7 Schritte für ein passives Einkommen mit Immobilien Investments

Passives Einkommen mit Immobilien. Gibt es das? Ja, allerdings muss man einiges beachten. Bei Immobilien Investments hat man sehr viel Gestaltungsspielraum und die volle Kontrolle. Man kann aus einer Vielzahl von Angeboten auswählen und die Immobilie nach dem Kauf sehr stark gestalten. Wenn man will.

Somit kann man extrem viel Zeit für eine Immobilie aufwenden oder alles outsourcen. Natürlich auf Kosten der Rendite. Entweder man macht alles selber und ist damit ständig am arbeiten oder man gibt alles an Dienstleister ab und hat bei guter Rendite ein passives Einkommen.

Dazwischen gibt es viele Grauzonen und verschiedene Stufen von passiven Einkommen der Immobilie. In diesem Beitrag werde ich dir 7 Schritte zeigen, wie du dein Einkommen aus Immobilien Investment passiver machen kannst. Du kannst dir aussuchen, welche Schritte du anwendest und wie stark passiv du deine Immobilien haben möchtest.

Die ersten 4 Schritten zeigen dir, wie du dein Einkommen möglichst passiv machst und die letzten 3 Schritte zeigen dir, wie dein Einkommen möglichst hoch wird und du damit ein Vermögen aufbauen kannst.

Ich schreibe über meine persönlichen Erfahrungen, die ich in den letzten 4 Jahren mit meinen 44 Immobilien gemacht habe und wie ich diese Immobilien möglichst passiv gestalte.

Ergänzend möchte ich anmerken, dass es sich in diesem Artikel um Buy&Hold Immobilien handelt. Also Immobilien, die wir kaufen und dann im Portfolio behalten. Gewerblicher Grundstückshandel ist dagegen alles andere als passiv und regelmässig.

Viel Spaß beim Lesen dieses Beitrages!

Inhalt

1) Einleitung zu passivem Einkommen mit Immobilien Investments

2) Schritt 1 – Operative Arbeiten an Dienstleister abgeben

3) Schritt 2 – Neubau oder sanierte Immobilien kaufen

4) Schritt 3 – Rücklagen für Cashflow Schwankungen aufbauen

5) Schritt 4 – Gute Lagen kaufen für wenig Mietausfall

6) Schritt 5 – Viel Eigenkapital für mehr Cashflow durch Mieteinnahmen

7) Schritt 6 – Immobilien mit hoher Rendite kaufen zum Geld verdienen

8) Schritt 7 – Ankaufsphase von Immobilien

9) Fazit zum reich werden mit Immobilien

Einleitung zu passivem Einkommen mit Immobilien Investments

In diesem Beitrag geht es nicht darum, wie man generell Immobilien kauft oder damit Geld verdient. Den Kauf von Immobilien habe ich ausführlich in meinem Immobilien Investment Leitfaden beschrieben. Hier geht es darum, wie man möglichst viel und möglichst passiv ein Einkommen mit Immobilien generiert.

Lies: Mein Immobilien Investment Leitfaden

Als erstes möchte ich betonen wie wichtig es ist, dass wir uns mit realen Immobilien und der Buy&Hold Strategie beschäftigen. Schließlich könnte man auch auf die Idee kommen, via REITs, Aktien oder Crowdinvesting in Immobilien zu investieren und dann ein passives Immobilieneinkommen zu haben. Der Vorteil vom Kauf physischer Immobilien ist die Steuerbarkeit/Kontrolle der Immobilie und der Hebeleffekt.

Dadurch, dass wir die Immobilie komplett besitzen, können wir sie gestalten wie wir wollen. Wir können sie aufwerten, renovieren, die Miete erhöhen, die Finanzierung wählen und für Wertzuwachs sorgen. Alles liegt in unserer Kontrolle. Wenn etwas mit der Immobilie schief läuft, dann können wir selber dafür sorgen, dass die Immobilie wieder auf Kurs kommt. Wenn wir dagegen nur eine Aktie von einem Immobilienunternehmen haben, können wir bei der Unternehmensstrategie nicht mitsprechen.

Durch den Hebeleffekt der Finanzierung der Immobilie können wir viel höhere Eigenkapitalrenditen erwirtschaften, als es mit REITs, Aktien oder Crowdinvesting möglich wäre. Wir hebeln unser Investment und damit die Gewinne, aber auch die Risiken. Dadurch gelingt der Vermögensaufbau viel schneller.

Anschauen: Immobilien oder ETFs? Was ist besser?

Außerdem möchte ich nochmal betonen, dass es bei den Buy&Hold Immobilien zwei große Phasen gibt. Die Ankaufsphase und Halte-Phase. Gerade die Ankaufsphase ist mit viel Recherche verbunden und damit wesentlich aufwendiger als die Haltephase.

Vor allem beim heutigen Verkäufermarkt, wo jeder Verkäufer denkt, er könne Mondpreise für seine Immobilie bekommen. Da muss man viel Schrott aussortieren. Aber auch hier kann man einiges outsourcen und alles passiv gestalten.

Schritt 1 – Operative Arbeiten an Dienstleister abgeben

Wenn man eine Immobilie gekauft hat, ist der grösste Teil der Arbeit erledigt. Trotzdem fallen jedes Jahr regelmäßige Arbeiten wie die Betriebskostenabrechnung oder Steuererklärung an. Dazu kommen unregelmäßige Arbeiten wie Renovierungen und eventuelle Neuvermietungen.

All diese Sachen kann man selber machen und aktiv tätig werden oder man gibt sie an Spezialisten ab. Die Verwaltung der Wohnung und Kommunikation mit dem Mieter kann man an eine Hausverwaltung abgeben. Entweder eine komplette Verwaltung, wenn man das ganze Haus hat oder WEG und SE Verwaltung, wenn man nur eine Wohnung hat.

Anschauen: So verwalte ich meine Wohnungen

Die Renovierungen werden schon etwas schwieriger. Wände streichen und Laminat verlegen kann eventuell jeder selber machen, aber spätestens bei einem Rohrbruch oder Probleme mit der Elektrik sollte man den Handwerker anrufen. Natürlich kosten die Handwerker viel Geld, dafür können sie aber jedes Problem lösen und man hat später keine persönlichen Haftungsprobleme, falls etwas schief geht. Für die normalen Arbeiten wie Streichen/Laminat empfehle ich einen Allrounder oder Hausmeister.

Die Neuvermietung meiner Wohnungen gebe ich an einen Makler ab. Sowohl das Inserieren der Wohnungen im Internet, die Kommunikation mit den Mietinteressenten als auch die Besichtigungen können viel Arbeit bedeuten. Vor allem in schlechteren Lagen. Das übernimmt für mich der Makler und verlangt in der Regel 2 Monatskaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer.

Die Steuererklärung mache ich momentan selber, dafür gibt es viel Wissen online und sehr clevere Steuerprogramme. Wenn man es noch passiver haben will, gibt man alles an einen Steuerberater ab. Am besten an einen Steuerberater, der selber Immobilien hat und sich aus Eigeninteresse stark mit der Materie beschäftigt.

Lies: Meine Steuererklärung 2018 – Vergleich Deutschland und Schweiz

Natürlich kostet das Abgeben dieser Arbeit an Dienstleister viel Geld. Daher ist es wichtig, sehr rentable Immobilien zu kaufen, um mit dem Cashflowüberschuss der Immobilie die Dienstleister bezahlen zu können.

Lies: Verwalten aus der Ferne

Schritt 2 – Neubau oder sanierte Immobilien kaufen

Bei jeder Immobilie fallen Instandhaltung, Renovierung und Reparaturen an. Einige Maßnahmen sind vorbeugend um die Funktionstüchtigkeit der Immobilie sicher zu stellen, andere Maßnahmen sind ehr reaktiv, wenn sie eintreten. Nichts desto trotz müssen sie durchgeführt werden, da man ansonsten Gefahr läuft die Immobilie nicht mehr vermieten zu können.

Lies: Wieviel Instandhaltungsrücklage brauche ich?

Je neuer die Immobilie ist, desto weniger Reparaturen und Instandhaltung fallen an. Wenn man sich wenig mit dem Thema Instandhaltung beschäftigen will, dann muss man möglichst neue Immobilien oder frisch sanierte Immobilien kaufen.

Jedes Gewerk in der Immobilie hat eine bestimmte Lebensdauer. Dächer müssen alle 30 Jahre gemacht werden und Heizungen halten 25 Jahre durch. Je neuer die Gewerke in einer Immobilie sind, desto weniger hat man mit Instandhaltung zu tun und desto passiver wird die Immobilie.

Außerdem sollte man die Immobilie regelmäßig der Wartung unterziehen. Je besser die Immobilie gewartet und gepflegt wird, desto weniger hat man später mit Reparaturen oder Ausfällen zu tun.

Schritt 3 – Rücklagen für Cashflow Schwankungen aufbauen

Das Einkommen und der Cashflow von Immobilien können sehr stark schwanken. In meinem Portfolio habe ich einen monatlichen Cashflow von rund 4.000€. Allerdings habe ich manchmal mehr Kosten für Leerstand, Renovierungen oder Neuvermietungen. Dann wird aus dem 4.000€ Cashflow gern mal 2.000€ oder -2.000€. Man kann sich nicht darauf verlassen, dass man bei Immobilien immer den gleichen konstanten Cashflow monatlich hat.

Anschauen: Warum sind meine Immobilien cashflow negativ?

Daher muss man Rücklagen für verschiedene Bereiche ansparen und monatlich befüllen. Diese Rücklagen sollte man für Instandhaltung und für Mietausfall ansparen. Wenn man dann Renovierungen oder Leerstand hat, kann man den schwankenden Cashflow mit Entnahmen aus den angesparten Rücklagen ausgleichen und muss nicht plötzlich von Ravioli leben.

Ich lege momentan 1€ pro m² Wohnfläche pro Monat in meine Instandhaltungsrücklage und 10% meiner Warmmiete für den Mietausfall zurück. Für beide Rücklagen habe ich jeweils ein Unterkonto und kann bei Bedarf Umbuchungen auf mein Cashflow Konto tätigen. Beide Rücklagenkonten werden von mir monatlich via Dauerauftrag befüllt.

Schritt 4 – Gute Lagen kaufen für wenig Mietausfall

Die wenigsten Mieter bleiben ein Leben lang in einer Immobilie wohnen. Gerade Mietwohnungen haben häufig Fluktuation. Solche Mieterwechsel sind mit einigem Aufwand verbunden. Kündigung, Abnahme, Neuvermietung, Mietverträge und vieles mehr. All diese Sachen kann man wie im Punkt 1 beschrieben an Makler abgeben.

Download: Vermieter Tools – Vorlagen, Musteranschreiben, Excels

Allerdings kann man dem Ganzen vorbeugen und nur bestimmte Wohnungen kaufen, sodass man generell weniger Fluktuation und somit weniger Neuvermietung hat.

Es ist klar, dass man viel mehr Fluktuation für 1-Zimmer-Wohnungen in Uni Nähe hat, weil dort gerne Studenten wohnen, die schnell wieder ausziehen. Familien und Rentner auf dem Land bleiben dagegen länger in ihren Wohnungen.

Außerdem hat man in Städten mit angespannten Mieterlagen wie München ebenfalls mit weniger Fluktuation zu rechnen, da die Mieter schwieriger neue Wohnungen finden und daher lieber in ihrer Wohnung drinbleiben. Je besser die Lage, desto weniger Fluktuation und desto weniger Aufwand mit Neuvermietung.

Außerdem kann man sich sicher sein, dass Familien und Rentner länger in ihren Wohnungen wohnen bleiben, als Studenten-WGs oder Single-Haushalte.

Schritt 5 – Viel Eigenkapital für mehr Cashflow durch Mieteinnahmen

Die meisten Immobilien werden fremdfinanziert gekauft. Sowohl Kapitalanleger als auch Eigenheimbenutzer nehmen einen Kredit bei der Bank, um sich ihre Immobilie zu kaufen.

Dabei ist für Investoren wichtig zu wissen, dass der Cashflow unter anderem vom eingesetzten Eigenkapital abhängt. Je mehr Eigenkapital ich für den Kauf der Immobilie einsetze, desto weniger Kredit brauche ich von der Bank. Je weniger Kredit ich von der Bank brauche, desto geringer ist die monatliche Kreditrate. Je geringer die monatliche Kreditrate, desto mehr passives Einkommen bleibt monatlich übrig.

Natürlich spricht ein hoher Eigenkapitaleinsatz gegen eine hohe Eigenkapitalrendite und gegen den schnellen Aufbau eines Immobilienportfolios. Hier muss jeder selber wissen, was ihm wichtig ist und welche Prioritäten er setzt. Ich selber bin die Strategie gefahren viele Immobilien mit 100% Finanzierungen zu kaufen und später bei der Konsolidierung mehr Cashflow zu generieren.

Anschauen: Reich mit Immobilien nur durch 100% Finanzierung?

Schritt 6 – Immobilien mit hoher Rendite kaufen zum Geld verdienen

Dieser Punkt sollte eigentlich jedem verständlich sein. Je mehr Rendite die Immobilien haben, desto mehr Cashflow bleibt am Ende hängen. Natürlich gibt es grosse Unterschiede bei der Lage der Immobilien, da eine 6% Bruttorendite in München mehr Cashflow abwirft als eine 6% Bruttorendite in Chemnitz.

Das liegt daran, dass die absoluten Mieten in München höher sind als in Chemnitz, aber die Ausgaben für Verwaltung und Reparaturen oft gleich teuer sind. Die Bruttorendite ist die gleiche, aber die Nettorendite ist extrem unterschiedlich. Daher ist 6% Bruttorendite in München ein großes Schnäppchen und in Chemnitz ein großes Fiasko.

Generell muss sagen, dass man nie unter 6% Bruttorendite kaufen sollte, wenn man zu 100% beleihen und positiven Cashflow generieren will. Man hat fast immer 6% Kosten und Rücklagen, sodass man mit weniger als 6% Mietrendite draufzahlen würde. Mehr Details dazu gibt es in folgendem Video.

Anschauen: Warum unter 6% Rendite ein No-Go sind

Schritt 7 – Ankaufsphase von Immobilien

In den ersten 6 Punkten habe ich von der Phase nach dem Immobilienkauf gesprochen und wie man diese Phase passiv gestaltet. Als Immobilien Investor weiß man, dass die meisten Zeit bei Immobilien für das Suchen, Kalkulieren, Verhandeln und Kaufen der Immobilie drauf geht. Vor allem, weil man sich mit vielen Schrottimmobilien beschäftigen und diese aussortieren muss.

Allerdings kann man auch diesen Schritt sehr passiv machen. Wenn man sich gut mit Maklern/Bauträgern vernetzt und denen das eigene Ankaufsprofil beschreibt, dann bekommt man Immobilien angeboten, die in dieses Profil passen.

Das geht sogar so weit, dass bei Vertriebsimmobilien der komplette Prozess übernommen wird von Ankauf, Finanzierung und Verwaltung. Dort muss man am Ende nur noch zum Notar gehen und unterschreiben.

Allerdings ist dort wieder zu sagen, dass die Rendite und das Einkommen sinken, je passiver der Ankaufsprozess wird. Bei der Vertriebsimmobilie bekommt man das (vermeintliche) Rundum-Sorglospaket und muss sich um nichts kümmern, dafür gibt es einen großen Aufschlag auf den Kaufpreis und damit bleibt weniger Cashflow übrig.

Den höchsten Cashflow bekommt man, wenn man richtige Schnäppchen findet. Dafür muss man aber viel suchen und viele Exposés durchschauen. Wie immer gibt es Vorteile und Nachteile. Ich persönlich beschäftige mich lieber länger mit dem Ankaufsprozess, suche richtige Schnäppchen und bekomme später einen höheren Cashflow.

Fazit zum reich werden mit Immobilien

Wie du in diesem Beitrag gelesen hast, kann man mit Immobilien ein hohes Einkommen und ein möglichst passives Einkommen generieren. Beides zusammen ist in der Anfangsphase schwierig, wenn man nicht alle Immobilien bar kaufen will.

Ich bevorzuge den Weg, dass ich Immobilien mit hoher Rendite und wenig Eigenkapital kaufe, um erstmal ein möglichst großes Portfolio aufzubauen. Danach beschäftige ich mich in der Konsolidierungsphase mit der Verbesserung des Cashflows, indem ich die Immobilien aufwerte und die Kreditlast senke.

Lies: Meine 6 Turbos für Immobilieninvestments

Parallel dazu versuche ich alle operativen Arbeiten an Dienstleister abzugeben. Mir bleibt eh nichts anderes übrig, da ich 600km von meinen Immobilien entfernt wohne. Die Lage meiner Immobilien sind B und C Städte, wo ich mehr Rendite bekomme, aber auch einen grösseren Instandhaltungspuffer und Mietausfallrücklage aufbauen muss.

Außerdem beschäftige ich mich am meisten mit der Ankaufsphase der Immobilien, um billige Immobilien zu finden und Schnäppchen zu machen. Der Gewinn bei Immobilien liegt immer im günstigen Einkauf.

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