Meine Einnahmen und Entwicklung im Dezember 2018

Mein Abschlussbericht für Dezember hat diesmal etwas länger gedauert, da ich etwas länger auf alle benötigten Daten von meinen Dienstleistern warten musste. Das ist über Weihnachten und Neujahr aber normal.

Die Mieteinnahmen waren gut, es gab keinen Leerstand. Die Blogeinnahmen waren ebenfalls sehr gut. Nur P2P kränkelt ein wenig, bei Bondora gabs sogar zum ersten Mal ein kleines Minus.

Des Weiteren stelle ich euch eine neues Immobilien-Tool vor, was euch die Suche auf Immoscout stark vereinfacht.

Außerdem habe ich mich mit Christian Marchner in München getroffen und es gab viele tolle Einblicke.

Abschließend gibt es noch einige Neuigkeiten zu der Räumungsklage meines Problemmieters und Urlaub auf Gran Canaria.

Viel Spaß beim Lesen!

Inhalt
1) Reale Mieteinnahmen – Inklusive Leerstand und Mietminderung
2) Entwicklung meines Vermieterblogs
3) Falsche Angaben vom Verkäufer
4) Bodenerneuerung und Heizung neuem MFH
5) immometrica – Neue Plattform für die Immobiliensuche
6) Treffen mit Christian Marchner in München
7) Räumungsklage erfolgreich und Warten auf Gerichtsvollzieher
8) P2P Autoinvest gestoppt
9) Urlaub über Weihnachten und Neujahr

Reale Mieteinnahmen – Inklusive Leerstand und Mietminderung

Die Mieteinnahmen waren im Dezember sehr positiv, da es keinen Leerstand gab und alles voll vermietet war. Nur ein einer Wohnung gab es keine Kaltmiete, da die Mieterin die Wohnung neu bezogen hatte und alle Kleinreparaturen / Schönheitsreparaturen selber ausführt. Allerdings kamen noch einige ausstehende Rechnungen für Neuvermietungen aus 2018 rein.

Somit standen 2.808€ Einnahmen den Ausgaben in Höhe von 374€ (1 Monat Kaltmietfrei) und 1.425€ (4x Neuvermietung) gegenüber. Also ein Plus von 1.010€ im Dezember 2018.

Unschön ist dagegen sie Tatsache, dass im neuen Jahr wieder einige Neuvermietungen anstehen und über Weihnachten/Neujahr nichts passiert ist. Sowohl die Makler hatten Urlaub als auch die Mieter waren im Urlaub und keine Besichtigung möglich. Somit habe ich einen halben Monat in der Neuvermietung verloren.

Entwicklung meines Vermieterblogs

Die Einnahmen meines Blogs lagen im Dezember bei 1.730€. Damit liegen sie zwar unter den November-Einnahmen, aber sind trotzdem die zwei höchsten im ganzen Jahr 2018. Ich bin super zufrieden!

Die Einnahmen sind aus allen Quellen ziemlich konstant geblieben, obwohl ich im Dezember kein neues Produkt veröffentlicht habe. Das lässt mich mit voller Zuversicht in die Zukunft schauen!

Wie in meinen Zielen für 2019 geschrieben, will ich Ende 2019 durch den Blog monatlich 3.000€ verdienen. Ich bin gespannt, wie ich das schaffen werde und ich bin mir sicher, mir wird im Laufe des Jahres eine Menge einfallen.

Lies: Meine Ziele für 2019

Ende 2018 habe ich von einem alten Bekannten eine Menge Tipps bezüglich SEO bekommen. Der Bekannte hatte beruflich viel mit SEO (Suchmaschinenoptimierung) zu tun und seine Tipps werden helfen, noch mehr Nutzer über Google zu bekommen.

Das würde für mehr Traffic und somit automatisch für mehr Einnahmen sorgen. Im Dezember hatte ich mit 42.606 Seitenaufrufen bereits meinen besten Monat und das nächste Ziel sind 50.000 pro Monat. Bisher läufts für den Januar schon recht gut.

Ein Fazit über die komplette Entwicklung des Blogs und der Einnahmen wird es demnächst ebenfalls geben. 2018 ist schließlich eine Menge passiert und es gibt viel Positives zu berichten.

Falsche Angaben vom Verkäufer

Manchmal kommt es vor, dass Verkäufer oder Makler falsche Angaben zu den Eckdaten der Immobilie machen. Diesmal war wieder es zu meinem Nachteil, da ein Verkäufer die Kaltmiete mit der Warmmiete verwechselt hat.

Die Kaltmiete meiner im November 2018 gekauften Wohnung ETW17 war nur 192,25€ anstatt 253€ Kaltmiete. Das habe ich leider erst nach der Unterschrift des Kaufvertrages herausgefunden.

.

Ich hatte zwar den Mietvertrag rechtzeitig vorliegen, aber dieser war noch in DM ausgefüllt. Daher fragte ich den Verkäufer und dieser nannte mit die dazugehörigen Eurobeträge. Dort kam es zur Verwechselung.

Nach der Unterschrift des Kaufvertrages ließ ich mir das Dokument zuschicken, wo die Miete von DM auf EURO umgestellt wurde. Aus diesem Dokument konnte ich die Misere sehen. Die Kaltmiete war 30% geringer.

Ich sprach den Verkäufer darauf an und ihm war es sehr peinlich. Er habe sich nie darum gekümmert und hat alles die Verwaltung machen lassen. Daher wusste er nicht genau Bescheid. Er fragte, wie wir jetzt aus der Nummer raus kommen, ohne das eine Partei zu viel Schaden nimmt.

Ich schlug ihm zwei Alternativen vor, wobei ich die zweite favorisierte. Die erste Option war die komplette Rückabwicklung auf seine Kosten und die zweite Option war eine nachträgliche Minderung des Kaufpreises.

Das war von mir sehr hoch gepokert, da im Zweifel ich eine Rückabwicklung selbst bezahlen müsste. Der Verkäufer wollte aber so wenig Stress wie möglich, also einigten wir uns auf eine Reduzierung des Kaufpreises von 39.000€ auf 33.960€. Für meine Bank war das in Ordnung.

Dazu kommt, dass ich die Miete sofort bei Übernahme um 20% erhöhen kann, da sie seit DDR Zeiten nie erhöht wurde. Somit komme ich wieder auf eine Rendite von 9,2% bei 260,70€ Kaltmiete (30€ davon für Parkplatz) und 33.960€ Kaufpreis.

Daraus habe ich gelernt, mir in Zukunft immer die genaue Kaltmiete nachweisen zu lassen und in den Kaufvertrag aufzunehmen. Daran werde ich dann ein kostenloses Rücktrittsrecht für mich koppeln, falls die Zahlen doch nicht stimmen.

Bodenerneuerung und Heizung neuem MFH

In einer Wohnung in meinem neuen Mehrfamilienhaus in Roßwein musste ich den Boden austausche lassen. Das war mir bei der Akquise klar und wurde in den Immobilienkredit mit eingepreist.

Ich hatte zusätzlich zum Kaufpreis 10.000€ Modernisierungskredit aufgenommen. Damit sollten Böden, Wände und Bad gemacht werden.

Bei dem Entfernen des Laminats stellte sich heraus, dass darunter Teppich war. Als die Handwerker diesen Teppich entfernten, kamen die darunter liegenden Spanplatten mit. Da wurde damals viel vom Mieter in Eigenregie gemacht und gefuscht.

Daher mussten wir für Januar einen zweiten Termin ausmachen, an dem die Handwerker den Rest machen können. Insgesamt kostete alles 4.667,10€. Uff. Die Kosten tauchen aber nicht in meiner Cashflowübersicht auf, da ich dort nur laufende Kosten und keine Investmentkosten verfolge.

Außerdem hat diese Wohnung ein Zimmer im Spitzboden, welches keine eigene Heizung hatte und immer von dem Zimmer darunter mitgeheizt wurde. Das ist natürlich suboptimal und kann für Schimmel sorgen.

Also ließen wir dort oben Rohre verlegen und eine Heizung installieren (1.426,92€). Das ging ziemlich schnell und liegt ebenfalls im Budget. Da wir im Bad doch nur Schönheitsreparaturen machen müssen, konnten wir das übrige Geld für die Heizung nehmen.

immometrica – Neue Plattform für die Immobiliensuche

Das schöne an einem Immobilienblog ist, dass man dadurch in der Öffentlichkeit steht und von anderen Personen der Immobilienszene beobachtet wird. So kommt es hin und wieder zu Kooperationsanfragen.

Ende Dezember fragte Pascal Uter bei mir an, ob ich nicht sein neues Tool immoMetrica testen möchte. Dieses Tool saugt Daten aus Immoscout ab und gibt eine Ergebnisliste gemäß der eingegebenen Parameter.

Link zum Tool: Gutscheincode vermietertagebuch eingeben

Mit dem Tool ist es möglich, einen Standort nach m² Preis oder Rendite zu filtern. Hervorragend. So muss man nicht mehr täglich Immoscout abgrasen, sondern kann sich alle passenden Inserate bequem per Email zuschicken lassen.

Ich habe meine Suchparameter in die Suchmaske eingegeben und daraufhin gleich 30 Inserate vorgeschlagen bekommen. Von diesen 30 Inseraten sind 10 hängen geblieben, wo ich dem Verkäufer ein Angebot gemacht habe. In 6 Fällen wurde das Angebot angenommen oder leicht nachverhandelt angenommen. Perfekt.

Somit hat mir dieses Tool nicht nur die Arbeit erleichtert, sondern auch gleich 6 neue Wohnungen gebracht. Danke Pascal! Momentan laufen die Besichtigungen der Wohnungen und die Verhandlungen mit der Bank über die genauen Konditionen. Wenn alles gut läuft, ist der Notartermin Ende Januar. Ansonsten im Februar.

Das Tool immometrica kostet monatlich 17,95Euro (Einführungspreis 7,95€), was sich aber auf jeden Fall lohnt. Am Anfang kann man das Tool für 3 Wochen kostenlos testen.

Nachdem ich das Tool ausführlich getestet und für gut befunden habe, werde ich es selber ausführlich nutzen. Weil es sehr nützlich ist und mir gut bei meiner Immobiliensuche hilft, spreche ich hier eine klare Empfehlung aus.

Ihr könnt euch selber unter folgendem Link bei dem Tool anmelden und es testen. Wenn ihr den Gutscheincode «vermietertagebuch» eingibt, dann könnt ihr sogar 8 Wochen anstatt nur 3 Wochen kostenlos testen.

Link zum Tool: Gutscheincode vermietertagebuch eingeben

Nach der Registrierung könnt ihr euch auf der Plattform anmelden und rechts oben auf Profil klicken. Dann kommt ihr zu einer Übersicht, wo ihr den Gutschein einlösen könnt. Dort einfach vermietertagebuch eingeben.

Somit ist es ein win-win Situation für alle. Wir Investoren bekommen ein gutes Tool, ihr bekommt eine doppelt so lange Testphase und ich bekomme für die Empfehlung eine kleine Provision.

Für Fragen zum Tool könnt ihr Pascal direkt auf seiner Seite oder per Facebook anschreiben. Der Support ist mit 24h sehr schnell und immer sehr hilfreich.

Wie Gerald Höran auf dem Immopreneuerkongress sagte: Die Digitalisierung trifft jede Branche. Sogar die Immobilienbranche. Alles wird digital, schneller, einfacher und günstiger.

Lies: Mein Fazit zum Immopreneuerkongress 2018

Treffen mit Christian Marchner in München

Am 15.12.2018 habe ich mich mit Christian Marchner in München zum Kaffee und Plaudern über Immobilien getroffen. Ja, ich bin ein bisschen bekloppt und extra zweimal 250 km gefahren.

Allerdings hat es sich gelohnt. Christian ist super nett und das Gespräch war sehr inspirierend. Einige kennen Christian sicherlich von seinem Blog oder von diversen YouTube Videos.

Lies: Blog von Christian

Er ist bereits da, wo ich noch hin will. Er konnte dank der Immobilien seinen Job an den Nagel hängen und nun das machen, worauf er Lust hat.

Christian hat vor 10 Jahren mit der ersten (eigengenutzten) Immobilie in München angefangen und hat danach weitere Immobilien in Bayern und Thüringen gekauft.

Dabei hat er alle Erfahrungen gemacht, die man als Investor und Vermieter erlebt. Inklusive, dass eine Cashcow mit plus 2.000€ monatlich auch mal 1.500€ minus machen kann. Seit dem investiert er wieder langfristiger und in wertsteigernden Standorten.

Jetzt beschäftigt er sich mit seinen drei Immobilienunternehmen, unter anderem im Bauträgergeschäft und der Maklerei. Er ist viel tiefer in die Immobilienbranche eingetaucht und sammelt unglaublich viel Wissen an. Das merkt man sofort im Gespräch mit ihm.

Wir haben uns über einige Immobilienstrategien unterhalten und ich habe viele kleine Tipps bekommen. Daraufhin habe ich meine Cashflow Strategie in kleineren Städten in Sachsen nochmal überdacht. Christian schüttelte nur den Kopf, als ich ihm von meiner Idee mit einem MFH in Zwickau erzählte.

Ich habe daraufhin meine Strategie und den Standort wieder geändert. Gleich am nächsten Wochenende habe ich in einer neuen Stadt gesucht und bin dank dem immoMetrics-Tool von Pascal Uter fündig geworden (siehe oben). Wenn alles gut läuft, kann ich ende Januar 4-6 neue Wohnungen kaufen. Im Januarbericht wird’s dazu mehr Infos geben.

Insgesamt hat sich das Gespräch sehr gelohnt und es hat sich wieder gezeigt, wie wichtig es ist, sich mit Leuten zu unterhalten, die im selben Business schon viel weiter sind. Man kann viele Tipps und Ratschläge aus erster Hand bekommen. Das inspiriert unheimlich!

Empfehlungslink: Immobilie Blackbook – von Christian Marchner

Räumungsklage erfolgreich und Warten auf Gerichtsvollzieher

An der Front mit meinem Problemmieter gibt es ebenfalls Neuigkeiten. Die Odyssee neigt sich dem Ende zu. Folgende Email hatte ich am im Briefkasten.

«Sehr geehrter Herr Raue,

Ich hatte einen Anruf von der Polizei. Diese planen am 18.12.2018 eine Durchsuchung bei Herrn XXX (unabhängig von uns) und benötigen dafür den Zutritt zum Haus – der Hausmeister würde an diesem Tag der Polizei Eintritt zum Haus gewähren. Leider durfte er mir nicht sagen, um was es sich genau handelt. Aber Herr XXX wird mit mehreren Einbrüchen in und um Frohburg in Verbindung gebracht.

Die Versicherung hat den Einbruchschaden schon beglichen – das sehen Sie dann in der Dezember-Abrechnung.“

Am 19.12.2018 gabs dann den Räumungsauftrag. Nun warten wir auf einen Termin vom Gerichtsvollzieher. Außerdem müssen wir klären, was wir mit den Möbeln machen. Die werden voraussichtlich Schrott sein.

P2P Autoinvest gestoppt

Wie du in meinem Bericht über meine Ziele 2019 gelesen hast, ist eines meiner Ziele, alle meine Kredite loszuwerden. Dazu zählt auch mein P2P Kredit, obwohl er mit Cash bringt.

Lies: Meine Ziele 2019

Am 15.12.2018 hab ich den Autoinvest auf allen Plattformen gestoppt. So kann ich dort das Geld abziehen und den Kredit zurückzahlen.

Dadurch, dass die Plattformen mit Rückkaufgarantie unglaublich viele Ausfälle haben (welche die Plattform zurück kauft), konnte ich mir nach einem Monat bereits 13.000€ auszahlen lassen.

Jeden Monat werde ich nun das überflüssige Geld auf mein Konto auszahlen lassen und dann den Kredit tilgen, wenn ich die Gesamtsumme zusammen habe.

Lies: P2P mit Fremdkapital hebeln und 75% Rendite bekommen

Das Geld auf meinen P2P Plattformen ist momentan rund 62.000€ Wert und der Kredit hat noch eine Höhe von rund 35.000€. Somit werde ich rund die Hälfte des Geldes abziehen. Alles andere lasse ich drauf und werde in Zukunft wieder reinvestieren, wenn Geld übrig ist.

Sicherlich werden damit meine monatlich Zinseinnahmen aus P2P ebenfalls um die Hälfte auf rund 250€ zurückgehen, aber dafür habe ich eine monatliche Belastung von 500€ weniger (Zins + Tilgung Kredit) und erreiche meine finanzielle Freiheit schneller.

Rechnerisch und Cashflowtechnisch ist das nicht ganz so gut, aber psychologisch macht es eine Menge aus.

Dieser Schritt heißt auf keinster Weise, dass ich P2P nicht mehr gut finde. Im Gegenteil, ich bin immer noch davon überzeugt und werde auch weiterhin dort investieren.

Vorallem Mintos und Fastinvest laufe sehr gut! Momentan haben aber meine anderen Ziele höhere Prioritäten.

Empfehlungslink: Mintos

Empfehlungslink: Fastinvest

Urlaub über Weihnachten und Neujahr

Über die Feiertage haben wir uns die Zeit genommen und einen sehr langen Urlaub gemacht. Erst sind wir am 24.12.2018 zu meiner Familie nach Berlin geflogen und dann am 26.12.2018 nach Gran Canaria.

Der Urlaubsbericht über Gran Canaria wird demnächst folgen. Es war unglaublich schön. Wir haben sehr viele Dinge erlebt und gefühlt tausend Fotos gemacht. Ihr dürft euch auf den Bericht freuen.

Lies: Mein Reisebericht für Gran Canaria

Gran Canaria war für mich daher wichtig, da es als mögliches Auswanderungsland in Frage kommt. Momentan verarbeite ich noch alle Erfahrungen und bringe sie zu Papier.

Lies: Warum finanzielle Freiheit? 4 Fantastische Möglichkeiten

Eventuell müssen wir noch ein zweites Mal hin, da wir nur die eine Hälfte der Insel gesehen haben. Der nächste Urlaub wird familienbedingt wahrscheinlich wieder nach Costa Rica gehen. Gibt Schlimmeres 😉