Vermieter werden für Anfänger – eine Wohnung als erste Immobilie kaufen und vermieten

Ab und zu werde ich von Lesern meines Blogs gefragt, wie man als Anfänger starten soll. Die Materie und das dazugehörige Wissen sind sehr groß. Die Kaufpreise schnellen in die Höhe.

Wie schafft man bei all den vielen Faktoren einen guten Einstieg in die Immobilien-Branche?

Ich bin der Meinung, als Anfänger sollte man eine vermietete Wohnung kaufen. Ich bin ein Verfechter davon, klein anzufangen und sich danach zu steigern.

Dann sieht man, ob einem das Ganze Spaß macht und ob man sich das Immobilien Business für die Zukunft vorstellen kann.

Schließlich ist es nicht mit dem Kauf einer einzelnen Immobilie getan. Entweder lässt man es wieder sein oder wird zum Wiederholungstäter.

Im folgenden Beitrag schreibe ich über sechs wichtige Punkte, auf die ich als Anfänger achten würde. Ich habe alle Punkte selber so gemacht und kann mit guten Erfahrungen zurück blicken.

Inhaltsverzeichnis:
1) Eigentumswohnung anstatt einem Mehrfamilienhaus
2) Die Rendite als wichtigstes Kriterium bei der Geldanlage
3) Die Lage ist für die Vermietbarkeit wichtig
4) Eine vermietete Wohnung kaufen, kein Leerstand
5) Zustand des Objektes – Keine Reparaturen und Sanierungen
6) 5 Jahre Zinsbindung wählen

Eigentumswohnung anstatt einem Mehrfamilienhaus

Als Anfänger bin ich 2016 mit einer kleinen Eigentumswohnung gestartet. Die Wohnung war 39 qm² groß, hat zwei Zimmer und hat 47.000€ gekostet. Einen Doppelparker war im Preis mit inbegriffen.

Mit einer kleinen Wohnung für 50.000€ gehst du kein großes Risiko ein und kannst dich ein wenig ausprobieren.

Du lernst den kompletten Akquise- und Kaufprozess kennen. Also alles, was man für spätere Deals braucht.

Alles was an Problemen auftreten könnte (Mieter-Auszug, Dachreparatur, usw.), hat eine sehr begrenzte Auswirkung. Über die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wird eine Menge abgefedert.

Bei mir ist damals alles gut gelaufen und es gab keine Probleme. Bei befreundeten Investoren war es ähnlich. Trotzdem wirst du ein Gefühl dafür bekommen, wie alles abläuft und ob du damit zurechtkommst.

Du wirst merken, ob die Akquise für dich langweilig oder stressig war. Du wirst merken, ob du mit Schulden gut schlafen kannst. Und du wirst merken, ob du mit Verantwortung umgehen kannst.

Und das Beste: Du wirst eine Menge lernen. Du lernst Sachen, die für alle Investments wichtig sind.

Wenn du beispielsweise einen Fehler bei der Kalkulation machst, dann lässt sich das bei einer Wohnung einfacher verzeihen als bei einem Mehrfamilienhaus.

Bei meiner ersten Wohnung hatte ich mich damals auch verrechnet. Am Ende hat die Wohnung 9€ monatlich miese gemacht.

Den Fehler konnte ich in meinem Kalkulations-Tool ausmerzen und somit in der Zukunft schlechte Investments auf Grund von Kalkulationsfehlern vermeiden.

Lies: Excel Immobilien Kalkulationstool

Ein weiterer Punkt ist der Track-Record. Wenn du ein paar erfolgreiche Investments getätigt hast, wird das die Bank sehr positiv bewerten. Sie sieht, dass du Ahnung hast bei dem, was du machst. Das wird sie in Zukunft mit besseren Zinsen belohnen.

Wenn mit deiner ersten Wohnung alles glatt läuft, kannst du mit den Erfahrungen das nächste (grössere) Projekt in Angriff nehmen. Ein Wohnungspaket. Und danach ein Mehrfamilienhaus.

Die Rendite als wichtigstes Kriterium bei der Geldanlage

Auf diesem Blog dreht sich alles um Investmentimmobilien. Wir wollen mit unseren Immobilien Geld verdienen.

Daher müssen wir vor dem Kauf der Immobilie eine Investment Kalkulation durchführen. Teil dieser Berechnung ist die Renditeberechnung.

Wie bei einer normalen Geldanlage am Aktienmarkt, ist die Rendite bei der Immobilie das wichtigste Kriterium.

Sicherlich ist diese Renditeberechnung am Anfang immer etwas ungenau, da wir nicht alle Zahlen kennen und auch die Bankkonditionen noch schwanken. Allerdings hilft uns die Renditeberechnung für zwei Zwecke.

Erstens nehmen wir immer die gleiche Berechnung, dadurch machen wir die Immobilien vergleichbar.

Wir können bei mehreren Immobilien sehen, welche die Rentabelste ist. Wir können uns für die beste entscheiden.

Zweitens ist die Renditeberechnung ein Schnell-Check um zu prüfen, ob das Angebot gut oder Schrott ist. Und glaub mir, es wird zurzeit sehr viel Schrott angeboten.

Zur Berechnung der Mietrendite teile ich die Netto-Jahres-Kaltmiete durch den Kaufpreis und multipliziere das Ergebnis mit 100. Dadurch ergibt sich eine Prozentzahl.

Ich spreche hier bewusst von der Mietrendite und nicht von der Eigenkapitalrendite. Die ist erst im späteren Verlauf wichtig.

Für mich persönlich habe ich festgelegt, dass bei der Berechnung der Mietrendite mindestens 7% rauskommen muss. Erst bei 7% aufwärts beschäftige ich mich weiter mit der Wohnung. Alles andere wandert sofort in den Papierkorb.

Die unterste Renditegrenze ist übrigens 6% (= Faktor 16,7). Durch meine Erfahrungen habe ich festgestellt, dass die Kosten der Immobilie bei ungefähr 6% liegen.

Wenn ich also unter 6% Mietrendite kaufe, kann ich nicht mal meine Kosten decken. Ich zahle drauf. Das belastet mein monatliches Budget und meine Bonität wird schlechter.

Und sind wir mal ehrlich. Wir wollen mit der Immobilie Geld verdienen und nicht drauf zahlen. Und nein, man kann sich das Investment nicht schön reden. Auch nicht mit Potential und vor allem nicht als Anfänger.

In der folgenden Tabelle könnt ihr die Mietrendite meiner Wohnungen sehen. Im Schnitt 8,41%.

Die Kosten sind im Schnitt 6,41%, allerdings ist dort meine eigene Instandhaltungsrücklage mit eingerechnet.

Lies: Mein Immobilienportfolio

Würde ich Immobilien unter 6% kaufen, dann würde ich drauf zahlen.

Die Zahlen in der Tabelle sind übrigens nicht die Zahlen vom Kaufdatum. Es sind bereits einige Mieterhöhungen durchgeführt, welche die Rendite natürlich haben steigen lassen.

Nun werden sicherlich einige sagen, 7% Rendite ist in meiner Region nicht möglich, hier ist alles überteuert. Das kann sein. Dann muss man eben an einem anderen Standort suchen. Womit wir zum Thema Lage kommen.

Die Lage ist für die Vermietbarkeit wichtig

Für viele ist die Lage das wichtigste Kriterium. Für mich nicht. Allerdings bringt eine gute Lage einige Vorteile mit sich.

Der wichtigste Punkt bei der Lage ist die Wiedervermietbarkeit. Wir wollen als Investoren immer Mieter in unserer Wohnung haben, die uns Miete zahlen.

Es lässt sich nicht vermeiden, dass ab und an die Mieter aus der Wohnung ausziehen und wir jemand neues suchen (lassen) müssen.

Daher brauchen wir die Wohnung in einer Lage, wo sich schnell und unkompliziert ein neuer Mieter finden lässt.

Sicherlich ist das in der Großstadt und in den A-Lagen am einfachsten.

Außerdem ist die Wiedervermietbarkeit ein wichtiger Faktor für die Bank. Für die Bank muss durch die Wohnung eine nachhaltige Miete erzielbar sein. Nur dann bekommt ihr einen guten Kredit.

Außerdem sorgen gute Lagen für eine Wertsteigerung. Gerade bei der Fix & Flip Immobilien Strategie ist die Steigerung im Verkehrswert enorm wichtig.

Allerdings wertet ihr merken, dass sich die Wiedervermietbarkeit oft gegensätzlich zur Rendite verhält.

In Regionen mit hoher Wiedervermietbarkeit (München, Hamburg, Berlin) gibt es viel Konkurrenz und daher niedrige Renditen. Kauft also auf keinen Fall nur wegen der Lage.

Es ist toll, wenn euch die Mieter bei Neuvermietung die Bude einrennen. Wenn der Kaufpreis aber so hoch ist, dass die daraus entstehenden Kosten nicht durch die Miete gedeckt werden können, dann ist das ein no-go.

Neben der Standort-Frage ist natürlich auch die Mikrolage zu beachten. Wenn du eine Wohnung in Zentrumsnähe bekommst, dann ist das für die Wiedervermietbarkeit deutlich besser als eine Wohnung direkt neben dem Friedhof.

Auch eine spätere Mieterhöhung wird in einer guten Lage einfacher sein, als irgendwo in der Pampa.

Eine vermietete Wohnung kaufen – kein Leerstand

Als Vermietungstand ist die Tatsache gemeint, ob eine Wohnung leer steht oder vermietet ist. Hier empfehle ich ganz klar, dass der Anfänger nur vermietete Immobilien kaufen sollte. Aus zwei Gründen.

Als ersten Grund ist die eigene Kalkulation genannt. Gerade als Anfänger hat man viele offene Baustellen und Unsicherheiten.

Wenn man sich dann noch mit einer leeren Immobilie und dem Berechnen der ortsüblichen Vergleichsmieten beschäftigen muss, dann wird das zu viel.

Vor allem weil bei dieser Berechnung sehr viele Sachen zu beachten sind, welche das Wissen und die Prioritäten des Anfängers weit übersteigen.

Der zweite Grund ist die Einschätzung der Bank und das Vertrauen in die Immobilie. Wenn die Bank eine reale Kaltmiete sieht, dann kann sie besser kalkulieren, als wenn sie eine „Soll-Miete“ zur Berechnung heran ziehen muss.

Gerade bei Anfängern ohne Track-Record geht die Bank davon aus, dass der Investor kaum Erfahrung und Wissen mit Immobilien hat.

Sie vertraut dem Anfänger weniger, was sich in höheren Zinsen wiederspiegelt.

Wenn die Immobilie nicht vermietet ist und man mit einer kalkulatorischen Miete rechnet, dann wirft das einen weiteren „ungewissen“ Faktor in den Raum.

Daher ist meine Empfehlung, am Anfang vermietete Immobilien zu kaufen.

Wenn man später in diesem Gebiet Erfahrungen gesammelt hat und einen Trackrecord vorweisen kann, kann man auch leere Objekte mit Potenzial kaufen.

Zustand des Objektes – Keine Reparaturen und Sanierungen

Als Anfänger mit Immobilien hat man ziemlich viele Baustellen – im sprichwörtlichen Sinne. Da sollten nicht noch richtige Baustellen dazu kommen.

Reparaturen, Sanierungen und Modernisierungen können teuer und kompliziert werden. Als Anfänger hat man dafür oft kein Geld und auch kein Wissen.

Daher sollte man sich auf Immobilien fokussieren, deren Zustand in Ordnung ist.

Dafür liest man sich die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen durch.

Dort steht geschrieben, wie der Zustand des Hauses ist, welche Reparaturen vor kurzem gemacht wurden und welche demnächst anstehen.

Durch die Protokolle bekommt man einen guten Überblick über den Zustand des Gemeinschaftseigentums.

Für das Sondereigentum – also alles innerhalb der Wohnung – muss man sich bei einer Besichtigung selber ein Bild machen.

Wenn man sich damit nicht auskennt, kann man gern einen Gutachter mitnehmen.

Lies: Gutachter deutschlandweit

Ich selber schicke nur noch meinen Gutachter hin. Der kennt sich in der Materie tausendmal besser aus als ich und gibt mir eine gute Zusammenfassung. Sollte der Zustand der Wohnung in Ordnung sein, kann man zuschlagen.

Wenn der Gutachter oder das WEG Protokoll demnächst anstehende Reparaturen aufzeigen, sollte der Anfänger die Finger davon lassen.

Falls man doch unbedingt kaufen will, sollte man die Kosten der anstehenden Reparaturen schätzen lassen und den Kaufpreis runter handeln.

5 Jahre Zinsbindung wählen

Als Investor für Immobilien schlage ich immer 5 Jahre Zinsbindung vor. Siehe folgenden Artikel.

Lies: Warum ich nur 5 Jahre Zinsbindung wähle

Die 5 Jahre Zinsbindung sorgen für eine hohe Flexibilität.

Sollte man merken, Immobilien sind nichts für mich, dann kann ich nach 5 Jahren wieder aussteigen ohne eine große Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

Sollte ich merken, Immobilien sind voll mein Ding, dann kann ich nach 5 Jahren bessere Konditionen aus handeln.

Bis dahin habe ich nämlich meine Bonität verbessert, etwas vom Darlehen getilgt, einen Track-Record aufgebaut und die Immobilie ist eventuell im Wert gestiegen.

Außerdem gibt’s bei kurzer Zinsbindung niedrigere Zinsen als bei 10 oder 15 Jahren.

Fazit: Als Anfänger solltest du eine vermietete Wohnung kaufen. Und zwar in einer guten (Mikro-) Lage, mindestens 7% Rendite, ohne Reparaturstau und nur 5 Jahren Zinsbindung nehmen.

Und vor allem: Einfach tun und nicht Jahre lang warten.

Mich würde eure Meinung interessieren. Habt ihr die gleichen Kriterien für Anfänger in Immobilien? Schreibt es bitte in die Kommentare.