Immobilien Investor FAQ 1

Jeden Monat erreichen mich per Mail, per Facebook oder in den Kommentaren viele Fragen zum Immobilien Business. Für jede Frage nehme ich mir Zeit und beantworte sie persönlich.

Allerdings ist mir aufgefallen, dass es einen größeren Mehrwert für die Community hat, wenn ich die Fragen öffentlich beantworte und jeder daraus etwas lernen kann.

Daher wird es eine weitere Kategorie von Beiträgen auf meinem Blog geben, die FAQs. Dort werde ich monatlich auf die Fragen meiner Leser eingehen. Ich sammle die Fragen während des Monats und gebe dann auf die Fragen in Form eines Beitrages meine Antwort.

Sicherlich kann ich nicht jede Frage in diesem Format beantworten, daher werde ich die meist gestellten Fragen zusammenfassen und die Antwort posten.

Wenn du Fragen zu Immobilien Investments, meinem Portfolio, meiner Strategie, P2P oder meinem Blog hast, dann gerne her damit. Eventuell beantworte ich deine Frage schon in dem nächsten Beitrag. Die Fragen kannst du mir über das Kontaktformular schreiben.

Inhalt
1) Frage: Verwaltung Papier / Dicke Ordner
2) Frage: Vermieterrechtsschutz
3) Frage: Manuelle Prüfung Mietzahlungen
4) Frage: Hohe Anzahl an Mieterwechsel bei Dir?
5) Frage: Mieterhöhung bei Neuvermietung
6) Frage: Handwerkssuche – ein Alptraum

Frage: Verwaltung Papier / Dicke Ordner

„Wie organisierst du den Papierkram mit deinen 35 Wohneinheiten? Mittlerweile müsstest du in deiner Wohnung ein ganzes Zimmer voller Ordner haben? Hast du für jede Wohneinheit ein einzelnen Ordner? Oder hast du für alles einen Ordner für je ein Jahr und heftest das dann Jahresweise ab? Was legst du digital ab?“

Ja, ich habe in meiner Wohnung ein eigenes Arbeitszimmer und dort einen Schrank mit allen Ordnern. Ich habe in der Tat für jedes Objekt einen Ordner, quasi für jeden Deal. Wenn ich ein Mehrfamilienhaus oder ein Wohnungspaket gekauft habe, dann sind die in einem Gesamtordner. Außerdem gibt’s noch einen Ordner für die Rechnungen eines Steuerjahrs und eins für meine wichtigsten Bonitätsunterlagen.

Das mache ich aus zwei Gründen. Erstens ist es gut, wenn man die Dokumente noch ein weiteres mal vorliegen hat. Die Kaufurkunden vom Notar und Mietverträge im Original muss man sowieso irgendwo ablegen. Um alles besser organisieren zu können und alles schnell griffbereit zu haben, habe ich es nach Objekten geordnet.

Der zweite Grund ist mehr fürs Ego. Es sieht toll und sehr inspirierend aus, wenn ich in mein Regal mit den Ordnern schaue. Ich weiß, dass jeder Ordner für einen guten Deal, viel Aufopferung und Disziplin steht. Es ist ein bisschen so wie die Pokale beim Sport. Für jeden Sieg eine Trophäe ? Abgeschaut habe ich mir das bei Gerald Hörhan, der für jede Immobilie einen Ordner hat. Gerald hat mittlerweile 4 Regale voll und muss nach Farben ordnen.

Selbstverständlich habe ich alle Dokumente zusätzlich digital. Meistens bekommt man die Dokumente beim Objektkauf per pdf zugeschickt. Falls sie in Papierform kommen, scanne ich sie ein und lege sie auf meinem Rechner ab. Dort ist es wie bei den Ordnern: Jeder Deal ein digitaler Ordner.

Gerade für Verkäufe, Neuvermietungen oder das Finanzamt ist es sehr praktisch, wenn du auf alles schnell Zugriff hast und per Email verschicken kannst. Wenn mir ein Mieter die Kündigung schickt, dann schicke ich am gleichen Abend den alten Mietvertrag, den Grundriss, den Energieausweis und die Bilder an meinen Makler. Dann kann er die Immobilie schnell neu vermieten.

Wenn ich eine neue Bank akquiriere, dann wollen sie viele Unterlagen wie Mietverträge, Darlehensverträge, Kaufverträge usw. Dann brauchst du ebenfalls alles digital. Ausserdem habe ich alles in meiner Dropbox und kann die Dokumente sehr schnell anderen Leuten via Link verfügbar machen.

Wenn man alles von Anfang an digitalisiert, dann hat man es später einfacher.

Frage: Vermieterrechtsschutz

Deine Strategie ist es ja so viel wie möglich an Aufgaben auszusourcen. Wäre da eine Vermieterrechtschutz nicht sinnvoll, um z.B. bei Zahlungsrückständen Deiner Mieter standardmäßig das Forderungsmanagement sofort an einen Anwalt zu übergeben und sich damit nicht selbst herumzuärgern? Ein Anwalt kann ja auch unterstützen um gerechtfertigte Mieterhöhungen durchzusetzen. Bei deinem MFH1 schreibst du, das die SEV derzeit im Kontakt mit einem Anwalt ist (wegen dem Problemmieter mit den Drogen), muss du da die Kosten für den Anwalt selbst vorstrecken oder ist sowas gewöhnlich in den Kosten einer SEV mit enthalten?

Ich habe keine Vermieterrechtschutz, da ich es wie mit allen Versicherungen halte. Eine Versicherung sollte dich nur vor den größten Risiken schützen und ansonsten sind sie überflüssig, wenn du guten Cashflow hast.

Durch die vielen Immobilien wäre eine Vermieterrechtschutz sehr teuer für mich. Ich müsste jeden Monat einen hohen Betrag zahlen ohne zu wissen, ob ich die Vermieterrechtschutz brauche. Statt dessen kann ich aus meinem Cashflow einfach eine eigene Rücklage für Rechtsstreitigkeiten ansparen. Diese Rücklage kann ich dann bei Bedarf nutzen. Falls ich sie nie brauche, ist das Geld nicht verloren, sondern ich kann es für etwas eigenes verwenden.

Genauso ist es bei den Rechtsstreitigkeiten bezüglich meines Problem-Mieters in meinem MFH und mit meinem Schimmel-Mieter. Dort bezahle ich alles selber und hole es mir später vom Beklagten zurück (soweit es geht).

Für die Mietverträge nehme ich meinen Standartmietvertrag und Mieterhöhungen setze ich ebenfalls immer selber auf und durch. Da reicht ein normales Formblatt ohne Begründung. Sollte es Probleme geben, dann kann ich immer noch einen Anwalt fragen. Die meisten Sachen gehen aber ohne Anwalt und viele Vermieter machen sich nur unnötig verrückt und theoretisieren alles.

Wenn mir ein Mieter Geld schuldet, dann erinnere ich ihn per Email oder whatsapp daran. Zwei tage später ist in der Regel das Geld da. Das macht es unkomplizierter und persönlicher für die Mieter. Außerdem muss ich als Vermieter auch ein bisschen was zu tun haben, wenn ich alles andere outsource ?

Frage: Manuelle Prüfung Mietzahlungen

In einem deiner älteren Blogeinträgen hast du mal einige Softwaren verglichen, die solche Zahlungseingänge automatisch prüfen können. Allerdings hast du aufgrund Mängel und Ungenauigkeiten dieser Programme Dich damals entschieden die Mietzahlungen jeden Monat manuell abzugleichen und in einem Excel einzutragen. Machst du das wirklich noch immer so – selbst bei deinem Immo-imperium?

Ja, ich benutze immer noch Excel für die Kontrolle der Mieteingänge. Die Softwaretools habe ich mir seit dem nicht mehr angeschaut, keine Ahnung ob sie mittlerweile besser sind.

Das Excel-Sheet kann man immer am 10. Tag eines Monats abgleichen. Spätestens dann hat der letzte Horst überwiesen. Dann schaue ich in mein Online Banking und gleiche alle Eingänge mit den SOLL-Zahlungen in meinem Excel ab. Danach kann ich sofort sehen, welcher Mieter mir noch Miete schuldet und wen ich mahnen muss.

Lies: Excelvorlagen und Emailanschreiben für Vermieter

Danach geht wie oben eine kurze Whatsapp an die säumigen Mieter raus und danach bekomme ich meistens die Miete schnell überwiesen. Der Arbeitsaufwand zum befüllen des Excels liegt bei 20 Minuten und dieser Aufwand fällt einmal im Monat an.

Meine Mehrfamilienhäuser werden durch Verwaltungen verwaltet. Die machen alles und ich bekomme Mitte des Monats die Abrechnung des letzten Monats. Daraus abgeleitet bekomme ich die Überschüsse vom Verwalterkonto auf mein eigenes Konto überwiesen.

Ich nutze kein Lastschriftverfahren für die Miete, weil ich den Aufwand der Beantragung bisher gescheut habe. Klappt bisher trotzdem ganz gut. Außerdem fühlt es sich sehr gut an, wenn man einmal im Monat das eigene Konto prüft und die ganzen Mieteingänge sieht.

Frage: Hohe Anzahl an Mieterwechsel bei Dir?

In deinem Blogeintrag vom November berichtest du von sieben Mieterwechsel die bei Dir vollzogen worden sind bzw. noch anstehen. Das kommt mir viel vor. Hat das damit zu tun, dass du in der Mehrzahl eher kleine ETWs hast zwischen 30 und 50m² hast? Das sind somit eher Wohnungen für junge Singles sind, die eher schneller umziehen? Oder ist das so, dass aufgrund Deiner konsequenten Miterhöhungen sich die Leute etwas anderes suchen?

Ja, momentan habe ich viele Mieterwechsel und je nach Segment gibt es die häufiger. Allerdings konnte ich bisher noch kein System dabei erkennen. Dafür ist die „Stichprobe“ zu gering. Die drei häufigsten Gründe für Auszüge sind Familienvergrößerung (Babys), Rentner gehen ins Pflegeheim oder jemand finden woanders einen Job/Studium.

Wegen einer Mieterhöhung ist noch niemand bei mir gegangen. Es haben zwar zwei Mieter mal angekündigt zu wechseln, aber die Faulheit hat gesiegt. Oft sind die Mieter zu faul, leben in ihrer Comfort Zone oder lieben ihr soziales Umfeld. Sie ziehen weniger häufiger um.

Auf ummelden.de kann man lesen, dass die Umzugsquote 2016 in Deutschland 17% ist und stark ansteigt. Als Gründe nennt die Seite den Bevölkerungszuwachs seit 2014, das Bestellerprinzip und der Trend zum Single-Haushalt.

Lies: https://www.ummelden.de/umzugsstudie-deutschland/

Ich selber hatte Anfang des Jahres 25 Wohneinheiten (+4 extern vermietete Parkplätze) und 15 Umzüge. Das ergibt eine Quote von 51%, Neuvermietung bei neu gekauften Objekten nicht mitgezählt. Das ist in der Tat der viel und meine beiden Maklerinnen haben viel zu tun.

Ich werde das auf jeden Fall im Auge behalten und schauen, ob ich daran etwas verbessern kann. Eventuell hängt es auch damit zusammen, dass meine Wohnungen nicht die besten sind und es sich die Leute dort nicht lange gemütlich machen. Ich könnte euch aber momentan keinen Rat geben, was ihr an dieser Stelle machen oder optimieren könntet.

Momentan lasse ich in meine Mietverträge eine Mindestmietdauer von 24 Monaten eintragen. Klappt nicht immer, aber immer öfter. Das wird die Zahl der Umzüge ebenfalls verringern.

Frage: Mieterhöhung bei Neuvermietung

Ein Mieterwechsel bietet natürlich die Chance aufgrund der Neuvermietung die Miete noch stärker zu erhöhen, beinhaltet doch aber auch das Risiko von leerstehenden Wohnungen und Kosten für den Makler / Renovierung etc. Orientierst du Dich bei der Mieterhöhung einfach „stupide“ am örtlichen Mietspiegel und versuchst immer das durchzusetzen was jeweils gesetzlich maximal möglich ist, oder versuchst du die hohe Zahl an Mieterwechsel zu reduzieren in dem zu mehr Fingerspitzengefühl walten lässt? Wenn ja: über welche anderen Kriterien denkst du nach, bevor du die Miete erhöhst? Da du ja nicht vor Ort bist und somit die Mieter nicht persönlich kennst, stelle ich es mir schwierig vor so ein Fingerspitzengefühl zu entwickeln.

Was die Miete bei der Neuvermietung angeht, so versuche ich mich an meinem bisherigen Portfolio zu orientieren und immer eine Schippe drauf zu packen. Ich vermiete daher immer über dem Mietspiegel und halte Rücksprache mit meinen Maklern. Die kennen den Markt recht gut und sind sehr motiviert, da ich ihnen viel Geschäft bringe.

Bei Mieterhöhungen mache ich nie das Maximum, sondern irgendwas in der Mitte, was sich in Ordnung anfühlt. Meistens sind es etwas zwischen 15€ – 20€ mehr pro Monat.

Allerdings muss ich auch dazu sagen, dass ich nur sehr rentable Wohnungen und Mehrfamilienhäuser kaufe und dort sind die Mieten meist schon sehr hoch. Ansonsten wären sie ja nicht so rentabel. Daher habe ich noch nie eine Wohnung gehabt, die stark unter vermietet war.

Meine größte Erhöhung bei einer Neuvermietung war vor kurzem bei der ETW15, wo der Vormieter sehr wenig gezahlt hat. Pünktlich zum Verkauf ging der Mieter ins Pflegeheim und der Nachmieter zahlt nun 374€ anstatt 287,5€, was einer Erhöhung von 86,5 und somit 30% entspricht.

Bei den Kriterien für die Mieterhöhung sind für mich eigentlich nur die aktuelle Miethöhe im Vergleich zu meinem Portfolio und das Datum der letzten Mieterhöhung /Datum des Einzuges wichtig. Für eine Mieterhöhung muss man ein paar Fristen beachten, siehe meinen damaligen Artikel. Manchmal erhöhe ich direkt zur nächst möglichen Frist, manchmal schon 2 Jahre nach dem Einzug. Manchmal kauft man auch Wohnungen, wo den Mietern die Miete noch nie erhöht wurde.

Lies: Mieterhöhung, wie geht das? Meine Best practice

Manchmal kauft man Wohnungen mit alten DDR oder BRD Mietverträgen. Dort stehen die Mieten noch in Mark oder DM drin. Oft wurde der Wechsel der Währungen mündlich oder stillschweigend vereinbart. Lasst euch dann beim Kauf dringend 2-3 Kontoauszüge zeigen auf denen ersichtlich ist, wie die aktuelle Miete ist. Lasst euch vom Verkäufer bestätigen, wie viel Euro Kaltmiete und wie viel Warmmiete bezahlt wird.

Frage: Handwerkssuche – ein Alptraum

Ich wohne in einer Großstadt im süddeutschen Raum und es ist wirklich schwierig hier Handwerker für kleinere Schönheitsreparaturen zu finden. In meiner ETW (in der ich ja selbst wohne) habe ich z.B. das WC ersetzen lassen. Ich habe bestimmt ~4 Monate gesucht, bis ich einen Handwerker gefunden habe. Viele Handwerker in der Region haben mir Rückmeldung gegeben, dass solche kleinen Aufträge sich für diese nicht lohnen. Sicherlich ist es ein Problem, dass ich kein Netzwerk an Handwerkern habe / kenne. Wie machst du das? Baust du Dir ein Netzwerk an Handwerken systematisch auf? Wenn ja wie?

Das Problem mit den Handwerkern kenne ich und man hört es von vielen Investoren. Gerade bei den Neulingen und in den großen Städten wird es sehr schwer, da dem Handwerk der Nachwuchs ausgeht. Ich selber hatte vor kurzem das Problem mit einem Allrounder, siehe mein Abschlussbericht.

Lies: Monatsabschlussbericht November 2018

Die Handwerker können sich momentan ihre Aufträge aussuchen, da sie viel Auswahl haben. Daher werden sie als erstes solche nehmen, wo sie große Volumen, eine gute Bezahlung und viel Vertrauen bekommen. Mit Stammkunden haben sie Rahmenverträge und daher werden diese zuerst bedient. Hier läuft viel über Vitamin B.

Wenn man ein neues Haus hat und eine Hausverwaltung einstellt, dann bringen die oft ihr Handwerkernetzwerk mit und man kann sich daraus bedienen. Beispielsweise muss ich in meinem neuen Haus eine Heizung einbauen und der neue Verwalter hat direkt den entsprechenden Kontakt, der die Arbeiten noch dieses Jahr ausführen kann.

In meinen kleinen Wohnungen hatte ich ebenfalls vereinzelt Arbeiten zu vergeben. Sei es streichen, neuer Boden, Elektrik, Fenster, Rollladen, usw. Dort habe ich in der Regel am Ort gegoogelt und die ersten 10 Resultate angeschrieben und die Handwerker zu einem Angebot aufgefordert. Dann habe ich oft das günstigste Angebot genommen und in Zukunft mit diesen Handwerkern weiter zusammen gearbeitet.

Oft kann man bei einzelnen Wohnungen auch die WEG-Verwaltung fragen. Die haben ebenfalls ihre Handwerker und diese Handwerker kennen das Objekt und die damit einhergehenden Problemstellen schon. Fragen kostet nichts.

Man muss sich auch daran gewöhnen, dass die Handwerker immer teurer werden. Erstens liegt das an der normalen Inflation und zweitens an dem oben angesprochenen Nachfrageüberhang.

Eventuell kann man auch pauschal einen Allrounder einstellen, ihn auf Monatsbasis bezahlen und die vielen Kleinarbeiten durchführen lassen. Je mehr Wohnungen man am gleichen Standort hat, desto mehr lohnt sich das. Das funktioniert das ähnlich wie ein Hausmeister, der monatlich bezahlt wird und die anstehenden Kontrollen und Wartungsarbeiten macht.

Bisher kenne ich nur meine Region Leipzig und Sachsen. Ich weiß nicht, wie Angebot/Nachfrage in anderen Regionen Deutschlands sind. Eventuell können die anderen Leser ihre Erfahrungen mit den Handwerkern hier in die Kommentare schreiben.