steigende Zinsen

Ich habe 1.074.528 € Schulden – Was mache ich bei steigenden Darlehenszinsen?




Mittlerweile habe ich ein Immobilienportfolio von über einer Million Euro. Durch meine hohen Finanzierungen habe ich außerdem über eine Million Schulden und zahle einen Haufen an Kreditzinsen.

 

Daher werde ich oft gefragt, was ich mache, wenn die Zinsen steigen und ob ich keine Angst habe. Vor allem, weil ich immer nur 5 Jahre Zinsbindung gewählt habe.

 

Die Antwort ist: Ich bleibe ruhig und lasse mich davon nicht beeindrucken. Ich habe durch die Art meiner Immobilien und die Art meiner Zinsbindungen gut gegen steigende Darlehenszinsen vorgesorgt.

 

Sowohl der Einkauf unter Marktwert, die hohen Renditen als auch meine Bonität schützen mich vor größeren Problemen. Einiges habe ich bereits in meinem Beitrag zu meiner Finanzierungsstrategie und meinem Risikomanagement geschrieben, aber heute möchte ich näher auf diesen Punkt eingehen.

Lies: Mein Risikomanagement

 

In diesem Beitrag gehe ich auf die Thematik von steigenden Baukreditzinsen näher ein und beschäftige mich zusätzlich mit meinem Kreditvolumen, Nachbesicherung und der angeblichen Immobilien Blase.

Was machen bei steigenden Zinsen? Blogbeitrag als Podcast zum Anhören (20:34 min)


Inhaltsverzeichnis
1) Was tun bei steigenden Zinsen?
1.1) Anschlussfinanzierung
1.2) Welche Zinsen kann ich mir maximal leisten?
1.3) Notfallplan mit Forward-Darlehen
2) Was, wenn die Bank eine Nachbesicherung will?
2.1) Vermögenswert der Immobilien
3) Wann steigen die Zinsen?
3.1) Wie ist meine Zinsprognose für die Zukunft?
3.2) Wann platzt die Immobilienblase?
4) Fazit


Was tun bei steigenden Zinsen?

Das Thema der steigenden Baukreditzinsen macht einige Investoren und Immobilienanfänger ziemlich wuschig. Ständig geistert dieses Gespenst zusammen mit der angeblichen Immobilien-Blase durch die Medien, Foren und Facebook-Gruppen.

 

Aus Angst davor, fragen sie sich oft, ob sie nicht lieber mehr Eigenkapital mitbringen, höher tilgen oder länger finanzieren sollen.

 

Sicherlich sind alle drei Punkte sehr gute Mittel, um sich gegen steigende Zinsen zu schützen. Gerade in den Medien und von den Banken wird die lange Zinsbindung als Allheilmittel gegen steigende Zinsen gepriesen.

 

Das damit die Flexibilität extrem eingeschränkt und der Cashflow stark dezimiert wird, verschweigen sie gerne.

 

Ich selbst bin dagegen ein Freund von möglichst kurzen Zinsbindungen.

Lies: Warum ich nur 5 Jahre Zinsbindungen wähle.

 

Außerdem habe ich sehr hohe Darlehensausläufe, da ich schnell wachsen und somit wenig Eigenkapital einsetzen möchte. Also immer 100%- oder 110%-Finanzierung.

Lies: Mein Immobilie- Portfolio

 

Somit fallen für mich die oben genannten Punkte als Schutz gegen steigenden Zinsen aus.

 

Warum kann ich trotzdem so ruhig bleiben?

 

Als allererstes muss man verstehen, warum es für die Darlehen des Investors ein Problem sein kann, wenn die Zinsen steigen. Weil pauschal passiert erstmal garnix. Die Zinsrate ist fest vereinbart. Das Thema wird erst bei der Anschlussfinanzierung relevant.

 

Im schlimmsten Fall will die Bank eine Nachbesicherung, weil steigende Zinsen oft mit fallenden Immobilienpreisen zusammenhängen. Dazu weiter unten mehr.


Anschlussfinanzierung




Bei der Anschlussfinanzierung wird mit der Bank eine neue Finanzierung vereinbart. Dies beinhaltet eine neue Zinsbindung, einen neuen Zins und eine neue Tilgung. Wenn die Baukreditzinsen generell gestiegen sind, dann wird die Bank für den neuen Kredit höhere Zinsen verlangen.

 

Für diesen neuen Kredit schaut sich die Bank deine Bonität an und prüft, ob du dir den Kredit mit den gestiegenen Zinsen leisten kannst. Also das gleiche Procedere wir bei der anfänglichen Hausfinanzierung.

 

Dafür rechnet die Bank eine gewisse Stressannuität und stellt sie den Mieteinnahmen gegenüber. Sollte diese Stressannuität die Mieteinnahmen übersteigen, schaut die Bank, ob du die Differenz mit deinem normalen Arbeitseinkommen decken kannst.

 

Die Stressannuität meiner Bank liegt beispielsweise bei 6,1% Zins + Tilgung. Da ich in der Regel 2% Tilgung habe, liegt die Stressannuität bei 8,1%. Diese wird den Mieteinnahmen gegenübergestellt. Allerdings macht die Bank noch einen Abschlag und rechnet nur 75% der Kaltmiete an.

 

Als Beispiel können wir die Berechnung zu meiner ersten gekauften Wohnung nehmen.

 

Ich hatte eine 110%-Finanzierung und ein Darlehen von 55.285 Euro. Nach dem Auslaufen der 5 Jahre Zinsbindung habe ich noch eine Restschuld von 49.730 Euro. Eine Annuität von 8,1% auf diese Restschuld wäre 4.028 Euro.

 

Dem gegenüber steht eine Kaltmiete von 3.900 Euro. Davon macht die Bank einen Abschlag von 25% und somit stehen 2.925 Euro den 4.028 Euro gegenüber. Ich habe also eine Jahresdifferenz von 1.103 Euro. Die Bank prüft, ob ich diese 1.103 Euro aus meinem Einkommen stemmen kann und gibt mir im positiven Fall den Kredit.

 

Bei derselben Berechnung für mein Mehrfamilienhaus sieht die Berechnung positiv aus und die Bank könnte mir den neuen Kredit komplett auf die Immobilie abstellen.

Stressannuität

Diese Berechnung ist allerdings sehr extrem, da sie von einem Zinssatz von 6,1% und einer Tilgung von 2% ausgeht. In der Realität werden die Zinsen nicht auf 6,1% ansteigen. Zumindest gehe ich nicht davon aus. Die Erklärung dazu folgt weiter unten.

 

Also ist die Frage, bis zu welchem Zins die Kreditzinsen ansteigen dürfen, sodass meine Immobilien noch Cashflow positiv bleiben. Also wie groß ist der Puffer, bis wohin ich nicht für meine Immobilien draufzahlen muss.

 

In der folgenden Tabelle findet ihr die Zinsen, welche ich für meine einzelnen Immobilien stemmen könnte, wenn morgen die Anschlussfinanzierung nötig wäre. Manche Immobilien halten 1,8% aus, andere 6,33%.

Anschlussfinazierung aktuell

Allerdings muss man die Berechnung in der Tabelle noch weiter anpassen, da die aktuellen Darlehen noch einige Jahre laufen und dann erst die Anschlussfinanzierungen fällig werden.

 

In der nächsten Tabelle seht ihr die Zinsen, welche meine Immobilien aushalten, wenn die Zinsbindung ausläuft (niedrigerer Darlehensrestwert).
Der durchschnittliche mögliche Zins steigt von 3.99% auf nun 4.55% Zins an.

Anschlussfinazierung nach Zinsbindung

Selbst diese Werte sind noch sehr konservativ, wenn man bedenkt, dass im Laufe der Zeit Mieterhöhungen dazu kommen und dadurch eine höhere Annuität gezahlt werden könnte.

Lies: Mieterhöhung? Wie geht das?


Welche Zinsen kann ich mir maximal leisten?

Was passiert aber, wenn die Bank wirklich auf die Stressannuität mit 6,1% Zins gehen würde?

 

Aus der folgenden Tabelle ist ersichtlich, dass dann alle Objekte bis auf eine Wohnung und das Mehrfamilienhaus Cashflow negativ wären. Ich müsste pro Monat 907 Euro draufzahlen.

 

Mein aktueller Haushaltsüberschuss von meinem Angestelltenjob ist 2956 Euro monatlich. Ich könnte die 907 Euro also locker aus meinem Angestelltenjob bezahlen. Meine Einnahmen aus dem Blog und P2P noch nicht mal mitgerechnet.

Anschlussfinazierung mit Stress Annuität

Das ganze Spiel kann man weitertreiben und ausrechnen, wie viel Zins ich mir leisten könnte, wenn ich aus meinem Angestelltengehalt zuzahlen würde. Folgende Tabelle zeigt das ganz gut.

 

Der Zins könnte bis auf 8.65% steigen, ohne dass ich Probleme bekäme. Erst wenn es darüber hinausgeht, müsste ich anfangen zu sparen (kleine Wohnung, Auto weg, keine Party mehr, usw.).

Anschlussfinazierung maximal möglich

Ihr seht also, es müsste schon die halbe Welt unter gehen, bevor meinem Portfolio etwas passieren würde. Warum ist das so?

 

Der erste Faktor ist der Cashflow der Immobilie. Ich kaufe immer eine Immobilie mit hoher Rendite. Also Immobilien, welche ein gutes Kaufpreis-Kaltmiete-Verhältnis haben. Dadurch lässt sich schon eine Menge abfedern.

 

Wie oben beschrieben, lässt sich dadurch beispielsweise das Verdoppeln meines aktuellen Durchschnittzinses von 2% auf ein Zinsniveau von 4,55% aushalten. Also schon eine ganze Menge.

 

Der zweite Faktor ist meine gute Bonität und die Haushaltsrechnung. Durch mein hohes Einkommen kann ich einen weiteren Anstieg der Zinsen aushalten. Bis zum vierfachen der jetzigen Zinsen (8,65%).

 

Somit kann ich sagen, dass der Einkauf guter Renditeimmobilien als auch meine gute Bonität mich ruhig schlafen lassen, wenn die Darlehenszinsen ansteigen.

 

Und als dritten Grund hat man immer noch die Möglichkeit eines Forward-Darlehens, wenn die Zinsen steigen und alle Stricke reißen.


Notfallplan mit Forward-Darlehen

Bei einem Forward-Darlehen handelt es sich um ein Annuitätendarlehen im Rahmen einer Immobilienfinanzierung, das dem Darlehensnehmer erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit – bis zu sechzig Monate nach Vertragsabschluss – ausgezahlt wird.

 

Sollte ich also absehen können, dass die Zinsen extrem stark ansteigen, so kann ich ein Forward-Darlehen abschließen und mir somit die Zinsen für die nächste Finanzierungsperiode sichern.

 

An dieser Stelle kommen mir meine kurzen Zinsbindungen entgegen, da man bei dem Forward-Darlehen einen Aufschlag für jeden Monat bis zum Ende der Zinsbindung zahlt.

 

Wenn meine Finanzierung noch 2 Jahre läuft, wird das Forward-Darlehen teurer als wenn es nur noch 1 Jahr läuft. Und mit teurer meine ich, dass der Zins höher wird.

 

Beispielsweise könnte ich den Zins auf 4,55% festschreiben lassen, wenn ich demnächst merke, dass die Zinsen plötzlich von 2% auf 3% steigen. Somit wäre ich sicher, dass mein Portfolio nicht ins Negative rutscht und Cashflow positiv bleibt.

 

Wie das genau im Detail funktioniert, weiß ich nicht genau, da ich noch nie ein Forward-Darlehen in Anspruch nehmen musste. Da können euch Spezialisten wie Alexander Luhn weiterhelfen.

Lies: Facebook-Account von Alexander Luhn


Was, wenn die Bank eine Nachbesicherung will?

Wie oben angesprochen, kann es in bestimmten Fällen dazu kommen, dass die Bank eine Nachbesicherung deiner Immobilie will. Bisher habe ich sowas noch nie erlebt, aber trotzdem soll es vorkommen.

 

Die kommt vor, wenn es eine wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse gibt. Und das kann jederzeit in der laufenden Finanzierung passieren. Also unabhängig davon, wie lange ihr eure Zinsen festgeschrieben habt.

Lies: Wikipedia – Wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse

 

Dies ist vor allem dann interessant, wenn der Cashflow der Immobilie nicht gut genug ist und die Finanzierung auf eure Bonität und eurer Einkommen abgestellt ist. Wenn die Bank beispielsweise der Meinung ist, dass die Miete nicht ausreicht, um die Kreditkosten zu zahlen.

 




Das Beispiel hatten wir weiter oben mit der Stressannuität. Die Bank geht davon aus, dass ihr die Differenz aus eurem Einkommen tragt.

 

Dieses Phänomen tritt vor allem auf, wenn man Immobilien hoch beleiht. Also alles über 60%. Für die Bank ist alles über 60% Beleihung ein Risiko.

 

Die Bank geht davon aus, dass im schlimmen Fall der Zwangsversteigerung sie garantiert 60% des Immobilienwertes wiederbekommt und damit den Kredit ablösen kann.

 

Sollte es also eine wesentliche Verschlechterung eurer Vermögensverhältnisse geben – zum Beispiel, wenn der Hauptverdiener seinen Job verliert – und ihr Probleme mit eurem Kredit bekommen, dann schaut sich die Bank euren Kredit an.

 

Die Bank spielt das Szenario durch, dass sie die Immobilie versteigern muss und will deshalb auf den maximalen Wert von 60% Beleihung kommen, um möglichst viel Risiko rauszunehmen.

 

Wenn eure Immobilie beispielsweise 100.000 Euro wert ist und ihr noch 80.000 Euro Schulden bei der Bank haben, dann ist der aktuelle Beleihungsauslauf 80%.
Die Bank könnte von euch zusätzliches Eigenkapital von 20.000 Euro verlangen, sodass ihr die Schulden auf 60.000 Euro senken könnt und somit auf 60% Beleihung kommt.

 

Wenn also die K**** am Dampfen ist, dann richtig. Erst verliert ihr euren Job und könnt den Kredit nicht bedienen und dann will die Bank noch zusätzliches Geld für die Nachbesicherung. Ein Teufelskreis. Allerdings muss schon einiges passieren, dass dies passiert.

 

Was könnt ihr dagegen machen beziehungsweise wie könnt ihr euch dagegen absichern?

 

Der einfachste und von vielen Banken empfohlene Weg ist eine niedrige Beleihung und das Einbringen von viel Eigenkapital bei der Finanzierung. Wenn ihr am Anfang 40% Eigenkapital mitbringt, dann seid ihr automatisch nur bei 60% Beleihung und die Bank sieht weniger Risiko.

 

Allerdings spricht das wieder gegen meine Philosophie des schnellen Wachstums und der hohen Beleihung von 100% oder 110%.

 

Daher muss ich einen anderen Weg gehen, um dem Problem der Nachbesicherung zu entgehen.

 

Als ersten Punkt kann man sich mit einem guten Cashflow der Immobilie und einer guten Rendite absichern. Wenn sich die Immobilie von selber trägt und genug cash abwirft, dann kommt ihr weniger schnell in Probleme mit der Hausfinanzierung.

Lies: Erhöhe deinen Cashflow mit diesen 5 Basics

 

Als zweiter Punkt ist ein hoher Vermögenswert der Immobilie im Vergleich zum Darlehen wichtig.


Vermögenswert der Immobilien

Mit hohem Vermögenswert der Immobilien meine ich, dass ihr die Immobilie unter Wert einkauft.

 

Wenn ihr Immobilien mit hohen Renditen einkauft, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass ihr die Immobilie ebenfalls unter Wert einkauft. Zumindest wenn die Immobilie nicht irgendwo in Timbuktu steht.

 

Durch den Einkauf unter Wert habt ihr nach einem Jahr Finanzierung viel mehr Spielraum bei einer potenziellen Nachbesicherung.

 

Beispielsweise habe ich meine ETW4 für 31.500 Euro gekauft. Die Bank meinte beim Kauf, dass diese Wohnung 40.000 Euro wert ist. Somit habe ich die Immobilie 22% unter Wert gekauft.

 

Offiziell habe ich eine 100%-Finanzierung für die Immobilie bekommen, aber nach dem Ablauf der Kaufpreisbindung des Niederstwertprinzips kann die Bank eine Neubewertung machen.

Lies: Wikipedia Niederstwertprinzips

 

Dann sieht die Bank, dass ich keine 100%-Finanzierung habe, sondern viel ehr eine 78%-Finanzierung. Und mit 78% bin ich schon viel näher an der 60% dran als noch mit 100% vor einem Jahr.

 

Außerdem habe ich bei der Immobilie schon die Miete erhöht, also dürfte die Wohnung bei zu Grunde legen des gleichen Faktors bereits 42.000 Euro wert sein. Also nur noch 75% Beleihung.

 

Ihr seht, ihr könnt mir der Aufwertung der Immobilie den Wert der Immobilie steigern und somit den Beleihungsauslauf der Finanzierung der Immobilie senken. Damit sinkt automatisch das Risiko der Bank und somit auch euer Risiko.

 

Und wenn ihr das Risiko auf 60% gesenkt habt, dann wird euch die Bank nie nach einer Nachbesicherung fragen.


Wann steigen die Zinsen?




Nun stellen sich viele Leute die Frage, wann die Zinsen wieder steigen. Dafür habe auch ich keine Antwort. Die niedrigen Zinsen sind politisch gewollt, da sie die hoch verschuldeten südlichen EU-Länder am Leben halten.

 

Die Niedrigzinsen der EZB werden so lange niedrig bleiben, bis die Politik ein tragfähiges Konzept zur Sanierung der Schulden für diese Länder gefunden hat. Sollte die EZB die Zinsen einfach erhöhen, dann könnten diese Länder ihre Schulden nicht mehr bezahlen, würden pleitegehen und die ganze EU in den Abgrund reißen.

 

Das will und kann sich niemand leisten.

 

Aus meiner Sicht wird es noch lange dauern, bis die Politik eine Lösung finden wird. Wir sehen ja, wie lange die Politik beispielsweise mit Griechenland zu kämpfen hat. Seit gefühlt 10 Jahren gibt es wöchentlich schlechte Nachrichten und keine strukturelle, tragfähige Lösung.

 

Warum auch? Die Länder wollen in der EU bleiben und ihre Schulden nicht durch eine eigene Währung weginflationieren.

 

Und wenn sie in der EU bleiben, dann würden sie bei höheren Zinsen die ganze EU mit in den Abgrund reißen. Also machen alle einfach weiter wie bisher und das Problem wird unter den Teppich gekehrt.

 

Im Endeffekt kann man diese Vorgehensweise ewig weiter spielen. Siehe Japan. Dort läuft das schon seit 20 Jahren? 30 Jahren? Und trotzdem wurschtelt man sich irgendwie durch. Mit dem Unterschied, dass Japan ein einzelnes Land ist und keine Union von vielen Ländern wie die EU mit vielen Abhängigkeiten.


Wie ist meine Zinsprognose für die Zukunft?

Daher gehe ich bei meiner Zinsprognose davon aus, dass die Zinsen noch eine ganze Weile tief bleiben werden oder gar nie wieder sehr hoch werden. Zumindest solange, bis es zu einem Crash kommt oder eine grundlegende Lösung für das Problem.

 

Vor kurzem geisterte ein sehr interessantes Video dazu durch die Immobilien Facebook-Gruppen:

Ich für meinen Teil sehe das Video zu düster gemalt und werde meine Strategie nicht auf die zukünftige Entwicklung der Bauzinsen abstimmen. Erstens kann man sie eh nicht beeinflussen und zweitens noch viel weniger vorhersagen.

 

Daher nehme ich den aktuellen Status quo und richte meine Immobilien und Finanzierungsstrategie danach aus, wie die Zinsen momentan sind. Ein leichtes Steigen und Senken schiebe ich auf temporäre Schwankungen und lassen mich trotzdem ruhig schlafen.

Lies: Wie ich finanziere


Wann platzt die Immobilienblase?

Daher gehe ich ebenfalls davon aus, dass keine Immobilienblase in Deutschland platzen wird.

 

Das sind rein mediale Themen und Bauernfänger. Die Immobilienpreise spiegeln die momentane Nachfrage wieder. Da die Zinsen niedrig bleiben werden, werden auch die Immobilienpreise so bleiben. Daher wird es keine Immobilienblase in 2018 oder in den nächsten Jahren geben.

 

Eine Subprime-Krise wie in den USA von 2008 wird es sowieso nicht geben, da die Kreditfinanzierung in den USA etwas anders funktioniert als in Deutschland und es das Problem mit den faulen Krediten hier nicht geben wird.

 

Gerade durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie sind die Banken dazu angehalten, die Investoren genau zu prüfen und keine faulen Kredite zu vergeben.

 

Es wird dafür gesorgt, dass nur potente Investoren eine Immobilienfinanzierung bekommen, welche ihre Kreditzinsen bezahlen können. Daher wird keine Spekulationsblase entstehen und wir können weiter fleißig Immobilien kaufen.

 

Es wird sich lediglich bemerkbar machen, dass der Immobilienkauf aus Renditesicht in einigen Gegenden nicht mehr möglich ist. In München, Berlin, Hamburg, usw. sehen wir das schon heute.

 

Allerdings werden die Investoren dann nicht aufhören zu investieren, sondern sich neue Städte suchen. Irgendwo muss das Geld ja hin.


Fazit

Insgesamt kann ich sagen, dass ich steigenden Zinsen sehr gelassen gegenüberstehe. Sowohl mein Portfolio hält eine Menge Stress aus als auch meine Bonität. Die Zinsen können bis auf 4,55% steigen, bevor ich mir erstmals Gedanken darum machen muss.

 

Und selbst dann kann ich immer noch sondertilgen oder andere Schalter umlegen, um Risiko aus meinem Portfolio zu nehmen. Bis dahin werde ich aber fleißig weiter investieren und meinen Bestand nach der bisherigen Strategie vergrößern.

 

Dazu kommt, dass ich sowieso denke, dass die Zinsen durch die Politik der EZB noch eine ganze Weile niedrig bleiben werden und keine Immobilienblase platzen wird.

 

Ich werden mit meiner über einer Million Schulden gut leben können und mich weiter verschulden. Schließlich sind es Investitionsschulden und keine Konsumschulden. Aber selbst dafür gibt es eine Lösung.

Lies: 3  Möglichkeiten, wie du von Kosumschulden profitieren kannst
Lies: Ich bin Millionär! Hell yeah, baby!

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17 Kommentare

    1. Irgendwas muss passieren. Aber das irgendwann kann auch in 20 Jahren sein. Es hält die Politik ja nix davon ab, ständig neues Geld zu drucken 😉

  1. Richtig, bei soliden Investments ist eine Zinserhöhung gar nicht so schlimm. Ich liege auch bei Darlehen, Eventualverbindlichkeiten
    -1.050.897,80 EUR und kann damit ruhig schlafen. Ich habe aber auch bei 78832,75 Belastung eine Tilgung von 44037,82 Euro. Dem gegenüber stehen Jahreskaltmieten von 127302,84 , also könnte ich auch steigende Zinsen vertragen. Da die Schuldzinsen bei VuV eh gegengerechnet werden ist das gar nicht mal so schlimm solange der CashFlow stimmt.

    Was mich an Deiner Zusammenstellung etwas stören würde ist die niedrig Tilgung von unter 2%. Zum einen baust Du so rel. wenig Vermögen auf (~1700 e / Monat) zum anderen mögen Banken im Track Record auch einen Tilgungsfortschritt. Aber wenn Deine Bank und Du damit zufrieden seid ist ja alles gut 🙂

  2. Das Japan Beispiel ist gut. Seit dem platzen der Blase Ende der 80 wird dort mit niedrigst bwz 0% Zinsen seitens der Zentralbank gearbeitet. Zu welchem Preis:

    – Aktienindizes heute noch 50% unter Höchststand
    – Immobilenpreise 50% unter Höchstständen
    – Höchster Verschuldungsgrad (240% GDP)

    Seit 2009 läuft das 0% Zins Experiment auf globaler Ebene (Niedrigste Zinsen der Letzen 700Jahre, also seit je her). Und da es ein Experiment mit ungewissen Ausgang ist, hat Alex recht, man kann nicht wissen , wann was passiert. Wenn es losgeht wird man es schon mitkriegen und muss dann entsprechend reagieren.

    Das wir in D keine Immoblase muss ich allerdings widersprechen. Wir haben eine Assetblase, und Immos sind davon genauso betroffen, wie alle anderen Assets auch.

    Finde die Transparenz die Alex hier an den Tag legt sehr gut. Sie zeigt, dass er auch im Falle einer Krise gut aufgestellt ist.
    Weiter so!

  3. nun, dann schau dir den Nikkei Chart doch an (Hoch 40k, momentan 20k). Niedrige Zinsen bzw 0 zinsen gibt es doch nur weil etwas (nämlich die gesamte Wirtschaft) am argen liegt. 0 % Zinsen & Deflation wie in Japan mit 0 Wachstum ist eine Todesspirale.

  4. Hi Alex,

    eine Frage an die Rechnung deinerseits hätte ich noch: Du schreibst, dass Du evtl. höhere Zinsen durch dein Gehalt abfangen kannst. Ist Thema der ganzen Sache nicht, dass du nicht mehr arbeiten möchtest 😉 ?

    Soll nicht provokant sein – ich bin nur selbst auch gerade am rechnen (ab wann es bei mir reicht für’s „nicht mehr Arbeiten im Angestelltenverhältnis“. Und so lange ich arbeite im Angestelltenverhältnis, könnte ich natürlich eventuelle Zinserhöhungen locker abfangen und ruhig schlafen.

    Aber Sinn und Zweck der Übung ist ja, dass sich dieser Teil des Lebens mit netteren Aktivitäten als Arbeiten gehen füllt.

    Und hält die Rechnung dann noch Stand? Bzw. wie ist da dein Plan? Du willst ja nicht arbeiten bis alles abbezahlt ist.

    Grüße
    Agnes

    1. Hallo Agnes,

      das ist ein etwas komplexeres Thema. Bei meinem Ziel der 5.000€ Netto passives Einkommen, rechne ich mit 2.000€ Kosten für mein Leben. Die anderen 3.000€ sind Puffer für neue Investments, Mietausfall und steigende Zinsen. Und wenn alles den Bach runter geht, muss ich halt wieder arbeiten.

      Mehr absichern geht nicht, irgendwas kann immer passieren. Und ich will ja nicht erst bis 60 warten.

      Wie sieht deine Rechnung aus?

      Viele Grüsse,
      Alex

      1. Hallo Alex,

        meine Rechnung ist eine 1/3 Rechnung.

        Im Moment erziele ich ca. 1/3 Einkommen aus meinem Festanstellung (ich habe einen Fixlohn, der Rest ist Provision) Die Bank bei der Finanzierung leider auch 🙁 .
        Daher berechne ich nur den Fixlohn- alles was on Top kommt ist „nice to have“ und wird für So-Ti der Immo’s und Unnötigkeiten des Lebens ausgegeben (Habe 1-PS im Stall mit Fell und 4 Beinen, sozusagen wie dein Luxus mit dem Porsche, braucht kein Mensch aber muss halt sein 😉 )

        1/3 aus Selbständigkeit. Habe noch 2 Firmen nebenher, die ich gut vom Schreibtisch aus organisieren kann, das wirft auch etwas ab. Ausbau ist geplant.

        Und dann eben die Immo’s. Ich habe 2009 mit der ersten kleinen Wohnung angefangen und habe jetzt 5 ETW’s, 1 EFH und ein 4FH. Der Cashflow würde wohl zum Leben reichen aber ich müsste mich schon seeeeehr einschränken und es dürfte einfach nichts passieren. Und da immer etwas passiert – muss das Konzept halt noch ein bisschen weiter laufen.

        Grundsatzproblem in meiner Region ist, dass es kaum mehr Immo’s gibt, die auch nur annähernd monatlich etwas abwerfen. Daher finanzier(t)e ich die größeren Projekte klassisch auf 5-10Jahre und dein „Kleinkram“ mit Konsumentenkredit um sie möglichst schnell abzubezahlen und die Mieteinnahmen von der Bank bei einer neuen Finanzierung als Einkommen mit anrechnen zu lassen. Funktioniert insofern ganz gut, weil wir hier viele große Firmen haben, deren Mitarbeiter immer wieder für kürzere Zeiträume eine möblierte Wohnung oder ein WG Zimmer suchen und daher dann auch bereit sind, etwas tiefer in die Tasche zu greifen.

        Ist aber natürlich viel Arbeit und häufiger Mieterwechsel – geht nur wenn man vor Ort ist. Oder jemanden hat, der sich um alles kümmert.

        Daher finde ich deinen Ansatz sehr spannend und hoffe dass es klappt.

        Wann hast du die 5.000€ rein rechnerisch erreicht? Denke doch etwas schneller als die bisher erreichten 48% ?

        Grüße
        Agnes

      2. Ich finde deine Rechnungen und Überlegungen gut. Auch das mit den Konsumkredit für das schnelle Abzahlen. Bin gespannt, wie sich das bei dir entwickelt.

        Momentan bin ich bei 2.400€ Monatlich Passiv. Konservativ sollen jedes Jahr 1.000€ dazu kommen. Also bräuchte ich konservativ noch 2,5 Jahre. Könnte aber auch schneller klappen 😉

  5. Hallo Alex,
    großes Lob für deinen Blog und deine Transparenz. Ich bin auf einem ähnlichen Weg wie du. Vielleicht nicht ganz so schnell aber dafür schon länger.
    Ein Punkt in deinen Post ist imho allerdings nicht ganz richtig:
    Zitat: „Ihr seht, ihr könnt mir der Aufwertung der Immobilie den Wert der Immobilie steigern und somit den Beleihungswert der Immobilie senken.“
    Richtig wäre aus meiner Sicht: „Ihr seht, ihr könnt mir der Aufwertung der Immobilie den Wert der Immobilie steigern und somit den Beleihungsauslauf der Finanzierung der Immobilie senken.“
    Der Beleihungswert der Immo steigt bei einer Aufwertung der Immo.
    *Klugschiss aus*
    Mach weiter so!!!

    Viele Grüße

    Georg

  6. Hi Alex,
    erst einmal vielen Dank für die vielen interessanten Gedanken auf Deiner Seite.
    Aus meiner Sicht fehlt bei Deiner Berechnung allerdings ein wichtiger Faktor: die Steuern. Für die Berechnung ziehst Du nur den Cashflow vor Steuern heran. Mit Steuern wird das sicherlich etwas anders aussehen. Ein Update wäre klasse. Aber grds. spannnend, das einmal konkret runtergerechnet zu sehen.
    Gruß
    Philipp

    1. Hallo Philipp,

      danke für die Ergänzung. Allerdings muss ich dir widersprechen. Ich selber zahle keine Steuern auf meinen Mieteinnahmen, da ich zur Zeit und auch in der Zukunft immer Möglichkeiten habe mich steuer negativ zu rechnen. Und wenn ich keine Steuern zahle, muss ich diese nicht bei meiner Berechnung beachten. Daher passt diese Berechnung für meinen Fall.
      Andere Investoren – die Steuern zahlen – ,müssen diese Kalkulation sowieso für sich selber berechnen, da sie ganz andere Werte haben.

      Eventuell werde ich mal einen grundlegenden Artikel zu den Steuern schreiben, welcher über die übliche Debatte „privat oder GmbH“ hinaus geht. Das sind nämlich nur die einfachen, offensichtlichen Steuer-Hebel. Als Immobilieninvestor gibt es aber noch ganz andere Hebel bezüglich Steuern.

      Viele Grüsse,
      Alexander

      1. Hallo Alex,
        das hört sich interessant an und würde mich sehr interessieren, wie das funktioniert. Es war nur etwas irritierend, da Du in Deinen übrigen (Anfangs-)Kalkulationen hier auch Steuern mitberechnet hast.

        Beste Grüße
        Philipp

      2. In den Anfangskalkulationenen der einzelnen Objekte habe ich die Steuerberechnung aus konservativer Kalkulationssicht mit drin, richtig. Wenn man konservativ rechnet, kann es nur besser werden und ausserdem habe ich so alle Immobilien vergleichbarer.

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