Meine Einnahmen und Entwicklung im Juli 2018 (Immobilien, Blog, P2P)

Der Monat Juli ist vorbei und es gibt ein paar interessante Entwicklungen in meinem Portfolio. In meinem Zwischenfazit bin ich schon kurz drauf eingegangen, jetzt werde ich einzelne Punkte ausführlicher beschreiben.

In meinem Immobilienbereich geht es wieder vorwärts und auch mein Blog schießt durch die Decke. Nur das P2P hinkt auf Grund externer Einflüsse etwas zurück.

Außerdem ist meine Steuererklärung zurück und es gibt den einen oder anderen neuen Ärger mit meinen Mietern.

Viel Spaß beim Lesen meiner Juli-Zusammenfassung!

Inhalt
1) Reale Mieteinnahmen – Inklusive Leerstand und Mietminderung
2) Entwicklung Blog
3) Entwicklung P2P
4) Status Kündigung des Drogendealers im Mehrfamilienhaus
5) Steuererklärung 2017
6) Notarkosten geplatzter Deal
7) Zweiter Mietpreller dieses Jahr
8) Bank finanziert trotz Probezeit
9) Privates mit Umzug und neuen Job
10) Interessante Artikel

Reale Mieteinnahmen – Inklusive Leerstand und Mietminderung

Die Mieteinnahmen des Monats Juli sind fast genauso wie im Monat Juni. Es standen zwei Wohnungen leer, der Rest ist vermietet. In meiner Wohnung ETW9 gab es eine 100% Mietminderung für 2 Wochen. Das war die Wohnung, in der es den Rohrbruch gab und zwei Wochen lang ein lautes Trocknungsgerät stand. Leider sind die 100% Mietminderung juristisch richtig.

Lies: Mietminderung bei Trocknungsgerät nach Wasserschaden

Zumindest hatte ich diesen Monat keine normalen Ausgaben für die Wohnungen, welche unter Bewirtschaftung fallen. Einzig meine monatliche Rücklage ging vom Immobilien-Konto ab.
Sicherlich hatte ich noch ein paar Investitionskosten wie Gutachter für zwei Mehrfamilienhäuser und Kostenrechnungen vom Grundbuchamt, aber die gehen vom meinem Investment-Konto ab und zählen nicht unter Bewirtschaftungskosten.

Als drittes gab es noch die eine oder andere Nebenkostenabrechnung, aber die sind so gering, dass ich sie hier nicht extra aufführe. Es sind eh nur Durchlaufkosten.

Meine Mietprellerin in ETW8 ist Ende Juli ausgezogen und ich muss die Wohnung neu streichen lassen und einige Reparaturen durchführen. Das ist zum Kotzen, wenn man bedenkt, dass sie nur 1,5 Jahre drin wohnte und die Wohnung davor komplett gestrichen war. Hier sind die Regelungen im Mietrecht echt beschissen. Ich kenne es aus meinen Braunschweiger Wohnungen noch so, dass man beim Auszug streichen muss. Egal, wie lange man drin war. Ich muss schauen, wie viel von der Kaution für diese Arbeiten übrigbleibt, schließlich hat die Dame noch Mietschulden bei mir.

Am selben Tag fanden zwei Besichtigungen statt und es gibt zwei Interessenten. Eine Krankenschwester würde zum 1.9. einziehen und eine Rentnerin zum 1.11. Ich war mir etwas unschlüssig, wen ich nehmen soll. Bei der Krankenschwester habe ich nur ein Monat Leerstand und bei der Rentnerin drei Monate. Dafür wird die Rentnerin eine zuverlässigere und langfristigere Mieterin sein im Vergleich zur jungen Single-Krankenschwester. Ich habe mir für die Rentnerin entschieden. Das bedeutet kurzfristig etwas weniger Cashflow, aber dafür langfristig höhere Mietsicherheit. Außerdem konnte mit der Neuvermietung die Kaltmiete von 360€ auf 380€ angehoben werden.

Lies: Mieterhöhung – wie geht das?

Die wirklich erfreulichen Nachrichten im Immobilienbereich sind, dass ich Ende Juli eine neue Wohnung beurkunden konnten und die Zusage für ein neues 8-Parteien-Mehrfamilienhaus bekommen habe. Momentan befinden wir uns für das MFH in der Kaufvertragserstellung und der Klärung der letzten Fragen durch meine Bank. Sobald der Deal komplett steht, werde ich einen eigenen Bericht darüber schreiben. Ich hoffe, es klappt noch im August.

Außerdem findet gerade der Eigentumsübergang meiner im April gekauften Wohnung statt und daher werde ich ab September zum ersten Mal Miete dafür bekommen. Niederschlagen wird sich das aber erst in meinem September-Abschluss-Bericht in zwei Monaten.

Lies: Neuvermietung und Verwaltung aus der Ferne

Entwicklung Blog

Mein Blog hat im Juli zum ersten Mal die 1.000€ Schallmauer durchbrochen und das macht mich super glücklich. Es zeigt mir, dass sich konstante und disziplinierte Arbeit lohnt. Außerdem zeigt es, dass der Blog einen guten Mehrwert für meine Leser bietet. An dieser Stelle vielen Dank für euren Support und eure Treue!

Dabei kommen rund 49% der Einnahmen durch meine geschriebenen Bücher und rund 35% aus dem Immobilien-Coaching. Die restlichen Einnahmen sind Affiliate-Einnahmen und Google-Ad-Sense.

Demnächst werde ich einen etwas ausführlicheren Beitrag zu meinen Blogeinnahmen schreiben und die Zahlen detailliert auseinandernehmen.

Wie ich in meinem Zwischenfazit geschrieben habe, habe ich damit mein Blog-Einnahmen-Ziel für 2018 bereits erfüllt, sogar verdoppelt. Das zeigt mir, dass ich den Blog als drittes Standbein neben den Immobilien und dem P2P etablieren kann und ich eine weitere konstante Einnahmequelle habe. Das sieht meine Bank natürlich sehr gerne, wenn es um die Finanzierungen neuer Immobilien oder der Anschlussfinanzierung meiner bestehenden Objekte geht.

Lies: Zwischenfazit 2018

Entwicklung P2P

Die Einnahmen durch P2P sinken weiter, was vor allem zwei Gründe hat.

Als erstes gab es im Hintergrund bei den Darlehensanbietern einen hohen Anleihenkauf im Wert von 50 Millionen, sodass der Darlehensanbieter seine Kredite auf den P2P Plattformen abziehen oder mit niedrigeren Zinsen versehen konnte. Andere Darlehensanbieter sind auf den Zug mit aufgesprungen und damit hat sich das Zinsniveau generell gesenkt. Dadurch bleibt häufig eine Menge Geld auf dem Konto liegen, weil die Autoinvestoren noch mit dem alten Zinsen im Portfoliomanager eingestellt sind.

Bei Twino musste ich beispielsweise schon zweimal meinen Zins nach unten korrigieren, sodass mein Geld überhaupt noch investiert wird. Mittlerweile habe ich 8% als unterstes Limit angegeben und es liegt immer noch Geld uninvestiert auf dem Konto rum. Ich hoffe, hier gibt es irgendwann wieder eine Kehrtwende, ansonsten muss ich mein Geld umschichten.

Der zweite große Punkt ist, dass die Ausfälle bei Bondora immer weiter zunehmen und somit die Netto-Zinsen (Zinsen minus ausgefallene Tilgung) weiter sinken. Ab und zu wird durch die Rechtsabteilung wieder Geld eingetrieben und es gibt einen kleinen Anstieg, aber generell ist der Trend absteigend.

Das sieht man natürlich nur, wenn man kein neues Geld investiert. Es gibt einige Investoren, die überweisen monatlich neues Geld auf die Plattform und dann bleiben die Zinsen konstant. Dort fällt es weniger auf. Allerdings sollte man sich auch überlegen, warum man bei mehr eingezahlten Geld nicht mehr Zinsen bekommt…

Interessanterweise hatte ich in meinem Buch zum P2P geschrieben, dass es gerade die sicheren AA- und A-Kredite sind, die für die Probleme sorgen. Die HR-Kredite fallen zwar häufiger aus, geben aber auch höhere Renditen. Dort wird das Risiko gut kompensiert. Die Zinsen der «sicheren» Kredite reichen aber nicht aus, um die Ausfälle zu kompensieren. Daher wäre es eine Möglichkeit, nur noch in HR-Kredite zu investieren.

Lies: Mein P2P Buch – P2P mit 75% Rendite und 3.825€ Gewinn pro Jahr?

Ich habe meinen Portfoliomanager nun auf die risikoreichste Stufe gestellt und werde über 2-3 Monate beobachten, ob sich meine Nettozinsen wieder nach oben bewegen. Wie immer bedarf es etwas Anlaufzeit, daher wird man im ersten Monat nicht viel sehen. Mein Feedback gibt’s wieder nach 3 Monaten.

Lies: Mein P2P Zwischenfazit

Status Kündigung des Drogendealers im Mehrfamilienhaus

Ende Juli hatte ich bei meiner Hausverwaltung nachgefragt, wie der Status meines Problemmieters ist. Ich bekam folgende Antwort:

„Hallo Herr Raue,
von der Polizei habe ich keine Rückinfo erhalten. Zur Zeit ist es im Haus sehr ruhig. Es gab (leider) keine weiteren Beschwerden über Herrn XXX. Der Hausmeister sagte mir, dass er sich wohl „vorbildlich“ benimmt. Wir können also zum jetzigen Zeitpunkt leider nichts unternehmen. Gut ist natürlich, dass es ruhig ist – hoffen wir mal, dass es so bleibt. Ich werde Sie informieren, wenn ich etwas Neues höre.
Mit freundlichen Grüßen“

Somit heißt es an dieser Stelle Abwarten und Tee trinken. Eventuell bleibt der Zustand stabil und ich muss nichts weiter machen. Solange die Miete kommt, passt das auch für mich.

Steuererklärung 2017

Nach drei Monate Wartezeit für meine Steuererklärung habe ich meine Bearbeiterin beim Finanzamt nach einem Zwischenstand angeschrieben. Sie antwortete wie folgt:

„Sehr geehrter Herr Raue,
ich habe die eigentliche Prüfung auf Grundlage Ihrer sehr gut strukturierten Unterlagen schon durchgeführt. Ich warte noch auf eine Zuarbeit bezüglich des Hauses in der XXX-Straße aus dem Finanzamt Grimma und würde mich anschließend in Gänze bei Ihnen melden. Sollten Sie Interesse haben, die bisherigen Prüfungsergebnisse zu erfahren, lassen Sie es mich bitte wissen.
Mit freundlichen Grüßen“

Das freut mich zu hören und daran sieht man, dass gute (Vor-)Arbeit belohnt wird. Ich ließ mir die bisherigen Prüfungsergebnisse zuschicken und war erstaunt. Es wurde alles komplett anerkannt, nur die Abschreibungssätze waren anders. Ich hatte vergessen, die Abschreibung nur auf den Gebäudewert anrechnen zu lassen. Ich hatte die kompletten Herstellungskosten zur Abschreibung genommen.
Außerdem musste ich für diese Berechnung das THK-Excel (typisierte Herstellungskosten) benutzen, wodurch die Abschreibungswerte sich teilweise sogar verbesserten.

Außerdem konnte ich einige alte Rechnungen für die Herstellungskosten – welche erst 2018 ankamen – noch mit in die Steuererklärung 2017 aufnehmen und so meine Kosten erhöhen. Wenn beispielsweise die Rechnung vom Grundbuchamt erst 2018 ankommt, darf sie trotzdem für die Berechnung der Abschreibung 2017 benutzt werden.

Ich korrigierte mein Excel und nun sieht das Endresultat meiner Steuererklärung 2017 wie folgt aus:

Links ist der neue Wert, in der Mitte der alte Wert und ganz rechts die Abweichung. Insgesamt habe ich rund 1.500€ mehr Gewinn in 2017 gemacht als in der ersten Version der Steuererklärung angegeben. Dadurch ist mein Verlustvortrag für 2017 von 4.723,88€ auf 3.153,75€ zurückgegangen.

Demnach werde ich aller Voraussicht nach 2018 zum ersten Mal Steuern auf meine Immobilien zahlen müssen.

Um nicht den gleichen Fehler wie ich zu machen, hänge ich euch das offizielle THK-Excel für die Berechnung des Gebäude-Anteils mit an.

Download Excel: THK – Berechnung Aufteilung Grundstückskaufpreis

Notarkosten geplatzter Deal

Im April hatte ich euch von meinem geplatzten Deal berichtet. Der Verkäufer wollte mir eine Wohnung verkaufen, die kleiner war als angegeben. Als ich das herausfand, wollte ich den Kaufpreis reduzieren, der Verkäufer spielte nicht mit. Der Deal platzte.

Nun habe ich mittlerweile die Rechnung vom Notar für den Kaufvertragsentwurf erhalten. Stattliche 295€. Also quasi Geld für nichts. Ich hatte vorher schon gegoogelt und hoffe, dass ich drum herumkomme. Aber die eine investierte Stunde der Notargehilfin für das Kopieren und Ergänzen eines Kaufvertragsentwurfes will schließlich bezahlt werden.

Ihr seht also, auch für nicht abgeschlossene Immobiliendeals darf man zahlen.
Ich werde versuchen, die Kosten (anteilig) auf den Verkäufer umzulegen, sehe aber nicht viele Chancen. Ich halte euch auf dem Laufenden.

Lies: Immobilien Deal geplatzt.

Zweiter Mietpreller dieses Jahr

Nachdem ich in meiner ETW8 bereits Erfahrungen mit einer Mietprellerin gemacht habe, folgt nun der nächste. Ein Mieter in meiner Wohnung ETW12 hatte bereits im Mai die Miete zu spät überwiesen. Ich fragte nach und er sagte, dass seine Bearbeiterin vergessen hat, ihm das Gehalt zu zahlen. Er entschuldigte sich und überwies am nächsten Tag die Miete an mich.

Das ist für mich etwas suspekt. Wenn mir mein Gehalt nicht überwiesen wird, dann stehe ich am ersten Tag auf der Matte und frage nach. Außerdem informiere ich meinen Vermieter, dass die Miete später kommt. Im Mai verbuchte ich das unter unwichtig, da der Mieter nach meiner Aufforderung zahlte und Besserung gelobte.

Nun fehlte für Juli erneut die Miete und der Mieter reagiert nicht mal mehr auf meine Nachrichten bei WhatsApp. Glücklicherweise habe ich eine Bürgschaft vom Vater, welchen ich letzte Woche per Brief angeschrieben habe.

Der Vater überwies das Geld kurz vor Monatsende und ich hoffe, die Mietzahlungen gehen nun wieder ihren normalen Gang. Beim nächsten Mal gibt’s eine ordentliche Mahnung inklusive 5% Zinsen. Die Augustmiete kam sogar überpünktlich.

Lies: Immobilien Cashflow minus 75%? Muss ich draufzahlen?

Bank finanziert trotz Probezeit

Wie ihr bereits wisst, wechselte ich den Job und startete ab 1. August neu durch. In der Schweiz hat man bei einem neuen Job 3 Monate Probezeit. Daher wusste ich nicht so recht, wann ich meine Bank darüber informieren soll, da man in der Probezeit keine Finanzierungen bekommt.

Zumindest dachte ich das immer.

Lies: Wie finde ich die richtige Hausbank?

Letzte Woche habe ich mit meiner Bank darüber gesprochen und ich bekam eine überraschende Antwort. Sie sagten, meine Probezeit sei für die Bank kein Problem, da ich wahrscheinlich nicht schlechter verdienen werde. Außerdem hatte ich immer Arbeit, war nie arbeitslos und finde mit meiner Profession immer einen neuen Job.

Somit sichert mir meine Bank zu, mich auch während meiner Probezeit weiter zu finanzieren. Somit ist ein weiteres Gerücht für unwahr deklariert worden und kann zu den Akten gepackt werden. Allerdings muss ich betonen, dass ich mit der Bank schon 1,5 Jahre zusammenarbeite und vier Deals finanziert habe. Für neue Bankkontakte kann ich das Problem mit der Probezeit nicht abhaken. Das hatte ich damals bei meinen ersten Deals selbst erlebt. Dort musste ich warten, bis meine Probezeit vorbei war. Obwohl ich bei dieser Bank schon 10 Jahre Kunde war…

Lies: Meine erste Wohnung

Privates mit Umzug und neuen Job

Wie die meisten von euch sicherlich schon wissen, habe ich zum 1.8.2018 den Job gewechselt und bin umgezogen. Ich bin jetzt wieder näher an Zürich dran. Genaugenommen in Wallisellen. Ich freue mich auf den neuen Job und die neue Herausforderung.

Sobald meine Freundin aus Costa Rica zurück ist, werden wir eine Wohnungseinweihungsfeier machen und den Termin in Facebook bekannt geben. Die neue Wohnung ist etwas größer und für zukünftige Kinder ausgelegt. Außerdem gibt es eine große Terrasse, auf der man grillen und den Sonnenuntergang beobachten kann.

In Zukunft kann ich zur Arbeit laufen und der Zürich HB bzw. Zürich Flughafen sind innerhalb weniger Minuten bequem per Bus und Bahn erreichbar. Logistisch ist die neue Wohnung top, kostet aber auch viel mehr. Ab und zu muss halt ein bisschen Konsum sein, sonst wird man nicht glücklich. Das Ganze hatte ich damals schon im Artikel zum Porsche geschrieben.

Lies: Ein neuer Porsche als Investments-Bremse?

Der Juli und August wird privat übrigens sehr teuer. Es kamen die Rechnungen für meine Costa Rica Hotels (1.000 CHF), Umzugstransporter (250CHF), Reinigungsfirma alte Wohnung (800CHF), neuer Laptop (1.000 CHF) und Jahres-Abo neues Fitnessstudio (900 CHF). Also gibt’s im August nur Ravioli und Ofenpizza. Nein, Spaß. Was bin ich froh, dass man für sowas Rücklagen hat. Hätte ich vor zwei Jahren nicht gehabt…

Lies: Lifestyle Inflation. Sind wir zu doof zum Sparen?

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