Meine Einnahmen im Januar 2019

Der Monat Januar ist schon länger vorbei und endlich habe ich alle Abrechnungen vorliegen.

Aus Immobiliensicht und auch für meinen Blog war der Januar sehr erfolgreich und lehrreich. Wenn man von der Bezahlung der Grundsteuer absieht (umlagefähig), dann war es mein erfolgreichster Monat.

Es gab viel Kleinkram zu tun und ich habe im Beitrag alles ausführlich aufgelistet. Das zeigt einen guten Einblick in die täglichen Aufgaben des Vermieters.

Außerdem geht es terminlich gut mit der Räumung meines Problemmieters voran, dann kann ich dieses Kapitel ebenfalls abschließen.

Am Ende schreibe ich noch etwas zum Luxusproblems bezüglich des Eigenkapitals.

Viel Spaß beim Lesen!

Inhalt
1) Alle Wohnungen vermietet – Meine Einnahmen
2) Außerordentliche Belastung im Januar durch Grundsteuer
3) Übergang ETW16 ETW17 und ETW18 zum 1.2.2019
4) Neuer Mieter für ETW18
5) Reparatur Kugelhähne ETW13
6) Klage gegen Schimmelmieter gewonnen ETW13
7) Miete zu spät überwiesen
8) Vorbereitungen zum Kauf neuer Wohnungen in Februar
9) Steuererklärung 2018 für meine Immobilien abgegeben
10) Entwicklung meines Vermieterblogs
11) Räumung meines Problemmieters
12) Abzug P2P Geld und Luxusprobleme
13) Gute Artikel und Videos

Alle Wohnungen vermietet – Meine Einnahmen

Auch wenn es in der Grafik anders ausschaut, war der Januar 2019 mein erfolgreichster Monat als Vermieter. Ich hatte keinen Leerstand und die Reparaturkosten für die Bestandswohnungen hielten sich ebenfalls in Grenzen.

Es ergab einen positiven Cashflow von 975€ aus Immobilien, wobei 1.833€ davon auf die einmalig Zahlung der Grundsteuer fällt. Mein Cashflow aus allem passiven Einkommen lag bei 2.670€

Es gab nur eine Reparatur der Kugelhähne in der Wohnung (ETW13). Beim Ablesen für die Nebenkostenabrechnung wurde vom Handwerker festgestellt, dass diese defekt sind und ausgetauscht werden müssen. Da mir die Rechnung noch nicht vorliegt, fällt dieser Betrag in den Februar,

Außerordentliche Belastung im Januar durch Grundsteuer

Wie oben bereits erwähnt, stehen Anfang des Jahres immer die Grundsteuerzahlungen an. Diese sind zwar auf den Mieter in der Nebenkostenabrechnung umlegbar, müssen vom Vermieter aber erstmal ausgelegt werden.

In Summe waren das 1.833€. Somit wird aus dem positiven Cashflow von rund 2.808€ ein Cashflow von 975€. Sicherlich kann man diese Zahlung auch anteilig jedes Quartal machen, aber ich zahle lieber einmal und habe es vom Tisch.

Übergang ETW16 ETW17 und ETW18 zum 1.2.2019

Im November 2018 hatte ich drei Wohnungen in Leipzig und ein MFH in Roßwein gekauft.

Lies: 3 Neue Wohnungen und 1 MFH

Alle Arbeiten vom Notar wurden erledigt und meine Bank hat das Geld überwiesen. Somit gehen die Wohnungen zum 31.1.2019/1.2.2019 auf mich über.

Die Mieter wurden bereits angeschrieben und ich hoffe, dass der Übergang reibungslos klappt. Die eine Leerwohnung wurde ebenfalls zum 15.2.2019 neu vermietet, so verliere ich keine Zeit. Einzig der Boden und 1 Fenster mussten dort getauscht werden. Zum Glück konnte ich mit der Verkäuferin verhandeln, dass sie diese Kosten noch übernimmt.

Einzig ein Doppelparker von einer Wohnung ist defekt. Eine Reparatur würde rund 2.700€ kostet. Das lohnt sich eventuell nicht. Vor allem, da ich noch zwei andere leerstehende Doppelparker in diesem Objekt habe.

Sobald die Mieten für März 2019 zum ersten mal ordnungsgemäß auf mein Konto geflossen sind, werde ich die Mieten in ETW16 und ETW17 moderat erhöhen.

Lies: Mieterhöhung? Wie geht das?

Neuer Mieter für ETW18

Meine neue Wohnung ETW18 ist eine Leipziger Wohnungen, welche ich im November 2018 erworben hatte. Im Notarvertrag hatte ich fest gehalten, dass ich ab Notartermin die Neuvermietung übernehmen kann.

Damit ist sichergestellt, dass ich bei der Vermietung keine Zeit verliere. Der Eigentumsübergang ist am 1.2.2019 gewesen und der neue Mieter zieht zum 15.2.2019 ein. Also fast kein Leerstand.

Den Mieter hatten wir bereits sehr früh, auf die Mietvertragsunterschrift mussten wir trotzdem bis zum 8.2. warten, da der Mieter erst am 8.2. volljährig wurde.

In der Zwischenzeit hatten wir in der Wohnung neues Laminat verlegt und im April wird noch die Fensterscheibe auf Kosten der WEG ausgetauscht.

Der Mieter zahlt 225€ kalt, was aufs Jahr 2.700€ sind. Das entspricht bei einem Kaufpreis von 35.900€ eine Rendite von 7,5%. Wenn man die vom Käufer bezahlten Kaufnebenkosten (1.900€) noch raus rechnet, dann ist die Rendite bei 7,9%. Das lässt sich noch auf 9% steigern, wenn ich den leeren Parkplatz für 45€ vermieten kann. Ich bin wie immer optimistisch.

Reparatur Kugelhähne ETW13

Im Januar ist regelmäßig die Zeit, wo die Verwaltungen zum Ablesen der Wasser- und Heizungszähler aufrufen um damit die Nebenkostenabrechnung machen zu können.

Bei diesem Ablesen stellte die Verwaltung fest, dass die Kugelhähne in meiner ETW13 korrodiert sind und dringend ausgetauscht werden müssen. Das habe ich in Auftrag gegeben und die Rechnung folgt im Februar.

Leider waren die Kosten zu hoch, um sie auf die Mieter umlegen zu können.

Klage gegen Schimmelmieter gewonnen ETW13

Mitte Dezember bekam ich Post von meinem Anwalt. Ich habe die Klage gegen meine Schimmelmieter gewonnen. Allerdings war es ein Versäumnisurteil, da die Gegenpartei nicht reagiert hat.

Ich hoffe, das bleibt so und sie reichen keinen Widerspruch ein. Das zieht schon fast 1 Jahr hin.

Miete zu spät überwiesen

Einer meiner Mieter bezahlt jeden Monat zu spät und ich muss ihn laufend daran erinnern. Das geht mir extrem auf den Sack. Dieses Mal konnte er kein Geld überweisen, da er seine Autoversicherung bezahlen musste. Sowas kommt natürlich aus heiterem Himmel. Ich hatte ihm bisher immer eine Mahnung geschrieben und eine Frist gesetzt. Danach wurde die Miete gezahlt.

Es ist sehr erstaunlich, da die Warmmiete für diese Wohnung bei 249€ liegt. Es zeigt, in welchen kaputten Verhältnisse einige Menschen leben, wenn sie 249€ schon aus der Bahn werfen und sie in finanzielle Schwierigkeiten kommen. Wenn er vier mal zu spät zahlt und man ihn immer verwarnt, darf man den Mieter kündigen. Das habe ich auch vor.

Außerdem bat eine Mieterin aus ETW10 um Zahlungsaufschub, da sie finanzielle Probleme hat. Ende Januar würde ich dann die Miete für Januar und Februar bekommen. Die Januarmiete wurde dann von ihrem 35 jährigen Sohn bezahlt, der immer noch kostenfrei bei ihr in der 3-Zimmer-Wohnung lebt. WTF?

Vorbereitungen zum Kauf neuer Wohnungen in Februar

Wie bereits im letzten Beitrag zum immoMetrics Tool von Pascal angesprochen, habe ich einige neue Wohnungen gefunden.

Lies: Mit immoMetrics einfach und effizient Immobilien finden.

Der Notartermin ist am 12.2.2019. Dort werde ich fünf Wohnungen beurkunden und die entsprechende Grundschuld dafür. Für die sechste Wohnung hat sich der Verkäufer für einen Verwandten entschieden. Schade, die war ebenfalls sehr lukrativ.

Lies: Details zu meinen 5 neuen Wohnungen

In meinem Februar Abschlussbericht werde ich näher auf die Kalkulation der Wohnungen und deren Cashflow eingehen. Mit diesen Wohnungen geht eine etwas neue Standort-Strategie einher, welche ich dann ebenfalls erläutern werde.

Lies: Meine Standortstrategie – Warum ich in Chemnitz investiere

Steuererklärung 2018 für meine Immobilien abgegeben

Ende Januar habe ich die Steuererklärung für meine Immobilien beim Finanzamt abgegeben. In meinem letzten Beitrag hatte ich die Zahlen genauer beschrieben und erläutert.

Lies: Lohnt sich das Vermieten? Zahlen aus meiner Steuererklärung 2018

Dabei habe ich mein wöchentlich gepflegtes Excel für die Steuererklärung ausgefüllt und mit allen Einnahmen, Ausgaben und Rechnungen gefüttert.

Dieses Excel reicht meiner Sachbearbeiterin beim Finanzamt als Diskussionsgrundlage aus. Damit besprechen wir alle Punkte und ich reiche Belege ein.

Sollte die Sachbearbeiterin Zahlen raus streichen oder sich ein paar Dinge ändern, kann man das direkt im Excel machen. Erst wenn alles schlüssig und von ihr abgenommen ist, dann übertrage ich die Werte in das Elster online Tool und reiche es offiziell ein.

Die Genehmigung der Steuererklärung folgt durch die gute Vorbereitung mit dem Excel sehr schnell und meine Sachbearbeiterin lobt mich immer für die professionelle Arbeit. Mein Excel Tool für die Steuererklärung gibt’s übrigens im Download-Paket.

Lies: Download-Paket mit Excel-Tools und Muster-Anschreiben.

Entwicklung meines Vermieterblogs

Die phänomenale Entwicklung meines Blogs geht im neuen Jahr weiter. Bereits Ende Jahres hatte ich jeden Monat ein neues Highlight. Nun habt ihr es geschafft, dass ich mein erstes Ziel für 2019 bereits im Januar erreicht habe!

Lies: Meine Ziele für 2019

Ich wollte die Besucherzahl auf dem Blog erhöhen und Ende 2019 rund 50.000 Seitenaufrufe pro Monat haben. Dieses Ziel habe ich bereits im Januar geschafft. Ich hatte 55.083 Seitenaufrufe. Das ist ein Anstieg von 29% gegenüber dem Vormonat!

Vielen Dank an alle meine treuen Leser, die meine Beiträge so fleißig teilen! Ich hoffe, die nächsten Monate werden genauso erfolgreich.

Die Einnahmen des Blogs sind im Januar leicht gefallen gegenüber dem Dezember 2018. Insgesamt kamen 1.424€ zusammen. Die Unterteilung der Einnahmen kannst du folgender Tabelle entnehmen. Daraus ist deutlich erkennbar, dass mehr Besucher nicht immer automatisch zu mehr Einnahmen führen.

Räumung meines Problemmieters

Mittlerweile hat mein Problemmieter einen festen Bestandteil in den Berichten. Auch diesmal gibt es Neuigkeiten. Anbei die Inhalte der letzten Mails mit meiner Hausverwaltung:

„Hallo Herr Raue,

am Wochenende ist Herr XXX festgenommen wurden. Er hat in ein Ärztehaus (wird ebenfalls durch uns verwaltet) eingebrochen und Betäubungsmittel gestohlen. Er wird nun mit einer riesigen Einbruchsreihe in unserem Umkreis in Verbindung gebracht. Ich habe mit der Polizei etc. telefoniert – keiner kann mir sagen ob und wie lange er eingesperrt ist. Die Anwältin sagt, dass wir alles weiter so lassen – wir hoffen zeitnah auf den Termin mit dem Gerichtsvollzieher.

Wenn dieser durch ist, müssen wir sofort im Anschluss die Tür erneuern lassen sowie sämtliche Haus- und Wohnungsschlüssel. Ist mir der Termin bekannt, sage ich allen Firmen Bescheid. Auch das Hoftor würde ich erneuern lassen. Es ist durch Herrn XXX alles sehr lawede. Ich würde mir dafür vorab Angebote machen lassen (Tür & Tor).

Die Möbel von Herrn XXX können wir auf dem Dachboden der Eltern einlagern – der Hausmeister hat heute mit diesen gesprochen. Da sparen wir uns Mietkosten für eine Garage. Lediglich die Räumungskosten der Wohnung durch den Hausmeister müssten Sie dann tragen.

Die Begehung mache ich auch alleine mit dem Hausmeister – ich sende Ihnen dann alles Notwendige zu.

Anbei das Schreiben der Rechtsanwältin. Die Räumung von Herrn XXX Wohnung erfolgt am 13.02.2019.“

Mit freundlichen Grüßen“

Es geht vorwärts und ab 13.2. ist das Wichtigste erstmal durch. Ich bin gespannt, wie die Wohnung aussieht und welche Renovierungskosten auf uns zukommen.

Die Verwaltung hatte angedeutet, dass sie eventuell schon einen Nachmieter hat.

Abzug P2P Geld und Luxusprobleme

In meinem letzten Beitrag und in meinen Zielen für 2019 hatte ich geschrieben, dass ich meine Kredite zurückzahlen will. Somit fällt auch der Kredit für meine P2P Konten darunter.

Wie ihr euch erinnert, hatte ich bei meiner Bank einen Kredit in Höhe von rund 43.000€ zu 3,3% Zinsen aufgenommen und das Geld bei P2P für 10% angelegt. Die Zinsen und Rendite waren super, die Strategie geht auf.

Lies: P2P Kredite hebeln und 75% Rendite machen? So geht’s.

Trotzdem zahlt man die Tilgung aus eigener Tasche, da ich die gewonnenen Zinsen im P2P direkt reinvestiere und dort lasse. Diese Tilgung war relativ hoch und diese Belastung will ich loswerden, weil ich geringe Ausgaben für die finanzielle Freiheit anstrebe.

Seit Ende Dezember habe ich den Autoinvest auf den Plattformen abgestellt und das Geld auf mein Konto auszahlen lassen. Durch viele Ausfälle und damit verbundenen Kredit-Rückkäufe auf den Plattformen klappt das sehr gut. Anfang Februar habe ich schon 20.000€ auf dem Konto und ich kann den Kredit bald ablösen (Restwert 35.000€).

Nun kommen wir zum Dilemma beziehungsweise zum Luxusproblem.

Jetzt wo ich das Geld auf dem Konto liegen sehe, schaut es sehr angenehm und beruhigend aus. Ich frage mich laufend, ob ich das Geld nicht als Eigenkapital für die Kaufnebenkosten der neuen Wohnungen nehmen soll.

Momentan betragen die Kaufnebenkosten für die aktuellen Wohnungen und 5.000€, was bei 35.000€ sieben neue Wohnungen wären…

Gemäß meiner Finanzierungsstrategie ist die Lage glasklar. So wenig Eigenkapital wie nötig und so viel Fremdkapital wie möglich nutzen, bis ich das Ziel der 50 Wohnungen erreicht habe. Danach kann man konsolidieren und refinanzieren.

Lies: Meine Finanzierungsstrategie für Immobilien

Wenn man davon ausgeht, dass die mit diesem Kredit erworbenen Immobilien die Kreditrate locker aus dem eigenen Cashflow zahlen, dann wäre das ok.

Überschlagsmäßig wäre die Rechnung wie folgt: Die Immobilien decken durch den Cashflow alle Kosten inklusive des Kredites für die Kaufnebenkosten. Sie tragen sich selbst und es bleibt sogar etwas übrig.

Mit einem Kredit von 35.000€ kann man bei 10% Kaufnebenkosten Immobilien für 350.000€ kaufen (100% Finanzierung). Für neue Kredite verlangen meine Banken 2,5% Tilgung, was rund 730€ Tilgung pro Monat wären.

Lies: 6 verschiedene Wege, Immobilie ohne Eigenkapital zu kaufen

Da die Tilgung bei Kapitalanlagen mein persönlicher Gewinn ist, erwirtschafte ich mit 500€ Einsatz (monatliche Kreditrate für die Kaufnebenkosten) einen Gewinn von 730€ (Tilgung). Die Ausgaben inklusive IHR, Steuern und Risikopuffer sind wie erwähnt durch den Cashflow gedeckt.

Diese 730€ Gewinn sind höher, als der durchschnittliche Gewinn, den ich mit dem selben Geld für die P2P Kredite gemacht habe (313€ nach Kosten).

Außerdem ist der Gewinn bei Immobilien konstanter, da jeden Monat dieselbe Miete gezahlt wird. Dafür fällt natürlich mehr Arbeitsaufwand an, da ich für die Immobilien keine „Auto Invest“ Funktion habe.

Selbstverständlich ist diese Rechnung etwas überschlagsmäßig und der Gewinn durch Tilgung ist nicht so flüssig wie die P2P Gewinne. Aber es zeigt mal wieder auf, dass Immobilien die beste Eigenkapitalrendite haben. Vorausgesetzt, man kauft rentable Objekte und keinen Schrott zu überhöhten Preisen.

Lies: Als Anfänger vermietete Wohnungen mit hoher Rendite kaufen

Gute Artikel und Videos

Ein guter Blogartikel bezüglich den Erfahrungen eines Investors und Vermieters. Die Kommentare zum Artikel sind nochmal genauso gut. Guter Content, absolut lesenswert:

Lies: Der Hausmeister – Finanzielle Freiheit mit Mitte 30

Außerdem gibts noch zwei sehr interessante Videos: