Der August ist vorbei und ich habe alle Einnahmen und Ausgaben in meinen zahlreichen Excels verbucht. Der Monatsabschluss ist fertig. Insgesamt bleiben diesen Monat rund 1.000€ weniger übrig, als noch im Juli. Insgesamt bleiben diesmal nur 1.839€ übrig.
Das liegt daran, dass ich die Makler für die Vermietungen von zwei Wohnungen bezahlen musste. Außerdem hatte ich eine Sonderumlage von rund 1.290€ für die Reparatur von Doppelparkern in einer WEG.
In Bezug auf meine Immobilien-Strategie hat sich einiges getan, die Immobilien Mastermind auf Mallorca hat mich extrem motiviert.
Eventuell werde ich doch alle Immobilienziele dieses Jahr erreichen. Unter anderem werde ich die Immobilien-Perle aus meinem Bestand verkaufen.
Außerdem habe ich mein Immobilienportfolio neu bewertet, wodurch ich rund 500.000€ mehr Vermögen in der Bilanz stehen habe.
Mein Blog befindet sich weiterhin auf Seitwärtskurs und mein YouTube Kanal geht weiter stark aufwärts. Airbnb wurde mir leider mittlerweile verboten.
Es ist also wieder einiges zusammengekommen. Viel Spaß beim Lesen des ausführlichen Berichtes mit allen Details.
Inhaltsverzeichnis
1) Reale Mieteinnahmen – Cashflow inklusive Leerstand und Renovierung
2) Neuvermietung von zwei Wohnungen
3) Immobilien Mastermind auf Mallorca
4) Strategische Ausrichtung Immobilien
5) Entwicklung, Besucher und Einnahmen meines Vermieterblogs
7) Entwicklung meines Vermögens
8) Unsere Airbnb Einnahmen im August und AirBnB Verbot
9) Einnahmen aus der Porsche-Vermietung
Reale Mieteinnahmen – Cashflow inklusive Leerstand und Renovierung
Insgesamt hatte ich im August Einnahmen durch Immobilien von 4.182 Euro (Warmmiete abzüglich Hausgeldes und Kredit). Davon gingen nochmal 4.105 Euro Extrakosten ab. Diese splitten sich wie folgt auf:
- 1.865 Euro Kosten für Leerstand
- 1.293 Euro Sonderumlage für meine 5 Doppelparker
- 893 Euro Makler für Neuvermietung
- 54 Euro für Kleinreparaturen
Die Kosten für die Sonderumlage hatte ich bereits in meinem Juli Abschlussbericht erklärt, aber die WEG-Verwaltung hat sie mir erst im August vom Konto abgebucht.
Lies: Abschlussbericht Juli
Im August konnte ich zwei Neuvermietungen vornehmen, trotzdem waren die Wohnungen im August noch leer. Somit hatte ich die doppelte Belastung im August (Leerstand + Maklerkosten). Allerdings sieht es dann im September besser aus. Der Leerstand beziehungsweise die Mietrückstände waren im August wie folgt:
- 45€ – PP1 3 Monate Mietrückstand von Mieter (er ist im Krankenhaus)
- 320€ – CHW7 Immer noch kein Mieter in Sicht, schwierige Vermietung
- 370€ – CHW2 wurde zum 1.9. neu vermietet
- 470€ – MFH1 wurde zum 15.9. neu vermietet
- 270€ – MFH1 Wohnung Problemmieter, Austausch Heizung steht noch an
- 390€ – MFH1 wurde Ende August fertig renoviert, ist jetzt beim Makler
Wie man sieht, ist mein erstes Mehrfamilienhaus MFH1 momentan mein grösstes Sorgenkind. Die Assi Mieter ziehen nach und nach aus und ich muss alle Wohnungen renovieren. Trotz Kaution sind das immense Kosten, weil die Mieter teilweise auch noch Mietrückstände haben. Einiges ist am Haus zu machen und ich hoffe, wir können dieses Thema im Laufe des letzten Quartals abschließen.
Einen neuen Hausmeister brauche ich ebenfalls. Wenn du einen guten Hausmeister in der Nähe von Frohburg (Sachsen) kennst, schreib mir bitte eine Nachricht.
Von meinen 8 Chemnitzer Wohnungen sind 7 mittlerweile vermietet, die letzte Wohnung tut sich immer noch extrem schwer. Ich habe keine Ahnung warum. Ich hoffe, das bekommen wir innerhalb dieses Jahres hin.
Bisher gab es nur eine einzige Anfrage und die war nicht wirklich seriös. Weiter runter mit dem Preis können wir nicht gehe, ich bin schon am Minimum. Offenbar gibt es in dieser Region viel Leerstand, die anderen Anbieter werben sogar mit Mietfrei und Kautionsfrei wohnen…
Neuvermietung von zwei Wohnungen
Wie oben geschrieben, konnte ich meine Chemnitzer Wohnung CHW2 zum 1.9.2019 neu vermieten. Kalkuliert hatte ich mit 4€/m² und jetzt bekomme ich sogar 4,79€/m² (260€ kalt).
Das steigert meine Bruttorendite für diese Wohnung auf 12% (3.120€ Kaltmiete zu 26.000€ Kaufpreis) und macht mein Investorenherz sehr glücklich. Hier hat meine Maklerin eine super Arbeit gemacht!
Ausserdem konnte ich die frisch renovierte Wohnung in meinem MFH1 vermieten. Die Dame konnte die ursprünglich aufgerufene Miete von 385 Euro nicht bezahlen, da sie vom Jobcenter nur 365 Euro bekommt.
Ich habe ihr die Wohnung für die 365 Euro gegeben und gesagt, dass ich dafür die restlichen Renovierungsarbeiten nicht mehr machen werde und sie sich darum kümmern muss. Unter anderem gab es ein Loch in der Dusche.
Sie wird ab 15.9.2019 einziehen, sodass ich zumindest die Hälfte der Septembermiete bekomme. Dafür muss sie aber alle Formalitäten beim Amt erledigen und die Abtretungserklärung für Miete und Kaution vorlegen.
Anschauen: Wohnung vermieten an Hartz4 Mieter – Meine Erfahrungen und Tipps
Ich hoffe, bei ihr hält die Wohnung etwas länger durch, da die Wände neu gemalert und das Laminat neu verlegt wurde. Die letzte Mieterin war nur 1,5 Jahre drin und hatte alles zerrockt + Mietschulden.
Immobilien Mastermind auf Mallorca
Anfang August war ich für 4 Tage auf Mallorca für eine Immobilien Mastermind. Dort waren auf Einladung von Niko einige Immobilien Investoren zum Austausch versammelt. Jeder hatte ein anderes Thema und somit konnte man unglaublich viel lernen.
Die vielen Gespräche haben mich unglaublich inspiriert und ich konnte mich mit neuem Wissen auf eine neue Immobilienstrategie einlassen.
Es war sehr schön zu sehen, dass richtige Immobiliengrössen mit mehreren Millionen Jahresumsatz trotzdem sehr sympathisch und hilfsbereit sind. Die Immobilien schweißen uns alle zusammen und jeder kann von jedem etwas lernen.
Vor allem habe ich mich gefreut, den Florian Roski kennen zu lernen, da uns neben Immobilien auch ein YouTube Kanal verbindet. Daraus ist gleich ein kleines Video entstanden.
Anschauen: Die grössten Hürden aus dem Hamsterrad
Nächstes Jahr gibt es ein weiteres Treffen und ich freue mich bereits. Wir wissen noch nicht, ob es wieder auf Malle oder woanders stattfindet. Sobald es neue Infos gibt, werde ich euch bescheid sagen.
Strategische Ausrichtung Immobilien
Auf der Immobilien Mastermind haben wir viel über Immobilienstrategien geredet. Wir waren uns alle einig, dass eine Krise am Horizont wartet, aber niemand den Zeitpunkt des Eintretens kennt. Die Preise steigen weiter und daher sollte man weiterhin sein Stück vom Kuchen abschneiden.
Bis Anfang des Jahres befand ich mich in guter Kauflaune, bevor ich meine Pause verkündet hatte.
Anschauen: Ich kaufe meine letzte Immobilie
Auf der Mastermind wurde mir nahegelegt, dass ich weiter kaufen sollte, solange ich einen guten Job und eine gute Bonität habe. Allerdings sollte ich die Immobilien sorgfältiger auswählen um damit meine Stressannuität zu senken.
Lies: Ich bin ein Sklave der Bank – Die Stressannuität erklärt
Außerdem habe ich viel über Fix&Flip gelernt, wodurch man eine Menge Eigenkapital generieren kann. Daher werde ich mich an meinen ersten Fix&Flip Deals heranwagen. Die Vorbereitungen sind im vollen Gange und ich bin auf der Suche nach dem ersten Objekt:
Anschauen: Fix&Flip – Meine ersten Vorbereitungen
Außerdem habe ich auf Rat von einem Immobilieninvestor mein Portfolio neu bewertet. Dadurch ist der Wert meines Portfolios um 500.000€ gestiegen. Momentan ist der Wertzuwachs nur auf dem Papier, aber für die zukünftigen Finanzierungen und die Bankakquise ist das sehr gut.
Lies: Wertsteigerung von Immobilien ermitteln – Wie ich 514.000€ in 3 Jahren geschafft habe
Außerdem habe ich durch die Neubewertung die Immobilien-Perle in meinem Portfolio erkannt. Ich hatte 2017 eine Wohnung in Leipzig Lindenau für 860€/m² gekauft (ETW11). In diesem Viertel bekommt man heute locker 1.600€ – 1.700€ pro m².
Daher werde ich diese Wohnung für 130.000€ verkaufen und einen saftigen Gewinn machen.
- Kaufpreis: 65.000€
- Verkaufspreis: 130.000€
- Vorfälligkeitsentschädigung: 5.700€
- AfA-Zurückzahlung: 1.600€
- Kaufnebenkosten: 7.420€
- Gewinn vor Steuern: 50.280€
- Steuern: ca. 8.000€ (16% Durchschnittssteuersatz)
- Gewinn nach Steuern: Rund 42.000€
Eventuell werde ich nicht ganz die 130.000€ beim Verkauf erzielen oder ich muss mehr Steuern zahlen, aber 35.000€ – 40.000€ sollten dabei rauskommen.
Ich habe den Gewinn von 50.280€ in den Steuerrechner eingegeben und dort kamen 16% Durchschnittssteuersatz und 32% Grenzsteuersatz raus. Also nix mit 50%, wie immer alle sagen. Allerdings wird das noch etwas nach oben korrigiert, da ich keinen Freibetrag habe (beschränkt steuerfähig).
Nichts desto trotz kann ich mit diesen 40.000€ Gewinn nach Steuern ein Mehrfamilienhaus für 400.000€ kaufen (100% Finanzierung, 10% Kaufnebenkosten) und damit viel mehr Cashflow generieren (mindestens 400€), als ich mit dieser Wohnung generiere (126€). Somit kann ich meinen Cashflow verdreifachen.
Dieses Objekt hatte ich damals privat gekauft, daher muss ich mit der 3-Objekt-Grenze aufpassen. Allerdings wird dies mein einziges Objekt sein, was ich privat verkaufe und daher sollte das ok sein.
Vor dem Verkauf habe ich nochmal die Miete um die maximalen 6,5% erhöht, um die Wohnung attraktiver für Kapitalanleger zu machen. Die Mieterin hat bereits zugestimmt und die höhere Miete ist ab 1.12.2019 fällig. Selbst wenn ich die Wohnung nicht verkaufen kann, bekomme ich zumindest mehr Miete.
Im Nachhinein gesehen, hatte ich die Wohnung damals sehr, sehr günstig eingekauft. Das Objekt hatte ich übrigens auf Immoscout gefunden. Ich bin gespannt, ob mein Plan auf geht.
Momentan bin ich auf der Suche nach neuen Mehrfamilienhäusern in Sachsen, gern auch sanierungsbedürftig. Allerdings waren bisher alle Objekte Vollsanierer, wo ich mich ungern als erstes ran wagen möchte. Ich suche weiter…
Entwicklung, Besucher und Einnahmen meines Vermieterblogs
In Bezug auf meinem Blog war ich im August sehr faul. Ich hatte nur zwei Beiträge geschrieben, in der Grafik kann man sehr gut die Besucher-Spikes sehen. Insgesamt hatte ich im August 17.530 Seitenaufrufe.
Bezüglich meiner Abstrafung von Google konnte ich noch keine Verbesserung verzeichnen. Ich habe eine Agentur mit dem Aufbau von Backlinks beauftragt, aber sowas geht langsam und es sind noch keine Resultate zu sehen.
Weiterhin bekomme ich täglich 200 Besucher über Google, früher waren es 50% mehr (300 Besucher pro Tag). Das macht sich natürlich auch in den Einnahmen bemerkbar.
Insgesamt habe ich etwas mehr Einnahmen im August zu verzeichnen, aber das liegt vor allem an dem guten Abschneiden von YouTube und dem Verkauf von Tickets für den Immopreneur Kongress 2019. Falls du noch kein Ticket hast, kannst du hier eins kaufen und mich auf dem Kongress live sehen.
Lies: Ticket zum Immopreneur Kongress
Außerdem ist es der erste Monat ohne AdSense Einnahmen vom Blog. Wie im letzten Monat geschrieben, hatte ich AdSense auf meinem Blog deaktiviert. Somit ist die ganze Klickwerbung verschwunden, weshalb ich viel positives Feedback bekommen habe.
Mitte August hatte ich das Design meines Blogs umgestellt und den Blog etwas moderner gemacht. Ja, es ist am Anfang gewöhnungsbedürftig, aber dafür besser strukturiert. Wenn dich nur die neuen Blogbeiträge interessieren, dann bookmark bitte die Blogseite.
Lies: Blogseite auf dem vermietertagebuch.
Entwicklung YouTube Kanal
Nachdem mein Blog durch Google abgestraft wurde, hatte ich etwas die Motivation verloren und mich auf YouTube gestürzt. Mit überragendem Erfolg.
Meine monatlichen Aufrufe sind um 21% gestiegen, die Abonnenten um 18% und der Gewinn sogar um 55%.
Allerdings muss ich auch sagen, dass ich wieder mehr Gas gegeben habe. Insgesamt habe ich im August 15 Videos veröffentlicht. Das waren 36% mehr Videos als noch im Juli (11 Videos).
In der Zukunft wird es so weiter gehen. Ich habe sehr viele coole und informative Videoideen und werde weiterhin jeden zweiten Tag ein Video veröffentlichen.
Momentan bin ich bei 2.600 Abonnenten und mein Ziel Ende Jahr waren 7.500. Für organisches Wachstum ist das sehr ambitioniert, aber ihr könnt mir mit dem fleißigen Teil meiner Videos helfen.
Zwischendurch habe ich ein paar Videos mit meinem Handy gemacht und ich war sehr überrascht von der guten Qualität. Das S10+ zahlt sich wirklich aus und ich muss nicht mehr überall das ganze Kameraequipment mitnehmen.
Im August habe ich folgende Videos veröffentlicht:
Anschauen: 50% Verlust meiner Einnahmen ? nach Google Update im Juni 2019
Anschauen: 50 Wohnungen in 10 Jahren kaufen ?️?️ – Warum will ich schnell viele Immobilien kaufen?
Anschauen: Warum ich in der Schweiz keine Wohnung kaufe ? – Erfahrung zu Immobilien Investments in der Schweiz
Anschauen: Unser Reisebericht für Sardinien 2019 ?️ – Traumstrände & türkises Wasser für tolle Ferien am Meer
Anschauen: Einnahmen und Cashflow Juli 2019 ? – Rekordmonat in AirBnB und Porsche Vermietung
Anschauen: Fix & Flip für Anfänger ?️ ? – 4 wichtige Schritte für den gewerblichen Grundstückshandel
Anschauen: Unsere größten Hürden zur finanziellen Freiheit ? – Mit Immobilienmillionär Dr. Florian Roski
Anschauen: Immobilien Investments lernen ?? Die 5 wichtigsten Schritte
Anschauen: Immobilien Mastermind Mallorca ? – Meine 5 größten Learnings bei Niko Bardowicks
Anschauen: Immobilienwert ermitteln in 5 Minuten ? – 3 kostenlose Tools für das Analysieren vom Kaufpreis
Anschauen: Wertsteigerung von Immobilien ermitteln ? – Wie ich 514.000€ in 3 Jahren geschafft habe
Anschauen: Wie geht es auf dem Vermietertagebuch weiter? ? Höre ich jetzt auf?
Anschauen: Immobilienkredite ohne Job oder Sabbatical ?️ – Was sagt die Bank dazu?
Anschauen: Mein erstes Fix & Flip Projekt ?️ – Teil 1 – Planung, Suche und Vorüberlegung
Anschauen: YouTube oder Blog? ⁉️ Was ist besser für Reichweiter und Geld verdienen?
Entwicklung meines Vermögens
Im August hat sich vermögenstechnisch einiges getan. Das liegt hauptsächlich an der Neubewertung meines Vermögens. Die früheren Einkaufsgewinne der Immobilien und die Wertsteigerungen hatte ich nie in meiner Bilanz abgebildet. Das habe ich nachgeholt.
Dadurch konnte ich mein Immobilienportfolio mit 22,7% höher bewerten, was in Summe 518.000€ mehr Eigenkapital in Form von freien Grundschulden bedeutet.
Außerdem macht sich bemerkbar, dass mein Bargeld weiter steigt, da ich eine Weile keine neuen Immobilien gekauft hatte und dadurch mehr Geld übrig behalte.
Alles andere entwickelt sich wie immer. Abzahlen der Schulden und Ansteigen der kleineren Vermögenspositionen.
Unsere Airbnb Einnahmen im August und AirBnB Verbot
Im August haben wir mit der Airbnb-Vermietung eines Zimmers in unserer Wohnung 1.855 CHF verdient. Das ist ein guter Wert und bessert die Haushaltskasse weiter auf.
Allerdings hat uns im August ein Brief des Vermieters erreicht, welcher die Untervermietung nicht toll findet. Er hat es uns für die Zukunft verboten.
Somit haben wir das Inserat deaktiviert und lassen nur noch die bereits gebuchten Übernachtungen auslaufen. Die letzte ist am 8.Oktober. Danach haben wir die Wohnung wieder für uns allein.
So richtig traurig bin ich darüber nicht. Natürlich ist das eine Menge Geld, aber manchmal ging es uns voll auf die Nerven. Eventuell könnte man das eine Zimmer langfristig untervermieten, aber darüber haben wir uns noch keine Gedanken gemacht.
Einnahmen aus der Porsche-Vermietung
Im August haben wir mit der Porschevermietung 1.459 CHF verdient.
Insgesamt gab es im August drei große Buchungen und ein paar kleinere. Trotzdem machen die großen Buchungen (viele km) den Großteil des Umsatzes aus.
- Mieter 1: 290 km und 628 CHF
- Mieter 2: 181 km und 422 CHF
- Mieter 3: 243 km und 619 CHF
Jetzt werden die Tage wieder kälter und ich bin gespannt, ob das Auto weiterhin gebucht wird. Das Zeitfenster für den Verkauf des Autos ist wohl vorbei. Eventuell gibt es im Frühjahr vor dem Beginn der Cabrio-Saison wieder Angebote zum Kauf. Bis dahin werde ich das Auto weitervermieten und selber fahren.
Lesenswerte Bücher
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Soviel zu meinen Immobilien Themen im August! Wenn du Fragen oder Anmerkungen hast, schreib sie gern in die Kommentare. Hat dir der Beitrag gefallen und weitergeholfen? Dann teile ihn bitte auf Facebook
Timo meint
Hallo Alexander,
in der Aufstellung deiner Blogeinnahmen führst du eine Kategorie „Kooperationen“ auf. Was sind das für Kooperationen und wie werden darüber Einnahmen generiert?
Ansonsten kann ich nur sagen, mach weiter so. Ich lese deine Beiträge immer wieder gerne.
Grüße, Timo
vermietertagebuch meint
Ich arbeite mit den Firmen zusammen, dessen Dienstleistungen ich selber intensiv benutze. Immobilienbesucher und Immometrica. Mal schauen, on noch weitere Kooperationen entstehen.
Hannsen Leutgeb meint
Servus Alex!
Ich schaue immer wieder gerne zum Lesen vorbei – tolle und authentische Insights die du lieferst!
Über das ein oder andere bin ich gestolpert:
Ein Loch in der Dusche überlässt du einer zahlungsunfähigen Mieterin zur Reparatur?
Du siehst rund 500.000€ freie Grundschulden in deinem Bestand – wieviel sieht die Bank?
VG Hannsen
vermietertagebuch meint
Ja, die Mieterin kann das Lock mit Klebeband abdichten. Sieht nicht schön aus, aber funktioniert. Ansonsten müsste eine komplett neue Duschkabine rein.
Ich weiß noch nicht, wie die Bank meine freien Grundschulden sieht. Das werde ich bei der ersten Anschlussfinanzierung im Januar 2021 sehen 😉
Leo meint
Ja dann muß halt eine neue Duschkabine rein. Arschloch.
Hauser Christian meint
Immer freundlich bleiben.
Keiner muß seine Wohnung mieten, sie kann sich auch eine andere mieten ohne Loch.
Philipp meint
Das mit der Annahme zur Steuerbelastung beim Verkauf der ETW ist so nicht richtig. Die Einkünfte werden zu deinen anderen Einkünften addiert und unterliegen dann dem Grenzsteuersatz deiner gesamten Einnahmen. Da viele Investoren nicht am Hungertuch nagen, wird vielfach immer mit einem Grenzsteuersatz von 42% (zzgl. SolZ) gerechnet.
Und denke daran, dass dies dann dein erstes Objekt im Sinne des gewerblichen Grundstückhandels ist.
vermietertagebuch meint
Ich habe keine anderen Einnahmen in Deutschland. Meine vermieteten Wohnungen machen steuerlich Minus. Die Rechnung passt schon so.
Wieso sollte es mein erstes Objekt im Sinne des gewerblichen Grundstückhandels sein? Hat sich die 3 Objektgrenze geändert?
Jürgen meint
1. Ich denke er meint das erste Zählobjekt wegen der 3 Objektgrenze.
2. Ob die Rechnung stimmt sagen dir dann die Finanzämter 😉
Markus meint
Hallo Alexander,
Glückwunsch zu der weiterhin positiven Entwicklung!
Eine Frage zu Renoviereungen/Sanierungen von Immobilien aus der Ferne: Wie findest Du Deine Dienstleister/Handwerker, wenn z.B. nach einem Mieterauszug neu gemalert werden soll oder Laminat neu verlegt?
Beste Grüße
Markus
vermietertagebuch meint
Ich habe einen Allrounder in der Gegend und über die WEGs lernt man auch handwerker und Hausmeister kennen, die einiges machen können. Ansonsten frage ich meine Makler oder google
Hauser Christian meint
Hallo Alexander,
eine Wohnung die offensichtlich sehr schwer zu Vermieten ist trotzdem höher zu bewerten ist schon sehr, sagen wir mal sportlich.
Was ich bei deinem Immos bemerke ist das eine hohe Rendite nur was bringt wenn ich im Nachgang dann nicht immer Lehrstand und andere Probleme habe.
Ist es dann nicht besser Wohnungen zu kaufen mit sagen wir mal 6% Rendite und weniger Probleme und kosten unter dem Jahr zu haben?
Bin gespannt auf dein erstes Fix&Flip Objekt, ich bin auch schon auf der Suche nach was geeigneten, muss aber in meiner nähe sein und da ist es oft sehr teuer, leider.
Mach weiter so, ist immer wieder ein Genuss deinen Blog zu lesen
Gruß Chris
vermietertagebuch meint
Hallo Christian,
du hast vollkommen recht. Ich habe deswegen eine höhere Rendite genommen, um den Mietausfall und Renovierungen damit kompensieren zu können. Natürlich kann man auch in bessere Lagen gehen und hat dort weniger solcher Kosten. Allerdings hat man dann auch keinen Puffer, dort darf wirklich nichts schief gehen.
Ich bin ebenfalls auf das Fix & Flip gespannt, das Objektsuchen zieht sich ganz schön hin 🙁
Markus meint
Hi Alex,
Eine Anmerkung zu dem Loch in der Dusche. Aus meiner Sicht können hier Haftungsrisiken entstehen, denn wenn es nicht mal fachmännisch abgedichtet wird und (ggf. ja auch unbemerkt) es doch – wenn auch nur marginal weil Verdunstung sehr langsam – zu einem Schimmelschaden kommt hast du m.E. Ein Problem. Insbesondere wenn die Zwischendecke und die Wohnung darunter mit kontaminiert werden. Meist wird so etwas ja festgestellt wenn die Sache schon sehr weit gediehen ist. Der Eigentümer der Wohnung darunter wird Schadenersatz geltend machen. Und wenn die Dame aussagt, das Sie nur wegen der finanziellen Aspekte darauf eingegangen ist und es sich herauskristallisieren sollte, das hier Sparen vor Sicherheit stand, dann wird es juristisch sehr schwierig.
-> Ist aber wie gesagt das worst case Szenario.
Eine Frage zu den Versicherungen. Hast du eine Rechtsschutzversicherung oder zahlt du den Anwalt immer je nach Bedarf / Fall?
Beste Grüße
vermietertagebuch meint
Hallo Markus, danke für die Ergänzung. Ich werde darüber nachdenken.
Ich habe keine Rechtsschutzversicherung, sondern bezahle die Anwälte immer nach Bedarf. Ist zum Glück noch nicht so oft vorgekommen.
Beste Grüsse,
Alex
Skeptiker meint
Guten Tag Vermietertagebuch,
die nachfolgenden Kommtentare sind davon geprägt, dass ich eine deutlich geringere persönlich-mentale Risikotragfähigkeit habe als Du.
Beim Loch in der Dusche kam mir direkt beim Lesen ein sehr ähnlicher Gedanke wie Markus – und ein weiter gehender: da Du die meisten Aufgaben absichtlich outgesourct hast: an wen hast Du die Aufgabe outgesourct einen Rückgang des Immo-Wertes durch Verschlechterung der Bausubstanz infolge Mieterbeschädigungen o.Ä. zu vermeiden und abzuwenden? (mir fällt kein Patentrezept ein; bei höherem Selbst-Anteil in der Bewirtschaftung merkt man es halt evtl. früher und kann gegensteuern; ebenso ist man in die Richtung mehr motiviert, da einem die Immobilie gehört und man den Schaden selbst hat, als ein Fremder, der nur Dienstleister mit einer kündigbaren Geschäftsbeziehung ist)
„Steile“ Thesen (absichtlich zugespitzt)
1. „Du hast einen Blog/Youtube-Kanal mit angeschlossener Immobilienenvermietung – und nicht umgekehrt, wie es sein sollte“
2. „Deine Immos rechtfertigen das finanzielle Risiko nicht“
3. „Du brichst in der aktuellen Konstellation nicht aus dem Hamsterrad aus, das Du mit Deinem Angestellten-Job hast, sondern tauscht es gegen ein anderes Hamsterrad ein“
zu 1. und 2.: lege bei Deiner Cashflow-Berechnung mal eine Rollierende rückwirkende 12-Monats-Durchschnitts-Berechnung daneben – und eine Durchschnittsbewertung über alle jeweils vorherigen Monate seit Beginn Deiner Tätigkeiten – und stelle das grafisch dar. Ich gehe anhand der von Dir als Monatswerte veröffentlichten Zahlen davon aus, dass rauskommt, dass der Blog im Durchschnitt höhere und stabilere Einnahmen als die Immos generiert. Da Du mit >1,6 MEU in den Immos engagiert bist und im Blog quasi mit null, passt die Verteilung der Einnahmen nicht zum finanziellen Risiko.
Ebenso dürfte der Durchschnittscashflow der Immos (und damit der im Vgl. zu Chashflow niedrigere Gewinn/Rendite) unter 2% der Kaufpreissumme liegen. 2% werden dort (https://www.zeit.de/wirtschaft/2016-05/immobiliengeschaeft-mietpreise-mietpreisbremse-vermieter-profit
) als Durchschnitt für die Nettorendite genannt. Auch wenn das meiste Fremdfinanziert ist, müsste aus meiner Sicht der Kaufpreis (und später der komplette, jeweilige Immo-Wert) die Basis für die Betrachtung sein. Aus der niedigen Absoluten Höhe des Durchschnitts-Cashflows und des niedrigen prozentualen Verhältnisses zum Kaufpreis kam ich zur steilen These, dass sich die Immos nicht rentieren.
zu 3. im Blog musst Du immer neue Artikel nachlegen, damit der interessant und über hohe Nutzerzahlen einträglich bleibt. Bei dauerhaftem fix&flip hast Du immer neue Objekte und neue Aufgaben/Herausforderungen. Auch beim bloßen Vermieten hast Du regelmäßige Aufgaben in der Verwaltung. Über die Masse der Immos und über die Masse Deiner Aktivitäten/Geschäftsfelder bleibt doch ein habhafter Zeit-Aufwand, der von Dir regelmäßig erbracht werden muss. D.h. statt Hamsterrad Angestelltenjob dann Hamsterrad Immobewirtschaftung/Fix&Flipp’er/Autorentätigkeit-für-Blog/…
Gruß,
Skeptiker
PS: Hut ab für Deine Offenheit
vermietertagebuch meint
Hallo Skeptiker,
danke für deinen ausführlichen Kommentar. Ich denke, ich werde dazu ein ausführliches Video machen, da ich schon einige Leute hatte, die in diese Richtung kommentierten.
Allerdings schon mal ein paar Gedanken vorweg: Ja, mit dem online Buisiness verdiene ich Geld, manchmal ist das mehr als mit den Immos. Das liegt an der hohen Kreditbelastung der Immos, die sich aber im Laufe der zeit abbezahlt. Es ist auch normal, dass das Online Biz schneller wächst, da es besser skalierbar ist. Ohne die Immos gäbe es aber den Blog und den YT Kanal nicht. Daher hängt das Online Biz an den Immos und nicht anders rum.
2) Momentan bleibt nicht viel übrig, das stimmt. Aber Immobilien sind noch nie kurzfristiges Business gewesen, sondern langfristig. Langfristig werden sie sich auszahlen.
3) Das stimmt, da gebe ich dir 100% recht. Allerdings ist es dann ein Hamsterrad, was mir Spaß macht und wo ich mein eigener Boss bin 😀
vermietertagebuch meint
Anbei die erste Antwort auf deine Frage in Form eines Videos. https://www.youtube.com/watch?v=X_owjcmjCRE
Marco die Finanzeule meint
Servus Alex,
es ist immer wieder spannend zu lesen, wie du dein Geld verdienst. Das neue Blogdesign gefällt mir übrigens sehr gut und du motivierst mich immer wieder aufs Neue. Mal schauen ob ich in Zukunft auch die ein oder andere Immobilie kaufe.
Grüße aus der Pfalz,
Marco
vermietertagebuch meint
Vielen Dank Marco. Dann drück ich dir die Daumen für deine neuen Immobilien. Gib gas 😀
Christoph meint
Hey Alex, ich lese fleissig deinen Blog und werde demnächst eventuell auch im Immobilienbereich aktiv werden.
Nun habe ich gelesen, dass du eine Agentur mit Backlinkerstellung beauftragt hast.
Die Agentur, die dir Backlinks macht, würde ich an deiner Stelle nochmal etwas genauer unter die Lupe nehmen – oder du solltest dich zu mit dem Thema nochmal genauer auseinandersetzen…
Du hast ja selbst geschrieben, dass dir im Bereich externe Verlinkung die Reputation fehlt, damit Google deine Website vertrauenswürdig findet. Allerdings ist die Frage ob dir Links von Seiten wie z.B.
https://www.paulhastings.com/area/securities-and-capital-markets/united-states-energy-players-go-for-mlps (Spam-Kommentare mit Nofollow-Backlinks)
oder
http://griffinnonl67899.blogminds.com/kapitalanlage-options-8505737 (Blogpost-Spam wo Content und Link keinen Bezug haben) mehr Vertrauenswürdigkeit bringen, oder deiner Website sogar schaden. Schlechte Backlinks können deine Reputation nämlich genauso schädigen wie gute dir helfen können.
Screenshot hier: https://prnt.sc/p9hr0p
Zumal der Content auf den Seiten nichts mit dem Backlink/Linkziel zutun hat – sprich es ist keine thematische Relevanz gegeben. Das sind eher Backpink-Methoden von vor 10 Jahren, die dir im besten Fall nichts bringen, aber dich auch durchaus schädigen können. –> sprich besser nochmal mit der Agentur. Mit schlechten Links ist noch schneller größerer Schaden angerichtet als dir vielleicht jetzt bewusst ist. Du riskierst damit noch mehr Traffic- und Trust-Verlust bei Google und höhere Kosten für die Behebung dieses Schadens.
Grüße
Christoph
vermietertagebuch meint
Hallo Christoph,
das ist mir auch schon aufgefallen. Der Anbieter meinte, dass er damit mein Domain-Rating nach oben ziehen will. Er sagte, er mache das bei anderen Kunden ebenfalls und dort hat es geholfen. Er zeigte mir nach einem Monat einen Screenshot von Sistrix, wo man einen guten Anstieg des Domain Ratings sieht. So richtig geholfen hat das leider noch nicht. Mein organischer Traffic ist noch auf dem selben Level.
https://vermietertagebuch.com/wp-content/uploads/2019/09/Google-traffic.jpg
Christoph meint
Ja, das funktioniert nicht mehr so gut, weil diese Methoden veraltet sind. Ab und zu funktioniert das kurzfristig noch, aber langfristig verliert man damit. Frag dich einfach selbst, ob du diese Links aus der Sicht eines Internetnutzers sinnvoll, vertrauenswürdig und passend findest?! Im Endeffekt ist das gerade ein Versuch Google zu manipulieren – da stehen die jetzt nicht so sehr drauf 😉 Mit jedem Update werden Manipulationen versucht zu reduzieren und relevante Inhalte weiter nach oben zu pushen. Googles Geschäftsmodell ist es ja seine Nutzer mit relevanten Antworten zu versorgen und dann targeted Werbung zu verkaufen. Wenn dann jemand versucht die Relevanz zu faken… naja, kannst du dir ja selbst vorstellen was sie davon halten 😉
Christoph meint
Vielleicht als erste Info interessant – https://ahrefs.com/blog/bad-links/
Fabian meint
Hallo Alex,
warum möchtest du deine „Immobilien-Perle“ verkaufen? Macht es nicht mehr Sinn, die Wohnung von einer Bank neu zu bewerten und anschließend zusätzlich beleihen zu lassen?
Dann kannst du deine profitable Wohnung behalten und generierst zusätzliches Kapital durch die Nachbeleihung, beispielsweise für den geplanten Kauf eines Mehrfamilienhauses.
Gruß Fabian
vermietertagebuch meint
Hallo Fabian,
ich kann deinen Gedankengang gut verstehen und nachvollziehen. Ich werde dazu ein eignenes Video machen, dann kann ich das ausführlicher erklären.
Beste Grüsse,
Alex