So kannst du deine Kaufnebenkosten auf 4,3% drücken

Wenn man Immobilien kaufen will, muss man reich sein und viel Geld haben. Dieses Vorurteil kennen viele Immobilien Investoren. Dabei ist die Menge an benötigtem Eigenkapital extrem unterschiedlich. Einige Leute kaufen Immobilien bar, andere finanzieren 80% und noch andere bringen gar kein eigenes Geld ein. Die berüchtigte 110% Immobilienfinanzierung.

Selbst das ungeschriebene Gesetz, wonach man die rund 10% Kaufnebenkosten selber zahlen muss, scheint nicht unumstößlich zu sein.

Ich selber habe manchmal 10% Eigenkapital mitgebracht, manchmal nur die Kaufnebenkosten bezahlt und manchmal Garnichts selber bezahlt.

Wieso habe ich nur 4,3% Kaufnebenkosten insgesamt für mein Immobilienportfolio von 1,6 Mio. Euro bezahlt? Was für Vor- und Nachteile hat das? Darum geht’s in diesem Artikel.

Viel Spaß beim Lesen

1) Was zählt für mich zu den Kaufnebenkosten?

2) 21% für Kaufnebenkosten in Chemnitz

3) Wieviele Kaufnebenkosten habe ich für meine Immobilien bezahlt?

4) Was ist der Vorteil von wenig Eigenkapital in der Finanzierung?

5) Was ist der Nachteil von wenig Eigenkapital in der Finanzierung?

6) Fazit zu den Kaufnebenkosten

Was sind Kaufnebenkosten und wieviel Prozent muss man bezahlen?

Zu den Kaufnebenkosten zählt für mich alles, was man zusätzlich für den Kauf der Wohnung bezahlen muss. Das kann je nach Immobilie und je nach Bundesland unterschiedlich sein. Grundsätzlich gibt es folgende Kaufnebenkosten:

• Makler
• Grunderwerbssteuer
• Notar
• Grundbuch
• Gebühren (Stadt, Verwaltung, usw.)

Die Grunderwerbssteuer ist dabei die Konstante, die allerdings je nach Bundesland unterschiedlich ist. Zwischen 3,5% – 6,5% muss man an die Gemeinde zahlen. Diesen Wert kann man sich direkt ausrechnen, wenn man den Kaufpreis der Immobilie kennt.

Bei den Notarkosten rechne ich immer mit 1,5% des Kaufpreises und beim Grundbuch nochmal mit 0,5%. Das ist sehr konservativ, aber so ist man auf der sicheren Seite. Ausserdem hängt es noch von Anderkonto, Nachgenehmigung und weiteren Faktoren ab.

Bei den Maklerkosten habe ich schon alles zwischen 2% und 16% gesehen (und bezahlt). Hier gibt es für mich keine einheitlichen Werte und irgendwie macht es jeder Makler wie er will. Je lukrativer der Markt, desto höher die Gebühren. Gerade bei kleineren Objekten gibt es auch Pauschalen.

Als letztes sind noch die Gebühren nennen, die extrem unterschiedlich sein können. Oft will der Verwalter eine Gebühr für die Zustimmung, die Stadt ebenfalls. Dann will das Sanierungsamt noch eine Gebühr und eventuell noch das Stadtplanungsamt. Manche Gebühren sind echt unverschämt und völlig ungerechtfertigt, aber was will man machen. Die Gebühren bewegen sich zwischen 25€ – 100€. Augen zu und durch.

Steuerlich setze ich auch noch die Fahrtkosten als Nebenkosten für das Haus oder die Eigentumswohnung ab. Diese Fahrtkosten führe ich hier nicht auf, da es eine komplexere Berechnung ist und stark vom Fahrzeug abhängt. Man muss außerdem zwischen normalen Fahrtkosten und Dienstfahrtkosten unterscheiden. Manchmal besucht man mehrere Objekte gleichzeitig und muss dann noch aufsplitten.

Lies: Meine Steuererklärung 2018 für Deutschland im Vergleich zur Schweiz

21% für Kaufnebenkosten in Chemnitz

Anfang 2019 habe ich 8 Wohnungen in Chemnitz gekauft. Diese waren sehr günstig, teilweise unter 500 Euro pro Quadratmeter. Meine günstigste Wohnung kostete 24.900€.

Da diese Wohnungen so günstig sind, rechnen viele Makler nicht mit einer Prozent-Provision, sondern mit einem Pauschaltwert. Würden sie nur 5-7% nehmen, würden sie ihrer Meinung nichts verdienen.

Dazu kommt, dass die Makler mit den Objekten in Chemnitz mehr Aufwand beim Verkauf haben, da ihnen die Investoren nicht die Bude einrennen und sie die Immobilien besser aufbereiten müssen.

Daher nehmen sie oft einen Pauschalwert von 3.570€ oder noch mehr. Das führt dazu, dass beispielsweise für meine zweit günstigste Wohnung eine Maklergebühr von 13.73% (3.570€ Maklerprovision auf 26.000€ Kaufpreis) anfällt. Das ist ganz schön happig.

Zusammen mit den anderen Kaufnebenkosten für Steuer, Notar, Grundbuch und Gebühren kommen da schnell Kaufnebenkosten von 21% zustande. Ich bezahle für den Kauf der Wohnung nochmal ein Fünftel mehr wie für die Wohnung selbst.

Das ist ein unschöner Nebeneffekt, aber sowas muss man in Kauf nehmen, wenn man günstig einkaufen will.

Wieviel Kaufnebenkosten habe ich für meine Immobilien bezahlt?

Insgesamt habe ich für meine 43 Immobilien Kaufnebenkosten in Höhe von 72.899€ aus eigener Tasche bezahlt. Das sind bei einem Gesamtkaufpreis von 1.687.260€ genau 4.32% Kaufnebenkosten. In der folgenden Tabelle kannst du sehen, wie sich die Kaufnebenkosten aufteilen.

Erstaunlicher Weise haben meine 8 Chemnitzer Wohnungen sogar mehr Kaufnebenkosten gekostet, als alle anderen 35 Wohnungen zusammen. Das liegt daran, dass die Objekte in Chemnitz so günstig waren, dass ich die Kaufnebenkosten nicht auf die Verkäufer umlegen konnte.

Außerdem habe ich alle Chemnitzer Objekte bei der gleichen Volksbank finanziert, die mir «nur» eine 100% Finanzierung gibt. Das war für mich in Ordnung, da ich Zinsen von 1,1% bekommen habe.

Insgesamt bin ich recht zufrieden mit meinen Kaufnebenkosten. Normalerweise spricht man immer von 10% Kaufnebenkosten und ich habe sogar nur 4,32% selber bezahlt. Also weniger als die Hälfte dessen, was man normalerweise zahlt.

Dadurch war es mir möglich, sehr schnell viele Immobilien zu kaufen, da ich nicht durch einen Eigenkapitalengpass gebremst wurde.

Vor allem das Umlegen der Kaufnebenkosten auf die Verkäufer hat mir enorm geholfen, sehr viel Geld zu sparen. Wie man das macht, kannst du in meiner Anleitung zum Thema «Kaufnebenkosten auf Verkäufer umlegen» nachlesen. Diese Anleitung ist Teil meiner Vermieter Tools.

Vermieter Tools: Kaufnebenkosten auf Verkäufer umlegen

Was ist der Vorteil von wenig Eigenkapital in der Immobilienfinanzierung?

Der Vorteil von wenig Eigenkapital in der Finanzierung und wohlmöglich auch der Übernahme der Kaufnebenkosten durch die Bank ist eine enorme Flexibilität.

Wenn ich weniger Geld in einem Immobilienkauf binde, dann steht mir das Geld flüssig zur Verfügung. Damit kann ich entweder weitere Immobilien kaufen, Sanierungen durchführen, das Geld als Rücklage sparen oder konsumieren.

Lies: 6 Strategien, um ohne Eigenkapital zu finanzieren

Durch diese Flexibilität habe ich Zugriff auf viel mehr Immobilienstrategien, als wenn ich das Geld in die Finanzierung stecke. Ich kann frühzeitig auf Probleme reagieren oder das Wachstum meines Portfolios beschleunigen. Gerader der zweite Punkt war mir immer sehr wichtig.

Wenn ich 30.000€ zur Verfügung habe, dann kann ich damit eine Immobilie für 100.000€ kaufen und zu 80% finanzieren (20% Eigenkapital + 10% Kaufnebenkosten).

Oder ich kann mit diesen 30.000€ drei Immobilien für jeweils 100.000€ kaufen und zu 100% beleihen (3x 10% für 3x Kaufnebenkosten).

Durch diese Strategie konnte ich mir mein großes Portfolio von 43 Wohnungen in 3 Jahren aufbauen. Schnelles Wachstum, indem ich immer nur die Kaufnebenkosten gezahlt habe oder sogar diese umgehen konnte.

Lies: Meine 6 Turbos für Immobilien Investments

Entweder habe ich die 10% Kaufnebenkosten selber gezahlt, habe eine 110% Finanzierung bekommen oder habe die Kaufnebenkosten vom Verkäufer bezahlen lassen.

Ab und zu hatte ich direkt nach dem Kauf ein paar Renovierungsarbeiten an der Wohnung zu erledigen. Manchmal stand die Wohnung leer und musste nur gestrichen werden, andere Male musste ein neuer Boden rein und das Badezimmer gemacht werden.

Lies: Wieviel Instandhaltungsrücklage braucht man?

Diese Posten können ebenfalls sehr kostenintensiv werden. Daher war es manchmal gut, dass ich keine Kaufnebenkosten zahlen musste und das Geld in die Renovierung stecken konnte.

Außerdem kann man die Kreditkosten für die Kaufnebenkosten steuerlich absetzen, wenn man sie mitfinanziert. Das ist nicht die Welt, aber Kleinvieh macht auch Mist.

Was ist der Nachteil von wenig Eigenkapital beim Darlehen?

Als Nachteile für das Einbringen von wenig Eigenkapital oder der Finanzierung der Kaufnebenkosten sehe ich folgende vier Punkte:

• Abhängigkeit von den Banken
• Mehr Darlehen (110%) als Vermögen (100%)
• Höhere Kreditrate und schlechtere Zins-Konditionen
• Höhere Risikobereitschaft

Die Abhängigkeit von den Banken kann ich momentan am eigenen Leib spüren, da ich eine hohe Schuldenquote habe. Momentan ist mein ganzes Vermögen mit 95% Fremdkapital finanziert und die Eigenkapitalquote liegt bei 5%. Das liegt daran, dass ich fast alle Immobilien zu 100% oder 110% finanziert habe.

Durch diesen hohen Fremdkapitalanteil ist man natürlich abhängig von den Kapitalgebern, den Banken. Wenn man etwas macht, was den Banken nicht passt, dann könnte das unangenehme Folgen haben. Beispielsweise die Kündigung aller Kredite.

Für mich spielt das eine Rolle, da ich auf absehbare Zeit den Angestelltenjob aufgeben und in die Selbstständigkeit/Privatier gehen möchte. Dadurch würde sich meine Bonität verschlechtern und das Risiko für die Bank steigen.

Lies: Wie wichtig ist die Kreditwürdigkeit für Immobilien? Meine Bonität im Check.

Die Bank rechnet mit Stressannuitäten und bemisst die eigene Bonität anders. Daher rechnet sie dein Portfolio schlechter. Dann wird deine Schuldenquote automatisch höher. All das habe ich ausführlich in meinem Beitrag zur Stressannuität beschrieben.

Lies: Stressannuität – Ich bin ein Sklave der Bank

Der zweite Negativpunkt sollte ziemlich einleuchtend sein. Wenn ich eine Immobilie zu 110% beleihe, dann habe ich 100% Immobilienwert und 110% Darlehen in meiner Bilanz stehen. Ich verschlechtere meine Immobilienbilanz, da das Darlehen grösser als der Immobilienwert ist.

Dabei spielt es keine Rolle, ob man unter Wert einkauft. Für das erste Jahr der Immobilie gilt das Niederstwertprinzip und da sind die Banken an den Kaufpreis gebunden. Unabhängig davon, ob die Immobilie vielleicht mehr wert ist.

Lies: Niederstwertprinzip auf Wikipedia

Je mehr man von der Immobilie finanziert, desto grösser wird die Annuität. 4% Annuität von einer 100.000€ Immobilie sind 4.000€. 4% Annuität von einer 110.000€ Finanzierung (Immobilie und Kaufnebenkosten) sind 4.400€. Man muss absolut mehr Zinsen und Tilgung zahlen.

Außerdem kommt hinzu, dass bei einer 110% Finanzierung der Blankoanteil der Bank steigt und die Finanzierung für die Bank risikoreicher wird. Daher wird sie einen Zinsaufschlag machen. Anstatt 2% Zins für die 100% Finanzierung bekommst du eventuell nur noch 2,3% für die 110% Finanzierung.

Je höher die Finanzierung der Immobilie, desto steiler der Anstieg der Zinsen. Die Risikoaufschläge werden immer grösser.

Als letztes kann man noch die Risikofreudigkeit des Investors nennen. Eventuell kennst du den Begriff „skin in the game“. Wenn man eigenes Geld benutzen muss (Eigenkapital mitbringen), dann überlegt man öfters und genauer, als wenn man alles Geld von der Bank bekommt.

Mit dem eigenen Geld geht jeder sorgsamer um als mit dem Geld der Anderen. Siehe unseren Staat als Negativbeispiel.

Daher verlangen einige Banken aus Prinzip Eigenkapital, um den Kreditnehmer an das Risiko zu erinnern. Weitere Risiken in Immobilien Investments habe ich in meinem Videokurs beschrieben.

Viedeo-Kurs: Immobilien Guide für Anfänger

Fazit zu den Kaufnebenkosten

Für mich sind die Kaufnebenkosten einer der entscheidenden Punkte, wie schnell man sein Portfolio aufbauen kann.

Entweder fehlt es den Investoren an Eigenkapital oder an guten Objekten. Wenn man den Punkt Eigenkapital durch die Reduzierung der Kaufnebenkosten optimieren kann, dann kann man sich ausschließlich auf das Finden guter Objekte konzentrieren.

Bei sehr billigen Objekten muss man oft hohe Kaufnebenkosten in Kauf nehmen, da die Makler Pauschalen nehmen und sonst an dem Objekt nichts verdienen. Das ist in Ordnung, solange die Rendite stimmt.

Wenn man die Kaufnebenkosten mitfinanziert, dann steigt die Schuldenquote, verschlechtert sich die Vermögensbilanz und man wird risikoreicher. Das ist nicht unbedingt schlimm, aber man muss sich dessen bewusst sein.

Wie gehst du mit den Kaufnebenkosten für deine Immobilienkäufe um? Wieviel zahlst du im Schnitt? Schreib es mir gern in die Kommentare!