Das Jahr 2019 war für mich in Bezug auf meine Immobilien, mein online Business und das Erreichen der finanziellen Freiheit sehr turbulent. Es hat sich viel getan und ich habe noch viel mehr dabei gelernt.
Das unglaublich gute Wachstum meines YouTube-Kanals, die 30.000€ steuerlicher Verlust mit meinen Immobilien und die Teilzeitarbeit (80%) haben mich über die Zukunft nachdenken lassen.
Ich habe gesehen, dass ich mein Ziel der finanziellen Freiheit durch Immobilien nicht so schnell erreichen werde und daher muss ich den Plan für meine nächsten Jahre etwas anpassen. Die finanzielle Freiheit ist immer noch das oberste Ziel, aber der Plan ist nun ein anderer.
Wie dieser neue Plan aussieht und welche Gedanken ich mir dabei gemacht habe, kannst du in diesem Artikel lesen. Außerdem werde ich über konkrete Zahlen, genaue Zeitpläne und einen möglichen Plan B sprechen.
Viel Spaß beim Lesen des Artikels
Inhalt
1) Der alte Plan zur finanziellen Freiheit und warum er nicht aufgeht
2) Meine neuer Plan zur finanziellen Freiheit
3) Teilzeitangestellter und der Wechsel des Nebenjobs zum Hauptjob
5) Stressannuität und Anschlussfinanzierungen
6) Der Zeithorizont für meinen Plan
7) Die Nachhaltigkeit vom online Business & sich daraus ergebene Konsolidierung meiner Immobilien
8) Mein Plan B, falls etwas schief geht
9) Was mache ich in der finanziellen Freiheit und wo leben ich?
Der alte Plan zur finanziellen Freiheit und warum er nicht aufgeht
Mein ursprünglicher Plan sah vor, dass ich durch Buy&Hold Immobilien finanziell frei werde. Ich wollte 50 Immobilien in 10 Jahren kaufen und jede Immobilie wirft ein wenig Cashflow ab, der sich aufsummiert.
Als ich nach 3,5 Jahren bereits 44 Immobilien gekauft hatte, dachte ich, dass ich mein Ziel sogar viel früher erreiche. Meine 44 Immobilien brachten mir einen Cashflow von rund 4.100€ pro Monat. Allerdings hatte ich meine Rechnung ohne ordentliche Rücklagen oder die hohen Sonderausgaben für Renovierung und Leerstand gemacht.
Lies: Kann ich von meinen Mieteinnahmen leben?
Ich stellte fest, dass meine angesparten Rücklagen zu gering waren und ich jeden Monat weiteres Geld von meinem Cashflow in Renovierungen stecken musste. Außerdem kam 2019 immer mehr Leerstand dazu, da ich leere Wohnungen in Chemnitz gekauft hatte und Probleme in meinem Mehrfamilienhaus bekam.
Davon geht die Welt nicht unter, aber ich merkte, dass vom Cashflow immer weniger übrig bleibt. Außerdem merkte ich, dass ich mehr Geld in Rücklagen für Instandhaltung und Mietausfall packen musste.
Ich habe meine Berechnungen für die Rücklagen angepasst und lege nun 2.195€ (1€ pro m² pro Monat) für Instandhaltung und 1.694€ für Mietausfall (10% der Warmmiete) zurück. Damit sinkt mein Cashflow auf rund 300€ runter. Sollten die Rücklagen irgendwann ausreichend groß sein, kann ich die monatliche Zuführung wieder reduzieren. Jetzt werden sie mir helfen meinen Cashflow stabiler zu machen.
Anschauen: Mein Immobilien Video-Guide für Anfänger
Allerdings kann man daraus sehen, dass ich mit 300€ keine finanzielle Freiheit erreichen kann. Nirgendwo auf der Welt kann man für 300€ im Monat leben. Also muss eine neue Strategie her.
Meine neuer Plan zur finanziellen Freiheit
Als ich anfing meinen Vermieterblog zu schreiben, konnte ich ziemlich schnell damit Geld verdienen. Im Jahr 2018 habe ich im Schnitt 935€ monatlich mit dem Blog verdient. Im Jahr 2019 sind es im Schnitt bereits 2.341€ pro Monat. Dazu kommt noch YouTube mit monatlich 300€, wobei dieser Betrag momentan jeden Monat um 30% grösser wird.
Anschauen: Neuer Rekord bei YouTube Einnahmen
Wenn ich die Einnahmen aus Blog und YouTube als Einnahmen aus meinem online Business (vermietertagebuch) zusammenzähle, dann sind es im Durchschnitt von 2019 bereits 2.520€ monatlich. Zwei Mal habe ich sogar schon die magische 5.000€ Marke durchbrochen (Februar 2019 & Oktober 2019). Die Excels aus diesem Beitrag gibt es übrigens zum Download in meinen VermieterTools.
Lies: VermieterTools – Vorlagen, Excels und Musteranschreiben für Vermieter
Da sowohl mein Blog wieder wächst als auch YouTube extrem gut abgeht, kann ich mir ein solides Wachstum für die nächsten Monate vorstellen. Ich könnte mir gut vorstellen, dass ich die 5.000€ bald mit meinem online Business verdienen kann! Wenn ich 15% Steuern abziehe (Steuersatz Schweiz), dann würde ich auf einen Verdienst von 5.750€ Brutto kommen, aufgerundet 6.000€. Das würde ich 50/50 auf Blog und YouTube aufsplitten.
Somit kann ich mir zum Erreichen der finanziellen Freiheit vorstellen, dass ich sie mit meinem Online Business anstatt mit meinen Immobilien erreichen werde. Die Immobilien laufen nebenbei und könnten ebenfalls gutes Geld abwerfen. Allerdings werde ich vorerst nicht damit rechnen und sie als Nullnummer verbuchen, die mir trotzdem jeden Monat 3.632€ einbringt (Vermögensaufbau durch Tilgung).
Teilzeitangestellter und der Wechsel des Nebenjobs zum Hauptjob
Momentan verdiene ich 10.500 CHF brutto monatlich und 8.111 CHF netto. Das sind ungefähr 7.300€ monatlich. Das heißt, dass es rund 1.500€ pro Wochentag sind. Wenn ich also einen Tag weniger pro Woche in meinem Angestelltenjob arbeiten möchte, dann müsste ich um 20% reduzieren und würde 1.500€ weniger pro Monat bekommen. Das muss ich mit meinem online Business kompensieren. Für jede 1.500€ (netto) die ich mit meinem Online Business verdiene, könnte ich 20% reduzieren.
- 1.500€ aus dem online Business -> Reduzierung auf 80% Arbeit im Angestelltenjob möglich
- 3.000€ aus dem online Business -> Reduzierung auf 60% Arbeit im Angestelltenjob möglich
- 4.500€ aus dem online Business -> Reduzierung auf 40% Arbeit im Angestelltenjob möglich
- 6.000€ aus dem online Business -> Reduzierung auf 20% Arbeit im Angestelltenjob möglich
- 7.500€ aus dem online Business -> Reduzierung auf 0% Arbeit im Angestelltenjob möglich
Das heißt, dass ich komplett in die Selbstständigkeit mit meinem online Business gehen könnte, wenn ich 7.500€ netto verdiene. Zumindest wenn ich bei den hohen Lebenshaltungskosten in der Schweiz wohnen bleiben möchte. Mit 3.000€ netto kann man sicherlich auch woanders schon sehr gut leben. Zusätzlich kann man sagen, dass ich bei 5.000€ schon mein Hauptziel erreicht hätte und dann von 40% Teilzeit direkt in die Selbstständigkeit gehen könnte und mich in Deutschland oder Costa Rica niederlassen könnte.
Anschauen: Warum ich nach Costa Rica auswandern will
Da ich aber ein kleiner Sicherheitsfanatiker bin, halte ich mich ehr an die höheren Einkommensgrenzen. Außerdem müssen diese Werte kontinuierlich 3 Monate in Folge erreicht werden um temporäre Spitzen auszugleichen. Die 5.000€ Brutto und somit 4.500€ netto (aus online Business) hatte ich ja bereits zwei Mal erreicht, aber das war auf Grund von Einmalzahlungen noch nicht nachhaltig.
Außerdem muss noch geklärt werden, ob 60% oder 40% Teilzeit bei meinem jetzigen Job überhaupt möglich ist. Seit Oktober 2019 arbeite ich nur noch 80% (donnerstags frei) und das war kein krosses Problem. Meine Stelle war damals sowieso mit 80% – 100% ausgeschrieben. Allerdings werde ich mir darüber jetzt keine Gedanken machen. Darüber kann ich mir später immer noch den Kopf zerbrechen. Jetzt muss ich erstmal weiteren Content raus bringen und damit die Attraktivität meines Blogs/Kanals erhöhen.
Aufbau des Risikopuffers
Als Selbstständiger oder Unternehmer sollte man immer ausreihend liquide sein. Nichts ist schlimmer, als wenn man mal eine Durststrecke hat und man dann kein Geld für Miete und Lebensmittel hat. Die Zahlungen kommen manchmal unregelmäßig und man muss innerhalb des Jahres viel ausgleichen. Daher ist ein Risikopuffer wichtig.
Anschauen: Ich kaufe Zeit – Aufbau von Rücklagen und Risikopuffer
Ich stelle mir eine Risikopuffer von 40.000€ – 50.000€ vor. Soviel Geld möchte ich auf der hohen Kante haben, bevor ich komplett in die Selbstständigkeit wechsle. Damit könnte ich 2 Jahre in Deutschland (auf niedrigem Niveau) überleben, ohne mir Sorgen machen zu können. Das wären rund 2.100€ netto, also ähnlich wie in meinem ersten Berufsjahr.
Diesen Risikopuffer anzusparen, würde locker 2 Jahre dauern. Momentan bin ich abzüglich Rücklagen für die Immobilien bei rund 20.000€.
Glücklicher Weise hatte ich mich vor kurzem dazu entschlossen, meine beste Immobilie zu verkaufen. Eigentlich wollte ich damit weiter mein Immobilienportfolio hebeln, aber ich könnte es auch als Risikopuffer für meine Selbstständigkeit nehmen.
Lies: Darum verkaufe ich meine beste Immobilie
Der Verkauf wird mir rund 65.000€ Verkaufsgewinn bringen, wovon nach Abzügen der Kosten und Steuern rund 45.000€ übrig bleiben. Bingo! Wenn ich also diese Immobilie erfolgreich verkaufen kann, habe ich meinen Risikopuffer zusammen und kann bei ausreichend Cashflow in die finanzielle Freiheit durch Selbstständigkeit gehen.
Stressannuität und Anschlussfinanzierungen
In einem meiner früheren Beiträge hatte ich über das Problem der Stressannuität im Zusammenhang mit der finanziellen Freiheit geschrieben. Dieses Problem besteht nach wie vor und bedarf einer Lösung.
Lies: Ich bin ein Sklave der Bank – Die Stressannuität
Der erste Schritt zur Lösung dieses Problems besteht in der Beschaffung von Informationen. Es geht darum heraus zu finden, wie meine finanzierenden Banken mit dem Einkommen aus dem Online Business umgehen. Erkennen sie dieses Einkommen als nachhaltig an? Wenn ja, zu welchem Prozentsatz bzw. wie groß sind die Risikoabschläge?
Es bringt mir nämlich nichts, wenn ich mein Angestelltengehalt durch ein Gehalt aus meinem Online Business ersetze, diesen von den Banken als nicht nachhaltig anerkannt wird und ich keine Anschlussfinanzierungen für meine Immobilien bekomme.
Daher werde ich demnächst mit meinen Banken reden und genau nachfragen. Sollte sich herausstellen, dass keine Bank mein Online Business unterstützt, werde ich mir ausführlich Gedanken machen müssen. Sollte nur einige Banken mein Online Business unterstützen, werde ich meine Immobilienfinanzierungen zu diesen Banken ziehen.
Anschauen: 888€ mehr Cashflow durch Anschlussfinanzierungen
Die erste Anschlussfinanzierung steht im Januar 2021 an. Allerdings kann ich bei einigen Banken ab Januar 2020 eine Anschlussfinanzierung ohne Zinsaufschlag abschließen. Das werde ich machen und dann erste Erfahrungen sammeln.
Der Zeithorizont für meinen Plan
Zuerst muss ich sagen, dass es objektiv gesehen keine Eile für meinen Plan gibt. Meine Immobilien entwickeln sich gut, genauso wie mein online Business. Meine Berufswahl und meine Berufserfahrung geben mir die Möglichkeit, dass ich jederzeit einen gut bezahlten Job haben kann. In meinem Schweizer Job habe ich interessante Aufgaben, sehr nette Kollegen und einen kurzen Arbeitsweg (10min zu Fuß).
Trotzdem ist es ein großer Unterschied, ob man Angestellt oder sein eigener Chef ist. Als Angestellter arbeitet man für die Träume jemand anderes und als Selbstständiger arbeitet man für die Verwirklichung seiner eigenen Träume.
Ich habe keinen zeitlichen und unternehmerischen Druck. Ich habe ein hohes Maß an Sicherheit, aber auch große Träume und Ziele. Diese Ziele gilt es zu verwirklichen. Und das nicht erst mit 67 in der Rente.
Lies: Altersvorsorge? Check!
Da ich für mein online Business sehr optimistisch bin, rufe ich folgendes Ziel aus. Bis Ende 2020 werde ich sowohl mit dem Blog als auch mit YouTube jeweils 3.000€ pro Monat verdienen. Zusammen 6.000€.
Mein durchschnittliches Einkommen mit dem Blog habe ich von 2018 auf 2019 um 170% gesteigert (von 935€ auf 2.520€). Daher sollte es bis Ende 2020 nicht so schwierig sein, das Einkommen um weitere 20% auf 3.000€ zu steigern.
Mit meinem YouTube-Kanal wachse ich momentan 30% monatlich. Im letzten Monat verdiente ich 579€. Wenn ich weiterhin mit 30% monatlich wachse, dann erreiche ich die 3.000€ monatlich bereits im Mai 2020, also in 7 Monaten.
Wenn ich nur mit 10% monatlich wachse, dann erreiche ich die 3.000€ monatlich im April 2021, also in 18 Monaten. Daher muss ich als Minimum nur mit 13% wachsen, um Ende 2020 die 3.000€ zu erreichen. Das sollte machbar sein.
Lies: Ich habe meinen Job gekündigt
Die Nachhaltigkeit vom online Business & sich daraus ergebene Konsolidierung meiner Immobilien
Es gibt immer wieder Kommentare, die mich daran erinnern, dass online Business nicht nachhaltig und risikoreich ist. Natürlich trifft dies auf fast alle Berufe der Selbstständigkeit zu. Allerdings wird das Unterfangen immer risikoreicher, desto mehr man von einer einzigen Quelle abhängig ist.
Was passiert, wenn YouTube oder Amazon ihre Gewinnmarge anpassen und weniger Geld an den Creator ausschüttet? Was passiert, wenn sie ihre Richtlinien anpassen und deine Einkommensquelle komplett wegfällt? Sicherlich wird das nicht so einfach und so schnell passieren, aber dieses Risiko muss man im Auge behalten. Ich bin mir nicht sicher, ob ich in 10 Jahren noch mit YouTube Videos Geld verdienen kann.
Aber ich bin mir sicher, dass ich mit Immobilien noch in 10 Jahren Geld verdient werden kann. Gewohnt wird immer und die Deutschen werden nicht plötzlich ein Eigentümerland. Einnahmen durch Vermietung und Verpachtung wird es weiterhin geben.
Daher werde ich nach dem Erreichen der finanziellen Freiheit meine Überschüsse dazu einsetzen, mein Einkommen aus Immobilien zu vergrößern und weiter zu diversifizieren. Das kann bedeuten, dass ich neue Immobilien kaufen oder meine Kredite der bisherigen Immobilien (schneller) zurückzahlen werde. Beides wird den Cashflow erhöhen.
Lies: Meine 6 Turbos für Immobilien Investments
Man könnte sagen, dass ich meine (eventuell unsicheren) Einnahmen aus dem online Business dafür nutze, um die (sicheren) Einnahmen aus meinen Immobilien zu erhöhen. Ich konsolidiere mein Vermögen, meine Assets und meine Einkommenströhme. Dadurch wird das Einkommen risikoärmer und nachhaltiger.
Mein Plan B, falls etwas schief geht
Wenn meine neue Strategie und mein Plan A aufgeht, brauche ich keinen Plan B. Trotzdem habe ich ein gewisses Risikobewusstsein und daher auch einen Plan B. Dieser Plan B ist sehr simpel.
Sollte meine Selbstständigkeit nicht funktionieren, kann ich jederzeit wieder in meinen alten Angestelltenjob. Als Informatiker, SAPler und Programmierer wird man in der sich digitalisierten Welt immer wichtiger. Daher werde ich immer wieder einen gut bezahlten Job finden. Vielleicht steige ich nicht gleich wieder mit 140.000 CHF Jahresgehalt ein, aber auch mit 75% Gehalt (in Krisenzeiten) könnte man erstmal gut (über-) leben.
Anschauen: Mein beruflicher Werdegang und SAP Gehalt – SAP BW Berater Erfahrungsbericht und Lohn
Demzufolge habe ich nichts zu verlieren. Ich versuche meine Träume zu realisieren und die finanzielle Freiheit zu erreichen. Sollte ich nach 1-2 Jahren merken, dass ich auf dem Holzweg bin, gehe ich wieder in meinen alten Job und alles läuft wie bisher.
Was mache ich in der finanziellen Freiheit und wo leben ich?
Die finanzielle Freiheit gibt mir sehr viele neue Möglichkeiten. Das heißt aber nicht, dass man nur faul am Strand liegt. Blogbeiträge und Videos müssen trotzdem gedreht werden. Eventuell nicht mehr so viele wie früher, aber eins pro Woche sollte schon drin sein.
Der große Vorteil der finanziellen Freiheit ist, dass man unabhängig von einem Arbeitgeber und einem Standort ist. Man verdient sein Geld mit Sachen, die einem Spaß machen und man kann arbeiten wann und wie man will. Das ist für mich das wichtigste.
Für mein online Business arbeite ich bereits er viel. Jeden tag 2-3 Stunden und am Wochenende ebenfalls. Es ist also nicht weniger Arbeit. Aber es ist die Arbeit, die mir Spaß macht. Daher kommt es einen weniger wie Arbeit vor.
Sicherlich werde ich jeden Tag länger schlafen, mich nicht von Terminen hetzen lassen und öfter Ausflüge machen. Man ist für Urlaubszeiten nicht an Büroarbeitszeiten gebunden und kann auch mal 1-2 Monate am Stück verreisen. Videos kann ich auch drehen, wenn ich auf Gran Canaria oder auf Sardinien bin.
Anschauen: Unser Reisebericht für Sardinien 2019
Eventuell werden wir auch die erweiterte Familienplanung weiter unter die Lupe nehmen. Ich will Kinder. Und nichts ist schöner, als die eigenen Kinder aufwachsen zu sehen, anstatt sie nur jeden Abend nach dem Büro ins Bett bringen zu können.
Wo wir leben werden, wissen wir noch nicht. Das hängt extrem stark davon ab, wie groß mein Business skaliert. Die unterschiedlichen Steuersätze und Lebenshaltungskosten der Länder müssen genau analysiert werden. Eventuell leben wir in verschiedenen Ländern. Außerdem hängt das auch noch davon ab, als was meine Frau in Zukunft arbeiten wird. Es gibt momentan verschiedene Optionen. Die Entscheidung des Wohnortes können wir noch vertagen. Die Fühler ausstrecken macht trotzdem Spaß!
Und jetzt kommst du! Was hältst du von meiner neuen Strategie zur finanziellen Freiheit? Würdest du es genauso machen? Schreib es in die Kommentare!
Tanja L. meint
Hallo Alexander,
ich finde deinen Plan ausgesprochen inspirierend. Und sehr schön wie ehrlich du hier mit den Zahlen bist. Dass es in der Kunterbuntensuperduperwelt eben nicht immer nach Plan läuft. Der eine oder andere mag jetzt sagen, dein Plan ist gescheitert, aber ich finde, er ist jetzt erst richtig gereift. Wir wollen auch vermehrt in Immobilien investieren in Zukunft. Ich bin auch so ein Sicherheitsfanatiker und habe meinem Freund schon angekündigt, dass mindestens genug Geld für drei Monate Leerstand plus Renovierungen zurückgelegt werden muss. Das heißt aber auch, dass ich keine Wohnung kaufe, wo nach Abzug der nicht umlegbaren Nebenkosten und des Kredites im ersten Jahr nur noch 50€/Monat übrig bleiben. So ein Angebot hatten wir im Sommer (von ehemals rund 300€ sind am Ende nur noch 30€ übrig geblieben, weil unser Vermittler es mit dem Kreditvertrag nicht hinbekommen hat).
Im nächsten Jahr werde ich mich mehr im Wohnungen kümmern. Ich brauche aber erst einmal eine Strategie. Wie groß und wo soll die Wohnung sein? Ich komme aus NRW und habe noch Hoffnung, dass das mit dem Ruhrgebiet noch was wird, aber liege ich damit auch richtig? Dort gibt es Wohnung für vierstellige Beträge, aber sind die den Ärger wert? Die Wohnungen liegen auch nicht gerade in A+ Lagen. Und ich weiß ja, was für ein Klientel in den Gegenden wohnt.. Alles nicht so einfach.
Ich wünsche dir jedenfalls sehr viel Erfolg für das nächste Jahr! Und wenn du dann in Costa Rica bist, komme ich dich mal besuchen. 😛
vermietertagebuch meint
Hallo Tanja, danke für deinen Zuspruch! Es freut mich, wenn dich solche Beiträge sehr inspirieren!
Die Rücklagen sind wirklich sehr wichtig. Wenn es sehr gut läuft, kann man die monatliche Spar-Rate für die Rücklagen reduzieren. Aber einen gewissen Puffer braucht man trotzdem, um nicht immer aus dem laufenden Cashflow drauf zahlen zu müssen. Vor allem, wenn man etwas Planungssicherheit möchte. Wie es bei euch im Ruhrgebiet aussieht, kann ich leider nicht sagen. Eventuell können dir die Leute von den lokalen Stammtischen weiter helfen.
Ich sage bescheid, wenn wir in Costa Rica sind 😉
Mat meint
Tanja,
im Ruhrgebiet für vierstellige Beträge? Wo?
Generell ist es hier (Ruhrgebiet) seit ca 2017 mit den günstigen Preisen leider vorbei. Günstig gibt es jetzt nur noch in no go areas. Und selbst da haben die Preise angezogen…..
Dreigroschenblogger meint
Ich weiss ja nicht, ist es wirklich schon die finanzielle Freiheit, wenn man unter ständigem Produktionsdruck für Blog und Youtube steht?
Ein paar Punkte fallen dann auch weg: sozialer Austausch mit Kollegen, Weihnachtsfeier, der Firmenausflug, Einblick in ein evt. grösseres & komplexeres Unternehmen, Schulungen & Coachings, die der Arbeitgeber bietet, etc. etc.
Bei mir wären es auch eine Reihe von Benefits als Angestellter, die zum (guten) Gehalt in der Schweiz noch dazukommen: Namhafte Zahlungen in die Pensionskasse, Absicherung Invalidität & Tod (an Partner und Kinder denken!), Unfallversicherung, Firmenwagen, Spesen, verbilligtes und gesundes Kantinenessen, Beteiligung an Kinderbetreuung, Zuschuss Fitnessclub, Reka-Schecks verbilligt usw. usf.
Noch was: Gibt es bei Euch eigentlich kein 13. Monatsgehalt, Boni und evt. gar Mitarbeiteraktien? Gibt es keine Möglichkeit für jährliche Gehaltssteigerungen, Karriere und daraus resultierender Mehrverdienst? Das müsste man ansonsten alles für die Zukunft einberechnen.
Deine Rechnung kommt mir demgegenüber doch noch etwas blauäugig vor. Eine gewisse Flatterhaftigkeit deiner Ziele kann man Dir auch nicht absprechen, oder 😉
Lieben Gruss & weiterhin viel Erfolg
Dreigroschenblogger meint
Da hab ich noch was vergessen: Lohnfortzahlung im Krankheitsfall. Hat man als Youtuber meines Wissens nicht…
vermietertagebuch meint
Das stimmt, das Risiko muss man bewusst eingehen.
vermietertagebuch meint
Sicherlich ist es noch keine finanzielle Freiheit, wenn man auf die Erstellung von neuem Content angewiesen ist. Je grösser die Reichweite wird, desto weniger muss man aber machen, wenn man das gleiche Einkommensniveau möchte. Also muss man erstmal wachsen, bis man das Einkommensniveau erreicht hat und dann kann man die Arbeitszeit reduzieren.
Dir von dir genannten Punkte (die weg fallen) sind bis auf der soziale Austausch mit den Kollegen egal. Und selbst dieser ist egal, wenn man keine Gemeinsamkeiten mit den Kollegen hat und immer nur über Fußball und das Wetter redet. Hatte ich mal in einer Firma.
Auch alle Benefits des Angestellten-Seins sind egal, da du diese mit den höheren Einnahmen aus der Selbstständigkeit ausgleichen kannst.
Ja, es gibt bei uns ein 13. Monatsgehalt, aber das lasse ich mir auf 12 Monate verteilt auszahlen. Boni gibt es auch, die könnte man noch mit zurechnen. MA Aktien gibt es ebenfalls, kaufe ich aber nicht, da die Opportunitätskosten der Immobilienrendite zu hoch sind. natürlich kann man sein Gehalt nach oben verhandeln. Das wäre dann eine Gehaltserhöhung von 200€ alle 2 Jahre. Das bekomme ich mit Blog&Youtube jeden Monate hin.
Was du mit Flatterhaftigkeit meiner Ziele meinst, kann ich ebenfalls nicht nachvollziehen. Meine Ziele bleiben komplett die gleichen (finanzielle Freiheit), nur der Weg dorthin wird ein anderer sein.
Dreigroschenblogger meint
Ein Glück, wenn man in diesen Zeiten noch einen Job hat. Ich bin gespannt auf Deine Mieteinnahmen in den nächsten drei Monaten…
Alles Gute und bleib gesund!
Finanzr meint
Hast du dir mal ausgerechnet, wie es aussieht wenn du z.B. noch 5 Jahre die Arschbacken zusammenkneifst, voll weiter arbeitest und den Cashflow aus dem Onlinebusiness komplett zur Tilgung von besonders Cashflowstarken Wohnungen nutzt? Das sollte dich sicherer machen und evtl. kommst du so auch schneller ans Ziel?!
vermietertagebuch meint
Ja, das wäre finanziell sehr klug und würde mir stark weiter helfen. Allerdings steht dem der Leidensdruck des Angestelltenlebens entgegen. Und irgendwann ist das eigene Business so groß und profitabel, dass ein weitere Arbeitstag dort wertvoller ist als im bisherigen Job. Momentan natürlich nicht, da ich mich noch in der Wachstumsphase befinde. Aber vielleicht in einem Jahr? Das werden wir sehen.
Andreas Möck meint
Hallo Alexander,
zunächst einmal ein Kompliment, dass Du die Größe hast öffentlich zu bekennen, dass Dein Plan nicht aufgeht und Du deshalb jetzt einen neuen Plan entwickelt hast.
Ich bin ein Leser Deines Tagebuchs von vermutlich Beginn an und ich lese Deine Ausführungen immer gerne, da ich selbst immer wieder hinterfrage, was ich selbst tue und ob es Möglichkeiten gibt dies zu optimieren?
Als Immobilieninvestor und Eigentümer mehrerer Immobilienfirmen, sehe ich dass Du einen wichtigen Lernprozess durchläufst und inzwischen die „etwas naive“ Sicht der Dinge ablegst. Gut so, denn ich glaube, dass neben all der Inspiration, die Du sicherlich vielen Deiner Leser bietest, damit auch immer etwas die Gefahr verbunden ist, dass manche Leser glauben, das Immobilieninvestorendasein hätte nur eine Richtung und Jeder kann einfach mal ein paar Buden kaufen und wird dadurch finanziell frei. Zumal Du in Deinem eigentlichen Job Du über ein regelmäßiges hohes Einkommen verfügst, persönlich offensichtlich eher genügsam bist (Untervermietung Teile der eigenen Wohnung) und sich die Immobilienmärkte in den letzten Jahren eben sehr freundlich entwickelt haben.
Insofern sollte bitte jeder Leser folgendes hinterfragen:
– Der Immobilienmarkt ist keine Einbahnstraße, die Haussephase derzeit ist lang und intensiv aber es sollte niemand glauben, dass die Gesetze des Marktes und von Wachstumszyklen unendlich sind und nicht mehr gelten. Vielleicht hierzu ein Stichwort: Hausfrauenhausse.
– In dem Zusammenhang halte ich auch Deine zwischenzeitlich auf dem Papier durchgeführte Vermögensvermehrung durch Aufwertung aller Deiner Immobilien für fragwürdig, weil realisiert ist das Vermögen dann wenn Du alle Deine Immobilien wieder in Cash gewandelt hast und das Geld verfügbar ist.
– Auch sprichst Du immer wieder von finanzieller Freiheit. Sorry, finanzielle Freiheit ist nicht einen gut bezahlten IT-Job durch einen Blog- und Youtube-Job zu ersetzen. Von finanzieller Freiheit spricht man dann, wenn man OHNE eigene Arbeit, also nur von passivem Einkommen leben kann, davon bist Du offensichtlich noch ein Stück entfernt.
Schlussendlich soll es jetzt keine Generalabrechnung sein, Du hast in den letzten 4 Jahren etwas geleistet, wovon ganz viele träumen und nur ganz wenige es tatsächlich umsetzen. Hierfür meinen hohen Respekt.
Ich möchte aber allen Lesern einfach auch den Tipp mitgeben, dass bei Alexander einige Umstände sehr speziell sind und dass bitte jeder sehr sehr kritisch seine eigene Situation hinterfragen soll, ob die Rahmenbedingungen bei ihm genauso gut sind, bevor er einen ähnlichen Weg geht. Wir brauchen nämlich nicht noch mehr verbrannte Erde durch abgestürzte Immobilieninvestoren, die einfach im Zuge völliger Ahnungslosigkeit sich selbst und die Gesellschaft insgesamt in große Probleme bringt. Wir haben jahrelang mit Verbraucherschutzverbänden zusammen gearbeitet, ich hatte mehr als einen Menschen an meinem Schreibtisch sitzen gehabt, der mir erklärte, er habe eine hohe Lebensversicherung und werde sich jetzt umbringen, dann wäre zumindest seine Familie versorgt, weil er selbst keinen Ausweg aus seinem Immobiliendilemma mehr sieht….
VG Andreas Möck
vermietertagebuch meint
Hallo Andreas,
vielen Dank für dein Kompliment und deine Anmerkungen.
1) Hausfrauenhausse: Ja, das Risiko eines Abschwungs ist immer vorhanden. Ich wüsste aber nicht, was ich in meinem Portfolio deswegen anders machen sollte. Meinen Sparplan für die Rücklagen habe ich bereits erhöht und die exzessive Kaufphase ist ebenfalls vorbei. Sobald die Selbstständigkeit solide ist, wird über eine zusätzliche Entschuldung nachgedacht. Vorher aber nicht, da niemand weiss, wie lange es noch so geht. Die schweizer Versicherer sehen das noch 5-6 Jahre lang so weiter gehen.
2) Ich kann verstehen, dass du meine schriftliche Vermögensvermehrung fragwürdig findest. Aber ich sehe nicht, wieso das ein Problem ist. Dadurch verändert sich nicht meine Immobilienstrategie. Es dient hauptsächlich dazu, sich für die Banken und kommende Anschlussfinanzierungen hübscher zu machen. Was für nachteile siehst du?
3) Sicherlich ist es noch keine finanzielle Freiheit, wenn man auf die Erstellung von neuem Content angewiesen ist. Je grösser die Reichweite wird, desto weniger muss man aber machen, wenn man das gleiche Einkommensniveau möchte. Also muss man erstmal wachsen, bis man das Einkommensniveau erreicht hat und dann kann man die Arbeitszeit reduzieren.
4) Sowohl was mein Wachstum als auch meine Finanzierungen angeht, betone ich immer die Wichtigkeit meiner Bonität. Auch berichte ich oft, welche finanziellen Probleme es manchmal gibt und dass man nie unter 6% Rendite kaufen soll. Wenn dann jemand mit 1.500€ Netto eine Wohnung mit 3% Rendite in München kauft und Pleite geht, dann liegt das sicher nicht an meinem Blog 😉
Beste grüsse,
Alexander
Ivo Kultermann meint
Lieber Alexander,
danke für das Video. Ich finde es wie immer toll, dass du sehr offen mit allem umgehst und deine/n Plan/Pläne neu definierst. Es gibt nicht den optimalen Weg, hin und wieder muss der Weg auch verlassen werden, um neue Erkenntnisse zu gewinnen.
Ich möchte jetzt nicht alles wiederkauen, was andere vor mir schon geschrieben haben. Jedoch habe ich im Bereich Onlinemarketing (SEO und E-Mail Marketing) etwas mehr als 18 Jahre Erfahrung. Vor ca. 7 Jahren änderte Google alles, was bis dato immer galt. Von heute auf morgen knapp 85% Einnahmeverlust. Ähnlich schaut es auch mit Amazon aus, wo immer wieder die Provisionen nach unten angepasst werden. Und es wird hier auch noch weitergehen. Laut Insidern wird sich Amazon auf kurz oder lang, von den kleinen Affiliates (unter 100.000 Umsatz/mtl.) lösen. (80/20 Regel). Und auch Youtube hat die Beteiligung an Ads-Einblendungen schon geändert.
Ich möchte dir damit nicht die Ziele verderben und dich nur hinweisen, dass es tatsächlich ein Spiel auf anderen Wiesen ist. Das du nicht so blauäugig in die Selbstständigkeit gehst, hast du ja mit der 50k Rücklage erwähnt. 😉
Viel Spaß und Erfolg weiterhin
LG Ivo
vermietertagebuch meint
Hallo Ivo,
es freut mich sehr, dass dir mein Video gefallen hat. Mir ist klar, dass es im online business sehr flexibel zu geht und man von den großen Playern abhängt. Also muss ich noch mehr Gas geben und Reichweite erhöhen. Daher habe ich mir auch nicht 2.000€ als Ziel gesetzt (wovon ich leben kann), sondern 5.000€ und 50.000 € Rücklage. Damit ist sowohl im Cashflow als auch in der Rücklage genügend Sicherheit. Sollte selbst das nicht ausreichen, gibt es Plan B und alles wird als Warnung für die Öffentlichkeit hier auf dem Blog dokumentiert.
Liebe Grüsse, Alex
Sofia meint
Lieber Alexander,
…wow dieser Blog Beitrag ist wirklich wieder sehr gelungen. Ich verfolge schon seit Monaten deine Beiträge und auch deine Zahlen sehr genau. Ich finde du hast einen riesigen Wachstum hingelegt. Am besten gefällt mir der Wunsch mit den Kindern. Sind sie doch unsere größten Lehrmeister im Leben.Aber mit Sicherheit auch deswegen, weil ich selber drei wunderbarer Engel bei mir habe. Ich wünsch Dir viel Erfolg weiterhin, maximale Steigerung für dein online Business und vor allem bleibe aber unbedingt auch bei deinem Plan im Immobilienbereich weiter Dein Portfolio auszubauen.
Was uns verbindet „Immobilien sind unsere Leidenschaft.“
Ich bin mir ganz sicher, dass du die finanzielle Freiheit sehr bald erreichen wirst ., allein schon wegen deiner Einstellung,kontinuierlicher authentischen Berichterstattung, deiner Vorbereitung und Fleiß,
Erfolg ist wenn die Vorbereitung auf die Gelegenheit trifft.
Gibt weiter Gas ?bleib weiter am Ball? du inspirierst uns so sehr mit deinen tollen sehr authentischen Berichten., bis bald wieder viele Grüße aus Stuttgart Deine Sofia Keck?
vermietertagebuch meint
Liebe Sofia,
danke für deinen Zuspruch! Kinder stehen wirklich auf dem Plan und wir werden eine große Familie haben. Daher ist es mir mit der Selbstständigkeit so wichtig, da ich nicht nur am Wochenende für die Kids zeit haben will.
Ich hoffe ebenfalls, dass mein Wachstum so stark weiter geht und ich alle mitreißen kann. 🙂
beste grüsse nach Stuttgart,
Alex
Alex meint
Momentan verdiene ich 10.500 CHF brutto monatlich und 8.111€ netto
Du meinst vermutlich CHF?
vermietertagebuch meint
Richtig, das war ein Schreibfehler. Habe ich eben korrigiert. merci 😀
Christoph meint
Toll wie reflektiert und selbstkritisch du deine Situation jetzt betrachtest. Allerdings finde ich es echt mega schade, weil ich dir nacheifern wollte. Verdammt. Jetzt brauche ich auch einen neuen Vermögensplan. ? Als Unternehmer mit Schwerpunkt im Online-Business kann ich dir aber nur davon abraten auf Online-Einnahmen zu setzen – die Einnahmen sind sehr volatil. Du hast es ja selbst mit deinem Blog erlebt. Von einem Tag auf den anderen kann alles weg sein und du hast keine Einnahmen mehr. Daher war mein Plan die „gefährlichen“ Online-Einnahmen in Immobilien zu stecken um sicher mein Vermögen aufzubauen.
Halt die Ohren steif. Das wichtigste ist, dass man immer weiter dazu lernt und das beste daraus macht. Einfach solange weiter kämpfen bis man erfolgreich ist. So mein Motto.
vermietertagebuch meint
Der Plan die „gefährlichen“ online Einnahmen in Immobilien zu stecken ist komplett richtig! Allerdings dauert es eine Weile, bis man bei hoher Beleihung guten Cashflow zurück bekommt. Das kann man aber anpassen, indem man mehr EK rein steckt. Das kann ich mir auch vorstellen. Sobald meine Selbstständigkeit regelmäßig Überschüsse abwirft, kann ich davon Immobilien beim Auslauf der Zinsbindung sondertilgen und damit den Cashflow erhöhen. Ich spekuliere nämlich auch nicht die nächsten 20 Jahre mit konstanten YouTube Einnahmen, aber sehr wohl mit konstanten Immobilien Einnahmen 😉
Sebastian meint
Diese höheren Immobilieneinnahmen sind aber wie du schon sagst ebenfalls reinste Spekulation. Sogar eine Spekulation, die meiner Einschätzung nach nicht aufgehen wird.
Wir sind in Deutschland in fast allen Städten in einer Preisblase, die durch die starke Konjunktur und den niedrigen Zins ausgelöst wurde. Eigentlich ist eine solche Kombination aus volkswirtschaftlicher Sicht totaler Unsinn. Nur möglich weil wir mit der EZB eine Institution haben, die losgelöst von deutschen Interessen und deren Konjunktur die Zinsen bestimmt.
Daher hat es viele Investoren in den Immobilienmarkt geschwämmt, darunter ein großer ausländische Anteil, z.B. über Aktionäre der Vonovia oder Deutsche Wohnen AG.
Es gibt aber schon seit langem Anzeichen, dass die deutsche Wirtschaft ins Wanken kommt. BIP-Prognosen fallen, die deutsche Industrie verfällt, weil sie nicht innovativ genug ist. Bestes Beispiel ist die Autoindustrie, die Trends wie Elektromobilität und autonomes Fahren verschläft und selbst wenn sie sich gut behaupten werden auf Arbeitnehmerseite massiv verlieren werden.
Das wird unweigerlich Auswirkungen auf die Immobilienpreise haben. Insofern sind Immobilieneinnahmen nur aus Deutschland alles andere als sicher.
Will hier nicht den Teufel an die Wand malen, aber dieses Szenario ist ebenfalls möglich.
Ich glaube das beste Chance-Risiko-Verhältnis bekommt man, wenn man kaum Schulden aufbaut (<50% des Nettovermögens) und als Angestellter einen Job hat bei dem ein hohes Gehalt möglich ist und sparsam lebt. Dann investiert man das gesparte Kapital in breit diversifizierte ETFs oder beschäftigt sich mit Einzelaktien.
Grüße
Sebastian
vermietertagebuch meint
Danke für deine Erläuterung. Allerdings verstehe ich nicht, wieso es in einer Kommenden Krise schlecht ist Immobilien samt Finanzierungen zu haben, aber gut wenn man ETFs und Aktien hat. Wenn es eine Krise gibt, dann zieht es doch den gesamten Markt runter und dann verliert die Börse ebenfalls. Kannst du den Unterschied etwas genauer beschreiben?
Stefan meint
Hallo,
dieser Beitrag wird bei mir nicht angezeigt, wenn ich auf die Blog-Seite gehe. Ist das Absicht?
Habe den Link ursprünglich per Mail bekommen. Musste jetzt extra in meinem Verlauf rumkramen, um hier noch ein paar Kommentare lesen zu können.
vermietertagebuch meint
hmm..das ist komisch. Eventuell muss du deinen Rechner neu starten, weil noch die alte seite im Cache drin ist? Wenn ich einen neuen Beitrag veröffentliche, resette ich den Serverseitigen cache.
Stefan meint
Inzwischen geht es. Wer weiß, lag dann bestimmt an meinem Cache.
Tom meint
Sehr ehrliche Darstellung. Respekt.
Bedenke bitte auch, dass sich deine Planung mit Kindern wieder anders darstellen wird. Nach mehreren schlaflosen Nächten wirst du vermutlich nicht mehr ganz so produktiv sein, wenn du von deinem Hauptjob nach Hause kommst.
Als Youtuber/Blogger bist du meines Erachtens mindest genauso abhängig. Diesmal aber nicht von einem Arbeitgeber, sondern von Algorithmen.
vermietertagebuch meint
Ja, das werde ich auf dem Schirm haben. Daher der extra hohe Puffer für Cashflow und Rücklagen. Von den 5.000€ Cashflow sind nur 2.500€ fürs leben und der Rest ist Puffer.
Mat meint
In der Schweiz musst Du kv etc ja eh zahlen, oder?
Falls Du nach D kommst denk an die Beiträge, gibt dann keinen Arbeitgeberanteil.
Ansonsten schön dass Du Dir Gedanken machst und flexibel bist, die Schnelligkeit mit der Du umschwenken willst finde ich schon etwas ubereilt.
Da würde ich eher versuchen Immos zu handeln als komplett den Kurs zu wechseln…
Alles Gute
vermietertagebuch meint
Ja, in der Schweiz zahle ich Krankenkasse. Allerdings ist hier alles privat und man bekommt nix vom Arbeitgeber. Trotzdem zahle ich nur 220 CHF pro Monat.
Ich weiß nicht, was du mit „Kurs wechseln“ und „umschwenken“ meinst. Ich mache alles weiter wie vorher. Ich kaufe weiter rentable Immobilien und mache mein online business. Ich rechne mir nur einfach mehr erfolg mit dem online business aus. Das Ziel“finanzielle Freiheit“ bleibt der gleiche, nur der Weh dazu wird anders.
Mat meint
Naja, wenn ich schaue wie sich Deine Köufe der letzten 18 Monate verteilen ist da ein Trend. Was ich mit umschwenken meine – Du willst jetzt deutlich mehr ins online business gehen, aus meiner Sicht brauchst Du dazu aber auch den Immobereich. Dazu ist online business ein sehr volatiler Bereich. Ich stecke da nicht mehr so tief drin wie vor 15 Jahren aber das kann auch mal schnell vorbei sein bzw. sich ändern. Immos dagegen sind konstant.
Was bei Dir klar durchkommt ist dass Du Deinen Job hasst 🙂 Von d<her gut dass Du daran gehst aber warum nicht dort einen Wechsel? Ich kenne soviele Leute die gerne ihren Job machen, manche noch mit Ende 70 (und glaub mir, die haben es nicht nötig).
vermietertagebuch meint
Ich kann den Job nicht wechseln, weil ich dann locker 50% weniger verdienen würde, da ich wieder von vorn beginnen müsste. Daher versuche ich mich noch solange durchzubeißen, bis ich komplett selbstständig bin.
Kevin meint
Interessanter Artikel.
Ich habe die letzten Wochen meine Vermögensübersicht gebaut und auch meine Immos mal durchleuchtet.
Wenn die Annuitäten der Immos als Einkommen zur Verfügunge stehen würden, könnte man schon gut davon leben. Die Frage ist also: Wie generiert man genügend Geld, um beim Auslaufen der Kredite diese soweit zu tilgen, dass man sicheres Basiseinkommen hat. Den rest kann man dann weiter in volatileren, besser verzinsten Anlagen lassen
vermietertagebuch meint
Richtig. Diese Sondertilgung beim Auslaufen der Zinsbindung zur Erhöhung des Cashflows ist eine interessante Strategie. Darüber denke ich ebenfalls nach.
Schnedermann meint
Hallo Alex,
das klingt ja wie ein Abgesang.
Schade eigentlich. Aber wenn du die Quelle deiner Online-Kreationen, nämlich deine Immobilienaktivitäten, in den Hintergrund schiebst, wird zumindest mein Interesse an daran enden.
Wie Andreas Möck richtig festgestellt hat, war die papierne Aufwertung deines Portfolios schon mehr als fragwürdig und mit dem Schlachten deiner Cashcow bist du nach meiner Meinung einen weiteren Schritt in die falsche Richtung gegangen. Für 45.000 € gibt’s gerade mal einen Mittelklassewagen, als Basis für eine (solide) Selbständigkeit taugt das wohl weniger …
Nun denn, interessante Einblicke hast du allemal gegeben und sicher den einen oder anderen Leser auch inspiriert. Das bleibt dir. Ich wünsche dir für deine Zukunft jede Menge Erfolg, obgleich ich die Befürchtung hege, dass du auch in zehn Jahren noch den Profit deines Arbeitgebers steigern wirst. Dafür kannst du dann am Abend ganz entspannt mit deinen Kindern spielen. Auch nicht die schlechteste Wahl. 🙂
Gruß
Schnedermann
vermietertagebuch meint
Hallo Schnedermann,
wieso klingt das nach Abgesang? Ich verkaufe doch nicht meine Immobilien und höre mit dem Investieren auf. Ich habe nur geschrieben, dass ich mein Ziel der finanziellen Freiheit schneller mit dem online business als mit den Immobilien erreichen werde.
Ich werde weiter über meine Immobilien und dem Vermieterleben berichten. Das wird auch weiterhin 95% meines Inhalts hier bleiben, keine Angst 😉
Dein Satz mit dem Schlachten meiner Cashcow verstehe ich ebenfalls nicht. Ich habe weit rentablere Immobilien, als meine zu verkaufende ETW11. Die ETW11 hatte einfach nur die höchste Wertsteigerung.
Schnedermann meint
Hallo Alex,
nun, ich kann natürlich nur meine Sicht auf die Dinge wiedergeben.
Aber mit vergleichbarem Nettoeinkommen, vergleichbarem Portfoliowert sowie dem vergleichbaren Anlagehorizont von zehnJahren habe ich eine etwas andere Vorgehensweise zur Generierung eines soliden Einkommensflusses in der von dir (und mir) avisierten Größenordnung.
Ivo Kultermann und Christoph haben aus eigener Erfahrung auf die Volatilität der Online-Einnahmen hingewiesen. Mangels eigener Erfahrungen nehme ich das mal als gegeben. Für mich jedenfalls keine Basis für valide Planungen. Erinnert mich eher an meine frühen Versuche am Aktienmarkt . 😉
Grundsätzlich lässt sich der cashflow natürlich durch Expansion erhöhen.
Ein anderer Weg wäre die Reduzierung der Summe der Unkosten, insbesondere der Zinsbelastung – wer weiß schon was der Kapitalmarkt da mit uns vorhat.
Aber eigentlich wollte ich dir meinen Gedanken zu deiner Cashcow noch etwas näher erläutern. Du kannst natürlich jetzt diese ETW mit einem Gewinn von 45.000 € liquidieren und mit diesem Geld weiter am Markt agieren.
Meine Vorgehensweise unterscheidet sich von deiner insofern, als dass ich – bei einem durchaus vergleichbaren Objekt – die Finanzierung grundsätzlich so kalkuliere, dass die Mieteinnahmen sowohl den Kapitaldienst bedienen als auch über den Zeitraum von 10 Jahren mittels jährlicher Sondertilgungen (i.d.R. 5 %) den Kredit vollständig getilgt haben. Das schaffst du natürlich nicht mit einer 100 % Finanzierung, ich liege da zwischen 70 und 80 %, was vor allem positive Auswirkungen auf die Konditionen hat.
Angewendet auf deine Cashcow würde das bedeuten, dass du entweder jetzt 45.000 € cash auf dem Konto hast oder in zehn Jahren den aktuellen Verkaufspreis von 130.000 €. Das heißt konkret, dass du die jetzt geernteten 45 k mit jährlich ca. 11.2 % verzinsen müsstet um in 10 Jahren 130 k (bzw. den dann erzielbaren Marktpreis) dein Eigen nennen zu können. Das scheint mir mit deinem Vorhaben, ein 400 k MFH zu erwerben, nicht wirklich realisierbar zu sein.
Wie dem auch sei, spannend ist es allemal – bleib am Ball ich würde mich für dich freuen, wenn ich daneben läge.
Gruß
Schnedermann
vermietertagebuch meint
Ich stimme mit dir überein, online business kann volatil sein. Vorallem bei produkten, die wenig attraktiv sind und nur durch massives push marketing in den Markt gedrängt werden muss. Dadurch, dass die Einstiegsbarriere so niedrig ist, probiert sich wirklich jeder und der Markt wird mit viel scheiß überschwemmt.
Wenn du guten Content hast, pull marketing betreibst und konstant dran bleibst, dann sollte es besser funktionieren. Trotzdem ist man von den großen Playern wie google, amazon und facebook abhängig.
Schauen wir mal, wohin die Reise geht. Ich habe das Risiko auf dem Schirm und werde es durch andere Einkommensquellen parallel ergänzen. Sollte ich merken, das läuft schief, werde ich rechtzeitig genug die Konsequenzen ziehen.
Überschüssiges Geld werde ich bald in die Reduktion der Kreditsumme stecken, um dort das Risiko zu senken und den Cashflow zu erhöhen. Da bin ich mit dir einer Meinung.
Deine Rechnung für die zu verkaufende Bude hat ebenfalls einen kleinen Haken: Wenn ich das Haus für 400k kaufe, dann bringt mir das 400€ monatlich Cashflow und 666€ monatlich Tilgung. Das sind rund 12.800€ im Jahr. In 10 Jahren sind das 128.000€, also genauso viel wie deine 130.000€. Allerdings geht es dort noch weiter UND ich muss kein eigenes Geld für die Sondertilgung benutzen wie du mit deinen 5%.
Dardan meint
Servus Alex,
Du bist mit Deinen 44 Einheiten ziemlich breit diversifiziert. Wie Du schon im Blog erwähnt hast, entstehen jedoch dementsprechend regelmäßige Mietausfall- und Instandhaltungskosten.
Würdest Du meinen dass durch eine geringere Anzahl an Einheiten, die aber jeweils „größer“ sind, sich die Kosten reduzieren?
Oder denkst Du durch die jeweils „größeren“ Einheiten, entstehen halt direkt höhere Kosten und dadurch gleich sich das Ganze wieder aus?
Oder denkst Du was ganz anderes? 🙂
Vorab danke für Deine Antwort.
Gruß
Dardan
vermietertagebuch meint
Ich denke, die Mietausfallkosten bleiben gleich. Das gehts ja um eine % an der Miete. Die Kosten für Instandhaltung würde ich in der Tat niedriger sehen, da einige Sachen gleich teuer sind (z.b. Austausch Durchlauferhitzer, Reparatur Klingelanlage), aber bei weniger Immobilien weniger häufig auftreten. Das beziehe ich aber auf bessere Lagen, wo man absolut mehr Miete bekommt und nicht auf grössere Wohnungen in gleichen Lagen.
Lowc meint
Hallo Alex,
gratuliere zu dem Schritt, eine saubere Berechnung der Sonderausgaben durch mehr Rücklagen abzufedern. Als langfristiger Vermögensaufbau funktioniert das und damit bist du besser für die Zukunft eingestellt als die meisten, auch wenn ich nach und nach auf weniger aber höherwertigere Immos wechseln würde. (nach 10 Jahres Frist)
Dein Argument der Diversifizierung hat einen Haken. In vielen Bereichen gut zu sein bedeutet erheblichen Mehraufwand. Ein Arzt sagt ja auch nicht, dass er noch Anwalt, Lehrer und Metzger werden muss, damit er diversifiziert ist. Such dir einen oder zwei Bereiche und sei darin einer der besten…
Ich finde deinen Weg spannend: Irgendetwas treibt dich. Lass dich dazu mal coachen, wenn du mehr darüber erfahren möchtest. Oder meditiere oder etwas in der Art. Die meisten Menschen versuchen etwas Inneres in der Umwelt zu lösen…
Du hast einen guten Job mit sehr soliden Einnahmen. Du arbeitest 80%. Gleichzeitig siehst du trotzdem immer blasser und auch ein wenig unfit aus, vermutlich weil sehr viel Zeit in die Generierung eines sog. passiven Einkommens geht. Du tauschst die Freizeit der besten Jahre deines Lebens gegen was?
Die Leute, die ich kenne, die solide im Wohlstand leben, sind die: arbeiten selbständig oder angestellt,teils 80h/Woche, teils 80% im Job, sind alle sparsam, leben bescheiden, haben zahlreiche höherwertige Immos in a und b Lagen, leben selbst in einer durchschnittlichen Immo (meist durchschnittliches Haus) , aber alles langfristig, oft selbst renoviert, andernfalls Bekannte (Handwerker) zum günstigen Preis dafür bezahlt. Fahren Standardfahrzeuge (MB a klasse bspw.) Sie wollen ihren Job weiter machen.
Ich kenne da auch noch andere: 10000 Euro Einkommen, Millionen Anwesen, Luxushobbies, fette Karre. Immer, wenn ich bisher da hinter die Kulisse schauen durfte, sah ich, dass das alles finanziell am seidenen Faden hing, die ganze Familie deswegen total verspannt war, während sie in ihrem Luxushaus lebten, kaum Freude daran hatten. Glei hzejtig zog der vorgelebte Reichtum komische Leute an, die man nicht in seinem Leben brauchen kann: Hochstapler als Businesspartner bspw. etc.
Mein Tipp ist: Finde das was Dich treibt. Objektiv hast Du mit Deinem Job alles,was Du finanziell brauchst, um ein Leben im Wohlstand zu führen. Du kannst Dir mit 80% auch genügend Freiräume schaffen, länger zu reisen. Ein paar Tage rausarbeiten und jeden Sommer oder Winter 6-8 Wochen (inkl. Urlaub) Südamerika sollte doch gehen.
Bei vielen Deiner neuen Tätigkeiten sitzt Du wie in Deinem Job auch am Rechner. Kann es sein, dass die ganze Attraktivität der neuen Tätigkeiten darin liegt, etwas nicht tun zu müssen?
Wie auch immer, alles Gute!
Christian meint
Hallo,
das ist mit Abstand der beste Kommentar den ich gelesen habe.
Sehe ich leider auch so, da wo Alex schon zu Beginn seiner Immobilientätigkeit war würden sich 90 % der Menschen hinwünschen.
Wenn man sich selber Jahrelang antreibt um etwas zu erreichen bleibt möglicherweise das schönste im Leben unbemerkt zurück.
Trotzdem eine beachtliche Leistung was Alex so schafft.
Gruß Chris
vermietertagebuch meint
Das kann gut sein. Nur muss man erstmal ein gewisses finanzielles Niveau erreicht haben, um sich solche philosophischen Fragen stellen zu können. Daher ein Schritt nach dem anderen 🙂
vermietertagebuch meint
Hallo Lowc,
danke für deinen tollen Kommentar! Es treibt mich wirklich etwas. Und zwar das, ich eine andere Tägigkeit (immobilien & online) viel lieber mache, als meine jetzige Tätigkeit. Allerdings kann ich momentan noch nicht 1zu1 tauschen, da es finanzieller zu risikoreich wäre. Daher treibt es mich an, die finanzielle Situation so stark zu verbessern, dass ich endlich das machen kann, was ich möchte. Daher mache ich auch lieber ein Video mehr pro Tag, als ins gymn zu gehen 😉
Die Diversifikation werde ich nur so ausgestalten, dass maximal 1-2 aktive Arbeiten dabei sind. Der Rest soll passiv ablaufen oder mit wenig Aufwand. Eventuell werde ich irgendwann auch mal ETFs dazu nehmen, da man dort nicht viel lernen muss, aber weiter diversifizieren kann. Oft fragen die Leute nach mehr Instagram, Podcast, usw. Das lasse ich bewusst weg, weil ich sonst den Fokus verliere und gegen Pareto spricht.
Insgesamt wird mir Luxus auch immer unwichtiger und freie zeit wichtiger. Daher auch der Verzicht auf Gehalt (80% Teilzeit) und der Verkauf meines Autos.
Wirke ich wirklich blasser in den Videos? Vielleicht bin ich wirklich wieder urlaubsreif. Und damit meine ich nicht die 3 Wochen Urlaub im Dezember, wo die Kinder meiner Frau bei uns sind. Das wird nämlich eine richtige Challenge. Da freue ich mich drauf, aber entspannt wird das nicht.
Liebe Grüsse,
Alexander
Max meint
Hallo Alex,
ich finde Deinen Blog ebenfalls sehr inspirierend und freue mich stets darauf die neuesten Beiträge zu lesen!
Ich selbst bin 26, seit 7 Jahren selbstständig und investiere seit 5 Jahren in Immobilien. Seit dem 3. Jahr meiner Selbstständigkeit ist meine Bonität bei den Banken „anerkannt“ und ich bekomme Finanzierungen. Meine Strategie unterscheidet sich stark von Deiner, da ich ausschließlich in wachsenden Städten investiere und mit nur 3 ETW‘s einen Wert von 1,2 Mio.€ abbilde (2 in Berlin und 1 in Darmstadt). Die Restschulden belaufen sich aktuell auf ca. 1 Mio€. 2 ETW‘s habe ich vermietet erworben und hatte noch nie einen Mieterwechsel, somit 0% Mietausfall. Die 3. ETW bewohne ich selbst und habe mit 1,33% für 10 Jahre finanziert, wodurch ich weniger Zinsen/qm (ca. 8€) als Miete/qm (in Berlin, nahe Kurfürstendamm ca. 13€). Durch die Wertsteigerung der 1. ETW in Berlin die ich 2015 in guter Lage erworben habe, konnte ich durch die freien Grundschulden die 2. und 3. ETW mit 0 Eigenkapital kaufen. Die Immobilien werfen keinen positiven Cashflow ab (ca. +-0) dafür steigen sie aber stetig im Wert und somit baue ich passives Einkommen auf. Dadurch dass es nur wenige Immobilien sind, mit jeweils einem Wert von 200k-500k habe ich kaum
Themen wie Instandhaltungskosten und keine Mieterwechsel und Mietausfall. Bei den ETW‘s die du erworben hast sehe ich das Risiko darin, dass langfristig die Mieten durch Wegzug sinken könnten und du somit langfristig nicht mehr gewinnst als mit Objekten in besseren Lagen mit Renditen von 3-4%.
Der Weg zur finanziellen Freiheit dauert auf meine Art definitiv länger, allerdings betrachte ich ihn als nachhaltiger und sicherer.
Hast Du mal darüber nachgedacht weniger ETW‘s mit höheren Kaufpreisen und ggf. niedrigeren Renditen zu erwerben, um das Mietausfallrisiko und den Instandhaltungs- und Verwaltungsaufwand zu reduzieren?
Meinen Kommentar meine ich nicht als Kritik, bekanntlich führen ja viele Wege nach Rom 🙂
Ich verfolge nur Deinen Blog schon lange und habe das Gefühl, dass Du besser fahren würdest, wenn Du Deine Strategie etwas mehr an meine anpassen würdest.
LG Max
Rob meint
Hallo Max,
Bei nur 3 großen ETW´s ist aber auch das Klumpenrisiko größer.
Wenn du mal einen Mietausfall hat, sind es gleich 33% (50% auf die beiden Mietwohnungen betrachtet). Bei kleinen Wohnungen ist die natürlich der Mieterwechsel höher und damit Aufweniger, aber das Risko teoretisch kleiner.
Bei den Instandhaltungskosten sehe ich keine so großen Unterschied.
Irgenwann muss nunmal Renoviert werden, bei großen ETW fällt dann halt gleich mal eine größere Summe an, bei kleinen hat man die Kosten evtl in Etappen.
Das Alex jetzt am Anfang mehr Instandhaltung hat, ist denke ich auch den Kaufpreis geschuldet, dafür hat er dann erstmal bei den Objekten ruhe.
Freies Gundschuldenpotential aus der Wohnung die sich gut entwicklet hat raus zu holen als Eigenkapitalersatz war ein guter Zug.
Ich hoffe du hattest damals bei der Finanzierung der beiden vermieteten ETW´s den Weitblick, die dazugehörigen Darlehen nicht zu Tilgen.
Sondern lieber die „Tilgung/Tilgungsersatz“ für das Darlehen der selbstbewohnten ETW zur Seite zu legen.
Das du nach den 10 Jahren Zinsbindung, einen Teil Sondertilgen kannst.
(In den 10 Jahren kann man ja das Kapital in ETF/Aktien parken und da noch ein paar % Rendite mitnehmen)
Gruß Rob
vermietertagebuch meint
Gute Zusammenfassung Rob!
ich denke auch, dass kurz nach dem kauf von neuen Objekten die Ausgaben für Instandhaltung überdurchschnittlich hoch sind. Es ist ja ein bekannter Grund, dass der alte Eigentümer seine Wohnung oder das haus verkaufen will, weil er sich nicht mehr drum kümmern möchte und auch die Instandhaltung hat schleifen lassen. Oder er will verkaufen und keine Geld vorher mehr rein stecken. Gleiches gilt für Leerstand. Ab und zu kauft man leere Wohnungen, da der Eigentümer keine Lust mehr auf Vermietung hatte.
Hjalmar hat es mal gut zusammengefasst: Die ersten 2-3 Jahre bei einer Wohnung/haus gehen erstmal dafür drauf, die Altlasten des Verkäufers zu beseitigen. Später sollte es etwas ruhiger werden.
vermietertagebuch meint
Hallo Max, danke für dein ausführliches Feedback!
Natürlich führen viele Wege nach Rom und es gibt verschiedene Immobilienstrategien.
Das Mietausfallrisiko hast du in deinen Immobilien nicht, das ist ein Vorteil.
Dass du für deine Immobilien aber 0€ Instandhaltungskosten hast, dürfte ein glücklicher Zufall sein. Wenn die Wohnungen kein Neubau oder frisch saniert sind, dann gibt es im Durchschnitt immer IHR Kosten. Früher oder Später. Eine Rücklage sollte man sich trotzdem aufbauen. Ich war ebenfalls darauf reingefallen und hatte es schleifen lassen, als ich im ersten Jahr 0 Kosten hatte. Ich dachte auch, es geht immer so weiter.
Wie so oft geht es auch nicht darum, kleine vs große Wohnungen oder ETW vs MFH. Es geht ehr darum, was der Markt her gibt. gerne würde ich große MFH kaufen, aber ich finde keine. Also kaufe ich kleine ETWs 😉