Immobilien Invest – Wie mein Vermieterleben anfing

Eine der wichtigsten Fragen von Anfängern an ihre Vorbilder ist die Frage “Wie hast du damals angefangen”? Mittlerweile bekomme ich regelmäßig Zuschriften, Kommentare und Mails von Immobilien Anfängern, dass ich sie inspiriere, motiviere und ein Vorbild für sie bin.

Sie loben meine transparente und offene Schreibweise. Daher wollen sie oft wissen, wie ich damals angefangen habe und wie meine ersten Schritte waren. Daraus könne man sicher etwas lernen.

Daher soll dieser Beitrag meine ersten Schritte beim Immobilien Invest beschreiben. Also ab dem Zeitpunkt, wo ich zum ersten Mal auf Immobilien als Investment aufmerksam geworden bin.

Inhaltsverzeichnis

1) Erstkontakt zu Immobilien Investor Alexander Düsseldorf Fischer
2) Erstkontakt zu Immobilien Maklern und Banken
3) Mein erstes Immobilien Investment und der Entscheid für Leipzig
4) Weiteres Immobilien invests und Abwarten der Probezeit
5) Fazit

Erstkontakt zu Immobilien Investor Alexander Düsseldorf Fischer

Als ich damals in die Schweiz ging, hatte ich noch keine Ahnung von Immobilien, Aktien, Investments oder ähnlichen Themen. Ich freute mich über das viele Geld in meinem neuen Job und machte mir wenig Gedanken über die Finanzen.

Mir war lediglich klar, dass ich meine Schulden schnell tilgen will. Ich hatte damals einen Umzugskredit in Höhe von 10.000€ (Umzug, Kaution für neue Wohnung, erste Einkäufe, usw.) und für mein BAFÖG musste ich ebenfalls rund 3.000€ zurückzahlen. Beides gelang mir innerhalb eines halben Jahres, da ich in der Schweiz viel Geld sparen konnte.

Die neu gewonnene Freiheit beflügelte mich sehr und ich vermisste meinen alten Dienstwagen – meinen Porsche Boxster S. Also fackelte ich nicht lang, kalkulierte etwas und bestellte mir ein neues Auto. Ob das gut oder schlecht ist, habe ich im folgenden Artikel ausführlich beschrieben.

Lies: Ein neue Porsche als Investmentbremse

Lies: Über mich

Trotzdem wurde mir im Laufe des Jahres 2014 immer langweiliger auf Arbeit, da ich keine ausfüllenden Projekte bekam und mein Chef keine anderen Aufgaben geben konnte. Ich fühlte eine gewisse Leere und beschäftigte mich damals mit dem Jobwechsel.

Irgendwie reichte mir das nicht aus, also surfte ich weiter im Internet und kam an einem Freitagabend bei YouTube auf ein Video von Alex Düsseldorf Fischer. Ich weiß nicht mehr warum und wie genau ich darauf kam, aber es stellte sich später als riesiger Life changer heraus. Etwas, was mein Leben und meine Lebenseinstellung um 180 Grad wendete.

YouTube Channel: Alexander Düsseldorf Fischer

Die Videos von Alex waren unglaublich inspirierend und fesselnd. Ich konnte sehr viel über Immobilien lernen. Vor allem der Aspekt „mit Immobilien Geld zu verdienen“ und dessen Erklärung der Immobilienbilanz ließen mich aufhorchen. Ich verbrachte das ganze Wochenende mit dem Schauen aller Videos auf seinem Kanal.

Sonntagabend war ich mit dem Schauen durch und komplett platt. Aber glücklich. Ich hatte etwas super Interessantes entdeckt und wollte natürlich gleich loslegen. Ich öffnete Immoscout und schaute mir einige Inserate an. Mir war immer klar, dass ich nichts mit Immobilienfonds zu tun haben wollte, sondern die Immobilien selbst kaufen wollte.

Parallel dazu besorgt ich mir einige Bücher, da ich mein Wissen über Anlageimmobilien und Invest Immobilien komplettieren wollte. Außerdem sollten es keine Gewerbeimmobilien, sondern nur Wohnimmobilien sein. Also kaufte ich zusätzlich das Buch von Jörg Winterlich und einige kleine Bücher von Alexander Goldwein. Gerade in letzterem bekam ich eine Excel-Kalkulation-Hilfe mitgeschickt.

Lies: Meine Empfehlungen für Vermieter

Lies: Meine Vision

Erstkontakt zu Immobilien Maklern und Banken

Ich startete mit den Exposés von Wohnungen in Leipzig. Warum, weiß ich nicht mehr. Ich hatte viel Gutes über Leipzig als Immobilienstandort gelesen und wurde gleich am ersten Tag meiner Suche fündig.

Ich identifizierte einige Exposés als interessant und rechnete die erste Kalkulationen mit meinem Excel Tool von Alexander Goldwein durch. Einige Immobilien waren auf grün und ich war überrascht wie einfach das ging. Ich dachte, ich hätte meine erste Immobilie gefunden.

Download: Immobilien Kalkulations Excel

Also schrieb ich danach einige Banken an und fragte nach Immobilienfinanzierungen. Sofort stellte sich Ernüchterung ein. Dadurch, dass ich gerade meinen Job wechselte, war ich in der Probezeit und in der Probezeit finanziert dich keine Bank. Game Over. Zumindest vorerst.

Viele Banken wollten mich erst recht nicht finanzieren, da ich Steuerausländer bin. Einige würde an dieser Stelle aufgeben. Ich nicht!

Lies: Steuerausländer – ein Kredit für die Auslandsimmobilie

Somit hieß es für mich warten und die Flamme hoch halten. Ich nutzte diese Zeit, um mir weiteres Wissen anzueignen und weitere Exposés durchzurechnen. Außerdem wollte ich mir erste Kontakte aufbauen. Und das klappte ganz gut.

Ich wusste, dass der Kaufprozess etwas dauern würde und ich erst im Dezember wieder auf die Suche gehen konnte. Meine Probezeit ging bis 28.2.2016, also konnte ich Anfang März mit der ersten Immobilie durch starten. Bis dahin wollte ich alles gut vorbereitet haben. Also schrieb ich meine neuen Maklerkontakte an und einige antworteten.

Mein erstes Immobilien Investment und der Entscheid für Leipzig

Unter den Antworten der Makler, fand ich folgende Email:

Sehr geehrter Herr Raue,

es hat uns gefreut, dass Sie sich in diesem Jahr nochmals gemeldet haben und den Wunsch nach weiteren Exposés äußerten.
Auch bei uns konnten in der Vorweihnachtszeit noch einige Objekte veräußert werden. Es sind aber auch noch verschiedene Objekte in Vorbereitung, so dass wir Ihnen im Januar gern noch Angebote nachsenden können.
Heute möchten wir Ihnen zwei Eigentumswohnungen in den Stadtteilen Leipzig-Möckern, und Leipzig-Lindenau vorstellen. Die wesentlichen Daten dazu entnehmen Sie bitte den beigefügten Exposés sowie Energieausweisen.
Wenn es Fragen dazu gibt, dann lassen Sie uns diese bitte wissen. Wir freuen uns wieder auf Ihr Feedback.

Wir wünschen Ihnen recht schöne Feiertage sowie einen guten und gesunden Rutsch ins neue Jahr.

Mit besten Grüßen verbleibt, XXX“

Das hörte sich ganz gut an, also durchstöberte ich die Exposés. Dabei blieb ich an einer Wohnung hängen und klärte weitere Details ab. Meine Bank mochte die Wohnung ebenfalls und wollte mir 100% Finanzierung geben. Das war ok für mich. Außerdem schickte ich meinen befreundeten Bauingenieur als Gutachter zur Immobilie. Er schickte mir seine Eindrücke und damit konnte ich den Kaufpreis um 3.000€ runter handeln.

Trotzdem hatte ich durch die Videos von Alex Fischer von Nachrangdarlehen gehört und fand die Idee ohne Eigenkapital zu finanzieren sehr gut. Somit bräuchte ich lediglich gute Objekte anbringen und könnte mein Portfolio ins unendliche steigern. Das hörte sich gut an. Zu gut!

Einen Anruf später bei der Hanseatic Bank wusste ich Bescheid, dass die keine Steuerausländer finanzieren. Bäm. Da war es wieder, das alte Problem. Als Steuerausländer arbeitest und lebst du in einem anderen Land, dadurch steigt das Risiko für die Bank und du bist fast nirgends finanzierbar.

Eine Woche später telefonierte ich zufällig mit meiner Hausbank und fragte dort ebenfalls für ein Nachrangdarlehen an. Sie sagten mir, sowas machen die dort nicht. Allerdings fragte mich der Banker, warum ich nicht einfach eine 110% Finanzierung bei ihm mache.

WTF? Das kannte ich bis dahin gar nicht. Ich sagte sofort zu, auch wenn die Konditionen nicht die allerbeste waren. 2,43% Tins bei 2% Tilgung. Allerdings sagte mir der Banker, dass wir den Deal bis spätestens 15.3.2016 abwickeln müssen, da danach die Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Kraft tritt und die Bank mich dann nicht mehr finanzieren darf. Wegen Steuerausländer und so.

Durch meine Probezeit und die Wohnkreditrichtlinie hatte ich also ein Zeitfenster von zwei Wochen für den Abschluss der Finanzierung. Mir war klar, das wird sehr eng und ich muss alles perfekt vorbereiten. Zumal ich nicht nach Deutschland zur Bank fahren und alles per Fernabsatz machen wollte. Laut Banker machte man da eine Ausnahme für mich.

Mittlerweile weiß ich: Sowohl Fernabsatz, als auch Steuerausländer sind kein offizielles Problem. Nur bedeutet das für einige Banker mehr Arbeit und mehr Risiko. Also nehmen sie das als Ausrede. Nichts desto trotz war ich froh. Ich hatte meine erste Immobilie gefunden und die Finanzierung stand. Wohlgemerkt, nach 2 Monaten in meinem neuen Leben.

Weitere Immobilien Invests und das Abwarten der Probezeit

In der Zeit der Vorbereitung fand ich noch zwei weitere gute Wohnungen, ebenfalls in Leipzig. Meine zweite und dritte Immobilie fand ich auf Immoscout. Wobei ich bei der dritten Eigentumswohnung Glück hatte, da ich aus Versehen von der Maklerin das Exposé zugeschickt bekam. Sie hatte den Empfänger verwechselt. Eigentlich hatte ich dort für eine andere Immobilie angefragt und bekam stattdessen diese (viel bessere) Immobilie angeboten.

Sowohl meine eigene Kalkulation, als auch mein Gutachter und Banker gaben mir grünes Licht. Somit machte ich einen Notartermin für den Kauf von drei verschiedene Wohnungen. Respektive die Verkäufer gingen zu ihrem Notar vor Ort und ich ließ alles am selben Tag bei meinem Notar beurkunden.

Am 18.3.2016 hatte ich somit meine ersten drei Wohnungen gekauft und meine Bonität reichte aus, dass ich für alle eine 110% Finanzierung bekam. Ich musste also viel Zeit investieren für Wissensaufbau, Kontaktaufbau und Objektakquise, aber kein eigenes Geld in die Hand nehmen. Bingo. Der Anfang war gemacht und ich war unglaublich motiviert für die nächsten Investments.

Ursprünglich hatte ich mir Ende 2015 das Ziel gesetzt, dass ich in 2016 eine Wohnung kaufe und dann schaue, wie es mir gefällt. Am Ende sind es 6 Wohnungen in 2016 geworden und ich hatte den heiligen Gral gefunden. Die Daten meiner ersten drei Wohnungen seht ihr in meiner Immobilienübersicht.

Lies: Mein Immobilienportfolio

In der Übersicht seht ihr, dass meine ersten zwei Wohnungen am Anfang nicht der Burner waren. Ich hatte mich verrechnet und die Wohnungen waren leicht negativ. Mittlerweile hat sich das geändert. Meine erste Wohnung wirft guten Cash ab und die zweite Wohnung wird bis zur nächsten Mieterhöhung durch die anderen Wohnungen getragen.

Lies: Erhöhe deinen cash flow mit diesen 5 Basics

Lies: Mieterhöhung – Wie geht das?

Fazit

Insgesamt vergingen von meinem ersten YoutubeVideo über Immobilien bis zum ersten Kauf rund 3 Monate. Ich bin einfach zu neugierig und praktisch veranlagt.

Macht euch also am Anfang nicht zu viele Gedanken und verliert euch nicht in der Theorie. Lernt die Basics für den Immobilienkauf und die Kalkulation. Und dann legt los. Sammelt eure Erfahrungen in der Umsetzung. Learning bei Doing. Und nun viel Erfolg bei euren Investments. Schreibt mir gern eure Erfahrungen!

Lies: Immobilien Leitfaden
Lies: 6 gute Gründe, als Anfänger eine vermietete Wohnung zu kaufen
Lies: Rezension – Erfolgsgeheimnissen auf der Spur