Vision Immobilien Investment

Meine Vision




Inhaltsverzeichnis
1) Einleitung
2) Transparenz und digitale Nutzung
3) Themen rund um Immobilien
4) Bildung und Wissen
5) Immobiliensuche
6) Finanzierungen
7) Besichtigungen und Gutachter
8) Notar und Grundbuch
9) Mieter-Verwaltung
10) Controlling der Finanzen
11) Steuern


Für viele Menschen sind Immobilien ein sehr entferntes Thema aus Zeitungen und den Erzählungen am Stammtisch. „Das sei nur ein Thema für die Großen“.

 

Ich möchte auf diesem Blog beweisen, dass man mit null Immobilien-Wissen und keinem Eigenkapital ein großen Immobilien-Portfolio aufbauen und davon später leben kann.

 

Außerdem soll das Ganze neben dem normalen Job, Ortsunabhängigkeit und innerhalb von 10 Jahren gelingen. Das ist meine Vision. Ich selbst komme aus der IT-Branche und hatte mit Immobilien nie etwas am Hut. Ende 2015 bin ich auf dieses Thema aufmerksam geworden und seitdem hat es mich nicht mehr losgelassen.

 

Nachdem ich meine eigenen Vorurteile abgelegt hatte, habe ich ziemlich schnell das Potential von Immobilien bemerkt und einen kühnen Plan entwickelt: In 10 Jahren zu 50 Immobilien. Sicherlich ist das Ziel sehr ehrgeizig gesetzt, aber nur so kommt man schnell voran. Getreu dem Zitat:“Setze dir möglichst hohe Ziele, dann hast du weniger Konkurrenz“.

Vision Immobilien Investment

Während dieser Zeit möchte ich dich auf meiner Reise – der Verwirklichung dieses Planes – mitnehmen. Ich möchte dir transparent alle meine Schritte zeigen, sodass du alles komplett nachvollziehen und nachmachen kannst.

 

Oft liest man Bücher oder Ratgeber, die über die Vergangenheit geschrieben wurden. Wie beispielsweise das Immobilienportfolio in der Vergangenheit aufgebaut wurde. Allerdings war das eine andere Zeit (andere Verkaufspreise & Finanzierungen), der Markt weniger digitalisiert und viele für den Leser wichtige Fragen werden nicht beantwortet.

 

In meinem Vermietertagebuch schreibe ich wöchentlich meine Entwicklungen. Wie ich an neue Immobilien Investments ran gehe, welche Gedanken ich mir mache und wie ich zum Anschluss komme. Wie ich meine bestehenden Immobilien verwalte und welche Probleme auftreten. Welche Ziele ich mir setze und wie ich diese erreichen will. Auch wenn sich mein Plan ändert, ich Fehler mache oder in Sackgassen laufe. Alles wird hier beschrieben und kann kommentiert und hinterfragt werden. Ich betreibe in diesem Gebiet viel Lerning by doing und die „learnings“ helfen nicht nur mir, sondern auch dir.


Transparenz und digitale Nutzung

Dabei sind mir zwei Sachen äußerst wichtig: Transparenz und die möglichst gute digitale Nutzung.

 

Wenn ich mir Bücher oder Voutube-Videos anschaue, vermisse ich oft die harten Fakten und Zahlen. Es wird sehr viel wischi-waschi geschrieben. Natürlich aus dem Grund, um möglichst allgemein gültig zu bleiben. Für mich verliert man dadurch an Glaubwürdigkeit. Daher schreibe ich immer meine konkreten Zahlen.

 

Wie viel kostet meine Wohnung, welche Einnahmen habe ich und was bleibt am Ende übrig. Es soll knallhart gezeigt werden, ob mein Plan funktioniert oder nicht. Und was alles möglich ist.

Immobilien Investment digital

Bei der digitalen Nutzung meine ich, dass man so viel wie möglich am eigenen Laptop von zuhause aus machen kann. Per Email und per Telefon. Sicherlich wollen sich viele Leute die Häuser und Wohnungen anschauen. Wolle ihre Mieter kennen lernen. Wollen bei jedem Problem vor Ort vorbeischauen. Ich will das nicht.

 

Ich will das ganze Zeug von zuhause aus machen bzw. in der Zukunft auch auf Reisen in andere Länder. Daher brauche ich in vielen Bereichen Dienstleister, die für mich vor Ort sind und Aufgaben übernehmen. Zumindest nach dem initialen Kauf. Für den Notar muss man beispielsweise immer noch das Haus verlassen.

 

Auf diesem Blog werde ich meine wöchentlichen Erlebnisse beschreiben. Tiefergehende Informationen werde ich ausführlicher auf Unterseiten beschreiben und an den wichtigen Passagen verlinken. Wenn ihr Fragen oder Anregungen habt, dürft ihr mich gern anschreiben oder kommentieren.

 

Ich werde die Antworten in die entsprechenden Beiträge ergänzen, oder ein ganz neues Thema dazu aufmachen. Euer Feedback hilft mir bei meiner eigenen Entwicklung und somit bei der Entwicklung dieses Blogs.


Themen rund um Immobilien


Bildung und Wissen




Weiter oben habe ich bereits angedeutet, dass ich vor meinem Start mit Immobilien kein bisschen Wissen über Vermietung, Kapitalanlagen, Kaufprozesse, usw. hatte. Komplettes Neuland.

 

Ich selbst wohnte immer zur Miete und auch in meiner Familie gab es ausschließlich Mieter. Demnach kam ich nie in die Verlegenheit, mich mit dem Thema zu beschäftigen. Und seien wir mal ehrlich, die Einstiegs-Barrieren in dieses Thema liegen „gefühlt“ sehr hoch. Ich merke das, wenn ich mit alten Freunden oder der Familie spreche.

 

Wenn ich das Thema „Immobilien zur Kapitalanlage“ anschneide, dann kommen mir gleich die gängigen Vorurteile wie „Das ist nur was für Reiche“, „Dafür braucht man viel Geld“, „Was ist mit der Immobilien-Blase“ und „Hast du keine Angst vor Mietnomaden?“ entgegen. Wenn man sich mit dem Thema ernsthaft beschäftigt, merkt man, dass dies wirklich nur unbegründete Vorurteile sind.

 

Früher zu offline-Zeiten war das Immobilien-Wissen ein gut gehüteter Gral. Man konnte viel Geld damit verdienen, also wollten die Großen ihr Wissen nicht preisgeben. Dank Digitalisierung hat sich das geändert. Wenn man die richtigen Suchbegriffe benutzt, kommt man zu einer Fülle von kostenlosen Büchern, Ratgebern, Blogs, Seminaren und Youtube-Videos. Dort wird alles rund um das Vermieten von Immobilien erklärt.

 

Jetzt kann man sich fragen, warum die Gurus plötzlich ihr Wissen preisgeben und sich somit Konkurrenz schaffen? Die Antwort: Neuanfänger sind für sie keine Konkurrenz. Diese Leute fischen in ganz anderen Gewässern und auf einem anderen Level. Außerdem stärken sie durch die Weitergabe dieses Wissens ihre Marke, knüpfen neue Kontakte und verbessern so ihr Business.

Immobilien Investment Bildung

Für mich begann die Wissens-Reise damals mit den Youtube-Videos von Alex Fischer. Er hat viele kostenlose Videos auf seinem Kanal hochgeladen. Sei es von allgemeinen Themen wie der Immobilien-Bilanz, über die Immobiliensuche bis hin zu speziellen Themen wie „Was ist eine Teilungserklärung?“.

 

Passend dazu hat er ein Buch rausgebracht, welches sich um das Thema Immobilientheorie, Immobilienpraxis und Mindset dreht. Mehr Infos dazu gibt es hier. Außerdem habe ich mir als erstes das Buch „ErfolgReich mit Immobilien-Investments“ von Jörg Winterlich bestellt und in einem Stück verschlungen.

 

Sehr strukturiert und allumfassend. Meine dritte Quelle waren die sehr günstigen, kurz geschriebenen und leicht verständlichen Bücher von Alexander Goldwein. Das reichte für mich für den Anfang, um mit meinen Immobilien-Investments zu starten.

 

Im Laufe der Zeit habe ich natürlich viele weitere Bücher gelesen, Videos geschaut und Blogs konsumiert. Die wichtigsten habe ich auf meiner Empfehlungs-Seite verlinkt.


Immobiliensuche

Immobilien kann man in vielen Bereichen finden. Der gängigste und am Anfang am leichtesten zu bedienende ist das Internet. Die meisten meiner Immobilien habe ich auf immoscout gefunden. Und selbst jetzt bekomme ich jede Woche mindestens ein interessantes Angebot von immoscout zugeschickt.

 

Tragt dort einfach eure Such-Kriterien in die Suche ein und aktiviert den Email-Agent. Dann bekommt ihr täglich neue Inserate zugeschickt und könnt aussortieren oder die Makler angeschreiben. Vielmehr muss man für den Anfang nicht wissen.

 

Und solltet ihr für euren Suchbereich nichts finden, müsst ihr die Filter anpassen. Eventuell eine andere Preis-Liga oder eine andere Stadt. Es sollte klar sein, dass ihr für München auf immoscout keine rentablen Rendite-Objekte findet.


Immobilien Finanzierungen

Wenn man ein schönes Immobilen-Portfolio aufbauen will, dann kommt man um Finanzierungen nicht herum. Wenn man wenig eigenes Geld hat, dann erst Rest nicht. Die Finanzierung ist einer der Grundpfeiler des Erfolgs.

 

Wir können unser Investment hebeln und dadurch mehr Gewinn machen und schneller wachsen. Die Absicherung erfolgt durch die Mieteinnahmen und Eintragungen der Bank in das Grundbuch der Immobilie. Das folgende Video erklärt die Funktionsweise und Vorteile von Finanzierungen.

 

Außerdem habe ich auf meinem Blog einen Beitrag geschrieben, wie Finanzierungen bei mir aussehen. Welche Faktoren für mich eine wichtige Rolle spielen und wie ich meine Immobilien-Strategie anhand der Finanzierungen aufstelle. Zu diesem Blog-Eintrag geht es hier.

Immobilien Investment Finanzierung


Immobilienbesichtigungen und Gutachter

Der Kauf und Verkauf von Immobilien hat viel mit Marketing zu tun. Der Verkäufer möchte einen möglichst hohen Preis und der Käufer einen möglichst niedrigen Preis. Dadurch versucht der Verkäufer bzw. der Makler, die Immobilie im möglichst guten Licht dastehen zu lassen.

 

Probleme werden oft nur kurz und unvollständig beschrieben. Manchmal kennt der Eigentümer die Probleme nicht einmal. Daher sollte man eine Immobilie nie ungesehen kaufen. Eine Besichtigung ist Pflicht. Das heißt aber nicht, dass man diese Besichtigung selbst vornehmen muss.

 

Erstens hat man oft nicht die Zeit und zweitens fehlt einem oft das Wissen. Die wenigsten von euch dürften Bau-Ingenieure oder Handwerker sein. Also können wir einen neutralen Gutachter beauftragen, der die Besichtigung für uns durchführt. Wie das funktioniert und was dabei zu beachten ist, habe ich in diesem Blog-Beitrag beschrieben.


Immobilien-Abwicklung beim Notar und Grundbuch




Der Kauf einer Immobilie muss in Deutschland leider immer noch über einen Notar abgewickelt werden. Laut Gesetzt zum Schutz der Vertragsparteien.

 

Ich kann mir also einen Ferrari für 300.000€ ohne Notar kaufen, muss aber für eine 50.000€ Wohnung zum Notar rennen. Aha. Seltsame Logik. Für mich ist das ein Relikt aus alten Zeiten und dient allein zum Schutz und zur Subvention eines Berufsstandes.

 

Vor allem wen man sieht, welche Kosten einem der Notar in Rechnung stellt. Kosten für den Ausdruck von Papier, Kosten für die Erzeugung von Excel-Dateien, usw. Wo leben wir? Im Mittelalter? Da sind andere Länder weit fortschrittlicher. Hier ein kleiner Blog-Eintrag dazu, was alles beim Notar schieflaufen kann.

 

Der Notar erstellt den Kaufvertrag und überwacht den Kaufprozess. Er sorgt für alle nötigen Genehmigungen und verwaltet bei Bedarf ein Treuhand-Konto für den Kaufpreis. Außerdem kümmert er sich um die Kommunikation mit dem Grundbuchamt und eventuelle Eintragungen von Grundschulden.


Mieter-Verwaltung

Dieses Thema ist sehr vielfältig und beschäftigt sich mit der „Verwaltung“ von Bestands-Mietern als auch mit der Neugewinnung von Mietern, sobald ein alter Mieter auszieht. Abhängig davon ob man dafür eine Verwaltung und einen Makler benutzt (was ich empfehle), kommt hier unterschiedlich viel Arbeit auf einen zu. Manche Mieter sind pflegeleicht, andere melden sich jede Woche wegen Kleinigkeiten. Und ganz andere sind eine große Katastrophe (Mietnomaden). Die beiden letzten Fälle hatte ich selber noch nicht.

Bei dem Thema der Kommunikation mit den Mietern stellen sich die Fragen nach viel Empathie und manchmal auch einige rechtliche Fragen. Mieter kennen sich im Mietrecht fast nie aus, daher ist das Wissen für den Vermieter umso wichtiger. Sei es jetzt bei Mietverträgen, Reparaturen oder Mieterhöhungen.

Je näher man bei den Mietern wohnt (vielleicht sogar im gleichen Mehrfamilienhaus), desto wichtiger ist eine gute Kommunikation. Wenn man aber weit weg wohnt, kann man das Thema etwas nüchterner angehen. Teilweise kenne ich meine eigenen Mieter gar nicht persönlich. Ich sehe das auch nicht als wichtig an, diese Themen lassen sich gut outsourcen.


Controlling der Finanzen

Das Thema Controlling und Finanzen ist für den Investor eines der wichtigsten. Vor allem, wenn er sehr viel operative Aufgaben an andere Dienstleister abgibt. Es gilt die einzelnen Projekte ordentlich zu planen und ständig zu überwachen. Wenn ich beispielsweise ein neues Expose bekomme, tippe ich alle Kennzahlen in mein Excel-Kalkulations-Tool und sehe die wichtigsten Rendite- und Cash-Kennzahlen.

 

Nur wenn diese einen gewissen Schwell-Wert erreichen, ist das Objekt interessant für mich und wird weiterverfolgt. Dabei muss eine Wohnung mindestens eine Anfangs-Rendite von 7% und ein Mehrfamilienhaus von 10% haben. Alles andere wäre statistisch zu schlecht, als dass es einen positiven Cashflow hat und mein Portfolio verbessern würde.

 

Wenn die Immobilien gekauft sind, müssen die monatlichen Finanzflüsse überwacht werden. Die Bank bucht den Kredit und die Verwaltung das Hausgeld ab. Dies geschieht meist automatisch per Lastschrift und es gibt keine Probleme. Interessanter wird es bei den Mieteingängen. Diese muss man monatlich genau tracken.

 

Ich habe es schon oft erlebt, dass Mieter sehr spät oder erst nach Erinnerung überweisen. Die Gründe dafür sind vielfältig und manchmal sehr absurd. Eigentlich müsste man meinen, als Mieter macht man ein Dauerauftrag für die Miete und alles ist gut. Ich habe aber gemerkt, dass man nicht von sich selbst auf andere schließen soll.

 

Zuviel Menschen leben von der Hand in den Mund und gerade bei meinem unteren Preissegment ist die Verlässlichkeit der Mietzahlung nicht sehr wichtig für einige Mieter. Einen kompletten Mietausfall hatte ich noch nicht. Toi toi toi.

 

Während des Haltens der Immobilie ändern sich einige Kennziffern. Die Miete wird angepasst, das Hausgeld verändert sich und es stehen Reparaturen und Mieter-Wechsel an. Eventuell steht eine Anschluss-Finanzierung an und der Zins ist gestiegen. Alles gilt es sehr gut in den Kalkulationen festzuhalten und zu indizieren. Lohnt sich das Investment nach 5 Jahren noch?

 

In der Regel sollten die Immobilien mit der Zeit immer bessere Kennzahlen aufweisen, da sich die Miete in der Regel positiv entwickelt und der Kredit mit der Zeit abgezahlt wird. Möchte man beispielsweise eine neue Wohnung kaufen, will die Bank immer eine Übersicht über das bestehende Portfolio. Somit braucht man eine aktuelle Übersicht sowieso. Eine Übersicht zu meinem Portfolio findest du hier.


Steuern

Steuern ist das ungeliebte Thema bei jedem und niemand möchte besonders viel zahlen. Trotzdem haben wir bei der Immobilie Einkommen aus Vermietung und Verpachtung. Unabhängig davon ob privat, in einer GmbH oder sonst irgendwie. Das Gute ist aber, als Immobilien-Investor kann man sehr viele Kosten von den Einnahmen abziehen, sodass das steuerbare Einkommen sehr gering wird. Wir bezahlen unsere Kosten aus dem Brutto und nicht wie beim normalen Gehalt aus dem Netto. Das ist der entscheidende Unterschied. Dazu kommt, dass wir die Immobilie abschreiben können und somit weiter das steuerbare Einkommen reduzieren.

Es gibt Tricks, mit denen kann man sich über Jahre hinweg „arm rechnen“ und muss gar keine Steuern zahlen. Am einfachsten ist das als aktiver Investor in der Wachstumsphase. Dort haben wir generell viele Ausgaben. Später kann man in der Konsolidierungsphase über kluge Sanierungen die Werthaltigkeit der Immobilie steigern und somit steuer-optimale Kosten erzeugen. In diesem Blog-Eintrag habe ich beschrieben, wie ich im ersten Jahr – und wahrscheinlich weiteren Folgejahren keine Steuern zahlen muss.

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