In diesem Beitrag geht es um die Entwicklung meines Immobilienportfolios im März 2022. Ich schreibe über den Cashflow meiner Immobilien, hohe Betriebskosten, 36 neue Immobilienversicherungen und Vollvermietung. Viel Spaß beim Lesen!
Inhalt
1) Cashflow der Immobilien im März 2022
2) Hohe Betriebskosten im März
3) 36 Haftpflichtversicherungen abgeschlossen
4) MFH3 voll vermietet und Renovierungen
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Cashflow der Immobilien im März 2022
Der Cashflow meiner Immobilien war im März leicht positiv. Ich hatte erneut hohe Einnahmen, aber es gab ebenfalls wieder einige Sonderausgaben. Ich hatte Gesamteinnahmen durch Warmmiete von 25.639€, wovon 10.914 € für den Kredit und 12.262€ für die Bewirtschaftungskosten abgingen. Dazu kamen noch 2.354€ an Sonderausgaben. Das ergibt einen positiven Cashflow von 110€.
Im März habe ich 36 Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für alle meine einzelnen Wohnungen abgeschlossen. Das war in Summe 1.343€, weiter unten schreibe ich etwas zu den Gründen. Außerdem hatte ich Extrakosten von 1.168 € für die Beräumung von Möbeln in meinem dritten Mehrfamilienhaus MFH3.
Bezüglich der Instandhaltungsrücklage gab es im März nur eine kleine Rechnung für den Austausch eines Heizkörperventil +Thermostatkopf (202,56 €). Die anderen 500€ sind eine Sonderumlage für den Bau von Stellplätzen bei ETW10. Das wollte ich zwar nicht, aber ich musste mich der Mehrheit beugen. Diese Kosten wurden aus meiner angesparten Instandhaltungsrücklage entnommen.
Nach Abzug der kleinen Renovierungen wird aus dem leicht positiven Cashflow ein Verlust von 593€ für den März. Wenn ich die Tilgung dem Gewinn hinzurechne, dann entspricht das einem positiven Vermögenszuwachs von 6.410€ im März 2022.
Der kumulierte Vermögenszuwachs für 2022 liegt bei 20.450€. Das ist bisher weniger als erwartet, aber die vielen Extrakosten summieren sich. Im April kommen durch die Renovierung und Neuvermietung im MFH1 auch viele zusätzliche Kosten auf mich zu. Ich bin gespannt, ob ich mein Jahresziel mit 45.000€ Cashflow noch erreichen kann.
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Hohe Betriebskosten im März
Die hohen Betriebskosten aus Januar und Februar setzen sich im März leider fort. Diesmal hatte ich folgende außerordentliche Kosten.
- 500€ in ETW10 – Sonderumlage für den Parkplatzbau
- 168€ In MFH3 – Beräumung und Entsorgung von Möbeln
- 343€ für 36 Haftpflichtversicherungen aller Einzelwohnungen
Dazu kommen steigende Heizkosten. Die Versorger schicken mir höhere Abschläge und ich habe die Nebenkosten der Mieter noch nicht angepasst. Sicherlich sind das durchlaufende Posten und ich kann mir das Geld von den Mietern wiederholen, aber erstmal belastet es den aktuellen Cashflow.
Ein Lichtblick ist, dass ich ab April zwei neue Mieter in meinen Mehrfamilienhäusern habe und damit mehr Mieteinnahmen. In meinen beiden leeren Wohnungen in Chemnitz tut sich leider nichts.
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36 Haftpflichtversicherungen abgeschlossen
Mein guter Freund und Investor-Kollege Sebastian Dao machte mich darauf aufmerksam, dass ich eine Haftpflichtversicherungen für meine einzelnen Wohnung brauche. Für meine Häuser hatte ich bereits eine.
Ich ging fälschlicher Weise davon aus, dass ich durch die Wohngebäudeversicherung der WEG komplett abgesichert bin. Allerdings hatte ich keine Haftpflichtversicherungen für mein Sondereigentum.
Wenn etwas in der eigenen Wohnung passiert, dann bezahlt es erstmal die Versicherung der WEG. Die WEG holt sich danach das Geld vom Eigentümer des Sondereigentums wieder. Der Eigentümer holt sich dann das Geld vom Mieter bzw. dessen Haftpflichtversicherung wieder. Sollte der Mieter aber keine Haftpflichtversicherung haben – wie viele Hartz4ler, dann bleibt der Eigentümer auf den Kosten sitzen.
Diese Konstellation ist nicht sehr wahrscheinlich, hat aber trotzdem ein hohes Risiko. Es könnte beispielsweise passieren, dass im Sondereigentum ein Wasserschaden auftritt und die Kosten extrem hoch werden, weil das ganze Haus betroffen ist. Und wenn der Mieter diesen Schaden nicht bezahlen kann, dann bleibt der Eigentümer drauf sitzen. Sebastian hatte schon einige dieser Fälle bei seinen Kunden und das waren fünfstellige Beträge.
Schlussendlich sagte mir Sebastian, dass es zwar hohe Kosten für 36 Haftpflichtversicherungen sind, aber diese können auf die Mieter umgelegt werden. Das hatte mich überzeugt und ich habe die Haftpflichtversicherung für rund 46€ pro Jahr pro Wohnung abgeschlossen.
MFH3 voll vermietet und Renovierungen
Mein drittes Mehrfamilienhaus hatte ich im März 2020 gekauft. In diesem Haus befinden 7 Wohnungen, wovon der Verkäufer 5 Wohnungen normal (Langzeitmiete) und 2 Wohnungen an Monteure vermietet hatte.
Als ich das Haus im Juni 2020 übernahm, haben die beiden Monteure und ein normaler Mieter gekündigt. Das Haus stand halb leer und ich musste mich um die Neuvermietung kümmern. Zum Glück war das Haus so günstig, dass es trotz 40% Leerstandes positiven Cashflow abwarf.
Mein Hausverwalter kümmerte sich um die Neuvermietung und kleinere Renovierungsarbeiten mussten durchgeführt werden. Der erste neue Mieter zog am 1.1.2021 ein, der zweite folgte am 1.10.2021 und der dritte am 1.4.2022. Somit ist das Haus endlich voll und ich profitiere von dem gesamten Cashflow des Hauses. Bevor der letzte Mieter einzog, musste ich noch die Möbel der Monteure für 1.168€ beräumen und entsorgen lassen.
Leider kam vor 7 Tagen die Nachricht, dass einer der Mieter zum Ende Juli wieder auszieht. Hmpf, dabei hatte ich mich gerade über die Vollvermietung gefreut. Mein Hausverwalter geht von einer Komplettrenovierung aus. Er schreibt, dass alle Innentüren samt Rahmen sowie die Bodenbeläge erneuert werden müssen. Außerdem muss neu tapeziert und gestrichen werden.
Ich gehe im worst Case von 7.000€ – 8.000€ aus. Außerdem ist der Warmwasserspeicher kurz vorm Versagen und wir müssen einen Neuen für 4.300€ kaufen. Nächste Woche sind Handwerker in der Wohnung, um mir konkrete Angebote für die Renovierung zu machen. Ich hoffe, es wird günstiger.
Der Cashflow des Hauses sieht mit der aktuellen Vollvermietung wie folgt aus:
Kone meint
Hallo Alex,
für vermietete ETW sind Haftpflichtversicherungen für das Sondereigentum aus meiner Sicht absolut sinnvoll. Genau wie Du und Sebasian Dao beschrieben haben, ist das Risiko durchaus da und hohe Kosten können folgen. Dies ist aber scheinbar nicht jedem klar, oder evtl. egal.
Ich habe auf jeden Fall auch für meine ETW jeweils eine Haftpflicht abgeschlossen.
Allerdings kann meines Erachtens die Versicherung nicht auf den Mieter umgelegt werden, sondern wird als Werbungskosten steuerlich abgesetzt.
Dies ist aber nur meine Meinung.
Viele Grüße
Kone
vermietertagebuch meint
Versicherung für die Immobilien sind umlagefähige Kosten
Stefan Jonas meint
Haftpflichtversicherungen sind nur umlagefähig, wenn sie Teil der Wohngebäudeversicherung sind. Handelt es um seperate Versicherungsverträge – und so verstehe ich dein Vorgehen – können diese Prämien nicht auf die Mieter ungelegt werden.
Kone meint
Aber nicht seperate Haftpflichtversicherungen für das Sondereigentum!!!
Christian meint
Also die Haftpflicht für das mein Sondereigentum meiner Eigentumswohnungen habe ich prämienfrei in meiner sehr guten PHV mitversichert. Ohne Beschränkung der Einheiten.
vermietertagebuch meint
Ja, einige Anbieter machen das. Aber dafür musst du den Wohnsitz in Deutschland haben, richtig?
Bastian meint
Welcher Versicherungsanbieter macht das denn ohne Beschränkung der Einheiten? Ich habe das auch, aber einheiten-beschränkt.
Humus meint
Wenn ich die Versicherungebedingungen bei der Gothaer richtig interpretiere, ist dort die Anzahl der Wohnungen nicht beschränkt.
Andreas meint
Hallo Alex,
wieviel Instandhaltungsrücklage setzt Du denn normalerweise an, die o.g. 10€ pro Quadratmeter und Jahr, oder hältst Du das flexibel, je nach Zustand des Objektes?
Bei einem frisch sanierten Objekt sollten kurzfristig nur geringe Kosten für Instandhaltung entstehen, als bei einem mit Renovierungsstau.
Lukas meint
Hallo Alex,
ich möchte mich erstmal für deinen tollen, transparenten und wirklich praktischen Content bedanken.
Habe mir das mal durchgelesen und ich denke ich benötige eine PVH mit dem Baustein Wohnungs-Haftpflichtschutz für Vermieter.
Die Allianz bietet bis zu 10 Wohnungen dazu an die man angeben kann.
Welche Versicherung hast du gewählt und macht es sinn zu jeder Wohnung eine separate Versicherung abzuschließen ? Zwecks umlegen ?
Vielleicht hast du links zu passenden Versicherern.
Viele Grüße aus Mönchengladbach
Luke
Horst meint
Was erwartest du perspektivisch für eine Entwicklung deines Cash-Flows? Das Finanzierungsumfeld hat sich ja die letzten Monate ja rapide verschlechtert und teure Nachfinanzierungen dürften den aktuell nur äusserst dünnen Cash Flow (diesen Monat nur 110€!!) ja vermutlich kannibalisieren? Sanierungsmassnahmen im Zuge von Mieterwechseln dürften angesichts Alter und Zustand deines Bestandes ja auch in Zukunft eher die Regel als die Ausnahme bleiben? Hast du irgendwelche Ideen / Massnahmen geplant um perspektivisch einen positiven Cash Flow zu erwirtschaften um dein Ziel „Privatier“ zu werden und von deinen Immobilien zu leben tatsächlich zu erreichen?
vermietertagebuch meint
Mein Cashflow wird erstmal genauso sein, da ich meine Anschlussfinanzierungen bereits gemacht habe und sogar bessere Konditionen habe. Die nächste Refinanzierung steht in 1,5 Jahren aus…also habe ich noch eine Weile Zeit mir das Spielchen anzuschauen
rob meint
Hallo Alex,
hast du dir schon Angebote für ein Forword-Darlehen geben lassen für die Anschlussfinanzierungen oder ist das erst in 1-1,5 Jahren bei dir ein Thema.
Forword-Darlehen kann man ja bis zu 5,5 Jahren im Vorlauf abschließen.
Ich habe mir aktuell welche geben lassen, da bei mir in 2 Jahren die Zinsbindung ausläuft. Und aktuell ja doch die Zinsen davon galoppieren und rauf geht es ja doch immer schnell als wieder runter.
Gruß Rob
Steffen meint
Hi Alex!
Ich finde deine Ausführung zu der Haftpflichtversicherung spannend. Das machte mich natürlich nervös, da ich das so noch nicht gehört hatte.
Ich habe es von meinem Versicherungsmakler, der auf Immobilienthemen spezialisiert ist, aber jetzt schriftlich, dass ich als Eigentümer nicht in Regress genommen werden kann für Schäden, die ich nicht selbst verursacht habe. Wenn mein Mieter was unversichert kaputt macht, geht er in die Privatinsolvenz, aber zu mir kommt niemand, sagt man mir.
Jetzt bin ich verwirrt, weil das im Widerspruch zu hier steht. Komisch.
Grüße
Steffen