Meine erste Wohnung 2018 – ETW14

Am 5.4.2018 habe ich meinen ersten Notartermin in diesem Jahr. Ich fahre nach Konstanz, um meine erste Wohnung für dieses Jahr zu kaufen.

Dabei läuft der Prozess für den Kauf der Wohnung bereits seit Ende Dezember 2017.

Ich erinnere mich noch genau, dass ich die erste Mail vom Verkäufer am Flughafen von Sevilla gelesen hatte. Es handelt sich nämlich um ein off Market Objekt und die Entstehungsgeschichte ist sehr interessant.

Daher werde ich die verschiedenen Schritte und die Inhalte der Kommunikation hier rein schreiben, sodass ihr hautnah ein Praxisbeispiel sehen könnt.

Inhaltsverzeichnis

1) Kontaktaufnahme durch den Verkäufer
2) Klärung der Details und Verhandlungen
3) Abschluss und Beschleunigung des Kaufprozesses

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Meine erste Wohnung 2018 –  als Podcast zum Anhören (7:32 min)

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Kontaktaufnahme durch den Verkäufer

Am 30.12.2017 bekam ich folgende Mail in mein Postfach:

„Sehr geehrter Herr Raue,
von meinem Cousin, Herrn XXX, habe ich erfahren, dass Sie seine Wohnung in Leipzig in der XXX Straße gekauft haben.

Namens und im Auftrage meiner Eltern darf ich bei Ihnen anfragen, ob Sie Interesse an dem Kauf einer weiteren Wohnung in selbigem Objekt haben.
=> Es handelt sich um die Einheit D22, exakt derselbe Zuschnitt und Größe, wie die Wohnung von meinem Cousin, nur genau 1 Etage darüber, im 2.OG gelegen.

Bitte geben Sie mir per Email kurz Nachricht?
Besten Dank im Voraus.

Ihnen und Ihrer Familie wünsche ich einen guten Rutsch ins neue Jahr und für das neue Jahr 2018 alles Gute, Gesundheit und viel Erfolg!

Viele Grüße,
XXX“

Na das war doch mal eine tolle Überraschung. Bei der anderen Wohnung handelte es sich um meine ETW8, welche ich ebenfalls off Market und über den Hausmeister einer meiner Objekte erstanden habe.

Genau das ist es, was die Profis immer unter „Kontakte“ und Netzwerken verstehen. Wenn man mit vielen Leuten dieser Branche zu tun hat, dann bekommt man ab und zu solche Angebote. Dann hat man viel mehr Gestaltungsspielraum als bei Objekten aus Immoscout.

Ich antwortete natürlich sofort, hier die weitere Kommunikation:

„Guten Morgen Herr XXX,

ich bin gern an weiteren Objekten in diesem Haus interessiert. Allerdings wurden mir bereits drei andere Wohnungen dort sehr überteuert angeboten und ich musste ablehnen. Mit ihrem Cousin hatte wir einen fairen Preis gefunden und alles sehr stressfrei abwickeln können.

Wir können gern telefonieren und die Eckdaten besprechen. Unter welcher Nummer kann ich sie erreichen?

Viele Grüsse nach Deutschland,
Alexander Raue“

Ihr seht, eine schnelle Antwort und klare Ansagen sind sehr wichtig. Kurz zuvor wurden mir 3 andere Wohnungen in diesem Objekt angeboten, die lagen aber weit jenseits von Gut und Böse. Und wenn man nicht drauf angewiesen ist, dann kann man sich gleich eine gute Ausgangsposition verschaffen.

„Guten Morgen Herr Raue,

das ging aber schnell mit Ihrer Antwort

Ja, das mit den überteuerten Angeboten kenne ich – auch unter dem Hintergrund, dass der Wohnungsmarkt in Leipzig in den letzten Monaten etwas angezogen hat.

Aber, wie dem auch sei, meine Eltern stellen sich das in etwa so vor, wie mit meinem Cousin– also selbiger Preis.

Gerne können wir auch telefonieren, ich bin derzeit noch kurz im Büro und unter XXX erreichbar – sollen wir gleich jetzt telefonieren oder einen TelKon-Termin für den 3. Januar am Vormittag vereinbaren?

Viele Grüße“

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Klärung der Details und Verhandlungen

Selbe Konditionen wie bei dem anderen Deal und unkomplizierte Abwicklung ohne Makler? Das hört sich sehr gut an, also lasse ich keine Zeit verstreichen. Also rief ich den Verkäufer direkt aus Sevilla an und wir klärten die Details. Mein EU-Telekom-Vertrag sei Dank 😉

Nachdem wir die Details geklärt hatten, stellte ich dem Verkäufer eine Liste der benötigten Dokumente zusammen. Die Wohnung war leer, also rechnete ich mit mindestens der gleichen Miete wie bei meinen anderen Wohnungen in dem Objekt.

Von der Verwaltung ließ ich mir alle Dokumente für die Wohnung zuschicken (Grundrisse, Wirtschaftsplan, usw.), aber die meisten Dokumente zu dem Objekt hatte ich bereits durch meine anderen Wohnungen.

Kurz danach habe ich meine Bankerin angerufen und ihr den Fall geschildert. Sie freute sich über einen neuen Deal und versprach mir eine Finanzierung. Damals hatte ich die fast baugleiche Wohnung ETW6 in diesem Haus bei meiner Bankerin finanziert und somit hatten wir direkte Vergleichswerte.

Da die gezahlte Miete gleich hoch sein wird, aber der Kaufpreis 10.000€ geringer, sollten die Konditionen besser sein. Anbei meine Kalkulationen für die Immobilie. Angenommen habe ich eine Kaltmiete von 370€, wir werden aber höher in der Vermarktung einsteigen. Eventuell 380€ oder sogar 390€.

Lies: Wie finde ich die richtige Bank?

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Abschluss und Beschleunigung des Kaufprozesses

Ursprünglich war vorgesehen, dass der Verkäufer die Wohnung renoviert und neu vermietet. Somit muss ich nur den Kaufpreis zahlen und kann mich ins gemachte Nest setzen.

Die Renovierungen zogen sich eine ganze Weile hin, sodass ich Anfang März mit dem Verkäufer eine neue Regelung fand. Wir beschlossen, dass ich die Neuvermietung selbst vornehmen kann. Die genaue Regelung lautete wie folgt:

„Der Käufer kann direkt nach dem Notartermin mit der Neuvermietung der Wohnung beginnen und den Mietvertrag auf seinen Namen abschließen. Sollte ein Mieter vor Eigentumsübergang gefunden werden und Miete vor dem Eigentumsübergang fließen, so stehen maximal zwei Monatsmieten bereits dem Käufer zum Begleichen der Neuvermietungs-Maklerprovision zu. Alle weiteren Mieten bis zum Eigentumsübergang gegen an den Verkäufer.“

Somit kann ich den Mieter selber aussuchen, und die Maklerkosten werden wahrscheinlich durch die eingehende Miete gezahlt.

Der Zeitraum zwischen Notartermin und Eigentumsübergang dauerte bei meinen anderen Wohnungen in Stötteritz 4-5 Monate, also kann ich eventuell Einnahmen verbuchen (Miete), ohne Ausgaben (Hausgeld+ Kredit) zu haben. Diese Einnahmen decken dann die Maklerkosten für die Neuvermietung.

Außerdem kann ich so den Sack zumachen, da ich nicht weiß, wie lange der Verkäufer für die Neuvermietung brauchen würde. Und vielleicht überlegt er es sich in dieser Zeit mit dem Verkauf nochmal anders oder erhöht den Preis. Also lieber auf Nummer sicher gehen.

Nun sind alle Sachen erledigt, der Notartermin und die 100%-Finanzierung stehen. Die Kaufnebenkosten übernimmt der Verkäufer (extra so verhandelt), ich lege sie nur vorher aus, sodass der Verkäufer nicht in Vorleistung gehen muss. Und keine Sorge, das ist alles mit meiner Bank und dem Notar besprochen.

Lies: Wie ich finanziere

Somit eine neue, renovierte Wohnung zum „Null-Tarif“ mit wenig Aufwand und hohem Cashflow ab dem ersten Monat. So müssen Immobilien Deals laufen, dann hat man den perfekten Turbo im Portfolioaufbau.

Am 15.3.2018 habe ich bereits die nächste Wohnung von einer (anderen) Hausverwaltung angeboten bekommen. Wenn es mal läuft, dann läuft’s. Sobald der Deal steht, schreibe ich wieder einen neuen Beitrag.

Was war euer bester Immobilien-Deal? Schreibt es gern in die Kommentare!