Der November war mein erfolgreichster Monat in meiner Investoren Laufbahn. Ich hatte zum ersten Mal passive Einnahmen über 5.000€ und damit mein langfristiges Ziel zum ersten Mal erreicht.
Das liegt vor allem an meinen sehr hohen Einnahmen durch meinen Blog (2.088€) und meinen immer konstanter werdenden Mieteinnahmen. Das macht mich mega glücklich!
Mein Blog ging diesen Monat regelrecht durch die Decke und dafür gibt’s verschiedene Gründe, die ich weiter unten im Artikel genauer erläutere.
Von den Gesamteinnahmen im November in Höhe von sagenhaften 5.221€ gingen Kosten in Höhe von 1.852€ für Leerstand, Neuvermietung, Reparaturen, P2P-Zinskosten und Blogausgaben drauf.
Somit lande ich am Ende des Monats bei 3.732€ und damit bei 75% meines Ziels. Ebenfalls der höchste meiner Laufbahn. In meinem 5.000€ Budget habe ich sowieso 2.000€ für Schwankungen und Kosten eingeplant. Daher lief der Monat nach Plan. Die Zahlen sind vor Steuern.
Dazu kamen weitere erfreuliche Nachrichten im November, da ich drei neue Wohnungen und ein neues Mehrfamilienhaus gekauft habe.
Allerdings gabs im November auch wieder ein paar schlechte Nachrichten. Es gab einen neuen Einbruch in meinem Mehrfamilienhaus durch meinen Problemmieter. Im Dezember fliegt der Typ hoffentlich hochkantig raus.
Außerdem hatte ich zwei sehr teure Aha-Erlebnisse bei den Kaufverhandlungen (IHR Rücklage) und den Notarkosten meines Ehevertrages.
Inhalt
1) Reale Mieteinnahmen – Inklusive Leerstand und Mietminderung
2) Entwicklung meines Vermieterblogs
3) Drei neue Wohnungen und ein neues Mehrfamilienhaus
4) ETW wird Teuer -> IHR nachträglich verlangt
5) Neuen Mieter mietfrei wohnen lassen
6) Problemmieter in meinem MFH
7) Informationen zum Gutachterservice
8) Notarkosten Ehevertrag
Reale Mieteinnahmen – Inklusive Leerstand und Mietminderung
Die Mieteinnahmen beliefen sich diesen Monat auf 2.621€ (Warmmiete nach Abzug von Hausgeld und Kredit). Davon gingen noch folgende Kosten ab (1.373,68€):
- 80€ für das Erstellen aktueller Grundbuchauszüge
- 633,68€ für die Neuvermietung einer Wohnung
- 390€ für 1 Monat Leerstand in meiner neuen ETW15
- 270€ für fehlende Miete von meinem Problemmieter
Außerdem gab es noch folgende Änderungen in meinem Immobilenportfolio. Es hat sich eine ganze Menge getan in meinem Bestand.
- ETW1 -> Parkplatz zum 31.1.2019 gekündigt, Neuvermietung gestartet
- ETW2 -> Wohnung zum 28.02.2019 gekündigt, Neuvermietung gestartet
- ETW5 -> Neuvermietung ab 1.12.2018, fließender Übergang, 34€ mehr Kaltmiete
- ETW8 -> Parkplatz Neuvermietung ab 1.12.2018, fließender Übergang
- ETW9 -> Mietminderung und Abwasserservice Geld eingefordert von Versicherung
- ETW11 -> Mieterin studiert im Ausland und hat Wohnung untervermietet
- ETW12 -> Neuvermietung läuft, Vormieter geht 31.12.2018 raus
- ETW13 -> Zum 1.11.2018 zum ersten Mal Miete vom neuen Mieter
- ETW15 -> Nachmieter gefunden zum 1.12.2018, 60€ mehr Kaltmiete. Ein Monat mietfrei.
- ETW16 -> Notartermin für Kauf am 27.11.2018
- ETW17 -> Notartermin für Kauf am 27.11.2018
- ETW18 -> Notartermin für Kauf am 27.11.2018
- MFH1 -> Klageverfahren gegen Problemmieter läuft, siehe unten
- MFH2 -> Notartermin für Kauf am 27.11.2018
Das sieht nach sehr viel Arbeit aus, ist es aber nicht. Die Verwaltung meiner Objekte kostet mich pro Woche maximal eine Stunde. Fast alles wird delegiert. Nur die Akquise von neuen Objekten frisst sehr viel Zeit.
Entwicklung meines Vermieterblogs
Der November 2018 ist mein besucherstärkster und finanziell erfolgreichster Monat in meiner Blogkarriere. Ich dachte, der September war schon mega geil, aber der November setzt dem noch einen oben drauf.
Ich hatte fast 40.000 Seitenaufrufe im November, was rund 1.300 pro Tag entspricht. Außerdem hatte ich am 16. November 3.723 Seitenaufrufe, soviel wie noch nie an einem Tag.
Sicherlich habe ich diesen Monat mehr Beiträge als sonst veröffentlicht (5), aber auch die Verlinkung meiner Beiträge hat für viele Besucher gesorgt. Danke beispielsweise an den Finanzwesir.
Lies: Blog vom Finanzwesir
Wie immer kommen die großen Anstiege bei den Einnahmen, wenn ich ein neues Produkt veröffentliche. Anfang des Monats habe ich mein Immobilien-Steuer-Buch veröffentlicht und das schaffte zusammen mit allen anderen Quellen einen großen Umsatz.
Lies: Als Immobilien Investor keine Steuern zahlen
Auch haben die über meinen Link gekauften Tickets für den Immopreneur Kongress 2019 dazu beigetragen.
Lies: Review Immopreneur Kongress 2018 und Tickets für 2019
Daher einen riesen großen Dank an euch, meine treuen Leser! Ihr gebt mir die Möglichkeit mein Ziel der finanziellen Freiheit schneller zu erreichen. Danke, danke, danke!
Dafür bekommt ihr von mir weiterhin guten Content und Hilfestellung für eure Immobilien Investments.
Wie viele andere Mitspieler im online business, habe ich letzte Woche ebenfalls mein Affiliate Programm gelauncht. Beziehungsweise ist dieses Programm durch Digistore24 und Amazon schon vorhanden, aber ich habe es nochmal genauer in einem Blogbeitrag erklärt
Lies: Partner des Vermietertagebuchs werden
Außerdem bin ich mega stolz auf mein erstes, richtiges Buch! Nach vielen zusätzlichen Layout-Sessions konnte ich mein erstes E-Book endlich auch als Taschenbuch auf Amazon veröffentlichen. Es ist Print on demand und der Preis ist so berechnet, dass es für mich den gleichen Ertrag wie das E-Book hat.
Dabei merke ich wieder, wie viel Marge Amazon frisst. Leider kommt man um die großen Player nicht herum wenn man mit print on demand flexibel bleiben will. Richtige Buchverlage lassen noch weniger Marge übrig.
Nichts desto trotz wollte ich euch eine weitere Option geben, da mich viele Leute auf dem Immopreneur Kongress nach einer Taschenbuchvariante gefragt haben.
Link: 6 Turbos jetzt als Taschenbuch verfügbar
Drei neue Wohnungen und ein neues Mehrfamilienhaus
Am 27. November hatte ich den Notartermin für den Kauf von drei Leipziger Wohnungen und einem 5er Mehrfamilienhaus in Roßwein.
Damit ist mein Immobilienportfolio von 27 auf 35 Wohneinheiten angestiegen und ich komme meinem Ziel der 50 Einheiten immer näher. Für die Details und den Cashflow der neuen Objekte habe ich einen kompletten Beitrag geschrieben.
Lies: 3 neue Wohnungen und ein neues Mehrfamilienhaus
ETW wird Teuer -> IHR nachträglich verlangt
An dieser Stelle möchte ich euch einen weiteren Einblick in die Unendlichkeit der Dummheit von Menschen geben. In diesem Fall meiner eigenen Dummheit. Ich hoffe, ihr lernt wie ich etwas daraus 😉
Ich hatte mit dem Verkäufer den Kaufpreis einer Wohnung verhandelt und alles war in trockenen Tüchern. Die Finanzierung stand, die Besichtigung war ok.
Nun brauchte ich die Daten vom Verkäufer für den Notartermin.. Dafür habe ich ein standardisiertes Formular, welches ich dem Verkäufer schicke. Dort tragen wir gemeinsam unsere persönliche Daten und die Daten zum Objekt ein. Er kann seinen Teil ausfüllen und dann geben wir dieses Formular zum Notar für den Kaufvertragsentwurf.
In dem Formular ist unter dem Punkt Kaufpreis der Satz „Im Kaufpreis enthalten ist die Instandhaltungsrücklage in Höhe von XXX“. Der Verkäufer muss dort die XXX durch einen Betrag ersetzen.
Blöderweise wusste der Verkäufer der Wohnung nicht, dass er die Instandhaltungsrücklage mit verkauft wird. Also sagte er, er möchte die IHR plötzlich oben drauf haben. Der Kaufpreis erhöhe sich jetzt um 2.200€.
Na toll. Hätte ich diese Zeile nicht im Formular gehabt, wäre es dem Verkäufer nicht aufgefallen und der alte Kaufpreis wäre bestehen geblieben. Jetzt kostet mich diese eine Zeile 2.200€.
Was lernen wir daraus? Die IHR nicht im Kaufvertrag erwähnen und erst später nach dem Notartermin bei der Hausverwaltung erfragen und dem Finanzamt mitteilen zwecks Kürzung der Grunderwerbssteuer.
Neuen Mieter mietfrei wohnen lassen
In meiner ETW15 hatte ich zum September Eigentumsübergang und der Mieter ist Ende Oktober ausgezogen. Es war ein alter Rentner, der ins Pflegeheim ging.
Die Wohnung sah dementsprechend abgewohnt aus. Er hatte zwar die alte Küche entfernen und alles streichen lassen, aber trotzdem gab es viel Kleinkram zu reparieren. Meine Maklerin schrieb mir bei der Abnahme folgendes:
«Laminat und malermäßiger Zustand sind in Ordnung. Folgende Dinge sehe ich problematisch:
– rechte Wand in Bad – Wandfliesen locker
– Fenster und Heizkörper total vergilbt und Farbe platzt teilweise schon ab
– Bodenfuge in Küche gerissen
– Waschbecken im Bad
– Drückergarnitur»
–
Das sind viele Kleinigkeiten und verschiedene Gewerke. Ich wollte mir einen Allround-Handwerker holen, der alles fixen kann, sodass ich nicht mehrere teurere Handwerker bezahlen muss. Leider fand ich so schnell keinen Allrounder.
Daher hatte ich sehr großes Glück mit dem Nachmieter, den meine Maklerin gefunden hat. Die Bedienung war «1 Monat kaltmietfrei wohnen, dafür nimmt sie die Wohnung wie besichtigt». Perfekt, das mache ich!
Die Schönheitsreparaturen hätten locker 400€ – 500€ gekostet und man hätte eventuell noch länger nach einem Mieter suchen müssen. Die Kaltmiete für einen Monat beträgt 374€. Somit komme ich günstiger weg und habe sofort einen Nachmieter.
Eventuell kannst du das deinem Nachmieter ebenfalls anbieten. Viele Mieter sind bereit mit fehlenden Schönheitsreparaturen zu leben, wenn sie dafür einen Monat keine Kaltmiete zahlen müssen. Oft beheben sie dafür die Probleme sogar selber.
Problemmieter in meinem MFH
In den letzten Beiträgen hatte ich euch einige Einblicke in mein Mehrfamilienhaus und mein Problem-Mieter gegeben. Nach seinen dokumentierten Einbrüchen in die Nachbarswohnungen konnten wir endlich juristisch vorgehen. Hier der aktuelle Stand:
„Sehr geehrter Herr Raue,
ich habe gerade mit unserer Rechtsanwältin gesprochen. Dies zum aktuellen Stand: Herrn XXX wurde die Räumungsklage zugestellt. Bis zum 19.11.18 muss er dazu Stellung nehmen. Verstreicht diese Frist, wird ein Versäumnisurteil gestellt. Danach hat er wieder 14 Tage Zeit sich zu melden oder dies einem RA zu übergeben. Wir müssen also noch etwas warten und Geduld haben – leider können wir das nicht beschleunigen“
Wie ihr seht, müssen gefühlt tausend Fristen eingehalten werden, um solch asoziales Pack aus der eigenen Wohnung zu bekommen. Mal ganz abgesehen von dem Geld, was man verliert.
Dazu kommt, dass vor kurzem wieder in das Haus eingebrochen wurde. Ich kann mir sehr gut denken, wer es war. Am 7.11.2018 bekam ich folgende Mail von meiner Hausverwaltung.
„Sehr geehrter Herr Raue,
der Hausmeister teilte uns mit, dass in der XXX Straße eingebrochen wurde. Anhängend erhalten Sie Bilder dazu sowie die E-Mail vom Hausmeister. Der Schaden wurde bereits von der Polizei aufgenommen. Ich werde jetzt die Versicherung informieren und mir ein Angebot zur Beseitigung des Schadens einholen. Diese reiche ich dann an die Versicherung nach.“
Nach kurzem Schock bekam ich folgende Infos von der Hausverwaltung:
„Sehr geehrter Herr Raue,
ich habe mit der Firma YYY bzgl. der defekten Haustür gesprochen. Wir sind nun so verblieben, dass die Firma die Tür notdürftig repariert – langfristig gesehen muss die Tür ausgetauscht werden. Diese ist schon sehr alt und lavede. Nun wäre es aber angebracht, dass wir bis zum Auszug von Herrn XXX warten – anschließend vielleicht gleich auch noch alle Schlösser tauschen lassen. Das Gleiche wird uns wohl auch am Hoftor bevorstehen – auch dieses wurde bereits mehrfach eingetreten und bei einem Sturm stark in Mitleidenschaft gezogen.
Nach Herrn XXX Auszug, werde ich Ihnen einen Plan zu geplanten Reparaturen bzw. Angebote zukommen lassen.
Außerdem hat das Amt für diesen Monat keine Miete an uns für Herrn XXX überwiesen. Das Amt teilte mir mit, dass er sich nicht mehr dort meldet und die Zahlungen eingestellt wurden. Dies habe ich auch bereits der Anwältin mitgeteilt – vielleicht ist dies förderlich für die Räumungsklage.“
Wir halten also fest: Der Typ handelt in meinem Haus mit Drogen, der bricht mehrfach in das Haus und in Nachbarswohnungen ein und er zahlt keine Miete mehr. Und trotzdem brauche ich 2 Monate, um ihn rausschmeissen zu lassen. Tolles, deutsches Rechtssystem.
Von dem finanziellen Schaden mal ganz abgesehen. Dies ist übrigens mein Argument, wenn sich jemand beschwert, warum ich versuche, so wenig Steuern wie möglich zu zahlen.
Informationen zum Gutachterservice
Auf dem Immopreneur Kongress und auch per Mail wurde ich oft auf den Gutachterservice angesprochen, den ich für meine Besichtigungen nutze. Vor allem, weil er deutschlandweit tätig und dabei sehr günstig ist (100€ – 150€). Dazu ein kleines Feedback von Ronny Fieber:
„Sie haben absolut Recht – ein seriöses Gutachten (Verkehrswert- oder Beleihungswertgutachten) kostet um die 1000-1500 EUR. Dies erstellt natürlich auch die Firma immobilienbesucher.de (Hier kommen ausschließlich zertifizierte Gutachter zum Einsatz).
In der Regel benötigt ein Investor jedoch eine erste Einschätzung, ob sich ein Investment überhaupt lohnt – ein Gutachten in dieser Phase wird da noch gar nicht benötigt. Hier kommt dann immobilienbesucher.de ins Spiel, welches mit geschulten Sachverständigen direkt vor Ort zur Verfügung steht – und dies DEKRA-zertifiziert nach entsprechender Qualifizierungsanforderung der so genannten „BelWertV“.“
So wie es beschrieben ist, benutze ich den Service für die erste Besichtigung. Erstens spart mir das eine Menge Zeit und der Dienstleister hat viel mehr Ahnung als ich. Danach kann ich entscheiden, ob ich das Objekt weiter verfolge (und detaillierter analysiere) oder die Finger davon lasse.
Lies: Gutachter deutschlandweit
Notarkosten Ehevertrag
Wie ihr wisst, habe ich am 2.11.2018 meine liebe Sara geheiratet. Von euch kamen sehr viele Glückwünsche, vielen Dank dafür!
Fünf Tage vorher waren wir beim Notar für die Beurkundung des Ehevertrages.
Da ich den Ehevertrag bei einem anderen Anwalt für 200€ hab aufsetzen lassen, ging ich davon aus, dass wir beim Notar nur eine Unterschriftbeglaubigung bezahlen müssen, also rund 50€.
Weit gefehlt.
Für Eheverträge gibt es besondere Bestimmungen und Kostenpunkte. Jeder Satz im Ehevertrag stellt eventuell einen Sachverhalt dar und kostet extra. Ich musste also extra für die Gütertrennung, den Unterhaltsänderung und die Rechtsmittel (Gültigkeit Deutschland) bezahlen.
Vor Notartermin erklärte man mir, dass die Kosten anhand meines Vermögens ausgerechnet werden. Ich sollte meine Vermögensübersicht mitbringen.
Ich dachte mir, das kann nicht so schlimm sein, da ich ungefähr gleichviel Vermögen wie Schulden habe, da meine Immobilien alle hoch beliehen sind und ich noch Schulden fürs Auto habe. Ich ging von einem Nettovermögen von plus minus null aus.
Ebenfalls weit gefehlt.
Für diese Berechnung nimmt der Notar deine vollen Vermögenswerte und zieht davon nur die Hälfte deiner Schulden ab. Was am Ende eine Berechnungsgrundlage von rund 600.000€ darstellte.
Aus den von mir angedachten 50€ Notarkosten wurden 3.376€ Notarkosten. Mit fiel sprichwörtlich die Kinnlade runter, als ich die Rechnung öffnete.
Ich finde diese Regelung mit der Hälfte der Schulden einfach nur pervers und völlig unglaubwürdig. Das wäre so, als würde ich bei meiner Steuererklärung nur die Hälfte meiner Mieteinnahmen angeben, aber die vollen Kosten angeben müssen.
Dazu kam die Aussage vom Notar, dass in der Beurkundung des Ehevertrages automatisch die Erstellung des Ehevertrages enthalten ist. Ich hätte den Ehevertrag gar nicht von einem anderen Anwalt erstellen und dessen Kosten bezahlen müssen.
Kosten Ehevertrag gesamt 3.903€:
- Ehevertrag: 238€
- Beratung beim Anwalt: 150€
- Dolmetscher: 89€
- Fahrtkosten: 50€
- Notargebühr: 3.376€
Insgesamt ein teurer, aber wichtiger Spaß. Ich hoffe, ihr könnt daraus lernen! Für mich ist das Thema durch, da ich hoffentlich auf «bis das der Tod uns scheidet» zählen kann ?
daniel meint
Hallo Alex,
mega Blog. Lasse nie die Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag notieren aus zwei Gründen:
1. vielen Bank finanzieren keine Instandhaltungsrücklage und erhalten Probleme bei internen Buchhaltungsposten
2. das Finanzamt erkennt auch eine ausgewiesene Instandhaltungsrücklage an, wenn es vom Hausverwalter kommt. Dies kannst du dann nachträglich verlangen und entsprechend die Grunderwerbssteuer reduzieren
Trotzdem viel Spass noch und mach weiter mit deinem Blog.
vermietertagebuch meint
Hi Daniel,
das habe ich bei einigen Banken auch schon gemerkt. Daher lasse ich in Zukunft die IHR im Kaufvertrag weg und mache sie erst später geltend.
VG Alex
Fabian meint
Hallo Alex,
zu welchem Zeitpunkt machst du die zu viel bezahlte Grunderwerbssteuer geltend?
Widersprichst du dem Gebührenbescheid vom Finanzamt oder machst du das im Nachhinein nach Eigentumsübertragung?
Danke schonmal!
vermietertagebuch meint
Du musst erstmal bezahlen, um nicht in Verzug zu kommen. Dann leite ich den Widerspruch und die Korrektur ein. Dann überweisen sie mir das zuviel gezahlte Geld zurück.
p2phero meint
Gratulation zum Ergebniss. Vor allem der Blogertrag ist krass (kann ich nur davon träumen).
Falls du am 19.12 Zeit und Lust auf ein Bier hast (bist natürlich eingeladen), ich wäre in Wallisellen an diesem Tag.
Gruss
p2phero
vermietertagebuch meint
Klaro, können uns gern auf einen Kaffee trennen und bissle plaudern. Schreib mir einfach bei whatsapp oder facebook, wann du wo genau bist.
Michael Fastje meint
Hey Alex,
wieder mal ein richtiger geiler Blogeintrag! Vorsicht Umgangssprache: Ich find’s einfach richtig gut das du die cojónes hast die nackten Zahlen zu nennen. Für diejenigen die ihre ‚Immobilienkarriere‘ gerade erst starten ist das unfassbar inspirierend. Darüber hinaus freut man sich einfach mega für dich weil du nicht nur viel und vor allem harte Arbeit neben deinem Job investierst, sondern weil du ein echt feiner Kerl zu sein scheinst.
Eine kurze Frage hätte ich:
Was ist mit der Spalte Gutachter gemeint die du als Einnahmen auflistet (zwischen 10 und 38 Euro?
Beste Grüße aus Oldenburg
Micha
vermietertagebuch meint
Hoi Micha, danke für dein Lob. Ich werde genauso weiter machen und euch inspirieren 😀
In der Spalte Gutachter ist gemeint, dass ich eine kleine Provision bekomme, wenn jemand durch meinen Blog den Gutachter beauftragt. Genauso wie bei allen anderen Empfehlungslinks.
Viele Grüße
Alexander
Klaus meint
Hallo Alexander,
zunächsteinmal Gratulation zur Hochzeit, zum Rekord-Monat und zu diesem Blog insgesamt! Genau wie mein Vorredner, finde ich diesen Blog auch äußerst inspirierend.
Ich wohne derzeit in einer Eigentumswohnung, die ich vor sechs Jahren gekauft habe.
Diese ist so gut wie abbezahlt, daher schaue ich mich gerade um wie ich „weiter“ machen soll. Ich erwäge Wohnungen zur Kapitalanlage zu kaufen, um mit dem Hebeleffekt mein Vermögen aufzubauen.
Mein Beitrag ist jetzt etwas länger ausgefallen, ich hoffe ich „sprenge“ damit den Rahmen des Kommentarbereichs nicht.
Mich würde jedenfalls interessieren wie du folgende Details bzw. meine Gedanken dazu siehst:
1. Thema: Verwaltung Papier / Dicke Ordner
Als ich meine Wohnung gekauft hatte, war ich sehr überrascht, wie viel „Papierkram“ erzeugt wird. Das ist bei mir ein etwas dickerer Ordner und ich habe gerade mal eine Wohnung :-).
So wie ich es verstanden habe ist im Bereich Immobilien das papierlose Büro derzeit eher illusorisch, da Notar, Behörden, etc. viel Papier erzeugen bei Kauf einer Wohnung.
Nach dem Wohnungskauf gibt es die Hausgeldabrechnungen, Protokolle und Versicherungen die auch wieder jedes Jahr Papier erzeugen.
Wie organisierst du es mit deinen 35 Wohneinheiten? Mittlerweile müsstest du in Deiner Wohnung ein ganzes Zimmer voller Ordner haben?
Hast du für jede Wohneinheit ein einzelnen Ordner? Oder hast du für alles einen Ordner für je ein Jahr und heftest das dann Jahresweise ab? Was legst du digital ab?
2. Thema: Vermieterrechtsschutz
Den Punkt habe ich in Deinem Blog noch nicht gesehen, daher gehe ich mal davon aus das du das nicht hast. Würden die Kosten zu sehr deinen Gewinn drücken?
Deine Strategie ist es ja so viel wie möglich an Aufgaben auszusourcen.
Wäre da eine Vermieterrechtschutz nicht sinnvoll, um z.B. bei Zahlungsrückständen Deiner Mieter standardmäßig das Forderungsmanagement sofort an einen Anwalt zu übergeben und sich damit nicht selbst herumzuärgern? Ein Anwalt kann ja auch unterstützen um gerechtfertigte Mieterhöhungen durchzusetzen.
Bei deinem MFH1 schreibst du, das die SEV derzeit im Kontakt mit einem Anwalt ist (wegen dem Problemmieter mit den Drogen), muss du da die Kosten für den Anwalt selbst vorstrecken oder ist sowas gewöhnlich in den Kosten einer SEV mit enthalten? (das würde dann für mich erklären wieso du keine separate Rechtsschutzversicherung zumindest für das MFH1 hast).
3. Thema: manuelle Prüfung Mietzahlungen
In einem deiner älteren Blogeinträgen hast du mal einige Softwaren verglichen, die solche Zahlungseingänge automatisch prüfen können. Allerdings hast du aufgrund Mängel und Ungenauigkeiten dieser Programme Dich damals entschieden die Mietzahlungen jeden Monat manuell abzugleichen und in einem Excel einzutragen. Machst du das wirklich noch immer so – selbst bei deinem Immo-imperium? :=)
Das stelle ich mir recht nervig vor. Ich selbst kann mich zum Beispiel nur schwer zwingen meine Kreditkartenabrechnungen wirklich immer zeitnah zu prüfen. Zum Glück ist es so, dass meine Bank mir mittlerweile für jede Kreditkartenzahlung eine SMS schreibt, so dass ich das immer sofort im Blick habe…
Wenn man dann erstmal ein paar Wohnungen vermietet, dann ist man ja praktisch die nächsten 5-15 Jahre gezwungen die Mieteingänge immer monatlich zu prüfen. Das ist zum Beispiel ein Punkt der mich noch zweifeln lässt in das Business „Vermietung“ tatsächlich einzusteigen.
4. Thema: hohe Anzahl an Mieterwechsel bei Dir?
In deinem Blogeintrag vom November berichtest du von sieben Mieterwechsel die bei Dir vollzogen worden sind bzw. noch anstehen. Das kommt mir viel vor.
Hat das damit zu tun, dass du in der Mehrzahl eher kleine ETWs hast zwischen 30 und 50m² hast? Das sind somit eher Wohnungen für junge Singles sind, die eher schneller umziehen?
Oder ist das so, dass aufgrund Deiner konsequenten Miterhöhungen sich die Leute etwas anderes suchen?
Was ist Deine Erklärung und hast du vor etwas zu ändern an deiner Strategie? (z.B. nicht mehr Miete so konsequent zu erhöhen oder sich eher auf größere Wohneinheiten zu konzentrieren, wo z.B. Familien drin wohnen, die nicht so schnell umziehen?)
Ein Mieterwechsel bietet natürlich die Chance aufgrund der Neuvermietung die Miete noch stärker zu erhöhen, beinhaltet doch aber auch das Risiko von leerstehenden Wohnungen und Kosten für den Makler / Renovierung etc.
Orientierst du Dich bei der Mieterhöhung einfach „stupide“ am örtlichen Mietspiegel und versuchst immer das durchzusetzen was jeweils gesetzlich maximal möglich ist, oder versuchst du die hohe Zahl an Mieterwechsel zu reduzieren in dem zu mehr Fingerspitzengefühl walten lässt? Wenn ja: über welche anderen Kriterien denkst du nach, bevor du die Miete erhöhst? Da du ja nicht vor Ort bist und somit die Mieter nicht persönlich kennst, stelle ich es mir schwierig vor so ein Fingerspitzengefühl zu entwickeln.
6. Thema: Handwerkssuche – ein Alptraum
Ich wohne in einer Grosstadt im süddeutschen Raum und es ist wirklich schwierig hier Handwerker für kleinere Schönheitsreperaturen zu finden. In meiner ETW (in der ich ja selbst wohne) habe ich z.B. das WC ersetzen lassen. Ich habe bestimmt ~4 Monate gesucht, bis ich einen Handwerker gefunden habe. Viele Handweker in der Region haben mir Rückmeldung gegeben, das solche kleinen Aufträge sich für diese nicht lohnen. Letztendlich habe ich einen gefunden. Es hat mich aber viel Zeit (Mails / Telefonate) gekostet, dennoch war dieser auch nicht gerade günstig.
Wenn ich mir jetzt vorstelle, dass ich mehrere Wohnungen habe, wo Reparaturen anstehen… dann artet das ja richtig in Arbeit aus die Handwerker zu finden / zu koordinieren etc.
Sicherlich ist es ein Problem, dass ich kein Netzwerk an Handwerkern habe / kenne.
Wie machst du das? Baust du Dir ein Netzwerk an Handwerken systematisch auf? Wenn ja wie? Oder ist das in Leipzig (also da wo du ja viele Deiner Wohnungen hast) nicht so ein Problem? Vielleicht gibt es das Problem, dass ich beschreibe auch nur in den boomenden Westdeutschen A-Städten? (Hier würde ich sowieso nicht mehr in Immos investieren, aufgrund nicht lohnenswerten Renditen)
7. Thema: Gutachten
Bevor du ein Objekt kaufst, schickst du einen Gutachter für 100 Euro los, damit er sich das anschaut. Ich muss sagen: tolle Idee!
Du schreibst: „Danach kann ich entscheiden, ob ich das Objekt weiter verfolge (und detaillierter analysiere)“.
Also angenommen, dass nach dieser ersten Besichtigung und nach deiner Kalkulation in deinem Excel-sheet alles soweit OK und lohnenswert ist: Was bedeutet „detailliertere Analyse“ bei Dir? Sendest du dann den Gutachter nocheinmal los um mehr Details zu prüfen? Oder reicht Dir erste Besichtigung für 100 Euro aus? Du hast ja mal geschrieben, dass du keine Zeit hast extra von Zürich nach Sachsen zu fahren um Dir selbst einen Eindruck zu verschaffen. Bei mir wäre das auch der Fall. Deshalb frage ich mich um so ein Gutachten wirklich ausreicht oder ob man mehr Geld investieren muss um weitere Gutachten durchführen zu lassen.
Bei deiner ETW15 hast du geschrieben, dass der Maklerin aufgefallen ist, dass die Wohnung abgewohnt ist. Das ist offensichtlich dem Gutachter nicht aufgefallen, sondern erst der Maklerin. Gehst du dann solche Risiken bewusst ein?
8. Thema: Ausstiegszenario
Meine Sicht: Immo-investments sind Business und kein reines passives Investment (im Vergleich zu ETFs). Die Immos lohnen sich aber vor allem wegen dem Hebeleffekt und somit zum Vermögensaufbau. Sind die Immos ersteinmal abbezahlt kann man über eine Umschichtung in ETFs nachdenken, da man damit dann weniger Arbeit hat.
Also angenommen ich kaufe mir jetzt 5 ETWs und verkaufe in 10 oder 15 Jahren diese ETWs wieder: Wird dann das Finanzamt dann nicht hellhörig und unterstellt gewerbsmässigen Verkauf?
Wie machst du das dann bei deinen 35 ETWs? Hast du da auch schon eine Exit-Strategie?
Disclaimer: ja mir ist klar, dass die Immos in der Regel erst in ca.30 Jahren über Mietzahlungen abbezahlt sein werden. Da ich aber gut verdiene, denke ich darüber nach die ETWs „schon“ nach 10 oder 15Jahren wieder abzustossen um dann das Leben zu genießen und denn Erlös dann in ETFs umzuschichten. Ich würde die Immos also nur zum zwischenzeitlichen Vermögensaufbau nutzen wollen.
9. Thema: Mein Plan / Skalierung / Quadratur des Kreises
Wie du selbst auch schreibst kostet es Zeit sich mit dem Thema Immos zu beschäftigen um auch eine entsprechende Rendite herauszuziehen.
Meine Sicht: Wenn ich nun nur eine ETW kaufe, lohnt es sich gar nicht dann so viel Zeit für den Wissenaufbau dafür zu investieren. Der absolute Gewinn aus einer 50.000 Euro-ETW wird vermutlich eher überschaubar sein, wenn man diese schon nach 10 Jahren wieder abstößt. Es macht also Sinn zu Skalieren und sich mehrere Wohnungen zu besorgen.
Deshalb verstehe ich auch Deine Strategie mit Deinen mittlerweise 35 Wohneinheiten und den 110% Finanzierungen gut. Chapeau!
Mit deiner Strategie könnte ich allerdings persönlich nicht so gut schlafen, deshalb möchte etwas weniger Risiko für mich eingehen, d.h. für mich: weniger Wohneinheiten, mehr Eigenkapital, monatliche Raten möchte ich zur Not aus meinem regulären Einkommen zahlen können. Das heißt für mich dann natürlich auch weniger Gewinn als bei Dir. Deshalb ist meine Vision auch nicht Privatier zu werden. Ich möchte aber zumindest so viel Vermögen aufbauen das ich meinen Job in einigen Jahren in Teilzeit ausüben kann ohne nennenswerte Abstriche bei dem eigenen Budget zu machen.
D.h. Wenn ich mit dem Immo-Business anfange, dann sollten innerhalb von 10-15 Jahren zwischen 200.000 und 300.000 Euro Vermögensaufbau durch die Immos drin sein.
Natürlich ist auch klar: ohne Risiko kein Gewinn.
Die Frage, die ich mir gerade stelle: Wieviele Immos benötige ich? Oder versuche ich hier gerade die Quadratur des Kreises? Was mir beim Schreiben dieser letzten Zeilen aufgefallen ist: ich muss es mir bei Gelegenheit für mich im Excel durchrechnen und eine Art Business-Plan für mich aufstellen.
Danke für das Lesen meines Beitrags,
Grüße,
Klaus
vermietertagebuch meint
Hallo Klaus,
ich werde deine Fragen ausführlicher in einem FAQ in den nächsten Tagen beantworten.
Beste Grüsse, Alexander
Silvan Mundorf meint
Die Kosten für den Ehevertrag sind hoch und die Berechnungsgrundlage schwachsinnig.
Ich habe gerade meine 3. ETW gekauft und einige Reparaturarbeiten übersehen.
Bei der nächsten Besichtigung werde ich auch einen Sachverständigen mitnehmen. Ich denke, dass man die Kosten schnell gespart hat und das Gutachten ideal für Verhandlungen nutzen kann.
Felix meint
Wieso hast du diesen Monat die Excel Tabelle mit der Vermögensübersicht rausgelassen? Hoffe das du uns auch weiterhin alle Zahlen veröffentlichst und du das nur vergessen hast 😉
Schöne Entwicklung bei den Immos!
vermietertagebuch meint
Stimmt, hatte es nur vergessen. Habe es eben im Beitrag ergänzt 😉
Tom meint
ähm und wo?
Ich finde die Excel leider nicht. Vllt brauch ich aber auch wieder ne neue Brille 😉
vermietertagebuch meint
Hi Tom, die Excels gibts hier:
https://vermietertagebuch.com/excel-arbeitshilfen-fuer-vermieter/
Braun meint
Die Frage einer gestellt hat , würde mich auch interessieren wie du es Meisters.
Hast es eventuell übersehen die frage
1. Thema: Verwaltung Papier / Dicke Ordner
Als ich meine Wohnung gekauft hatte, war ich sehr überrascht, wie viel „Papierkram“ erzeugt wird. Das ist bei mir ein etwas dickerer Ordner und ich habe gerade mal eine Wohnung :-).
So wie ich es verstanden habe ist im Bereich Immobilien das papierlose Büro derzeit eher illusorisch, da Notar, Behörden, etc. viel Papier erzeugen bei Kauf einer Wohnung.
Nach dem Wohnungskauf gibt es die Hausgeldabrechnungen, Protokolle und Versicherungen die auch wieder jedes Jahr Papier erzeugen.
Wie organisierst du es mit deinen 35 Wohneinheiten? Mittlerweile müsstest du in Deiner Wohnung ein ganzes Zimmer voller Ordner haben?
Hast du für jede Wohneinheit ein einzelnen Ordner? Oder hast du für alles einen Ordner für je ein Jahr und heftest das dann Jahresweise ab? Was legst du digital ab?
vermietertagebuch meint
Die Frage habe ich nicht übersehen, ich werde demnächst einen Beitrag mit FAQ zu allen Fragen raus bringen. Habe etwas Geduld 😉
Felix meint
Hallo Alexander!
Auf der Vermögensübersicht tauchen bei dir Bausparverträge auf. Kannst du mal erklären (z.B. in einem der FAQs) wieso du das machst, bzw. weshalb diese Art das Zinsänderungsrisiko zu senken deiner Meinung nach sinnvoll ist? Nutzt du diese dann zur Anschlussfinanzierung oder eher als Modernisieungsdarlehen? Überlege gerade auch so etwas in die Richtung zu machen. Habe letztes Jahr zu 1,2% finanziert mit 10 Jahren Zinsbindung.
Super Blog, mach weiter so!
Beste Grüsse, Felix
vermietertagebuch meint
Die Bausparer habe ich damals nur genommen, weil ich dadurch die 100% Finanzierung bekam. 80% normales Annuitäten-Darlehen und 20% Bausparer.
Felix meint
Ok, das macht dann Sinn. In dieser speziellen Situation hätte ich auch einen abgeschlossen.
Denn ich meine, dass sich sonst ein Bausparvertrag nie lohnt. Aus meiner vorherigen Überlegung überwiegt der Nachteil: Belastung des Cashflows heute durch Sparbeiträge in den BSV wiegen den Vorteil der Zinssicherheit in der Zukunft nicht aus. Ich verzichte immer auf Liquidität heute, um morgen einen fixen Darlehenszins zu bekommen.