Warum nur 5 Jahre Kredit Zinsbindung – Nachbeleihung der Immobilie und cashflow turbo

Eine Frage die mir relativ häufig gestellt wird, betrifft die richtige Zinsbindungsfrist. Ich habe fast immer eine kurze Zinsbindung mit 5 Jahre gewählt. Warum? Ist das nicht gefährlich?

Für Investoren gelten andere Regeln als für Kapitalanleger oder Eigennutzer. Die Flexibilität ist einer der wichtigsten Punkte. Eine kurze Zinsfestschreibung bringt Flexibilität.

Im Beitrag zu meiner Finanzierungsstrategie hatte ich das bereits angedeutet.

Im Folgenden Beitrag werde ich das Ganze detaillierter erläutern.

1) Was bedeutet Sollzinsbindung bei der Wohnungsfinanzierung?
2) Warum sind 5 Jahre Zinsbindung das Beste für mich?
3) Der Turbo in der Immobilienfinanzierung – Nachbeleihung

Lies: Wie ich finanziere

Was bedeutet Sollzinsbindung bei der Wohnungsfinanzierung

Die meisten von euch benutzen bei der Wohnungsfinanzierung einen Kredit. Dieser Kredit wird mittels der Tilgung zurückgezahlt. Dieses Geld-Leihen lässt sich die Bank etwas kosten.

Dabei sind die Zinsen die Gegenleistung der Bank für das vorübergehend überlassenes Kapital.

Die Zinsen sind von vielen Faktoren wie der Immobilie, deiner Bonität, der Höhe des Eigenkapitals und vieles mehr abhängig.

Es geht um Vertrauen. Umso mehr dir die Bank vertraut, desto niedriger wird der Zins. Bekommst du nur hohe Zinsangebote, vertraut dir die Bank nicht. Thats it.

Dieser Zins wird für eine definierte Zeit fest geschrieben. Diese Festschreibung kann unabhängig von der Laufzeit des Kredits sein.

Sicherlich kann man auch einen Volltilgerdarlehen abschließen, aber die meisten benutzen ein Annuitätendarlehen und dort gibt es verschiedene Zinsfestschreibungen. 5, 10 oder 15 Jahre sind die gängigsten. Bei dem Volltilgerdarlehen gilt der Zins für die ganze Laufzeit.

Darüber hinaus gibt es auch variable Zinsbindungen, wo sich der Zins kontinuierlich verändert und beispielsweise an den Euribor angepasst wird. Gerade für Investoren mit Fix & Flip Strategie eine tolle Sache.

Lies: Was ist der Euribor?

Hauptsächlich soll die Sollzinsbindung eine Planungssicherheit gewährleisten. In der Zeit der Zinsbindung wird sich der Zins nicht erhöhen.

Dadurch wird beim Annuitätendarlehen immer die gleiche Kredit-Rate fällig und der Kreditnehmer kann damit planen. Nach der Zinsbindung kann man den Darlehensvertrag regulär kündigen oder verlängern.

Allerdings wirkt das in beide Richtungen. Auch die Bank kann besser planen und bekommt ihre Zinsen auf jeden Fall. Möchte der Kreditnehmer vorzeitig kündigen, muss er eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

Bei vorzeitiger Kündigung muss man in der Regel die ausstehenden Zinsen zahlen. Je nach übriger Zinsbindung können da einige tausend Euro zusammen kommen.

Die einzige Ausnahme ist nach 10 Jahren. Nach zehn Jahren hat man ein Sonderkündigungsrecht für sein Darlehen, auch wenn die Zinsfestschreibung noch ein paar Jahre läuft. Das ist interessant bei einer Wohnungsfinanzierung mit Zinsbindungen von 15 Jahren oder 20 Jahren.

Die Vorteile kurzer Zinsbindungen

Die Vorteile der kurzen Zinsbindung sind folgende Faktoren:

• Niedrigere Zinsen
• Höhere Flexibilität

In der Regel kann man sagen: Umso kürzer die Zinsbindungsfrist, desto geringer der Zinssatz. Klingt logisch. Wenn jemand lange mein Geld haben will, dann soll er mir das teurer bezahlen.

Durch den niedrigeren Zins ist die Gesamtrate des Kredites oft geringer und es bleibt mehr monatlicher Cash am Ende übrig.

Der zweite und für mich grössere Vorteil ist die Flexibilität. Wenn die Zinsbindung kurz ist, kann man schneller die Anschlussfinanzierung nutzen und somit verhandeln.

Entweder bei der gleichen Bank, einer anderen Bank oder eine komplette Umschuldung.

Die Nachteile kurzer Zinsbindungen

Folgende zwei Nachteile gibt es bei kurzer Zinsbindung

• Höhere Restschuld am Ende der Zinsbindung
• Schlechtere Planbarkeit

Von vielen Banken und Finanzdienstleistern kann man hören, dass die Planbarkeit des Kredites das Wichtigste ist.

Oft liest man „Unsere Empfehlung: Eine lange Zinsbindung ist die richtige Zinsbindungsfrist“. Das mag für den Anfänger und Selbstnutzer stimmen.

Wenn man nur eine kurze Zinsbindung hat, dann muss man viel früher die Anschlussfinanzierung nutzen. Vor allem in Niedrigzinszeiten möchten sich viele die niedrigen Zinsen für die Zukunft sichern. Diesem Problem kann man aber mit einem Forward-Darlehen entgegen treten.

Außerdem hat man nach Auslauf einer kurzen Zinsbindung eine höhere Restschuld als bei einer längeren Zinsbindung. Die Verhandlungsposition scheint schlechter, da man einen neuen Kredit für eine höhere Summe aufnehmen muss.

Und umso höher die Restschuld, desto höher die Zinsen für die Anschlussfinanzierung. Doppelt ärgerlich wird es, wenn das Zinsniveau bei Auslauf der Frist zu generell gestiegen ist.

Bauzinsentwicklung vorhersagen?

Die Wahl der Zinsbindung hängt bei vielen unterbewusst mit dem aktuellen Sollzins zusammen.

Viele Experten empfehlen eine kurze Zinsbindung zu nehmen, wenn die Zinsen hoch sind und lange Zinsbindungen zu nehmen, wenn die Zinsen niedrig sind.

So kann man bei hohen Sollzins darauf hoffen, dass sie sich verringern und man dann schnellst möglich einen günstigeren Zins bekommt.

Allerdings kann niemand die Bauzinsentwicklung vorhersagen.

Vor ein paar Jahren waren die Investoren über 3% froh und haben so lange wie möglich fest geschrieben. Sie dachten, es ginge nicht mehr tiefer.

Das gleiche als wir bei einem 2% Sollzinssatz waren. Und siehe da, es geht tiefer. Zinsen um die 1% sind möglich.

Daher sollte man immer einen aktuellen Zinsvergleich anstellen und nicht spekulieren. Keiner weiß, wie lange die niedrigen Zinsen bleiben. Keiner weiß, wie die EZB in der Zukunft reagieren wird.

Das Ganze ist ein sehr politisches Thema und die aktuelle Zinsentwicklung lässt sich kaum vorher sagen. Momentan können wir nur die kurzen und langen Laufzeiten mit einem Zinsvergleich differenzieren und danach unsere Auswahl treffen.

Bereitstellungszinsen

Da es von manchen verwechselt wird, sollte man folgendes erwähnen. Die Bereitstellungszinsen haben nichts mit den Darlehenszinsen oder der Zinsbindung zu tun. Die Darlehenszinsen zahlt man während der Kredit-Laufphase, nachdem man den Kredit in Anspruch genommen hat.

Ab und zu kann es vorkommen, dass es eine Weile dauert, bis man den Kredit in Anspruch nehmen kann. Entweder weil es beim Notar oder Grundbuch länger dauert, oder weil die Sanierungen später anfangen.

Die Bank reserviert eine bestimmte Zeit, in der man das Darlehen abnehmen muss. Sollte man das Darlehen später abnehmen, verlangen Banken für die Zeit zwischen Abnahme und der Bereitstellungszeit Zinsen. Sogenannte Bereitstellungszinsen.

Es sind quasi Strafzinsen dafür, dass man einen Kreditvertrag unterschrieben hat, den Kredit aber nicht in Anspruch nimmt.

Warum sind 5 Jahre Zinsbindung das Beste für mich?

Die beiden oben genannten Vorteile – niedriger Zins und Flexibilität – sind mir enorm wichtig.

Ich möchte so schnell wie möglich neue Kredit-Konditionen aushandeln. Am liebsten würde ich eine Zinsbindung von einem Jahr nehmen, leider bietet mir das (bisher) keine Bank an.

Bei dem Kauf der Immobilie ist die Bank an das Niederstwertprinzip gebunden. Dadurch bemisst die Bank den Beleihungswert und die Zinskonditionen an dem Kaufpreis und nicht an dem reellen Wert der Immobilie.

Lies: Was ist das Niederstwertprinzip?

Beispielsweise nehmen wir meine ETW7. Die Immobilie habe ich für 32.300 € gekauft und meine Bank selbst schätzte die Wohnung auf 40.000€. Wenn mir die Bank einen Kredit über 32.300€ gibt, dann ist das für sie ein 100% Beleihungswert ausgerichtet am Kaufpreis.

Es ist für die Bank kein 80% Beleihungswert ausgerichtet am tatsächlichen Wert. Durch das Niederstwertprinzip ist die Bank bei der Immobilie an den Kaufpreis gebunden.

Sollte der Kaufpreis höher als der Verkehrswert liegen, dann richtet sich die Bank selbstverständlich am niedrigeren Verkehrswert aus. Die Bank nimmt aus Risikogründen immer den niedrigeren der beiden Werte (Kaufpreis vs. Verkehrswert).

In Summe bin ich der festen Überzeugung, dass ich nach dem Auslaufen der Zinsbindung viel bessere Zinskonditionen bekomme als zum Kaufzeitpunkt. Daher möchte ich eine möglichst kurze Zinsbindung, um möglichst schnell neu verhandeln zu können. Folgende fünf Gründe sprechen dafür.

1. Die Bank kann wie oben beschrieben den höheren Verkehrswert anstatt den tieferen Kaufpreis benutzen. Selbst wenn ich null getilgt hätte, dann würde dem Darlehen von 32.400€ ein Wert von 40.000€ gegenüber stehen. Somit würde ich die Konditionen für eine 80% Finanzierung bekommen anstatt für eine 100% Finanzierung. Und wie jeder weiß, sind die Zinsen für eine 80% Beleihung viel tiefer als für eine 100% Beleihung.
2. Es wurde bereits etwas getilgt. Nach 5 Jahren Zinsbindung sind bei meiner durchschnittlichen Tilgung von 2% ein bisschen mehr als 10% getilgt. Bei einer Anschlussfinanzierung müssen also 10% weniger finanziert werden als am Anfang beim Kauf.
3. Am Anfang meiner Immobilien-Karriere war ich ein unbeschriebenes Blatt bezüglich Immobilien. Die Bank hat gesehen, dass ich noch nie etwas mit Immobilien gemacht hatte, also gab sie mir hohe Zinsen. Mittlerweile habe ich eine Menge Immobilien gekauft und abgewickelt. Ich habe einen Track-Record. Die Bank sieht, dass ich Ahnung von der Materie habe und ich mich auskenne. Da sie mir mehr vertraut, wird sie mir bessere Zinsen geben als in der Zeit davor.
4. Meine Bonität hat sich verbessert. Ich habe eine Gehaltserhöhung bekommen, ich habe meine Kosten gesenkt, ich habe zusätzliche Einnahmequellen erschlossen. Meine Haushaltsrechnung hat wesentlich mehr Überschuss als noch vor einiger Zeit. Meine Bonität hält wesentlich mehr aus, also sieht die Bank weniger Risiko. Und weniger Risiko heißt niedrigere Zinsen.
5. Durch das große Immobilien-Portfolio bin ich vom Privat-Kunden in die Geschäftskunden-Abteilung aufgestiegen. Dort gibt es generell bessere Konditionen und bessere Zinsen. Vor allem, wenn man wert-haltige Investments hat.

Diese fünf Punkte helfen mir mit fortschreitender Zeit bessere Zins-Konditionen zu bekommen als noch zur Zeit des Kaufes.

Der zweite oben geschriebene Punkt sind die niedrigeren Zinsen für kürzere Laufzeiten. Für mein kürzlich gekauftes Mehrfamilienhaus hat mir die Bank die Konditionen für 5 Jahre und für 10 Jahre gegeben.

Der Unterschied im Zins und Tilgung sind jeweils fast 0,5%. Da zahle ich lieber 0,5% mehr Tilgung als 0,5% mehr Zins. Die Annuität (monatliche Kreditrate) ist fast gleich hoch.

Und nein, ich glaube nicht an eine Blase/Crash und extrem steigende Zinsen. Außerdem sind meine Immobilien so kalkuliert, dass sie im Schnitt einen Zins von 5,1% aushalten würden, bevor sie Cashflow negativ werden (siehe mein Artikel Risikomanagement).

Lies: Mein Risikomanagement bei meinen Immobilien

Der cashflow-turbo – Die Nachbeleihung der Immobilie

Oft habe ich mich gefragt, wie einige Immobilien-Investoren extrem schnell wachsen können.

Zum Beispiel hatte Torben Käselow nach wenigen Jahren schon 100 Wohnungen. Dafür braucht man eine Menge Eigenkapital, da man die Kaufnebenkosten fast immer selber zahlen muss.

Also müssen diese Leute irgendwas Besonderes machen, welches ihnen zu starken Wachstum verhilft. Oder sie müssen einen cashflow-turbo haben, um schnell Eigenkapital generieren zu können.

Dafür hatte ich mir damals das Buch von Thorben gekauft, leider hat er diesen Teil nicht verraten.

Durch ein Video – ich weiß nicht mehr genau welches – hatte ich etwas von Nachbeleihung gehört. Ich glaube, es war der Immopreneur Podcast.

Podcast: Schnell viele Immobilien finanzieren

Die Nachbeleihung hilft dem Investor, schnell mehrere Immobilien zu finanzieren. Das Prinzip ist einfach.

Man kauft wie oben beschrieben eine Immobilie unter Wert. Nach einem Jahr lässt man die Immobilie neu bewerten und erhöht das Darlehen auf die Höhe des aktuellen Verkehrswertes. Dadurch wird Geld frei, was man für die Finanzierung neuer Immobilien nehmen kann.

Repräsentatives Beispiel: Meine Immobilie von oben ist 40.000€ wert, aber ich habe sie für 32.200€ gekauft. Die Bank hat mir damals einen 100%-Kredit in Höhe von 32.200€ gegeben. Nun lasse ich die Immobilie neu bewerten und die Bank sieht, dass die Immobilie 40.000€ wert ist.

Da ich damals nur einen Kredit in Höhe von 32.200€ bekommen habe, sind das ehemals 80,5% Beleihung. Jetzt kann ich der Bank sagen, sie soll die 80,5% wieder auf 100% erhöhen. Die Bank erhöht den Kredit von 32.300€ auf 40.000€. Sie beleiht die Immobilie also mit 7.800€ nach.

Diese 7.800€ kann ich nun für andere Sachen verwenden. Beispielsweise als Kaufnebenkosten für den Kauf einer neuen Immobilie im Wert von 78.000€.
Wenn man jedes Mal unter Wert einkauft, kann man dieses Spielchen beliebig oft weiter treiben. Wenn man in einem Jahr mehrere Immobilien unter Wert kauft, könnte man diese im nächsten Jahr alle nachbeleihen. Das wäre der Turbo für die Investments.

Sicherlich müssen dafür einige Rahmenbedienungen stimmen (hohe Rendite bei der Immobilie, gute Bonität, willige Banker), aber generell ist es eine sehr gute Strategie. Man könnte auch die Nachbeleihung von fünf Immobilien nehmen, um eine sechste Immobilie komplett abzuzahlen und somit sein Portfolio aufzuhübschen.

Welche Zinsbindung wählen? Mein Fazit

Ich benutze nur 5 Jahre Zinsbindung, da ich dadurch niedrigere Zinsen bekommen und flexibel bleibe.

Diese Flexibilität kann ich für einen besseren Cashflow und den Turbo der Nachbeleihung benutzen. Übrigens habe ich festgestellt, dass die Zinsen im Winter oft niedriger sind als im Sommer.

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