Meine Einnahmen und Entwicklung im Juni 2018 (Immobilien, Blog, P2P)

Mein Monatsabschluss für Juni 2018 ist fertig. Diesmal hat es etwas länger gedauert, da ich vom 27. Juni bis 13. Juli im Urlaub in Costa Rica war. Dort gab es viele, verdammt geile Strände und somit hatte ich angenehmeres zu tun, als vorm Computer zu sitzen.

Trotzdem konnte ich jeden Abend vor dem Schlafengehen eine halbe Stunde schreiben und meine Abrechnungen machen. Eigentlich auch ganz angenehm. Morgens lange schlafen, den ganzen Tag am Strand abpimmeln und abends etwas Business machen.

Durch die Zeitverschiebung gehen wir oft sehr früh schlafen und das warme Wetter weckt uns sehr angenehm in den Morgenstunden, ohne dass wir uns aus dem Bett quälen müssen.

Einen ausführlichen Bericht zu meiner Costa-Rica-Reise folgt im Laufe des Monats, ich führe bereits täglich Tagebuch. In diesem Artikel geht es aber erstmal um meine Immobilien, mein Online-Business und dessen Einnahmen.

Bezüglich der Einnahmen und Ausgaben im Juni 2018 ging es drunter und drüber, da sowohl einige Nebenkostenabrechnungen für 2017 eintrafen, als auch die Neuvermietung leerer Wohnungen anstand.
Des Weiteren habe ich einen neuen Investitionsstandort gefunden und meine erste Immobilie in Berlin eingesackt.

Weiter unten schreibe ich etwas zu den Resultaten meiner neuen Off-Market-Strategie für Immobilien, dem Rauswurf des Drogendealers aus meinem Mehrfamilienaus und den Umgang mit meiner Mietprellerin.

Viel Spaß beim Lesen!

Inhalt
1) Reale Mieteinnahmen – Inklusive Leerstand und Mietprellerin
2) Nebenkostenabrechnungen bezahlt für ETW3, ETW9
3) Gutachten für Schimmel in ETW13 ist eindeutig
4) Wohnung zum Kauf in Berlin gefunden
5) Kündigung des Drogendealers im Mehrfamilienhaus
6) Makler rät mir vom Kauf seiner eigenen Immobilie ab
7) Fazit zu meinem kostenlosen E-Book Off-Market-Immobilien
8) Fazit zu meinem ersten Amazon-Kindle
9)Interessante Artikel

Reale Mieteinnahmen – Inklusive Leerstand und Mietprellerin

Meine Mieteinnahmen haben sich im Juni etwas im Vergleich zum Vormonat verbessert. Meine Mietprellerin hat die Monatsmiete vom Juni nachgezahlt, die Julimiete soll auf Grund ihres Umzugsstresses erst Ende Juli folgen….wir werden es sehen.

Die Mieterin meiner Wohnung ETW7 hat eine neue Arbeit angenommen und bekommt ihr Gehalt immer zur Mitte des Monats ausgezahlt. Daher hat sie angefragt, ob sie Mitte des Monats die Miete zahlen kann. Ich habe dem zugestimmt, für mich macht das wenig Unterschied. Ab diesen Monat greift außerdem die Mieterhöhung für die ETW7. Statt 210€ Kaltmiete gibt es jetzt 230€.

Meine Wohnung ETW13 steht momentan leer. Nächste Woche stehen noch zwei Besichtigungen an, danach wird die Miete reduziert. Eine Wohnung in meinem Mehrfamilienhaus steht ebenfalls leer, die Mieter ziehen erst zum ersten September ein. Somit habe ich momentan 8% Leerstand.

Die Ausgaben für die Immobilien haben sich auf 1.238€ im Juni summiert und liegen damit knapp unter den Einnahmen. Folgende Ausgaben sind angefallen:

• 180,39 € Gutschrift für den Mieter der ETW2 aus der Nebenkostenabrechnung.
• 357,00 € Schimmelgutachten für die ETW13.
• 237,62 € Kann ich momentan nicht sagen, Rechnung liegt in der Schweiz. Trage ich nach.
• 462,95 € Gutschrift für den Mieter der ETW9 aus der Nebenkostenabrechnung.

Dabei sind die Kosten für die Nebenkostenabrechnung nur Durchlaufposten, also nicht wirklich Cashflow relevant. Das gleiche gilt hoffentlich für die Kosten des Gutachtens, welche ich den alten Mietern meiner ETW13 aufbürden werde.

Trotzdem muss ich die Rechnungen erstmal bezahlen und daher führe ich sie hier in der Statistik auf. Es ist für Junginvestoren gut zu sehen, wie die monatlichen Schwankungen ablaufen und nicht immer alles rosarot ist. Das hatte ich bereits in meinem letzten Artikel zum Cashflow berichtet.

Lies: Minus 75% Cashflow aus Immobilien? Muss ich draufzahlen?

Mein Blog hat im Juni etwas weniger Einnahmen zu verzeichnen, was vor allem an meinem E-Book liegt. In den Folgemonaten nach einem Buch-Launch sinken die Einnahmen auf das Normalniveau.

Außerdem gab es im Juni kein Coaching. Dafür sind meine Affiliateeinnahmen in allen Bereichen angestiegen. So rum ist es mir sogar lieber, da Coaching aktives Geldverdienen und Affiliate passives Geldverdienen ist.

Meine Nischenseite habe ich mittlerweile komplett gelöscht und werde sie ab dem nächsten Monat aus der Aufstellung nehmen. Ich buche es unter „ausprobieren & lernen“ ab 😉

Nebenkostenabrechnungen bezahlt für ETW3, ETW9

Im Sommer stehen bei vielen Wohnungen die Eigentümerversammlungen an. Dort werden alle Angelegenheiten zum Haus besprochen. Unter anderem werden die Abrechnungen aus dem letzten Jahr und die Pläne fürs neue Jahr fertig gemacht. Danach rechnet man mit dem Mieter ab. Daher sind die Protokolle der Eigentümerversammlung auch so wichtig, wenn man eine neue Wohnung kauft.

Lies: Checkliste der benötigten Dokumente beim Wohnungskauf

Eigentlich ist die Nebenkostenabrechnung keine schwierige Sache, wenn man die Wohnung und den Mieter das ganze Jahr hat. Richtig kompliziert wird es aber bei meinem Wohnungspaket ETW12. Dieses Paket bestand aus drei Wohnungen, welche ich mitten im Jahr übernommen habe und in allen drei Wohnungen gab es 2017 einen Mieterwechsel. Das ist ein Haufen Hin- und Her-Rechnen. Nichtsdestotrotz mache ich das am Anfang noch selber, um den Überblick zu behalten und zu lernen.

Mit den neuen Wirtschaftsplänen haben sich auch die Hausgeldzahlungen verändert. Anbei die aktuellen Anpassungen:

• ETW1 139€ -> 138€
• ETW3: 137€ -> 126€
• ETW5: 207€ -> 190€
• ETW9: 147,94€ -> 146,54€
• ETW12: 347€ -> 332€

Somit sinken die Hausgeldzahlungen um 45€ von 978€ auf 933€. Die meisten Anpassungen betrafen die nicht umlagefähigen Kosten, was demnach eine Entlastung und Erhöhung meines Cashflows bedeutet. Das sind doch gute Neuigkeiten.

Die meisten Anpassungen gelten ab dem ersten Juli, daher werden sie in die nächste Abrechnung einfließen. Sobald ich wieder in der Schweiz bin, werde ich die Anpassungen in meinen Dokumenten vornehmen.

Gutachten für Schimmel in ETW13 ist eindeutig

Nach gut zwei Monaten Bearbeitungszeit ist das Gutachten für den Schimmel in meiner Eigentumswohnung ETW13 fertig. Irgendwie hat der Gutachter keine Zeit gehabt. Zwischenzeitlich hatte ich sogar Angst, dass ich gar kein Gutachten mehr bekomme und auf den Kosten sitzenbleibe. Die alte Homepage und Emailadressen des Gutachters funktionierten nicht mehr und beim Anrufen ging keiner ran.

Ich habe etwas gegoogelt und die neuen Kontaktdaten des Gutachters ausfindig gemacht. Nach kurzer Rücksprache bekam ich dann mein 13seitiges Gutachten und bezahlte 357€. Im Gutachten wird ganz klar beschrieben, dass die Mieter und fehlerhaftes Lüften schuld sind. Daher werde ich diese Kosten auf die Mieter umlegen.

Ich bin gespannt, wieviel Geld ich wiederbekomme. Neben den Gutachter sind Malerkosten und Kosten für Leerstand aufgetreten. Ich werde euch über diese Sache auf dem Laufenden halten.

Wohnung zum Kauf in Berlin gefunden

Durch einen meiner Bankkontakte hatte ich im März die Kontaktdaten von einer deutschlandweit tätigen Maklerin bekommen. Eigentlich ist sie keine Maklerin, sondern Gutachterin. Sie begutachtet Immobilien aus Zwangsversteigerungen und Bankverwertungen.

Dann sorgt sie dafür, dass die Immobilie an einen Zwischenhändler geht, welcher die Immobilie saniert und wieder auf Vordermann bringt. Danach verkauft sie die Immobilie weiter an die Investoren. Sie selber organisiert den kompletten Deal, kümmert sich um die Formalitäten und übergibt dem Investor die frisch sanierte Immobilie. Außerdem trägt sie die Kaufnebenkosten. Als nächstes schicke ich meinen Gutachter vorbei.

Lies: Gutachter deutschlandweit

Somit gelange ich an eine frisch sanierte Wohnung in Berlin-Köpenick zu einem qm-Preis von 1.830€. Normalerweise werden dort zwischen 3.000€ – 4.000€ pro qm gezahlt. Die Mietrendite wird zwischen 7,5% – 8,5% sein. Laut Maklerin gibt es bereits Mietinteressenten. Kein Wunder, es ist Berlin. Ich hoffe, es gibt keinen Haken.

Die Sanierung findet jetzt gerade statt, sodass ich mich um alles Weitere nach meiner Rückkehr aus meinem Urlaub kümmern kann. Mit der Finanzierung wird ein Finanzierungsvermittler beauftragt. Ich wollte schon immer wissen, was die Jungs draufhaben.

Lies: 6 gute Gründe, als Anfänger eine vermietete Wohnung kaufen

Kündigung des Drogendealers im Mehrfamilienhaus

Für meinen drogendealenden Mieter hatte ich zusammen mit der Verwaltung die Sonderkündigung vorgesehen. Leider war das nicht so einfach durchführbar, wie wir dachten:

„Hallo Herr Raue,

wir hatten heute Abnahmetermin bei Herrn XXX. Wir klingelten bei Herrn
XXX, aber leider öffnete er nicht die Tür. Nach 10 Minuten Wartezeit sind
wir noch einmal zu Herrn XXX gegangen. Er kam uns dann sehr betrunken im
Treppenhaus entgegengerannt. Wir sagten zu ihm, dass wir einen Abnahmetermin
haben, da er eine fristlose Kündigung bekommen hat. Er verweigerte die
Abnahme und lief dann schnell aus dem Haus – wir haben ihn dann nicht wieder
gesehen.

Uns ist aufgefallen, dass sein Briefkasten defekt ist – vermutlich ist ihm
dieser Schlüssel auch abhandengekommen… Das Treppenhaus war gestrichen,
seine Wohnungstür wurde wohl von jemandem repariert, aber sieht noch nicht
sehr gut aus. Bilder erhalten Sie anbei.

Wie verfahren wir nun weiter? Eine gütliche Einigung mit Herrn XXX
schließe ich aus – er ist nicht einsichtig. Ansonsten würden wir nur mit
einer Räumungsklage weiterkommen.

Bitte um kurze Rückinfo!“

Nachdem dieser Versuch nicht geklappt hat, wollten wir es mit der Räumungsklage versuchen. Dafür hielt die Verwaltung Rücksprache mit dem Anwalt.

„Hallo Herr Raue,

ich habe mit unserer Anwältin gesprochen. Leider ist es so, dass wir eine
lückenlose Beweisführung gegen Herrn XXX vorbringen müssen, um ihn per
Räumungsklage aus der Wohnung zu bekommen. D.h. die Mieter im Haus müssten
ein Lärmprotokoll führen oder jede Auffälligkeit über einen längeren
Zeitraum aufschreiben.

Momentan habe ich nur vereinzelte E-Mails von den Mietern bzw. Anrufe von
diesen erhalten. Da Herr XXX seine Miete vom Amt bekommt, ist es auch
unmöglich, ihn wegen Mietschulden zu kündigen.

Ich versuche nun, auf die Mieter einzugehen, dass sie mir in dieser Sache
zuarbeiten, aber es ist etwas schwierig, da niemand verantwortlich sein will.
Mit dem Amt haben wir heute gesprochen, diese versuchen auf Herrn XXX
einzuwirken. Leider haben wir keine andere Möglichkeit.

Mit freundlichen Grüßen“

Die Sonderkündigung hat nicht funktioniert und mir bleibt nur noch der Weg über eine Anzeige bei der Polizei und eine Verurteilung. Das wäre Grund genug für den Rausschmiss. Die Anzeige bei der Polizei mit Verdacht auf Drogenhandel läuft. Ich halte euch auf dem Laufenden…

Makler rät mir vom Kauf seiner eigenen Immobilie ab

Im Juni ist mir etwas Schräges passiert, womit ich nie im Leben gerechnet hätte. Ich habe eine Immobilie auf Immoscout24 gefunden und den Makler für weitere Infos angeschrieben. Es stellte sich heraus, dass ich bei diesem Makler schon mein Wohnungspaket ETW12 gekauft hatte.

„Hallo Herr Raue,

vielen Dank für Ihre Mail.

Da wir uns ja bereits kennen, rate ich Ihnen von dem Kauf ab. Ich bin der Meinung, dass hier ein Interessent benötigt wird, der vor Ort ist.

Wie es auf dem Dorfe so ist, haben die Mieter hier eine Eigendynamik entwickelt und es muss erst mal ordentlich aufgeräumt werden. Ich glaube nicht, dass Sie sich diesen Stress antun wollen.

Natürlich möchte ich Ihnen nicht Ihre Entscheidung diktieren, ich möchte nur von Anfang an die Fakten auf den Tisch legen. Wir warten z.B. seit vier Wochen auf die Einzelabrechnungen der Wohnung, die werden dem Eigentümer einfach nicht ausgehändigt.

Im Anhang finden Sie ein Exposé zu einem anderen Mehrfamilienhaus… sehr gepflegt und gut geführt…
Mit freundlichen Grüßen“

Ich hätte nie im Leben gedacht, dass mir ein Makler selbst von seinem Objekt abrät. Aber anscheinend hat er sich gemerkt, dass unser Deal von 2017 sehr gut abgelaufen ist und er mit mir Folgedeals machen kann. Das beruht dann natürlich auf Vertrauen und Respekt. Es freut mich, dass es solche ehrlichen Makler gibt!

Fazit zu meinem kostenlosen E-Book Off-Market-Immobilien

Im Mai hatte ich mein zweites E-Book zum Thema Immobilien veröffentlicht. Diesmal kostenlos und optional als Tausch gegen die Emailadresse. Das Buch haben sich seit Erscheinen im Juni über 550 Personen runtergeladen und ich hoffe, ihr habt genauso gute Erfolge wie ich mit der Strategie.

Download: E-Book „Wie ich Immobilien Off Market mit hoher Rendite und ohne Eigenkapital kaufe“

Mit meiner in dem Buch beschriebenen Strategie für Off-Market-Immobilien konnte ich bereits 32 verkaufswillige Eigentümer finden. Zwei Deals konnte ich dabei festmachen, der Rest wollte auf meine günstigen Angebote nicht eingehen. Einige waren sogar regelrecht geschockt:

„Sehr geehrter Herr Raue,
entschuldigen Sie vielmals die verspätete Rückmeldung auf Ihre Mail vom 26.06.2018.
Wir mussten erst einmal den „Schock“, bezüglich dieses dreisten Angebotes verdauen.
Wir können Ihr Angebot in dieser Form nicht annehmen. Im Gegensatz zu manch Anderen sind wir des kleinen Einmaleins durchaus mächtig. Wir möchten Sie bitten, uns diesbezüglich nicht mehr zu kontaktieren.“

Andere wollten teilweise bis 4.000€ pro qm für Wohnungen, die im Randbezirk von Leipzig sind. Das ist natürlich völlig illusorisch und ich habe die Verhandlungen abgebrochen. Zwischen deren 4.000€ pro qm und meinen maximalen 1.000€ pro qm liegen Welten.

Ein paar Briefe sind noch unbeantwortet unterwegs und ich warte weiter auf Rückmeldung. Sobald ich aus dem Urlaub zurück bin, werde ich mich um die ersten Notartermine kümmern.

Falls du zu den Lesern dieses E-Books gehörst, würde ich mich freuen, wenn du mir eine kleine Rezension an walga@gmx.de schickst (maximal 100 Worte), sodass ich es als Testimonial auf meine Homepage packen kann. Merci!

Fazit zu meinem ersten Amazon-Kindle

Im Juni hatte ich mein erstes E-Book bei Amazon veröffentlicht und damit einen Versuchsballon gestartet. Das Buch hatten sich rund 250 Leute in den ersten 3 Tagen runtergeladen und Probe gelesen. An dieser Stelle möchte ich mich bei den drei treuen Lesern bedanken, die mir eine gute Rezension hinterlassen haben. Vielen Dank!

Anschauen: E-Book bei Amazon zum Thema steigende Zinsen

Seitdem verkauft sich das Buch mit einer gewissen Regelmäßigkeit, wobei bei einem Preis von 2,99€ und der Amazon-Marge nicht viel übrigbleibt. Hier geht es anscheinend nur über Masse. Zumindest habe ich durch die Verkäufe im Juni das Geld für das Cover wieder drin.

Interessante Artikel

In dieser Rubrik liste ich wieder ein paar interessante Seiten, Artikel und Videos auf, welche mir im Juni besonders gefallen haben. Schaut gern mal vorbei!

Lies: 4 Monate abpimmeln – Die schönste Jahreszeit ohne Hamsterrad – Vincent von freakyfinance.net
Youtube: Wie kannst Du mit Immobilien reich werden? – Christian Schmitt