Meine Einnahmen und Entwicklung im Mai 2019

Der Mai war ein äußerst interessanter Monat! Der Gesamtcashflow liegt zwar nahezu bei null, aber dafür gab es gute Investitionen und mein Plan von der finanziellen Freiheit nimmt weitere Züge an.

Meine Immobilien machen auf Grund von hoher Sanierungs- und Leerstandskosten 2.700€ minus, mein Blog puffert diesen Verlust mit 2.500€ Einnahmen ab.

Ich hatte den Eigentumsübergang der ersten Chemnitzer Wohnung, einen barrierefreien Badumbau in Leipzig und einige Neuvermietungen.

Mein YouTube Kanal wirft das erste Geld ab und mein Immobilien Videokurs ist erschienen. Wir waren extrem viel in der Schweiz reisen und haben sehr viel wunderschöne Natur gesehen.

Außerdem habe ich fast mein Porsche verkauft und obendrein gab es eine Probefahrt im Ferrari Portofino. Der Monat war wirklich aufregend.

Alle Details gibt’s in diesem Blogbeitrag. Viel Spaß beim Lesen!

Inhalt
1) Reale Mieteinnahmen – Cashflow inklusive Leerstand und Renovierung
2) Entwicklung, Besucher und Einnahmen meines Vermieterblogs
3) Entwicklung YouTube Kanal
4) Entwicklung meines Vermögens
5) Vermietertagebuch Crashkurs
6) Risikopuffer ansparen
7) Porsche verkaufen
8) Ferrari Wochenende
9) Barrierefreier Badumbau Wanne zu Dusche
10) Kosten Wasserschaden Spülkasten
11) Strafgebühr für zu späte Kaufpreisüberweisung
12) Unser Zimmer bei Airbnb
13) Gelesene Immobilien & Finanzbücher im Mai
14) Lesenswerte Artikel und interessante Videos

Reale Mieteinnahmen – Cashflow inklusive Leerstand und Renovierung

Wie oben bereits angekündigt, gab es aus meinem Immobilienportfolio wieder ein dickes Minus. Das Minus errechnet sich aus folgenden Punkten:

• 3.595,31€ Renovierung der Wohnung meines alten Problemmieters in MFH1
• 997,52€ Reparatur eines Unterspülkastens in ETW15
• 45,22€ Reparatur einer Tür im MFH1
• 164€ Extrakosten für den Hausmeister MFH1 (muss ich noch genauer nachforschen)
• 53 Leerstand Parkplatz ETW1
• 370 Leerstand Wohnung ETW2
• 391 Leerstand eine Wohnung in ETW10
• 270 Leerstand eine Wohnung im MFH1
• 260 Leerstand eine Wohnung im MFH2

Gerade an den Folgekosten der Renovierungen kann man sehen, wie viel Geld ein Problemmieter/Mietnomade wirklich kostet. Wenn hat Anwaltskosten, Mietausfall und muss oft die ganze Bude renovieren. Ich bin gespannt, wenn das Thema komplett abgeschlossen ist und ich die ganze Summe ausrechnen kann.

Der Leerstand von 5 Objekten wird sich im Juni etwas verbessern, da sowohl ETW2, ETW10 und MFH2 neu vermietet sind. Dafür wird eine andere Wohnung im MFH1 frei. Die Mieterin sollte vorgestern ausziehen, hat den Termin kurzfristig abgesagt. Miete zahlt sie seit 3 Monaten nicht. Ich hoffe, ich habe nicht nochmal solch Fall wie bei dem Drogendealer.

Anschauen: Was mache ich bei Leerstand?

Die Kosten vom Leerstand sollten sich dann vom Mai auf Juni um die Hälfte auf rund 750€ reduzieren. Ende Juni wird dann aber wieder eine Wohnung frei (ETW16), welche wohl für rund 2.000€ renoviert werden muss (Laminat, Malern, Silikon, Fenster).

Lies: Wieviel Instandhaltungsrücklage ist nötig?

Nüchtern betrachtet sind meine Immobilien momentan nicht so prickelnd. Die Koordinationsarbeit hält sich in Grenzen, aber in drei der letzten 4 Monate habe ich Verlust gemacht. Und da sind die Kosten für neue Investitionen noch nicht mal eingerechnet.

Lies: Kann ich von meinen Mieteinnahmen leben?

Ich hoffe stark, dass die vielen Reparaturen und Leerstand dem „anfänglichen“ Aufräumen nach der Akquise geschuldet ist und in der Post-Wachstumsphase alles etwas ruhiger und günstiger wird.

Am 11. Juni ist der Notartermin für den Kauf der vorerst letzten Wohnung, danach wird weiter konsolidiert und ich konzentriere mich auf die Refinanzierung. Ich werde nur noch neue Immobilien kaufen, wenn diese extrem lukrativ sind und ich die Kaufnebenkosten auf den Verkäufer umwälzen kann.

Lies: Strategie und Vorlagen für Kaufnebenkosten auf den Verkäufer umwälzen

Entwicklung, Besucher und Einnahmen meines Vermieterblogs

Der Mai 2019 war der bisher am stärksten, besuchte Monat und momentan gibt es einen kleinen Zickzacklauf in der Grafik.

Von den Einnahmen war der Mai 2019 mein dritt stärkster Monat und ich habe fast wieder die 3.000€ geknackt. Daher habe ich auch wieder etwas investiert (Hardware und Cover-Designs für neue Produkte), um weiterhin gute Qualität liefern zu können.

Beratung gab es im Mai wieder etwas weniger, dafür habe ich mehr Bücher verkauft. Das ist mir eigentlich auch lieber, da es mehr passiv läuft.

Lies: Mit dem Blog Geld verdienen. Wie geht das?

Entwicklung YouTube Kanal

Mein YouTube Kanal entwickelt sich prächtig, auch wenn die Grafik einen Abwärtstrend suggeriert. Das liegt daran, dass ich bis zum 9. Mai täglich Videos raus gebracht habe und mich nun auf 2-3 Videos pro Woche konzentriere.

Mein Hauptziel der 1.000 Abonnenten und der Monetarisierung des Kanals habe ich Mitte Mai bzw. Ende Mai erreicht. Erstaunlich ist der sehr hohe CPM (Cost Per Mille) Wert von 7€. 45% davon gehen an YouTube, bleiben 55% bei mir.

Normalerweise spricht man von 1-2€ Verdienst pro 1.000 Aufrufe für die meisten YouTuber. Das wären rund 2€ – 4€ CPM. Ich liege mit 7€ CPM fast doppelt so hoch drüber. Warum das so ist und weitere Details habe ich in dem Video über meine ersten Einnahmen bei YouTube erklärt.

Anschauen: Meine ersten YouTube Einnahmen

Ich bin gespannt, wie es mit dem Channel weiter geht. Es macht auf jeden Fall viel Spaß und es kommen auch immer mehr Leute von YouTube auf meinen Blog. Das war ja eins der Hauptziele; meine Reichweite und Zielgruppe vergrößern.

Entwicklung meines Vermögens

Im Mai hat sich mein Vermögen trotz Investitionskosten wieder positiv entwickelt.

Zum einen gabs dem Eigentumsübergang von einer Wohnung (mehr Immobilienvermögen + mehr Darlehen) und zum anderen fanden die üblichen Vorgänge statt.

Bausparer erhöhen sich, P2P-Kredit und Autokredit verringern sich. In Summe erhöht sich mein Nettovermögen dadurch im Mai um 3.145€ und somit um 2,7%. Insgesamt nicht wirklich spektakulär, aber ein konstantes Wachstum ist sichtbar.

Im Juni wird die Bilanz viel stärker steigen, da ich den Eigentumsübergang von 6 weiteren Chemnitzer Wohnungen haben werde. Am Nettovermögen wird das wenig ändern, da alle zu 100% beliehen sind. Eventuell sinkt das Nettovermögen sogar, da noch einige Sanierungen und Kaufnebenkosten zu zahlen sind. Ab August sollte es dann durchgängig jeden Monat steigen.

Vermietertagebuch Crashkurs

Im Mai habe ich mich viel mit der Erstellung meines Immobilien Crashkurs beschäftigt. Durch den YouTube Kanal habe ich eine gewisse Affinität zum Videoformat entwickelt und somit viel mir die Erstellung ein Videokurs viel leichter.

Der Kurs ist ein bisschen aus der Not heraus geboren. Ich habe gemerkt, dass ich in meinen Coaching zu 80% immer die gleichen Fragen bekomme. Also habe ich beschlossen, alle diese Fragen in einen dreistündigen Videokurs zu packen und diesen online zu stellen.

Dieser Videokurs ist etwas günstiger als das Coaching und deckt viele Anfängerfragen ab. Es geht darum in einen kompakten Crashkurs die wichtigsten Dinge für Immobilieneinsteiger zu erklären, einen ersten Überblick zu verschaffen und den Anfängern die Angst zu nehmen.

Der Kurs ist für die Buy&Hold-Strategie gedacht und wird mit vielen Beispielen und realen Zahlen von meinen eigenen Immobilien anschaulich dargestellt.

Die Erstellung des Kurses hat viel Spaß gemacht und der Kurs wird in Zukunft weiter verbessert und ergänzt. Allerdings will ich ihn sehr kompakt halten, um die Anfänger nicht mit zu viel Wissen zuzubomben. Das bisherige Feedback ist sehr gut und ich bin gespannt, wie sich das ganze entwickelt.

Hier eine Testimonial einer ersten Testerin: Der Crashkurs ist genau das Richtige, um sich mit dem Thema Immobilien vertraut zu machen und den ersten Schritt zu wagen. Vor dem Kurs hatte ich wenig Ahnung von Immobilien und großen Respekt vor dem Thema. Alexanders Videos lassen es machbar erscheinen, nehmen die Angst und geben sinnvolle Tipps, ohne zu überfordern.

Er bietet mehr als nur eine umfassende Anleitung, sondern auch noch fundiertes Hintergrundwissen und persönliche Erfahrungen. Vor allem letzteres ist ein Riesen-Pluspunkt. Nicht nur weil die Videos kompakt und knackig sind, sondern auch wegen Alexanders sympathischer und kompetenter Art hat der Kurs Spaß gemacht. Mich jedenfalls haben die Videos inspiriert und meiner ersten Immobilie bin ich gefühlt schon drei Schritte näher. Danke dir dafür!

Wenn dich der Kurs interessiert, findest du hier weitere Infos. Die ersten 24h gibt es 30% Rabatt.

Link: Immobilien Guide für Anfänger

Risikopuffer ansparen

In meinem Beitrag zur Stressannuität und im Video „zeit kaufen“ hatte ich es bereits angedeutet, dass ich mich in der Konsolidierung meiner Bonität befinde. Das Wachstum ist (vorerst) abgeschlossen und die letzte Wohnung wird Anfang Juni gekauft. Danach ist erstmal Stopp.

Anschauen: Ich kaufe mir Zeit

Danach wird 2-3 Monate lang das Portfolio auf Vordermann gebracht – Neuvermietung und Sanierungen sind teuer. Sobald das abgeschlossen ist, wird das überschüssige Geld gespart und ein Risikopuffer aufgebaut.

Das mache ich auf der einen Seite dafür, dass ich meine Bonität verbessere und auf der anderen Seite, um meine Selbstständigkeit vorzubereiten.

Von den Immobilien kann ich noch nicht leben, da die Einnahmen durch Leerstand und Sanierungen zu sehr schwanken. Das Thema hatte ich schon mal ausführlich beschrieben.

Lies: Lohnt sich das vermieten?

Daher kann ich nicht direkt vom Angestelltenleben ins Privatier-Leben, sondern muss einen Umweg über die Selbstständigkeit machen. Allerdings nicht in der IT-Branche, sondern mit meinem Vermietertagebuch.

Mein Blog und YouTube wird mit jeden Monat grösser und der anfängliche Nebenerwerb mausert sich langsam zu einer aufwendigen Tätigkeit. Allerdings ist das auch so gewollt.

Mir macht dieses online Business so viel Spaß, dass ich damit sehr gerne meinen SAP-Job ablösen möchte. Sicherlich wirft das Anfangs weniger Geld ab, aber dafür macht es tausendmal mehr Spaß und ich bin viel freier.

Anschauen: Mein kompletter, beruflicher Werdegang

Porsche verkaufen

Wer mich kennt, der weiß, dass ich beim Thema Auto hin- und her gerissen bin. Auf der einen Seite liebe ich meinen Sportwagen, auf der anderen Seite arbeite ich auf die finanzielle Unabhängigkeit hin.

Anschauen: Warum ich mir einen Porsche gekauft habe

Ein Kriterium für das Erreichen der finanziellen Unabhängigkeit ist das Abzahlen des Autokredites. Der Beträgt noch rund 52.000€. Eine Möglichkeit der schnellen Tilgung des Kredites wäre der Verkauf des Autos.

Vor einer Woche waren wir beim Autohändler und haben den Verkauf in den Auftrag gegeben. Es wurden schöne Fotos gemacht, das Auto für 60.000 CHF inseriert und 5% Provision vereinbart. Sollte ich das Auto zu diesem Preis verkaufen können, müsste ich nur 1.000€ drauf legen und könnte den Kredit ablösen.

Das würde meine Bonität erheblich verbessern. Ich hätte 52.000€ weniger Schulden, respektive 52.000€ mehr Nettovermögen. Außerdem hätte ich monatlich rund 1.000€ mehr. Das würde mir sehr stark bei meiner Stressannuität und den Anschlussfinanzierungen bei den Banken helfen.

Lies: Ich bin ein Sklave der Bank – Stressannuität und Nachbesicherung

Fünf Tage nachdem das Inserat online ging, gab es bereits die erste Anfrage für das Auto. Derzeit prüft der Händler die Bonität des Kunden und ich warte gespannt ab. Solange fahre ich noch fleißig weiter das Auto.

Ferrari Wochenende

Wie oben geschrieben, sind Autos für mich ein emotionales Thema. Vor allem, wenn man so tolle Autos wie Porsche und Ferrari fahren darf.

Am ersten Juniwochenende wurden wir von Ferrari eingeladen, um den neuen Portofino probe zu fahren. Da mein Maiabschlussbericht erst jetzt fertig wird, kommen ein paar Worte zum Ferrari-Wochenende schon hier.

Das Wochenende war echt super. Eine tolle Location in Gstaad in den Schweizer Bergen, ein schönes Hotel und jede Menge schnelle Pferde.

Das Fahren mit dem Portofino hat viel Spaß gebracht und auf dem Flugplatz konnten wir bis auf 240 km/h beschleunigen. Eine Fahrt durch die Berge und auf den Pässen rundete das Wochenende ab.

Insgesamt war es sehr unterhaltsam, aber auch etwas kurz. Rund zwei Stunden reichen eben nicht, um ein Auto komplett kennen zu lernen. Zum Anfüttern hat es aber gereicht. Für mehr Emotionen und bewegte Bilder empfehle ich euch mein Video vom Ferrari Wochenende.

Anschauen: Ferrari Portofino Wochenende.

Barrierefreier Badumbau Wanne zu Dusche

In einer meiner Wohnungen in Glesien (ETW10) ist Ende Januar die Mieterin ausgezogen. Nach aufwendiger Suche haben wir eine neue Rentnerin gefunden, die gerne in die Nähe ihrer Familie will und länger in der Wohnung bleiben will.

Allerdings machte sie als Voraussetzung für die Wohnung, dass ich aus Sicherheitsgründen Außenrollladen anbringe und die Badewanne barrierefrei zur Dusche umbaue. Demnach musste ich mir durchrechnen, ob sich der Umbau rentiert.

Ich ließ mir für beides Angebote machen und kam zusammen mit den anderen Renovierungskosten auf folgende Preise.

• Renovieren (Böden, Malern, Tapeten, Türen, Sanitär) 6.997€
• Außenrollladen  -> 1.643€
• Umbau Badewanne -> Dusche  ->6.298€

Diese Kosten wollte ich innerhalb von 10 Jahren abgeschrieben haben, also kalkulierte ich mit 8.000€ durch 120 Monate. Das entsprach Kosten von 67€ pro Monat und daher wollte ich die Kaltmiete um diesen Betrag erhöhen. Außerdem packte ich noch etwas mehr Kaltmiete für die normale Renovierung drauf und landete bei 400€  Kaltmiete anstatt der früheren 320€. Das sind 80€ mehr und ist für mich ok.

Für die Mieterin war das in Ordnung. Somit konnte ich die Wohnung gut modernisieren und bekam dafür eine höhere Kaltmiete. Wenn ich das aufs Jahr hoch rechne, dann ist das eine Rendite von 12% ( 80€ höhere Kaltmiete / 7.941€ Invest). Das kann sich sehen lassen!

Außerdem konnte ich für beide Umbauen das KWF Programm 455-B und 455-E nutzen. Dort bekommt man 10% Zuschuss, wenn man gewisse Kriterien erfüllt. Und altersgerechtes Wohnen gehört auf jeden Fall dazu.

Lies: KfW Programm für Umbau

Billiger bekam ich den Umbau nicht hin, da das Bad sehr schlecht geschnitten ist und das Fenster im Weg ist. Daher bedarf es einer Spezialanfertigung der Duschkabine.

Beim Umbau gab es allerdings Komplikationen und es musste zwischendrin abgebrochen werden. Es wurde die vom Hersteller die falsche Duschwand geliefert und die neue dauert 2 Wochen. Es ist eine Spezialanfertigung.

Das war deshalb kritisch, da der Umbau am 28.5. stattfand und die Mieterin am 29.5. einziehen wollte. Nun ist das Bad eine halbe Baustelle und kann kaum benutzt werden.

Zum Glück wohnt der Sohn der Mieterin im gleichen Haus und sie kann dort erstmal duschen gehen. Sie nahm es recht gelassen, auf dem Dorf ist man entspannter.

Hätte sie eine Mietminderung geltend gemacht, hätte ich es auf die Handwerkerfirma umlegen müssen und die hätten es wohl an die Hersteller der Duschwände weiter gegeben.

Kosten Wasserschaden Spülkasten

Im Februar hatte ich einen Wasserschaden in der Wohnung ETW15, kurz nach dem Eigentumsübergang. Der Unterspülkasten war gerissen und dann Wasser ausgelaufen. Ich dachte, ein typischer Fall für die Gebäudeversicherung. Falsch gedacht!

Die Gebäudeversicherung übernahm nur den Wasserschaden, Trocknung und Folgeschäden (die Wohnung drunter). Die Reparatur des Spülkastens musste ich selber zahlen.

Das war deswegen ärgerlich, weil der Spülkasten hinter der Wand verbaut und nicht zugänglich war. Ich dachte bisher immer, dass ich nur für Sachen innerhalb der Wohnung zahlen muss.

Leider ist das bei Unterputzspülkästen anders. Die Wasserrohre gehören zum Gemeinschaftseigentum und ab der Verzweigung zu meiner Wohnung ist es Sondereigentum. Zumindest ist es so in der Teilungserklärung geregelt. Was fürn scheiß.

Jetzt habe ich wieder etwas gelernt, aber auf diese 950€ teure Lektion hätte ich gern verzichten können. Zum Glück war meine Mieterin sehr nett und hat keine Mietminderung geltend gemacht, obwohl sie 2 Wochen lang nur mit einem Eimer spülen konnte.

Lies: Mietminderung

Strafgebühr für zu späte Kaufpreisüberweisung

Bei einer meiner Chemnitzer Wohnungen hab es Probleme mit der Kaufpreiszahlung.

Die Bank beauftragt eine Firma mit der Besichtigung der Wohnung, sodass sie eine Einschätzung zur Werthaltigkeit bekommt. In der Regel macht sie das direkt nach dem Notartermin und hat deshalb 2 Monate Zeit.

Offenbar ist der Auftrag für die Besichtigung bei der Firma unter gegangen und die Wohnung wurde nicht besichtigt. Normalerweise läuft das ohne mein Wissen, da sich die Bank mit dem Makler verständigt und das nicht über mich gehen muss.

Anfang Mai kam dann die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung des Notars und ich wies meine Bank an, den Kaufpreis zu zahlen. Da der Kaufpreis 2 Wochen nicht gezahlt wurde, fragte der Verkäufer bei mir nach.

Ich fragte daraufhin bei der Bank nach und man sagte mir, dass der Besichtigungsbericht nicht vorliegt. Die Besichtigungsfirma hatte die Besichtigung vergessen.

Dazu kam, dass meine sehr zuverlässige Bankberaterin im Urlaub war und die Vertretung etwas die Übersicht verloren hatte. Ich sagte der Bank, dass der Verkäufer Verzugszinsen geltend macht und ich diese an die Bank weiter geben werde. Ist ja nicht meine schuld. Es wären rund 140€ für die 25 Tage Verzug.

Lies: Berechnen der Verzugszinsen

Danach ging alles sehr schnell. Die Besichtigung fand 2 Tage später statt und vier Tage später wurde das Geld überwiesen. Der Verkäufer war trotzdem nicht gut gelaunt. Ich werde sehen, ob er auf seine Verzugszinsen besteht. Er ist Chinese und rechnet auf den Cent genau. Das machte damals schon Stress bei der Kaufpreisfindung und der Räumung der möblierten Wohnung.

Ich werde euch auf dem Laufenden behalten. Nichts desto trotz hat mir das mal wieder gezeigt, dass diese Verzugszinsen im Notar nicht nur leere Phrasen sind und ernst genommen werden müssen. Das kann schneller teuer werden.

Unser Zimmer bei Airbnb

Die Untervermietung eines Zimmers in unserer Wohnung hatte im April sehr gut funktioniert, also ließen wir es im Mai weiter laufen. Mit großem Erfolg!

Die Gäste waren durch die Bank alle nett und erfreuten sich einer schönen Unterkunft. Auf unserem letzten Immobilen Stammtisch meinte ein anderer Investor, dass wir unser Zimmer zu billig anbieten, wenn es fast immer ausgebucht ist. Also zack, den Preis von 70 CHF auf 80 CHF pro Nacht erhöht. Mal schauen, wie sich das auswirkt.

Im Mai hatten wir insgesamt 15 Gäste und 25 Übernachtungen. Daraus resultierten 1.615 CHF. Damit decken wir 60% der eigenen Miete. Es tolles Ergebnis! Vor allem, weil wir das Geld sparen oder für eigene Urlaube nutzen können.

Richtig spannend wird es im Juli, wenn wir im Urlaub auf Sardinien sind. Dort vermieten wir die ganze Wohnung und bekommen teilweise 200 CHF pro Nacht. Klar, passen auch mehr Personen rein. Jetzt müssen wir nur noch eine Putzfrau für Juli finden, die sich um die Wohnung kümmert, wenn wir im Urlaub sind.

Gelesene Immobilien & Finanzbücher im April

In seinem Buch über Immobilien beschreibt Patrick Windisch kurzweilig und unterhaltsam die Basics für den Immobilienkauf. Er lässt eigene Geschichten und Zahlen einfließen, sodass man als Leser eine bessere Vorstellungskraft für die ersten Immobilien Investments bekommt.

Das Buch soll dem Anfänger die Angst vor der ersten Immobilie nehmen und bereitet auf auf die wichtigsten Sachen vor. Das Buch lässt sich gut in 2 Stunden durchlesen und dient dank seiner klugen Kapitelstruktur als kleines Nachschlagewerk.

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