertagebuch…
Danke für Eure tollen Berichte…Echt schön zu lesen…erinnert mich immer wieder an meine eigenen Erfahrungen 😉
VG Lars von http://www.regionalimmobilien24.de
vermietertagebuch meint
Freut mich, dass es dir gefällt!
Ingo meint
Hallo Alex,
ich bin ganz frisch auf Dich hier aufmerksam geworden. Ich lese hier immer vom IHR. Kannst Du mir sagen was das bedeutet / wofür das steht?
Gruß Ingo
vermietertagebuch meint
Das bedeutet Instandhaltungsrücklage (IHR).
Moritz meint
Hallo Alexander, da du es in diesem Beitrag ansprichst, hast du schon einmal erklärt, wie du es mit den Notarterminen machst? 50 mal zürich-sachsen wirst du nicht gefahren sein und sicher auch nicht 50 mal in die deutsche Botschaft?
Mfg,
Moritz
vermietertagebuch meint
Ich bin immer nach Konstanz zum Notar gefahren. Wer den Notar bezahlt, darf ihn aussuchen. Die Verkäufer hatten dann oft einen anderen Notar zur Nachgenehmigung.
Fabian meint
Hallo Alexander,
danke dir für deine immer wieder erhellenden Beiträge.
Bei der Ankaufprüfung hast du hier die Dauer der Wiedervermietbarkeit abgeschätzt. Ich kann nicht so ganz nachvollziehen, auf welche Angaben du dich dabei gestützt hast und welche Rechnungen oder Annahmen du dazu verwendet hast. Ging es dabei um das durchschnittliche Anzeigenalter für Mietwohnungen bei Immoscout?
Viele Grüsse,
Fabian
vermietertagebuch meint
Ich rechne ehr mit der Leerstandsquote. Das glättet die Werte vorallem auch für die Zukunft.
Fabian meint
Danke dir, das klingt soweit nachvollziehbar, aber gerade hier hast du deinem Ergebnis ja nicht vertraut. Wie bist du denn dann auf einen für dich plausiblen Wert gekommen?
Viele Grüsse
Stefan meint
Interessanter Bericht. Darf man fragen, was das für ein Dach ist, das für 20k € erneuern kann? Mir sind eher Größenordnungen um die 100k € für ein Hartziegeldach inkl. neuer Lattung und Flaschnerarbeiten geläufig (Stand: 2016), Tendenz: steigend. Vielleicht möchte ja mal ein Dachdecker aus der Region zu mir kommen. 😉
Noch ein kleiner Hinweis: du kannst mal darüber nachdenken, das Dach bei der Gelegenheit zu Dämmen. Dann kannste u.U. Fördergelder mitnehmen und zwar für die gesamten Dachdeckerarbeiten. Und du kannst mit den niedrigen Heizkosten bei Mietinteressenten punkten.
vermietertagebuch meint
Es kommt stark darauf an, was du am Dach alles erneuern willst. Nur die Eindeckung oder den Dachstuhl oder die Dämmung oder alles. Da gibts halt grosse Unterschiede. Dämmung werde ich erst machen, wenn es garnicht mehr anders geht. Ich finde das absolut ökonomisch unrentabel und eine reine ideologische Wahnsinns-Agenda der Regierung.