Was mache ich bei steigenden Zinsen meiner Kredite oder einer Immobilienblase?

In diesem Beitrag gehe ich auf die Thematik von steigenden Kreditzinsen näher ein und beschäftige mich zusätzlich mit dem Kreditvolumen, der Nachbesicherung und der angeblichen Immobilienblase.

Ich erkläre dir anhand von meinem Portfolio und meiner Immobilienstrategie, wie ich das Problem der steigenden Zinsen in den Griff bekommen habe und was du aus meinen Erfahrungen für deine Immobilien und deine Strategie ableiten kannst. Vor allem aus Sicht der Bank gibt es einige Sachen zu bedenken, da die Bank anders rechnet als wir selber.

Hauptsächlich ist dieser Beitrag für Kapitalanleger gedacht, aber auch Eigenheimbesitzer können daraus etwas lernen. Viele Punkte betreffen die eigene Bonität und den Umgang damit. Außerdem sollte man sowohl als Kapitalanleger als auch als Eigenheimbesitzer immer einen guten Draht zu seiner Bank haben. Banken sind immer an guten Geschäften interessiert und wollen keine Probleme. Für Gespräche sind die Banken daher immer offen.

Inhalt
1) Einleitung
2) Was tun bei steigenden Zinsen?
3) Lange Zinsbindungen
4) Einbringen von mehr Eigenkapital
5) Höhere Tilgungsrate
6) Eine weitere Alternative?
7) Anschlussfinanzierung
8) Welche Zinsen kann ich mir maximal leisten?
9) Notfallplan mit Forward-Darlehen
10) Was, wenn die Bank eine Nachbesicherung will?
11) Vermögenswert der Immobilien
12) Wann steigen die Zinsen?
13) Wie ist meine Zinsprognose für die Zukunft?
14) Wann platzt die Immobilienblase?
15) Fazit

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Was machen bei steigenden Zinsen? Blogbeitrag als Podcast zum Anhören (20:34 min)

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Einleitung

In diesem Beitrag geht es um Immobilien-Investments und deren Finanzierung. Oft steht man bei dem Kauf einer Immobilie vor der Frage nach der richtigen Finanzierung. Hohe Tilgung, niedrige Tilgung? Lange Zinsbindung, kurze Zinsbindung? Viel Eigenkapital oder wenig Eigenkapital?

Egal wie man sich entscheidet, man muss für die Immobilien-Finanzierung Zinsen und damit viel Geld bezahlen. Die meisten Investoren benutzen das klassische Annuitätendarlehen. Dieses Darlehen ist auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen und irgendwann läuft die Zinsbindung aus.

An dieser Stelle haben viele Investoren ein mulmiges Gefühl. Niemand kann in die Zukunft schauen und niemand weiß, wie hoch die Zinsen in der Zukunft sind. Daher stellen sich die Investoren die Fragen: „Was mache ich bei steigenden Zinsen? Kann ich mir das leisten? Bekomme ich von der Bank einen neuen Kredit?“

Diese Fragen stelle ich mir ebenfalls, da ich mittlerweile ein kleines Immobilienportfolio aufgebaut habe und bei allen Immobilien 5 Jahre Zinsbindung gewählt habe. Meine ersten Zinsbindungen laufen in 3 Jahren aus und ich mache mir bereits jetzt Gedanken.

Durch meine hohen Finanzierungen habe ich außerdem über eine Million Schulden und zahle einen Haufen an Kreditzinsen.

Daher werde ich oft gefragt, was ich mache, wenn die Zinsen steigen und ob ich keine Angst habe. Vor allem, weil ich immer nur 5 Jahre Zinsbindung gewählt habe.

Die Antwort ist: Ich bleibe ruhig und lasse mich davon nicht beeindrucken. Ich habe mich durch die Art meiner Immobilien und die Art meiner Zinsbindungen gut gegen steigende Darlehenszinsen vorgesorgt.

Sowohl der Einkauf unter Marktwert, die hohen Renditen als auch meine Bonität schützen mich vor größeren Problemen. Einiges habe ich bereits in meinem Beitrag zu meiner Finanzierungsstrategie und meinem Risikomanagement geschrieben.

Lies: Mein Risikomanagement

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Was tun bei steigenden Zinsen?

Das Thema der steigenden Baukreditzinsen macht einige Investoren und Immobilienanfänger ziemlich nervös. Ständig geistert dieses Gespenst zusammen mit der angeblichen Immobilienblase durch die Medien, Foren und Facebook-Gruppen. Aus Angst davor, fragen sich die Investoren oft, ob sie nicht lieber mehr Eigenkapital mitbringen, höher tilgen oder länger finanzieren sollen.

Sicherlich sind alle drei Punkte gute Mittel, um sich gegen steigende Zinsen zu schützen. Gerade in den Medien und von den Banken wird die lange Zinsbindung als Allheilmittel gegen steigende Zinsen gepriesen. Das damit die Flexibilität extrem eingeschränkt und der Cashflow stark dezimiert wird, verschweigen sie gerne. Ich stehe diesen drei Punkten skeptisch gegenüber und werde erklären warum. Ich selbst bin dagegen ein Freund von möglichst kurzen Zinsbindungen.

Lies: Warum ich nur 5 Jahre Zinsbindungen wähle.

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Lange Zinsbindungen

Lange Zinsbindungen sollen das Gefühl von Sicherheit verbreiten, da die niedrigen Zinsen auf eine lange Zeit festgeschrieben werden. Die Anleger haben einen längeren Zeitraum Ruhe vor dem Problem der Anschlussfinanzierung und müssen sich keine Sorgen um steigende Zinsen machen.

Allerdings ist das eine Milchmädchenrechnung. Solange du kein Volltilgerdarlehen abschließt – also komplette Tilgung in der Zinsbindung – wirst du sowieso wieder eine Anschlussfinanzierung brauchen und dir Gedanken um die Zinsen machen müssen. Das Problem ist also nicht aus der Welt geschafft, sondern nur etwas weiter nach hinten verschoben.

Niemand weiß, wie sich die Zinsen in fünf, zehn oder fünfzehn Jahren entwickeln. Je länger die Zeitspanne dauert, desto schwieriger wird die Vorhersage. Hinzu kommt, dass du deine Flexibilität verlierst und im Falle eine Auflösung des Darlehens eine größere Vorfälligkeitsentschädigung zahlen musst.

Niemand weiß, ob du deine Immobilie früher verkaufen musst als geplant. Leider gibt es viele hässliche Beispiele da draußen von Scheidungen und damit dem Verkauf der Immobilie. Wenn dann eine lange Zinsbindung gewählt wurde, dann Prost Mahlzeit.

Hinzukommt, dass längere Zinsbindungen in der Regel teurer als kurze Zinsbindungen sind. Das hängt mit der Risikoeinschätzung der Bank zusammen. Die Bank nimmt höhere Zinsen, weil sie die die Zukunft ebenfalls nicht voraussagen kann. Je länger die Zinsbindung ist, desto schlechter kann die Bank die Zukunft abschätzen, desto risikoreicher ist es für die Bank und desto mehr Zinsen will sie deshalb für die Finanzierung haben.

Wenn also schon die Bank sagt, dass längere Zinsbindungen für sie risikoreicher sind, wieso kommen dann die Bankkunden auf die Idee, dass die längere Zinsbindung weniger Risiko für sie bedeutet? Das widerspricht sich komplett. Ich glaube nicht, dass die normalen Bankkunden schlauer sind als die Banken.

Es ist einfach eine gute Marketingmasche der Banken. Sie binden den Kunden länger an sich und bekommen obendrein noch mehr Geld vom Kunden dafür. Wie geil ist das denn? Für dieses Marketing muss ich der Bank Respekt zollen!

Ich zahle lieber weniger Zinsen und bin möglichst flexibel mit meinen Darlehen. Daher wähle ich immer nur 5 Jahre Zinsbindung. Ich würde euch raten, dasselbe zu tun. Falls ihr schon Immobilien mit langer Zinsbindung habt, dann könnt ihr das nicht mehr ändern. Allerdings könnt ihr bei der Anschlussfinanzierung eine neue Zinsbindung verhandeln und dann die fünf Jahre Zinsbindung wählen.

Das einzig Gute an der langen Zinsbindung ist, dass ihr nach Auslauf der Zinsbindung eine kleinere Restschuld auf eurem Kredit habt. Eine kleinere Restschuld bedeutet automatisch bessere Konditionen beim nächsten Kredit. Vorausgesetzt, die Zinsen sind nicht generell gestiegen oder eure Bonität hat sich verschlechtert. Aber zu diesen Punkten kommen wir später etwas genauer.

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Einbringen von mehr Eigenkapital

Von vielen Bankern hört man, dass sie die Immobilie nur zu 60% oder 80% beleihen, also man mindestens 20% Eigenkapital zuzüglich Kaufnebenkosten mitbringen muss. Das ist Bullshit. Es steht bei keiner Bank geschrieben, dass sie nur bestimmte Beleihungsausläufe vergeben und die Kunden immer Geld mitbringen müssen. Falls doch, geht man einfach zur nächsten Bank. Es gibt rund 2.000 Banken in Deutschland und damit sehr viel Auswahl.

Der Hauptgrund ist die Risikoabschätzung der Bank bezüglich des bevorstehenden Deals. Die Bank ist daran interessiert, das Risiko so gering wie möglich zu halten. Das Risiko ist für die Bank bei einem 80%-Kredit sehr gering und bei einem 60%-Kredit nicht vorhanden. Die Bank rechnet immer, wieviel Geld sie für die Immobilie bekommen würde, wenn der Kreditnehmer die Kreditrate nicht mehr bezahlen kann und die Immobilie in die Zwangsversteigerung geht. Sie rechnet, wieviel Geld sie beim Verkauf bekommt.

Zum 80%-Wert kann die Bank die Immobilie mit hoher Sicherheit verkaufen und zum 60%-Wert ist die Bank auf der komplett sicheren Seite. Daher bietet die Bank dir erstmal diese niedrigeren Kredite an, lockt dich mit niedrigeren Zinsen und redet dir zusätzlich ein, dass es viel sicherer ist. Sicher ja, aber nur für den Geldbeutel der Bank und nicht für deine zukünftige Entwicklung mit Immobilien.

Betriebswirtschaftlich gesehen, wäre es viel sicherer, mit dem vielen Eigenkapital lieber mehrere Immobilien als nur eine zu kaufen. Mit 40% Eigenkapital kannst du eine Immobilie mit 60% Beleihung kaufen oder vier Immobilien mit 100% Beleihung. Das Ganze nennt man Diversifikation und Risikostreuung.

Folgendes Beispiel zeigt dir, warum mehrere Immobilien sicherer sind als nur eine: Wenn du nur eine vermietete Immobilie hast und die Miete fällt aus, dann fehlt dir 100% der Miete und du musst alles aus eigener Tasche bezahlen. Das können sich einige Investoren nicht leisten. Wenn du dagegen vier Immobilien hast und die Miete einer Immobilie fällt aus, dann hast du immer noch die Miete aus den anderen drei Immobilien. Das puffert den Ausfall erheblich ab und du musst weniger aus eigener Tasche dazulegen. Du siehst, weniger Eigenkapital ist sogar risikoärmer, wenn es zur Diversifikation benutzt wird und du dein Risiko streust.

Nun kann es aber sein, dass dir die Bank auf Grund deiner Bonität keine hohen Beleihungsausläufe gibt und sie dir nur 80% anbieten. Die Bank sagt dir dann, dass sie dich auf Grund deiner Einkommenssituation für sehr risikobehaftet einstuft und sie dir ungern viel Geld gibt. Wenn das der Fall ist, dann solltest du sowieso etwas unternehmen, um deine Bonität zu verbessern, dein Einkommen zu erhöhen und deine Ausgaben zu senken.

In meinem Fall klappt die Strategie des hohen Eigenkapitalanteils nicht. Ich habe sehr hohe Darlehensausläufe, da ich schnell wachsen und somit wenig Eigenkapital einsetzen möchte. Also immer nur 100%- oder 110%-Finanzierung.

Lies: Meine 6 Turbos für Immobilien Investments – Schnell viele Immobilien kaufen

Lies: Mein Immobilie- Portfolio

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Höhere Tilgungsrate

Wenn du eine höhere Tilgungsrate benutzt, dann kommst du schneller von deinen Schulden runter und senkst somit die Höhe deines Darlehens. Das ist immer gut, wenn du an die nächste Anschlussfinanzierung denkst. Die Tilgung ist dabei ein reiner Tausch von rechter Tasche in linke Tasche. Du zahlst dein frei verfügbares Einkommen bei der Bank ein und senkst damit deine Verbindlichkeiten. Dabei ist es egal, ob es normale Tilgung oder Sondertilgung ist. Gerade für Eigenheimbesitzer ist das eine gute und wichtige Möglichkeit.

Vor diesem Hintergrund kannst du mit der Bank verhandeln. Oft wollen die Banken so viel Tilgung wie möglich. Eventuell kannst du Zinsen gegen Tilgung tauschen. Wenn dir die Bank einen Kredit mit 3% Tilgung und 2,5% Zinsen anbietet, dann mach den Gegenvorschlag, dass du 3,5% Tilgung und 2,0% Zinsen willst. Die Kreditrate bleibt die gleiche, aber dein Kredit wird schneller abgezahlt.