Übersichtskarte-mit-neuen-Wohnungen

Meine 5 neuen Wohnungen – Cashflow, Details und Rendite

Im Februar 2019 habe ich fünf neue Wohnungen auf Immoscout24 gefunden, zügig gekauft und zu 1,1% Zinsen bei 100% Beleihung finanziert. Anfang März kommen noch zwei weitere Wohnungen dazu.

 

In meinem letzten Abschlussbericht hatte ich es bereits angedeutet, dass ich einen neuen Standort gewählt habe. Alle Wohnungen liegen in Chemnitz.

 

Am 12.2.2019 war der Notartermin für die ersten fünf Wohnungen und am 11.03.2019 folgt der Termin für die sechste und siebte Wohnung.

 

Den Emailverkehr und die Telefonate mit den Maklern erledigte ich übrigens in der Zeit, als ich in Gran Canaria war. Also ab in den Urlaub und mit 5 neuen Wohnungen im Gepäck wieder kommen.

 

In diesem Beitrag werde ich die Details, Zahlen und meine Kalkulation zu den ersten fünf Wohnungen beschreiben.

 

Viel Spaß beim Lesen.

 

Inhalt
1) Rentable Wohnungen auf Immoscout24 gefunden
2) 100% Finanzierungen mit 1,1% Zins
3) Details und Kalkulation Wohnung CHW1
4) Details und Kalkulation Wohnung CHW2
5) Details und Kalkulation Wohnung CHW3
6) Details und Kalkulation Wohnung CHW4
7) Details und Kalkulation Wohnung CHW5
8) Fazit und Gesamtkalkulation zu den neuen Wohnungen




Rentable Wohnungen auf Immoscout24 gefunden




Sehr oft werde ich von meinen Lesern gefragt, wo sie nach Immobilien suchen sollen. Es sei alles leer gekauft und überteuert.

 

Das stimmt. Zumindest regional bedingt. Es gibt einige Regionen, wo man gute Immobilien nur noch sehr teuer auf Immoscout24 oder Off-Market im eigenen Netzwerk findet. Das eigene Netzwerk hat man als Anfänger aber nicht.

 

Daher antworte ich immer wieder, da man in anderen Regionen suchen muss, wenn man in der eigenen Suchregion nichts findet. Gern kann man weiter weg suchen und später die Immobilien aus der Ferne verwalten. Ich mache das genauso, da ich in der Schweiz wohne und in Sachsen kaufe.

 

Lies: Immobilienverwaltung aus der Ferne. Was muss ich beachten?

 

Meine ersten Immobilien hatte ich 2016 in Leipzig gekauft. Mittlerweile ist diese Stadt ebenfalls sehr teuer und die guten Angebote auf Immoscout24 sehr rar. Man müsste für rentable Objekte stündlich schauen und sofort zugreifen.

 

Daher habe ich meinen Suchradius ausgeweitet und angefangen in Chemnitz zu suchen. Für mich hat diese Stadt sehr viel Potential und sie muss aus dem Dornröschenschlaf geweckt werden. Ähnlich wie Leipzig vor ein paar Jahren.

 

Gleichzeitig mit dem neuen Standort habe ich das Tool immoMetrica ausprobiert und sehr gute Ergebnisse damit bekommen.

 

Lies: immoMetrica – Ein Tool für die Suche bei immoscout24

 

Ich hatte zwei Tage nach meinem ersten Suchauftrag bereits 15 potentielle Objekte gefunden. Objekte, die nach der Grobkalkulation in mein Beuteschema passten und ich näher untersuchen wollte. Ich notierte alles fein säuberlich in mein Excel, um die Immobilien untereinander vergleichen zu können.

Liste der potentiellen Wohnungen in Chemnitz
Liste der potentiellen Wohnungen in Chemnitz

In diesem Beitrag verwende ich andere Kürzel, daher eine kurze Definition:

  • CHW1 = CH01
  • CHW2 = CH04
  • CHW3 = CH09
  • CHW4 = CH11
  • CHW5 = CH12
  • CHW6 = CH21
  • CHW7 = CH25

 

Meine Renditeanforderung bzw. meine Anspruche an den m²-Kaufpreis war so streng, dass ich sehr konservativ rechnete und in allen Viertel suchen konnte. Ja, auch in Chemnitz Sonnenberg 😉

 

Mein Plan ist nicht in den teuren Vierteln einer Stadt zu kaufen. Dann kann ich auch in Leipzig bleiben und teuer einkaufen. Mein Plan ist günstig in billigen Viertel zu kaufen und auf eine Aufwertung zu hoffen.

 

Lies: Meine Standortstrategie – Warum ich in Chemnitz investiere

 

Von den 15 Wohnungen mit Potential habe ich die Makler bezüglich weiterer Dokumente angeschrieben und von den meisten schnell eine Antwort bekommen. Nach Sichtung der Dokumente sind einige Wohnungen wegen hoher (nicht umlagefähiger) Kosten und IHR rausgeflogen.

 

Für die übrigen 8 Wohnungen habe ich den Maklern Angebote mit reduzierten Kaufpreis gemacht und sieben Makler haben zugesagt bzw. sind mir beim Kaufpreis entgegen gekommen.

 

Danach hat sich mein Gutachter die Wohnungen angeschaut und bis auf ein paar Kleinigkeiten war alles in Ordnung. Durch mein professionelles Auftreten und die schnelle Abwicklung bekam ich den Zuschlag und der Notartermin folgte bereits anderthalb Monate nach meiner ersten Suchanfrage.

 

Wie du siehst, gibt es noch rentable Objekte auf Immoscout24. Man muss sich eventuell nur für einen neuen Standort entscheiden und davon gibt’s genug. In den neuen Bundesländern, im Ruhrpott in ländlichen Gebieten von Baden-Württemberg und vielen weiteren.

 

Wenn man einen solchen Standort gefunden hat, dann muss man diszipliniert die Angebote durchschauen und professionell abarbeiten. Außerdem ist es hilfreich, wenn man eine verlässliche Bank mit schneller Finanzierungszusage hat. Das hätte mir nämlich fast zwei Deals versaut…

 

Lies: Wie ich finanziere und was meine Finanzierungsstrategie ist


100% Finanzierungen mit 1,1% Zins




Nachdem ich die ersten Immobilien kalkuliert und die Dokumente der Makler hatte, schrieb ich meine Banken für die Finanzierung an. Dabei schrieb ich vier Banken gleichzeitig mit der Bitte um ein Finanzierungsangebot an. Ich weiß, dass eine schnelle Finanzierungszusage wichtig ist und manchmal hilft beim Makler den Zuschlag für den Deal zu bekommen.

 

Auf Grund des Exposés inklusive aller wichtigen Daten und meiner Kalkulation können mir die Banken oft ein schnelles Angebot machen. Das erste Angebot hatte ich nach 2 Tagen und die anderen Angebote trudelten ebenfalls nach und nach ein.

 

Folgende 4 Finanzierungsangebote lagen mir vor:

 

Bank 1: Diese Bank war die schnellste und mit ihr hatte ich bereits meine drei Leipziger Wohnungen im November 2018 finanziert. Ich bekam eine Finanzierung für den vollen Kaufpreis (100%) mit 2,35% Tilgung und 2,09% Zins (5 Jahre Zinsbindung) und 2,43% Zins (10 Jahre Zinsbindung).

 

Bank 2: Die zweite Bank bot mit ebenfalls 100% Finanzierung mit 2,5% Tilgung, aber 1,1% Zins auf 5 Jahre Zinsbindung. Zusätzlich wurden 2.000 € für neues Laminat in einer Wohnung mitfinanziert.

 

Bank 3: Die dritte Bank bot mir eine 104% Finanzierung mit 2.5% Tilgung und 1.39% Zins auf 5 Jahre an.

 

Bank 4: Von dieser Bank warte ich bis heute auf ein Angebot. Sehr schade, irgendwie kommt von der Bank leider nicht mehr viel. Offenbar sind sie landunter, da ich zu viele meiner Leser dorthin verwiesen habe.

 

Da die Entscheidung sehr lange dauerte und die ersten Verkäufer etwas nervös wurden, entschied ich mich zum Aufteilen der Finanzierung in zwei Pakete. Paket 1 mit Wohnung CHW1 – CHW3 und Paket 2 mit CHW4 – CHW5. Zwischendrin lag ja noch Weihnachten und Neujahr.

 

Für das erste Paket nahm ich das Angebot der zweiten Bank sehr gerne an. Der Zinssatz war unschlagbar gut. Der beste, den ich je hatte. Selbst Bank 1 sagte mir, dass der Zinssatz von Bank 2 sehr gut ist und ich das Angebot annehmen soll. Das tat ich.

 

Für das zweite Paket mit der Wohnung CHW4 und CHW5 wollte ich das Angebot der dritten Bank annehmen. Dort hatte ich meine ersten drei Wohnungen ETW1 – ETW3 finanziert und seit dem nie wieder etwas anderes. Regionalprinzip und so.

 

Lies: Wie du die richtige Bank für deine Finanzierung findest.

 

Die Idee war, dass ich meine ersten drei Wohnungen ETW1 – ETW3 nachbeleihen und dann ein Teil des Geldes für die Kaufnebenkosten der CHW4 und CHW5 nutzen kann. So würde ich mit etwas Umschichtung im Portfolio kein eigenes Geld investieren und ganz ohne Eigenkapital auskommen können.

 

Ich ließ mir von der Bank zwei Angebote machen. Einmal zur Nachbeleihung der Wohnung ETW1 – ETW3 und einmal zur Finanzierung von CHW4 und CHW5.

 

Meine ersten drei Wohnungen hatten zusammen 129 m² und ich hatte sie im Schnitt für 1.000 €/m² gekauft. Ich habe im Internet recherchiert und rausgefunden, dass Wohnungen in diesen Lagen momentan zwischen 1.500 – 1.600 €/m² gekauft werden.

 

Also rechnete ich mir eine Wertdifferenz von 500€ pro m² aus, was eine Wertsteigerung von 64.500€ entspricht. Meine ersten drei Immobilien sollten laut verschiedenen Portalen rund 190.000€ wert sein. Gekauft hatte ich sie für 130.000 €.

 

Da ich weiß, dass die Portale immer sehr optimistisch rechnen (weil dort Mondpreise aufgerufen werden) und die Immobilien später runter gehandelt werden, muss man einen Abschlag machen. Ich machte 20.000€ Abschlag und rechnete mit einer Summe von 45.000€, die ich nachbeleihen kann.

 

Dann bekam ich das Angebot der Bank und fiel etwas vom Glauben ab. Man bot mir 7.000 € Nachbeleihung, wenn ich eine Anschlussfinanzierung für 5 Jahre bei den zu beleihenden Objekten mache. Man wollte mir also sehr wenig Geld nachbeleihen und mir zusätzlich noch meine Flexibilität nehmen, wenn in 2,5 Jahren die Zinsbindung ausläuft.

 

Das war für mich ein NO-GO. Ich weiß ganz genau, dass ich in 2,5 Jahren bei der Anschlussfinanzierung viel bessere Angebote bekomme, wenn ich mehrere Banken frage. Diesen «Joker» will ich mir jetzt noch nicht nehmen lassen.

 

Außerdem bekam ich das Angebot zur Finanzierung des zweiten Paketes mit CHW4 – CHW5 für 2.5% Tilgung und 1.39% Zins auf 5 Jahre. Zusätzlich sollten 4.000 € von den 12.700€ Kaufnebenkosten übernommen werden. Also eine 104% Finanzierung. Das war für mich in Ordnung.

 

Ich sagte die Nachbeleihung ab und die Finanzierung der zwei Wohnungen zu. Mein Banker benötigte noch einige Dokumente für die Marktfolge und ich sendete im alles zu. Eine Woche vor Notartermin meldete sich der Banker mit der Aussage, dass es wohl Probleme mit meiner Bonität geben würde. Seine Marktnachfolge käme bei der Berechnung der Stressannuität auf eine Unterdeckung von -3.000 €.

 

Ich konnte das nicht so recht verstehen, da er alle meine Zahlen und meine Bonität bei der Erstellung des Angebotes hatte und es damals kein Problem war. Er sollte es schnellst möglich klären, da der Notartermin in einer Woche wäre. Eventuell war die Bank pissig, weil ich ihr «tolles» Nachbeleihungsangebot nicht angenommen habe.

 

Ich nahm derweil Kontakt zu den anderen Banken auf, denen ich ursprünglich abgesagt hatte, da ich auf keinen Fall ohne Finanzierung da stehen wollte.

 

«Guten Abend Frau XXX,

meine Sparkasse fährt leider eine Verzögerungstaktik, weshalb ich mir überlege die Finanzierung dort sein zu lassen und doch bei ihnen zu finanzieren.

Am 6.2. hatten sie mir ein Angebot mit 1,59% Zins und 3% Tilgung geschickt, allerdings mit 10 Jahre Bindung. Eventuell was das auch der Grund, wieso ihr Angebot auf den ersten Blick schlechter war. Die 10 Jahre Zinsbindung hatte ich übersehen, da ich sonst immer nur 5 Jahre anfrage.

Wie wären die Konditionen für 5 Jahre?

Danke und beste Grüße,
Alexander Raue»

 

Lies: Warum ich immer nur 5 Jahre Zinsbindung nehme

 

Die zweite Bank war nicht nachtragend und machte mir umgehend ein Angebot für 5 Jahre Zinsbindung. Jetzt bekam ich erneut die 1,1 % Zinsen und 2,5 % Tilgung für die 100 % Finanzierung.



Pünktlich zum Notartermin am 12.2.2019 bekam ich dann die Absage meiner Sparkasse:

 

«Hallo Herr Raue,

ich habe mit meiner Chefin gesprochen. Entschuldigen Sie die verspätete Rückmeldung. Meine Chefin war noch in einem Termin, daher die verspätete Rückmeldung. Wir können die Finanzierung nicht begleiten. Wie heute bereits besprochen ist die Unterdeckung bei Zinsanpassung zu hoch. Kann ich Sie dazu morgen anrufen ?»

 

Die Absage der Sparkasse war kein Problem mehr, da ich mittlerweile das Angebot der Volksbank vorliegen hatte. Ich bedankte mich bei der Volksbank für das Vertrauen und nahm deren Angebot an. Anstatt den 1,39% Zins der Sparkasse hatte ich nun wieder die 1,1% Zins der Volksbank. Das Blatt hatte sich positiv gewendet.

 

Der einzige Nachteil war, dass ich beim Notartermin für den Kauf nicht gleich die Grundschuldbestellung mitmachen konnte und dafür nochmal zum Notar muss. Da ich aber am 11.3.2019 den Notartermin für den Kauf der nächsten zwei Wohnungen habe, werde ich bei diesem Termin die Grundschuldbestellung für CHW4 und CHW5 mitmachen.

 

Schlussendlich nochmal Glück gehabt und wieder vieles gelernt.

 

Meiner Volksbank bin ich so dankbar, dass ich CHW6 und CHW7 auch gleich bei ihr finanziere. Dort gibt es zwar «nur» noch 1,3% Zinsen für die 100% Beleihung auf 5 Jahre, aber das ist immer noch ziemlich geil.

 

Irgendwie habe ich das Gefühl, dass die Zinsen im Winter generell besser sind. Eventuell ist ja die Nachfrage schlechter und die Banken brauchen mehr Geschäft…


Details und Kalkulation Wohnung CHW1

CHW01 Kalkulation
CHW01 Kalkulation

Die erste Wohnung hatte ich am 17.12.2018 gefunden und der Makler hat mir direkt die Unterlagen zugeschickt. Die Wohnung liegt im Bezirk Kappel, hat 1,5 Zimmer mit 44,51 m², kostete 29.000 € und war seit Oktober 2018 in der Vermarktung.

 

Ich handelte die 27.500 € runter, da das Objekt ansonsten im guten Zustand war. Der Mieter war gerade eingezogen.

 

Meilensteine

  • 17.12.2018 – Exposé auf Immoscout gesehen und Makler angeschrieben
  • 18.12.2018 – Alle Unterlagen vom Makler bekommen
  • 19.12.2018 – Ich machte dem Makler ein Angebot über 25.000 €
  • 21.12.2018 – Der Makler machte für 27.500 € ein Gegenangebot, ich nahm an.
  • 10.01.2019 – Der Gutachter besichtigt die Wohnung. Durch Weihnachten und Neujahr hat sich das lange hingezogen
  • 11.01.2019 – Ich sage die Wohnung final zu und die Unterlagen gehen zum Notar
  • 12.2.2019 – Notartermin für Kauf und Grundschuldbestellung

 

CHW01 Grundriss
CHW01 Grundriss

Insgesamt ging alles sehr schnell und der Deal wurde nur wegen der Feiertage (Weihnachten und Neujahr) verzögert. Außerdem legte ich den Notartermin so weit wie möglich nach hinten, weil die Wohnungen CHW2- CHW5 noch in Verhandlung waren und ich alle Wohnungen beim gleichen Notartermin beurkunden wollte.

CHW01 Haus in Vorderansicht
CHW01 Haus in Vorderansicht
CHW01 Haus in Hinteransicht
CHW01 Haus in Hinteransicht
CHW01 Wohnzimmer
CHW01 Wohnzimmer

Details und Kalkulation Wohnung CHW2

CHW02 Kalkulation
CHW02 Kalkulation

Die zweite Wohnung hatte ich ebenfalls am 17.12.2018 gefunden und der Makler hat mir direkt die Unterlagen zugeschickt. Die Wohnung liegt im Bezirk Reichenbrand, hat 2 Zimmer mit 54,33 m², kostete 33.000 € und brauchte für 2.000 € einen neuen Boden.

 

Ich handelte auf 26.000 € runter, da die Wohnung leer stand, es in dieser Region einen höheren Leerstand gab und die Wohnung einen neuen Boden brauchte. Allerdings hat die Wohnung einen Balkon und frisch renoviert dürfte sie trotzdem vermietbar sein.

Meilensteine

  • 17.12.2018 – Exposé auf Immoscout gesehen und Makler angeschrieben
  • 17.12.2018 – Alle Unterlagen vom Makler bekommen
  • 19.12.2018 – Ich machte dem Makler ein Angebot über 26.000 €
  • 19.12.2018 – Der Makler machte für 29.000 € ein Gegenangebot.
  • 19.12.2019 – Ich lehnte das Gegenangebot ab und bestand auf meine 26.000 €
  • 21.12.2019 – Der Makler hat mit dem Verkäufer nachverhandelt und meine 26.000 € erreicht. Ich nahm an.
  • 08.01.2019 – Der Gutachter besichtigt die Wohnung.
  • 10.01.2019 – Ich sage die Wohnung final zu und die Unterlagen gehen zum Notar
  • 12.02.2019 – Notartermin für Kauf und Grundschuldbestellung
  • 23.02.2019 – Mein Handwerker verlegt den neuen Boden
  • 04.03.2019 – Die Wohnung geht in die Vermietung
CHW02 Haus in Vorderansicht
CHW02 Haus in Vorderansicht
CHW02 Wohnzimmer braucht neues Laminat
CHW02 Wohnzimmer braucht neues Laminat
CHW02 Grundriss
CHW02 Grundriss

Details und Kalkulation Wohnung CHW3

CHW03 Kalkulation
CHW03 Kalkulation

Die dritte Wohnung hatte ich am 18.12.2018 gefunden und der Makler hat mir direkt die Unterlagen zugeschickt und meine Fragen beantwortet.

 

Die Wohnung liegt im Bezirk Schönau, hat 2 Zimmer mit 52 m², kostete 31.000 € und stand leer.

 

Ich handelte sie auf 24.900 € runter (-20%), da die Dachgeschosswohnung leer stand und die Neuvermietung schwierig sein dürfte. Die Lage ist nicht sonderlich beliebt, die Wohnung hat keinen Balkon und dürfte nur für 4 €/m² vermietbar sein.

 

Meilensteine

  • 17.12.2018 – Exposé auf Immoscout gesehen und Makler angeschrieben
  • 17.12.2018 – Alle Unterlagen vom Makler bekommen
  • 19.12.2018 – Ich machte dem Makler ein Angebot über 24.900 €
  • 21.12.2018 – Der Verkäufer stimmte den 24.900 € zu
  • 03.01.2019 – Der Gutachter besichtigt die Wohnung.
  • 08.01.2019 – Ich sage die Wohnung final zu und die Unterlagen gehen zum Notar
  • 12.02.2019 – Notartermin für Kauf und Grundschuldbestellung
  • 04.03.2019 – Die Wohnung geht in die Vermietung
CHW03 Haus in Vorderansicht
CHW03 Haus in Vorderansicht
CHW03 Wohnzimmer
CHW03 Wohnzimmer
CHW03 Grundriss
CHW03 Grundriss

Details und Kalkulation Wohnung CHW4

CHW04 Kalkulation
CHW04 Kalkulation

Die vierte Wohnung hatte ich am 20.12.2018 gefunden. Die Wohnung liegt im Bezirk Sonnenberg, hat 3 große Zimmer mit 74,20 m², kostete 44.950 € und stand leer. Kurz vor Notartermin wurde die Wohnung vom Verkäufer vermietet.

 

Ich bot einen sehr tiefen Preis von 35.600 € und bekam sie am Ende für 42.500 €.

 

Meilensteine

  • 20.12.2018 – Exposé auf Immoscout gesehen und Makler angeschrieben
  • 20.12.2018 – Alle Unterlagen vom Makler bekommen
  • 20.12.2018 – Ich machte dem Makler ein Angebot über 36.500€
  • 21.12.2018 – Der Verkäufer machte ein Gegenangebot von 42.500€, ich nahm an.
  • 10.01.2019 – Der Gutachter besichtigt die Wohnung.
  • 17.01.2019 – Ich sage die Wohnung final zu und die Unterlagen gehen zum Notar
  • 31.01.2019 – Die Wohnung wird zum 1.3.2019 für 300€ kalt vermietet.
  • 12.02.2019 – Notartermin für Kauf und Grundschuldbestellung
CHW04 Haus in Vorderansicht
CHW04 Haus in Vorderansicht
CHW04 Wohnzimmer
CHW04 Wohnzimmer
CHW04 Grundriss
CHW04 Grundriss

Details und Kalkulation Wohnung CHW5

CHW05 Kalkulation
CHW05 Kalkulation

Die fünfte Wohnung hatte ich am 20.12.2018 gefunden. Die Wohnung liegt im Bezirk Sonnenberg, hat 5 große Zimmer mit 100 m², kostete 62.500€ und war seit Mitte 2018 für 500€ kalt vermietet.

 

Die Wohnung ist so groß, dass man später nach Renovierung und etwas Umgestaltung selber drin wohnen könnte.

 

Meilensteine

  • 20.12.2018 – Exposé auf Immoscout gesehen und Makler angeschrieben
  • 20.12.2018 – Alle Unterlagen vom Makler bekommen
  • 20.12.2018 – Ich machte dem Makler ein Angebot über 54.000€
  • 21.12.2018 – Der Verkäufer machte ein Gegenangebot von 59.000€, ich akzeptiere.
  • 15.01.2019 – Der Gutachter besichtigt die Wohnung.
  • 17.01.2019 – Ich sage die Wohnung final zu und die Unterlagen gehen zum Notar
  • 12.02.2019 – Notartermin für Kauf und Grundschuldbestellung
CHW05 Haus in Vorderansicht
CHW05 Haus in Vorderansicht
CHW05 Wohnzimmer
CHW05 Wohnzimmer
CHW05 Grundriss
CHW05 Grundriss

Fazit und Gesamtkalkulation zu den neuen Wohnungen

Übersichtskarte mit neuen Wohnungen
Übersichtskarte mit neuen Wohnungen

Ich bin mit meinem Einstieg in Chemnitz und den ersten 5 Wohnungen sehr zufrieden. Der kalkulierte Cashflow liegt bei 164€ pro Monat und 1.968€ pro Jahr.

 

Diesmal habe ich überall die vollen Kaufnebenkosten von 24.229,17€ bezahlt. Das entspricht einer Eigenkapitalrendite von 12,3%.

 

Die Kaufnebenkosten sind so hoch, da die Wohnungen sehr billig waren und die Makler oft einen feste Gebühr von 3.570 € genommen haben. Das entspricht im krassesten Fall von CHW2 eine Maklergebühr von 13,7%.

 

Rechnet man die jährliche Tilgung von 4.337€ zu dem Cashflow von 1.968€ hinzu, so entsteht ein Gewinn von jährlich 6.305€, was einer Eigenkapitalrendite von 26% entspricht.

 

Das ist für mich in Ordnung, da ich diesmal eine andere Strategie probieren wollte und zeitgleich ein Modernisierungsdarlehen in Höhe von 25.000€ aufgenommen habe. Mit diesem Modernisierungsdarlehen habe ich alle Modernisierungen der letzten 6 Monate und der kommenden 6 Monate bezahlt und entlaste dadurch meine Instandhaltungsrücklage.

 

Ich bekomme somit Geld wieder, was ich aus der Instandhaltungsrücklage bereits gezahlt hatte. Somit kann ich dieses Geld für das Eigenkapital der neuen Wohnungen nutzen.

 

Die 25.000€ Kredit decken ziemlich genau die Kaufnebenkosten von 24.229,17€ ab. Durch Umverteilen der Gelder in meinem Portfolio habe ich quasi den kompletten Kauf ohne EK gestemmt.

 

Lies: 6 Strategien für den Kauf von Immobilien ohne Eigenkapital

 

Die Zinskosten für den 10 Jahre laufenden Modernisierungskredit liegen bei 3,3%, also 825€ jährlich und 69€ monatlich. Die gesamte Annuität ist monatlich 241€.

 

Neben der theoretischen Betrachtung folgt nun die praktische Rechnung. Also mit Warmmiete, kompletten Hausgeld und Instandhaltungsrücklage. Steuern zahle ich nicht.

 

Lies: Wie ich als Immobilieninvestor keine Steuern zahlen muss

Cashflow 5 Wohnungen
Cashflow 5 Wohnungen

Die Immobilien bringen mir monatlich 274€, wovon 241€ Modernisierungskredit abgehen. Bleiben 33€ Cashflow. Das ist nicht viel. Da ich aber jeden Monat noch 361€ tilge, ist der Vermögenszuwachs 394€ pro Monat.

 

Dieser Cashflow könnte in Zukunft noch steigen, da ich großes Steigerungspotential in Chemnitz sehe. Außerdem habe ich die leeren Wohnungen CHW2 und CHW3 sehr konservativ mit 4€/m² kalkuliert. Wenn ich sie teurer vermieten kann, steigt der Cashflow nochmal.

 

Insgesamt bin ich wie gesagt sehr zufrieden und habe eine neue «Spielwiese» gefunden. Ob die Immobilien in Chemnitz genauso rentabel wie meine Leipziger Objekte werden, wird sich zeigen.

 

Was haltet ihr von meinen neuen Wohnungen und der Kalkulation? Gut? Schlecht? Schreibt mir eure Meinung in die Kommentare!

66 Kommentare

        1. Hi Alex,
          ich hab dein „Trick“ angewendet.

          4 Wohnungen kosten 280.000€
          Ich habe dem Verkäufer gesagt, wir handeln nicht am Preis er soll nur die Kaufnebenkosten bezahlen.

          Also habe ich der Bank gesagt Kaufpreis ist 280.000€ und der Verkäufer trägt die Kosten.

          Also bekomme ich ein Darlehen von 280.000€ 🙂

          Danke !

        1. Danke Sascha. Ich habs bei meiner lokalen VR Bank bekommen, bei der ich schon 3 Deals finanziert hatte. Die VR Banken sind recht aufgeschlossen dafür.

    1. Hallo,

      ich bin durch einen Podcast auf deinen Blog aufmerksam geworden und habe auch direkt eine Frage.

      Du schreibst die Banken an, sagst du, d.h. du hast einen direkten Ansprechpartner bei jeder Bank mit Tel und Emailadresse aus den Kontakten früherer Zeit? Wenn ich Banken über die Hotline anfrage, wird mir direkt ein Termin vor Ort angeboten. Ich soll also jeweils persönlich vor Ort mit der Bank kontakten. Daher habe ich meine bisherigen Objekte jeweils über Vermittler finanziert und musste nur zur Unterschrift zur Bank.

      Wie kann ich auch mit meinen örtlichen Banken nur „online“ in Kontakt treten.

      Grüße aus Ratingen bei Düsseldorf

      Sebastian

      1. Das kommt immer auf die Bank drauf an. Einige wollen persönlichen Kontakt, anderen reicht das online. Wenn du eine hohe Entfernung hast, werden sie es verstehen. Für manche muss man generell vorstellig werden, für andere nur zur Vertragsunterschrift. Bei einer Bank habe ich Videolegitimisierung gemacht und musste nie hin. Also ist es von Fall zu Fall unterschiedlich.

  1. Hallo Alexander,

    Du bist ein Wahnsinnstyp, ich bin begeistert. Ich habe vor zwei Jahren meine letzte Immobilie gekauft und finde nichts mehr.

    Warum kaufst Du nicht nur noch Mehrfamilienhäuser? Wäre das nicht weniger kleinteilig oder haben die nicht dieselben guten Renditen wie einzelne Eigentumswohnungen?

    Viele Grüße
    Digest

    1. Hoi Digest, danke für dein Lob!

      Es wird in der Tat immer schwieriger, da muss man kreativ werden. Würde ich gute Mehrfamilienhäuser finden, würde ich sie kaufen. Leider gibts davon noch weniger als Wohnungen. Also kaufe ich gute Wohnungen und halte weiterhin Ausschau nach beiden.

      Beste Grüße,
      Alex

  2. Super Beitrag.
    Herzlichen Glückwunsch dazu.

    Ich habe am Freitag auch eine Absage bekommen, weil ich zu lange gewartet habe, sagt die Bank. Habe ich so noch nie gehört.
    Dienstag meldet sich der Chef bei mir, vielleicht wollen die doch noch finanzieren. 115% für 2.35% auf 10 Jahre. Aber eine frage, wie kriege ich die Bank in dem Fall die Sparda Bank, ein annuitätendarlehen zu bekommen. Die wollen mir immer bauspardarlehen geben, genau wie die Volksbank auch. Ganz komisch.

    1. Hoi Zoran, danke für die Glückwünsche.

      bei Banken muss man wirklich mehrere abrufbereit haben, sodass man den Deal nicht wegen der Bank verliert. Ich hatte mega Glück. Ich würde mir an deiner Stelle auch weitere Banken suchen und immer alle Optionen offen halte. Bauspardarlehen ist ok, davon habe ich auch 7 Stück. Nur dadurch bekam ich damals die 100% Beleihung. Ist immernoch besser als gar keine Finanzierung.

      Beste Grüße,
      Alex

      1. Danke !!
        Wenn du aus Dortmund wärst… welche Bank würdest du nehmen ? Wie gehst du vor, bei der Suche nach einer Bank. Vor allem aus so einer Ferne?

        1. Ich kenne keine Banken in Dortmund. Ich würde einfach alle Volksbanken und Sparkassen im Pott anschreiben. So habe ich es damals in Sachsen gemacht.

          1. Hi Alexander, wie sieht das mit dem Score der Bonität aus? Hab Mal gehört bei jeder Anfrage gibt es einen Eintrag der immer negativer wird!?

          2. Ja, das habe ich auch gehört. Außerdem gibt es Banken, die vertrauen der Schufa blind und unterscheiden nicht zwischen Konsumkrediten und Immobilinekrediten. Daher ist mein Score bei einer Bank komplett im Keller.

          3. Aber ob ich jetzt in Dortmund in der Sparkassen Hauptstelle oder in einer anderen Sparkasse in Dortmund hin gehe, ist das selbe … oder ?

          4. Ja, ich denke schon. Ich glaube, die haben alle eine gemeinsame Immobilienkreditabteilung. Anders als die Kundenberater für die Girokonten.

        2. Ich würde die regionalen Banken kontaktieren.
          Zu Beginn habe ich auch die lokale Spass Kasse, Volksbank und Deutsche Bank kontaktiert. Nachdem die erste Objekte bei der Spasskasse gut gelaufen sind mache ich es nur noch da.
          Kurzer Check vorher bzgl der Zinsen, wir finden eigentlich immer zusammen.
          Auch eine nachträgliche Finanzierung nach Kaufvertrag haben wir gewuppt 😉
          Aus meiner Sicht vereinfacht eine Bank vor allem die Anfragen da eigentlich alles vor Ort ist, Eingänge darüber laufen, etc.

  3. Hallo Alex,
    im ExelSheet der 5. Wohnung scheint etwas mit dem Bodenrichtwert nicht zu passen.
    Noch ein Frage zu Deinem Buch zum Thema Steuern. Ist das speziell auf deine Situation als Steuerausländer zugeschnitten bzw. Wie ist der Mehrwert für deutsche Investoren?

    BG FLorian

    1. Halo Florian, das Buch zu den Steuern gilt auch für Investoren in Deutschland. Der einzige Unterschied ist, dass ich einen Verlustvortrag fürs nächste Jahr habe und die Investoren in Deutschland das steuerliche Minus direkt mit ihrem Einkommen verrechnen können. Leider sind wie immer in den Kommentare auf Amazon Hater unterwegs, die keine Ahnung haben und aus Prinzip alles schlecht reden :-/

      Den Fehler im Excel habe ich berichtigt, du hattest recht. Ich hatte eine Zahl zur Berechnung vergessen.

  4. Hallo Alex,
    Jetzt mach ich mir schon ein bisschen Sorgen, dass du auch i.ln Chemnitz investiert, da ich in dieser Stadt ebenfalls aktiv sein möchte. Ich hoffe, wir unter-/überbieten uns nicht. 😉
    Ich kleine Frage, warum schickst du den Gutachter erst nach der Kaufpreisverhandlung in die Wohnung. Erfahrungsgemäß sollte ja gerade das Gutachterwissen dazu dienen, den Kaufpreis zu senken (sofern Mängel vorliegen). Aus der Historie der Wohnungen ist ersichtlich, dass du immer sofort verhandelst.
    Gruß Markus

    1. Keine Angst, es gibt genug Immobilien für alle.

      Normalerweise schicke ich erst den Gutachter und dann verhandle ich den Kaufpreis. An dieser Stelle hatte ich aber viele Immobilien zur Auswahl und wollte schon vorher über den Preis aussortieren. 3-4 Immobilien waren rechnerisch so schlecht, dass ich sie nur bei geringerem Kaufpreis kaufen würde. Die Makler ließen sich nicht drauf ein, also flogen diese Immobilien gleich aus der Liste und ich verschwendete kein Geld für den Gutachter.

  5. Danke für die nachvollziehbare Aufbereitung und Glückwunsch zu den Deals!
    Wenn ich das richtig verstehen einigst Du Dich quasi im Vorfeld mit dem Makler über den Preis (ungesehen) und lässt dann die Wohnung besichtigen. Ich nehme an das Angebot ist unverbindlich?
    Was lässt Du Dir vom Gutachter bescheinigen? Macht der ein komplettes Verkehrswertgutachten oder fotografiert der nur das Obekt innen und außen?

    1. Danke Pete,

      Normalerweise schicke ich erst den Gutachter und dann verhandle ich den Kaufpreis. An dieser Stelle hatte ich aber viele Immobilien zur Auswahl und wollte schon vorher über den Preis aussortieren. 3-4 Immobilien waren rechnerisch so schlecht, dass ich sie nur bei geringerem Kaufpreis kaufen würde. Die Makler ließen sich nicht drauf ein, also flogen diese Immobilien gleich aus der Liste und ich verschwendete kein Geld für den Gutachter.

      Ich mache nur die normale Innen- und Außenbesichtigung.

      1. Ich hab jetzt schon mehrfach die Erfahrung gemacht, dass die Makler nur sehr ungenern Termine mit meinem Gutachter machen bzw. diesen verschleppen. Geht Dir das genauso?
        Wirkt fast so als wären sich diese beiden Berufsstände nicht ganz geheuer 😉

        1. Hallo Pete,

          bisher hatte ich damit nie Probleme. Ich hatte bisher nur 2x Probleme mit de Mietern, die niemanden zur Besichtigung rein lasse wollten :-/

          VG ALex

  6. Danke für diesen interessanten Artikel. Da kriege ich glatt Lust, eine weitere Wohnung zu kaufen. 😀

    Wahnsinn, mit welcher Geschwindigkeit du dein Portfolio aufbaust. Ich wünsche dir viel Erfolg mit den Investitionen!

    Beste Grüße
    Tobias

  7. Na jetzt wird es spannend 🙂
    Ich bin schon lange in Chemnitz aktiv, an einige dieser Wohnungen hätte ich mich aber nie ran getraut. Die 2-Zimmer Wohnung auf dem Sonnenberg, ohne Balkon und zu groß um an H4er zu vermieten ist mein Worst Case Beispiel welches ich anführe wenn ich Anfängern erkläre was sie ich Chemnitz auf keinen Fall kaufen dürfen.

    Ich wünsche Dir ehrlich viel Glück mit den Immobilien und werde das Geschehen weiter sehr interessiert beobachten.

    1. Hallo Ronny,

      vielen Dank für dein Feedback und die Einschätzung zu Chemnitz. Danke auch fürs Daumendrücken.
      Von Maklern habe ich schon öfter gehört, dass in Chemnitz kleine (Studenten)-Apartments und große Wohnungen gut gehen. Von den mittleren soll es zu viele geben. Irgendwie erzählt jeder was anderes und man muss wohl seine eigenen Erfahrungen machen. Die große 100 m² Wohnung ist für 5€ auf dem Sonnenberg vermietet, das fand ich nicht schlecht. Wenn sie lange drinnen bleiben, dann ist das gut. Falls nicht, müssen wir wohl selber dort einziehen 😉

  8. Sehr interessante Vorgehensweise. Hinsichtlich des Kaufprocedere habe ich es auch immer ähnlich gemacht. Banken habe ich gut über Vermittler gefunden (Dr. Klein). Ansonsten aber deutlich konservativer investiert. So habe ich immer niedrig finanziert und 50-60% EK investiert. Mein Ziel ist ein mtl. Cashflow (und zugleich Überschuss) von ca. 6.000 Euro. Z. Z. sind es 3.000 Euro, in ca. 8 Jahren sind alle Darlehen getilgt und ich bin bei 6.000 Euro. Das reicht zum Leben gut hin (zumal ich beruflich sehr gut verdiene). Ich habe keine gezielte Expansionsstategie (bei guter Gelegenheit würde ich vereinzelt kaufen). Objekte sind alle in oder bei Berlin bzw. in Hannover (16 Wohnungen, Restaurant und 1 unbebautes Baugrundstück). Zusätzlich bin ich über Nachrangdarlehen in zwei Immobilienunternehmen investiert mit ca. 6-7% Rendite. Das Vermietertagebuch lese ich immer supergern und finde die Strategie wie gesagt interessant und erfolgversprechend. Gruss Jöergy31

    1. Hoi Jörgy,

      das ist ja das gute an Immobilien. Es gibt sehr viele verschiedene Strategien die funktionieren. Daher kann jeder sein eigenes Tempo, eigene Ziele und eigenen Risiken verfolgen. Du hast zudem den Vorteil, dass dir dein Hauptberuf gut gefällt und du keinen Druck zum Beenden hast. Das schafft dir natürlich viel Freiheit und lässt dich konservativer investieren. Ich wünsche dir auch viel Erfolg mit deiner Strategie 🙂

      Beste Grüße,
      Alex

  9. Geiler Beitrag ehrlich.

    Aber wie bekommst du den Makler dazu, dass er sich nicht andere bessere Kaufangeote einholt damit du das auch bekommst?!

    Beste Grüße

    1. Das ist abhängig von zwei Variablen. Der Makler will oft möglichst wenig Aufwand, vor allem wenn er einen Festpreis bei der Provision nimmt. Dann verkauft er auch für einen niedrigeren Preis, wenn er mit dir schnell abwickeln kann. Außerdem haben mir schon ein paar Makler gesagt, dass sie auf Grund meines professionellen Auftretens lieber mit mir zusammenarbeiten und effektiv abwickeln, als einen Anfänger, der hohe Preise verspricht, aber dann nicht aus den Pötten kommt.

      1. Darf ich fragen … was du denen bzw. wie denen schreibst ?

        Ich verlange die Unterlagen

        Vereinbare einen Besichtigungstermin

        Danach gebe ich ein schriftliches Angebot ab

        Dann hoffe ich immer das die es annehmen .. aber danach kommt oft, die warten auf weitere Angebote, lassen das Objekt trotzdem online oder oder oder

        1. Ich werde in meinem nächsten „Excel und Musteranschreiben“-Paket meine Email für das Kaufangebot mit rein packen. Kommt demnächst raus.

  10. Hallo Alex,

    toller Beitrag! Wahnsinn, wie schnell und zielstrebig Du Dein Immobilienportfolio aufbaust. Sehr inspirierend! 🙂

    Die Maklerprovision von 13,7% bei CHW2 ist ja ganz schön heftig, sowas habe ich noch nicht gesehen.

    Ganz oben in der Liste der potentiellen Wohnungen in Chemnitz hast Du auch die Nettorendite berechnet: darf ich fragen, was Du da alles miteinbezogen hast? Stecken da auch die Renovierungskosten drin?

    Schönen Sonntag noch und viele Grüße,
    Slingsby

    1. Hallo Slingsby, vielen Dank für deine Antwort!

      In die Nettorendite in dieser Liste habe ich zum besseren Vergleich die Kaltmiete minus die Kosten (nicht umlagefähig + IHR gemäß Wirtschaftsplan) mit eingerechnet. Das war ein sehr wichtiger Indikator für mich, da ich auf Grund dessen viel Schrott aussortieren konnte. Teilweise waren 2€/m² Kosten und damit sehr hoch.

      Für eine richtige Renditeberechnung muss man natürlich noch die Zinskosten abziehen. Die sind in diesem Falle aber alle gleich, daher habe ich sie erstmal außen vor gelassen.

  11. Hallo Alex,

    Habe den Blog erst vor ein paar Wochen zufällig entdeckt und beschäftige mich seitdem sehr interessiert mit dem Thema Immobilieninvest. Hast mich sehr inspiriert 🙂
    Mal ein paar Fragen zu deinem Vorgehen. Wie ermittelst du denn aus der Ferne, welche Gegenden gut/schlecht sind? Kontaktierst du die Makler bevorzugt per Mail oder Telefon? Schaust du dir Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung der Region an / Städterankings o.ä.? Wie gehst du mit dem Risiko einer Neuvermietung in Regionen mit negativer Bevölkerungsentwicklung um oder ignorierst du dies?

    Zudem mal noch eine spezielle Frage: Ich habe eine interessante Immobilie gefunden, die deutlich unter Marktwert verkauft wird. Allerdings wohnt ein Mieter zu sagenhaften 3€/m² statt Mietspiegel ~5-6€ in der Wohnung was die Investition selbst nach 20% Mieterhöhung unattraktiv macht (von -50 auf -20€ CF ). Wenn ich nichts übersehen habe habe ich keine Chance hier eine angemessene Rendite zu erzielen oder übersehe ich etwas?

    1. Hallo Marco, es freut mich sehr, dass ich dich so inspirieren kann!
      Zu deinen Fragen:
      1) Zu den guten und schlechten Gegenden muss man eigene Erfahrungen machen oder die Maklers des Vertrauens fragen. Städterankings und teilweise sehr alte Bevölkerungsprognosen sind mir weniger wichtig.
      2) Ich kontaktiere die Makler immer per Mail.
      3) Risiko der Neuvermietung ist gering, da man durch die hohe Rendite mit dem Mietpreis weit runter gehen kann, wenn es nötig ist.
      4) Ja, manche Immobilien sind extrem schlecht vermietet und sind selbst bei +20% Mieterhöhung noch negativ. Finger davon. Diese Dinger sind einfach extrem überteuert. Ist der Verkäufer selber schuld, wenn er die Miete nie erhöht hat.

      VG Alex

  12. Hammer 🙂 sehr inspirierend ! Viel Erfolg in Chemnitz.
    Magst du Du kurz noch ein paar Worte zum Standort Chemnitz allgemein sagen. Wo sind die momentanen Vorteile ? Wo siehst Du die Entwicklung hingehen ? liebe Grüße und Danke für den genialen Blog – Tom

    1. Hallo Tom,

      danke für dein Feedback. Ich habe gerade einen weiteren Artikel zum Thema Standortwahl in der mache. Da kommt Chemnitz auch drin vor.

      VG Alex

  13. Hi Alex,

    Glückwunsch zum neuen Deal und viel Erfolg bei dieser Strategie.

    Wie organisierst du deine Renovierungsmaßnahmen, wie das Verlegen des Laminats in der Wohnung CHW02? Chemnitz ist ja für dich ein neuer Standort und du bist nicht gerade in der Nähe. Engagierst du Handwerker über Portale wie myhammer? Lässt du diese direkt die Materialien einkaufen?

    Dann habe ich mich gefragt, wie du die Übergaben der Wohnungen organisierst (normalerweise ja persönlich mit Schlüsselübergabe und Übergabeprotokoll)? Machst du das über Makler oder die Hausverwaltungen?

    Danke dir für Antworten.

    Beste Grüße
    Egor

    1. Hallo Egor, danke für deine Glückwünsche!

      Die Handwerksarbeiten machen lokale Handwerker oder Handwerker die ich bereits aus Leipzig kenne. Die Neuvermietung läuft über Makler, welche die Handwerksarbeiten prüfen. Die Makler können die Wohnung am besten vermieten, wenn die Wohnungen gut renoviert sind. Also werden sie mir sagen, wenn etwas schlecht gemacht wurde. Die Materialien bringen die Handwerker mit, ich möchte damit nichts zu tun haben.

      Beste Grüße,
      Alex

        1. Sie nehmen 2 Monatskaltmieten und bisher klappt das ganz gut. Wenn du öfter zusammenarbeitest, kannst du auch einen Paketpreis machen.

  14. Hallo Alex,

    in deinen Kalkulationen rechnest du immer mit 2,5% Abschreibung. Eigentlich werden Immobilien immer auf 50 Jahre also mit 2% abgeschrieben. Mit welcher Begründung schreibst du mit 2% ab?

    Danke

    Simon

  15. Hallo Alex,

    Wie machst Du das mit der Verwaltung der Wohnungen? Wenn zum Beispiel der Wasserhahn tropft – kontaktieren deine Mieter dann Dich, oder hast DU das abgegeben an eine Verwaltungsgesellschaft? Wenn ja, sind diese Kosten in der veröffentlichten Kalkulation enthalten?
    Bei mir sorgen diese Kosten in der Kalkulation regelmäßig fürr einen negativen Cashflow.

    Vielen Dank für die wertvollen Tips in Deinem Blog!

    Gruß,
    Jakob

  16. Hallo Alex,

    hast du schon mal geprüft ob es für dich nicht Sinn machen würde in einer GmbH zu kaufen? Die Einkommenssteuer nagt schon ganz schön an dem Cashflow bei den hohen Renditen, die du hast…
    Bin an einem ähnlichen Punkt und überlege ob es Sinn macht die Wohnungen ab Faktor 12 in einer GmbH zu kaufen…

    Grüße
    Rafael

  17. Wieder ein sehr interessanter Blogbeitrag, Danke!
    Finds immer so heftig wie billig die Wohnungen teilweise in Ostdeutschland sind. In meiner österreichischen Kleinstadt hier sind die Immobilienpreise ca. 10x so hoch. Die Mieten sind aber eher 3-5x so hoch. Trotzdem viel, ich zahl rund 60 % meines Einkommens für Miete. Ich glaub ich ziehe nach Chemnitz.

      1. Geringes Einkommen, leider. Spannendes Studium, aber brotlos.

        Wie siehst du das Potential im SAP-Bereich? Ich könnte einen Wirtschaftsinformatik-Bachelor machen und mit auf SAP konzentrieren. Aber macht sowas derzeit überhaupt noch Sinn, bzw. wie schätzt du die Arbeitschancen im SAP Bereich in 4-5 Jahren ein – falls sowas überhaupt realistisch möglich ist? Anschließend räumlich flexibel (zB Umzug in die Schweiz) wär ich auch.

        Liebe Grüße und weiterhin viel Erfolg mit deinem Immobilienimperium!

        1. Der SAP Bereich boomt nach wie vor und es werden ständig neue Leute gesucht. Wenn ich mich nach einem Job umschaue, habe ich riesige Auswahl. Ich denke, das wird auch noch in 10 Jahren so sein. Zumal sich SAP immer weiter entwickelt und die Technologie damit aktuell wird (HANA, Cloud, usw.).

          1. Danke. Ich zieh das echt in Betracht. Wenn ich mich um einen Job umschaue hab ich mindestens 100 Konkurrenten, mit Doktortitel und Auslandserfahrung, 3 Sprachen fließend, usw. Und verdien dann trotzdem fast nichts. Hinsichtlich berufliches Aufwand/Ertrag Verhältnis dürfte die IT, insbesondere SAP, zumindest derzeit, absolut überragend an der Spitze sein.

          2. Richtig. Mit SAP hast du den Jackpot und freie Auswahl. In der Schweiz steigst du mit 80.000CHF Jahresgehalt ein.

  18. Gratulation zu CHW5. Ich war an dieser auch dran und als ich zusagte, kam von der Marklerin die Rückmeldung, dass sie gerade eine Kaufzusage erhalten hat.
    Ich hab mich schon ein bisschen geärgert! 😉

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