Passives Einkommen durch 50 Wohnungen in 10 Jahren – Mein Immobilien Tagebuch

Liebe Immobilien-Freunde,

ich beschäftige mich seit knapp einem Jahr mit Immobilien und seit kurzem mit meinem Vermietertagebuch. Ich bin ein Typ, der praktisch veranlagt ist, sich große Ziele steckt und einfach „macht“. Daher konnte ich in einem Jahr bereits viele Erfahrungen sammeln. Ich hoffe, ihr könnt Nützliches oder Unterhaltsames aus diesem Blog ziehen. Oder Beides 😉

Dies soll ein Blog werden, in dem ich über meine Anfänge und den laufenden Fortschritt meines Weges zur finanziellen Freiheit berichte. Ich werde Zahlen posten und ihr dürft gerne viele Fragen stellen.

Warum schreibe ich hier? Ganz einfach: Wenn ich Sachen aufschreibe und veröffentliche, dann dient mir das als große Motivation. Außerdem hoffe ich weiterhin gutes Feedback zu bekommen, welche mir auf meinem Weg zur finanziellen Freiheit helfen.

Lies: Meine Vision

Inhaltsverzeichnis:
1) Meine finanziellen Ziele
2) Wie alles anfing
3) Wie geht es hier weiter?

Meine finanziellen Ziele

In der Vergangenheit habe ich mir immer wieder große Ziele im Leben gesteckt und sie auch erfüllt. Trotz aller „Hater“ und der Extra-Meile an Arbeit. Daher weiß ich, dass große Ziele funktionieren und man sich damit eine ungeheure Motivation für das Leben schafft.

Nachdem ich mir nach meinen ersten Youtube-Videos zum Thema Immobilien in 2015 das Ziel „Eine Wohnung kaufen“ für 2016 gesetzt hatte, konnte ich dies nach 5 Monate erfolgreich umsetzen. Und das war das Problem. Es hatte so viel Spaß gemacht, ja sogar süchtig, dass es nicht bei einer Wohnung geblieben ist.

Ich bin am Thema Immobilien drangeblieben und konnte im ersten Immobilien-Jahr 6 Wohnungen kaufen.  Ich merkte, dass ich meine Ziele höherschrauben muss. So war die Idee geboren. Ich möchte in 10 Jahren 50 Wohnungen kaufen und davon finanziell unabhängig werden. Was mache ich mit der finanziellen Freiheit?

Lies: Warum finanzielle Freiheit?

Lies: Privatier mit 38 – nie wieder arbeiten müssen

Ein großes Ziel. Aber ich hatte gesehen, was in kurzer Zeit möglich ist und wollte getreu meines Mottos „Setze dir immer große Ziele, dann hast du weniger Konkurrenz“ schnell hochskalieren. Die Berechnung war wie folgt:

Erstmal musste ich wissen, welchen Betrag ich für meine finanzielle Freiheit brauche. Ich setzte also mein momentanes jährliches Budget von Ausgaben als Betrag fest. Momentan habe ich rund 55.000 CHF als jährliche Ausgaben, also rund 50.000€. Ich muss also ein passives Einkommen von 50.000€ generieren.

Wenn ich mit einer Bruttorendite von 7% bei den Immobilien und einen Steuersatz von 45% rechne, dann komme ich auf ein benötigtes Immobilienvermögen von 1.7 Millionen Euro.  Also 1.7 Millionen in Immobilien mit einer Bruttorendite von 7% ergibt 119.000€ .

Anschauen: Die Bruttorendite und Nettorendite meiner 44 Immobilien analysiert

Davon ziehe ich 1.5% Bewirtschaftungskosten (nicht umlagefähige Kosten und IHR der WEG) ab, also ergibt sich ein Cash von 93.500€. Davon ziehe ich den Spitzensteuersatz von 45% ab, dann komme ich auf einen Jahresüberschuss von knapp 50.000€. Meine finanzielle Freiheit.

Damit sind meine Kosten abgedeckt, aber noch nicht meine neuen Investitionen. Daher habe ich die 1.7 Millionen auf 2 Millionen € aufgerundet. Ich brauche also Immobilien im Wert von 2 Mio. Euro.

Wenn ich davon ausgehe, dass ich immer 100%-Finanzierungen bekomme und bei jeder Immobilie rund 10% Kaufnebenkosten zahlen muss, dann wären das 200.000€ benötigtes Eigenkapital. Momentan kann ich jedes Jahr 20.000€ EK zusammensparen, also schaffe ich mein Ziel in 10 Jahren.

So war also meine Idee von den 10 Jahren zur finanziellen Freiheit geboren. Klar stecken dort noch tausend Feinheiten wie das Abzahlen der Immobilien drin, aber die Rechnung sollte erstmal der Einfachheit dienen und als klares Ziel umsetzbar sein.

Lies: Wie ich finanziere

Anschauen: Warum ich nur 5 Jahre Zinsbindung wähle

Wie alles anfing

Ich begann im Dezember 2015 mich mit dem Thema Immobilien zu beschäftigen. Keine Ahnung wie ich darauf kam, vor allem da ich bis zu diesem Zeitpunkt der Meinung war „You only live once“ und alles Geld mit vollen Händen ausgab.

Lies: Wie alles anfing – mein erster Immo Invest

Dann hatte ich aber ein Video von Alex Fischer gesehen. Es hat mich sofort in meinen Bann gezogen. Ich verschlang alle seine Videos an einem Wochenende und sank Sonntagabend erschöpft, aber glücklich in mein Bett. Wie nach einer durchzechten Nacht. Nur besser. Denn diesmal hatte ich das Gewissen, dass ich etwas Produktives gemacht hatte, mich weitergebildet hatte.

Ich suchte mir weiteres Material. Bücher, Foren, Youtube-Videos, Blogs, usw. Ich las Bücher von Alexander Goldwein, von Torben Käselow, von Jörg Winterlich und Alex Fischer. Eine wahre Goldgrube. So viele Infos von Menschen mit gleichen Zielen und gleicher Motivation. Ich war fasziniert und unglaublich dankbar. Endlich ein neues Hobby, welches nebenbei sehr produktiv und zukunftsträchtig ist.

Lies: Empfehlungen für Vermieter

Neben dem Lesen von viel Lektüre begann ich mit dem Aufbau meines Netzwerkes. Ich brauchte Makler, Banken und Gutachter für die Besichtigungen. Makler waren dabei das kleinste Problem, da man sich anfangs auch selbst Exposes auf Immoscout anschauen kann. Das größte Problem war das Finden einer Bank.

Dadurch, dass ich im Nicht-EU-Ausland lebe (Schweiz), wollen 90 von 100 Banken nicht mit mir zusammenarbeiten. Steuer-Ausländer und so. Von den restlichen 10 Banken gibt’s teilweise nur besch*****eidene  Konditionen für meinen Spezialfall. Schlussendlich habe ich aber drei Banken gefunden, die mit mir zusammenarbeiten wollen und mich gut finanzieren (100%- oder 110%-Finanzierungen mit maximal 2,5% Zinsen).

Lies: Immobilien und Finanzierungen für Steuerausländer

Außerdem konnte ich einen alten Studienkollegen dafür begeistern, sich meine Immobilien anzuschauen und mir ein gutes Gutachten zu geben. Er ist Bauingenieur mit einer eigenen Firma und kennt sich gut in der Materie aus. Er schaut sich für mich die Wohnungen an und sagt mir, ob sie was taugen und welche Reparaturen demnächst anstehen. So kann ich besser mit dem Verkäufer verhandeln und mein Kollege verdient gutes Geld an mir. Mittlerweile erledigen die Kollegen von immobilienbesucher meine Gutachten sehr zuverlässig.

Lies: Immobilienbesucher – Gutachter deutschlandweit

So gelang es mir, im ersten Immobilien-Jahr 6 Wohnungen in Leipzig zu kaufen, wovon 4 bereits auf mich übergegangen sind und die anderen beiden noch beim Grundbuchamt liegen. Dort dauert es in der Regel 3 Monate, ich rechne also mit Ende Februar/Anfang März für den Lasten-Übergang.

Da ich euch Zahlen versprochen hatte, folgt hier eine kleine Tabelle meiner ersten Investments – die obere Tabelle mit den absoluten Zahlen und die untere mit den Prozenten. Das gibt mir immer die beste Übersicht und ich kann die Wohnungen besser bewerten. Excel ist schon ein geiles Tool 😉

Lies: Download Paket mit meinen Excel Mappen und Email-Vorlagen

Wie ihr seht, hatte ich bei den ersten Wohnungen noch nicht alles beachtet und daher eine kleine Unterdeckung. Die Käufe danach hatte ich (durch meine ersten Erfahrungen) schon besser kalkulieren können. Dazu ist zu sagen, dass ich die ETW 1,2,3 und 6 mit 110%-Finanzierung bekommen habe (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) und die Wohnungen 4,5 und 7 mit 100% bekommen habe.

Daher sind die Renditen für die Wohnungen 4,5 und 7 zwar besser, aber die Eigenkapital-Renditen sind schlechter. Mein Prinzip: Wenn sich eine Wohnung von selber trägt und ich sie zu 110% finanziert bekomme, dann nehme ich sie mit. „Kostenloser“ Vermögensaufbau ist immer gut. Bei den zu 100% finanzierten Wohnungen sollte ein großer Überschussübrig bleiben -mindestens 50€ pro Monat.

Wenn ich mir die Einnahmen meiner bisherigen Wohnungen anschaue, dann werfen die schon eine Menge Cash ab. Irgendwann sind die Wohnungen abgezahlt und dann fällt die Kreditrate weg. Dann steht mir so viel Cash zur Verfügung, dass meine Altersvorsorge gesichert ist.

Lies: Altersvorsorge? Check!

Wie geht es hier weiter

Da sich in Leipzig gute Renditen erzielen lassen, bleibe ich dort. Ich habe bereits über 2 weitere Wohnungen verhandelt. Ich warte nur noch auf den Darlehensvertrag meiner Bank. Über diese und weitere Investments werde ich demnächst berichten. Außerdem habe ich gerade meine Steuererklärung gemacht und ein paar tolle Sachen rausgefunden. Diese werde ich ebenfalls niederschreiben. Ich denke es kann einigen gut helfen.

Lies: Meine Steuererklärung und praktische Tipps

Mein Ziel ist es, jede Woche einen weiteren Blog-Eintrag hier zu veröffentlichen und euch neuen Input zu geben. Diskussionen und Antworten auf Fragen werde ich täglich machen. Es würde mich freuen, wenn wir hier diskutieren könnten und wir alle etwas lernen können.

Ich kann eine Menge von euch lernen, vor allem wenn ich alles möglichst genau niederschreibe. Und ihr könnt ebenfalls etwas lernen und eventuell viel Motivation aus meinem Beitrag für eure eigenen Projekte mitnehmen. Alle neuen Blogeinträge werde ich in einem kleinen Inhaltsverzeichnis verlinken, sodass die Übersichtlichkeit gegeben bleibt.

Lies: Immobilien Investment – Leitfaden für Anfänger