Mietrückstand-und-Mietverzug

Miete nicht (pünktlich) bezahlt – Abmahnung und Kündigung?




Immer wieder kommt es bei mir vor, dass ein Mieter nicht pünktlich zahlt und ich dem Geld hinter her rennen muss. Zweimal hat eine Mieterin sogar überhaupt keine Miete überwiesen.

 

Das zerrt nicht nur an den Nerven, sondern verursacht auch zusätzlichen Aufwand und eventuell Kosten. Im Zweifel muss man den Mieter abmahnen, die Miete einklagen oder sogar kündigen.

 

Ich habe das alles schon erlebt und möchte dir meine Erfahrungen berichten und Tipps geben. Dabei habe ich für mich einen Weg gefunden, der ganz gut klappt und die Mieter für die Zukunft diszipliniert.

 

In folgendem Artikel erfährst du, was ich bei säumigen Mieter mache, wie die Fristen sind, wie man die Probleme effektiv löst und im Notfall die Kündigung durchzieht. Außerdem gibt’s eine Vorlage für eine Abmahnung und Kündigungen als pdf Download.

 

Ich wünsche dir viel Spaß beim Lesen!

 

Inhalt
1) Mieter ist im Verzug, zahlt die Miete nicht pünktlich oder nur unregelmäßig
2) Mieter zahlt Miete überhaupt nicht mehr
3) Jobcenter zahlt die Miete nicht – fristlose Kündigung möglich?
4) Mieter zahlt keine Kaution oder nur einen Teil
5) Abmahnung des Mieter wegen nicht gezahlter Miete oder Verspätung
6) Wann kann ich dem säumigen Mieter kündigen bzw. die fristlose Kündigung aussprechen?
7) Muster Formulare für Abmahnung und Kündigung als PDF
8) Mein Fazit zu Mietverzug und Mietrückständen


Mieter ist im Verzug, zahlt die Miete nicht pünktlich oder nur unregelmäßig

Am Anfang jedes Monats prüfe ich mein Konto auf die Mieteingänge. Die meisten Mieter zahlen regelmäßig und pünktlich per Dauerauftrag. Trotzdem gibt es immer ein paar Pappenheimer, die zu spät zahlen oder eine Sonderaufforderung brauchen. Ich verstehe bis heute nicht, was so schwierig daran sein soll, einen Dauerauftrag einzurichten.

 

Lies: Verwaltung von Mietzahlungen

 

Sollte ein Mieter einmalig seine Miete zu spät zahlen, ist das meistens kein Problem und eine kleine Erinnerung per Telefon wirkt Wunder. Meistens ist der Mieter selbst peinlich berührt und es gab nur einen Fehler bei der Bank.

Mietverzug - Nachricht an Mieter
Mietverzug – Nachricht an Mieter

Ich schicke dann eine Nachricht per SMS/Whatsapp an den Mieter und frage nach, wo die Miete bleibt. In 95% der Fälle ist die Miete einen Tag später auf dem Konto. Daher lasse ich mir vom Mieter per Mietvertrag immer die Telefonnummer für eine schnellere Kommunikation geben. Wer auf der juristisch sicheren Seite sein will, schreibt per SMS anstatt Whatsapp

 

Lies: Was ein Vermieter bei der neuen DSGVO beachten muss

 

Mittlerweile hat der Mieter bis zum 3. Werktag des Monats Zeit seine Miete zu überweisen (zuzüglich einem obligatorischen Bankarbeitstag). Frühere Fristen sind ungültig, auch wenn sie im Mietvertrag stehen. Früher hatte der Mieter nur bis zum dritten Monatstag Zeit, diese Frist wurde auf Werktage verlängert.

 

Sollte die Miete bis dahin nicht auf dem Konto sein, kann der Vermieter eine Abmahnung mit 14-Tage-Zahlungsfrist schreiben. Außerdem kann der Vermieter 2,50€ Mahngebühren und 5% Verzugszinsen (auf die Kaltmiete) drauf schlagen.

 

Für Mietrückstände gilt übrigens die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB)


Mieter zahlt Miete überhaupt nicht mehr




Wenn sich der Mieter mit der gesamten Miete für mindestens zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine oder sich mit einem “nicht unerheblichen Teil” der Miete für mindestens zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine in Verzug befindet, dann darf man kündigen.

 

Dabei muss man aufpassen, dass keine wirksame Mietminderung vorliegt. Die muss man aus der Grundlage für die Kündigung raus rechnen.

 

Lies: Was tun als Vermieter bei Mietminderung

 

Bisher hatte ich einmal den Fall, wo eine Mieterin sehr unregelmäßig oder gar nicht mehr gezahlt hat (meine ETW8). Sie war zudem sehr neu in der Wohnung und hatte Probleme mit den Zahlungen ihres Arbeitsgebers. Außerdem machte sie eine Mietminderung wegen Lärm geltend.

 

Irgendwann wurde es mir zu bunt, ständig meiner Miete hinter her rennen zu müssen und mich auch noch von ihr beleidigen zu lassen. Ich kündigte das Mietverhältnis außerordentlich fristlos gem. §543 Abs.2 S. 1 Nr. 3a und § 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB. Die Mieterin war anscheinend mit der Höhe der Miete überfordert und willigte ohne weitere Probleme ein. Sie hatte schnell eine neue Wohnung. Leider laufe ich ihr immer noch wegen der Nebenkostenabrechnung hinter her.


Jobcenter zahlt die Miete nicht – fristlose Kündigung möglich?

Einmal hatte ich den Fall, dass das Jobcenter die Mieter nicht mehr zahlte. Dies war bei meinem Problemmieter in meinem Mehrfamilienhaus. Die Verwaltung meines Mehrfamilienhauses schrieb Folgendes:

 

„Außerdem hat das Amt für diesen Monat keine Miete an uns für Herrn XXX überwiesen. Das Amt teilte mir mit, dass er sich nicht mehr dort meldet und die Zahlungen eingestellt wurden. Dies habe ich auch bereits der Anwältin mitgeteilt – vielleicht ist dies förderlich für die Räumungsklage.“

 

Bei mir hat sich dieser konkrete Fall glücklicher Weise schnell geklärt, da der Mieter sich wieder beim Jobcenter gemeldet hat und die Miete nachträglich kam.

 

Trotzdem ist es primär wichtig zu wissen, ob die Miete vom Jobcenter an den Mieter gezahlt wird oder direkt via Abtretungserklärung vom Jobcenter an den Vermieter. Diese Abtretungserklärung muss von der leistungsberechtigten Person beim Jobcenter beantragt und vom Jobcenter genehmigt werden. Ansonsten ist ein Einklagen nicht möglich. Das Musterformular dafür gibt es weiter unten.

 

Außerdem muss das Wohnungsangebot vom Jobcenter genehmigt sein (Größe und Miethöhe). Dafür reicht der Mieter das Exposé der Mietwohnung beim Amt ein. Das nennt sich dann „Prüfung der Angemessenheit von Wohnraum nach der Richtlinie der Stadt XXX zum §22 Zweites Buch Sozialgesetzbuch (SGB ll)“.



 

Nach der Prüfung stellt die Stadt ein positives oder negatives Ergebnis aus. Erst bei einem positiven Ergebnis sollte der Mietvertrag unterschrieben werden. Um die Mietzahlung zu übernehmen, benötigt das Jobcenter dann den unterschriebenen Mietvertrag. Es kann sich alles etwas verzögern, daher sollte man etwas Zeit einplanen und wenn möglich nicht von heute auf morgen vermieten.

 

Wenn das Jobcenter die Miete nicht (mehr)zahlt, muss man dort nach den Gründen fragen. Sind die Gründe berechtigt oder der Mieter leitet die Miete nicht weiter, dann muss man die Miete beim Mieter einklagen und/oder den Mieter rausschmeißen.

 

Die Klage kann man sich in den meisten Fällen sparen, da die Harz4ler eh kein Geld haben und man nur unnötig weiter Geld zum Fenster raus schmeißt.


Mieter zahlt keine Kaution oder nur einen Teil

Von solchen Fällen habe ich schon gehört, aber zu Glück selber noch nicht erlebt. Ich vereinbare im Mietvertrag zwei Monatskaltmieten und weise den Mieter darauf hin, dass er diese vor Schlüsselübergabe in bar auf mein Konto überweisen muss.

 

Lies: Warum ich die Mietkaution nur in bar akzeptiere

 

Wenn er die Kaution nicht komplett und fristgerecht überweist, dann bekommt der Mieter keinen Zutritt zur Wohnung. Sicherlich ist das nicht 100% juristisch einwandfrei, aber in der Praxis bewehrt sich das. Und der normale Menschenverstand gibt mir recht.

 

Wenn ein Mieter bereits vor Mietantritt seinen Pflichten nicht nachkommt und Probleme macht, dann bekommt die Wohnung nicht. Egal, ob er auf Paragraphen rum reitet. Das ist aber meine persönliche Meinung und das muss jeder Vermieter mit seinem eigenen Gewissen ausmachen.

 

Rechtlich sicher wäre die Aufforderung und Fristsetzung zur Bezahlung der Miete. Mündlich oder besser schriftlich. Sollte der Mieter dem nicht nachkommen, muss man ihm kündigen. Dabei behandelt das BGB die Kaution wie die normale Kaltmiete , welche bei Nichtzahlung einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung darstellen (§ 569 Abs. 2 a BGB).


Abmahnung des Mieter wegen nicht gezahlter Miete oder Verspätung

Wie oben geschrieben, kann man den Mieter abmahnen, wenn er die Miete nicht zahlt oder das Geld immer zu spät überweist. Mahnkosten und Zinsen darf man ebenfalls drauf packen.

 

Die Abmahnung soll für den Mieter ein Schuss vor den Bug sein, da sie juristisch gesehen keine Voraussetzung für eine spätere Kündigung ist. Sollte der Mieter seine Miete nicht zahlen, gerät er nämlich automatisch in Verzug.

 

Nur wenn der Mieter immer verspätet zahlt, muss man den Mieter abmahnen, um daraus später eine Kündigung ableiten zu können. Das Formular für die Abmahnung wegen Mietverzug gibt es weiter unten.





Wann kann ich dem säumigen Mieter kündigen bzw. die fristlose Kündigung aussprechen?

Egal ob der Mieter seine Miete immer zu spät oder irgendwann gar nicht mehr überweist; Irgendwann geht es jedem Vermieter auf den S****. Sollte man wenig diversifiziert sein, kann das Ausbleiben der Miete sogar für finanzielle Probleme beim Vermieter sorgen.

 

Lies: Warum Diversifikation für Vermieter wichtig ist

 

Also müssen wir dem säumigen Mieter kündigen und dabei § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB und/oder § 573 BGB beachten. Folgende drei Fälle kommen in Betracht:

 

  • zwei Monate nacheinander seine Miete nicht zum vereinbarten Termin zahlt
  • zwei Monate nacheinander lediglich einen Teil der Miete zahlt und die offene Gesamtschuld höher als eine Monatsmiete sind
  • oder über einen längeren Zeitraum einen Betrag schuldet, der zwei Monatsmieten entspricht.

 

In meinem Vermieterleben hatte ich bisher nur mit dem zweiten Fall zu tun. Unregelmäßige Mietzahlungen und Ausbleiben eines Teils der Miete. Daraufhin kündigte ich der Mieterin und ließ mir das bestätigen. Die Bestätigung der Kündigung der Mieterin ist wichtig, um später juristische Probleme zu vermeiden.

 

Wenn ein Mieter die Miete zwischen der fristlosen Kündigung und zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage überweist, dann ist die fristlosen Kündigung ungültig. Die normale Kündigung bleibt aber bestehen. Daher sollte man immer beide Kündigungen gleichzeitig aussprechen.

 

In der Kündigung muss zwingend immer der Grund der Kündigung genannt werden und die Mietrückstände sollten ebenfalls aufgelistet werden.


Muster Formulare für Abmahnung und Kündigung als PDF

Für die Abmahnungen und Kündigungen gibt es diverse Formulare und Vorlagen. Vor allem bei Fristen und Paragraphen muss man gut aufpassen. Daher hier ein paar Formulare zum Download. Weitere Formulare kannst du schnell bei google finden.

 

Download: Muster Formular Abmahnung Mieter

Download: Vorlage fristlose Kündigung Mietvertrag

Download: Vorlage für eine Abtretungserklärung bei Miete vom Jobcenter


Mein Fazit zu Mietverzug und Mietrückständen

So wie jeder Vermieter habe auch ich mit säumigen Mietern und Mietverzug zu kämpfen. Daher lasse ich mir immer die Telefonnummer des Mieters und gegebenenfalls des Bürgens geben, sodass ich anrufen oder schreiben kann.

 

Nach einer kurzen Nachricht haben die meisten Mieter direkt am Folgetag überwiesen und danach verlief alles ruhig und regelmäßig.

 

Nur bei einer Mieterin gab es ständig Verzögerungen, weswegen ich öfter nachfragen und schlussendlich kündigen musste.

 

Wenn du Mahnungen rausschickst, vergiss nicht die Mahngebühr und die Zinsen drauf zu schlagen, das sorgt für eine stärkere Disziplinierung der Mieter. Schreck auch nicht davor zurück einen Mieter zu kündigen, wenn er die Miete zu oft zu spät überweist. Schließlich soll die Vermietung ein passives Investment und kein neues Hamsterrad samt zu viel Stress sein.

 

Habe ich irgendwas vergessen oder hast du noch einen weiteren Tipp für Mietverzug? Dann schreib es bitte in die Kommentare!

17 Kommentare

  1. Servus Alex,

    meinst du beim 2. Fall der Kündigungsmöglichkeiten nicht, falls der Mieter in 2 aufeinanderfolgenden Monaten nur einen Teil bezahlt, und der übrige Schuldbetrag zusammen höher ist, als eine Monatsmiete?

    Liebe Grüße

    Pascal

  2. ein kurzes Beispiel aus meiner Praxis:

    Mieter zahlte Miete nicht mehr – hatte alle möglichen Ausreden
    auf Druck meinerseits hat er dann selbstständig gekündigt und mir glaubhaft gemacht, dass er selbst einen Nachmieter suchen wird – hat er dann auch getan, aber zu dem vereinbartem Übergabetermin (zu dem Zeitpunkt hatte die Nachmieterin die Kaution schon überwiesen und der Mietvertrag stand auch schon) konnte der Mieter nicht ausziehen, was er mir einen Tag vorher mitteilte.

    Als Grund gab er an, dass die Nachfolgeverwalterschaft bei der er einziehen würde die falsche Wohnung saniert hatte. Alles in allem konnte ich ihm einfach nicht mehr vertrauen und nahm auch mit seinem persönlichem Umfeld Kontakt auf (–> war eine sehr gute Idee weil er sich zumindestens denen ein wenig verpflichtet fühlte)

    Neuer Übergabetermin, diesmal direkt an mich und nicht wie beim ersten mal gleich an die Nachmieterin wurde vereinbart. Diesmal habe ich dem Mieter eine Verzichtserklärung auf die Nutzung der Wohnung mit dem Übergabezeitpunkt inkl. Überlassenschaft aller Dokumente und jeglichen Inventars unterschreiben lassen.

    Zum Glück war beim zweiten Mal dann die Wohnung wirklich leer und für eine Übernahme bereit. Vielleicht auch deswegen weil ich dem Mieter in Aussicht gestellt habe, ihm seinen Schlafzimmerschrank für 500€ abzukaufen, wenn alles in Ordnung ist

    kurz:

    – Verzichtserklärung unterschreiben lassen
    – Geld für Auszug bieten
    – nahestehende Personen miteinbeziehen

    wenn sich der Mieter aber trotzdem weigert dann wirds spannend

  3. Ich verwalte seit 1998 ein MFH mit 8 WE. Wir, meine Schwester ,meine Mutter und ich haben eine Rückübertragung des Erbens beantragt und erhalten. Es waren aber noch einige Personen mehr im Grundbuch mit Anspruch, auch wenn sie diese nicht mitbeatragt haben.. Die Erbanteile sind bis heute nicht geklärt. Eigentlich bin ich handlungsunfähig, da laut BGB nur die gesamte Erbengemeinschaft entscheidet oder man hat die Vollmachten der restlichen Erben. Nur leider sind einige noch unbekannt. Ich bezahle bisher keine Steuern, das Finanzamt hält ruhig. Ich habe seit dem einige schwarze Schafe gehabt und auf meine Weise eliminiert und auch viele Verluste (Mietverluste) davongetragen.
    Ich bin eigentlich handlungsunfähig, da ich auch keinen Mahnbescheid (ohne Vollmachten) allein beantragen kann. Die einzige Möglichkeit ist, da die Verantwortung abzugeben an eine Hausverwaltung (im Auftrag der Erbengemeinschaft) Die hat den Auftrag ausgeführt, damals ohne Vollmachten zu verlangen. Habe ich gemacht, mit 3 Jahresvertrag. War nicht zufrieden und habe gekündigt sie hat sich erst geweigert, ich habe geklagt und mit 800 € Einsatz Recht bekommen. Sie enthält mir noch das Mieterkonto vor und spielt auf Zeit. Bald habe ich wieder das Haus zurück, aber bin eigentlich handlungsunfähig nach BGB hoffentlich wissen das meine Mieter nicht und zahle die Mieter später oder gar nicht. Mietverträge kann ich ja eigentlich auch nicht austellen und vieles mehr nicht. Ein Erbenermittler ist eingesetzt das Chaos aufzulösen, das Nachlassgericht hatte es 1998 nicht bis zum Ende aufgelöst. Ist nach Auskunft nicht ihre Aufgabe. Wenn das passiert ist kann das Finanzamt 10 Jahre rückwirkend die Steuer einfordern. Ich bleibe stark. Das Haus verkaufen geht ja auch nicht.

  4. Guten Tag,

    hast Du oder jemand anderes Erfahrung mit einem Inkassounternehmen zur Eintreibung der rückständigen Miete? Ich war kurz davor um meinen Ärger „out zu sourcen“ wie man so schön sagt… auch wenn man dafür etwas zahlen muss..

    Danke und viele Grüße
    Sebastian

  5. auch nicht — aber die Frage die sich mir eher stellt ist, was soll es helfen.

    wenn ein Mieter nicht zahlen will oder kann, dann hilft dir das Inkassounternehmen auch nicht

  6. ich finde, dass es schon einen anderen Eindruck macht bei schwierigen Fällen und den Papierkram mit Beachtung des Formellen ist man auch voerst los.
    Aber richtig. Wenn klar ist, der Mieter kann nicht zahlen macht es nicht wirklich Sinn..

  7. Hallo Alex,
    bin schon lange ein stiller Mitleser.
    Vielen Dank für den informativen Artikel! Ein wichtiges Thema, von dem ich zum Glück bisher noch nicht betroffen war. Meine Mieter haben bisher immer pünktlich bezahlt. Aber den Artikel habe ich mir gleich gebookmarked, für den Fall der Fälle.
    Finde es übrigens super, wie Du die Sache mit dem Vermögensaufbau angehst! Sehr inspirierend! 🙂
    Wünsche Dir weiterhin viel Erfolg bei deinen Vorhaben und ein gutes neues Jahr,
    viele Grüße,
    Slingsby

  8. Schöner Artikel zum nachlesen, wenn es mal hart auf hart kommt.
    Daher Danke!!

    Zwei Fragen:
    1. Wie würdest Du / würdet Ihr damit umgehen, wenn sich der Mieter/Mieterin weigert eine Bestätigung der Kündigung zu unterschreiben?

    2. Hat jemand Erfahrung mit Forderungsabtretung an beliebige Firma xyz. Sprich: Man spart sich a) den Stress mit dem Mieter und b) überlässt die offenen Mietforderungen – natürlich gegen Gebühr – einer Firma. Hab mich damit noch nie befasst, aber schon mal was davon gehört. (steinigt mich bitte nicht 🙂 )

    Grüße

  9. Laut Gesetz darf man bis zu 3 Monatskaltmieten nehmen. Wenn man überlegt wie schnell die Kosten steigen, helfen einem 900€ Kaution auch nicht weiter. Aus diesem Grund verlange ich immer 3 MM Kaution. Das sichert einen etwas besser ab. Außerdem schreckt das nicht zahlungskräftige Mieter ab.
    Außerdem lasse ich mir immer eine Schufaauskunft und die Abrechnungen der Einkünfte vorlegen. Man ist ja als Vermieter verpflichtet zu prüfen, ob der Mieter sich die Wohnung leisten kann.

  10. Sehr umfassend und interessant aufbereitet. 👍
    Dass ich mit SMS (?!) gegenüber WhatsApp auf der „juristisch sicheren Seite“ wäre, halte ich aber für unzutreffend (geradezu abwegig).

    1. Bodo, nein, das ist nicht abwegig. Mit einer Nachricht per Whatsapp ohne vorheriges schriftliches Einverständnis des Mieters übermitteltst du Daten in die USA und verstößt damit gegen die DSGVO.

      Gerade wenn du professionell vermietest triffst du irgendwann auf die Pappenheimer die genau darauf anspringen und vorbei isses!

      SMS bleibt zwar ohne Zustellnachweis aber immerhin innerhalb Deutschlands.

  11. das hört sich an wie die Mär von dem „nicht-aufzeichnen-dürfen“ oder „vor Gericht nicht standhaltenden Gesprächsaufzeichnungen z.b. per Handy“. Ich mache das bei „kritischen“ Gesprächen in letzter Zeit öfter dass ich das per Handy Recoder aufzeichne. Der Richter MUSS nämlich nicht – KANN es aber als Beweismittel zulassen, das obliegt seiner Entscheidung. Und sollte ich danach aufgrund DSVGO bestraft werden, dann ist das eine andere Sache – mir ist aber wichtiger einen zusätzlichen Beweis zu haben.

    und die Strafe wegen DSVGO wird nicht so schlimm ausfallen

    1. Kann man machen, ist dann halt…ich würds einfach nicht machen. Gerade das mit dem aufzeichnen ist hart und kann ziemlich in die Hose gehen. Im Zivilprozess (!) KANN das Gericht den Beweis verwerten, wenn du in einer Notwehrsituation warst oder z.b. massiv beleidigt oder diskriminiert wurdest. Das ist natürlich in der Regel nicht der Fall, wenn du deinen Mieter an die Zahlung erinnerst. Darüberhinaus sind deutsche Gerichte extrem Mieterfreundlich, also heißt die Devise: Keine Angriffsfläche bieten.

      Zur DSGVO kann man noch nix sagen. Aber ich bin gespannt – mach mal und schaffe einen Präzedenzfall 😉

  12. inwiefern kanns in die Hose gehen?
    was genau ist dann mein Straftatbestand und wie hoch die realistisch zu erwartende Strafe ?

    hab mich im letzten Jahr sehr genau und intensiv mit dem Thema Recht auseinandergesetzt — da ist sehr viel Angstmache im vorhinein dabei

    btw. ich rede hier nicht davon dass ich Gespräche aufzeichne wo „mal der Mieter nicht zahlt“ und ich ihm die Mahnung persönlich vorbeibringe. Meine Aufzeichnungen waren z.b. bei offensichtlichen Betrug einer Handwerkerfirma oder Einmietbetrug, also schon Fälle wo ich dann z.b. auch einfach nicht den geforderten Betrag gezahlt habe und sich die besagte Firma dann auch nicht mehr gemeldet hat — zeigt ja schon wer da im Recht war.

    btw. bin ich Österreicher und könnte mit einem Präzedenzfall für D nicht dienen — btw. gibts diese Fäll in Österreich was Tonbandaufzeichnungen betrifft….

    google und ris helfen weiter

  13. Mit der Kaution liegt die Sache klar. Und wie steht es mit der Provision? Und noch: kann auch ein Haustier zur Grund der Kündigung werden? Soll der absichtlich in dem Vertrag geregelt werden? Danke im Voraus!

    1. Hallo Helga,

      ich verstehe deine Frage nicht so recht. Kannst du sie bitte nochmal genauer formulieren?

      Haustiere sind allgemein kein Kündigungsgrund, wenn nicht etwas sehr spezielles passiert. Allgemeine Paragraphen bezüglich Haustieren sind im Mietvertrag oft ungültig.

      Ich habe aber auch schon von Mietern gehört, die ein 2 x 2 Meter Terrarium für ihren Alligator haben…

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