In diesem Beitrag geht es um die Entwicklung meines Immobilienportfolios im Oktober 2021. Ich schreibe über den Cashflow meiner Immobilien, den Fortschritt meiner Kernsanierung und einigen Neuvermietungen. Viel Spaß beim Lesen!
Inhalt
1) Cashflow der Immobilien im Oktober 2021
2) Fortschritt meiner Sanierungen im MFH5
Cashflow der Immobilien im Oktober 2021
Im Oktober 2021 hatte ich 25.328€ Warmmiete-Einnahmen. Davon gingen 10.440€ für den Kredit und 10.367€ für die Bewirtschaftungskosten ab. Außerdem bezahlte ich einige Hausgeldnachzahlungen und bekam einige Hausgeldgutschriften. Das ergibt einen positiven Cashflow von 5.784€ für den Oktober 2021.
Im Oktober ließ ich mein erstes Mehrfamilienhaus MFH1 durch 3 Gutachter besichtigen, da ich dort Feuchtigkeitsprobleme habe und demnächst ein paar Sanierungsmaßnahmen anstehen. Ein genaues Video dazu gibt es hier:
Video: Meine Mieter flüchten – Nasse Wände und Schimmel
Die Gutachter haben insgesamt 954€ gekostet, was ich aus meiner Instandhaltungsrücklage (IHR) entnommen und durch den Cashflow wieder aufgefüllt habe. Der Stand von 100.000€ bleibt daher aktuell.
Im Oktober war mein erster Sanierungskredit für das Mehrfamilienhaus in Chemnitz vollständig ausgezahlt, sodass ich dort neben Zinsen auch die Tilgung bezahlen muss. Somit hat sich die Tilgung meiner Kredite auf 6.521€ erhöht. Zusammen mit dem Cashflow entspricht das einem Vermögenszuwachs von 11.351€€ im Oktober 2021. Insgesamt stehe ich damit kumuliert bei 89.814€ Vermögenszuwachs (ohne Wertsteigerung) für das Jahr 2021.
Fortschritt meiner Sanierungen im MFH5
In meinem Mehrfamilienhaus in Chemnitz (MFH5) geht die Kernsanierung mit vollen Schritten voran. Mittlerweile wurden die Fundamente gegossen und die beiden Balkontürme aufgebaut. Zusammen mit der neu gestrichenen Fassade sieht das sehr gut aus. Hier mal ein Vergleich von vorher und nachher.
Außerdem ist der Bodenaufbau in 9 von 10 Wohnungen fertig und bereit für das Verlegen des Vinylbodens.
Letzte Woche haben zusätzlich die Klempner mit dem Erneuern der Heizungsrohre und der Fallstränge begonnen. Die neue Heizungsanlage steht ebenfalls zum Einbau bereit und es werden die letzten Maßnahmen für den Stellplatz der Heizung und des Silos getroffen.
Außerdem wurde die Horizontalsperre an der Kellerseite erneuert, wo die neue Heizung hinkommt. Der Keller war etwas feucht und die neue Pelletheizung braucht trockene Räume, sodass die Pellets nicht feucht werden.
Neuvermietung CHW5
Meine 100m² Wohnung in Chemnitz Sonnenberg (CHW5) konnte endlich vermietet werden. Sie stand auf Grund des schlechten Grundrisses lange leer und wir mussten den Grundriss etwas anpassen. Ein Video dazu gibt es hier
Video: Anpassung Grundriss CHW5
Nun konnte ich die Wohnung endlich zum 1.11.2021 neu vermieten. Leider ist es wieder eine größere Familie vom Jobcenter, aber bei der Gegend und der Art der Wohnung kann ich leider keine Wünsche äußern und muss Kompromisse machen. Der Leerstand kostet leider viel Geld. Jeden Monat 700€. Das ist die Miete, für die ich die Wohnung damals vermietet hatte und für die ich sie wieder neu vermietet habe. Ich hoffe, die Mieter bleiben mir lange erhalten.
Leider gibt es noch ein Problem mit dem Keller, da alle Keller belegt sind. Meiner auch. Sowohl ich als auch die Hausverwaltung wissen nicht von wem. Auf meine Anfrage schrieb die Hausverwaltung folgendes:
Da die Mieter mit hoher Wahrscheinlichkeit untereinander die Keller tauschen verliert man schnell den Überblick. Da wir auch nur bei wenigen Einheiten die Sondereigentumsverwaltung inne haben gestaltet sich die Kellerzuordnung zunehmend schwieriger. Falls aktuell ein Keller frei sein sollte, so möchte ich Sie bitten vorerst diesen Keller zu verwenden.
Was ist denn das für ein Mist? Offenbar gilt dort das Recht des Stärkeren und ich muss meine Ansprüche durchsetzen. Ich werde mich erkundigen, welche offiziellen und inoffiziellen Möglichkeiten es gibt und werde sie dann durchsetzen.
Neuvermietung MFH3
Mein Mehrfamilienhaus MFH3 hatte ich vor einem Jahr gekauft und es hat 7 Wohnungen. 5 davon waren normale Langzeitmieter und 2 waren an Monteure vermietet. Als ich das Haus gekauft habe, kündigten die Monteure und ein Mieter. Also übernahm ich das Haus mit 4 Mietern.
Video: Kauf meines dritten Mehrfamilienhauses MFH3
Einen neuen Mieter hatte ich im Januar bekommen und den zweiten neuen Mieter jetzt zum Oktober. Fast. Der neue Mieter wollte zum Oktober einziehen und hatte vergessen seine alte Wohnung zu kündigen. Also musste er noch 2 Monate warten und kann erst im Dezember einziehen. Auf der einen Seite schade für die 2 verlorenen Monate Miete und auf der anderen Seite ein bisschen komisch. Wie kann man denn vergessen zu kündigen?
Zum Glück war das Haus so konservativ kalkuliert, dass es mir bisher in 2021 trotz des Leerstandes bereits 3.800€ Cashflow brachte. Es wird in Zukunft also noch deutlich besser.
Fastlaner meint
„Leider gibt es noch ein Problem mit dem Keller, da alle Keller belegt sind. Meiner auch. Sowohl ich als auch die Hausverwaltung wissen nicht von wem. Auf meine Anfrage schrieb die Hausverwaltung folgendes:
‚Da die Mieter mit hoher Wahrscheinlichkeit untereinander die Keller tauschen verliert man schnell den Überblick. Da wir auch nur bei wenigen Einheiten die Sondereigentumsverwaltung inne haben gestaltet sich die Kellerzuordnung zunehmend schwieriger. Falls aktuell ein Keller frei sein sollte, so möchte ich Sie bitten vorerst diesen Keller zu verwenden.'“
Das klingt mal richtig krass, völlige Anarchie. Irgendein ganz Gewiefter hat da unten wahrscheinlich 2-3 Keller und verstaut seinen ganzen Mist da drin. Ich bin gespannt, wie du das Thema lösen möchtest. Viel Erfolg dabei 🙂
vermietertagebuch meint
Die Verwaltung hat uns jetzt einen Keller zugeordnet. Wir müssen ihn nur räumen und dann können ihn die Mieter nutzen.