Die Immobilienfinanzierung- wie finde ich einen Kredit und die richtige Bank?

Die Hausfinanzierung beziehungsweise die Wohnungsfinanzierung sind die wichtigsten Bestandteile bei Immobilien-Investments. Selbst Kapitalanleger und Eigennutzer kaufen in den wenigstens Fällen bar.

Daher ist es umso wichtiger, die richtige Bank mit guten Konditionen zu finden. Oder überhaupt eine Bank zu finden, die einen finanziert. Sehr oft hagelt es erstmal eine Menge Absagen, bevor man eine willige Bank findet.

Dieser Beitrag soll dir dabei helfen, die richtige Bank zu finden. Er zeigt dir die Punkte auf, welche bei der Recherche zu beachten sind und wie man die Bank auf seine Seite zieht.

Am Ende wollen wir schließlich alle das Gleiche – Geld verdienen.

Inhaltsverzeichnis
1) Generelles zur Finanzierung durch die Bank
2) Die Vorbereitung der Hausfinanzierung– Was du vorher erledigen musst
2.1) Die Schaffung einer guten Bonität / Die Bonität verbessern
2.1.1) Wie viel Haus kann ich mir leisten?
2.1.2) Eigene Schwächen in der Bonität wissen
2.2) Vorbereitung der eigenen Dokumente
2.3) Aufbereitung / Kalkulation einer Beispielimmobilie
2.4) Wünsche und No-Go’s formulieren – Formulierung deiner Konditionen
3) Die Banken für die Immobilienfinanzierung raussuchen
3.1) Wohnungsfinanzierung über die Hausbank
3.2) Neue Banken googeln (Profi-Tipp)
3.3) Finanzierungsvermittler
4) Was zeichnet eine gute Bank aus?
4.1) Geschwindigkeit ist alles – die Bankzusage auf Abruf haben
4.2) Gute Konditionen
4.3) Transparenz

Generelles zur Finanzierung durch die Bank

Wie oben beschrieben, wollen alle Seiten Geld verdienen. Die Bank ist genauso an harten Euro interessiert wie du. Sie finanziert dich nicht, weil du dir deinen lang ersehnten Traum erfüllen willst.

Die Banken haben schon jahrhundertelang Erfahrungen mit Krediten und ihren Kunden. Daher wissen sie genau, wie sie ihre Kunden einschätzen können und wem sie Kredite geben.

Sie geben nur Kredite nach draußen, wenn sie diese Kredite mit hoher Wahrscheinlichkeit zurückgezahlt bekommen. Und das lassen sich die Banken gut bezahlen. Sie haben riesige Datenbestände zu Auswertungen, Risikoanalysen und Berechnung von KPIs. Sie wissen, wem sie ihr Geld anvertrauen können und wem nicht. Und darum geht es – um Vertrauen.

Du würdest dein Geld auch nur an jemanden verleihen, dem du vertraust und wo du weißt, dass du dein Geld wiederbekommst. Umso grösser deine Zweifel und umso länger die Dauer des Geld Verleihens, desto höher willst du dir das bezahlen lassen (Zinsen).

Die Bank macht es genauso. Wenn dir die Bank nicht vertraut, gibt sie dir keinen Kredit beziehungsweise extrem besch****eidene Konditionen. Wenn dir die Bank sehr stark vertraut, bekommst du eine 100%-Finanzierung zu 1,2% Zins.

Das Vertrauen ist also der Wert, mit dessen Wahrscheinlichkeit du den Kredit zurückzahlen kannst.

Das Vertrauen kann durch Eigenkapital, eine gute Bonität, eine sehr rentable Immobilie, langjährige Geschäftsbeziehungen und viele andere Faktoren aufgebaut werden.

Am besten sollten alle diese Faktoren im grünen Bereich sein, dann ist dir die Finanzierung so gut wie sicher. Allerdings möchte man einige Faktoren gar nicht so gut aufstellen. Beispielsweise wollen wir Investoren wenig bis kein Eigenkapital einbringen.

Alle diese Punkte sollten den Interessenten einer Hausfinanzierung klar sein. Ich werde sie im späteren Verlauf ab und zu erwähnen, aber nicht mehr genauer darauf eingehen.

Die Vorbereitung der Hausfinanzierung – Was du vorher erledigen musst

Wie oben beschrieben, geht es um den Aufbau von Vertrauen. Einige Sachen wie die langjährigen Geschäftsbeziehungen bauen sich automatisch auf, andere können sich ständig ändern.

Gerade bei Anfängern und bei neuen Bankkontakten sollten man daher die anderen Punkte möglichst gut vorbereiten. Im Einzelnen ist das die Vorbereitung der eigenen Dokumente, die Schaffung einer guten Bonität, die Aufbereitung / Kalkulation einer Beispielimmobilie und die Formulierung deiner Wunschkonditionen.

Erstens musst du all diese Sachen sowieso machen, zweitens zeigst du große Professionalität, wenn du das gleich am Anfang machst und drittens sparst du Zeit (in welche dir sonst jemand deine Immobilie wegschnappt).

Die Schaffung einer guten Bonität / Die Bonität verbessern

Ein wichtiger Punkt für die Bank ist deine Bonität beziehungsweise deine Haushaltsrechnung. Grob gesagt schaut die Bank, wie viel du verdienst und wie viele Ausgaben du hast.

Dabei müssen die Einnahmen nachhaltig sein. Temporäre Einkünfte, befristete Arbeitsverhältnisse oder Boni berechnen die Bank schlechter oder sind sogar ein no go. Daher haben es Selbstständige schwerer,  einen Kredit für die Immobilie zu bekommen als ein Angestellter.

Bei den Ausgaben zieht die Bank alle offiziellen Ausgaben zu Rate und setzt für alle anderen Pauschalen fest. Sie sieht deine Miete, Kredite, Versicherungen und so weiter. Für Lebenshaltungskosten bemisst sie einen gewissen Prozentsatz deines Einkommens und macht Aufschläge für Kinder.

Aus diesen Einnahmen und Ausgaben bildet die Bank die Differenz und bewertet danach deine Bonität. Umso höher die Differenz ist (positiv), desto besser bewertet die Bank deine Bonität. Umso besser deine Bonität, desto mehr vertraut dir die Bank und die Chancen auf den Kredit steigen.

Platt gesagt rechnet die Bank immer konservativ alle Eventualitäten durch und schaut, wie viel Kreditrate du dir mit deinem Einkommen leisten könntest – selbst wenn die Immobilie vermietet ist und sich selbst trägt. Die Miete könnte ausfallen und dann müsstest du den Immobilienkredit selber tragen.

Lies: Start mit wenig Einkommen und schlechter Bonität

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Anhand deiner Bonität berechnet die Bank, wie viele Immobilien und wie viel Kreditrate du dir leisten könntest. Daraus leitet sich ab, dass du dir ein umso größeres Immobilienportfolio leisten kannst, je besser deine Bonität ist.

Beispielsweise hat mir eine meiner Banken gesagt, dass ich eine sehr gute Bonität habe und sie mich bis zu einem Volumen von 2,5 Millionen Euro finanziert. Allerdings verdiene ich im Job auch 7.600 CHF Netto und habe einen Haushaltsüberschuss von 3.500 CHF pro Monat.

Youtube: Der Turbo zur finanziellen Freiheit

Normalerweise sagt euch die Bank im Gespräch, wie weit sie euch finanzieren kann und wieviel Immobilien ihr euch leisten könnt.

Demzufolge solltet ihr ständig daran bedacht sein, eure Bonität zu verbessern. Sei es durch die Erhöhung eurer Einnahmen (zum Beispiel Gehaltserhöhung) oder die Senkung eurer Ausgaben (Abzahlen eines Kredites).

Dann steigt eure Bonität, ihr könnt mehr kaufen und bekommt von der Bank bessere Konditionen.

Eigene Schwächen in der Bonität wissen

Manchmal gibt es noch andere, externe Faktoren, die eure eigene Bonität verschlechtern beziehungsweise es Banken unmöglich macht, euch zu finanzieren.
Beispielsweise bin ich Steuerausländer und bekomme deshalb von 95% der Banken Absagen.

Lies: Steuerausländer – ein Kredit für die Auslandsimmobilie

Andere Banken haben eventuell Probleme mit Selbstständigen, Probleme mit der Finanzierung von GmbHs, Probleme mit dem Alter der Investoren (Rentennähe) usw.
Diese Punkte sollte man kennen oder man bekommt sie bei den ersten Bankgesprächen genannt.

Danach sollte man sie immer vorweg benennen, sodass man keine Zeit verplempert.

Manchmal gibt es nur sehr wenige Banken, die mit einem zusammenarbeiten wollen und man muss sehr lange suchen. Daher müssen wir immer mit offenen Karten spielen. Hat man ein solch negatives Kriterium, kann man das bei einigen Banken mit anderen Faktoren wieder gut machen.

Beispielsweise kann ich meinen Negativpunkt des Steuerausländers durch eine gute Bonität wieder gut machen. Beider Sachen bin ich mir bewusst und kommuniziere sie direkt in der ersten Mail.

Vorbereitung der eigenen Dokumente

Im letzten Punkt haben wir geklärt, wie wichtig die eigene Bonität ist. Und nun geht es darum, diese Bonität der Bank gut aufbereitet zu präsentieren.

Daher sollten alle Punkte deiner Bonität mit Dokumenten hinterlegt und überprüfbar sein. Diese Dokumente will die Bank als Nachweis haben, da kommt man nicht drum herum. Somit macht man einen sehr professionellen Eindruck, wenn man gleich zu Beginn alle Dokumente gut aufbereitet und digitalisiert parat hat.

Einige dieser Dokumente schicke ich sofort in der ersten Mail mit, andere halte ich auf Anfrage der Bank auf meinem Rechner bereit. Somit kann man eine Menge Zeit sparen und macht der Bank die Prüfung der Bonität sehr einfach.

Im Erstkontakt mit der Bank schicke ich immer meine Selbstauskunft inklusive Immobilienportfolio und meinen Gehaltsnachweis mit. In der Selbstauskunft sind alle meine Posten bezüglich meiner Bonität aufgelistet und die Bank kann dann einzelne Dokumente anfragen.

Oft haben die Banken standardisierte Liste für die benötigten Dokumente und es sind immer dieselben. Somit reicht das einmalige Einscannen und Aufbereiten eigentlich aus. Einzig die monatlichen Gehaltsnachweise müssen immer wieder neu nachgereicht werden.

Download: Muster Selbstauskunft und Immobilienaufstellung

Aufbereitung / Kalkulation einer Beispielimmobilie

Zu einer Finanzierungsanfrage gehört immer eine Beispielimmobilie. Banker kalkulieren ungern ins Blaue und mit Luftzahlen. Eventuell geht das noch bei deiner Hausbank, aber bei neuen Kontakten sollte immer ein konkretes Objekt dabei sein.

Dabei ist es egal, ob du dieses Objekt kaufen willst oder es dir ein anderer wegschnappt. Es geht darum, dem Banker zu zeigen, mit welchen Immobilien du dich beschäftigst und ob er diesen Immobilientyp finanziert.

Somit kann dir der Banker sagen, wie deine Konditionen für dieses oder ähnliche Objekte aussehen.

Zur Aufbereitung dieser Beispielimmobilie gehören das Exposé und deine Kalkulation. Im Exposé sieht der Banker die wichtigsten Daten und aus der Kalkulation sieht er die erste Wirtschaftlichkeitsberechnung.

Für die Kalkulation kannst du gern mein Immobilien-Kalkulations-Tool nutzen und als erste Orientierungswerte 2% Zins und 2% Tilgung eingeben. Die genauen Werte bekommst du später bei deinem Banker.

Alle anderen gängigen Dokumente solltest du – wie bei deiner Bonität – abrufbereit haben – also Mietverträge, Mieterlisten, Grundrisse, Wirtschaftspläne, Grundbücher, Protokolle usw.

Sollte sich der Banker eine Zusammenarbeit mit dir vorstellen können, wird er dir eine komplette Liste aller benötigten Objektunterlagen zuschicken.

Download: Immobilien Kalkulations Excel

Wünsche und No-Go’s formulieren – Formulierung deiner Konditionen

Ein wichtiger Punkt, den aber viele vergessen. Du solltest dir im Klaren über deine Immobilien- und Finanzierungsstrategie sein. Darin soll enthalten sein, wie du generell deine Immobilien finanzieren willst.

Es bringt nichts, wenn du generell nur 5 Jahre Zinsbindung möchtest, aber dann eine Anfrage bei der Allianz stellst. Die wollen nämlich so langfristig wie möglich finanzieren.

Lies: Warum ich nur 5 Jahre Zinsbindung wähle

Du solltest dir grundsätzlich bewusst sein, welche Beleihungsausläufe, Zinsbindungen und Annuitätenhöhen du dir vorstellst. Sicherlich musst du das nicht in der ersten Mail erwähnen, aber du solltest es im Hinterkopf haben.

Beispielsweise finanziere ich immer 100% beziehungsweise 110%. Viele Banken wollen mir das nicht anbieten, also lege ich diese Banken auf Eis. Es bringt mir nix, faule Kompromisse zu machen und eine 80%-Finanzierung zu akzeptieren, da ich dann mehr Eigenkapital binde und langsamer wachse.

So gibt es für jede Strategie gute und schlechte Dinge. Der eine will keinen Bausparer, der nächste will kein Konto bei der Bank eröffnen müssen. Ein Investor will Gewerbe finanzieren und der nächste über eine GmbH ohne private Haftung. Für einen sind Banktermine vor Ort wichtig, ein anderer will alles aus der Ferne abwickeln können.

Sei dir im Klaren, was ok für dich ist und was nicht. Und wenn dir deine Bank nichts zu deinen Vorstellungen anbietet, dann geh zu nächsten Bank.

Aber übertreibe es nicht. Wenn du eine schlechte Bonität hast, kannst du keine 110% Finanzierung mit 1,2% Zins erwarten.

Die Banken für die Immobilienfinanzierung raussuchen

Nachdem du alle deine Hausaufgaben gemacht hast und vorbereitet bist, geht es ans Eingemachte. Nun müssen wir die richtige Bank finden, welche schnell und kompetent reagiert.

Dabei kannst du dich an deine Hausbank wenden, die Banken selber googeln oder einen Finanzierungsvermittler fragen.

Wenn man in Zukunft viele Objekte kaufen will, dann sollte man der Bank das sagen. Wenn die Bank merkt, dass du an einer längerfristigen Zusammenarbeit interessiert bist und sie viel Geschäft mit dir in Zukunft machen kann, dann wird sie dir mehr Aufmerksamkeit und Priorität widmen.

Schreib das ruhig in deine erste Mail.

Wohnungsfinanzierung über die Hausbank

Die Hausbank ist für die meisten der erste Weg. Mit der Hausbank arbeitet man teilweise schon Jahrzehnte zusammen und die Hausbank kennt das eigene Finanzprofil in- und auswendig. Sie kennen deine Banktransaktionen und deine Kreditwürdigkeit. Sie haben eine Kredithistorie.

Somit hast du bei der Hausbank den großen Pluspunkt der langjährigen Geschäftsbeziehungen. Bei der Hausbank hast du oft einen Kundenbetreuer und diesen kannst du einfach bezüglich einer Immobilienfinanzierung anrufen. Entweder wird er dir direkt helfen oder dir den richtigen Ansprechpartner nennen.

Als Nachteil gibt es oft das Regionalprinzip. Banken finanzieren in der Regel nur Objekte in ihrer Region. Manchmal machen sie am Anfang noch Ausnahmen, später aber nicht mehr.

Ich selbst habe damals meine ersten drei Objekte bei meiner Hausbank – Sparkasse Braunschweig – zu 110% finanziert, obwohl die Objekte ausserhalb des Einzugsgebietes lagen. Das war sozusagen der Bonus für die langjährige Geschäftsbeziehung.

Neue Banken googeln (Profi-Tipp)

Der für mich wichtigste Punkt ist das Rausfinden der Banken im Web. Sicherlich ist das ein großer Aufwand, aber den macht man einmal und er lohnt sich immens. Beispielsweise habe ich letztes Jahr eine Bank gefunden, die mir auf Anhieb 100%-Finanzierung zu 1,2% Zinsen trotz Steuerausländer anbot. Jackpot.

Laut Statista gibt es in Deutschland 1.880 Banken mit einer Bilanzsumme von 7,71 Billionen Euro. Es gibt sehr viele Player im Markt und alle wollen Geld verdienen.

Norman Argubi hat in seinem Buch geschrieben, dass alle Banken ihre eigenen Regeln und Konditionen haben. Ich habe dieselben Erfahrungen gemacht. Die Sparkasse Hannover hat andere Konditionen als die Sparkasse Hildesheim, obwohl nur 35 km dazwischenliegen.

Lies: Rezension – 33 Geheimnisse der Immobilien Finanzierung von Norman Argubi

Somit kann es sein, dass dir eine Bank eine Absage und eine andere Bank in der gleichen Strasse eine Zusage erteilt.

Daher ist es extrem wichtig, nach dem Giesskannen-Prinzip vorzugehen beziehungsweise das Gesetz der großen Zahlen zu beachten. Vielleicht bekommst du drei Absagen von drei verschiedenen Banken in Folge, aber am Ende bekommst du 10 Zusagen bei 100 angefragten Banken.

Lies: Liste aller Banken geordnet nach Bundesländern

Genauso war es bei mir. Ich hatte mich an einem Abend im Frühling 2017 hingesetzt und mir alle Sparkassen und Volksbanken in Sachsen rausgesucht, da meine Immobilien in Sachsen (Leipzig) waren.

Ich hatte an einem Abend innerhalb von drei Stunden alle 100 Banken in Sachsen angeschrieben und in den folgenden Wochen Antworten erhalten. 90% der Banken sagten mir auf Grund von Steuerausländer und Wohnimmobilienkreditrichtlinie sofort ab, aber es blieben 10 Banken hängen.

Von diesen 10 Banken boten mir 7 Banken schlechte Konditionen (unter 100% Beleihung) und drei Banken boten mir 100% und 110% Beleihung.

Somit hatte ich von einen Tag auf den anderen mit drei Stunden Arbeit drei neue Banken, welche mich gerne finanzieren. Seitdem habe ich 16 Wohneinheiten allein über diese neuen Banken finanziert und es ist kein Ende in Sicht.

Wenn ihr also am Aufgeben seid, weil ihr keine Bank findet, dann hinterfragt euch nochmal kritisch. Wenn ihr keine 100 Banken angeschrieben habt, dann fehlt euch einfach die Motivation und der Drive zum Erfolgreichsein. Und 100 Banken anschreiben geht dank copy + paste ziemlich einfach.

Finanzierungsvermittler

Der dritte Weg geht über den Finanzierungsvermittler. Dieser hat Kontakte zu verschiedenen Banken und hilft Interessenten, die richtige Bank zu finden.

Die Finanzierungsvermittler bekommen ihre Provision von der Bank und sind für euch kostenlos. Allerdings weiß ich nicht, ob die Bank diese Provision in ihren Zins einpreist.

Der Finanzierungsvermittler weiß, welche Dokumente man braucht, welche Bank welche Finanzierungen macht und wie der Prozess abläuft. Dabei gibt es große und deutschlandweite Vermittler, aber auch regionale Vermittler.

Finanzierungsvermittler – Facebook Kontakt von Alexander Luhn

Finanzierungsvermittler – Facebook Kontakt von Chris Hennig

Finanzierungsvermittler – Facebook Kontakt von Philipp Scharpf

Was zeichnet eine gute Bank aus?

Alle Banken haben unterschiedliche Konditionen, andere Prozesse, teilweise das Regionalprinzip und unterschiedlich gut motivierte Mitarbeiter.

Somit gibt es für mich drei Eckpunkte, welche für mich entscheidend für eine gute Bank sind:

Geschwindigkeit, Konditionen und Transparenz.

Geschwindigkeit ist alles – die Bankzusage auf Abruf haben

Die Bearbeitungsgeschwindigkeit der Bank ist der allerwichtigste Punkt.

Die lukrativen Immobilien sind meist nur kurze Zeit verfügbar, oft nur zwei oder sogar eine Woche. Daher ist es essentiell, dass eine Bank dir schnell eine Finanzierungszusage geben kann und nicht erst zwei oder drei Wochen Bearbeitungszeit hat.

Beispielweise habe ich drei Mehrfamilienhäuser verloren, weil meine Bank damals zwei Wochen brauchte, um mir eine Finanzierungszusage zugeben, obwohl ich alle Dokumente gut aufbereitet um am ersten Tag zur Verfügung gestellt hatte.

Danach hat meine Bank eingesehen, dass sie mir Priorität einräumen muss und gibt mir nun innerhalb von 48h eine Zu- oder Absage.

Mit dieser Finanzierungszusage (unter Vorbehalt) hat man beim Verkäufer und Makler viel bessere Chancen und kann eine Menge Mitbewerber ausstechen. Schließlich will niemand lange Hängepartien oder Absagen nach einem langen Prozess.

Manchmal bekommt man die schnelle Bearbeitungszeit (Priorität) nicht sofort, sondern erst nach 1-2 Deals, wenn man in der Gunst der Bank aufgestiegen ist. Außerdem weiß es die Bank zu schätzen, wenn man selber professionell arbeitet und immer alle Dokumente schnell und gut aufbereitet verfügbar hat.

Gute Konditionen

Der zweite Punkt sind gute Konditionen. Für manche ist dies sogar der wichtigste Punkt. Sie vergleichen eine Bank nach der anderen und benutzen verschiedene online Rechner.

Dabei ist für mich weniger der genaue Zinssatz wichtig, als die Beleihungsausläufe. Ich nehme lieber 2% Zins mit einer 110%-Finanzierung, als 1,5% Zins für eine 100%-Finanzierung.

Jeder muss selber wissen, was für ihn wichtig ist und welche Konditionen er als gut ansieht. Danach kann man die Banken vergleichen.

Umso mehr Banken man im Portfolio hat, desto besser werden die Konditionen. Die Banken sehen sich mehr Konkurrenz gegenüber und bieten dir bessere Konditionen, als wenn du beispielsweise nur bei der Hausbank finanzierst.

Transparenz

Für mich ist die Transparenz der Bank ebenfalls sehr wichtig. Es bringt mir nichts, wenn mir die Bank irgendwelche Deals aufdrücken will, die für mich nachteilig sind.

Außerdem soll mir die Bank sagen, wenn sie ein von mir vorgestelltes Objekt scheiße findet. Manchmal hat die Bank andere Informationen über die Immobilie als ich selber. Wenn mir die Bank das sagt, kann sie mich sogar vor einem Fehlkauf schützen.

Beispielsweise schrieb mir eine Bank zu einem Objekt Folgendes:

„Ich habe mir die Immobiliendaten mal angeschaut und auch die Bilder gesehen.
Insgesamt spricht dafür, dass es eine gute Rendite hat.
Dagegen spricht die Lage der Immobilie, da diese direkt an der Bahnstrecke liegt und daneben ein Gewerbegebiet anschließt.
Hier denken wir, dass bei Auszug von Mietern schlecht Nachfrage für eine Neuvermietung vorhanden ist, da es dazu bessere Wohnungen mit besseren Lagen in der Umgebung gibt.
Wie möchte wir hier weiter verfahren?“

Ich habe mich bei meiner Bank für die Einschätzung bedankt und das Objekt abgesagt.

Zusätzlich kann dir die Bank sagen, bis wohin sie dich finanziert und wie du bessere Konditionen bekommen kannst. Die Bank kann dir sagen, wie sie deine Bonität bewertet und wie du im gemeinsamen Interesse eine Verbesserung herbeiführen kannst.

Außerdem klärt dich eine transparente Bank über ihre Konditionen, Sondertilgung, Fördermöglichkeiten (KfW-Kredite) und ihre Gebühren auf. Gerade bei gewissen Finanzierungskonstrukten kann es versteckte Kosten geben.

Als letztes bekommt man einen Eindruck über die Kommunikation. Muss man für jeden Kleinkram vor Ort antanzen oder kann man alles über Fernabsatz per Email /Anruf machen? Gerade beim Kaufen der Immobilien in der Ferne ist das ein sehr wichtiger Punkt.

Und gleich vorweg: Ja, es geht alles von zuhause aus. Selbst die Authentifizierung ist über Internet, Webcam und Personalausweis möglich. Habe ich bei meiner letzten Bank genauso machen können.

Habt ihr weitere Tipps für das Finden einer guten Bank? Dann postet sie bitte in die Kommentare!

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