Wertsteigerung von Immobilien ermitteln – Wie ich 514.000€ in 3 Jahren geschafft habe

Auf der Immobilien Mastermind im Juli 2019 hatte ich einen großen AHA-Effekt. Ein Teilnehmer fragte mich, wieso ich bei 43 Wohneinheiten mit Immobilienwert von 1,7 Millionen nur ein Eigenkapital von 116.424 Euro habe. Er fragte, wie ich den Wert meiner Immobilien berechne, da ich mich laut seiner Einschätzung schlechter darstelle als nötig. Das konnte ich ihm nicht pauschal beantworten.

Wie wir täglich auf Immoscout24 und in den Zeitungen lesen können, steigen die Preise der Immobilien jeden Monat weiter nach oben. Teils durch Wertsteigerung, teils durch Spekulation. Somit müsste man diesen steigenden Immobilienwert in seinem Portfolio abbilden, um ein genaueres Bild zu haben.

Allerdings stelle ich mir schon seit einiger Zeit die Frage, wie ich die Immobilien richtig und neu bewerte. Nehme ich nur die Wertsteigerung durch Mieterhöhung und Sanierung? Oder richte ich mein Portfolio nach den aktuellen Immobilienwerten im Markt aus?

Und wie finde ich den richtigen Wert? Muss ich einen Gutachter engagieren oder kann ich via online Tools meine Bilanz aufhübschen? Und was sagt die Bank dazu?

Nach einigen Gesprächen mit den Immobilienprofis der Mastermind habe ich einen guten Weg zur Wertermittlung gefunden und für mein Portfolio umgesetzt. Durch die Neubewertung ist mein Portfolio 25% mehr Wert und mein Eigenkapital hat sich von 116.424 Euro auf 638’533 Euro verfünffacht.

Wie ich die Wertsteigerung der Immobilien ermittelt habe und welche Tools ich dafür benutze, das beschreibe ich in diesem Artikel. Viel Spaß beim Lesen!

Inhalt

1) Wertsteigerung von Immobilien – Die Definition

2) Was haben die Kaufnebenkosten mit dem Immobilienwert zu tun?

3) Wertsteigerung von Immobilien in den letzten 10 Jahren durch Inflation und Marktwachstum

4) Wertentwicklung durch Bodenrichtwert

5) Immobilien Wertentwicklung durch Modernisierung oder Sanierung

6) Wertsteigerung der Immobilie durch Mieterhöhung

7) Den Verkehrswert deiner Immobilien selber berechnen

8) Ertragswertverfahren vs. Vergleichswertverfahren vs. Sachwertverfahren

9) 514.000€ Wertsteigerung bei meinen Liegenschaften in 3 Jahren

10) Was sagt die Bank zur Immobilienwertentwicklung

Wertsteigerung von Immobilien – Die Definition

Der Duden spricht von einer Steigerung oder einer Erhöhung des materiellen Wertes. Dabei kann man die Wertsteigerung selber aktiv herbeiführen oder passiv durch das Umfeld geschehen lassen.

Wenn man einen Balkon bei einem Mehrfamilienhaus anbringt, hat das einen höheren Nutzen für die Mieter. Die Mieter zahlen dafür mehr Miete und somit steigt der Wert der Immobilie.

Selbstverständlich geht das auch in die andere Richtung, wenn die Substanz des Hauses zerfällt und keine Wartung oder Reparaturen stattfinden.

Genauso kann der Wert der Immobilie steigen, wenn die Stadt eine neue Bushaltestelle in der Nähe baut oder der Wert sinken, wenn in der Nachbarschaft ein Flüchtlingsheim entsteht. Diese Dinge kann der Eigentümer weniger beeinflussen, aber durch gute Recherche vorher herausfinden.

Außerdem ist mancher Wertzuwachs nur subjektiv. Ein Eigentümer findet goldene Wasserhähne schön und wertvoller, der nächste sieht darin keine Wirtschaftlichkeit und bemisst keinen höheren Wert.

Außerdem muss man unterscheiden, was wertsteigernd und was substanzerhaltend ist. Die Instandhaltung dient dazu, den Status Quo beizubehalten und das Haus vor dem Verfall zu schützen.

Sanierungen und Modernisierungen schaffen dagegen einen wirtschaftlichen oder emotionalen Mehrwert für Eigentümer oder Mieter und sind damit wertsteigernd.

Was haben die Kaufnebenkosten mit dem Immobilienwert zu tun?

Wenn man eine Immobilie kauft, muss man immer die Kaufnebenkosten zahlen. Diese sind abhängig vom Bundesland und dem Makler unterschiedlich hoch. Oft rechnet man mit 10% als Standartwert.

Lies: Wie ich nur 4,3% Kaufnebenkosten bezahle und du das nachmachen kannst.

Dabei ist es wichtig zu verstehen, dass diese Kaufnebenkosten vom Immobilienwert abgeleitet werden, aber den Immobilienwert nicht beeinfluss. Nur weil du mehr oder weniger Kaufnebenkosten bezahlt, steigt oder sinkt dadurch nicht der Wert der Immobilie.

Im Gegenteil: Die Kaufnebenkosten musst du bezahlen und danach ist das Geld weg. Es sind einfach nur Transaktionskosten. Daher darfst du bei der Wertermittlung der Immobilie die Kaufnebenkosten nicht dazurechnen.

Darum wollen die Banken auch immer, dass du die Kaufnebenkosten selber bezahlst. Das Geld ist weg und die Kaufnebenkosten steigern nicht den Wert der Immobilie. Daher kann die Bank diese 10% nicht als Sicherheit nehmen.

Sollte dir die Bank doch eine 110% Finanzierung geben, dann verschlechtert das deine Vermögensbilanz. Dann hast du einen Immobilienwert von 100% in der Bilanz stehen, aber gleichzeitig ein Darlehen von 110%.

Anschauen: 6 Strategien, um ohne Eigenkapital zu finanzieren

Wertsteigerung von Immobilien in den letzten 10 Jahren durch Inflation und Marktwachstum

Ähnlich wie die Mieten, steigen auch die Immobilienpreise jedes Jahr. Sehr lange Zeit lagen die deutschen Immobilienpreise hinter den europäischen Immobilienpreisen zurück. Zumindest an der Kaufkraft der einheimischen Bevölkerung gemessen.

In den letzten Jahren gab es eine große Nachholbewegung und die Preise sind fast überall in Deutschland durch die Decke gegangen. Vor allem in den großen Städten.

Vor allem die niedrigen Zinsen für Immobilienkredite durch die Politik der EZB sorgten für einen regelrechten Run auf die Assetklasse Immobilie. Selbst wenn die Objekte nicht durch wertsteigernde Maßnahmen aufgewertet wurden, stiegen die Preise. Man konnte sich gegen die Wertsteigerung nicht wehren.

Die niedrigen Zinsen machen das Sparbuch und die Anleihen wertlos. Daher flüchten viele Anleger in Immobilien. Dadurch steigen die Nachfrage und somit der Wert der Immobilien. Die ausgewiesene Inflation in Deutschland lag im Schnitt die letzten Jahre bei 1,22%. Die Inflation bei Immobilien lag aber wesentlich höher.

Durch den Niedrigzins werden viele Personen in den Immobilienmarkt gedrängt, die dort nie gekauft hätten. Sparer bekommen auf dem Sparbuch keine Zinsen mehr und parken ihr Kapital in einer Immobilen. Dadurch nehmen sie auch Renditen von 3% oder sogar 2% in Kauf.

Selbst die grossen Versicherungen und Pensionskassen investieren immer mehr in Immobilien, um ihren Anlegern die Renditeversprechen erfüllen zu können. Dadurch steigt die Nachfrage immer weiter und die Immobilien steigen unaufhörlich im Preis.

Durch die vielen Käufe/Verkäufe und die digitale Verfügbarkeit der Daten auf Plattformen wie Immoscout24 lassen sich die Preise der Immobilien jederzeit grob bestimmen. Die Preise in Berlin haben sich beispielsweise in den letzten 7 Jahren fast verdreifacht.

Man braucht also nur einen Blick in verschiedene Wohnungsportale, Grundstücksberichte und Preisrechner werfen, dann kann man den aktuellen Preis seiner Immobilie feststellen. Je grösser die Stadt, desto mehr Vergleichsobjekte gibt es und desto genauer kann der Preis berechnet werden. Die genaue Vorgehensweise beschreibe ich weiter unten in einem Extrakapitel.

Wertentwicklung durch Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert wird zur Ermittlung des Preises eines Grundstückes benutzt. Das gilt sowohl für den Kauf eines einzelnen Grundstückes, aber auch bei Immobilien. Wenn man Immobilien kauft, dann kauft man den dazugehörigen Boden oder ein Teil davon (z.B. bei einer Wohnung mit WEG Aufteilung).

Der Bodenrichtwert wird von den Gutachterausschüsse bestimmt und kann dort eingesehen werden. Teilweise sind die Bodenrichtwerte auch direkt online einsehbar, wenn man die Stadt, Straße und Hausnummer des Grundstücks kennt. Für die Berechnung des Bodenrichtwertes meiner Immobilien in Sachsen benutze ich beispielsweise das Boris Portal.

Lies: Bodenrichtwert ermitteln über BORIS

Der Bodenrichtwert steigt im Laufe der Zeit, da die Grundstücke an Wert gewinnen. Vor allem in Gegenden mit steigender Einwohnerzahl steigen auf Grund der höheren Nachfrage die Grundstückspreise und damit auch der Bodenrichtwert.

Vor allem die Lage, Größe und die Bebauungsmöglichkeiten des Grundstückes beeinflussen den Bodenrichtwert enorm. Beim Sachwertverfahren zur Wertermittlung der Immobilie spielt der Bodenrichtwert eine entscheidende Rolle. Dazu weiter unten mehr.

Immobilien Wertentwicklung durch Modernisierung oder Sanierung

In Zeiten von wachsendem Bedarf an Wohnraum und mangelnden Angebot, steigen die Immobilienpreise unweigerlich. Das Land und die Kommunen kommen mit dem Ausweisen von neuem Bauland und den Baugenehmigungen nicht hinter her.

Daher steigt der Wert der Bestandsimmobilien aus rein wirtschaftlichen Zusammenhängen weiter. Dabei ist es natürlich, dass eine bessere Qualität der Immobilie oft eine höhere Nachfrage mit sich zieht. Vorausgesetzt der Preis ist angemessen.

Das heisst im Umkehrschluss, dass eine modernere Wohnung aus zwei Gründen mehr Wert ist. Auf der einen Seite kann man mehr Miete für die Wohnung verlangen und auf der anderen Seite schützt man durch Renovierung, Sanierung und Modernisierung die Substanz und beugt dem Verfall vor.

Dabei kann die Aufwertung der Immobilie durch eine Vergrösserung der Fläche, Energiemodernisierung oder einen höheren Wohnkomfort zu Stande kommen. Beispiele wären wie folgt:

• Vergrösserung der Wohn- und Nutzfläche durch Balkonanbau
• Energetischen Modernisierung durch eine bessere Heizung
• Modernisierung von Küche und Bad durch Barrierefreiheit
• Hochwertigen Innenausbau mit besserem Laminat oder Fliesen

Natürlich muss alles in Relation gesehen werden. Ein Parkett ist hochwertiger als ein Laminat, aber bestimmten Mietern ist der Unterschied egal und sie zahlen deswegen nicht automatisch mehr Miete. Eine Garage in der Stadt ist wesentlich mehr wert als auf dem Land, wo alle kostenlos auf der Straße parken.

Ausserdem muss man noch zwischen wertvermehrend oder werterhaltend unterscheiden. Gerade die Wartung und Instandhaltung beugen dem Wertverlust der Immobilie vor und Modernisierung steigert den Wert der Immobilie.

Lies: Instandhaltung – wieviel Rücklage braucht man?

Wertsteigerung der Immobilie durch Mieterhöhung

Wenn du die Miete für deine Wohnung erhöhen kannst, steigt die Immobilie automatisch im Wert. Die Immobilien werden zu einem gewissen Faktor beziehungsweise zu einer gewissen Rendite am Markt verkauft. Der Faktor und die Rendite sind von der Kaltmiete abhängig.

Wenn du also die Miete erhöhst und den gleichen Faktor/Rendite zur Grundlage nimmst, dann erhöht sich auch der Immobilienwert. Oft kann die prozentuale Mieterhöhung direkt auf den Immobilienwert draufgeschlagen werden.

Beispielsweise kaufst du eine Immobilie zu 100.000€ mit einer jährlichen Kaltmiete von 5.000€. Damit hast du eine Rendite von fünf Prozent beziehungsweise eine Immobilie mit Faktor 20 gekauft.

Jetzt kannst du eine Mieterhöhung um 20% durchführen. Statt 5.000 Euro muss der Mieter nun 6.000€ im Jahr bezahlen.

Jetzt kannst du den alten Faktor 20 beziehungsweise die alte Rendite von 5% nehmen und diese mit der neuen Kaltmiete von 6.000€ multiplizieren.

• Faktor 20 x 6.000€ = 120.000€ Immobilienwert
• 6.000€ Kaltmiete / 0,05 (5% Rendite) = 120.000€ Immobilienwert

Deine Immobilie hat eine Wertsteigerung um 20% von 100.000 Euro auf 120.000 Euro. Solltest du eine Immobilie verkaufen wollen, musst du vorher die Möglichkeiten der Mieterhöhung prüfen.

Lies: Mieterhöhung? Wie geht das?

Den Verkehrswert deiner Immobilien selber berechnen

Für die Berechnung der Wertsteigerung der eigenen Immobilien, kann man verschiedene Tools benutzen und daraus gute Werte ableiten. Dabei sollte der Durchschnitt von verschiedenen Tools/Webseiten benutzt werden und noch ein kleiner Sicherheitsabschlag vorgenommen werden.

Beispielweise habe ich eine 2-Zimmer-Wohnung mit 52m² in Leipzig Stötteritz. Damals hatte ich 50.400€ für die Wohnung gezahlt, also rund 970 Euro pro Quadratmeter. Diese Wohnung gebe ich in die drei folgenden Webseiten ein.

Link zur Website: Capital Immobilien Kompas

Link zur Website: Atlas immobilienScout

Link zur Website: Immometrica

In diesen Webseiten kann ich die Stadt und das Viertel aussuchen. Dort gebe ich Leipzig Stötteritz ein. Teilweise kann ich sogar die Strasse, die Wohnungsgrösse, das Baujahr und vieles weiteres eingeben. Um eine gute Vergleichbarkeit zu haben, belasse ich es bei Stadt und Viertel. Daraus ergeben sich folgende Quadratmeterpreise.

• Capital Immobilien Kompas: 1.716€/m²
• Atlas immobilienScout 1.727€/m²
• Immometrica: 1.919€/m²

Aus diesen drei Werten bilde ich den Mittelwert und ziehe noch 10% ab, da es sich oft um verhandelbare Angebotspreise handelt.

• 1.716 + 1.727 + 1.919 = 5.362
• 5.362 / 3 = 1.787
• 1.787 – (1.787* 0.1) = 1.608

Somit komme ich auf einen konservativ gerechneten Preis von 1.608€/m². Diesen Preis multipliziere ich mit den 52m² der Wohnung und komme auf einen Wert von 83.616€.

Natürlich ist dieser Wert nur ein grober Anhaltspunkt und stark gerundet. Allerdings geht die Berechnung schnell und kostenlos. Das reicht für den ersten Überschlag. Wenn man einen genaueren Wert haben will, müsste man einen Gutachter beauftragen oder eins der folgenden Verfahren benutzen:

• Ertragswertverfahren
• Vergleichswertverfahren
• Sachwertverfahren

Diese Verfahren lassen neben der Lage noch die Ausstattung, Substanz, Kaltmiete und viele andere Faktoren einfließen. Daher ist die Berechnung komplexer und teilweise für den Laien nicht ausführbar oder nachvollziehbar.

Ertragswertverfahren vs. Vergleichswertverfahren vs. Sachwertverfahren

Wenn man einen sehr genauen Wert der Immobilie berechnen und wohlmöglich eine Anerkennung durch die Bank möchte, dann kommt um einen öffentlich bestellten Bausachgutachter kaum herum.

Lies: Gutachten und Besichtigungen deutschlandweit

Dieser Bausachgutachter benutzt eins der drei oben beschriebenen Verfahren, welche sich durch ihre Herangehensweise unterscheiden.

Das Ertragswertverfahren teilt zunächst den Wert der Immobilie und Boden- und Gebäudewert auf. Dazu werden die öffentlich zugänglichen Bodenrichtwerte benutzt.

Den Gebäudewert der Immobilie wird anhand der Größe und Qualität der berechnet. Dabei wird eine dauerhaft zu erzielende Miete errechnet und mit dem örtlichen Faktor/Vervielfältiger berechnet. Der Gebäudewert und der Bodenwert ergeben zusammen den Immobilienwert. Eine genauere Beschreibung gibt es unter dem Link:

Lies: Das Ertragswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Preis der Immobilie aus den Preisen für ähnliche Objekte in der Gegend abgeleitet. Je größer die Stadt, desto mehr Vergleichswohnungen sind vorhanden. Gerade in Zeiten von Immoscout ergeben sich viele Möglichkeiten.

Lies: Das Vergleichswertverfahren

Das Sachwertverfahren ermittelt den Immobilienwert über eine Rückwärtsrechnung. Es wird berechnet, was die Herstellung des gleichen Hauses heute kosten würde. Dann wird ein Abschlag für die Alterung der Immobilie abgezogen und der Bodenwert dazu gerechnet.

Lies: Sachwertverfahren

514.000€ Wertsteigerung bei meinen Liegenschaften in 3 Jahren

Wie ich weiter oben beschrieben hatte, habe ich die drei Tools benutzt, um jede meiner Wohnung neu zu bewerten. Ich habe die Ergebnisse der drei Tools für jede Wohnung ausgerechnet, den Durchschnitt genommen und 10% abgezogen.

Daraus hat sich eine Differenz im Immobilien-Vermögen von 514.026€ ergeben. Bis Ende letzten Monat hatte ich mein Portfolio nur mit 1.764.074 Euro bewertet. Darin hatte ich den Kaufpreis von 1.651.260 Euro zu Grunde gelegt und lediglich die Mieterhöhungen hinzugerechnet. Die genauen Werte kannst du folgender Tabelle entnehmen.

Nach der Neubewertung ergibt sich ein Gesamtwert des Portfolios von 2.282.100 Euro. In der Tabelle kannst du sehen, dass sich einige meiner Immobilien extrem gut entwickelt haben und andere fast gleichgeblieben sind. Teilweise habe ich aber nur extrem billig eingekauft (ETW11).

Selbstverständlich sind das (bisher) nur Werte auf dem Papier und keine realisierten Gewinne. Allerdings kann man mit diesen Werten die eigene Bilanz gut aufwerten und mehr Eigenkapital ausweisen. Insgesamt kann ich jetzt in meiner Bilanz zusätzliches Eigenkapital in Form von freien Grundschulden in Höhe von 514.026€ ausweisen.

Leider ist dieses Eigenkapital auf viele Immobilien verteilt, weshalb eine Nachbeleihung schwierig wird. Dafür müsste ich die Immobilien bündeln. Das habe ich beispielsweise bei ETW1 – ETW3 vor, wodurch ich mit etwas Glück rund 50.000 Euro frei machen könnte.

Ausserdem werde ich meine ETW11 verkaufen und den Gewinn daraus neu investieren. Sicherlich wirf diese Wohnung momentan einen guten Cashflow ab, aber mit dem Gewinn von 50.000 Euro – 60.000€ kann ich ein Mehrfamilienhaus kaufen (anzahlen) und damit noch mehr Cashflow generieren.

Spätestens beim Verkauf wird sich dann herausstellen, ob meine Neubewertung stimmt und ob sich dieser berechnete Preis realisieren lässt. Allerdings steigen die Immobilienpreise immer weiter und es ist kein Ende in Sicht. Daher bin ich sehr zuversichtlich.

Lies: Plus 75% Vermögen in einer Nacht – jetzt Aufwertung und Nachbeleihung?

Was sagt die Bank zur Immobilienwertentwicklung

Für die Bank ist eine gute Bonität extrem wichtig, wenn sie dir neue Kredite geben soll. Dazu zählt sowohl deine Haushaltsrechnung als auch deine Vermögenswerte. Dazu zählt natürlich auch dein Eigenkapital und deine Immobilienwerte.

Lies: Wie wichtig ist die Kreditwürdigkeit für Immobilien? Meine Bonität im Check!

In der Regel prüfen die Banken die Bonität und das vorhandene Immobilienvermögen sehr genau. Aber die Banken wissen auch, dass die Immobilienwerte mit der Zeit steigen. Jeden Tag beschäftigen sich die Banker mit Immobilien, jeden Tag will ein Kunde eine neue Finanzierung, jeden Tag liegt ein neues Exposé auf den Tisch. Allein daran sehen die Banker, dass die Preise immer weiter nach oben gehen.

Es wäre also ein Irrglaube, dass die Banker immer nur mit dem Kaufpreis in einer Vermögensbilanz rechnen. Wenn du dem Banker glaubwürdig erklären kannst, wieso deine Immobilie mehr wert ist, dann wird er dem nicht abgeneigt sein.

Gerade bei Immobilienprofis im Fix&Flip Bereich beruht die Immobilienstrategie darauf, dass die Investoren die Objekte billig einkaufen, eventuell aufwerten und dann teurer verkaufen. Für den Banker ist es normal, dass manche Immobilien in kurzer Zeit viel Wert gewinnen. Sei es durch Modernisierung, Mieterhöhungen oder durch Inflation.

Und das ist sogar gut für die Bank. Wenn die Immobilie mehr wert wird, dann sinkt für die Bank das Risiko. Die Bank hat eine Grundschuld auf die finanzierte Immobilie eingetragen und diese Grundschuld bleibt in der Regel gleich. Wenn der Immobilienwert steigt, dann sinkt der Beleihungswert und damit das Risiko für die Bank. Schließlich würde sie bei einer Zwangsversteigerung mehr Geld bekommen.

Die Frage ist nur, wie viel mehr wertet die Bank dein Portfolio ein. Übernimmt sie deine geschätzten Werte? Macht sie eigene Berechnungen? Schickt sie einen Gutachter zur Neubewertung los?

Wenn du mit der Bank kein neues Geschäft machst, dann wird die Bank deine Immobilien nicht neu bewerten. Das macht sie nur, wenn die Anschlussfinanzierung ansteht, du eine Nachbeleihung willst oder ähnliche Sachen. Schließlich bedeutet die Neubewertung Kosten und eventuell keinen neuen Ertrag für die Bank.

Darum wechseln viele Immobilienprofis die Bank, wenn es an die Neufinanzierung oder die Nachbeleihung geht. Neue Banken wollen Geschäft und Geld mit dir verdienen. Daher werden sie deine Bonität und damit dein Portfolio bewerten.

Wenn du der Bank eine ausführliche Portfoliobewertung vorlegen legen kannst und diese nachvollziehbar ist, dann kann das bei den Verhandlungen mit der Bank sehr hilfreich sein. Es zeigt eine gewisse Professionalität deinerseits.

Bei mir stehen bald Anschlussfinanzierungen an und außerdem will ich noch ein paar Objekte kaufen. Daher werde ich unter anderem neue Banken ansprechen. Für diese Banken werde ich meine Investor Relations Broschüre vorbereiten, worin ich mit den oben ausgerechneten Wertzuwächsen hausieren werde. Danach warte ich das Feedback der Bank ab.

Sobald ich das Feedback der Bank habe, werde ich dich wieder informieren, wie die Bank mit meiner Portfoliobetrachtung umgeht und ob sie die ausgerechneten Wertzuwächse akzeptiert und ähnlich sieht. Selbst wenn die Bank nur 50% meiner ausgerechneten Wertzuwächse anerkennt, ist das schon besser, als wenn sie nur mit dem alten Kaufpreis rechnet. Ich bin selber sehr gespannt.

An dieser Stelle interessiert es mich sehr, wie du dein Portfolio (neu) bewertest? Rechnest du mit den Kaufpreisen? Rechnest du jedes Jahr mit etwas mehr Prozent? Lässt du dein Portfolio neu einwerten? Schreib es bitte in die Kommentare!

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