In diesem Beitrag geht es um die Entwicklung meines Immobilienportfolios im September 2022. Es war der beste Monat, den ich jemals mit Immobilien hatte. Ich schreibe über den Cashflow meiner Immobilien, den Fortschritt bei der Sanierung meiner beiden Mehrfamilienhäuser und weitere Aktivitäten in meinem Portfolio.
Inhalt
1) Cashflow der Immobilien im September 2022
3) Aktueller Stand der Sanierung im MFH5
4) Weitere Aktivitäten im Portfolio
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Cashflow der Immobilien im September 2022
Ich hatte Gesamteinnahmen durch Warmmiete von 29.329€, wovon 11.072€ für den Kredit und 10.992€ für die Bewirtschaftungskosten abgingen. Dazu kamen noch 1.348€ an Sondereinnahmen, hauptsächlich durch Betriebskostennachzahlungen meiner Mieter, welche ich früher ausgelegt hatte. Das ergibt einen positiven Cashflow von 8.613€ und ich bin mega glücklich damit.
Der September war seit sehr langer Zeit der erste Monat, wo ich keine Kosten für Reparaturen oder Neuvermietung hatte. Deswegen konnte ich einen großen Teil des Cashflows nehmen, um meine Rücklage aufzufüllen. Wenn alles gut läuft, komme ich im nächsten Monat wieder bei meinen 100.000€ Soll für die Rücklage an.
Wie üblich fülle ich meine Rücklage monatlich maximal um 3.457€ auf und der Rest geht auf mein Überschosskonto, wovon ich unregelmässige Sachen wie Neuvermietungen bezahle. Wenn ich die Tilgung dem Gewinn hinzurechne, dann entspricht das einem sehr positiven Vermögenszuwachs von 15.441€ im September 2022.
Damit bin ich endlich für das ganze Jahr 2022 kumuliert im positiven Bereich und so kann es gerne weiter gehen. Es fühlt sich gut an, wenn das Immobilienkonto voller wird!
Wenn es positiv weiterläuft, dann werde ich mit dem Jahrescashflow irgendwo zwischen den Werten von Jahr 2020 (20.000€) und dem Jahr 2021 (30.000€) landen. Damit bin ich nach einem schwierigen Start zu Beginn dieses Jahres sehr zufrieden.
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Neuvermietung MFH6
Für mein sechstes Mehrfamilienhaus sind wir auf die Suche nach einem Mietinteressenten gegangen und wurden sehr schnell fündig. Einige in der Immobilien Community hatten Zweifel, dass ich in einer D-Lage die angepeilten 6,5€/m² bekommen kann.
Wir haben einen Mieter gefunden die Kaltmiete auf 445€ aufgerundet und bekommen damit sogar 6,54€/m² zuzüglich 35€ für die Einbauküche. Das bestätigt, dass es in allen Lagen Mieter gibt, die für guten Wohnraum auch gute Miete zahlen. Nur das Gartenabteil wollte der Mieter nicht, eventuell nimmt es der nächste.
Einziger Wehrmutstropfen sind die 3 Monate Kündigungsfrist des Mieters in der alten Wohnung und somit habe ich 3 Monate Leerstand, bevor der Mieter zum 1.1.2023 einziehen kann. Zumindest dachte ich das. Nachdem der Mieter nicht zur Unterschrift des Mietvertrages kam, bekam ich Zweifel. Mein Makler fragte beim Mietinteressenten nach und es kam heraus, dass er auf Grund eines familiären Notfalls doch nicht einziehen kann. Na toll, alles wieder von vorne.
Gestern bestätigte mir mein Makler, dass es einen neuen Mietinteressenten gibt. Leider verging in der Zwischenzeit die Kündigungsfrist im Oktober und jetzt muss ich einen zusätzlichen Monat warten, da die neuen Mieter erst zum 1.2.2023 einziehen können. Bis dahin ist die Einbauküche schon 2 Jahre alt, ohne einen einzigen Tag Benutzung. Die Garantie aller Geräte ist damit abgelaufen.
Aktueller Stand der Sanierung im MFH5
In meinem fünften Mehrfamilienhaus ist die Elektrik in der Erdgeschosswohnung fertig und aktuell ist der Elektriker im 1.OG. Außerdem geht es im Trockenbau voran und die ersten Wände/Decken werden gestrichen.
Als nächstes wird die Badkeramik gesetzt, danach dar Vinylboden verlegt und dann die Küchen und Türen eingebaut. Mein Bauleiter sagt, dass wir mit Glück Ende November und Dezember die erste Wohnung fertig haben und vermieten können. Das wäre super, weil ich dann endlich Einnahmen für das Objekt bekomme und das Defizit in meinem MFH5-Cashflow geringer wird.
Ich habe meinen Bauleiter gebeten eine Aufstellung zu machen, welche Kosten noch offen sind, um die ersten 3 Wohnungen fertig zu stellen. Dann kann ich meine Übersicht zwischen Kosten und Budget besser aktualisieren und kann euch auf einen neuen Stand bringen.
Aktuell wird der Bauvertrag mit einer Firma für die Erstellung der Parkplätze unterschrieben und wie es aussieht, können wir damit dieses Jahr noch beginnen. Es fühlt sich gut an, wenn die Baustellen weiter gehen und nicht mehr brach liegen. Ich freue mich schon auf den Zeitpunkt, wenn nächstes Jahr hoffentlich alles fertig ist und ich endlich 3 Kreuze hinter die Kernsanierung machen kann.
Weitere Aktivitäten im Portfolio
Im Rest meines Portfolios gibt es ebenfalls Bewegung. In meiner ETW4 und ETW5 hatten wir zum Ende September einen Mieterwechsel und für ETW18 sind wir noch auf der Suche nach einem neuen Mieter.
Für CHW6 haben wir endlich nach einem Jahr einen neuen Mieter gefunden und ich hoffe, er springt nicht ab. Für CHW7 finden wir nach wie vor keinen Mieter und deswegen haben wir jetzt die Miete gesenkt, sodass die Wohnung auch von Hartz4 Mietern bezahlt werden kann.
In meiner ETW9 reagiert die Mieterin nicht mehr auf meine Briefe und ihre Telefonnummer funktioniert nicht mehr. Jetzt im Oktober wurde die Lastschrift zurück gebucht. Keine Ahnung was da los ist. Ich hoffe, es ist nichts Schlimmes passiert. Ich schicke jemanden vorbei zur Überprüfung und halte euch auf dem Laufenden.
ThomasB, meint
Hallo Alexander
Herzlichen Dank für deinen Einblick!
Seit Jahren lese ich (mehr oder weniger) regelmäßig deine Reports und finde es spannend zu sehen welcher deiner Pläne aufgehen. Und trotz gelegentlichem Finger jucken denk ich dann meist – lass mal die jungen Burschen ran, ich bleib lieber langweilig in u.a. REITs investiert 😉
Grüße
Thomas
vermietertagebuch meint
Es freut mich sehr, dass dir meine Beiträge so gut gefallen!
vermietertagebuch meint
Hallo Stefan,
du hast recht. Ich habe es eben angeschaut und dort liegt ein Fehler vor. Ich hatte damals die Monatsabrechnung meiner Hausverwaltung 1-zu-1 in meinen BLogbeitrag übernommen, ohne die Buchungen zu prüfen. Jetzt habe ich das für Mai exemplarisch gemacht und gesehen, dass meine Hausverwaltung die Kreditraten falsch gebucht hat. Für meinen Hauptpredit (Kaufpreis + 1 Sanierung) hatte ich eine Annuität von -1.043,47 EUR. Diese hat meine Verwaltung komplett auf die Tilgung gebucht, obwohl es 280,93€ Zinsen und 762,54€ Tilgung waren. Die 280,93€ hat meine Verwaltung außerdem bei den Zinsen angesetzt und damit tauchen die Doppelt auf. Dazu kommt noch Zins + Tilgung aus dem zweiten Darlehen.
Offenbar betrifft diese Schludrigkeit meiner Hausverwaltung alle Abrechungen für dieses Mehrfamilienhaus. Ich werde mit meiner Hausverwaltung dazu reden und alles korrigieren lassen und dann hier ebenfalls korrigieren.
Danke für den Hinweis und tut mir leid, dass ich das nicht doppelt geprüft habe.
Andreas meint
Washer denn eine Hausverwaltung mit deinen Krediten zu tun?
vermietertagebuch meint
Meine Hausverwaltung kümmert sich um alle Ein- und Ausgänge auf dem Hauskonto und stellt mir einen Monatsbericht zur Verfügung.
vermietertagebuch meint
Außerdem habe ich gerade gesehen, dass ich teilweise schon Bereitstellungszinsen zahlen muss, aber die Bank das bei der Abbuchung nicht aufschlüsselt. Ich habe bei der Bank mal nachgefragt und werde das ebenfalls einfließen lassen.
VG Alex
Daniel meint
Zuerst einmal herzliche Gratulation zu deinem Blog. Ich verfolge diesen schon länger und bin beeindruckt, wie du dein ursprüngliches Modell (Vermietung) durch andere Komponenten (Mentoring / Social Media / …) erweitert hast. Wirklich genial!
Ich habe mir aber die etwas ketzerische Frage gestellt, ob sich das Kerngeschäft selber denn lohnt. Du schreibst, du gehst von netto 20k – 30k bis Ende aus. Das sind somit etwa 1.5k – 2.5k pro Monat. Der Aufwand dafür ist doch auch immens und kommt wohl fast einem Fulltime-Job gleich.
Oder lese ich das falsch?
vermietertagebuch meint
Hallo Daniel diese 20-30k sind jetzt in der Aufbauphase, wo der Kredit nochläuft. Wenn die Kredite abgezahlt sind, dann ind es ehr 10K pro Monat. Außerdem habe ich jetzt durch die Tilgung meiner Mieter einen Gewinn von rund 6k-7k pro Monat. Ist also eine langfristige Geschichte, wo man eine Weile warten muss
Schnedermann meint
Hallo Daniel,
genau wie, du sehe ich das auch etwas skeptisch.
Im Grunde ergibt sich ja wohl der Überschuss, wenn ich von der Kaltmiete die Kreditkosten (Annuität), das nicht umlegbare Hausgeld und die eigene Instandhaltungsrücklage abziehe.
Auf Alex’s Portfolio-Übersicht angewendet, stimmt die Rechnung auch, jedoch nur für die ETW 5. Bei den anderen Objekten sind die Werte zu hoch (Spalte Cashflow).
Nun wissen wir zwar, dass die Portfolio-Übersicht nicht mehr ganz aktuell ist, jedoch stehen die Zeichen bezüglich Prolongation der Darlehen eher auf Sturm. Dazu kommen natürlich das Mietausfallwagnis als kalkulatorische Größe und die nie ausbleibenden Kosten für Reparaturen, Verschönerungen etc. welche zwar als Erhaltungsaufwand steuerlich geltend gemacht werden können, dennoch gewinnmindernd wirken. Aber dafür gibt’s ja schließlich die Instandhaltungsrücklage (IHR).
Interessanterweise bringen bei der o.g. Kalkulation die ETW 1, ETW 2 und ETW 18 Verluste. Betriebswirtschaftlich betrachtet macht es keinen Sinn, diese im Portfolio zu behalten. Verkaufen und mit dem Erlös tilgen wäre hier mein Petitum.
Nun denn, das habe ich nicht zu entscheiden. Jedenfalls scheint der Weg noch weit zu sein und Alex’s Ziel („Über mich“), 50.000 € zum Ende 2022 zu realisieren, relativiert sich wohl etwas.
Gruß Schnedermann
Mehmet Elibol meint
Hi…
ich finde deine Arbeit toll und freue mich auf das Jahr 2032.
Wie wohl dein Immobilienportfolio in 10 Jahren aussieht?
Lg
Mehmet Elibol
vermietertagebuch meint
Das frage ich mich auch. Ich denke, viel lukrativer, da die Kredite weier abgezahlt sind
Florian Schlüter meint
Lieber Alexander,
ich bin gerade mal wieder auf Dein Blog gestoßen, weil mir Deine Crash Propheten Videos auf Youtube vorgeschlagen wurde. Da dachte ich „Den kenne ich doch…“, und tatsächlich hatte ich vor 2 Jahren den Finanzrocker-Podcast mit Dir gehört und war damals schon ganz fasziniert, was Du so machst.
Für mich lebst Du echt einen Traum, weil Du dich einfach Dinge traust, die Ich mich nie trauen würde und das auch voll durchziehst.
Ich meine vor allem die hohe Verschuldungsquote und das Auswandern. Ich hoffe echt sehr, dass sich Dein Modell jetzt, wo sich der Immo-Markt wandelt, bewährt. Es ist total spannend, das in deinem Blog zu verfolgen.
Zu Deinen Crash Propheten Videos: Also erstmal: Riesen-Respekt, dass Du diese Goldader gefunden hast und dass es Dir gelingt, Videos zu produzieren, die so viel geklickt werden, das ist echt bemerkenswert. Dein Video vom 9.10., in dem Du die Youtube-Einnahmen zeigst; da falle ich fast vom Stuhl. Persönlich fände ich es allerdings besser, wenn Du in den Videos mehr Positives rüberbringen würdest. Du sagst ja selbst, dass Du eingentlich Optimist bist. Klar läuft in Deutschland und anderswo vieles schecht, ich glaube, dass es fraglich ist, ob es nach einem Umsturz besser wäre. Ich hatte von dem Video auch den Eindruck, dass Du nicht sooo ideologisch unterwegs bist (was ist gut finde!), sonder schon primär wegen der Klickzahlen diese Videos machst.
Naja, ist nur meine Meinung, ich hoffe es ist OK wenn ich das hier schreibe. Ansonsten alles Gute und weiterhin viel Erfolg!
Viele Grüße,
Florian
vermietertagebuch meint
Hallo Florian,
danke für dein Feedback. Ich würde auch gern positive Videos machen. Leider gibt es dazu wenig zu berichten und außerdem werden diese Videos viel weniger angeschaut.
Viele Grüsse, Alex
Hermann meint
Wäre mal interessant, wie sich der neue Content auf deinen CPM auswirkt.
Vielleicht kannst du ja mal darauf eingehen.
vermietertagebuch meint
Die CPM in meinem YouTube Kanal haben sich halbiert. Das ist aber ok, da ich 20x mehr Klicks habe.