Standortauswahl

3 Standortstrategien für Immobilien und warum ich in Chemnitz investiere




Eine wichtigste Frage bei Immobilien Investments ist die Frage nach dem richtigen Standort und der Lage.

 

Die Antwort auf diese Frage hängt von verschiedenen Punkten ab. Zum einen hängt sich von persönlichen Kriterien ab (z.B. Wohnortnähe) und den Erfahrungen anderer Investoren ab, zum anderen spielen zugänglichen Statistiken (Mietspiegel, Bevölkerungsentwicklung) und die Auswahl geeigneter Objekten ein wichtige Rolle.

 

Generell kann man sehr viel Energie in die Recherche des richtigen Standortes stecken. Ich selbst habe damals nur mit Zufall auf Leipzig gesetzt und damit einen Glücksgriff gehabt.

 

Jeder Standort ist unterschiedlich und es müssen verschiedene Dinge beachtet werden. Niemand kann deutschlandweit sagen, was der beste Standort ist. Für jeden Standort gibt es unterschiedliche Buy&Hold-Strategien. Die Strategie des Vermögenszuwachs, des Cashflows und der hidden Champions. Eine ähnliche Unterscheidung wäre nach A, B und C Standorten möglich.

 

Man muss diese Standort-Strategien kennen, um nicht die falschen Objekte zu kaufen. Es bringt beispielsweise nichts, in München nach Cashflow-Objekten zu suchen. Mit jeder Standortstrategie sind unterschiedliche Kennzahlen und Ankaufskriterien verbunden. Danach sollte man sich richten.

 

In diesem Artikel will ich kurz auf die drei unterschiedlichen Strategien eingehen und sie grundsätzlich differenzieren.

 

Ausserdem werde ich schreiben, welche Strategie ich momentan verfolge, welche Stadt ich dafür ausgewählt habe und wie ich dabei abschneide.

 

Dabei werde ich aber nicht sagen können, was generell der beste deutsche Standort für die nächsten 2-3 Jahre ist. Ich mache das Ganze nur nebenbei und bin weder Makler noch Analyst bei einer großen Bank.

 

Aber es kann dir bei deiner Entscheidung zur Auswahl des Standortes helfen.

 

Viel Spaß beim Lesen!

 

Inhalt
1) Immobilien Strategie 1: Geld parken und Vermögenszuwachs
2) Standort Strategie 2: Cashflow
3) Immobilienstrategie 3: Hidden champions
4) Welche Strategie benutze ich und warum?


Immobilien Strategie 1: Geld parken und Vermögenszuwachs

Diese Strategie ist wohl die älteste Immobilienstrategie der Welt. Vor allem, weil Immobilien als eine der krisenfestesten Anlageformen der Welt bekannt sind. Banken, Versicherungen und Rentenfonds legen ihr Geld in Immobilien an und hoffen auf den Werterhalt bzw. auf die Wertsteigerung. Aber auch immer mehr Privatanleger springen auf den Zug auf und parken ihr Geld in Immobilien.

 

Dabei wird das Geld in Standorten angelegt, die als sehr sicher gelten und wo die Immobilien auch in der Vergangenheit im Wert gestiegen sind. Die Anleger wollen ihr Geld in diesen Standorten anlegen und hoffen auf eine weitere Wertsteigerung. Die Miet- und Eigenkapital-Rendite ist dabei nebensächlich.

 

Entwicklung Wohnungspreise München
Entwicklung Wohnungspreise München

An solchen Standorten wie München neben die Anleger gerne 2% – 3% Mietrendite in Kauf, wenn sie dafür ihr Geld in Sicherheit wissen. Sie wollen keinen Stress, sondern einfach nur eine durchgängige Vermietung und den Erhalt ihres Geldes.

 

Diese Immobilien werden mit viel Eigenkapital oder sogar ausschliesslich mit Eigenkapital erworben. Die Mietrendite ist so gering, das eventuelle Kreditkosten die ganze Rendite auffressen würde und man drauf zahlen müsste. Positiven Cashflow gibt es kaum, wenn man diese Immobilien mit Krediten kauft.

 

Solche Standort werden meistens als A Standorte bezeichnet und werden in guten Lagen fast ausschliesslich unter der Hand gehandelt.

 

Diese Strategie ist sehr langfristig gedacht, da man die Früchte erst nach einiger Zeit ernten kann. Daher kommt diese Strategie für mich nicht in Frage. Zumindest nicht am Anfang. Eventuell werde ich sie später für eine weitere Diversifizierung meines Portfolios nutzen.


Standort Strategie 2: Cashflow




Die zweite, wichtige Buy&Hold Strategie ist die Cashflow-Strategie und dieser bin ich ein Jahr lang gefolgt.

 

Nachdem ich einige Wohnungen in Leipzig gekauft hatte, merkte ich, dass dort der Markt immer dünner und teurer wird. Die Preise für Wohnungen auf Immoscout schossen in die Höhe und die Renditen sanken.

 

Eine hohe Rendite ist für die Cashflowstrategie enorm wichtig. Das Ziel sind hohe Überschüsse und die gelingen nur, wenn die Mieteinnahmen hoch im Vergleich zum Kaufpreis sind.

 

In der Regel kaufen wir die Immobilien mit einem Kredit von der Bank. Je höher der Kaufpreis, desto höher die Kreditrate. Je höher die Kreditrate, desto höher müssen die Mieteinnahmen sein. Neben dem Kredit müssen die Mieteinnahmen noch die anderen Kosten decken und es muss ein Überschuss übrig bleiben.

 

Einige Investoren wollen beispielsweise pro Wohnung 100 € Überschuss haben. Ich selbst rechne mit einem Promille an Überschuss. Also 0,1 % des Kaufpreises. Eine Immobilie für beispielsweise 80.000 € soll mindestens einen Überschuss von 80 € monatlich haben.

 

Hohe Renditen und hoher Cashflow werden nur erreicht, indem man sehr günstig einkauft oder in Regionen mit höherem Risiko investiert. Je weiter ländlich man geht, desto höher werden die Renditen und der Cashflow. Gleichzeitig steigt aber auch das Risiko der Neuvermietung.

 

Dieser Spagat zwischen Risiko und Cashflow ist sehr schwierig zu bewältigen. Was bringt mir ein Mehrfamilienhaus mit 10 % Rendite, wo ich nach dem Auszug des ersten Mieters keinen Nachmieter finde?

 

Noch deutlicher wird das bei Gewerbeimmobilien wie beispielsweise Arztpraxen. Diese Immobilien versprechen eine hohe Rendite, sind aber extrem abhängig von einem einzelnen Gewerbemieter.

 

Der Vorteil von den Cashflowobjekten und Cashcows ist der monatliche Überschuss. Gerade bei mehreren solchen Objekten kann sich der Überschuss auf einen hohen monatlichen Betrag summieren. Mit diesem Überschuss kann man neue Objekte kaufen, Geld für den Konsum raus nehmen, andere Objekte abzahlen oder die Risiken des Portfolios mindern, indem man Rücklagen aufbaut.

 

Für mich ist das Ziel, irgendwann einen hohen Cashflow zu haben, von dem ich meine Lebenshaltungskosten bezahlen kann und quasi von den Immobilien leben kann.

 

Lies: Kann ich von meinen Immobilien leben?

 

Mein Mehrfamilienhaus MFH1 ist ein gutes Beispiel dafür. Ich habe es damals mit 10 % Rendite gekauft und es wirft einen monatlichen Cashflow von 970 € ab (vor IHR und Steuern).

 

Allerdings geht das Geld dieses Hauses jetzt für die Folgen meines Problemmieters und die Erneuerung der Heizung drauf.

 

Lies: Wie ich mein erstes Mehrfamilienhaus kaufte

 

Für ein Cashflowobjekt benötigt man mindestens 7% Rendite, sodass nach Abzug aller Kosten von der Miete noch etwas übrig bleibt.

 

Lies: Meine wichtigsten Renditekennzahlen

 

Vor allem im Jahr 2018 habe ich meine Suche sehr stark auf Cashflowobjekte fokussiert. Leider waren die Ergebnisse bescheiden. Entweder gab es nicht genug Objekte, sie wurden mir vor der Nase weggekauft oder das Risiko war zu hoch (Wiedervermietbarkeitsrisiko).


Immobilienstrategie 3: Hidden champions

Entwicklung Wohnungspreise Berlin
Entwicklung Wohnungspreise Berlin

Diese Strategie ist eine Kombination von den beiden anderen Strategien mit dem Zusatz, dass man den Vermögenszuwachs nicht aus den Daten der Vergangenheit ableiten kann, sondern etwas spekulieren muss.

 

Es wird eine Stadt gesucht, die grosses Potential hat und dieses Potential in Zukunft sehr gut nutzen wird. In dieser Stadt sind die Einkaufspreise und Renditen sehr gut und die Stadt wird sich in den nächsten 2-3 Jahren sehr gut entwickeln. Mit dieser Entwicklung ziehen die Preise, die Mieten und somit auch die Renditen an.

 

Man kauft also günstig und ein bisschen ins Blaue mit der Hoffnung, dass diese Stadt der nächste Überflieger wird.

 

Beispielsweise war das in der Vergangenheit für Berlin und Leipzig so. Konnte man 2011 in Berlin noch zu Preisen zu 1.500€ pro m² kaufen, muss man jetzt schon 4.500€, also das Dreifache hinlegen. In Leipzig konnte man 2011 sehr günstig für 900€ den m² kaufen, jetzt werden locker 2.000€ aufgerufen.

 

Entwicklung Wohnungspreise Leipzig
Entwicklung Wohnungspreise Leipzig

Sicherlich wachsen die Preise in allen Städten, aber in einigen Städten geht das Wachstum viel rasanter. Ausserdem sind zeitgleich die Ausgangslage der Mieten und deren Steigerung zu beachten. Eine reine Steigerung der Immobilienpreise reicht nicht aus, das wäre Strategie 1. Es müssen auch die Mieten ordentlich mitziehen.

 

Konnte man vor fünf Jahren in Berlin und vor drei Jahren in Leipzig noch Bruttorenditen von 10% erzielen, so muss man sich jetzt mit 5% und weniger zufrieden geben.

 

Zusammengefasst sagt die Strategie der hidden champions, dass man sich einen Standort sucht, der jetzt noch relativ günstig ist und wo die Mieten (und Immobilienpreise) demnächst stark steigen werden. So kann man jetzt an diesen Standorten zu 7 – 8% kaufen (Immobilie ist Cashflow positiv) und sie in 2-3 Jahren durch die Mietspiegelsteigerung zu 10 – 12 % entwickeln.

 

Natürlich ist es schwer vorher zu sagen, welche Stadt als nächstes ein hidden champion wird und eventuell spielt eine Priese Glück mit dazu. Aber genau aus diesem Grund kaufen wir mit 6%-7% ein, sodass wir selbst bei Ausbleiben der guten Entwicklung kein Geld verlieren. Das Risiko hält sich also in Grenzen

 

Lies: Als Anfänger eine vermietete Wohnung mit 7% Rendite kaufen

 




Ergänzend muss man noch sagen, dass die Finanzierung von Immobilien in solchen Städten nicht ganz so leicht geht, da die Banken immer auf Sicherheit aus sind und ihnen das „Potential“ egal ist.

 

Andreas Sell meinte bei einem Vortrag sehr treffend, dass ihn sein Banker schief angeschaut hat, als er vor 8 Jahren Wohnungen in Berlin kaufen wolle. Heute finanzieren sie Berliner Wohnungen mit Kusshand.

 

Meine ersten Wohnungen habe ich 2016 in Leipzig gekauft und hatten einen Glücksgriff. Am Anfang waren die Banken noch etwas zurückhaltend, aber mit der Zeit bekam ich immer öfter Zusagen und die Zinsen wurden immer besser.

 

Lies: Wie ich meine erste Wohnung gekauft habe


Welche Immobilien Strategie benutze ich und warum?

Nachdem ich im Jahr 2017 große Erfolge hatte (20 Objekte in einem Jahr), ging es 2018 sehr langsam vorwärts. Daher habe ich mir Gedanken zu Standortstrategie gemacht und bin auf die Idee der hidden champions aufmerksam geworden.

 

Darauhin habe ich mich mit verschiedenen Investoren unterhalten, Erfahrungen ausgetauscht und deren Input für meine neue Suche verwendet. Als Ergebnis ist Chemnitz für mich raus gekommen.

 

Lies: Meine ersten fünf Wohnungen in Chemnitz – Harte Zahlen und Fakten

 

Mit dieser Stadt wissen die meisten noch nichts anzufangen und viele sind vom Leerstand und dem Wiedervermietungsrisiko abgeschreckt. Ich sehe allerdings eine Menge Potential.

 

Entwicklung Wohnungspreise Chemnitz
Entwicklung Wohnungspreise Chemnitz

Das Wiedervermietungsrisiko kann man umgehen, indem man Immobilien mit sehr hoher Rendite einkauft. Wenn man eine hohe Rendite hat, hat man genug Puffer im Cashflow um im Zweifel auch niedrige Mieten anzubieten. Und mit tiefen Mieten findet man immer Mieter.

 

Die Stadt hat mit rund 250.000 Einwohnern eine gute Größe und damit gute Infrastruktur. In letzter Zeit steigen die Einwohnerzahlen wieder, was hauptsächlich an dem Zuzug vom Umland liegen dürfte. Viel weiter will ich mich bezüglich demographischer Zahlen nicht aus dem Fenster lehnen, das können andere besser.

 

Dazu kommt, dass man momentan sehr günstig in Chemnitz einkaufen kann. Meine ersten sieben Wohnungen habe ich im Schnitt zu 550 €/m² und mit einer Bruttorendite von 9% gekauft.

 

Im Idealfall entwickelt sich die Stadt positiv. Dann steigen die Kaufpreise und die Mieten. Dadurch wird mein Cashflow höher.

 

Im schlechtesten Fall stagniert die Stadt und ich bleibe bei meiner 9% Bruttorendite. Von einem Rückgang der Einwohnerzahl gehe ich nicht aus. Und selbst wenn, dann habe ich meine Wohnungen so günstig vermietet, dass ich trotzdem immer Mieter haben werde.

 

Momentan sehe ich in Chemnitz gutes Potential und werde dort weiter kaufen. Durch meine ersten sieben Wohnungen kann ich außerdem meine Off-Market-Strategie anwenden und damit günstig an weitere Objekte kommen.

 

Lies: Meine Strategie für Off-market-Immobilien

 

Was hältst du von Chemnitz? Was hältst du von der Strategie der hidden Champions? Schreib es in die Kommentare.

22 Kommentare

  1. Hallo Alexander,
    ich finde Deinen Blog und Deine Bücher sehr interessant. Ich habe schon fast alle durch 🙂

    Sind die Städte mit Wachstumspotential nicht auch die riskanteren? Wenn die Wertsteigerung auf breiter Front nachlassen sollte, weil z.B. die Zinsen wieder anziehen, dann würden die Preise in diesen Städten doch möglicherweise schneller fallen (während sie in A-Lagen evtl. noch langsam weiter steigen oder stagnieren). Im Sinne einer Diversifikation des Portfolios macht es wahrscheinlich Sinn auch auf Städte wie Chemnitz zu schauen, aber würdest Du das auch einem Einsteiger empfehlen, der seine erste Wohnung kauft? Oder sollte ein Einsteiger lieber länger in größeren Städten bzw. wahrscheinlich stabileren Standorten
    nach unterbewerteten Objekten suchen, bis er fündig wird?

    Viele Grüße
    Sebastian

    1. Sicherlich gibt es immer das Risiko bei solchen Strategie. Wer risikolos kaufen will, der muss nach München. Dann darf er aber keine Rendite erwarten.
      Daher kommt es immer auf die Strategie an. Und die gilt genauso für Anfänger wie für Profis. Du kannst als Anfänger gern deine erste Wohnung in eine unterbewerteten Stadt kaufen. Ich hatte ja auch vor 3 Jahren mit Leipzig angefangen und nicht in den A-Städten.

      1. Was ist denn in München risikoloser? Ganz im Gegenteil, durch die im Moment absolut überzogenen Kaufpreise ist die Gefahr eines Rückschlages bei den Preisen wesentlich höher und damit auch das Risiko, Geld zu verlieren. Sollte wirklich irgendwann mal eine Zinserhöhung kommen, geht das ganz schnell.

  2. Ich persönlich halte nichts von Chemnitz.
    Vor drei Jahren hatte ich bereits überlegt dort zu investieren, sogar für unter 550€/m2. Preise ab 250 waren normal. Aber eben der große Leerstand und damit das Problem der Wiedervermietung haben mich davon abgehalten, selbst bei dieses niedrigen Preisen. Denn selbst wenn man vermietet kauft hindert den Mieter ja nichts daran kurz danach zu kündigen. So oder so. Ich persönlich sehe kein Potential an Chemnitz.

    1. Du sagst selbst, vor ein paar Jahren konnte man dort für 250€/m² einkaufen. Jetzt beginnen die preise bei 600€/m². Es hat sich also mehr als verdoppelt. Das ist für dich kein Potential? Nur weil du Angst vor einer Kündigung des Mieters hast? ok……

      1. Ich denke mit deinem Invest in Leipzig hast du Vieles richtig gemacht. Dass du mit Chemnitz nicht den gleichen Zuspruch deiner Leser erntest, halte ich für wahrscheinlich. Als ich las, dass – nach Aufbau des Spannungsbogens – deine Wahl auf Chemnitz fiel, war ich auch erstaunt und etwas entäuscht. Außer den Synergien bei der Nutzung „deiner“ Handwerker sehe ich wenig Chancen/ Potentiale in deiner Wahl.

        Ich bin beeindruckt, was du bisher erreicht hast und halte dir die Daumen, dass deine Wahl sich auch im Nachhinein als gute Entscheidung herausstellt.

        1. Danke für dein Feedback. Du hast Recht, Chemnitz wird kein Selbstläufer. Aber wenn man einen Selbstläufer will, bekommt man auch keine 10% Rendite. Ich denke, dass Berlin und Leipzig die anderen Städte in der Gegen mit nach oben ziehen. Wir haben Vollbeschäftigung und jedes Jahr zu wenige Wohnungen. In fast jeder Stadt. Daher wird sich Chemnitz ebenfalls entwickeln. Und im schlimmsten Fall bleibe ich halt bei meinen 9% Anfangsrendite. Durch den Kontakt zu ein paar lokalen Maklern weiß ich mittlerweile auch, welche Wohnungen in der Stadt gefragt sind und welche ein hohes Risiko auf Leerstand haben. Daran werde ich mich orientieren.

      2. In ganz Sachsen haben sich die Preise in den letzten drei Jahren verdoppelt. Warum investiert Du nicht in Plauen? Da sind die Preise auch gestiegen?

        1. In Plauen sehe ich keine gute Infrastruktur wie in Chemnnitz und keine kritische Masse (Größe der Stadt). Daher ist es mir dort zu risikoreich, selbst wenn ich dort 12% bekomme.

      3. Also ehrlich für 250 EUR gab es in Chemnitz vor 3 Jahren schon nur Schrott, genauso, wie ich von aktuellen Objekten für 500 EUR/qm (wenn man sie denn findet) nicht viel halte. Meist gibts irgendeinen Haken – die falsche Lage, der schlechte Zustand, kein Balkon, whatever. Es gibt aber in Chemnitz durchaus auch Objekte, bei denen alles passt inkl. Lage und Wiedervermietbarkeit, da sind wir aber inzwischen auch über 900-1000 EUR/qm.

  3. Klar ist Chemnitz ein gewisses Risiko, aber du hast ja schon genügend Wohnungen um dir auch mal was Riskantes leisten zu können.
    Wenn ich Chemnitz höre, denke ich automatisch an Nazi. Das ist der Ruf der Stadt. Absolut katastrophal. Aber wenn die das in den Griff bekommen, könnte dort die Post gut abgehen.
    in den 90ern war Berlin auch als versifftes Drecksloch verrufen, aber dementsprechend waren wohl auch die Preise. Chemnitz wird sicher nie ein Berlin, aber Potential hat die Stadt schon. Wenn sie die Nazis in den Griff bekommen.

    1. Ich glaube bei Chemnitz ehr an dem Zuzug aus dem Umland und weniger von international. Und die lokalen Menschen haben oft ein anderes Bild von ihrer Stadt als Leute von weiter weg.

      1. Ja, da hast du wohl recht, von der Perspektive aus sind die Entwicklungschancen besser. Wobei die Leute aus dem Umfeld könnten dann doch auch gleich nach Dresden oder Leipzig. Oder ist es dort schon zu teuer mittlerweile?

      1. Du bist gerade dabei das herauszufinden und hast schon 5 Wohnungen gekauft? 😡 Sollte man als wirtschaftlich denkender Investor nicht zuerst das Marktresearch machen bevor man Geld „auf gut Glück“ investiert? Sorry wenn das jetzt bös klingt, aber ganze Chemnitzaktion wirkt irgendwie ziemlich unstrukturiert und planlos auf mich..

      2. TOP-WOHNLAGEN
        Die besten Wohnlagen in Chemnitz befinden sich in den Stadtteilen Adelsberg, Schlosschemnitz, Kapellenberg, Kaßberg, Altendorf, Rabenstein, Reichbrand. Auch das Zentrum ist beliebt, aber erzielt zumeist geringere Miet- und Kaufpreise als in den genannten Stadtteilen.
        Die Höchstmieten liegen zwischen 5 und 7 Euro pro Quadratmeter.
        Auffallend ist in Chemnitz, dass die Vermietbarkeit von Wohnungen in den Top-Lagen hervorragend ist. In schlechten Lagen hingegen gestaltet sich diese nicht problemfrei.

        Quelle: Exporo
        https://exporo.de/standortanalyse/chemnitz/

        Ich fange jetzt auch an intensiv in Chemnitz zu suchen.

    1. Zentrum, Kassberg, Grüna, Rabenstein, Reichenbrand, Adelsberg. Also einerseits gute Citylage mit durchwanderten Vierteln, andererseits die grünen Randbezirke. bitte nicht wundern, wenn dort überall Preise vorn mehr als 1.000 EUR/qm aufgerufen werden. Hat seine Gründe.

  4. Hallo Alex,

    (Ich selbst rechne mit einem Promille an Überschuss. Also 0,1 % des Kaufpreises.)
    Rechnest Du mit diesem Überschuss vor oder nach Steuer?

    1. Hallo Lucky,

      für mich sind Vorsteuer und Nachsteuer gleich, da ich keine Steuern zahle. Für dich sollte der Wert Nachsteuer sein.

      Beste Grüße,
      Alex

      1. Alex, Du zahlst noch keine Steuer. Aber glaub mir, in spätestens 3-4 Jahren wirst auch Du kräftig Steuern zahlen müssen. Bin jetzt im 7. Jahr nach Erstinvestment und hab im letzten Jahr das erste Mal Steuern gezahlt, Tendenz stark steigend. Soviel MFHs kannst gar nicht kaufen, dass sich das ausgleicht.

        LG Andreas

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