Bild Steigende Zinsen

Ich habe 1.074.528 € Schulden – Was mache ich bei steigenden Darlehenszinsen?




In diesem Beitrag gehe ich auf die Thematik von steigenden Kreditzinsen näher ein und beschäftige mich zusätzlich mit dem Kreditvolumen, der Nachbesicherung und der angeblichen Immobilienblase.

 

Ich erkläre dir anhand von meinem Portfolio und meiner Immobilienstrategie, wie ich das Problem der steigenden Zinsen in den Griff bekommen habe und was du aus meinen Erfahrungen für deine Immobilien und deine Strategie ableiten kannst. Vor allem aus Sicht der Bank gibt es einige Sachen zu bedenken, da die Bank anders rechnet als wir selber.

 

Hauptsächlich ist dieser Beitrag für Kapitalanleger gedacht, aber auch Eigenheimbesitzer können daraus etwas lernen. Viele Punkte betreffen die eigene Bonität und den Umgang damit. Außerdem sollte man sowohl als Kapitalanleger als auch als Eigenheimbesitzer immer einen guten Draht zu seiner Bank haben. Banken sind immer an guten Geschäften interessiert und wollen keine Probleme. Für Gespräche sind die Banken daher immer offen.

Inhalt
1) Einleitung
2) Was tun bei steigenden Zinsen?
3) Lange Zinsbindungen
4) Einbringen von mehr Eigenkapital
5) Höhere Tilgungsrate
6) Eine weitere Alternative?
7) Anschlussfinanzierung
8) Welche Zinsen kann ich mir maximal leisten?
9) Notfallplan mit Forward-Darlehen
10) Was, wenn die Bank eine Nachbesicherung will?
11) Vermögenswert der Immobilien
12) Wann steigen die Zinsen?
13) Wie ist meine Zinsprognose für die Zukunft?
14) Wann platzt die Immobilienblase?
15) Fazit


Was machen bei steigenden Zinsen? Blogbeitrag als Podcast zum Anhören (20:34 min)


Einleitung

In diesem Beitrag geht es um Immobilien-Investments und deren Finanzierung. Oft steht man bei dem Kauf einer Immobilie vor der Frage nach der richtigen Finanzierung. Hohe Tilgung, niedrige Tilgung? Lange Zinsbindung, kurze Zinsbindung? Viel Eigenkapital oder wenig Eigenkapital?

 

Egal wie man sich entscheidet, man muss für die Immobilien-Finanzierung Zinsen und damit viel Geld bezahlen. Die meisten Investoren benutzen das klassische Annuitätendarlehen. Dieses Darlehen ist auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen und irgendwann läuft die Zinsbindung aus.

 

An dieser Stelle haben viele Investoren ein mulmiges Gefühl. Niemand kann in die Zukunft schauen und niemand weiß, wie hoch die Zinsen in der Zukunft sind. Daher stellen sich die Investoren die Fragen: „Was mache ich bei steigenden Zinsen? Kann ich mir das leisten? Bekomme ich von der Bank einen neuen Kredit?“

 

Diese Fragen stelle ich mir ebenfalls, da ich mittlerweile ein kleines Immobilienportfolio aufgebaut habe und bei allen Immobilien 5 Jahre Zinsbindung gewählt habe. Meine ersten Zinsbindungen laufen in 3 Jahren aus und ich mache mir bereits jetzt Gedanken.

 

Durch meine hohen Finanzierungen habe ich außerdem über eine Million Schulden und zahle einen Haufen an Kreditzinsen.

 

Daher werde ich oft gefragt, was ich mache, wenn die Zinsen steigen und ob ich keine Angst habe. Vor allem, weil ich immer nur 5 Jahre Zinsbindung gewählt habe.

 

Die Antwort ist: Ich bleibe ruhig und lasse mich davon nicht beeindrucken. Ich habe mich durch die Art meiner Immobilien und die Art meiner Zinsbindungen gut gegen steigende Darlehenszinsen vorgesorgt.

 

Sowohl der Einkauf unter Marktwert, die hohen Renditen als auch meine Bonität schützen mich vor größeren Problemen. Einiges habe ich bereits in meinem Beitrag zu meiner Finanzierungsstrategie und meinem Risikomanagement geschrieben.

 

Lies: Mein Risikomanagement


Was tun bei steigenden Zinsen?

Das Thema der steigenden Baukreditzinsen macht einige Investoren und Immobilienanfänger ziemlich nervös. Ständig geistert dieses Gespenst zusammen mit der angeblichen Immobilienblase durch die Medien, Foren und Facebook-Gruppen. Aus Angst davor, fragen sich die Investoren oft, ob sie nicht lieber mehr Eigenkapital mitbringen, höher tilgen oder länger finanzieren sollen.

 

Sicherlich sind alle drei Punkte gute Mittel, um sich gegen steigende Zinsen zu schützen. Gerade in den Medien und von den Banken wird die lange Zinsbindung als Allheilmittel gegen steigende Zinsen gepriesen. Das damit die Flexibilität extrem eingeschränkt und der Cashflow stark dezimiert wird, verschweigen sie gerne. Ich stehe diesen drei Punkten skeptisch gegenüber und werde erklären warum. Ich selbst bin dagegen ein Freund von möglichst kurzen Zinsbindungen.

 

Lies: Warum ich nur 5 Jahre Zinsbindungen wähle.


Lange Zinsbindungen

Lange Zinsbindungen sollen das Gefühl von Sicherheit verbreiten, da die niedrigen Zinsen auf eine lange Zeit festgeschrieben werden. Die Anleger haben einen längeren Zeitraum Ruhe vor dem Problem der Anschlussfinanzierung und müssen sich keine Sorgen um steigende Zinsen machen.

 

Allerdings ist das eine Milchmädchenrechnung. Solange du kein Volltilgerdarlehen abschließt – also komplette Tilgung in der Zinsbindung – wirst du sowieso wieder eine Anschlussfinanzierung brauchen und dir Gedanken um die Zinsen machen müssen. Das Problem ist also nicht aus der Welt geschafft, sondern nur etwas weiter nach hinten verschoben.

 




Niemand weiß, wie sich die Zinsen in fünf, zehn oder fünfzehn Jahren entwickeln. Je länger die Zeitspanne dauert, desto schwieriger wird die Vorhersage. Hinzu kommt, dass du deine Flexibilität verlierst und im Falle eine Auflösung des Darlehens eine größere Vorfälligkeitsentschädigung zahlen musst.

 

Niemand weiß, ob du deine Immobilie früher verkaufen musst als geplant. Leider gibt es viele hässliche Beispiele da draußen von Scheidungen und damit dem Verkauf der Immobilie. Wenn dann eine lange Zinsbindung gewählt wurde, dann Prost Mahlzeit.

 

Hinzukommt, dass längere Zinsbindungen in der Regel teurer als kurze Zinsbindungen sind. Das hängt mit der Risikoeinschätzung der Bank zusammen. Die Bank nimmt höhere Zinsen, weil sie die die Zukunft ebenfalls nicht voraussagen kann. Je länger die Zinsbindung ist, desto schlechter kann die Bank die Zukunft abschätzen, desto risikoreicher ist es für die Bank und desto mehr Zinsen will sie deshalb für die Finanzierung haben.

 

Wenn also schon die Bank sagt, dass längere Zinsbindungen für sie risikoreicher sind, wieso kommen dann die Bankkunden auf die Idee, dass die längere Zinsbindung weniger Risiko für sie bedeutet? Das widerspricht sich komplett. Ich glaube nicht, dass die normalen Bankkunden schlauer sind als die Banken.

 

Es ist einfach eine gute Marketingmasche der Banken. Sie binden den Kunden länger an sich und bekommen obendrein noch mehr Geld vom Kunden dafür. Wie geil ist das denn? Für dieses Marketing muss ich der Bank Respekt zollen!

 

Ich zahle lieber weniger Zinsen und bin möglichst flexibel mit meinen Darlehen. Daher wähle ich immer nur 5 Jahre Zinsbindung. Ich würde euch raten, dasselbe zu tun. Falls ihr schon Immobilien mit langer Zinsbindung habt, dann könnt ihr das nicht mehr ändern. Allerdings könnt ihr bei der Anschlussfinanzierung eine neue Zinsbindung verhandeln und dann die fünf Jahre Zinsbindung wählen.

 

Das einzig Gute an der langen Zinsbindung ist, dass ihr nach Auslauf der Zinsbindung eine kleinere Restschuld auf eurem Kredit habt. Eine kleinere Restschuld bedeutet automatisch bessere Konditionen beim nächsten Kredit. Vorausgesetzt, die Zinsen sind nicht generell gestiegen oder eure Bonität hat sich verschlechtert. Aber zu diesen Punkten kommen wir später etwas genauer.


Einbringen von mehr Eigenkapital

Von vielen Bankern hört man, dass sie die Immobilie nur zu 60% oder 80% beleihen, also man mindestens 20% Eigenkapital zuzüglich Kaufnebenkosten mitbringen muss. Das ist Bullshit. Es steht bei keiner Bank geschrieben, dass sie nur bestimmte Beleihungsausläufe vergeben und die Kunden immer Geld mitbringen müssen. Falls doch, geht man einfach zur nächsten Bank. Es gibt rund 2.000 Banken in Deutschland und damit sehr viel Auswahl.

 

Der Hauptgrund ist die Risikoabschätzung der Bank bezüglich des bevorstehenden Deals. Die Bank ist daran interessiert, das Risiko so gering wie möglich zu halten. Das Risiko ist für die Bank bei einem 80%-Kredit sehr gering und bei einem 60%-Kredit nicht vorhanden. Die Bank rechnet immer, wieviel Geld sie für die Immobilie bekommen würde, wenn der Kreditnehmer die Kreditrate nicht mehr bezahlen kann und die Immobilie in die Zwangsversteigerung geht. Sie rechnet, wieviel Geld sie beim Verkauf bekommt.

 

Zum 80%-Wert kann die Bank die Immobilie mit hoher Sicherheit verkaufen und zum 60%-Wert ist die Bank auf der komplett sicheren Seite. Daher bietet die Bank dir erstmal diese niedrigeren Kredite an, lockt dich mit niedrigeren Zinsen und redet dir zusätzlich ein, dass es viel sicherer ist. Sicher ja, aber nur für den Geldbeutel der Bank und nicht für deine zukünftige Entwicklung mit Immobilien.

 

Betriebswirtschaftlich gesehen, wäre es viel sicherer, mit dem vielen Eigenkapital lieber mehrere Immobilien als nur eine zu kaufen. Mit 40% Eigenkapital kannst du eine Immobilie mit 60% Beleihung kaufen oder vier Immobilien mit 100% Beleihung. Das Ganze nennt man Diversifikation und Risikostreuung.

 

Folgendes Beispiel zeigt dir, warum mehrere Immobilien sicherer sind als nur eine: Wenn du nur eine vermietete Immobilie hast und die Miete fällt aus, dann fehlt dir 100% der Miete und du musst alles aus eigener Tasche bezahlen. Das können sich einige Investoren nicht leisten. Wenn du dagegen vier Immobilien hast und die Miete einer Immobilie fällt aus, dann hast du immer noch die Miete aus den anderen drei Immobilien. Das puffert den Ausfall erheblich ab und du musst weniger aus eigener Tasche dazulegen. Du siehst, weniger Eigenkapital ist sogar risikoärmer, wenn es zur Diversifikation benutzt wird und du dein Risiko streust.

 

Nun kann es aber sein, dass dir die Bank auf Grund deiner Bonität keine hohen Beleihungsausläufe gibt und sie dir nur 80% anbieten. Die Bank sagt dir dann, dass sie dich auf Grund deiner Einkommenssituation für sehr risikobehaftet einstuft und sie dir ungern viel Geld gibt. Wenn das der Fall ist, dann solltest du sowieso etwas unternehmen, um deine Bonität zu verbessern, dein Einkommen zu erhöhen und deine Ausgaben zu senken.

 

In meinem Fall klappt die Strategie des hohen Eigenkapitalanteils nicht. Ich habe sehr hohe Darlehensausläufe, da ich schnell wachsen und somit wenig Eigenkapital einsetzen möchte. Also immer nur 100%- oder 110%-Finanzierung.

Lies: Meine 6 Turbos für Immobilien Investments – Schnell viele Immobilien kaufen

Lies: Mein Immobilie- Portfolio


Höhere Tilgungsrate

Wenn du eine höhere Tilgungsrate benutzt, dann kommst du schneller von deinen Schulden runter und senkst somit die Höhe deines Darlehens. Das ist immer gut, wenn du an die nächste Anschlussfinanzierung denkst. Die Tilgung ist dabei ein reiner Tausch von rechter Tasche in linke Tasche. Du zahlst dein frei verfügbares Einkommen bei der Bank ein und senkst damit deine Verbindlichkeiten. Dabei ist es egal, ob es normale Tilgung oder Sondertilgung ist. Gerade für Eigenheimbesitzer ist das eine gute und wichtige Möglichkeit.

 

Vor diesem Hintergrund kannst du mit der Bank verhandeln. Oft wollen die Banken so viel Tilgung wie möglich. Eventuell kannst du Zinsen gegen Tilgung tauschen. Wenn dir die Bank einen Kredit mit 3% Tilgung und 2,5% Zinsen anbietet, dann mach den Gegenvorschlag, dass du 3,5% Tilgung und 2,0% Zinsen willst. Die Kreditrate bleibt die gleiche, aber dein Kredit wird schneller abgezahlt.



Eine weitere Alternative?

Ich selbst bin ein Freund von möglichst kurzen Zinsbindungen. Außerdem habe ich sehr hohe Darlehensausläufe, da ich schnell wachsen und somit wenig Eigenkapital einsetzen möchte. Daher benutze ich immer 100%- oder 110%-Finanzierungen. Somit fallen für mich die drei oben genannten Punkte als Schutz gegen steigenden Zinsen aus. Warum kann ich bezüglich der Zinsen trotzdem so ruhig bleiben und gut schlafen?

 

Als allererstes muss man verstehen, warum es für die Darlehen des Investors ein Problem sein kann, wenn die Zinsen steigen. Weil: Pauschal passiert erstmal gar nichts. Die Zinsrate ist fest vereinbart. Das Thema wird erst bei der Anschlussfinanzierung relevant. Im schlimmsten Fall will die Bank eine Nachbesicherung, weil steigende Zinsen oft mit fallenden Immobilienpreisen zusammenhängen. Dazu weiter unten mehr.


Anschlussfinanzierung

Bei der Anschlussfinanzierung wird mit der Bank eine neue Finanzierung vereinbart. Dies beinhaltet eine neue Zinsbindung, einen neuen Zins und eine neue Tilgung. Wenn die Baukreditzinsen generell gestiegen sind, dann wird die Bank für den neuen Kredit einen Aufschlag auf die Zinsen vornehmen.

 

Für diesen neuen Kredit schaut sich die Bank deine Bonität erneut an und prüft, ob du dir den Kredit mit den gestiegenen Zinsen leisten kannst. Du durchläufst das gleiche Procedere wie bei der ersten Finanzierungsprüfung. Es ist wichtig zu verstehen, dass die Bank anders rechnet als wir selber. Als Kunden sieht man nur die normale Kreditrate, die Bank dagegen rechnet mit der Stressannuität.

 

Die Bank berechnet diese Stressannuität und stellt sie den Mieteinnahmen gegenüber. Sollte diese Stressannuität die Mieteinnahmen übersteigen, schaut die Bank, ob du die Differenz mit deinem normalen Arbeitseinkommen decken kannst. Wenn du deine Immobilie selber nutzt, dann stellt die Bank diese Stressannuität direkt deinem normalen Einkommen gegenüber.

 

Die Stressannuität meiner Bank liegt beispielsweise bei 6,1% Zins plus Tilgung. Da ich in der Regel 2% Tilgung habe, liegt die Stressannuität bei 8,1%. Diese 8,1% Kreditrate wird den Mieteinnahmen gegenübergestellt. Allerdings macht die Bank noch einen Abschlag bei der Miete und setzt nur 75% der Kaltmiete an. Zum besseren Verständnis folgt eine Beispielrechnung.

 

Als Beispiel nehmen wir die Berechnung zu meiner ersten gekauften Wohnung. Ich hatte für diese Wohnung eine 110%-Finanzierung und somit ein Darlehen von 55.285 Euro. Nach dem Auslaufen der fünf Jahre Zinsbindung habe ich noch eine Restschuld von 49.730 Euro. Eine Kreditrate mit einer Annuität von 8,1% auf diese Restschuld wäre 4.028 Euro.

 

Dem gegenüber steht die jährliche Kaltmiete von 3.900 Euro meiner Wohnung. Von dieser Jahreskaltmiete macht die Bank einen Abschlag von 25% und somit stehen 75% Kaltmiete in Höhe von 2.925 Euro der Stressannuität von 4.028 Euro gegenüber. Ich habe also eine Jahresdifferenz von 1.103 Euro. Die Bank prüft nun als nächstes, ob ich diese Differenz von 1.103 Euro aus meinem eigenen Einkommen stemmen kann und gibt mir im positiven Fall den Kredit.

 

In einem zweiten Beispiel mache ich die gleiche Berechnung für mein Mehrfamilienhaus. Bei dieser Berechnung für mein Mehrfamilienhaus sieht die Berechnung dagegen positiv aus und die Bank könnte mir den neuen Kredit komplett auf die Immobilie abstellen. Sie muss sich meine Bonität nicht anschauen.

Stressannuität bei Immobilien Finanzierungen
Stressannuität bei Immobilien Finanzierungen

Aus Kundensicht ist diese Berechnung allerdings sehr extrem, da sie von einem Zinssatz in Höhe von 6,1% und einer Tilgung in Höhe von 2% ausgeht. In der Realität werden die Zinsen nicht auf 6,1% ansteigen. Zumindest gehe ich nicht davon aus. Meine Erklärung zu der zukünftigen Zinsentwicklung folgt weiter unten.

 

Also muss sich jeder Immobilien-Investor wie auch Eigenheimnutzer fragen, bis zu welchem Zins die Kreditzinsen ansteigen dürfen, sodass seine Immobilien noch Cashflow positiv bleiben, respektive, wieviel Immobilie man sich ohne Probleme mit seinem Einkommen leisten kann.

 

Zur Verdeutlichung rechnen wir wieder mit realen Beispielen anhand meiner eigenen Immobilien. Als erstens müssen wir berechnen, wie groß der Puffer ist, bis wohin sich meine Immobilien von selber tragen und ich nicht für meine Immobilien zusätzlich draufzahlen muss.

 

In der folgenden Tabelle findest du die Zinsen, welche ich für meine einzelnen Immobilien stemmen könnte, also für den Fall, wenn morgen meine Zinsen auslaufen würden und eine Anschlussfinanzierung nötig wäre. Manche meiner Immobilien halten nur 1,8% Zinsen aus, andere dagegen 6,33% Zinsen. Die Zinsen werden so berechnet, dass der Cashflow komplett null ist.

Zinsen bei sofortiger Anschlussfinazierung mit Cashflow gleich Null
Zinsen bei sofortiger Anschlussfinazierung mit Cashflow gleich Null

Als durchschnittlichen Zins hält mein Immobilienportfolio einen Zins von 3,99% aus. Das ist schon mal nicht schlecht und ich habe einigen Puffer. Allerdings sagt diese Tabelle nur die halbe Wahrheit aus. Wir haben die Zinsen so berechnet, als wäre die Anschlussfinanzierung morgen fällig.

 

Da die Darlehen aber noch eine laufende Zinsbindung haben, muss man die Berechnung weiter anpassen. In der Berechnung der nächsten Tabelle siehst du die Zinsen, welche meine Immobilien aushalten, wenn die Zinsbindung ausläuft (niedrigerer Darlehensrestwert). Teilweise laufen meine Kredite noch drei bis neun Jahre.

Zinsen bei Anschlussfinazierung nach Auslaufen der Zinsbindung mit Cashflow gleich Null
Zinsen bei Anschlussfinazierung nach Auslaufen der Zinsbindung mit Cashflow gleich Null

In der neuen Berechnung kannst du sehen, dass der durchschnittliche mögliche Zins von 3.99% auf 4.55% ansteigt. Allerdings sind selbst diese Werte noch sehr konservativ, wenn man bedenkt, dass im Laufe der Zeit Mieterhöhungen dazu kommen und dadurch eine höhere Annuität gezahlt werden könnte. Durch höhere Mieten steigt der Cashflow und dadurch die mögliche Zinsrate.

 

Lies: Mieterhöhung? Wie geht das? Meine Best Practice

 

In diesem Szenario haben wir nur die vermieteten Immobilien beachtet. Die Eigenheimbenutzer haben keine Mieteinnahmen und daher wird die Stressannuität direkt auf ihre Bonität abgestellt. Bei den Kapitalanlegern ist es das gleiche, wenn die Immobilien nur wenig Cash abwerfen. Daher muss man sich als nächstes fragen, wieviel Zinsen kann ich mir mit meiner Bonität leisten?


Welche Zinsen kann ich mir maximal leisten?

Was passiert, wenn die Bank wirklich auf die Stressannuität mit 6,1% Zins gehen würde? Diese Frage muss sich jeder Immobilienbesitzer oder Kaufinteressent fragen. Die Bank prüft immer die Stressannuität. Dabei ist es egal, ob es ein Erstkauf bei deiner Bank oder eine Anschlussfinanzierung ist.

 

Die Bank prüft in diesem Falle, wieviel Kredit man sich leisten kann und legt die eigene Bonität zu Grunde. Dabei zählen alle Einkünfte wie Arbeitslohn, Mieteinnahmen, Aktien-Dividenden, Renten und so weiter. Dagegen rechnet die Bank alle Ausgaben für deine eigene Miete, Essen, Transport, Kleidung, Urlaub, Kredite und weitere Lebenshaltungskosten.

 

Die Bank zieht alle deine Ausgaben von deinen Einnahmen ab und erhält eine Differenz. Wenn diese Differenz positiv ist und genug Puffer für die Kreditrate einer neuen Immobilie hat, dann wird dir die Bank die neue Immobilienfinanzierung geben. Das alles klingt wieder sehr theoretisch, also machen wir ein Beispiel anhand meiner Immobilien.

 

In der Berechnung der folgenden Tabelle gehe ich davon aus, dass dir Bank mit der Stressannuität von 6,1% rechnet. Mit diesen hohen Kreditraten wären alle meine Immobilien bis auf eine Wohnung und das Mehrfamilienhaus Cashflow negativ. Nur zwei meiner Immobilien halten die sehr konservative Berechnung der Bank mit der Stressannuität aus. Es existiert eine Differenz von monatlich rund 907 Euro bei den Immobilien. Ich müsste also zusätzlich pro Monat 907 Euro auf mein Immobilienportfolio draufzahlen.

Cashflow bei 6,1% Zinsen
Cashflow bei 6,1% Zinsen

Bei dieser Differenz von 907 Euro prüft die Bank, ob ich mir diese 907 Euro aus meinen anderen Einkünften leisten kann. Die meisten Menschen haben nur eine Einkommensquelle, ihr Angestelltengehalt. Also prüft die Bank, ob die Person die Differenz aus dem Angestelltengehalt bezahlen kann. Bei Eigenheimbesitzern wird geprüft, ob er die gesamte Stressannuität aus dem Gehalt bezahlen kann.

 

Das ganze Spiel kann man weitertreiben und ausrechnen, wie viel Zins man sich leisten könnte, wenn man möglichst viel aus seinem Angestelltengehalt zuzahlen würde. Folgende Tabelle zeigt das anhand meiner Bonität ganz gut.

Maximal mögliche Zinsen, die mein Portfolio verkraftet
Maximal mögliche Zinsen, die mein Portfolio verkraftet

Der Zins könnte bis auf 8.65% steigen, ohne dass ich Probleme bekäme. Erst wenn es darüber hinausgeht, müsste ich anfangen zu sparen. Also beispielsweise eine kleinere Wohnung nehmen, das Auto verkaufen, keine Party mehr machen und so weiter.

 

Wenn die Stressannuität nicht mehr in deine Bonität passt, dann musst du deine Bonität verbessern oder mehr Eigenkapital mitbringen, um die Darlehenssumme zu senken. Deine Bonität kannst du auf zwei Arten verbessern. Entweder steigerst du dein Einkommen mit beispielsweise einer Gehaltserhöhung oder du senkst deine monatlichen Ausgaben für Miete, bezahlst Konsumkredite ab, gehst weniger feiern oder streichst den Urlaub.

 

Wenn du bereits eine ausgeglichene Bonität mit viel Überschuss hast, dann kannst du locker bleiben. Deine Immobilie rechnet sich entweder so gut, dass du nicht drauf zahlen musst oder dein Haushaltsüberschuss ist so gut, dass du eine Menge puffern kannst. Du siehst also, es müsste schon die halbe Welt untergehen, bevor einem guten Portfolio etwas passieren würde. Warum ist das so?

 

Zusammengefasst gibt es drei Punkte, die dich bei einem Zinsanstieg ruhig schlafen lassen und du dir keine Sorgen machen musst.

 

Der erste Faktor ist der Cashflow der Immobilie. Du solltest immer eine Immobilie mit hoher Rendite kaufen. Also Immobilien, welche ein gutes Kaufpreis-Kaltmiete-Verhältnis haben. Dadurch lässt sich schon eine Menge abfedern.

 

Der zweite Faktor ist eine gute Bonität und die Haushaltsrechnung. Durch ein hohes Einkommen oder niedrigere Ausgaben kannst du einen weiteren Anstieg der Zinsen locker aushalten und ruhig schlafen. Dieser Punkt ist vor allem bei Eigenheimbesitzern und selbst genutzten Immobilien wichtig.

 

Als dritten Grund hat man fast immer die Möglichkeit eines Forward-Darlehens, wenn die Zinsen steigen und alle Stricke reißen. Allerdings braucht man hierfür kurze Zinsbindungen oder eine kurze Restlaufzeit des Kredites.




Notfallplan mit Forward-Darlehen

Bei einem Forward-Darlehen handelt es sich um ein Annuitätendarlehen im Rahmen einer Immobilienfinanzierung, das dem Darlehensnehmer erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit – bis zu sechzig Monate nach Vertragsabschluss – ausgezahlt wird. Also quasi ein Darlehen für die Zukunft.

 

Solltest du also absehen können, dass die Zinsen extrem stark ansteigen, so kannst du ein Forward-Darlehen abschließen und dir somit die Zinsen für die nächste Finanzierungsperiode festschreiben lassen. An dieser Stelle kommt dir eine kurze Zinsbindung entgegen, da man bei dem Forward-Darlehen einen Aufschlag für jeden Monat bis zum Ende der Zinsbindung zahlt. Wenn deine Finanzierung noch zwei Jahre läuft, wird das Forward-Darlehen deutlich teurer, als wenn es nur noch ein Jahr läuft. Und mit teurer meine ich, dass der Zins höher wird.

 

Beispielsweise könnte ich den Zins auf 4,55% festschreiben lassen, wenn ich demnächst merke, dass die Zinsen plötzlich von 2% auf 3% steigen. Somit wäre ich sicher, dass mein Portfolio nicht ins Negative rutscht und Cashflow positiv bleibt.

 

Wie das genau im Detail funktioniert, kann ich dir leider nicht genau sagen, da die Materie etwas komplexer ist und ich noch nie ein Forward-Darlehen in Anspruch nehmen musste. Zu diesem Thema gibt es komplette Bücher und auch Finanzierungsspezialisten können dir weiter helfen.

 

Lies: Facebook-Account von Chris Henning


Was, wenn die Bank eine Nachbesicherung will?

Wie oben angesprochen, kann es in bestimmten Fällen dazu kommen, dass die Bank eine Nachbesicherung deiner Immobilie will. Bisher habe ich sowas noch nie erlebt, aber trotzdem soll es vorkommen. Diese Nachbesicherung kommt vor, wenn es eine wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse gibt. Das kann jederzeit in der laufenden Finanzierung passieren. Also unabhängig davon, wie lange du deine Zinsen fest geschrieben hast.

 

Lies: Wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse

 

Dies ist vor allem dann sehr wichtig, wenn der Cashflow der Immobilie nicht gut genug ist und die Finanzierung auf eure Bonität und eurer Einkommen abgestellt ist. Ein Beispiel ist, wenn die Bank beispielweise der Meinung ist, dass die Miete nicht ausreicht, um die Kreditkosten zu zahlen. Dieses Beispiel habe ich weiter oben mit der Stressannuität beschrieben. Die Bank geht davon aus, dass ihr die Differenz aus eurem Einkommen und Einkünften tragen müsst.

 

Dieses Phänomen tritt vor allem auf, wenn man Immobilien hoch beleiht. Also alles über 60% Beleihung. Für die Bank ist alles über 60% Beleihung ein Risiko. Die Bank geht davon aus, dass sie im schlimmen Fall der Zwangsversteigerung garantiert 60% des Immobilienwertes wieder bekommt und damit den Kredit ablöst.

 

Sollte es also eine wesentliche Verschlechterung deiner Vermögensverhältnisse geben – zum Beispiel, wenn der Hauptverdiener seinen Job verliert – und du Probleme mit deinem Kredit bekommst, dann schaut sich die Bank deinen Kredit genauer an. Die Bank spielt das Szenario durch, dass sie die Immobilie versteigern muss und will deshalb auf den maximalen Wert von 60% Beleihung kommen, um möglichst viel Risiko aus dem Deal rauszunehmen.

 

Wenn deine Immobilie beispielsweise 100.000 Euro wert ist und du noch 80.000 Euro Schulden bei der Bank hast, dann ist der aktuelle Beleihungsauslauf 80%. Die Bank könnte von dir zusätzliches Eigenkapital von 20.000 Euro verlangen, sodass du die Schulden auf 60.000 Euro senken kannst und somit auf 60% Beleihung des Immobilienwertes kommst.

 

Wenn also die K**** am Dampfen ist, dann also richtig. Erst verlierst du deinen Job, kannst den Kredit nicht bedienen und dann will die Bank noch zusätzliches Geld für die Nachbesicherung. Ein Teufelskreis. Allerdings muss schon einiges passieren, dass so etwas passiert. Was kannst du dagegen machen beziehungsweise wie kannst du dich dagegen absichern?

 

Der einfachste und von vielen Banken empfohlene Weg ist eine niedrige Beleihung und das Einbringen von viel Eigenkapital bei der Finanzierung. Wenn du am Anfang 40% Eigenkapital mitbringst, dann bist du automatisch nur bei 60% Beleihung und die Bank sieht weniger Risiko. Allerdings spricht das gegen eine Philosophie des schnellen Wachstums und der hohen Beleihung von 100% oder 110%.

 

Daher musst du bei einer Wachstumsstrategie einen anderen Weg gehen, um dem Problem der Nachbesicherung zu entgehen. Wie oben beschrieben, kannst du dich mit einem guten Cashflow der Immobilie, einer guten Rendite und einer guten Bonität absichern. Wenn sich die Immobilie von selber trägt, genug Cash abwirft und du gut verdienst, dann kommst du weniger schnell in Probleme mit der Immobilienfinanzierung.

 

Lies: Erhöhe deinen Cashflow mit diesen 5 Basics

 

Als zweiter Punkt ist ein hoher Vermögenswert der Immobilie im Vergleich zum Darlehen wichtig.


Vermögenswert der Immobilien

Mit hohem Vermögenswert der Immobilien meine ich, dass du die Immobilie unter Wert einkaufst. Wenn du Immobilien mit hohen Renditen einkaufst, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass du die Immobilie ebenfalls unter Wert einkaufst. Zumindest wenn die Immobilie nicht irgendwo in Timbuktu steht. Durch den Einkauf der Immobilie unter Wert hast du nach einem Jahr Finanzierung viel mehr Spielraum bei einer potenziellen Nachbesicherung.

 

Beispielsweise habe ich eine Eigentumswohnung (ETW4) für 31.500 Euro gekauft. Die Bank meinte beim Kauf, dass diese Wohnung 40.000 Euro wert ist. Somit habe ich die Immobilie 22% unter Wert gekauft. Offiziell habe ich eine 100%-Finanzierung für die Immobilie bekommen, aber nach dem Ablauf der Kaufpreisbindung des Niederstwertprinzips kann die Bank eine Neubewertung machen.

 

Lies: Wikipedia Niederstwertprinzips

 

Dann sieht die Bank, dass ich keine 100%-Finanzierung habe, sondern viel eher eine 78%-Finanzierung. Und mit 78% bin ich schon viel näher an den 60% dran als noch mit 100% vor einem Jahr. Außerdem habe ich schon bei der Wohnung die Miete erhöht, also dürfte die Wohnung bei zu Grunde legen des gleichen Faktors bereits 42.000 Euro wert sein. Also nur noch 75% Beleihung.

 

Du siehst, du kannst mit der Aufwertung der Immobilie den Wert der Immobilie steigern und somit den Beleihungswert der Immobilie senken. Damit sinken automatisch das Risiko der Bank und somit auch dein Risiko. Das ist quasi wie eine Gehaltserhöhung, bei der du deine eigene Bonität verbesserst. Wenn du das Risiko auf 60% gesenkt hast, dann wird dich die Bank nie nach einer Nachbesicherung fragen.


Wann steigen die Zinsen?

Nun stellen sie viele Leute die Frage, wann die Zinsen wieder steigen. Dafür habe ich auch keine Antwort. Die niedrigen Zinsen sind politisch gewollt, da sie die hoch verschuldeten südlichen Länder der europäischen Union am Leben halten.

 

Die Niedrigzinsen der EZB werden so lange niedrig bleiben, bis die Politik ein tragfähiges Konzept zur Sanierung der Schulden für diese Länder gefunden hat. Sollte die EZB die Zinsen einfach erhöhen, dann könnten diese Länder ihre Schulden nicht mehr bezahlen, würden pleitegehen und die ganze EU in den Abgrund reißen. Das will und kann sich niemand leisten.

 

Aus meiner Sicht wird es noch lange dauern, bis die Politik eine Lösung finden wird und es eine lange Seitwärtsbewegung der Zinsentwicklung geben. Wir sehen ja, wie lange die Politik beispielsweise mit Griechenland und Italien zu kämpfen hat. Seit gefühlt zehn Jahren gibt es wöchentlich schlechte Nachrichten in den Zeitungen und keine strukturelle, tragfähige Lösung.

 

Warum auch? Die Länder wollen in der EU bleiben und ihre Schulden nicht durch eine eigene Währung weginflationieren. Und wenn sie in der EU bleiben, dann würden sie bei höheren Zinsen die ganze EU mit in den Abgrund reißen. Also machen alle einfach weiter wie bisher und das Problem wird unter den Teppich gekehrt. Selbst der gesunde Menschenverstand sagt das: Lieber Schulden bei niedrigen Zinsen aufnehmen als bei höheren Zinsen. Nur die Deutschen scheinen das bisher nicht zu verstehen und werden von der Politik für dumm verkauft.

 

Im Endeffekt kann man diese Vorgehensweise ewig weiterspielen. Siehe das Beispiel von Japan. Dort läuft die Seitwärtsbewegung der Zinsen schon seit 20 Jahren. Oder sogar 30 Jahren? Trotzdem wurschtelt man sich irgendwie durch. Mit dem Unterschied, dass Japan ein einzelnes Land ist und kein Union von vielen Ländern wie die EU mit vielen Abhängigkeiten.


Wie ist meine Zinsprognose für die Zukunft?

Daher gehe ich bei meiner Zinsprognose davon aus, dass die Zinsen noch eine ganze Weile tief bleiben werden oder gar nie wieder sehr hoch werden. Zumindest solange, bis es zu einem Crash kommt oder eine grundlegende Lösung für das Problem gefunden wird. Vor kurzem geisterte ein sehr interessantes Video dazu durch die Immobilien-Facebook-Gruppen:

Ich für meinen Teil sehe das Video zu düster gemalt und werde meine Strategie nicht auf die zukünftige Entwicklung der Bauzinsen abstimmen. Erstens kann man die Zinsen eh nicht beeinflussen und zweitens noch viel weniger vorhersagen. Daher nehme ich den aktuellen Status quo und richte meine Immobilien und Finanzierungsstrategie danach aus, wie die Zinsen momentan sind. Ein leichtes Steigen und Senken schiebe ich auf temporäre Schwankungen und lassen mich trotzdem ruhig schlafen.

 

Lies: Wie ich finanziere


Wann platzt die Immobilienblase?

Ebenfalls gehe ich davon aus, dass keine Immobilienblase in Deutschland platzen wird. Das sind rein mediale Themen und Bauernfänger. Die Immobilienpreise spiegeln die momentane Nachfrage wieder. Da die Zinsen niedrig bleiben werden, werden auch die Immobilienpreise so hoch bleiben oder weiter steigen. Daher wird es keine Immobilienblase in 2018 oder in den nächsten Jahren geben.

 

Eine Sub-Prime-Krise wie in den USA von 2008 wird es sowieso nicht geben, da die Kreditfinanzierung in den USA etwas anders funktioniert als in Deutschland und es das Problem mit den faulen Krediten hier nicht geben wird. Gerade durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie sind die Banken dazu angehalten, die Investoren genau zu prüfen und keine faulen Kredite zu vergeben.

 

Es wird dafür gesorgt, dass nur potente Investoren eine Immobilienfinanzierung bekommen, welche ihre Kreditzinsen bezahlen können. Daher wird keine Spekulationsblase entstehen und wir können weiter fleißig Immobilien kaufen. Es wird sich lediglich bemerkbar machen, dass der Immobilienkauf aus Renditesicht in einigen Gegenden nicht mehr möglich ist. In München, Berlin, Hamburg und ähnlichen Städten sehen wir das schon heute. Allerdings werden die Investoren dann nicht aufhören zu investieren, sondern sich neue Städte suchen. Irgendwo muss das Geld ja hin.


Fazit

Insgesamt kann ich sagen, dass ich steigenden Zinsen sehr gelassen gegenüberstehe und du das ebenfalls kannst, wenn du meine Ratschläge von oben beachtest.

 

Zusammengefasst solltest du auf eine gute Bonität mit hohem Einkommen und niedrigen Ausgaben achten. Des Weiteren solltest du nur rentable Immobilien kaufen, welche viel Cash abwerfen und somit genug Puffer haben. Als drittes solltest du kurze Zinsbindungen wählen, sodass du immer flexibel bist und kurzfristig ein Forward-Darlehen abschließen kannst.

 

Solltest du sehen, dass du in Probleme kommst, kannst du versuchen, Sondertilgungen vorzunehmen, um deine Restdarlehensschuld zu minimieren und bei der Anschlussfinanzierung weniger Beleihungswert zu benötigen.

 

Dazu kommt, dass ich sowieso denke, dass die Zinsen durch die Politik der EZB noch eine ganze Weile niedrig bleiben werden und keine Immobilienblase platzen wird. Ich werden mit meiner über einer Million Schulden gut leben können und mich sogar weiter verschulden. Schließlich sind es Investitionsschulden und keine Konsumschulden. Wenn du genauso gut aufgestellt bist, dann kannst du ebenfalls gut schlafen. Falls nicht, dann kennst du jetzt die wichtigen Stellschrauben und ich wünsche dir viel Erfolg bei der Umsetzung!

 

Lies: 3  Möglichkeiten, wie du von Kosumschulden profitieren kannst
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17 Kommentare

    1. Irgendwas muss passieren. Aber das irgendwann kann auch in 20 Jahren sein. Es hält die Politik ja nix davon ab, ständig neues Geld zu drucken 😉

  1. Richtig, bei soliden Investments ist eine Zinserhöhung gar nicht so schlimm. Ich liege auch bei Darlehen, Eventualverbindlichkeiten
    -1.050.897,80 EUR und kann damit ruhig schlafen. Ich habe aber auch bei 78832,75 Belastung eine Tilgung von 44037,82 Euro. Dem gegenüber stehen Jahreskaltmieten von 127302,84 , also könnte ich auch steigende Zinsen vertragen. Da die Schuldzinsen bei VuV eh gegengerechnet werden ist das gar nicht mal so schlimm solange der CashFlow stimmt.

    Was mich an Deiner Zusammenstellung etwas stören würde ist die niedrig Tilgung von unter 2%. Zum einen baust Du so rel. wenig Vermögen auf (~1700 e / Monat) zum anderen mögen Banken im Track Record auch einen Tilgungsfortschritt. Aber wenn Deine Bank und Du damit zufrieden seid ist ja alles gut 🙂

  2. Das Japan Beispiel ist gut. Seit dem platzen der Blase Ende der 80 wird dort mit niedrigst bwz 0% Zinsen seitens der Zentralbank gearbeitet. Zu welchem Preis:

    – Aktienindizes heute noch 50% unter Höchststand
    – Immobilenpreise 50% unter Höchstständen
    – Höchster Verschuldungsgrad (240% GDP)

    Seit 2009 läuft das 0% Zins Experiment auf globaler Ebene (Niedrigste Zinsen der Letzen 700Jahre, also seit je her). Und da es ein Experiment mit ungewissen Ausgang ist, hat Alex recht, man kann nicht wissen , wann was passiert. Wenn es losgeht wird man es schon mitkriegen und muss dann entsprechend reagieren.

    Das wir in D keine Immoblase muss ich allerdings widersprechen. Wir haben eine Assetblase, und Immos sind davon genauso betroffen, wie alle anderen Assets auch.

    Finde die Transparenz die Alex hier an den Tag legt sehr gut. Sie zeigt, dass er auch im Falle einer Krise gut aufgestellt ist.
    Weiter so!

  3. nun, dann schau dir den Nikkei Chart doch an (Hoch 40k, momentan 20k). Niedrige Zinsen bzw 0 zinsen gibt es doch nur weil etwas (nämlich die gesamte Wirtschaft) am argen liegt. 0 % Zinsen & Deflation wie in Japan mit 0 Wachstum ist eine Todesspirale.

  4. Hi Alex,

    eine Frage an die Rechnung deinerseits hätte ich noch: Du schreibst, dass Du evtl. höhere Zinsen durch dein Gehalt abfangen kannst. Ist Thema der ganzen Sache nicht, dass du nicht mehr arbeiten möchtest 😉 ?

    Soll nicht provokant sein – ich bin nur selbst auch gerade am rechnen (ab wann es bei mir reicht für’s „nicht mehr Arbeiten im Angestelltenverhältnis“. Und so lange ich arbeite im Angestelltenverhältnis, könnte ich natürlich eventuelle Zinserhöhungen locker abfangen und ruhig schlafen.

    Aber Sinn und Zweck der Übung ist ja, dass sich dieser Teil des Lebens mit netteren Aktivitäten als Arbeiten gehen füllt.

    Und hält die Rechnung dann noch Stand? Bzw. wie ist da dein Plan? Du willst ja nicht arbeiten bis alles abbezahlt ist.

    Grüße
    Agnes

    1. Hallo Agnes,

      das ist ein etwas komplexeres Thema. Bei meinem Ziel der 5.000€ Netto passives Einkommen, rechne ich mit 2.000€ Kosten für mein Leben. Die anderen 3.000€ sind Puffer für neue Investments, Mietausfall und steigende Zinsen. Und wenn alles den Bach runter geht, muss ich halt wieder arbeiten.

      Mehr absichern geht nicht, irgendwas kann immer passieren. Und ich will ja nicht erst bis 60 warten.

      Wie sieht deine Rechnung aus?

      Viele Grüsse,
      Alex

      1. Hallo Alex,

        meine Rechnung ist eine 1/3 Rechnung.

        Im Moment erziele ich ca. 1/3 Einkommen aus meinem Festanstellung (ich habe einen Fixlohn, der Rest ist Provision) Die Bank bei der Finanzierung leider auch 🙁 .
        Daher berechne ich nur den Fixlohn- alles was on Top kommt ist „nice to have“ und wird für So-Ti der Immo’s und Unnötigkeiten des Lebens ausgegeben (Habe 1-PS im Stall mit Fell und 4 Beinen, sozusagen wie dein Luxus mit dem Porsche, braucht kein Mensch aber muss halt sein 😉 )

        1/3 aus Selbständigkeit. Habe noch 2 Firmen nebenher, die ich gut vom Schreibtisch aus organisieren kann, das wirft auch etwas ab. Ausbau ist geplant.

        Und dann eben die Immo’s. Ich habe 2009 mit der ersten kleinen Wohnung angefangen und habe jetzt 5 ETW’s, 1 EFH und ein 4FH. Der Cashflow würde wohl zum Leben reichen aber ich müsste mich schon seeeeehr einschränken und es dürfte einfach nichts passieren. Und da immer etwas passiert – muss das Konzept halt noch ein bisschen weiter laufen.

        Grundsatzproblem in meiner Region ist, dass es kaum mehr Immo’s gibt, die auch nur annähernd monatlich etwas abwerfen. Daher finanzier(t)e ich die größeren Projekte klassisch auf 5-10Jahre und dein „Kleinkram“ mit Konsumentenkredit um sie möglichst schnell abzubezahlen und die Mieteinnahmen von der Bank bei einer neuen Finanzierung als Einkommen mit anrechnen zu lassen. Funktioniert insofern ganz gut, weil wir hier viele große Firmen haben, deren Mitarbeiter immer wieder für kürzere Zeiträume eine möblierte Wohnung oder ein WG Zimmer suchen und daher dann auch bereit sind, etwas tiefer in die Tasche zu greifen.

        Ist aber natürlich viel Arbeit und häufiger Mieterwechsel – geht nur wenn man vor Ort ist. Oder jemanden hat, der sich um alles kümmert.

        Daher finde ich deinen Ansatz sehr spannend und hoffe dass es klappt.

        Wann hast du die 5.000€ rein rechnerisch erreicht? Denke doch etwas schneller als die bisher erreichten 48% ?

        Grüße
        Agnes

      2. Ich finde deine Rechnungen und Überlegungen gut. Auch das mit den Konsumkredit für das schnelle Abzahlen. Bin gespannt, wie sich das bei dir entwickelt.

        Momentan bin ich bei 2.400€ Monatlich Passiv. Konservativ sollen jedes Jahr 1.000€ dazu kommen. Also bräuchte ich konservativ noch 2,5 Jahre. Könnte aber auch schneller klappen 😉

  5. Hallo Alex,
    großes Lob für deinen Blog und deine Transparenz. Ich bin auf einem ähnlichen Weg wie du. Vielleicht nicht ganz so schnell aber dafür schon länger.
    Ein Punkt in deinen Post ist imho allerdings nicht ganz richtig:
    Zitat: „Ihr seht, ihr könnt mir der Aufwertung der Immobilie den Wert der Immobilie steigern und somit den Beleihungswert der Immobilie senken.“
    Richtig wäre aus meiner Sicht: „Ihr seht, ihr könnt mir der Aufwertung der Immobilie den Wert der Immobilie steigern und somit den Beleihungsauslauf der Finanzierung der Immobilie senken.“
    Der Beleihungswert der Immo steigt bei einer Aufwertung der Immo.
    *Klugschiss aus*
    Mach weiter so!!!

    Viele Grüße

    Georg

  6. Hi Alex,
    erst einmal vielen Dank für die vielen interessanten Gedanken auf Deiner Seite.
    Aus meiner Sicht fehlt bei Deiner Berechnung allerdings ein wichtiger Faktor: die Steuern. Für die Berechnung ziehst Du nur den Cashflow vor Steuern heran. Mit Steuern wird das sicherlich etwas anders aussehen. Ein Update wäre klasse. Aber grds. spannnend, das einmal konkret runtergerechnet zu sehen.
    Gruß
    Philipp

    1. Hallo Philipp,

      danke für die Ergänzung. Allerdings muss ich dir widersprechen. Ich selber zahle keine Steuern auf meinen Mieteinnahmen, da ich zur Zeit und auch in der Zukunft immer Möglichkeiten habe mich steuer negativ zu rechnen. Und wenn ich keine Steuern zahle, muss ich diese nicht bei meiner Berechnung beachten. Daher passt diese Berechnung für meinen Fall.
      Andere Investoren – die Steuern zahlen – ,müssen diese Kalkulation sowieso für sich selber berechnen, da sie ganz andere Werte haben.

      Eventuell werde ich mal einen grundlegenden Artikel zu den Steuern schreiben, welcher über die übliche Debatte „privat oder GmbH“ hinaus geht. Das sind nämlich nur die einfachen, offensichtlichen Steuer-Hebel. Als Immobilieninvestor gibt es aber noch ganz andere Hebel bezüglich Steuern.

      Viele Grüsse,
      Alexander

      1. Hallo Alex,
        das hört sich interessant an und würde mich sehr interessieren, wie das funktioniert. Es war nur etwas irritierend, da Du in Deinen übrigen (Anfangs-)Kalkulationen hier auch Steuern mitberechnet hast.

        Beste Grüße
        Philipp

      2. In den Anfangskalkulationenen der einzelnen Objekte habe ich die Steuerberechnung aus konservativer Kalkulationssicht mit drin, richtig. Wenn man konservativ rechnet, kann es nur besser werden und ausserdem habe ich so alle Immobilien vergleichbarer.

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