In einem meiner früheren Beiträge zu Finanzierungen habe ich geschrieben, dass ich auf kurze Zinsbindungen setze, da ich dann meine Immobilien möglichst schnell refinanzieren kann.
Lies: Wie ich finanziere
Lies: Warum ich nur 5 Jahre Zinsbindung wähle
Das ist deswegen gut, weil ich die Immobilien unter Wert einkaufe und durch Mieterhöhungen die Immobilien aufwerte. Beim ersten Darlehensvertrag ist die Bank noch an den Kaufpreis gebunden (Niederstwertprinzip), nach einem Jahr nicht mehr.
Lies: Niederstwertprinzip
Beispiel
Wenn ich also eine Immobilie für 80.000€ kaufe und zu 100% finanziere, dann bekomme ich 80.000€ von der Bank. Ich bekomme also die Konditionen für die 100%-Finanzierung.
Wenn die Immobile aber eigentlich 100.000€ wert ist (ich sie also 20% unter Wert gekauft habe), dann möchte ich möglichst schnell nach einem Jahr einen neuen Darlehensvertrag. Nach einem Jahr ist die Bank nicht mehr an den Kaufpreis gebunden und kann den tatsächlichen Wert (also die 100.000€) ansetzen.
Und dann bräuchte ich nur ein 80.000€-Darlehen (ursprünglicher Kaufpreis), obwohl die Immobilie 100.000€ wert ist. Also eine 80%-Beleihung. Und jedem dürfte klar sein, dass es für eine 80% Finanzierung bessere Konditionen gibt als für eine 100%-Finanzierung.
Aufwertungsstrategie
Daher sind die folgenden Phasen enorm wichtig für eine Aufwertungsstrategie und interessant für ein schnelles Wachstum. Diese Strategie ist zwar kein Grundpfeiler meiner Immobilienstrategie, aber ein schöner Bonus:
• Phase 1: Immobilie unter Wert einkaufen
• Phase 2: Immobilie aufwerten (Sanierung und/oder Mieterhöhung)
• Phase 3: Neubewertung der Immobilie
• Phase 4: Neuer Kredit (bei variabler Zinsbindung) oder Nachbeleihung
Daher könnte ich nun schauen, wie sich die Immobilienwerte in meinem Portfolio entwickelt haben. Dabei vergleiche ich drei Werte. Den gezahlten Kaufpreis, den aktuellen Wert vor der Aufwertung und den aktuellen Wert nach der Aufwertung. Dabei bezieht sich der aktuelle Wert auf den Immobilien-Kompass von Capital.
Lies: Capital Immobilien Compas
Die Renditen vom Capital-Immobilien-Kompass werden in Faktoren umgerechnet und mit der Jahres-Kaltmiete multipliziert. Daraus ergibt sich der neue Wert, welcher teilweise extrem hoch ist und nicht die speziellen Eigenheiten der Immobilie widerspiegelt. Als im Schnitt ist das Ganze recht interessant.
Gemäß dieser Berechnung ist mein Nettovermögen von -37.840€ auf 574.864€ gewachsen. Ohne eigenes Zutun und nur durch den günstigen Einkauf und Wertsteigerung. Um sagenhafte 75% quasi über Nacht.
Wenn man dann noch meine Aufwertungsmaßnahmen hinzunimmt, ist das Nettovermögen auf 625.840€ gestiegen. Also nochmal um rund 10%. Das hört sich schon gewaltig an.
Oder es würde heißen, dass ich 43% unter Wert eingekauft habe. Ich weiß, dass ich unter Wert einkaufe, aber 43% erscheint mir doch ziemlich viel. Aber selbst wenn ich großzügig 20% von dem Wert bei Capital-Immobilien-Kompass abziehen würde, dann käme ich immer noch auf 329.604€ Nettovermögen gegenüber -37.840€ Nettovermögen (Kaufpreis).
Was bedeutet der Vermögenszuwachs für mich?
Erstmal nichts, weil ich davon weder mehr Cashflow noch was anderes bekomme.
Allerdings sieht 329.604€ Nettovermögen in meiner Haushaltsrechnung wesentlich besser aus als -37.840€ Nettovermögen.
Und das wird mir helfen, wenn ich neue Immobilien kaufen will. Die Bank hat zwar ebenfalls ihre eigene Berechnung zur Werthaltigkeit einer Immobilie, aber trotzdem wird sie auch sehen, dass ich sehr günstig eingekauft und aufgewertet habe.
Die Bank wird sehen, dass der Wert meiner Immobilien wesentlich höher ist als der Kaufpreis und ich ein gutes Portfolio habe. Daher denke ich, dass ich weiter Immobilien kaufen kann, ohne dass meine Bank Bauchschmerzen haben wird. Außerdem habe ich genug Puffer, sollte die Zinswende eintreten und die Immobilienwerte generell sinken (Stichwort Risiko).
Lies: Mein Risikomanagement bei Immobilien
Und sicherlich könnte ich einen zertifizierten Gutachter für die Neubewertung meiner Immobilien beauftragen. Dann hätte ich einen konkreten und realistischen Wert für meine Bücher. Vielleicht werde ich das mal machen, aber das wird nicht ganz günstig.
Lies: Gutachter deutschlandweit
Wie denkt ihr über die Neubewertung durch Internet-Werte oder Gutachter? Welche Werte zieht ihr für eure Bewertung zu Rate? Ich bin gespannt über eure Kommentare und Anmerkungen.
immovitae meint
Toller Artikel, ich streife gerne durch deinen Blog! Wo findet man die Seite mit der du Mietpreise überprüfst?
Alexander Raue meint
Du kannst die Mietpreise auf https://www.capital.de/immobilien-kompass/ oder auf https://www.wohnpreis.de/ schnell und unkompliziert prüfen.
Andreas meint
Ja, nur sind die Werte dort absolut unrealistisch.
vermietertagebuch meint
Ja, das ist die andere Seite der Medaille. Man wird es erst den Wert sehen, wenn die Anschlussfinanzierung ansteht und man sich von verschiedenen Banken Angebote einholt. Ich bin gespannt, in 2 Jahren ist es bei mir zum ersten Mal so weit. Dann läuft die Zinsbindung für ETW1 – ETW3 aus.
peter meint
ich halte das für eine absolute Milchmädchen Rechnung. Die errechneten Verkehrswerte sind rein theoretisch und vermutlich nicht am Markt erzielbar. Z.B ETW 1:
Diese ist mit 38,8 qm sehr klein und soll 89.000 Wert sein? Größerer Wohnungen werden in Wahren (hier z.b 57qm) zu 55.000 angeboten:
https://www.immobilienscout24.de/expose/101128200?referrer=RESULT_LIST_LISTING&navigationServiceUrl=%2FSuche%2Fcontroller%2FexposeNavigation%2Fnavigate.go%3FsearchUrl%3D%2FSuche%2FS-T%2FWohnung-Kauf%2FSachsen%2FLeipzig%2FWahren%26exposeId%3D101128200&navigationHasPrev=true&navigationHasNext=true&navigationBarType=RESULT_LIST&searchId=4572f019-24f7-3e2b-9792-02abb99b20e2#/
Sieht auf dem Papier gut aus hat mit der Realität aber nichts zu tun.
Alexander Raue meint
Hallo Peter, danke für dein Feedback. Welche Methode benutzt du, um die Marktwerte deiner Wohnungen zu taxieren? Ich bin über jeden Input dankbar,
Viele Grüsse,
Alex
Andreas meint
Gebe dir vollkommen recht.
Stefan meint
Wie sind die Farben zu interpretieren auf der Karte von Capital? Finde keine Legende dafür?
Alexander Raue meint
Umso dunkler die Farbe, desto höher der Quadratmeterpreis. Wenn du die Karte etwas hin- und her schiebst bzw. rein- und rausscrollst, dann siehst du eventuell die Legende.
Emmi meint
Hi,
danke für den interessanten Beitrag.
Ein Freund möchte für das vererbte Grundstück seiner Großeltern eine Liegenschaftsbewertung durchführen lassen. Könnte er dies, falls er nichts bezahlen möchte, auch selbst durchführen?
vermietertagebuch meint
Uff…das ist eine Frage, die ich dir leider nicht beantworten kann. Da müsstest du woanders lesen oder einen Gutachter Fragen.
KFleischer meint
Ganz platt: Jeder Hanswurst kann sich auf den Acker stellen und behaupten der sei drölfhunderttausend Euro wert.
Die frage ist, was du mit der Bewertung anfangen willst. Beim Finanzamt deren Bewertung anfechten? Bei der Bank einen Kredit damit holen? Oder für einen Verkauf eine Einschätzung was man dafür bekommen kann?
Für (1) und wahrscheinlich (2) benötigst du einen Gutachter. Selber machen is nich.
Für (3) kannst du das gern selber machen oder einen Makler fragen (der will dann aber auch gleich nen Maklervertrag abschließen).
Justus Meigen meint
Wow, danke für die ausgiebige Erklärungen der Immobilienhandels. Diese Beschreibung ist sehr interessant und macht mich neugierig um in den Immobilienhandel zu investieren. Werthaltigkeit klingt sehr komplex, scheint es allerdings nicht zu sein.
Jan meint
Immer wieder wundere ich mich über die Werte im Capital-Compass.
Richtig gut kenne ich mich in Magdeburg aus. Wenn ich die Zahlen aus dem Capital-Compass (Stand 2017) nehme, dann habe ich damals noch etwa 50 bis 60 % billiger eingekauft.
Mittlerweile (2019) bekommt man ETW locker 20 % unter dem Preis der ja vom Stand 2017 ist. Man braucht nur mal auf Immoscout schauen.
Insofern wäre ich sehr vorsichtig mit diesen Werten.
vermietertagebuch meint
Richtig Jan, der Kompass kann als erster Indikator dienen, ist aber doch sehr oberflächlich. Daher muss man die Berwertungen aus eigenen Erfahrungen, durch Gespräche mit Maklern oder aus den lokalen Medien entnehmen bzw. einem Mix daraus.
KFleischer meint
Der Kompass dient mMn nur dazu verschiedene Lagen gegeneinander grob einzuordnen.
Die Zahlen selbst sind totaler Quark.
Das verhältnis der Zahlen zueinander (Also Stadtteil A zu Stadtteil B passt schon wieder besser)