Meine Einnahmen und Entwicklung im Oktober 2018 (Immobilien, Blog, P2P)

Im Oktober hat sich eine ganze Menge getan und es war sehr aufregend!

Ich hatte den Eigentumsübergang einer neuen Wohnung, viele neue Mehrfamilienhäuser kennengelernt, mein Auto vier Wochen vermietet, einen neuen Bankkontakt aufgebaut und ein Buch geschrieben.

Ach ja, geheiratet habe ich auch noch ?

Viel Spaß beim Lesen meines Oktoberberichtes!

Inhalt
1) Reale Mieteinnahmen – Inklusive Leerstand und Mietminderung
2) Entwicklung meines Vermieterblogs
3) Entwicklung P2P
4) Interessante Einblicke in die Welt eines Bankers
5) Interessante Einblicke in die Welt eines Maklers
6) Besoffener Verkäufer und dessen Hasstiraden
7) Mein neues Immobilienbuch
8) Immopreneur-Kongress dieses Wochenende
9) Hochzeit – Ich habe geheiratet
10) Interessante Artikel und Videos

Reale Mieteinnahmen – Inklusive Leerstand und Mietminderung

Der Oktober war der letzte Monat mit Leerstand in zwei Wohnungen, aber ich hatte trotzdem einen sehr guten Cashflow. Das lag vor allem auch daran, dass ich zum ersten Mal seit langen keine Reparaturen und Neuvermietungen zu bezahlen hatte.

Sicherlich fehlten die Einnahmen aus zwei Wohnungen und die Blogeinnahmen sind auch sehr stark zurückgegangen, aber dafür sanken allgemein die Ausgaben und mein P2P-Einkommen geht wieder aufwärts.

Zur Zeit beschäftige ich mich mit neuen Investments für Wohnungen und Mehrfamilienhäuser, aber leider geht es immer noch schleppend voran. Ich hoffe, im November endlich den Sack für drei Wohnungen und zwei Mehrfamilienhäuser zumachen zu können.

Lies: Meine Ziele für 2018

Die Verhandlungen mit den Eigentümern sind erfolgreich abgeschlossen und die Prüfungen der Banken in der letzten Phase. Am Ende der zweiten Novemberwoche bekomme ich das finale OK der Bank und dann geht es in der dritten Novemberwoche zum Notar.

Im Oktober hatte ich nochmal drei andere Mehrfamilienhäuser anschauen und prüfen lassen. Eines wurde von meinem Gutachter als sehr schlecht befunden und zwei wurden von meinen Banken abgelehnt.

Das lag zum einen daran, dass ein Mehrfamilienhaus 15% kleiner war als im Exposé angegeben (Wohnfläche) und der Verkäufer nicht nachverhandeln wollte. Zum anderen lag es beim zweiten MFH daran, dass beim Haus mehr Sanierungen anstanden, als ursprünglich vom Makler im Exposé festgehalten wurde.

Das zeigt mir immer wieder, wie wichtig es ist, die Häuser zu besichtigen und objektiv einschätzen zu lassen. Selbst wenn ich ein Haus nicht kaufe, ist mein Gutachter Gold wert.

Link: Mein Gutachterservice – Deutschlandweit

Mein Vermögen hat sich im Oktober um 8,1% im Vergleich zum Vormonat erhöht. Ich hatte den Eigentumsübergang einer neuen Wohnung, wodurch mein Immobilienvermögen und meine Immobiliendarlehen gestiegen sind.

Im Vergleich zum Jahresbeginn hat sich mein Vermögen bereits um 51,7% erhöht. Es geht steil bergauf und ich hoffe, es geht jeden Monat so weiter. Sicherlich liegt der größte Part in der Tilgung und das Geld ist nicht flüssig verfügbar, aber das ist momentan nicht wichtig.

Entwicklung meines Vermieterblogs

Die Einnahmen aus meinem Blog für Oktober waren geringer als im September. Das ist klar, da ich im September den Launch eines neuen Produktes hatte.

Lediglich die Einnahmen aus Google AdSense und Amazon Affiliate waren im Oktober höher. Alle anderen Einnahmen sanken. Am stärksten machten sich die wenigen Coachings bemerkbar.

Allerdings finde ich das gar nicht so schlimm, da ich meine Einnahmen so passiv wie möglich gestalten will.

Lies: Mein Vermieterblog – Hintergründe

Im November wird es wieder neuen Content geben und daher bin ich für die aktuelle Situation sehr zufrieden und für die Zukunft äußerst zuversichtlich.

Entwicklung P2P

In meinem P2P-Portfolio gibt es in Summe wieder einen Anstieg. Ich habe im Oktober rund 90€ mehr als im September verdient.

Das liegt vor allem daran, dass sowohl Mintos als auch Bondora wieder gute Zinsen abwerfen. Robocash dagegen hatte extreme Probleme mit Krediten, daher lag mein Geld dort nutzlos rum.

Mitte des Monats habe ich einen Schlussstrich gezogen, mein Geld dort größtenteils abgezogen und auf Fastinvest reinvestiert.

Empfehlungslink: Investieren bei Mintos

Meine neue Strategie bei Bondora macht sich ebenfalls stark bemerkbar. Endlich geht es wieder bergauf. Ich investiere nur noch in die sehr riskanten Kredite.

Dadurch steigt zwar die Ausfallwahrscheinlichkeit ein bisschen, aber die Rendite steigt in viel größerem Maße. In Summe bleibt mehr Cash übrig. Ich werde die Entwicklung im Auge behalten und euch auf dem Laufenden halten.

Empfehlungslink: Investieren bei Bondora

Interessante Einblicke in die Welt eines Bankers

Seit Anfang Oktober habe ich über einen befreundeten Investor vom Immobilienstammtisch einen neuen Bankkontakt für deutschlandweite Finanzierungen bekommen. Ich habe mich beim Banker telefonisch gemeldet und wir haben gemeinsam meine Strategie, meine Bonität und die kommenden Projekte besprochen.

Die Gespräche verliefen so gut, dass ich im November drei Wohnungen bei der Bank finanzieren werde. Die Bank finanziert deutschlandweit, bis zu 100% des Kaufpreises, Sanierungen und bietet alle Zinsbindungen inklusive variable Zinsen an.

Steuerausländer, Selbstständige und GmbHs sind auch kein Problem. Finanzierungen in Millionenhöhe sind ebenfalls gern gesehen. Quasi machen sie alles, wenn es sich lohnt. Hört sich wie das Paradies an. Daher beschäftige ich mich momentan sehr intensiv mit diesem Kontakt.

Lies: Wie finde ich die richtige Hausbank?

Was mich bei der Bank beeindruckt, ist, mit welcher Professionalität sie an die Arbeit gehen und wie individuell sie auf den Kunden zugehen. Ich wurde genau gefragt, wie meine Immobilienstrategie für die Zukunft aussieht, was für Objekte ich kaufen möchte und welche Rahmenbedingungen wichtig für mich sind.

Außerdem hat mich die Bank über die Spielregeln und die Denkweise der Bank aufgeklärt, sodass wir auf Augenhöhe und sehr transparent zusammenarbeiten können. Dabei habe ich wieder ein paar Sachen gelernt – und die will ich euch nicht vorenthalten.

Da der Bankkontakt für mich neu war, will ich erstmal mit einem kleinen Deal anfangen und mich langsam steigern. Daher wählte ich eine kleine Wohnung aus Leipzig, welche ich für rund 37.000€ Off-Market kaufen konnte.

Die Bankerin sagte mir darauf, dass diese Summe sehr klein ist (unter 50.000€) und sich deshalb eine Finanzierung wenig für die Bank lohnen würde. Vor allem, weil sie bei mir eine riesige Bonitätsprüfung machen müsste, da ich schon 27 Einheiten habe. Es müssen alle alten Darlehensverträge, Mietverträge, usw. geprüft werden.

Daher sagte die Bankerin gleich, dass sie sich diesen Aufwand nur machen, wenn sie mich nicht unter dem Aspekt dieses kleinen 37.000€ Deals betrachtet, sondern als lukrativen Kunden für die Zukunft. Sie fragte, wie meine zukünftige Strategie aussieht und ob ich noch mehr kaufen will. Schließlich habe ich schon einige Wohnungen.

Ich sagte, dass mein mittelfristiges Ziel 50 Wohnungen seien und das war genau die richtige Antwort. Die Bankerin sah, dass ich in Zukunft noch viel kaufen möchte und viele Finanzierungen brauche. Mit mir sei eine Menge Geschäft zu machen, also lohnt sich die Arbeit der Bank für den Aufbau einer guten Kundenbeziehung.

Lies: 50 Wohnungen in 10 Jahren

Merke: Immer kommunizieren, dass du in Zukunft einige Immobilien kaufen willst und dafür Finanzierungen brauchst. Man sollte die längerfristige Zusammenarbeit betonen.

Als nächsten wichtigen Punkt haben wir besprochen, welche Kosten finanziert werden. Die Bank finanziert bis zu 100%, dafür wird der Zins höher. Das kennt man bereits. Die Kaufnebenkosten bezahlen sie nicht. Auch dieser Bereich ist bekannt.

Als nächstes fragte ich nach Renovierungs- und Sanierungskosten und hier kam ein neuer Punkt für mich. Die Bank finanziert alles, womit man die Immobilie modernisiert und saniert. Also alles, was den Wert der Immobilie steigert. Die Bank bezahlt keine normalen Reparaturen und Renovierungen.

Wenn die Wände neu gestrichen werden müssen, dann wird das die Bank nicht bezahlen, weil es den Wert der Wohnung nicht steigert, auch wenn es dringend notwendig ist.

Wenn dagegen ein 50er-Jahre-Bad neu gemacht und auf neuesten Stand gebracht wird, dann steigert das den Wohnwert und damit den Wert der Immobilie. Hier würde die Bank (anteilig) finanzieren.

Merke: Prüfe, ob die Immobilie renoviert oder saniert werden muss. Zweiteres kannst du kreditfinanziert sanieren und damit deine Steuerlast senken. Das Thema habe ich ausführlich in meinem neuen Buch geschrieben.

Lies: Als Immobilien-Investor nie wieder Steuern zahlen

Außerdem kann man mehrere Objekte in einer Finanzierung bündeln, sodass man mit einem Kreditantrag eine höhere Summe hat. Das macht für die Bank weniger Aufwand bei der Bearbeitung. Sie verdient dadurch mehr Geld und belohnt dich mit einem besseren Zins.

Diese Immobilien müssen nicht geografisch zusammenliegen, du kannst auch zwei Wohnungen aus verschiedenen Häusern zusammen finanzieren. Bisher hatte ich das nie gemacht, weil ich nie vor einer solchen Situation stand.

Jetzt habe ich aber zwei Wohnungen im selben Objekt und kann aus zweimal 37.000€ eine Finanzierung von 74.000€ machen. Ich werde demnächst berichten, wie sich der Zins verändert.

Des Weiteren muss man entscheiden, ob die Objekte zusammen finanziert oder nur zusammen zur Prüfung eingereicht werden. Das sind zwei unterschiedliche paar Schuhe.

Manche Banken dürfen beispielsweise immer nur einen Immobiliendeal einreichen und müssen erst diese Genehmigung abwarten, bevor sie die nächsten Immobilien einreichen dürfen.

Beispielsweise will ich für meine zwei Leipziger Wohnungen buy & hold machen und daher eine fünfjährige Zinsbindung. Die Wohnung in Berlin will ich flippen, dort benötige ich eine variable Zinsbindung. Ich brauche also zwei verschiedene Darlehen.

Trotzdem reiche ich alle drei Objekte gleichzeitig zur internen Bankprüfung ein, sodass ich alle drei Objekte pauschal von oben genehmigt bekomme und danach lasse ich die verschiedenen Verträge fertig machen. Würde ich erst das Leipziger Wohnungspaket einreichen, würde dieser Vorgang den Berliner Deal vier Wochen blocken und dann verliere ich unnötig Zeit.

Lies: Meine Finanzierungsstrategie

Merke: Deals, wenn möglich, zusammen finanzieren oder zumindest zusammen genehmigen lassen.

Als letztes betonte meine Bankerin noch, dass ich ein Konto bei der Bank eröffnen kann und damit mein Rating bei der Bank steigt. Mit einem steigenden Rating bekommt man bessere Konditionen und kann im Online-Banking immer die aktuellen Darlehensstände anschauen.

Allerdings kosten die Konten oft Geld und daher muss man abschätzen, ob es finanziell Sinn macht und wieviel Zinsersparnis man durch das bessere Rating bekommt.

Im November werde ich, wie geschrieben, meine erste drei Deals mit dieser Bank machen und dann habe ich meine ersten Praxiserfahrungen dort gesammelt. Sollte alles gut verlaufen, werde ich den Bankkontakt bei Bedarf an euch weitergeben.

Interessante Einblicke in die Welt eines Maklers

Im Oktober hatte ich ein sehr interessantes Erlebnis bezüglich eines Mehrfamilienhauses. Ich bekam ein Exposé von einem Makler und fand das Objekt sehr gut. Ich ließ meinen Gutachter das Objekt besuchen und er gab mir ebenfalls ein tolles Feedback. Ich wollte diesmal zuschlagen.

Allerdings sagte mir der Makler, dass ein anderer Interessent bereits zugesagt und ein Kaufpreisangebot abgegeben hat. Eigentlich sei der Zug schon abgefahren. Trotzdem schien der Makler nicht sehr glücklich damit.

Der andere Interessent hatte ein Angebot abgegeben, bei dem er die Maklerprovision von 7,12% auf 6% runtergedrückt hatte. Wer den Immobilienmarkt kennt, der weiß, dass dies ein No-Go ist. Zumindest wenn man Konkurrenz hat.

Also bekam ich die Gelegenheit, ein eigenes Angebot abzugeben und versprach, dass ich die volle Maklerprovision zahlen werde. Außerdem bekam ich eine «Kaufpreis-Range» genannt, welche ich einhalten müsse, um ein ausreichendes Angebot für die Verkäufer abgeben zu können.

Ich gab mein Angebot ab und bekam zwei Tage später de Zuschlag. Bingo!

Jetzt werden die Details geklärt und die Konditionen mit meiner Bank festgemacht. Sobald der Deal vor den Notar kommt, werde ich ausführlich berichten.

Merke: Nicht um die Maklergebühr feilschen und schnell reagieren

Besoffener Verkäufer und dessen Hasstiraden

Vor wenigen Wochen hatte ich das ein oder andere Mehrfamilienhaus besichtigen lassen. Dabei war auch ein Objekt, bei dem der Verkäufer sehr viel Verkaufsdruck hatte. Wahrscheinlich hatte er Probleme mit der Bank.

Die Kalkulation, die mir der Verkäufer nannte, sah von den Eckdaten recht gut aus. Trotzdem überzeugte ich mich lieber selbst vor Ort mit Hilfe meines Gutachters. Der schaute sich das Objekt an und riet mir dringend, die Finger davon zu lassen. Das Objekt bedarf einer Kernsanierung und diese Kosten waren bei der Lage nie wieder reinzuholen.

Also sagte ich dem Verkäufer ab und bekam danach eine sehr nette Antwort über SMS.

Mein Gutachter bekam die gleiche SMS und wir hatten einen sehr amüsanten Ausgang des Abends.

Mein neues Immobilienbuch

Wie bereits im Emailverteiler angekündigt, konnte ich mein neues Buch veröffentlichen. In dem Buch geht es darum, wie man als Vermieter möglichst wenig oder sogar keine Steuern zahlen muss.

Ich wurde oft zu diesem Thema auf unserem Immobilienstammtisch gefragt, also hatte ich beschlossen das Thema in ein kleines E-Book zu packen.

Mehr Informationen und die Rezensionen zum Buch findest du in dem unten verlinkten Artikel.

Lies: Als Immobilien-Investor keine Steuern zahlen

Immopreneur-Kongress dieses Wochenende

Am nächsten Wochenende (10.11. – 11.11.) findet der Immopreneur-Kongress statt. Das ist der größte Kongress privater Immobilien-Investoren in Deutschland.

Ich werde ebenfalls dort sein und bereits Freitagabend anreisen. Wer sich mit mir treffen und austauschen will, der darf mir gern vorher schreiben oder mich in Darmstadt ansprechen.

Ich werde beim Kongress die meiste Zeit im Foyer sein und euch Rede und Antwort stehen. Ich freue mich, euch persönlich kennenzulernen und coole Geschichten mit euch auszutauschen.

Samstagabend habe ich noch nichts geplant. Gerne können wir wie letztes Jahr zusammen in eine Kneipe oder Bar gehen und dort die Gespräche vertiefen. Sprecht mich gern darauf an, ich bin auf eure Vorschläge gespannt. Wer noch kein Ticket hat, bei dem wird es allerhöchste Eisenbahn!

Link: Hier geht’s zu den Tickets

Hochzeit – Ich habe geheiratet

Eine sehr erfreuliche Botschaft habe ich aus dem privaten Bereich zu verkünden: Ich habe am 2.11.2018 meine liebe Sara geheiratet und wir sind super glücklich.

Die Hochzeit und die Party wurden im kleinen Rahmen gehalten, eventuell gibt es nächstes Jahr noch etwas Großes. Dann aber in Costa Rica am Strand.

Glückwunschkarten und Schecks könnt ihr gern an die bekannte Adresse aus dem Impressum schicken ?

Interessante Artikel und Videos

Podcast: Immostories mit Babs – Sehr interessanter und unterhaltsamer Podcast von Babs, welche 300 Wohneinheiten hat und aus dem Nähkästchen plaudert.

Link: Wie wirken Immobilien und Inflation zusammen?

Youtube Video: Wie werde ich in einem Jahr zum Millionär? – Interview mit Sven Lorenz

Youtube Video: Warum es Youtube nächstes Jahr nicht mehr gibt