Erhöhe deinen cashflow mit diesen 5 Basics – Mein Immobilien Rendite als Beispiel

Möglichst viel cash flow und hohe Gewinne? Danach streben die meisten von uns. Ich auch.

Allerdings hat jeder andere Gründe. Die einen wollen einen hohen Lebensstandard führen. Andere wollen im Business stark wachsen und viel investieren.

Alle haben gemeinsam, dass sie ihre Einnahmen möglichst hoch und die Ausgaben möglichst tief halten müssen. Gerade bei Immobilien Investments haben wir viele Stellschrauben für den cashflow.

Im Folgenden möchte ich euch die fünf Bereiche vorstellen, wo ich meinen cash flow optimiere.

Dieser Artikel ist eine Übersicht. Alle fünf Bereiche werde ich in den nächsten Monaten in einzelnen Blog Beiträgen vertiefen.

Inhaltsverzeichnis:
1) Wie kann ich den Cashflow berechnen?
2) Warum will ich einen hohen Cash flow?
3) Mein aktueller Cashflow (Dezember 2017)
4) 5 Möglichkeiten der cash flow Optimierung

Wie kann ich den Cashflow berechnen?

Die Berechnung des Cashflows ist keine hohe Wissenschaft, wenn es um Immobilien geht.

Von den Einnahmen werden die Ausgaben abgezogen, sodass am Ende ein Überschuss oder eine Unterdeckung übrig bleibt. Also positiver oder negativer cashflow.

Zu den Einnahmen zählen die Kaltmiete und die Nebenkostenvorrauszahlung des Mieters.

Zu den Ausgaben zählen die Bewirtschaftung (z.B. Hausgeld), die Kreditrate und die Steuern.

Wenn man eine aussagekräftige Rechnung haben will, zieht man außerdem noch Rücklagen für Instandhaltung und Mietausfall ab.

Die Abschreibung wird nicht abgezogen, die dient nur zur Berechnung der abzuziehenden Steuer. Folgendes Video beschreibt das Berechnen vom Cash flow ganz gut.

Cash flow excel

Um den Cashflow der Immobilien berechnen zu können, bedarf es der Rechnung mit allen Einnahmen und Ausgaben.

Erst wenn der Cashflow weit im grünen Bereich ist, lohnt sich die Immobilien für mich als neues Investment.

Für die Kalkulation benutze ich meine Immobilien Kalkulations Excel.

Download: Immobilien Kalkulations Excel

Die Cash cow finden

Assets werden nach der BCG-Matrix in vier Bereiche eingeteilt und diese vier Bereiche werden nach Wachstum und nach Marktanteil differenziert.

Lies: BCG Matrix

Dabei sind die Cash cows in jenem Quadranten, der einen großen Marktanteil hat und somit am meisten Geld abwirft. Sie erwirtschaften einen großen Teil des Gewinns.

Bei Immobilien kann man das ähnlich einteilen. Es gibt Objekte, die ein hohes Vermögenszuwachs haben und Objekte, die einen hohen Cashflow haben.

Objekte mit hohen Vermögenszuwachs befinden sich in den Hot Spots und großen Zentren. In München, Berlin um Hamburg. Ihre Rendite ist vergleichsweise gering, da der Konkurrenzkampf sehr groß ist.

Solche Wohnungen sind oft ein No-Brainer. Man findet immer Nachmieter und kann oft zusätzliches Potential ausschöpfen.

Objekte mit hohem Cash haben oft eine hohe Rendite, dafür aber selten hohe Wachstumsmöglichkeiten. Es geht einher mit gestiegenen Risiko.

Bei solchen Objekten ist es schwierig das Objekt aufzuwerten. Wenn der qm² für Miete dort generell fünf Euro ist, dann ist es egal, ob man zusätzlich Balkon, Garage oder Küche einbaut. Viel höher als die 5€ kommt man nicht.

Eine cash cow zeichnet sich oft durch einen niedrigen Einkaufspreis und damit niedrige Kosten aus. In der Regel sind das Mehrfamilienhäuser mit viele Parteien, welche einen hohen monatlichen Überschuss erwirtschaften.

Cash cows können auch entwickelt werden. Man kauft ein Objekt mit vergleichsweise wenig Cash und entwickelt es weiter. Nach und nach wirft es immer mehr Gewinn ab.

Cashflow Quadrant

Der Cashflow Quadrant ist eine Darstellung von Robert T Kiyosaki. Es zeigt die verschiedenen Einkommensbereiche und wo der meiste Cashflow zu erzielen ist.

Es unterteilt die Bevölkerung in Angestellte (E), Selbstständige (S), Unternehmer (B) und Investoren(I).

Dabei ist im Bereich der Unternehmer und Investoren am meisten Cash zu generieren, da diese Bereiche stark skalierbar und zeitunabhängig sind.

Die eigene Zeit ist begrenzt. Das Wachstum deines Unternehmens und deiner Assets hingegen nicht. Abgesehen von Fussballspielern (Angestellte) gibt es nur auf der rechten Seite des Quadranten viel Cash.

Das Buch „Cashflow Quadrant“ könnt ihr euch hier bestellen. Es ist sehr zu empfehlen.

Lies: Zeit ist Geld – wie du deine Zeit wertvoller machst.

Warum will ich einen hohen Cash flow?

Für mich ist ein hoher Cash flow sehr wichtig für meine Wachstumsstrategie mit Immobilien.

Wie ihr in meinen Zielen gelesen habt, möchte ich auch 2018 stark wachsen. In vier Jahren möchte ich 5.000€ monatlichen cash flow.

Wie bei allen Investoren ist das Eigenkapital der Flaschenhals bei den Investments. Umso mehr Eigenkapital wie haben, desto mehr können wir kaufen, desto schneller können wir wachsen.

Aus diesem Grund versuche ich den Cashflow in allen Bereichen meines Lebens zu optimieren. Mal vom Porsche und den Urlauben abgesehen.

Lies: Ein neuer Porsche als Investmentbremse?

Diesen Cash flow benutze ich, um mir  Eigenkapital aufzubauen und damit die nächsten Investments tätigen zu können.

Daher verzichte ich auch auf Sondertilgungen oder hohen Eigenkapitaleinsatz bei meinen Immobilien.

Bisher sieht es so aus, dass ich allein durch den Cashflow meiner bisherigen Immobilien das neue Mehrfamilienhaus bezahlen kann.

Genauso soll es sein. Man investiert in Assets, welche Cashflow produzieren. Mit diesem Cashflow kann man die nächsten Investments kaufen. Es ist wie ein Schneeball, der immer grösser wird.

Somit kann ich neben dem Geld aus meinen Angestelltenjob zusätzliche Immobilien durch meine bisherigen Assets kaufen. Ich kann noch schneller wachsen. So wie im Cashflow Quadrant beschrieben.

In Zukunft versuche ich mich auf cash cows zu fokussieren, sodass ich mit jedem Mehrfamilienhaus hohe Überschüsse generieren kann.

Für das Finden solcher cash cows muss man sehr kreativ sein. In den nächsten Monaten werde ich einen Bericht dazu schreiben, wie ich dabei vorgehe.

Mein aktueller Cashflow (Dezember 2017)

Anbei eine Übersicht meines Cashflows in den vergangenen Monaten (ohne Cashflow aus Arbeitseinkommen).

In meinen Abschlussberichten poste ich am Ende jenes Monats die Entwicklung des Cashflows. Einfach in der Suche „Abschluss“ eingeben.

5 Möglichkeiten der cash flow Optimierung

Hohe Rendite bei Immobilien

Eigentlich sollte dieser Punkt für sich sprechen. Wenn wir Assets kaufen, dann nehmen wir lieber eine höhere Rendite als eine tiefe.

Die hohe Rendite bei Immobilien hat den Vorteil, dass wir nach Abzug aller Kosten mehr cash flow übrig haben.

Nicht nur weil wir höhere Einnahmen haben, sondern weil eine hohe Rendite außerdem die anderen Faktoren begünstigt.

Wenn du der Bank ein Immobilie mit höherer Rendite als bei einer vergleichbaren, anderen Immobilie vorstellst, dann ist dies weniger risikoreich.

Dadurch wird dir die Bank einen besseren Zins anbieten, was zusätzlich niedrigere Kosten bedeutet. Am Ende bleibt noch mehr Cash flow übrig

Kreditrate reduzieren

Kredite kosten immer Geld und belasten deinen Cash flow. Daher sind geringere Zinsen und geringe Tilgung immer gut für einen hohen cashflow.

Das Ganze geht durch eine kurze Zinsbindung und/oder viel Eigenkapital.

Lies: Warum ich nur 5 Jahre Zinsbindung wähle

Des Weiteren ist es hilfreich, wenn ihr eine gute Bonität habt und großes Vertrauen der Bank genießt. Dadurch werden die Zinsen und somit die Kreditrate ebenfalls besser.

Steuern sparen

Die Steuern kann man niedrig halten, indem man ein entsprechendes Steuermodell wählt (z.B. GmbH) oder sehr viel investiert.

Ich sage mit Absicht nicht „viele Kosten verursacht“. Einige produzieren unnütze Kosten, nur um ihre Steuerlast zu senken. Oder kaufen Steuersparmodelle. Beides ist Unfug.

Wenn ihr aber Kosten für neue Investments produziert, dann ist das doppelt gut. Ihr produziert cash flow für die Zukunft und könnt jetzt eure Steuern senken.

Außerdem ist es gut, wenn ihr sowieso schon vorhandene Kosten umlegen könnt. Wenn ich zu meinen Immobilien in Leipzig fahre, dann schließe ich meinen sowieso vorgesehenen Besuch bei meinen Eltern an.

Das Gleiche gilt für andere Dinge wie Laptop, Bücher, Handy, usw. Für mich hat es sich außerdem gelohnt, von REWE zu Aldi zu wechseln. Geschmacklich spüre ich keinen Unterschied, im Geldbeutel schon.

Manchmal könnt ihr von Sondereffekten profitieren. Beispielsweise habe ich meinen Wohnort gewechselt und spare dadurch 600 Franken Steuern pro Monat (Kanton St.Gallen vs. Kanton Zürich).

Ausgaben senken

Wenn immer es sinnvoll und vertretbar ist, solltet ihr die Kosten senken.

Beispielsweise habe ich mir eine günstigere Wohnung gesucht und kann an Miete sparen. Sicherlich ist der Fahrtweg etwas länger und die Spritkosten etwas höher, aber das spielt die geringere Miete wieder rein.

Des Weiteren könnt ihr bei euren Dienstleistern wie Banken, Handwerker, Maklern, usw. Vergleiche anstellen und eventuell etwas Günstigeres finden.

Einnahmen optimieren

Im Grunde kann man alle Einkommensquellen optimieren.

Beispielsweise frage ich jedes Jahr nach einer Gehaltserhöhung. Dazu notiere ich mir alle guten Argumente (gute Projekte, neues Wissen, usw.) und begründe meinem Chef, warum ich jetzt mehr wert bin.

Ich selber bin 2014 von Deutschland in die Schweiz gewechselt und habe dadurch den Sprung auf 100.000 CHF Jahreseinkommen gemacht. Möchtest du ebenfalls einen gut bezahlen Job in der Schweiz? Schreib mich an, ich kann dir jemanden in meinem Netzwerk vermitteln!

Link: Nimm mit mir Kontakt auf

Ein weiterer Punkt sind meine Mieteinnahmen. Regelmäßig passe ich die Miete meiner Wohnungen an. Sicherlich sind das immer nur 15€ – 20€ pro Wohnung, aber bei zehn Wohnungen pro Jahr kommt ganz schön was zusammen.

Im online Marketing versuche ich mich in verschiedenen Absatzkanälen und probiere eine Menge aus. Dieser Bereich ist Neuland für mich und ich entdecke jeder Woche eine Kleinigkeit für eine Verbesserung.

Zu allen fünf Punkten werde ich weitere Blogbeiträge schreiben. Welchen wollt ihr zuerst sehen? Schreibt es in die Kommentare.