Der Fremdkapitalhebel – Immobilien besser als Aktien im Vermögensaufbau?

Wenn man sich mit seinen Finanzen beschäftigt, kommt man um die Frage der Assetklassen nicht drum herum. Viele Leute fragen sich, ob Immobilien oder Aktien besser sind.

Ich selbst bin am Turbo zum Vermögensaufbau interessiert, da ich schnell meine finanzielle Freiheit erreichen will.

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Bei dieser Suche stößt man früher oder später auf den Leverage Effekt .

Dieser Fremdkapitalhebel beschleunigt den Vermögensaufbau sehr stark und ist fast immer bei Immobilieninvestments zu finden.

Wenn ich 10.000 Euro in Aktien anlege, mache ich 8,34% Eigenkapitalrendite. Wenn ich dasselbe Geld in Immobilien anlege, mache ich durch den Hebel 48,4% Eigenkapitalrendite – sechsmal so viel.

Die genaue Berechnung und den Unterschied im Vermögensaufbau beschreibe ich in diesem Blogartikel.

Wichtig in dem Kontext des Artikels: Vermögensaufbau ist etwas anderes als Vermögensanlage / Kapitalanlage.

Inhaltsverzeichnis

1) Leverage Effekt & Fremdkapitalhebel allgemein
2) Vermögensaufbau mit Sparen
3) Vermögensaufbau mit Aktien
4) Vermögensaufbau mit Immobilien
5) Vermögensaufbau mit P2P
6) Leverage Effekt – der Turbo für den Vermögensaufbau

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Leverage Effekt – Als Podcast zum Anhören (14:44 min)

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Leverage Effekt & Fremdkapitalhebel allgemein

Als erstes stellen wir uns die Frage, warum der Leverage Effekt so mächtig ist.

Normalerweise benötigen wir für alle Art von Investments eine Menge Eigenkapital. Dieses Eigenkapital investieren wir in eine Assetklasse, um dann auf das eingesetzte Kapital Erträge und Zinsen zu bekommen. Je mehr Eigenkapital wir einsetzen, desto mehr Erträge können wir generieren.

Oft ist dieses Eigenkapital begrenzt und bei vielen Investoren der Flaschenhals. Vor allem, wenn man in etwas investieren möchte, was größer als das eigene Budget ist.

Selbst wenn sich eine Familie ein Eigenheim kaufen will, dann kauft sie das in den wenigsten Fällen in bar.
An dieser Stelle kommt der Fremdkapitalhebel ins Spiel. Wir borgen uns Geld von der Bank, um ein größeres Investment tätigen zu können.

Das Gleiche machen die meisten Menschen der Welt, um sich Konsumgüter zu kaufen. Der neue Fernseher, die neuen Möbel oder das Auto werden über einen Kredit (Fremdkapital) finanziert und somit kann man sich mehr kaufen als man sich eigentlich leisten kann.

Wir ziehen uns Kaufkraft aus der Zukunft in die Gegenwart.

Genau das funktioniert ebenfalls bei Investments. Wir können einen Kredit aufnehmen, um dadurch Geld zu bekommen und dieses zu investieren.

Dieser Kredit kostet uns Geld (Zinsen der Bank) und verringert unseren Gewinn bei dem Investment.
Wenn allerdings die Gewinne aus dem Investment größer sind als die Kosten für den Kredit, dann lohnt es sich den Kredit aufzunehmen und damit das Investment zu hebeln.

Wikipedia schreibt dazu: „Als Leverage wird die Hebelwirkung der Finanzierungskosten des Fremdkapitals auf die Eigenkapitalverzinsung verstanden. So kann durch Einsatz von Fremdkapital die Eigenkapitalrendite einer Investition gesteigert werden. Dies trifft jedoch nur zu, wenn ein Anleger Fremdkapital zu günstigeren Konditionen aufnehmen kann als die Investition an Gesamtkapitalrentabilität erzielt.“

Als Beispiel nehmen wir ein Investment von beliebiger Größe, welches eine garantierte Rendite von 10% hat und einen Kredit, der uns 3% Zinsen kostet.

Wenn wir beispielsweise Eigenkapital von 10.000€ in dieses Investment stecken, dann bekommen wir in einem Jahr 10% auf die 10.000 investierten Euro. Wir machen einen Gewinn von 1.000€.

In der zweiten Variante nehmen wir einen Kredit von 50.000€ und investieren das Geld in das gleiche Investment. Die 50.000€ erwirtschaften wieder 10% Rendite, welche diesmal 5.000€ wären.

Gleichzeitig müssen wir der Bank 3% Zinsen auf die 50.000€ zahlen, was 1.500 € sind. Somit bleibt uns ein Gewinn von 3.500€ (5.000€ minus 1.500€).

Wir sehen also, dass wir mit dem Fremdkapitalhebel mehr Gewinn generieren können, als wenn wir nur unser eigenes Geld einsetzen.

Rein theoretisch kann das bis ins Unendliche gehen, allerdings ist dieses Modell oft durch zwei Faktoren begrenzt. Erstens sind die meisten Investmentmöglichkeiten nicht unendlich groß und zweitens bekommen wir bei der Bank nicht unendlich Kredit.

Als drittes steht einer Rendite immer ein Risiko gegenüber. Die wenigsten Renditen sind garantiert und sehr oft können sie schwanken. Sollten die Renditen unter den Zins des Kredites sinken, dann machen wir Verlust.

Gerade aus dem letzten Punkt ist zu sagen, dass sich nicht alle Investments zu einem Hebelprodukt machen lassen. Vor allem wenn der Gewinn ein Investment stark schwankt (volatil ist), dann ist vom Hebeln durch Kredite abzuraten.

Im Folgenden will ich vier Möglichkeiten zum Vermögensaufbau beschreiben und deren Auswirkungen des Leverage Effekts.

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Vermögensaufbau mit Sparen

Für viele Menschen ist das Sparen der wichtigste Weg zum Vermögensaufbau. Zumindest war er das in der Vergangenheit. Oma und Opa schwören da drauf.

Die Leute ließen ihr Geld auf dem Konto liegen und erhöhten die Beiträge jeden Monat mit fixen oder variablen Sparraten. Dies brachte ihnen Gewinne, da sie Zinsen auf dem Bankkonto bekamen, welche höher waren als die Inflation.

Mittlerweile ist dies nicht mehr möglich beziehungsweise nur noch unter sehr schweren Bedingungen. Da die Inflation die Zinsen – wenn überhaupt noch vorhanden – auffrisst, kommt der Vermögensaufbau rein durch das Sparen des eigenen Geldes.

Als Beispiel nehmen wir 10.000€ und legen sie auf dem Konto zu 1% an. Die Inflation rechnen wir mit 2%.

Innerhalb von 10 Jahren steigt das Vermögen von 10.000€ auf 11.046€, was dann aber nur noch einer Kaufkraft von 9.061€ entspricht. Effektiv verlieren wir Geld!

Somit fällt der Vermögensaufbau durch Sparen in der heutigen Niedrigzinsphase komplett aus. Trotzdem ist sparen wichtig, um das gesparte Geld investieren zu können.

Lies: Lifestyle-Inflation – Sind wir zu doof zum Sparen?

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Vermögensaufbau mit Aktien

Bei Aktien sieht der Vermögensaufbau schon deutlich besser aus. Im Aktienmarkt hat man keine festen Renditen, sondern viele verschiedene.

Je nach Strategie und Risikofreudigkeit kann man hohe Renditen erwirtschaften. Allerdings sind auch negative Renditen möglich.

Da ich mich in Aktien wenig auskenne, nehme ich den DAX als Beispiel. Seit dem 31. Dezember 1987 hat der DAX im Schnitt 8,34% zugelegt (Eigenkapitalrendite). Wenn wir mit diesem Durchschnittswert und 10.000 Euro rechnen, dann haben wir unser Vermögen verdoppelt.

Auf die 10.000 Euro eingesetztes Kapital gibt es durch Zinseszins nach 10 Jahren ein Vermögen von 22.278,62 Euro. Wir haben also einen Gewinn von 12.278,62 Euro erwirtschaftet.

Das hört sich nicht schlecht an, vor allem weil es sehr passiv ist. Allerdings sind 10 Jahre eine lange Zeit und für große Vermögen benötigt man bereits viel Eigenkapital.

Sicherlich kann man bei Aktien auch hebeln, allerdings wird das von den Meisten der Branche auf Grund der Volatilität der Aktien als extrem risikoreich eingestuft. Daher ist es auch sehr schwierig, Kreditgeber dafür zu finden.

Die 2% Inflation müssen ebenfalls bei dem Vermögen beachtet werden. Sicherlich bleibt der nominelle Wert gleich, allerdings kann man sich von dem Geld in Zukunft weniger kaufen.

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Vermögensaufbau mit Immobilien

Wie oben bereits geschrieben, werden die aller meisten Immobilien mit Fremdkapital gekauft. Immobilien sind sowohl für Kapitalanleger und Investoren als auch für Eigenheimnutzer sehr teuer. Daher werden Immobilien fast immer auf Kredit gekauft, lediglich die Kredithöhe ist unterschiedlich.

Da die Immobilien als Investition einen Gewinn abwerfen (Mietzins), kommt hier der Leverage Effekt zur Geltung.

Um die Beispielrechnung vergleichbar zu halten, nehmen wir die gleiche Rendite wie bei den Aktien. Wir rechnen also mit einer Mietrendite von 8,34%, was bereits sehr hoch ist. In meinem Portfolio habe ich im Schnitt eine Mietrendite von 8.49%.

Durch das Hebeln entstehen Kosten durch Zinsen von ungefähr 2% und nicht umlegbares Hausgeld von 1,3%. Rechnen wir beides konservativ aufgerundet zusammen auf 3,5%. Somit haben wir bei einem eingesetzten Kapital von 10.000 Euro eine Rendite von 4.84% (8.34% minus 3.5% Kosten).

Diese 4,84% Eigenkapitalrendite haben wir aber nicht auf die 10.000 Euro, sondern auf die gehebelte Summe von 100.000!

Schließlich bekommen wir ohne Probleme eine 100%-Finanzierung und müssen beim Kauf der Immobilie nur die Kaufnebenkosten tragen. Eine Immobilie von 100.000 Euro können wir also mit 10.000 Euro kaufen.

Mit den 4,84% auf die 100.000 Euro bekommen wir jedes Jahr 4.840 Euro. Da wir nur 10.000 Euro eingesetzt haben, macht das eine Eigenkapitalrendite von 48,4%. Und 48,4% sehen doch schon viel besser aus als 8,34%.

Wenn wir also 4,84% über 10 Jahre auf 100.000 Euro bekommen, dann haben wir einen Gewinn von 60.424,29 Euro. Davon müssen wir noch die Kaufnebenkosten von 10.000 Euro abziehen, also bleiben uns rund 50.500 Euro.

Ein zusätzlicher Pluspunkt ist, dass man mit der Inflation anstatt gegen die Inflation arbeitet. Man baut das Vermögen mit Absparen anstatt mit Ansparen auf.

Die Schulden werden durch das Absparen weniger und die übrigen Schulden durch die Inflation weniger wert. Das Prinzip habe ich in meinem Leitfaden für Immobilien-Investments näher beschrieben.

Lies: Leitfaden für Immobilien-Investments

Lies: 75% Vermögensaufbau über Nacht?

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Vermögensaufbau mit P2P

Beim Peer-to-Peer-Lending vergibt man Geld an andere Kreditnehmer und kassiert dafür Zinsen. Wir spielen Bank.

In meinem März-Abschlussbericht habe ich die Statistik für mein letztes P2P-Jahr zusammengefasst und kam auf Zinsen zwischen 9,6% – 21,4%.

Lies: Abschluss und Einnahmen März 2018

Im Schnitt können wir unser Geld bei der Auswahl der richtigen Plattformen zu 13% Rendite anlegen.

In meinem P2P-Zwischenfazit habe ich beschrieben, dass ich mir beim P2P ebenfalls den Leverage Effekt zu Nutze mache. Ich borge mir billig Geld von meiner Bank zu 3,3% Zinsen und lege es in P2P zu 13% Zinsen an. Die Differenz, rund 10%, ist mein Gewinn.

Lies: Zwischenfazit zu meinem P2P-Portfolio

Je nachdem wie groß die gehebelte Summe ist, bekommt man einen dementsprechenden Gewinn und kann damit sein Vermögen aufbauen.

Wenn ich mir beispielsweise 50.000 Euro von der Bank leihe, dann kann ich darauf 13% Zinsen im Jahr bekommen (6.500 Euro). Von diesen 6.500 Euro muss ich die 3% Kreditzinsen der Bank bezahlen (1.500 Euro) und behalte 5.000 Euro Gewinn übrig.

Sicherlich ist das für viele eine sehr risikoreiche Anlageform und es werden viele Warnungen ausgesprochen. P2P ist noch sehr jung und sowohl das Plattformrisiko als auch das Kreditanbahner-Risiko ist gegeben. Sollte dieses Risiko realisiert werden, muss man den Bankkredit aus eigenem Geld zurückzahlen und hat keine Einnahmen dafür.

Bisher habe ich aber noch keine negativen Erfahrungen gemacht und erziele mit meinem gehebelten Geld bei Mintos, Bondora und Twino gute Gewinne.

Vor allem ist das deswegen sehr komfortabel, weil alles automatisch abläuft und man nichts tun muss. Das Geld wird dort per Portfoliobuilder automatisch investiert und verwaltet. Bei Bedarf kann man sich das frei werdende Geld jederzeit auszahlen lassen.

Empfehlungslink: Bei Twino anmelden

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Leverage Effekt – der Turbo für den Vermögensaufbau

Wie oben beschrieben, beschleunigt der Leverage Effekt den Vermögensaufbau enorm.

Wenn ich 10.000 Euro zu 8,34% Zins in Aktien anlege, dann mache ich in einem Jahr 834 Euro Cash. Die Eigenkapitalrendite beträgt ebenfalls 8,34%.

Wenn ich 10.000 Euro in eine Immobilie mit 8,34% Mietrendite anlege, dann mache ich 4.840 Euro Cash. Die Eigenkapitalrendite beträgt 48,4%.

Mit der Immobilie verdiene ich also fast 6-mal so viel wie mit Aktien. Das ist der Hauptgrund, warum der Vermögensaufbau mit Immobilien so viel schneller geht als mit Aktien.

Sicherlich habe ich viel mehr Aufwand, aber dafür bekommt man auch mehr Rendite. Als einzigen Nachteil sehe ich die lange Bindung und Inflexibilität der Immobilien.

Aktien kann man jederzeit verkaufen und überall mit hinnehmen. Außerdem werden sie momentan mit der Abgeltungssteuer weniger besteuert als die Immobilien mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz. Allerdings sind das alles Punkte, die ich momentan gern in Kauf nehme.

Nicht umsonst fahren viele Investoren die Strategie des Vermögensaufbaus mit Immobilien und der späteren Vermögensanlage in Immobilien & Aktien.

Wie du deine Immobilien-Investments noch weiter optimieren kannst, kannst du in meinem ersten Interview hören.

Anschauen: Der Turbo zur finanziellen Freiheit

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