Drei neue Wohnungen und ein neues Mehrfamilienhaus

Endlich war es so weit, ich durfte wieder neue Immobilien kaufen. Bisher sah das Jahr 2018 mit nur zwei Wohnungen ziemlich mau aus. Vor allem, da ich letztes Jahr 20 neue Wohneinheiten gekauft hatte.

Am 27.11.2018 war der Notartermin für drei weitere Wohnungen und ein 5er Mehrfamilienhaus.

Bei den Neuzugängen handelt es sich um drei Leipziger Wohnungen im Stadtteil Wahren, welche ich über meine Off-Market-Strategie gefunden habe.

Das neue Mehrfamilienhaus habe ich auf Immoscout24 gefunden und es steht in Rosswein, Nähe Dresden mit guter Autobahnanbindung.

Lies: Off-Market Strategie Buch

Für die drei Wohnungen und das Mehrfamilienhaus habe ich mit dem Verkäufer ausgehandelt, dass sie die Kaufnebenkosten bezahlen. Somit konnte ich mein Geld schonen und weiter Eigenkapital aufbauen.

Da in dem einen Objekt eine Neuvermietung ansteht, kann ich noch keine finale Kalkulation machen. Ich habe konservativ mit der alten Miete kalkuliert.

Außerdem stelle ich meine Wohnung ETW15 genauer vor, da ich das damals verpasst hatte und bereits Nachfragen kamen.

Inhalt
1) Die Finanzierung der neuen Objekte
2) Meine Wohnung ETW15
3) Meine Wohnung ETW16
4) Meine Wohnung ETW17
5) Meine Wohnung ETW18
6) Mein Mehrfamilienhaus MFH2
7) Witziges beim Notar
8) Fazit und Cashflow aller Objekte

Die Finanzierung der neuen Objekte

Für die Finanzierung des Mehrfamilienhauses habe ich bei meiner lokalen VR Bank angefragt, welche schon meines erstes Haus finanziert hat.

Die Bank machte mir am 24. September ein Angebot über den Kaufpreis von 130.000€ (100% Beleihung) mit einem Zins von 1,84% und einer Tilgung von 2,78%. Die Zinsbindung war auf 10 Jahre.

Ich fragte bei der Bank nach, ob sie mir zusätzliche die Renovierung einer Wohnung für 10.000€ bezahlen (Laminat, Streichen, Sanitär) und den Zins nur auf 5 Jahre fest schreiben würden.

Ich bekam als Antwort ein Darlehen von 140.000€ (108% Beleihung), 5 Jahre Zinsbindung, 1,6% Zins und 2,69% Tilgung. Perfekt, nehme ich.

Für die drei Leipziger Wohnungen wollte ich eine neuen Bankkontakt ausprobieren, den ich von einem befreundeten Investor empfohlen bekam.

Ich hatte bereits in meinem letzten Beitrag meinen neuen Bankkontakt erwähnt und bin sehr zufrieden. Die Bank finanziert deutschlandweit, bis zu 100% und auch schwierige Fälle wie Selbstständige und Steuerausländer. Über folgenden Link könnt ihr direkt Kontakt zu dieser Bank aufnehmen.

Lies: Finanzierung deutschlandweit

Ich besprach mit der Bank mein Vorhaben und wir einigten uns auf die Finanzierung der drei Wohnungen. Ursprünglich sollte ich einen Zins von 2,25% bekommen. Der vergleichsweise hohe Zins liegt wie immer an dem Fakt, dass ich Steuerausländer bin und die Wohnungen alle um die 35.000€ kosteten.

Daher machten wir eine Gesamtgrundschuld für alle drei Wohnungen und kamen auf eine höhere Finanzierungssumme. Außerdem verbesserten sich die Zinsen auf 2,05%, da ich zwischendurch geheiratet habe.

Ich schlug meiner Bank vor zum Islam zu konvertieren, drei weitere Frauen zu heiraten und dadurch meinen Zins zu senken. Meine Bankerin konterte wie folgt:

«Wegen Ihrer Heirat: na, ich weiß nicht ob mehrere Frauen dann Ihr Scoring verbessern, denn die vielen Frauen kosten auch GELD»

Ok, bleiben wir vorerst bei einer Ehefrau  😉

Ich bin mit der Finanzierung und dem Zins zufrieden. Für mich ist weniger die Nachkommastelle, sondern mehr die hohe Beleihung wichtig.

In diesem Fall bekam ich meine 100% Beleihung und einen tollem Service. Ich fühl mich sehr wohl mit der neuen Bank. Vor allem auch, weil die Bank deutschlandweit finanziert und ich nicht nur auf Sachsen beschränkt bin.

Lies: Meine Finanzierungsstrategie

Meine Wohnung ETW15

Bevor ich euch die neuen Objekte vorstelle, möchte ich der Vollständigkeitshalber noch eine Wohnung erwähnen, welche ich im Juli gekauft und für welche ich im September Eigentumsübergang hatte. Mir ist aufgefallen, dass ich diese Wohnung noch nirgends aufgeführt hatte.

Die Wohnung ist in Borsdorf (Vorort von Leipzig) und im selben Objekt, wie meine ETW3. Es ist eine süße 2-Zimmer Wohnung mit rund 55 m² und einem Balkon.

Die Wohnung war sehr günstig an einen alten Rentner vermietet und ich sah viel Potential in ihr. Meine erste Überschlagskalkulation war leicht negativ und normalerweise würde ich sowas nicht kaufen. Die Bruttorendite war bei 6,8%, unter meinen magischen 7% für Leipzig.

Allerdings wusste ich, dass ich erstens die Miete erhöhen konnte, dass zweitens der Verkäufer die Kaufnebenkosten trägt und ich drittens von der Bank eine 100% Finanzierung bekomme. Also rechnete ich mir eine Immobilie zum Nulltarif mit Cashflow 0 aus.

Also kaufte ich die Immobilie und musste kurzfristig sogar die Bank wechseln, da sich die Finanzierungsbestätigung einer lokalen VR Bank in Luft auflöste.

Der Bank war von einem auf den anderen Tag die Finanzierungssumme zu gering (unter 50.000€) und sie konnten mich laut internen Richtlinien nicht mehr begleiten. Das war doppelt ärgerlich, da ich einer anderen VR Bank dafür abgesagt hatte.

Also musste ich gesenkten Haupts wieder zur anderen VR Bank gehen und fragen, ob sie mich immer noch finanzieren wollen und mir nicht böse sind, dass ich ihnen erst abgesagt hatte.

Sie reagierten dort sehr professionell und erneuerten ihr Angebot. Im Gegenteil, ich bekam sogar ein leicht besseres Angebot als vorher. Eventuell haben sie gemerkt, dass ich nicht nur von einer Bank abhängig bin und jedes Angebot blind annehme.

Also tütete ich den Deal ein und ging am 31. Juli zum Notar. Diesmal ging es beim Grundbuchamt etwas schneller und wir hatten dein Eigentumsübergang einen Monat später, zum ersten September.

Und jetzt kommt der große Hammer: Eine Woche nach dem Notartermin schrieb mir der Eigentümer, dass der Mieter gekündigt hat und es ihm sehr leid tut. Der Mieter geht’s ins Pflegeheim.

Für mich war das der Jackpot, da ich nun die Wohnung neu vermieten konnte. Wir begannen sofort mit der Vermarktung auf immoscout24 und pünktlich zum 1.Dezember hatte ich einen neuen Mieter.

Wir konnten zu 86,50€ mehr Kalt pro Monat vermieten. Das sind 30% mehr! Sehr geil. Aus den ursprünglichen -13€ Cashflow sind nun plus 9€ geworden.

Das hört sich vielleicht nicht viel an, aber im Vergleich zur ursprünglichen Kalkulation habe ich nun knapp 3% Tilgung anstatt 2%. Das sind rund 60€ mehr Cashflow pro Monat, wovon 39€ in die Tilgung gehen.

Da ich mit dem Verkäufer verhandelt hatte, dass er die Kaufnebenkosten trägt, musste ich kein Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Dafür bringt mir das Objekt jeden Monat rund 130€ (inklusive Tilgung). Das nehme ich gerne mit.

Lies: Kaufnebenkosten auf den Käufer umlegen? Lernst du unter anderem in meinem Coaching

Meine Wohnung ETW16

Meine ETW16 habe ich ebenfalls offmarket bekommen und den Deal konnte ich sehr schnell verhandeln. Der Eigentümer war sehr alt und wollte die Wohnung einfach los werden. Diese Wohnung ist im selben Haus wie meine ETW1.

Der Verkäufer hatte die Wohnung damals viel zu teuer eingekauft und fleißig über die Jahre getilgt. Nun verkauft er sie für 36.150€ und zahlt selber die Kaufnebenkoten.

Der Parkplatz ist momentan still gelegt, da er durchgerostet ist. Die Reparatur kostet 2.700€ und die Kosten dafür werden ebenfalls von der Bank übernommen. Die dadurch generierten 35€ Parkplatzmiete sind in der Kalkulation schon enthalten.

Der Kauf hat sich dennoch etwas hingezogen, da der Verkäufer keinen Computer besitzt und alles mehrmals per Post hin und her geschickt wurde. Schlussendlich ist aber alles glatt gelaufen und ich bin über den Kauf der Wohnung recht froh.

Die Wohnung spült monatlich 106€ – Cash + Tilgung – in meine Tasche und verdient sich damit einen guten Platz in meinem Portfolio.

Meine Wohnung ETW17

Diese Wohnung ist ebenfalls im selben Haus wie meine ETW1 und der Deal kam kurze Zeit nach der Wohnung ETW16 zustande.

Am 19. August telefonierte ich zum ersten Mal mit dem Verkäufer und tauschte mit ihm die Eckdaten der Wohnung aus. Es gingen ein paar Emails hin und her und dann gabs erstmal Funkstille, da die Verkäufer im Ausland waren. Ich bekam folgende Mail:

„Danke für letzte Info. sind erst ab Anfang Oktober 2018 in der Lage ,uns um die Angelegenheit zu kümmern. wir bitten um Verständnis. mit frdl. Gruß“

Eigentlich hatte ich den Fall schon längst vergessen, da bekam ich am 16.10 wieder ein Lebenszeichen:

„Sehr geehrter Herr Raue, wenn sie weiterhin Interesse an der Wohnung haben, bitte ich um Mitteilung. mit freundlichem Gruß“

Die Verkäufer nahmen mein damaliges Angebot von 37.000€ an und wir landeten am Ende wegen der Instandhaltungsrücklage bei 39.000€. Die IHR hatte er zuerst nicht bedacht. Der Verkäufer übernahm die Kaufnebenkosten.

Zur Wohnung gehört ebenfalls ein Doppelparker, welcher diesmal intakt ist. Daher ergeben sich 99€ monatlich für mich. Etwas schlechter als die Wohnung ETW16, aber die hat ja auch ein Zimmer und ein paar m² mehr.

Meine Wohnung ETW18

Die ETW18 ist ebenfalls im gleichen Haus wie ETW1 und ging sehr schnell und spontan. Die Verkäuferin ist Ärztin und konnte mit der Bude nichts mehr anfangen. Sie hat anscheinend genug mit ihrer Praxis zu tun und die steuerlichen Vorteile sind wohl abgearbeitet.

Der Mieter ist direkt zum Ende November ausgezogen, also bekomme ich eine leere Wohnung und einen leeren Parkplatz. Mit der Besichtigung wurde es sehr schwierig. Der Mieter stellte sich für eine Besichtigung fünf Tage vor seinem Auszug quer.

Wenn man die Wohnung nicht besichtigen kann, kauft man die Katze im Sack. Daher sagte ich die Verkäuferin, dass ich eventuell eine zerstörte Wohnung kaufe. Wir einigten uns darauf, dass sie sich an eventuellen Reparaturkosten beteiligt.

Als mein Gutachter gerade die ETW17 für mich besichtigte, sah er, dass der Mieter von ETW18 gerade auszieht und Möbel schleppte. Daher fragte er freundlich, ob er die Wohnung sehen und ein paar Fotos machen darf. Der Mieter sagte zu und so bekamen wir doch noch einen Eindruck von der Wohnung vor dem Kauf. Glück gehabt!

In der Wohnung muss Einiges gemacht werden. Der Teppich muss durch Laminat ersetzt, 2 Fensterscheiben ausgetauscht und die Küche eventuell entfernt werden. Die Eigentümerin will damit nichts mehr zu tun haben, also beteiligt sie sich mit 2.000€ an den Kosten.

Der Cashflow verhält sich ähnlich wie bei der ETW17. Die Verkäuferin übernimmt ebenfalls die Kaufnebenkosten und ich bekomme durch die Wohnung monatlich 85€. Eventuell ein bisschen mehr, je nachdem wie die Neuvermietung ausfällt.

In den Kaufvertrag haben wir aufgenommen, dass ich direkt nach dem Notartermin mit der Renovierung und der Neuvermietung beginnen kann. Somit könnte das mein schnellster Deal aller Zeiten sein.

Am 8.Oktober Erstkontakt mit der Maklerin, am 27.November Notartermin, Renovierung am 4.Dezember und ein neuer Mieter hoffentlich ab 1.Januar 2019. Drückt mir die Daumen!

Mein Mehrfamilienhaus MFH2

Wie die aufmerksamen Leser meines Blogs wissen, suche ich meine Mehrfamilienhäuser mittlerweile in ganz Sachsen. In Leipzig sind rentable Mehrfamilienhäuser ratz fatz weg und man findet kaum noch was. Es sei denn, man will Mondpreise bezahlen.

Daher habe ich meinen Suchradius etwas weiter gestreckt und bin diesmal auf immoscout24 auf ein Inserat in Roßwein aufmerksam geworden. Dabei fand ich folgendes Inserat.

Ein 5er Mehrfamilienhaus zum Kaufpreis von 130.000€ und einer Kaltmiete von monatlich 1.030€. Zur Jahreskaltmiete(IST) im Expose von 10.800€ kommen noch 1.560€ für eine leere Wohnung hinzu, das ergibt 12.360€ Jahreskaltmiete (SOLL). Das wären 9,5% Mietrendite. Diese Zahlen verdeutlichen auch den Unterschied zu einem Neubau. Als direkter Vergleich mal ein Link zu einem Fertighausanbieter.

Lies: Kosten wenn man ein neues Mehrfamilienhaus bauen lässt

Da ich mir selber abseits von großen Städten eine Mindestrendite von 10% gesetzt hatte, musste ich noch etwas verhandeln. Ich schaffte es trotz Makler zu verhandeln, dass die Verkäuferin die Kaufnebenkosten bezahlt, was rund 16.500€ sind. Dafür kamen leider Renovierungskosten für die leere Wohnung in Höhe von rund 10.000€ dazu.

Bereinigt steht also ein Wert von 123.500€ den Mieteinnahmen von 12.360€ entgegen Das ergibt ziemlich genau eine Bruttorendite von 10%. Damit fiel das Objekt in mein Beuteschema.

Sicherlich ist Roßwein nicht der Nabel der Welt, aber dafür gefällt mir die Infrastruktur. Nahe der Autobahn, mit Bahnanschluss, Ärzten, Schulen, Kindergärten und Supermärkten.

Sicherlich werden einige bei diesem Objekt den Kopf schütteln, aber ich gehe dieses Risiko ein. In dieser Größe ist das Risiko noch überschaubar und daher wird eine etwas höhere Tilgung als sonst genommen. Das Haus war soweit gut in Schuss und die Eigentümerin hatte es gut gepflegt.

In der Kalkulation habe ich einen monatlichen Cashflow von 109€ und eine Tilgung von jährlichen 3.766€. Das heißt, dass monatlich 423€ nach IHR-Rücklage und Steuern in meine Tasche wandern. Da mein Ziel ist keine Steuer zu zahlen, bleiben nochmal 107€ hängen.

Lies: Als Immobilien Investor keine Steuern zahlen

Die finanzierende Bank finanziert wie oben geschrieben die Renovierung der Wohnung mit und ich darf bereits am Notartermin damit anfangen. Das heißt, dass ich hoffentlich zum Eigentumsübergang im Januar oder Februar ein volles Haus habe. Selbstverständlich beauftrage ich eine Verwaltung mit dem Objekt.

Lies: Verwaltung aus der Ferne

Ich bin gespannt, wie sich dieses Haus entwickelt. Vor allem, weil es mein erstes Objekt ist, wo ich eine komplette Wohnung renovieren muss.

Gerade einer Badsanierung blicke ich neugierig entgegen und bin über das Ergebnis gespannt. Weil sowas (folgendes Foto) kannst du heute keinem mehr zumuten 😉

Witziges beim Notar

Oben hatte ich bereits geschrieben, dass ich die dritte Leipziger Wohnung sehr spontan gekauft hatte. Eigentlich war der Deal mit den zwei ersten Leipziger Wohnungen bei meiner Bank und dem Notar schon eingereicht und genehmigt.

Ich fragte an, ob wir noch eine weitere Wohnung drauf legen können (Gesamtgrundschuld), um eventuell die Zinskonditionen zu verbessern. Meine Bank sagte ja und der Notar bemühte sich ebenfalls.

Leider wurde es am Ende sehr knapp, da die aktuellen Grundbuchauszüge von der Eigentümerin erst am 26. November beim Notar ankamen. Ihr erinnert euch, einen Tag später war der Notartermin.

Daher sagte man mir am Tag des Notartermins, dass wir nur die ersten zwei Leipziger Wohnungen und das Mehrfamilienhaus beurkunden können. Für die dritte Leipziger Wohnung brauchen wir einen neuen Termin. Und somit für die Grundschuldbestellung ebenfalls.

Das war für mich sehr ungünstig, da ich mir für einen Notartermin inklusive Anfahrt immer einen halben Tag Urlaub nehmen muss. Also handelten wir nur die ersten zwei Wohnungen und das MFH in dem Notartermin ab. Danach ging ich zur Rezeption und wollte mir einen Folgetermin für die letzte Wohnung holen.

Just in diesem Moment kam der Notargehilfe mit dem fertigen Kaufvertragsentwurf (KV) für die dritte Leipziger Wohnung an die Rezeption und strahlte mich an: «Der KV für die dritte Wohnung ist fertig».

Ich drehte mich grinsend zur Sekretärin und sagte, dass ich den Folgetermin bitte in einer halben Stunde hätte….jetzt wo ich «zufällig» schonmal da bin.

Die Sekretärin fragte beim Notar nach und für den Notar war es ok. Ich musste nur kurz die anderen Kunden abwarten, die nach mir dran waren.

Somit konnten wir doch noch am selben Tag die letzte Wohnung und damit auch die Grundschuldbestellung mit beurkunden. Der Termin zog sich zwar eine Weile hin, aber am Ende fuhr ich glücklich nach Hause.

Jetzt müssen alle vier Verkäufer bei ihren Notaren nachgenehmigen und dann ist der Kauf besiegelt. Ich hoffe, das bekommen wir alles in den nächsten zwei Wochen hin.

Fazit und Cashflow aller Objekte

Wenn ich alle vier neuen Objekte zusammenrechne, dann komme ich auf folgende Jahreswerte.

• Kaltmiete: 22.500€ (12.360€ + 3.660€ + 3.396€ + 3.084€)
• Bewirtschaftungskosten 4.151€ (1.628€ + 846€ + 848€ + 829€)
• Eigene Instandhaltung 2.752€ (2.146€ +238€ + 188€ + 180€)
• Zinsen 4.574€ (2.240€ + 798€ + 800€ + 736€)
• Tilgung 6.442€ (3.766€ + 915€ + 917€ + 844€)
• Steuern 2.463€ ( 1.273€ + 501€ + 375€ + 314€)

Das macht einen Gewinn von 11.023€ vor Steuern und 8.560€ nach Steuern. Monatlich erhöhen mir diese vier Objekte mein Vermögen um 713€, was ich bei einem Eigenkapitaleinsatz von rund 440 € (4x einen Gutachter für 110€) ein ordentliches Sümmchen ist.

Sicherlich ist diese Rechnung wieder ohne Leerstand, mit wenig Reparaturen und wir werden nach einem Jahr sehen, wie wahr diese Zahlen sind. Allerdings bin ich wie immer optimistisch.

Einzig die Erkenntnis, wie wenig Cash bei 10% Renditeobjekten hängen bleibt, stimmt mich nachdenklich. Es hängt eben viel davon ab, wie hoch das nicht umlagefähige Hausgeld ist und wie hoch die Tilgung gewählt wird.

Insgesamt bin ich nach diesem Deals bei 35 Wohneinheiten und nur noch 15 Einheiten von meinem 50er Ziel entfernt. Wenn 2019 alles gut läuft, dann werde ich mein erstes Etappenziel der 50 Wohnungen nächstes Jahr schaffen. Dafür, dass ursprünglich 10 Jahre dafür geplant waren, bin ich mit vier Jahren recht gut unterwegs.

Als nächstes werde ich mich mehr mit flippen in einer GmbH beschäftigen, aber dazu in den nächsten Blogbeträgen mehr.

Nun bin ich gespannt, was ihr von meinen neuen Deals und vor allem meinem neuen Mehrfamilienhaus haltet. Schreibt es in die Kommentare!