Darum verkaufe ich meine beste Immobilie

In diesem Beitrag möchte ich euch erzählen, wieso ich meine beste Immobilie verkaufen werde. Ich befinde mich in der Konsolidierungsphase meines Portfolios und damit habe ich Zugriff auf neue Immobilienstrategien. Diese Strategien können meinen Cashflow versechsfachen!

Wie ich den höheren Cashflow generieren kann und worauf man dabei achten muss, erkläre ich anhand meiner ETW11. Ich zeige die komplette Kalkulation und gehe außerdem auf die Risiken ein.

Ich bin mir sicher, nach diesem Artikel wirst du ebenfalls darüber nachdenken, deine beste Immobilie zu verkaufen 😉

Viel Spaß beim Lesen dieses Beitrages!

Inhalt

1) Finanzielle Freiheit durch Immobilien Cashflow

2) Die zwei bekannten Arten des Immobilien Leverages

3) Die dritte und oft unbekannte Form des Leverage bei Immobilien

4) Eckdaten meiner besten Immobilie ETW11

5) Kalkulation vom Gewinn beim Verkauf der Wohnung

6) Verwendung des Gewinns

7) Zwei Risiken dieser Strategie

8) Fazit zum Verkauf meiner besten Immobilie

Finanzielle Freiheit durch Immobilien Cashflow

Wenn du meinen Blog oder meinen YouTube Kanal schon eine Weile verfolgst, dann weißt du, dass finanzielle Freiheit mein oberstes Ziel ist. Alles andere wird diesem Ziel untergeordnet beziehungsweise ist ein Werkzeug dafür.

Genauso verhält es sich mit den Immobilien. Ich kaufe die Immobilien nicht, weil es mir soviel Spaß macht, sondern weil sie mir helfen mein Ziel der finanziellen Freiheit zu erreichen.

Lies: Finanziell frei mit Immobilien in 5 Jahren

Für die finanzielle Freiheit brauche ich einen gewissen Betrag, um meine Ausgaben decken zu können. Ich rechne mit 2.000€ – 3.000€ zum Decken meiner Ausgaben. Zumindest für den Fall, dass ich in Deutschland oder woanders auf der Welt lebe. Hier in der Schweiz bräuchte ich mehr.

Dazu kommt ein gewisser Risikopuffer, den ich für die Schwankungen bei den Immobilien benötige. Des Öfteren treten Reparaturen beziehungsweise Leerstand auf und dann schwankt der Cashflow unterschiedlich stark. Daher rechne ich lieber mit 5.000€ monatlichen Cashflow, um auch in Schwächephasen genügend Einkommen zu haben.

Anschauen: Warum machen meine Immobilien minus?

Aus diesem Grund versuche ich möglichst viel Cashflow mit meinen Immobilien zu generieren. In der Vergangenheit habe ich viele Objekte gekauft und jetzt versuche ich die Objekte zu optimieren. Momentan bin ich bei einem theoretischen Cashflow von 4.361€.

Theoretisch sage ich deswegen, weil dieser Cashflow momentan sehr stark schwankt. Ich rechne dafür die komplette Warmmiete von 16.965€, abzüglich vom 6.530€ Hausgeld und 6.073€ Kredit. Das sind die Ein- und Ausgänge, die über mein Bankkonto gehen.

Davon muss man natürlich noch 2.195€ Rücklagen für Instandhaltung (1€ pro m²) und 1.697€ für Leerstandsrücklagen (10% der Warmmiete) abziehen. Das ergibt einen praktischen Cashflow von 469€ pro Monat.

Lies: Wieviel Instandhaltungsrücklage ist nötig?

Da mir noch einiges an Cashflow fehlt, ist mein höchstes Ziel die Maximierung des Cashflows. Entweder durch Zukauf von weiteren Immobilien, Erhöhen des Cashflows von bestehenden Immobilien oder senken der Kreditrate durch Rückzahlung meiner Immobilienschulden.

Gerade der Kauf von neuen Cashflowimmobilien klappt dank des Leverage Effekts besonders gut und dadurch lässt sich schnell Vermögen und passiver Cashflow aufbauen. Allerdings kennen die meisten Menschen nur zwei der drei Leverage Arten.

Die zwei bekannten Arten des Immobilien Leverages

Der bekannteste Ansatz für das Hebeln von Immobilien ist die Kreditfinanzierung. Wir lassen uns Geld von der Bank geben und können damit viel teurere Immobilien kaufen, als unser angespartes Geld zulassen würde.

Wir kaufen Immobilien auf Kredit und profitieren von einem schnellen Wachstum. Je höher die Finanzierung ist, desto mehr Immobilien kann man kaufen und desto schneller kann man wachsen.

Anschauen: Reich mit Immobilien nur durch 100% Finanzierungen?

Ich selber habe alle meine Immobilien zu 100% oder 110% finanziert und dadurch innerhalb von 3,5 Jahren 44 Immobilien kaufen können. Eben jene Immobilien, die mir jetzt den Cashflow von monatlich 4.361€ einbringen.

Diese Art vom Leverage Effekt sollte den meisten Investoren bekannt sein und gerade für Immobilien Investoren zum normalen Werkzeugkasten dazu gehören.

Die zweite Form des Leverage Effekt ist die Zeit. Wir benutzen für viele Vermieteraufgaben verschiedene Dienstleister, die uns unsere Arbeit abnehmen. Wir beauftragen Verwalter für die Pflege unserer Objekte, beauftragen Handwerker mit Reparaturen und Makler mit der Neuvermietung.

Das spart uns Investoren sehr viel Zeit, welche wir sinnvoller für die Akquise von neuen Objekten oder anderen wertschöpfenden Tätigkeiten nutzen können. Für mich gäbe es keine Alternative, da ich außerdem rund 600km von meinen Immobilien entfernt wohne.

Lies: Verwaltung aus der Ferne

Ich nutze also anderer Leute Geld (Bank) und anderer Leute Zeit (Dienstleister) zum Hebeln meiner Immobilien Investments und dadurch kann ich in kurzer Zeit ein großes Immobilien Portfolio aufbauen.

Die dritte und oft unbekannte Form des Leverage bei Immobilien

Die dritte und oft unbekannte Form des Hebelns besteht in der Nutzung von Wertzuwächsen der Immobilien. Diese Form war mir bis vor kurze ebenfalls nicht bekannt beziehungsweise habe ich ihr kaum Aufmerksamkeit geschenkt.

Erst als ich mein Portfolio neu eingewertet und die Vermögenszuwächse sichtbar gemacht habe, ist es mir wie Schuppen von den Augen gefallen.

Lies: Wie ich 514.000€ Netto-Vermögen in 3 Jahren geschafft habe

Bei der Neubewertung meines Portfolios nach aktuellen Marktwerten hat sich herausgestellt, dass mein Portfolio eine halbe Million Euro mehr wert ist. Natürlich vorerst nur auf dem Papier.

Von diesem höheren Wert der Immobilien kann ich mir sprichwörtlich nicht kaufen. Es bringt mir außerdem nicht mehr Cashflow. Allerdings kam mir bei der Neubewertung folgender Gedanke:

Wenn ich die auf dem Papier vorhanden Wertzuwächse realisieren kann, dann habe ich das Eigenkapital oder die freien Grundschulden, um mir davon neue Immobilien kaufen zu können, welche mir neuen Cashflow bringen.

In der Regel kann man sagen, dass man sein Eigenkapitel zum Faktor 10 hebeln kann, da wir immer zu 100% finanzieren und nur die Kaufnebenkosten bezahlen muss. Rein theoretisch könnte ich mir mit diesen 514.000€ Eigenkapital neue Immobilien im Wert von 5.140.000€ kaufen.

Allerdings geht das nur, wenn man das aktuelle Portfolio neu bewerten lässt, von der Bank nachbeleiht oder die Immobilien verkauft. Die Neubewertung der Immobilien ist ein kluger aber schwieriger Weg, da sich die Vermögenszuwächse auf viele kleine Objekte verstreut und diese schlecht einzeln nachbeliehen werden können.

Daher habe ich mir die Immobilie rausgesucht, die den höchsten Wertzuwachs hat und wo beim Verkauf der meisten Gewinn frei wird. Den größten Wertzuwachs hat meine ETW11 gemacht, welche in Leipzig Lindenau liegt.

Eine Nachbeleihung dieser Immobilie ist (momentan) nicht möglich, da die Zinsbindung noch eine Weile läuft und das Objekt für die Bank zu kleinteilig ist.

Eckdaten meiner besten Immobilie ETW11

Meine ETW11 ist eine 3-Zimmer-Wohnung mit 75.62m² in Leipzig Lindenau. Der Cashflow dieser Wohnung liegt bei monatlich 113€. Die Wohnung habe ich im November 2017 auf Immoscout24 gefunden und für 65.000€ gekauft. Das entspricht einem m²-Preis von rund 860€ pro m².

Lies: Kostenloses Excel Kalkulations Tool runter laden

Mittlerweile werden die Wohnungen in Leipzig Lindenau für 1.600€ – 1.700€ pro m² am Markt gehandelt. Somit wäre meine Wohnung rund 125.000€ wert. Also insgesamt 60.000€ mehr, als ich vor rund 2 Jahren beim Kauf bezahlt habe.

Daher biete ich diese Wohnung jetzt für 130.000€ zum Verkauf an und hoffe auf einen Gewinn von rund 65.000€.

Um den Verkauf noch besser vorzubereiten, habe ich alle fehlenden Unterlagen digitalisiert und außerdem die Miete für die Wohnung erhöht. Je höher die Miete ist, desto mehr ist die Wohnung wert.

Lies: Mieterhöhung und was man dabei beachten muss

Momentan zahlt die Mieterin 425€ für die Wohnung, was in dieser Gegend sehr wenig ist. Daher habe ich die Wohnung zum 1.12.2019 auf 451€ erhöht. Das ist das Maximum, da ich im September 2018 schonmal die Miete erhöht hatte.

Kalkulation vom Gewinn beim Verkauf der Wohnung

Wie eben beschrieben, werde ich die Wohnung für 130.000€ zum Verkauf anbieten. Ich selber würde nicht so viel für eine Wohnung im Einkauf bezahlen, aber im aktuellen Markt sind sehr viele Teilnehmer, die so viel Geld bezahlen.

Außerdem habe ich keinen Verkaufsdruck, muss mich also nicht nach unten handeln lassen. Sollte ich die Wohnung zu diesem Preis nicht verkaufen können, bleibt sie in meinem Portfolio und wirft weiter Cashflow ab.

Sollte ich die Wohnung für 130.000€ verkaufen können, wäre das ein Gewinn von 65.000€. Allerdings fallen einige Kosten an, die ich noch davon abziehen muss.

Die Wohnung habe ich beim jetzigen Verkauf nur sehr kurz im Bestand gehalten, wodurch beim Verkauf Steuern fällig werden. Außerdem muss ich eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen, da die Zinsbindung des Kredites noch 3 Jahre lang läuft.

Zusätzlich muss ich die Abschreibung der Immobilie für 2 Jahre zurückzahlen. Als letztes kann ich noch die damals gezahlten Kaufnebenkosten vom Gewinn abziehen. Es ergibt sich folgende Rechnung.

• 65.000€ Gewinn
• Abzüglich 6.587€ Kaufnebenkosten
• Abzüglich 3.500€ Vorfälligkeitsentschädigung
• Abzüglich 1.720€ Abschreibung
• Zuzüglich 2.000€ bereits zurück gezahltes Darlehen.
• Abzüglich 9.598€ Steuern (17,4%)
• Ergibt einen Gewinn nach Steuern von 45.595€

Da der Cashflow meines restliches Immobilienportfolio steuerlich immer 0 ist (Steuerausländer mit hohen Investitionskosten), muss ich laut Splittingtabelle nur den Durchschnittssteuersatz von 17,4% zahlen. Kirchensteuer zahle ich nicht.

Anschauen: Meine Steuererklärung 2018 für Deutschland und die Schweiz

Sicherlich ist diese Rechnung nicht 100% genau und der Gewinn wird sich um ein paar Euro nach unten oder oben bewegen. Allerdings kann ich konservativ mit 40.000€ Gewinn nach Steuern rechnen und diesen Gewinn für neue Investments bereitstellen.

Lies: Erhöhen des Cashflows

Verwendung des Gewinns

Mit diesem frischem Eigenkapital von 40.000€ kann man eine Menge anfangen. Laut der 10% Regel könnte man ein Mehrfamilienhaus für 400.000€ kaufen, wenn man es zu 100% finanziert und nur die Kaufnebenkosten bezahlt.

Wie ihr aus meinen alten Renditeberechnungen wisst, ist die Promillegrenze ein Kriterium für mich bei dem Kauf von Immobilien. Es muss monatlich ein Cashflow von 1 Promille vom Kaufpreis übrigbleiben, sodass sich das Objekt für mich lohnt. Wenn ich ein Mehrfamilienhaus für 400.000€ kaufe, dann muss davon ein monatlicher Cashflow von 400€ (1 Promille) übrigbleiben.

Und genau an dieser Stelle hat es bei mir Klick gemacht und es trat ein großer AHA Effekt ein. Ich verkaufe meine beste Immobilie, welche mir monatlich Cash-Flow von 113€ bringt. Mit dem Gewinn des Verkaufs erwerbe ich eine neue Immobilie, welche mir mindestens 400€ monatlichen Cashflow bringt. Ich habe meinen Cashflow dadurch verdreifacht.

Der Aufwand hält sich dafür in Grenzen. Ich habe zwei Objekte über Immoscout gekauft, ein Objekt über Makler verkauft und zwischendurch 2 Jahre lang betreut. Der Aufwand der Betreuung war sehr überschaubar mit ein paar Telefonaten und Mails.

Außerdem kann ich sagen, dass die Promillegrenze nur mein unterster Wert ist. Eventuell finde ich sogar eine Immobilie, die viel mehr Cashflow abwirft oder die ich off market kaufe und dadurch noch mehr Cashflow generiert.

Momentan habe ich beispielsweise ein Mehrfamilienhaus für rund 400.000€ auf dem Tisch, wo ich rund 47.500€ Kaufnebenkosten bezahlen müsste. Dieses Objekt hätte einen Cashflow von monatlich 725€. Das wären also über sechsmal soviel Cashflow wie mit der Wohnung. Krass!

An dieser Stelle sollte deutlich geworden sein, wie stark der Hebel „Kauf-Vermögenszuwachs-Verkauf-Neukauf“ ist und warum ich ihn nutzen will. Natürlich hängt er von vielen Faktoren wie günstigen Einkauf, gutem Folgeobjekt und Geduld ab, aber es lohnt sich enorm.

Natürlich gibt es noch zwei Risiken, auf die ich eingehen will.

Zwei Risiken dieser Strategie

Natürlich hat diese Strategie zwei Risiken für mich. Es sind die Risiken der 3-Objektgrenze und das Risiko des Eintauschs einer guten Lage. Beides werde ich kurz erläutern.

Ich verkaufe eine Immobilie in einer guten Lage (Leipzig Lindenau). Durch diese gute Lage, hatte die Immobilie solch große Wertsteigerung. Mit dem Gewinn aus dem Verkauf erwerbe ich ein Mehrfamilienhaus in einer schlechteren Lage, da die Objekte in den guten Lagen zu teuer sind und wenig Cashflow abwerfen.

Natürlich könnte ich auch wieder eine Wohnung in Leipzig Lindenau kaufen und würde einen höheren Cashflow generieren. Allerdings fällt dieser Cashflow viel geringer aus, als wenn ich ein Mehrfamilienhaus etwas außerhalb kaufe. Denn je weiter außerhalb ich kaufe, desto besser die Rendite aber auch desto höher das Risiko.

Diesem Risiko bin ich mir bewusst und nehme es gerne in Kauf. Ich kaufe eine Immobilie mit einer schlechteren Makrolage (C Stadt), aber dafür mit guter Mikrolage. Dadurch halte ich das Risiko in Grenzen.

Außerdem kann ich durch den höheren Cashflow ein Mietrisiko verringern, indem ich geringere Mieten anbiete oder das Objekt renoviere und eine bessere Qualität anbiete.

Anschauen: Wie ich mich vor Mietausfall schütze

Das zweite Risiko ist, dass ich durch den Verkauf als Gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werde und damit in Zukunft viel höhere Steuern bezahlen muss.

Da ich alle Objekte privat gekauft habe, darf ich innerhalb der 10 Jahre nur 3 Objekte veräußern, ohne meinen privaten Bestand mit gewerblichen Grundstückshandel zu infizieren.

Lies: 3 Objektgrenze bei gewerblichen Grundstückshandel

Allerdings ist diese 3-Obektgrenze sehr schwammig und ab und zu stuft das Finanzamt die Privatperson sofort in den gewerblichen Grundstückshandel ein. Ich bin mir dieses Risikos bewusst, gehe es aber gerne ein. Die dem gegenüberstehenden Chancen sind einfach zu verlockend.

Fazit zum Verkauf meiner besten Immobilie

Ich habe lange überlegt, ob ich meine Immobilie verkaufen und weiter hebeln soll. Die Verlockung auf höheren Cashflow ist sehr groß und ich habe den Verkauf angestoßen.

Der Verkauf kann sich eine Weile hinziehen, aber ich bin sehr optimistisch. Die Preise steigen weiter und eventuell ist meine Wohnung in einem halben Jahr noch mehr wert.

Ich werde euch diesbezüglich auf dem Laufenden halten und alles dokumentieren.

Eventuell hast du in deinem Portfolio ebenfalls eine Perle, die zu Geld machen kannst und dadurch neue Immobilien kaufen kannst. Das aktuell verrückte Umfeld bietet eine Menge Chancen und das Glück gehört den Tüchtigen!

Hat dir dieser Beitrag gefallen oder denkst du völlig anders über dieses Thema? Schreib es bitte in die Kommentare und lass mich deine Meinung zu dem Verkauf meiner besten Immobilie wissen.