In diesem Beitrag geht es um die Entwicklung meines Immobilienportfolios im Februar 2023. Ich schreibe über den Cashflow meiner Immobilien, Hohe Sonderausgaben, den Fortschritt bei der Sanierung meiner beiden Mehrfamilienhäuser und meine Entscheidung bezüglich Villa oder Kredittilgung.
Inhalt
1) Cashflow der Immobilien im Februar 2023
3) Aktueller Stand der Sanierung im MFH5
4) Entscheidung bezüglich Villa oder Kreditabzahlen
Cashflow der Immobilien im Februar 2023
Ich hatte Gesamteinnahmen durch Warmmiete von 30.493€, wovon 12.132€ für den Kredit und 14.904€ für die Bewirtschaftungskosten abgingen. Dazu kamen noch 8.069€ an Sonderausgaben. Das ergibt einen negativen Cashflow von -4.612€.
Die Sonderkosten in Höhe von 8.069€ sind sehr, sehr hoch und darauf gehe ich weiter unten genauer ein.
Außerdem hatte ich Reparaturen in Höhe von 1.327€. Das ergibt sich aus 134€ die die Reparatur von Rollläden, 437€ für einen neuen Wärmetauscher, 240€ für Sanitärreparaturen, 83€ Kleinreparaturen und 433€ für Heizungsreparaturen. Das Geld für diese Reparaturen wurde aus der Instandhaltung genommen, welche ich auf Grund des negativen Cashflows nicht weiter auffüllen konnte.
Wenn ich die Tilgung von 7.573 € dem Monatsüberschuss hinzurechne, dann entspricht das einem positiven Vermögenszuwachs von 2.961€ im Februar 2023.
Hohe Sonderausgaben
Weiter oben hatte ich bereits geschrieben, dass ich 8.069 € an Sonderausgaben hatte, welche ich hier weiter aufschlüsseln will.
Über die Hälfte davon (4.684 €) kommt aus der Bezahlung der Grundsteuer für mein MFH4 für die Jahre 2021 – 2023. Meine Hausverwaltung hatte vergessen die Grundsteuern zu bezahlen und ich bekam Mahnungen von der Gemeinde. Jetzt habe ich manuell alles nachgezahlt und hatte daher war das einen riesiger Betrag.
In meinem MFH5 hatte ich viele kleine Stromrechnungen, welche sich zu 2.730 € summiert haben (ehemals 10 Stromzähler). Hier hatte meine Hausverwaltung ebenfalls vergessen die Rechnungen zu begleichen. Dadurch hatte ich zusätzlich Mahngebühren von rund 800€, welche aber die Hausverwaltung bezahlt hat.
Meine Hausverwaltung ist aktuell wegen Personalmangel und dem ganzen Grundsteuer-Mist komplett unter Land und vieles bleibt liegen. Ich hoffe, das bessert sich dieses Jahr.
Weitere 583 € hatte ich als Provision für die Neuvermietung von CHW7 und der Rest waren Betriebskostengutschriften und Betriebskostennachzahlungen.
Aktueller Stand der Sanierung im MFH5
In meinem fünften Mehrfamilienhaus gehen die Sanierungen weiter und aktuell wurde mit das Verlegen der Fliesen abgeschlossen. Die Fliesen in allen Bädern sind fertig und sehen sehr hübsch aus. Natürlich sind sie jetzt noch schmutzig und müssen gereinigt werden.
Außerdem wurde das neue Dachfenster im Treppenhaus für die Rauchabzug eingebaut. Das Ding war schweineteuer, aber leider wegen dem Brandschutz unumgänglich.
Ansonsten ist beim Haus nicht viel passiert und das nervt mich ein bisschen. Die Handwerker sind teilweise langsam, unzuverlässig und reagieren oft auf meine Nachrichten nicht. Es ist schade, dass es auf den letzten Metern immer solche Verzögerungen gibt.
Entscheidung bezüglich Villa oder Kreditabzahlen
Vor kurzen hatte ich ein Blogbeitrag mit einer wichtigen Frage an die Community gestellt. Die Frage war, ob ich mir eine Villa in Costa Rica/Thailand kaufen soll oder ob ich lieber meine Kredite komplett tilgen soll.
Hier geht’s zum ganzen Beitrag: Villa oder Kredite abzahlen
Ich habe auf meinem Blog 39 Kommentare und auf mein dazugehöriges Video 1.180 Kommentare bekommen. Durch die Bank waren alle Kommentare sehr positiv und sehr hilfreich. Dazu kamen noch einige Mails direkt an mich.
Ich war überwältigt von dem vielen positiven Feedback und es gab viele interessante Gedanken. Dafür möchte ich Danke sagen. Danke, danke, danke! Ihr seid großartig.
Die große Tendenz ging in die Richtung, dass ich mir die Villa im Ausland kaufen soll. Die Hauptgründe dafür waren wie folgt:
- Träume erfüllen bevor man zu alt ist -> emotionaler Grund
- Mehr Cashflow, da Miete wegfällt
- Diversifikation von Vermögen in ein anderes Land
- Eigenkapital nicht zum Tilgen nehmen -> Steuer-sub-optimal
In den vielen Kommentaren wurde außerdem genannt, dass ich mich, wenn möglich von einigen Immobilien trennen sollte. Erstens um das Risiko für die Zukunft zu minimieren (Politik, Sanierung, usw.) und zweitens, um einen Klotz am Bein los zu werden.
Diesen Gedanken hatte ich auch, aber ich habe dabei zwei Bedenken. Erstens ist auf Grund der hohen Zinsen der Verkauf gerade sehr schwierig und die Preise sind am fallen. Wenn ich die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank und die Steuern abziehe, dann bleibt nach dem Verkauf kaum etwas übrig.
Außerdem hätte ich das Thema des gewerblichen Grundstückshandels. Damit würden Gewerbesteuer und teilweise Umsatzsteuer anfallen und das wäre echt Mist. Wenn man Problemimmobilien verkauft, die sowieso keinen Gewinn abwerfen, wäre das kein Problem.
Allerdings infiziert man damit auch vergangene und zukünftige Verkäufe und das wäre schade. Daher bin ich bei diesem Thema hin und hergerissen. Daher tendiere ich bei diesem Thema oft zum Abwarten der 10 Jahres Frist und dann dem schrittweisen Abstoßen der Problem-Objekte.
Mein ganzes Portfolio möchte ich nicht verkaufen, da vor allem die sehr gut laufenden Immobilien in Leipzig irgendwann abgezahlt sein sollen und mir monatlich ordentlich Cashflow abwerfen. Diesen Monat haben meine Leipziger Immos 2.563 € positiven Cashflow gehabt und ohne Kreditrate wären es 6.146 € gewesen. Wenn ich also etwas verkaufe, dann wirklich nur die Problemimmobilien.
Außerdem kam in den Kommentaren oft der Vermerk, dass beispielswiese der Kauf einer Villa in Thailand problematisch ist und ich generell beim Kauf einer Immobilie im Ausland gut aufpassen muss. Das werde ich natürlich machen und mich sehr lange damit beschäftigen. Aktuell brauche ich sowieso ein paar Monate zum Geldsparen und in der Zeit werde ich mich diesbezüglich viel weiterbilden!
Frank.E. meint
Hallo Alex,
könntest Du mal näher ausführen, warum beim Verkauf der Immobilien neben der Gewerbesteuer eventuell (was bedeutet teilweise) Umsatzsteuer anfallen würde?
Das kannte ich im Immobilienbereich nur, wenn man bei Gewerbeimmobilien zur Umsatzsteuer optiert hat. Du vermietest aber doch m.W. überhaupt keine Gewerbeimmobilien.
vermietertagebuch meint
Letzte Woche hatte ich auf einer Immobilienseite gelesen, dass beim gewerblichen Grundstückshandel einige Sachen mit Umsatzsteuer verbucht werden. Zum Beispiel beim Notar. Es kann aber auch sein, dass diese Immobilienseite Humbug schreibt, ich konnte das letzte Woche noch nicht verifizieren. Ich habe es aber auf dem Schirm und prüfe es genauer, wenn es zu einem Verkauf kommt. Sollte keine Umsatzsteuer, wäre das noch besser.
Eumel meint
Wieso füllst du die IHR nicht weiter auf? Die Begründung verstehe ich nicht.
Wenn ich mich richtig erinnere hast du vor 2 Jahren eine Aufwertung deiner Buchgewinne aufgrund positiver Wertentwicklung durchgeführt. Passt du deine Vermögensbilanz jetzt genauso transparent nach unten an?
vermietertagebuch meint
Ich fülle die IHR nur auf, wenn vom Cashflow etwas übrig bleibt. Von Anfang an tragen sich die Immos selbst und werden NICHT querfinanziert. Das soll so bleiben. Wenn in den nächsten Monat wieder Cashflow übrig bleibt, dann fülle ich auf.
Ja, die Wertentwicklung wird auch nach unten angepasst. Müsste ich mal ausrechnen und dann einen Beitrag zu schreiben. Werde ich machen, sobald ich Zeit dafür habe.
Frank.E. meint
Das mit der nicht erfolgenden Querfinanzierung verstehe ich jetzt gerade nicht. Im Jahr 2023 hast Du doch bis jetzt bereits über 9.000 Euro (Januar = 4.854 Euro, Februar = 4.612 Euro) negativen Cash-Flow aus irgendwelchen anderen Quellen (also außerhalb der Immobilien) ausgleichen müssen, ist das dann keine Querfinanzierung?
Patrick meint
Hi Alex, wie würdest Du dich bei deinen Immobilien eigentlich entscheiden, wenn du nicht gerade so hohe YouTube-Einnahmen hättest?
vermietertagebuch meint
Wenn ich keine hohen YouTube Einnahmen hätte, dann hätte ich andere hohe Einnahmen. Früher hatte ich hohe SAP-Programmierer-Einnahmen, danach hohe Immobilien Coaching Einnahmen und jetzt eben YouTube. Hohe Einnahmen ist das A und O beim Investieren und daher ist das immer Prio 1
vermietertagebuch meint
Immobilien sind keine kurzfristige Sache, sondern ein langfristiges Investment. 2022 hatte ich insgesamt mit den Immos 13.046€ plus gemacht, 2021 waren es 29.413€ und so weiter. Aus diesem Puffer kann ich jetzige „temporäre“ Verluste für 2 Monate ausgleichen, sodass ich selber nicht mit meinem anderen Einkommen querfinanzieren muss. Du benutzt ja dein Einkommen aus Dezember 2022 auch für deine Ausgaben im nächsten Jahr (z.B. im Januar 2023)
Goldi meint
Hallo @Frank. E.
der Alex rechnet auch Investitionen (z. B. MFH 5) mal locker mit in diese Zwischensumme, die er Cashflow nennt.
Wenn du jetzt neu bauen würdest und würdest einen für mich, uns und wohl auch andere, NICHT NACHVOLLZIEHBAREN Anteil auf deinen sog. „Cashflow“ buchen….
Ja was soll denn da rauskommen?
Natürlich sind die Monatsergebnisse immer negativ, wenn ich davon Neuinvestitionen bestreite
Frank.E. meint
Hallo Goldi,
in der Liste der Ausgaben finde ich aber keine Investitionen, die werden doch laut Alex anderweitig finanziert, dafür will er doch noch einen separaten Beitrag machen (auf den ich wirklich gespannt bin, vor allem MFH5, die nachträglich angefallenen Kosten, deren Finanzierung und wie sich die Kalkulation inclusive aller Kosten dann endgültig darstellt).
vermietertagebuch meint
Goldi meint damit die rund 2.000€ laufenden Kosten, die ich jeden Monat für MFH5 habe. Man könnte diese Kosten aussen vor lassen, da sie laufende Kosten während der Sanierung sind und damit Investitionskosten. Ich habe mich aber dagegen entschieden und berichte sie normale. Eine 100% Trennung bekommt man sowieso nie richtig hin.
Jörn meint
Sie schreiben: „Wenn ich die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank und die Steuern abziehe, dann bleibt nach dem Verkauf kaum etwas übrig.“ Es wird aber keine Vorfälligkeitsentschädigung geben, denn der Zins ist heute höher als der, zu dem die Darlehen abgeschlossen wurden.
vermietertagebuch meint
Das sollte doch wurscht sein. Wenn du das Darlegen vorzeitig kündigst, dann musst du trotzdem noch alle Zinsen zahlen, die noch ausstehen. Ansonsten hätte ich das Thema immer völlig falsch verstanden. Hast du Quellen dazu?
Frank.E. meint
Hast Du für Deine Interpretation der Vorfälligkeitsentschädigung denn eine Quelle? Vielleicht hast Du das Thema in der Tat völlig falsch verstanden.
Selbstverständlich muss sich die Bank die Möglichkeit, das vorzeitig erhaltene Geld anderweitig anzulegen/zu verleihen anrechnen lassen.
Hier die Erklärung der BaFin dazu:
https://www.bafin.de/SharedDocs/FAQs/DE/Verbraucher/KrediteImmobilien/ImmobilienkreditaufeinenBlick/04_vorfaelligkeitsentschaedigung.html
Eigentlich komisch, dass man Dir Basiswissen erklären muss.
Saba Naba meint
Warum musst du so menschlich abgründig formulieren? Was bringt dir das?
Was für ein kaputter Typ du bist.
Olaf meint
Hallo Alex,
Frank hat da vollkommen recht, Du solltest das Thema mal mit Deinen Banken besprechen. Ich habe diese Woche noch mit meiner gesprochen, ging über ein altes Darlehen mit 2,29%. Da die Bank das Darlehen bei Rückführung zu besseren Konditionen vergeben kann, entsteht der Bank eben kein Schaden! Also ist auch keine Entschädigung zu zahlen.
Gruß, Olaf
vermietertagebuch meint
Ja, das wusste ich bisher nicht. Ich kannte bisher nur fallende Zinsen und daher immer Vorfälligkeitsentschädigung.
Frank.E. meint
Noch eine Frage zur Grundsteuer MFH4:
Denkst Du, dass Du die „vergessene“ Grundsteuer noch auf die Mieter umlegen kannst oder musst Du diese jetzt aus Deiner eigenen Tasche zahlen?
vermietertagebuch meint
Natürlich. Die Grundsteuer wurde ja für einen bestimmten Zeitraum fällig und ich habe sie nur zu spät gezahlt.
Frank.E. meint
Du hast aber doch die Betriebskostenabrechnung für 2021 an Deine Mieter bestimmt bereits erstellt. Denkst Du, dass Du diese nachträglich noch ändern und um die „vergessene“ Grundsteuer erhöhen darfst? Kennst Du die BGH-Rechtsprechung zu dem Thema?
Andreas meint
Sie wurde ja nicht höher, sondern nur zu spät bezahlt. Die Mieter haben die sicher ganz normal in der BK-Abrechnung drin. Verstehe das Problem nicht.
Frank.E. meint
Du meinst also er hat in 2021 die Grundsteuer als erstattungsfähige Betriebskosen angesetzt obwohl er die selbst überhaupt nicht gezahlt hat. Denkst Du das ist legal – ich glaube nicht!
vermietertagebuch meint
Ganz ruhig Frank: Ich habe das nicht gemacht, sondern meine Hausverwaltung. Ich wusste davon nichts. Ich habe davon erst jetzt erfahren und prüfe das nach. Wenn ich bei der Prüfung merke, dass dies nicht in Ordnung war, dann wird den Mietern das Geld erstattet und ich hole mir das Geld bei der Hausverwaltung wieder.
Goldi meint
Hallo @Alex:
schön, dass du deinen Blog fortschreibst.
Wurde denn den Mietern in den Jahren 2021 und 2022 die Grundsteuer in Rechnung gestellt?
(ich verstehe deine Antwort:
„Natürlich. Die Grundsteuer wurde ja für einen bestimmten Zeitraum fällig und ich habe sie nur zu spät gezahlt.“
in diesem Zusammenhang nicht)
Frank.E. meint
Und was mir gerade noch aufgefallen ist:
Du schreibst oben von einer „Infizierung“ – was meinst Du damit? Den einen bisher stattgefunden Verkauf oder auch zukünftige Verkäufe? Bis wann gilt denn dann diese „Infizierung“, welche Objektverkäufe in der Zukunft würde das denn bei Dir betreffen?
Markus meint
Warum eigengenutzt kaufen?
Lieber stressfrei mieten und einfach umziehen wenn man nicht mehr da wohnen will oder sich einfach gewisse Faktoren ändern sollten…
vermietertagebuch meint
Ja, das wurde unter dem letzten Artikel auch gepostet. Das ist natürlich immer eine Option und neutral betrachtet sehr sinnvoll. Aber dafür muss man alle Emotionen ausblenden.
Josef Huber meint
Sollte man das nicht immer?
Jan meint
Ich finde deine Entscheidung, in die Immokredite kein geld hineinzustecken richtig.
Entweder klappt dein System, dann hast du Glück gehabt und es wird super oder das System klappt eben nicht, und die Banken gucken in die Röhre. Ein Mittelding wäre nur Risikominimierung für die Bank, ohne dass Du ernsthaft etwas davon hast.
Wenn man noch das Auslandsvermögen und sonstiges Vermögen richtig lokalisiert (z.B. bei der Ehefrau oder den Kindern) ist dein haftungsrisiko minimal, dafür aber die Chance enorm.
Mach weiter so! Cooles Ding.
vermietertagebuch meint
Einer der besten Kommentare zu diesem Thema. Du hast es sehr gut auf den Punkt gebracht.
Matthias meint
genau und wenn die Ehefrau dann mit dem Geld weg ist ?
vermietertagebuch meint
Was soll diese böswillige Unterstellung gegenüber meiner Frau? Lass den Unsinn!
Matthias meint
Bezieht sich ja nicht auf deine Frau. Ist einfach ein Erfahrungswert und ein Risiko, welches man zumindest auf dem Radar haben sollte.
Der Frauenkenner meint
Genau das selbe wollte ich auch schreiben.
Andre meint
Wann ist denn MFH 5 nun einzugsbereit für Mieter?
Danke für die Übersicht.
Wann kommt mal Deine Bewertung der Immobilien?
Interessant den Fortgang zu sehen!
vermietertagebuch meint
Die aktuelle Woche und nächste Woche kommt das Vinyl, im April kommt die Sanitärkeramik. Wenn alles gut läuft, werden die Wohnungen Ende April fertig. Wenn sich noch einiges verzögert, dann im Mai. Ich hoffe, dass Juni die ersten Mieter einziehen können.
Schnedermann meint
Hallo Alex,
da erscheint ja so langsam ein Lichtstreif am Horizont.
Nun hast du ja in deinem MFH5 insgesamt 10 WE. Wie gestaltest du denn da die Mietersuche?
Gruß Schnedermann
vermietertagebuch meint
Es wurden Wohneinheiten zusammengelegt. Aus 10 Wohnungen wurden 7 Wohnungen. Die Neuvermietung macht meine Hausverwaltung.
Schnedermann meint
Aha, dann wirst du ja sicher deine Übersicht noch entsprechend aktualisieren.
Hoffentlich arbeitet diese Hausverwaltung zuverlässiger als jene, die Strom und Steuern zu bezahlen vergessen hat 🙁
Gibt es schon eine „Warteliste“ oder beauftragt die Hausverwaltung einen Makler ?
Gruß Schnedermann
Goldi meint
Hallo,
das MFH5 finde ich auch super spannend.
@Alex: Ab wann ist das Haus ertragsmäßig zumindest neutral für dich? Ab 4 vermieteten Einheiten von 7?
Die Wohnungen auf der östlichen Seite des Hauses und die große DG-Wohnung stelle ich mir sehr schwer vor zu vermieten.
Aber ich kenne den örtlichen Markt natürlich. Kann nur von meinen Erfahrungen an meinen Tätigkeitsorten mitreden.
Einen ganz dicken Trumpf hat das Haus auf jedem Fall! Ich habe ja geschmunzelt, als ich von diesem Kauf im Jahre 2020 gelesen habe.
Viel Spaß beim debattieren hier und dem @Alex viel Glück!
Goldi meint
Korrektur meines vorherigen Beitrages:
Ich kenne den örtlichen Mietmarkt in Chemnitz NICHT
Andre meint
Na dann ist ja hier Licht am Ende des Tunnels; wird wohl noch bis weit ins 2. Halbjahr dauern bis das Haus auf Monatsbasis mal Cash Flow positiv ist; hoffe dann auch auf ein Update mal was das Haus nun schlußendlich gekostet hat und wie die Finanzierung aussieht.
Toi Toi Toi!
vermietertagebuch meint
Ja, das stimmt. Erstmal müssen die Wohnungen bezugsfertig sein, dann muss vermietet werden und einige Mieter haben sicherlich Kündigungsfristen. Aber zumindest habe ich dann erstmal weniger Handwerkerstress.
Horst meint
Hi Alex,
vielen Dank für deinen transparenten Blog! Würdest du Stand heute sagen das Projekt „50 Wohnungen in 5 Jahren – mein Weg zur finanziellen Freiheit“ ist ein Erfolg? Also ist deine „finanzielle Freiheit“ durch Immobilieninvestments nun bereits näher gerückt?
vermietertagebuch meint
Hallo Horst,
ich denke schon dass mein Weg ein Erfolg ist, abschließend kann man das aber erst nach den 10 Jahren sagen. Also im Jahr 2026.
Allerdings wurde es doch deutlich schwieriger, als ich es mir vorgestellt habe und ich habe sehr viel dabei gelernt.
VG Alexander
Lucky meint
Hallo Alex,
vielen Dank für deine ausführlichen Informationen.
Mich würde interessieren ob du eine aktuelle Übersicht hast wie hoch der Marktwert deiner Immobilien ist.
Das wäre sicherlich cool, weil du tilgst ja nicht nur sondern solltest auch zuschreibungen vornehmen.
Mit deinen vielen Immobilien dürfte sich der Buchwert ja schon um +50% weiterentwickelt haben. Wenn man dann die Rest-Schulden davon abzieht solltest du die Million an Immobilien+ erreicht haben.
Ich würde mich sehr freuen und sicherlich auch gut für deine weitere Entscheidung verkaufen zu wollen.
Peer meint
Lieber Alex,
vielen Dank, dass du uns weiter an der Entwicklung deiner Immobilien teilhaben lässt. Bei dem ganzen Gegenwind, der hier verbreitet wird, könnte ich verstehen, wenn du dein Wissen für dich behalten würdest.
Bin schon sehr gespannt darauf wie die Vermietung von MFH5 vorangeht. Und wenn die Einheiten erstmal vermietet sind, dann werden deinen Zahlen auch ganz anders aussehen.
Mach weiter so
vermietertagebuch meint
Danke dir für dein Lob! Ich bin auch sehr gespannt, wenn ich den ersten Mieter habe 🙂