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Vermietertagebuch

Einnahmen August 2018

Meine Einnahmen und Entwicklung im August 2018 (Immobilien, Blog, P2P)

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Immobilien Coaching

Der Monat August ist vorbei und es gibt einen neuen Abschlussbericht. Im August ist nicht ganz so viel passiert, daher wird dieser Bericht etwas kürzer.

 

Bei den Immobilien musste ich ein anvisiertes Mehrfamilienhaus absagen, da es laut Gutachter zu reparaturbedürftig war und der Kaufpreis nicht den Wert widerspiegelte. Dafür habe ich ein anderes Mehrfamilienhaus gefunden und ein Gebot abgegeben. Die Entscheidung fällt nächste Woche.

 

Ich konnte außerdem eine weitere Wohnung und einen Parkplatz akquirieren. Der Notartermin für den Parkplatz ist Montag (3.9.) und wird in bar gezahlt. Erzielbare Kaltmiete sind 35€ monatlich und er kostet 2.000€. Mit 21% Rendite nicht schlecht, hoffentlich klappt die Neuvermietung schnell.

 

Ansonsten habe ich meine Steuererklärung für 2017 vom Finanzamt zurück und ich war auf einem Finanzbloggertreffen in Stuttgart.

 

Viel Spaß beim Lesen!

Cashflow August 2018
Cashflow August 2018

Inhalt
1) Reale Mieteinnahmen – Inklusive Leerstand und Mietminderung
2) Entwicklung Blog
3) Entwicklung P2P
4) Meine Steuererklärung für Immobilien in Deutschland 2017
5) Hohe Tilgung = weniger Risiko? Milchmädchenrechnung!
6) Immobilien & Cashflow Vorlagen und Tools
7) Immobilienstammtische und Bloggertreffen

Reale Mieteinnahmen – Inklusive Leerstand und Mietminderung




Mein Cashflow durch Immobilien ist im August so ziemlich 0. Ich habe drei Wohnungen Leerstand, was die Mieteinnahmen von 2.410€ auf 903€ sinken lässt. Eine dieser drei Wohnungen ist zum September neu vermietet und die zweite zum November.

 

Lediglich für meine Wohnung in Taucha habe ich noch keinen Nachmieter. Die Lage stellt sich doch als schwieriger dar, als am Anfang gedacht. Es gibt einige Anfragen, aber bisher oft nur von Klientel, die ich bisher nicht wollte. Eventuell sollte ich Hartz4er doch eine Chance geben, wenn ich die Wohnung ansonsten nicht unter die Leute bekomme.

 

Als Kosten hatte ich insgesamt 902€, was sich in Kosten für die Neuvermietung einer leeren Wohnung für 678,30 €, in die Reparatur zwei defekter Rollläden für 200,04 € und 23,42 € für eine Stromrechnung für die leere Wohnung aufteilt. Das mit dem Strom (Grundgebühr) habe ich leider erst zu spät gemerkt, jetzt habe ich den Strom deaktivieren lassen.

 

Im nächsten Monat habe ich eine neue Wohnung mehr und eine leere Wohnung weniger. Die Einnahmen im September dürfen wieder besser aussehen, auch wenn die Streichung einer Wohnung für rund 700€ ansteht.

 

Summa summarum merkt man, wie stark der Leerstand reinhaut, wenn man die Wohnung nicht gleich vermietet bekommt. In der Regel ist das kein Problem, wenn man sofort bei Mieterkündigung die Neuvermietung machen kann.

 

Manchmal hat man aber Ärger mit den alten Mietern, man muss renovieren oder die Neulinge habe noch eine Kündigungsfrist der alten Wohnung. Da muss man oft 2-3 Monate überbrücken und hat Leerstand. Auf das Jahr hochgerechnet ist das nicht viel, aber in einzelnen Monaten haut das ganz schön rein. Vor allem, wenn dann noch die Maklergebühr für die Neuvermietung hinzukommt. Zum Glück ist das Portfolio groß und diversifiziert genug, um die Kosten decken zu können. Als Cashflow würde es bei weitem nicht reichen.

 

Lies: Kann ich von meinen Mieteinnahmen leben?

Entwicklung Blog

Die Blogeinnahmen sind rund 20% geringer als im Juli, welcher ein phänomenaler Monat war. Diesmal bleiben rund 850€ übrig, welche für die investierte Arbeit nicht schlecht sind. Die Einnahmen aus Google Adsense haben zum ersten Mal die 100-CHF-Grenze gesprengt und auch meine Amazon-Kindle-Einnahmen entwickeln sich sehr gut.

 

Dafür flaute die Nachfrage nach meinem Buch etwas ab und die Affiliate-Links performten in Summe etwas schlechter.

 

Trotzdem bin ich mit meiner Blogentwicklung sehr zufrieden, da der August sehr viele Seitenaufrufe hatte. Am 27. August hatte ich mit 2.704 Seitenaufrufe die meisten Besucher jemals. Ich merke immer wieder, wie einzelne Blogbeiträge für meine Leser besonders interessant sind und mehr Besucher anlocken:

 

Lies: Finanzielle Freiheit durch Immobilien in 5 Jahren?

Blog Besucher August 2018
Blog Besucher August 2018

Außerdem geht mein Trend bei google ebenfalls in die richtige Richtung. Jeden Monat kommen konstant mehr Leute durch diese Trafficquelle auf meinen Blog und meine Suchmachschinenoptimierung (SEO) macht sich bezahlt.

Blogbesucher durch Google im Jahr 2018
Blogbesucher durch Google im Jahr 2018

Wobei die höchst frequentiertesten Suchbegriffe «vermietertagebuch», «vermieter tagebuch» und «alexander raue» sehr spezifisch sind und auf Vorkenntnis der Interessenten schließen lässt. Eventuell hängt das mit meiner Auto-Werbung zusammen? 😀

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Entwicklung P2P

Im P2P-Cashflow geht es gnadenlos weiter runter. Immer mehr Investoren springen auf P2P drauf und das erhöht die Nachfrage. Dazu kommt, dass einige Plattformen die Zinsen senken und dann das Kapital eine Weile nicht investiert rum liegt.

 

Am stärksten sieht man das bei Mintos, wo ich 25% weniger Zinseinnahmen im Vergleich zum Juli habe. Ich bin gespannt, ob sich die Zinsproblematik wieder erholt. Knapp 10% Rendite sind halt deutlich weniger als 13% oder 14%.

 

Bei vielen Bloggern und Investoren liest man, dass sie ihr Geld auf andere P2P-Plattformen mit mehr Rendite umschichten. Ich kann das gut verstehen. Für mich kommt das aber nicht in Frage, da ich dann jeden Tag das überflüssige Geld abheben und neu einzahlen müsste. Das ist mir zu viel Arbeit für zu wenig Rendite. Ich hoffe einfach, dass sich die P2P-Plattformen wieder erholen.

 

Lies: P2P mit 75% Rendite und 3.825€ Gewinn pro Jahr?

P2P Rendite August 2018
P2P Rendite August 2018

Meine Steuererklärung für Immobilien in Deutschland 2017




Mitte August habe ich meine Steuerbescheid 2017 für meine Immobilien in Deutschland bekommen. Wie im letzten Beitrag geschrieben, gab es diesmal kaum etwas vom Finanzamt zu beanstanden, da ich die Steuererklärung in meinem Excel-Tool perfekt vorbereitet hatte.

 

Fein säuberlich wurden alle Einnahmen und Ausgaben per Wohnung notiert und im Excel zu einer Gesamtübersicht aufbereitet. Die Steuererklärung ging dann per Elster online zum FA und das Excel samt Belege zu meiner Sachbearbeiterin.

 

Aus steuerlicher Sicht hatte ich 2017 Einnahmen durch meine Immobilien in Höhe von 6.361€ und einen Verlustvortrag aus 2016 von 9.742€. Das macht einen neuen Verlustvortrag aus 2017 in Höhe von 3.381€. Demnach bin ich das zweite Jahr in Folge von der Steuer verschont.

 

Für 2018 werden die Einnahmen aus Steuersicht allerdings positiv sein und ich werde Steuern zahlen müssen. Der einzige Weg drumherum wären höhere Ausgaben für Sanierungen. Daher werde ich schauen, ob es sinnvoll ist, noch etwas zu sanieren und aufzuwerten oder ein Sanierungsobjekt zu kaufen. Ich halte euch auf dem Laufenden.

Hohe Tilgung = weniger Risiko? Milchmädchenrechnung!

Einer meiner Leser stellte mir eine interessante Frage. Die Frage ging um die Kreditrate und die damit verbundene Tilgung:

 

«Warum ist deine Bank so teuer? Finanziere immer 100% und hab keinen Zins nach 2014 über 2%? Wahrscheinlich wegen niedrigerer Tilgung. Ich selbst tilge mindestens 3,5% und will 0 CF aus Immobilien aktuell. Dafür in 12-18 Jahren die Immo lastenfrei.»

Darauf meine Antwort, welche für einige Leser sehr aufschlussreich sein kann:

 

«Meine Durchschnittstilgung liegt bei 2%. Ich versuche möglichst viel Cashflow zu haben, da dies deutlich weniger Risiko hat, als gerade bei plus-minus-null raus zu kommen und schnell zu tilgen. Die hohe Tilgung = weniger Risiko ist eine Milchmädchenrechnung und ich zeige dir wieso:

 

Durch einen hohen Cashflow ist man viel flexibler und kann auf Probleme reagieren. Beispielsweise standen im August 2018 drei meiner Wohnungen leer. Würde ich diesen Mietausfall der drei Wohnungen (1.507€) nicht durch den Cashflow von den anderen 22 Immobilien abdecken, dann müsste ich diese 1.507€ mit eigenem Geld zubuttern!

 

Wer kann schon sagen, dass er jeden Monat zufällig 1.500€ übrig hat? Die meisten wohl nicht. Wenn dann noch übermässige Reparaturen dazukommen, dann gute Nacht. Somit ist diese Flexibilität, die mir die Cashflowstrategie gibt, enorm wichtig und senkt mein Risiko im Portfolio.

 

Darüber hinaus: Wenn ich am Ende des Jahres Geld übrighabe, könnte ich immer noch sondertilgen und damit meine Kreditlast reduzieren. Daher lieber Sondertilgung im Kreditvertrag vereinbaren und flexibel bleiben, als gleich eine hohe Tilgung zu wählen.»


Immobilien & Cashflow Vorlagen und Tools

Immer öfter werde ich gefragt, ob ich bestimmte Anschreiben, Excel-Tabellen und Emailvorlagen bereitstellen kann. Jene Vorlagen, die ich für meine Arbeit benutze und auf dem Blog poste. Bisher stelle ich nur die Excel-Kalkulation für die ETW und MFH zur Verfügung. Alles andere wäre zu kleinteilig.

 

Download: Excel Kalkulation Tool für Immobilien

Am letzten Stammtisch hat mich ein Blogger auf die Idee gebracht, dass ich die ganzen kleinteiligen Dokumente zusammenfassen und in einem Gesamtdownload zur Verfügung stellen könne. Nach kurzer Diskussion war ich ebenfalls davon überzeugt und werde dieses Dokumentenpaket zum Download zur Verfügung stellen.

 

Allerdings bin ich für die Auswahl der benötigten Dokumente etwas auf eure Hilfe angewiesen. Ich möchte euch bitten, in die Kommentare dieses Posts oder per Nachricht an mich zu schreiben, welche Dokumente ihr von mir für eure Arbeit benötigt.

 

Bisher habe ich folgendes auf dem Schirm:

  • Exceltabelle für Monats-Cashflow
  • Exceltabelle für P2P-Rendite
  • Exceltabelle für Vermögensübersicht
  • Exceltabelle für Selbstauskunft und Immobilienübersicht
  • Schreiben für Mieterhöhung
  • Schreiben an Mieter für Eigentumsübergang
  • Anschreiben für Wohnungseigentümer für Kauf von off-market Immobilien
  • Email-Text für das Anschreiben einer neuen Bank
  • Email-Text für das Anschreiben eines Maklers für eine Wohnung auf Immoscout

Das sind schon eine Menge Dokumente, aber vielleicht fallen euch noch weitere ein. Allerdings werde ich nur die Dokumente in die Liste aufnehmen, welche ich selber nutze und gut funktionieren. Ich werde vorerst keine neuen Dokumente erstellen.

 

Wie gesagt, schreibt mir eure zusätzlichen Bedürfnisse nach Dokumenten in die Kommentare.

Immobilienstammtische und Bloggertreffen

Jeden Monat finden bei uns in Zürich Immobilienstammtische statt und die Teilnehmerzahl wird immer größer. Der Austausch mit den Freunden und Investoren ist sehr interessant und lehrreich. Teilweise ergeben sich gute Freundschaften. Grüße an Dennis und Irena ?

Immobilien Investor Stammtisch Zürich
Immobilien Investor Stammtisch Zürich

Letztes Wochenende habe ich sogar einen Finanzbloggerstammtisch in Stuttgart besucht und hab ebenfalls neue und interessante Gesichter kennen gelernt.

Finanzbloggertreffen in Stuttgart
Finanzbloggertreffen in Stuttgart

Ich merke, wie sehr mir dieser Austausch hilft und mich motiviert. Nach den Gesprächen eines Stammtisches will ich immer Bäume ausreißen und meine Investments auf ein neues Level bringen.
Wenn du also nach Austausch und Informationen zu Immobilien oder Finanzthemen suchst, dann geh auf die lokalen Stammtische. Es hat einen riesigen Mehrwert. Einfach mal für deine Region googeln und dann wirst du schnell fündig.

 

Nachfolgend habe ich außerdem eine Liste mit einigen Finanzblogs gemacht. Dort gibt es unglaublich viel zu lesen und es sollte für jeden etwas dabei sein. Eine Liste mit guten Immobilienblogs folgt demnächst.

Leser-Interaktionen

Kommentare

  1. daniel meint

    Hallo Alexander,

    diese Dokumente würde ich interessieren:

    Schreiben für Mieterhöhung
    Schreiben an Mieter für Eigentumsübergang
    Anschreiben für Wohnungseigentümer für Kauf von off-market Immobilien
    Email-Text für das Anschreiben einer neuen Bank
    Email-Text für das Anschreiben eines Maklers für eine Wohnung auf Immoscout

    Vielen Dank.

    Antworten

  2. Manuel meint

    Hallo,

    biete doch dem neuen Mieter an, dass er für 1-2 Monate die Kaltmiete erlassen bekommt, wenn er in der Zeit nur die Nebenkosten zahlt. Dadurch vermeidest du Leerstand und musst nicht die umlagefähigen Kosten selber tragen. Oder verlange weniger Miete, dann bekommst Du die Wohnung schneller los. Wenn die Wohnung 3 Monate leer steht, bekommst Du das durch eine höhere Miete nie wieder rein. Wenn Du die Wohnungen günstig einkaufst, hast Du auch bei einer niedrigeren Miete einen positiven Cashflow.
    Ich versuche, dass die Wohnungen immer belegt sind. Meine Mieten sind immer im unteren Drittel bei Immoscout.

    Viele Grüße

    Manuel

    Antworten

  3. Sebastian meint

    Hallo Alexander,

    ich habe mir selbst eine Excel-Übersicht zu den Ein-und Ausgaben pro Objekt gebastelt um es u.a. in der Steuererklärung parat zu haben aber auch für die „wirkliche“ Renditeberechnung. Du hast oben folgendes geschrieben: „Wie im letzten Beitrag geschrieben, gab es diesmal kaum etwas vom Finanzamt zu beanstanden, da ich die Steuererklärung in meinem Excel-Tool perfekt vorbereitet hatte. Fein säuberlich wurden alle Einnahmen und Ausgaben per Wohnung notiert und im Excel zu einer Gesamtübersicht aufbereitet.“

    Die Excel fände ich sehr spannend.

    Besten Dank und viele Grüße,

    Sebastian

    Antworten

  4. freaky finance meint

    Hallo Alexander!
    Mich würden die 3 erstgenannten Excels interessieren.
    Den Tipp von Manuel bezüglich des Erlassens der Kaltmiete habe ich auch schon einige Male angewendet.

    Schade, dass freaky finance in deiner Blogliste fehlt 😉
    Aber immerhin bin ich auf dem Titelbild zu sehen 😛

    Beste Grüße
    Vincent

    Antworten

    • vermietertagebuch meint

      Hoi Vincent,

      ich wollte nur mal schauen, ob du aufpasst. Test bestanden. Habe deinen Blog eingefügt 😀

      Viele Grüße,
      Alexander

      Antworten

  5. Markus meint

    Hall Sebastian,
    kannst du mir die selbst gebastelte excel Liste (Ein und Ausgaben pro Objekt) zukommen lassen? Würde mich sehr interessieren wie du das aufbereitet hast für deine Steuererklärung. Und wie du damit selbst den Überblick behältst.
    Danke dir…
    Markus

    Antworten

  6. Patrick meint

    Moin,

    wie immer klasse zu lesen.
    Du hast am Anfang geschrieben: ,,Es gibt einige Anfragen, aber bisher oft nur von Klientel, die ich bisher nicht wollte. Eventuell sollte ich Hartz4er doch eine Chance geben, wenn ich die Wohnung ansonsten nicht unter die Leute bekomme.“

    Mein Opa hat ebenfalls zwei eigene MFH bauen lassen und ein EFH gekauft. Das EFH ist an Flüchtlinge vermietet und die MFH versucht er viel an Solzialhilfeempfänger zu vermieten. Bei beiden ist der Vorteil, dass das Amt die Mieten übernimmt und vor allem bei den Flüchtlingen für fast alles aufkommt. Das Amt bezahlt für normale Sachen, ohne groß nachzufragen.
    Bei meinem Opa ist’s trotzdem so, dass er die Leute alle persöhnlich kennenlernt und das Risiko vielleicht ein bisschen abschätzen kann.
    Natürlich sind nicht alle ‚Hartzer‘ gleich, aber ich kann dich ein bisschen verstehen.

    Ich hoffe mir von ihm eine Menge abschauen und lernen zu können 🙂

    Antworten

    • vermietertagebuch meint

      Hoi Patrick, ich werde es ebenfalls mit dem Harzer versuchen. Flüchtinge kommen mir aber nicht ins Haus, die würden alle anderen Mieter vertreiben. Das kann man nur machen, wenn man das ganze Haus mit Flüchtlingen voll macht.

      Viele Grüsse,
      Alex

      Antworten

      • Patrick meint

        ja das ist so eine Sache, man macht sich auch bei den Nachbarn keine Freunde.
        Es gibt ja auch ,vernünftige‘ ,Hartzer‘ 😀

        Er hatte bislang einen Mietnomaden, der allerdings kein Hartzer war……nicht so einfach das Ganze 😀

        Viel Erfolg weiterhin! 🙂

        Antworten

  7. Daniel meint

    Hallo Alexander,

    zunächst einmal vielen Dank für deine Arbeit – jedesmal wenn ich deinen Blog lese bin ich hinterher motivierter weiterzumachen und noch mehr Cashflow anzuhäufen 🙂 Ich bin absolut bei dir, dass die Cashflow Strategie aus meiner Sicht auch mehr Sinn macht, als möglichst hoch zu tilgen, denn Geld was die Bank einmal hat, gibt sie nicht mehr her 😉
    An Vorlagen könnte ich folgende gut gebrauchen:
    Exceltabelle für Monats-Cashflow
    Schreiben für Mieterhöhung
    Schreiben an Mieter für Eigentumsübergang
    Anschreiben für Wohnungseigentümer für Kauf von off-market Immobilien
    Email-Text für das Anschreiben eines Maklers für eine Wohnung auf Immoscout

    Aber generell sind alle deine Unterlagen mit denen du arbeitest interessant und finden bestimmt auch Verwendung 🙂

    Viele Grüße und viel Erfolg weiterhin bei deinen Geschäften
    Daniel

    Antworten

    • vermietertagebuch meint

      Hoi Daniel,

      danke für die Rückmeldung. Ich werde sie bei der Erstellung meines Dokumenten-Paketes berücksichtigen.

      Viele Grüsse,
      Alexander

      Antworten

  8. Digest meint

    Kannst Du mal beschreiben, wie der Gutachter den Reparaturbedarf bei dem Mehrfamilienhaus erkannt hat. Kann man sich auf die Gutachter verlassen? Kennen die sich aus?

    Antworten

    • vermietertagebuch meint

      Der Gutachter von dem ich schrieb, war von der Bank. Dessen Gutachten und Einwertung bekomme ich leider nicht zu sehen. Aber brauche ich auch nicht. Wenn die Bank sagt, dass der GUtachter das Objekt schlecht einwertet, dann gibt sie mir keine Finanzierung bzw. schlechte Konditionen. Damit kann/will ich das Haus eh nicht mehr kaufen.

      Antworten

  9. Egor meint

    Hi Alex,

    eine Anmerkung zum Thema, warum die P2P-Einkünfte mit der Zeit sinken.
    Ich gehe davon aus, dass du eine Einmal-Anlage in die verschiedenen Anbieter getätigt hast und nicht regelmäßig Geld nachschießt. Dadurch hast du den Effekt, dass du zu Beginn der Darlehen verhältnismäßig viele Zinsen als Rückzahlung erhältst (vergleiche das klassische Annuitätendarlehen) und dadurch die Rendite recht hoch ist. Mit der Zeit werden die Darlehen bedient und zum Auslauf der Darlehen erhälst du kaum mehr Zinsen sondern die Tilgungsbeträge werden zunehmend zurückgeführt. Daher ist das Sinken der Rendite normal, solange man nicht nachschießt, um den Zinsanteil bei den Rückzahlung zu erhöhen.

    Ansonsten feiere ich deinen Blog. Schonungslos transparent mit super Content 🙂

    Antworten

    • vermietertagebuch meint

      Hallo Egor,

      danke für die Zusammenfassung, damit gehe ich konform. Allerdings hast du nicht bedacht, dass ich die Zinsen sofort reinvestiere. Somit wird immer „neues“ Geld nachgeschossen, welches für neue Kredite und neue Zinsen sorgen sollte…

      Viele Grüße,
      Alexander

      Antworten

  10. Andreas meint

    Moin Alex,

    mein Tipp an dich: Du stellst alle Exceltabellen gegen Anmeldung in deinem Newsletter zur Verfügung und man nutzt dann einfach nur das, was man selber benötigt. Kann man automatisieren (nach Anmeldung einen Downloadlink z.B. per Mail erhalten) und vergrößert deine E-Mailliste plus mehr Traffic und Einnahmen. Gleichzeitig googelt der ein oder andere vielleicht mal nach „Vorlage Renditeberechnung Immobilie“ etc. und wird so zum Leser deines Blogs. Vielleicht ist das etwad für dich.

    Beste Grüße aus Hannover
    Andreas

    Antworten

    • vermietertagebuch meint

      Hallo Andreas,

      danke für deinen Kommentar. Für meine Emailliste habe ich mein Excel Kalkulations Tool und meine Ebook. Dadurch wächst die Liste sehr gut und ich bin zufrieden.

      Nach und nach werde ich aber noch mehr zur Verfügung stellen. Ein paar Sachen kostenlos und ein paar Sachen für ein kleines Endgelt.

      Beste Grüße,
      Alex

      Antworten

  11. Philipp meint

    Hallo Alex,

    die Vermietung an Personen die Hartz IV beziehen ist immer ein wenig problematisch.
    Als Tipp: Vereinbare wenn möglich, dass das Jobcenter direkt die Miete an dich bezahlt ( § 22 Abs. 7 SGB 2).
    Auch über die Rechtsfolgen dieser Vereinbarung sollte man sich im Klaren sein.
    Viel Erfolg!

    Viele Grüße
    Philipp

    Antworten

  12. Mario meint

    Mein Vater bezieht Harz4 (bzw. Grundrente) und wohnt in einem Haus, in dem viele Harz4 Empfänger leben. Das ergibt sich einfach aus der Qualität des Hauses, Lage und Größe der Wohnungen. Im Haus sind selbst ca. 25 Wohnungen.

    Mein Vater zahlt da seine Miete seit ca. 20 Jahren. Nicht einmal zu spät. Allerdings steckt der gerne mal den Kopf in den Sand wenn irgendwas Unerwartetes kommt und dann geht halt die Maschinerie los. Du kannst aber bei ihn nichts holen. Ich verhandele solche Dinger immer mal wieder weg mit Gläubigern. Einkünfte offen legen. Bescheinigung dazu, dass er nie wieder arbeiten kann. Was will er denn machen? Jahrelang Geld hinterher werfen? Der ist froh, wenn er sich auf 10-25% vergleicht und weiß, was Sache ist.

    Spannender ist aber die Vermieterin: Die hat ein unglaublich gutes Gefühl dafür, die passenden Harz4 Leute zu finden. Die nimmt nicht jeden. Dann sind die Wohnungen aber auch total optimiert. Der Boden besteht aus Fließen. Die Wände aus Rauhputz. Ich finde es hässlich, aber irgendwie stört es dort keinen. Und die Fließen sind heftig: Ich habe da einen Fernseher drauf geworfen (so einen alten Röhrenfernseher). Nix. Und der Putz ist auch robust ohne Ende. Im schlimmsten Fall wird da ne Fließe ausgewechselt und ein wenig neuer Rauhputz an die Wand geschmiert. Streichen machen dann die neuen Mieter. Die Küche besteht aus einer billigen Pantryküche für 250 EUR brutto aus dem Baumarkt. Dazu 2 Hängeschränke und 2 Unterschränke mit ner Küchenplatte. Neu keine 500 EUR.

    Dann hat sie nen billigen Handwerker, dar alles machen kann, was in den Wohnungen kaputt geht. Sicher bekommt der keine 20 EUR pro Stunde.

    Zielgruppe sind dann Leute, die nicht so mobil sind. Viele Rentner. Oder Leute wie mein Vater (Gehbehinderung nach Schlaganfall). Bank ist 50m entfernt. Lebensmittelladen 200m. Bahnhof 200m. Die (Früh-)Rentner haben dann zwar kein Geld, aber das sind halt keine typischen Leute, wie man sie mit Harz4 verbindet. Eher Leute, die in so eine Situation gekommen sind und ansonsten lange ein „normales“ Leben geführt haben.

    Antworten

    • patrick meint

      Dein Vater würde die meisten aber nicht zu den ,,typischen Hartzern“ zählen. Natürlich hat auch er es nicht leicht und muss sehen wie er klar kommt, aber wie du auch geschrieben hast: seit 20 Jahren pünktlich die Miete bezahlt. Solche Sozialhilfeempfänger gibt es ja auch, die da einfach reingerutscht sind und auch gar nicht mehr rauskommen.

      Ausnahmen bestätigen eben die Regel 😀 (Wer hier die Ausnahme und was die Regel ist, überlasse ich mal jedem Selbst :D)

      Antworten

  13. Sebastian meint

    Hey Alexander,

    ich gehe mal davon aus, dass du in Deutschland außer den Mieteinnahmen keine weiteren Einnahmequellen beim Finanzamt anmelden musst.
    Dann wirst du sogar in 2018 keine Steuern zahlen, weil dann für dich der Grundfreibetrag von 9000€ gilt. Erst bei Einnahmen über 9000€ wirst du Steuern zahlen müssen und dann auch nur ~20-25%.

    Finde deinen Blog echt Klasse weiter so!

    Viele Grüße
    Sebastian

    Antworten

    • vermietertagebuch meint

      Hallo Sebastian, das ist leider falsch. Dieser Freibetrag gilt nur für unbeschränkt steuerfähige. Ich lebe im Ausland, also bin ich beschränkt steuerfähig. Somit kein Freibetrag :-/

      VG Alex

      Antworten

  14. Christine Wagner meint

    Hallo,
    mit großem Interesse lese ich deinen Blog.
    Ich bin selber in Immobilien investiert und lebe inzwischen ausschließlich von meinen Mieteinnahmen.
    Als du in deinem Artikel deine Steuererklärung erwähnt hast, stellte sich mir die Frage, ob diese wirklich steueroptimiert ist.
    Du könntest deine Instandhaltungskosten auch auf fünf Jahre aufteilen und damit die Steuerreduzierung in die Zukunft ziehen.

    Antworten

  15. Sebastian meint

    Oh ok verstehe. War mir nicht bewusst, dass es den Freibetrag für im Ausland ansässige nicht gibt.
    Vielen Dank für die Aufklärung!

    Antworten

  16. Christian meint

    Hallo Alexander,

    zum Thema Tilgung. Du schreibst: „Meine Durchschnittstilgung liegt bei 2%. Ich versuche möglichst viel Cashflow zu haben… “

    Warum tilgst du nicht gleich mit 1-1,5% Prozent?

    Beispiel: 50k-Immobilie mit einer 110% Finanzierung, Zinssatz 2%
    Jährlicher Cashflow bei 2% Tilgung: 3197€,
    Jährlicher Cashflow bei 1% Tilgung: 3766€.

    Das heißt 569€ mehr Cashflow ab Tag eins. Dagegen reduziert sich der Gesamtgewinn auf 20 Jahre bei meiner Kalkulation um grade mal ca. 1710€. Ich finde, das hört sich lohnenswert an und frage mich, warum das keiner deiner Boosts ist.

    Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen!

    Beste Grüße
    Christian

    Antworten

    • vermietertagebuch meint

      Hallo Christian.

      ich tilge das Minimum, was mir meine Bank gibt. Oft sind dies 2%, manchmal mehr oder weniger. Das muss ich so hinnehmen, da ich mit den Banken limitiert bin.

      Ansonsten wäre weniger tilgen eine gute Option für höheren Cashflow.

      Beste Grüße,
      Alexander

      Antworten

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